万科-金奥国际精装修报告【免费】

万科金奥国际精装修调研报告,2008年1月17日,调研目的：了解精装修项目市场，对本案精装修方案研究有所借鉴；对相同品类、相同费用标准下的建材标准、材质等进行规律性分析；对现行营销推广手段及推广材料进行搜集统计；条件允许下对精装项目开发企业各部门运作流程进行了解；,调研方法：电话调研+实际采盘+网络信息搜集+楼书信息,调研项目：天津项目：包括富力城、富力津门湖、上城豪苑、水岸江南、吉利经典、阳光100、时代奥城、金盛广场、非常公馆、天津公馆、君隆广场、科贸时代公寓北京项目：包括波菲特公寓、Master领域、乐成公馆、华远裘马都、茂华景都会、富力桃园、设计师广场、荣京丽都、金地名京,注：由于调研时间、方法及信息甄别原因，部分精装信息可能与项目实际有所出入。,【一】天津在售主要精装修项目调研    1.天津在售精装修项目概况    2.天津在售精装修项目规律性分析    3.精装修对不同环节影响【二】北京典型精装修项目调研    1.北京典型精装修项目概况    2.北京典型精装修项目规律分析【三】天津与北京精装修项目对比分析【四】万科金奥国际精装修建议,【一】天津在售主要精装修项目调研,天津在售精装修项目概况（包括住宅及公寓）天津在售精装修项目规律性分析精装修费用标准分析精装修室内部建筑材质及品牌分析精装修公共部分及配套部分分析精装修项目销售情况分析精装修项目后期操作分析3.精装修对不同环节影响,天津住宅主要在售精装修项目概况,天津公寓主要精装修项目概况,天津主要在售精装修项目分布分析,分析天津当前在售精装修项目主要集中在市内主要区域，如南开、河西、和平、河东等，此区域精装修市场开始较早且较为集中，区域客户对精装修接收程度较高。本案地处河西南开交接处，借助区域发展趋势，为精装修营造良好的发展氛围。,天津主要在售精装修项目特点分析,特色1：城市核心区域选择精装修比例高：如老城厢区域、南京路区域等，说明这些开发热点区域，因区域优势突出，项目开发普遍档次偏高，选做精装修能充分提升项目品质，提升项目档次，进而拉高项目价格；,特色2：城市发展潜力明显的区域选做精装修比例高：如梅江区域、奥运板块区域，因此类区域的现状决定，必须通过引入较为先进的开发理念及操作手段，来有效吸引更多购买客户的进入；,特色3：实力型开发商选做精装修项目比例高：如富力集团、融创集团、阳光100等。说明实力型开发商更关注市场发展的动态（精装修是市场发展的必然方向），引导市场发展方向，体现开发商的综合实力。,天津主要在售精装修项目产品特色分析,特色1：面积分布：60-120平米户型，相对集中，主要为了有效规避因精装修单价过高，导致总房款超出客户接受能力；,特色2：选做精装修项目户型数量普遍较少，避免因户型过多加大施工成本，增加施工难度；,特色3：小户型产品、酒店式公寓产品形式选做精装修较多，其中酒店式公寓选择做大堂或共享区域精装修比例高，小户型住宅（公寓）做全部精装修比例高。,【一】天津在售主要精装修项目调研,天津在售精装修项目概况（包括住宅及公寓）天津在售精装修项目规律性分析精装修费用标准分析精装修室内部建筑材质及品牌分析精装修公共部分及配套部分分析精装修项目销售情况分析精装修项目后期操作分析3.精装修对不同环节影响,精装修费用及风格分析各项目精装费用标准及分布比例,分析：天津10个在售的精装修项目中，精装修标准区间主要集中1000-2000元之间，占整体的60，其中1000-1500元的比例占整体的40，此类项目主要集中在城市发展潜力地段。,【一】天津在售主要精装修项目调研,天津在售精装修项目概况（包括住宅及公寓）天津在售精装修项目规律性分析精装修费用标准分析精装修室内部建筑材质及品牌分析精装修公共部分及配套部分分析精装修项目销售情况分析精装修项目后期操作分析3.精装修对不同环节影响,室内部分入户门、分户门、窗户,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：,室内部分入户门、分户门、窗户,各项目精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌规律总结：,费用标准1000-1500元/平米规律性分析：材质：         入户门：高档木质三防门         分户门：此标准下普遍为实木复合门         窗户：此标准下普遍为铝合金双层玻璃窗品牌：此类标准普遍不明确品牌,吉利经典,室内部分入户门、分户门、窗户,各项目精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌规律总结：,费用标准1500-2000元/平米规律性分析：材质：         入户门：此标准下普遍钢木复合门，并有部分高端项目开始使用子母门         分户门：此标准下普遍为实木复合门         窗户：此标准下普遍为铝合金双层玻璃窗，科贸时代使用LOW-E玻璃品牌：此类标准普遍不明确品牌,富力津门湖阳台门,富力津门湖入户门,室内部分入户门、分户门、窗户,各项目精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌规律总结：,费用标准2000-3000元/平米规律性分析：材质：         入户门：此标准下主要项目为天津公馆，其使用高档木制子母门；         分户门：实木复合门         窗户：断桥铝合金LOW-E玻璃窗品牌：此类标准普遍不明确品牌,费用标准3000-5000元/平米规律性分析：材质：         入户门：此标准下主要项目为君隆广场，其使用高档三防门；         分户门：罗德尔内夹钢板三防门         窗户：断桥铝合金LOW-E玻璃窗品牌：此类标准普遍不明确品牌,室内部分玄关、客厅、卧室,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：,室内部分玄关、客厅、卧室,费用标准1000-1500元/平米规律性分析：材质：         地面：项目客厅普遍采用高级地砖，卧室普遍                    采用实木复合地板；         墙面：涂料或乳胶漆         天花：涂料或乳胶漆         灯具：灯具普遍自配，部分项目赠送射灯         衣柜：卧室普遍赠送高水平衣柜品牌：此类标准地面、墙面已开始明确品牌         （同时也是客户最为关注的主要方面之一）           地面：出现中档次品牌，如斯米克、王者等。           墙面及天花：多乐士、立邦等,各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：,品牌示例,室内部分玄关、客厅、卧室,各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：示例图片,吉利经典客厅,吉利经典卧室,富力城卧室,室内部分玄关、客厅、卧室,费用标准1500-2000元/平米规律性分析：材质：         地面：更强调使用产品的材质，普遍为高档实木复合地板         墙面：乳胶漆或壁纸         天花：乳胶漆或造型吊顶         灯具：灯具普遍自配，吊顶部分配筒灯         衣柜：卧室普遍赠送高水平衣柜，如时代奥城等还赠送电视柜、床头柜等品牌：          此类标准地面、墙面品牌并不明确，主要突出的是产品的高档次或高级          天花除了更强调涂刷的材料外，更强调吊顶的造型或使用材料；如时代奥城青          钢龙骨吊顶,各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：,室内部分玄关、客厅、卧室,各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：示例图片,科贸时代,室内部分玄关、客厅、卧室,费用标准2000-3000元/平米规律性分析：重点项目天津公馆材质：         地面：高等品牌瓷砖         墙面：乳胶漆或壁纸         天花：乳胶漆或造型吊顶         灯具：吊顶部分配筒灯         衣柜：卧室普遍赠送高水平衣柜品牌：          此类项目并不重视对于精装的诠释，会突出重点可以显露部分的品牌，如瓷砖          突出是诺贝尔品牌地面，其主要突出的是其高附加值部分，如地板低温辐射采暖          系统、LOWE玻璃+吉斯的五金件、平衡式新风置换系统 、中央真空洗尘系统等.,各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：,室内部分玄关、客厅、卧室,各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：示例图片,室内部分餐厨区域,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：,室内部分餐厨区域,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：,费用标准1000-1500元/平米规律性分析：材质：         地面：高级防滑瓷砖，并部分突出颜色组合；         墙面：厨房为高级面转，餐厅为高级面砖或为乳胶漆         天花：涂料或乳胶漆，部分项目吊顶         灯具：灯具普遍自配         设施：普遍赠送厨房设施，其中包括高档橱柜人造石台面、不锈钢水槽（洗菜                    盆、龙头）、高级抽油烟机及炉灶品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户开始关注地面、墙面品牌          地面：出现中档次品牌，如冠军、王者等。          墙面及天花：立邦、多乐士、爱的等          设施：橱柜及台面一般不明确品牌，部分使用意大利或法国品牌，如吉利经典使                      用的为芭丽娜橱柜，蒙特丽米兰石台面板；水槽一般也不确品牌，目前使用品牌                      主要为摩恩、佛兰卡；高级抽油烟机及炉灶此类标准下则主要使用方太及惠而浦。,室内部分餐厨区域,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：示例图片,厨具主要品牌示例,室内部分餐厨区域,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：,费用标准1500-2000元/平米规律性分析：材质：         地面：高级防滑瓷砖或实木复合地板         墙面：厨房为高级面转，餐厅部分使用乳胶漆或壁纸；封闭式厨房全部贴砖；         天花：涂料或乳胶漆，部分项目吊顶粘贴石膏线或轻钢龙骨         灯具：灯具普遍配筒灯         设施：普遍赠送厨房设施，其中包括高档组合橱柜，高档人造石台面、不锈钢水槽（洗菜                    盆、龙头）、高级抽油烟机及炉灶，公寓项目赠送电磁炉；品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户开始关注地面、墙面品牌          地面：出现中档次品牌，如冠军、王者等。          墙面及天花：立邦、多乐士、爱的等          设施：橱柜及台面一般不明确品牌，部分使用意大利或法国品牌，水槽一般也不确品牌，                      目前使用品牌主要为摩恩、佛兰卡；高级抽油烟机及炉灶此类标准下则主要集中在                      华伦帝、樱花或海尔，而赠送的家电品牌主要集中在美迪、TCL、伊莱克斯、海                      尔、美菱等。,室内部分餐厨区域,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：示例图片,厨具主要品牌示例,室内部分餐厨区域,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：,费用标准2000-5000元/平米规律性分析：材质：此类最大差别在于设施方面，以天津公馆、君隆广场为例         设施：阿里斯顿的嵌入式冷藏箱、嵌入式冷冻箱；德国艾诺的橱柜；华伦蒂的抽油烟机、                     燃气灶、微波炉、嵌入式消毒柜；美国GE的独立式对开门冰箱；,室内部分卫生间,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：,室内部分卫生间,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：,费用标准1000-1500元/平米规律性分析：材质：         地面：高级防滑地砖，并部分突出颜色组合；         墙面：高级墙砖         天花：铝扣板吊顶         灯具：灯具普遍自配，部分赠送镜前灯、吸顶灯         设施：高档坐便器、高档龙头、花洒、热水器、玻璃浴房、洗手盆、排风扇等品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户主要关注点在设施方面          地面：出现中档次品牌，如冠军、王者等。          墙面及天花：天花使用华狮龙吊顶          设施：洁具普遍为科勒、乐家、美标同档次产品，冷热水龙头为摩恩，热水器为阿里斯顿,室内部分卫生间,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：图片示例,卫具品牌示例,室内部分卫生间,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：,费用标准1500-2000元/平米规律性分析：材质：         地面：高级防滑地砖，并部分突出颜色组合；         墙面：高级墙砖         天花：防水石膏板吊顶，涂刷乳胶漆         灯具：灯具普遍自配，部分赠送筒灯         设施：高档坐便器、高档龙头、花洒、热水器、玻璃浴房、洗手盆或人造石台面、排风扇等品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户主要关注点在设施方面          地面：出现中档次品牌，如冠军、博德等。          墙面及天花：天花使用华狮龙吊顶          设施：洁具普遍为科勒、TOTO、杜拉维特同档次产品，吉利经典使用杜拉维特；冷热水                     龙头为摩恩，热水器为阿里斯顿、海尔、樱花；,室内部分卫生间,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：,室内部分卫生间,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：,费用标准2000-5000元/平米规律性分析：材质：此类最大差别在于设施方面，以天津公馆、君隆广场为例         设施：日本依耐洁具;汉斯格雅的面盆龙头、缸边龙头、淋浴面板组合、头顶花洒；劳芬的                      洗面盆、坐便器；卡德维的独立钢板浴缸；华伦蒂的嵌入式洗衣机,室内部分面板插座开关及家电,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：,室内部分面板插座开关及家电,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：由于之前各功能分区已将家电详细介绍，这部分内容将分析面板开关品牌为主,费用标准1000-1500元/平米分析：             品牌主要集中在西门子或同档次费用标准1500-5000元/平米分析：              品牌主要集中在西门子、奇胜、梅兰日兰、松下等,面板插座开关及家电示例,【一】天津在售主要精装修项目调研,天津在售精装修项目概况（包括住宅及公寓）天津在售精装修项目规律性分析精装修费用标准分析精装修室内部建筑材质及品牌分析精装修公共部分及配套部分分析精装修项目销售情况分析精装修项目后期操作分析3.精装修对不同环节影响,公共部分精装修分析大堂地面、墙面、灯具,分析：各项目大堂及楼梯入口处普遍精装修；地面基本以拼花石材铺装；墙面基本采用高级石材；天花一般采用造型吊顶，并安装吊灯及灯饰。大堂基本没有空调。,公共部分精装修分析电梯,分析：       电梯选择以日本品牌居多，其中同样品牌有进口与国产合资之别；       但整体来说品牌分布比较斑杂，但主要仍集中在日立、奥的斯等同档次产品。,配套设备设施分析供水,分析：各项目皆采用市政供水，富力城、君隆广场具有24小时热水，富力津门湖具有直引水,配套设备设施分析供电,分析：各项目均采用市政供电，设独立电表，科贸时代为双路电源。,配套设备设施分析供暖,分析：各项目供暖方式有两种：（1）市政集中供暖；（2）中央空调供暖。       住宅项目普遍采用市政集中供暖，部分高端项目如津门湖、时代奥城等采用地板采暖；公寓项目普遍采用中央空调供暖。,配套设备设施分析供气,分析：      住宅项目供气方式均为市政集中天燃气供应，一户一表；公寓项目普遍使用电磁炉，无天然气供应。,【一】天津在售主要精装修项目调研,天津在售精装修项目概况（包括住宅及公寓）天津在售精装修项目规律性分析精装修费用标准分析精装修室内部建筑材质及品牌分析精装修公共部分及配套部分分析精装修项目销售情况分析精装修项目后期操作分析3.精装修对不同环节影响,销售策略规律分析销售流程,销售策略规律分析销售推介重点,销售流程分析：精装修是项目的最大特色，通过样板间实景，结合户型特点打动客户，并强调高级的选材，并结合项目升值前景、地段价值等促进客户成交。例：阳光100、科贸时代等地段与区域环境是项目最大卖点，精装修是提升项目附加值的重要组成部分，普遍不做详细介绍，此类项目通常是在客户对项目地段认可的前提下，通过样板间打动客户。例：天津公馆、吉利经典等     销售推介重点分析各项目普遍没有统一说辞，部分已经交付的项目对前期问题进行总结后，口头上调整销售说辞。告知客户要降低对精装修的期望值，不能保证质量100%没有问题，只能说出现问题物业肯定会协调结决。重点强调已经明确的品牌或功能区选材。,销售策略规律分析分析,【一】天津在售主要精装修项目调研,天津在售精装修项目概况（包括住宅及公寓）天津在售精装修项目规律性分析精装修费用标准分析精装修室内部建筑材质及品牌分析精装修公共部分及配套部分分析精装修项目销售情况分析精装修项目后期操作分析3.精装修对不同环节影响,后期操作分析交付周期、与普通合同对比、施工管理程序,普通商品房合同没有对精装修的部分进行说明，而精装修的合同则在设备设施方面加入补充协议，专门对精装修进行说明。,精装修合同差异,普通住宅合同附件,富力城合同附件,后期操作分析分析,目前多数项目的装修周期集中在4个月左右。     而君隆广场属于较特殊情况，其公寓部分与酒店部分的装修共同进行，并且比较追求品     质，随意装修时间较长。  精装修的周期决定于：体量、装修工人素质、数量等综合因素。     较小体量的项目周期一般控制在2-3个月内，工程较大或工人较少的、情况下，一般在4-5     个月也能交工。,1. 交付周期,后期操作分析分析,2.  精装修合同处理,分析：      目前天津主要在售精装修项目对于精装修部分的合同处理方式比较相似：第一：合同形式简单，不规范         精装修合同仅在普通合同基础上增加一个附件，其中较规范的是阳光100，以一册精装修确认书的形式代替附件。但虽然形式有所变化，内容却没有变化，附件和精装修确认书同样在签署买卖合同时，一并签订。         而君隆广场已与客户签订了认购书，而买卖合同、关于精装修的附件还没有准备，目前仍未与客户签订买卖合同。第二：用词含糊，规避风险         精装修的附件内容包括：全部或部分精装修使用的材料、品牌。而装修的相关质量、保修等问题则由客户办理入住时签订的商品房质量保证书和商品房使用说明书约束。         合同附件中经常出现“某品牌或同档次品牌”、“开发商有权采用用质量、同档次的材料和设备代替，无需通知客户且客户予以同意并接受”等备注。         用词含糊的原因在于：避免由于材料供应短缺时，出于交工时间压力，进行个别品牌、材料调换时，引发的潜在矛盾和风险。,后期操作分析分析,3.  工程管理程序,第一：工程外包，工人素质使精装效果良莠不齐       目前天津主要的精装修项目多数采用装修工程外包的形式，工人的素质对精装修的质量将产生极大的影响，同一支工程对、同一批工人的施工效果都不尽相同。第二：一次性验房，毛坯工程质量问题与精装工程质量问题不易区分      目前，多数项目采用精装工程完成后，一次性验房等程序。而验房时客户提出的疑义，有时比较难界定是毛坯工程问题还是精装质量问题，权责较难界定（例如富力成城）。第三：对客户看房等行为进行管理，降低外来认为因素对装修的破坏      如果验房过程中，客户对质量没有疑义，则办理入住手续。在验房之前，不允许客户私自看房，如果客户在这期间私自进入，出现质量问题很难界定是工程问题还是客户的无意破坏，如出现此类情况，则由客户自己负责。,【一】天津在售主要精装修项目调研,天津在售精装修项目概况（包括住宅及公寓）天津在售精装修项目规律性分析精装修费用标准分析精装修室内部建筑材质及品牌分析精装修公共部分及配套部分分析精装修项目销售情况分析精装修项目后期操作分析3.精装修对不同环节影响,不同环节对于精装修的比评,精装修的优劣比评,其他,开发商,对于开发商,提升项目品质，增加产品附加值；进一步凸现项目及产品的稀缺性；稀缺性以及高品质吸引更多高品质客户，进一步提升客户价值；提升项目价值，产生新的利润点；提升开发商品牌的影响度；可以弱化户型上的缺点。,对于开发商的利好,需要开发商成立专项小组负责精装修，增加开发商管理协调难度；交工标准更加严格，交房时间相应较长；（如：北京富力又一城为赶工期，造成项目装修质量严重下降，被中央电视台曝光。）合同文本比毛坯房的内容更多，更加复杂；对于开发商的品牌实力考验；对开发商现金流要求较高；需专门设立精装修售后服务部门。,对于开发商的影响,各方面专业技术人员的介入室内环境质量有保障。,有利于装修速度及造价的控制。,对于客户,省时，省力。购房后不用再进行装修就直接可以入住；,方便投资客户。提高投资客户的收益速度，增加收益；,材料和标准笼统引起的矛盾。很多材料没有定性化。（如：天津富力城）,施工质量问题。原因是装修行业没有技术标准和技术验收标准。,客户知识面不够造成的纠纷，比如清漆木地板的花纹不一致”，,装修风格问题，比如客户不认同其装修风格。,利好点 & 矛盾点,对于物业公司的管理质量要求较高；刚入住时客户可能会对精装修产生纠纷，增加物业公司服务能力。,减小物业公司的管理难度，统一装修，减少各家装修给物业管理带来的难度； 提高小区的居住品质； 管道铺设不易被破坏，不会占用公共空间。,对于物业公司,利好,影响,天津精装修典型案例,由于目前天津主要在售的精装修项目都没有到交付客户的阶段，所以就目前已经部分入住的项目富力城、阳光100做详细介绍。,天津富力城,天津富力城项目位于市中心文化底蕴深厚、公共配套齐全、商业设施完善的南开区老城厢界内，毗邻规划中的地铁一号线、二号线。 项目占地面积达 215550 ，地上总建筑面积 724230 ；装修标准：800-1000元/平方米销售价格：12500元/平方米装修费用占销售价格6.4%-8%,天津富力城装修标准,1.主卧室里橱柜的推拉门设计上有问题,总是关不严；2.入户门是木制四防门，感觉不如防盗门安全；3.先期提供24小时生活用冷、热水，现改成燃气热水器，不知是什么原因，（还不如直接改成电热水器，还安全些）；4.富力城在售房合同中对于装修标准没有明确说明，比如装修材料的品牌，总是以“诺贝尔或同等次品牌”的表述出现，我们业主认为这种表述实际上模糊了装修标准问题，因此要求富力给出详细和明确的装修标准(包括所用材料、品牌和等级等)，业主要求公布精装修中使用的所有材料的品牌，交房时严格按样板间的装修标准及质量交工，避免业主的二次装修，并且允许业主对样板间拍照留底，以备将来核对；5.为了赶工期，装修并没有达到要求，出现地板颜色不一， 甚至有的煤气管与水管都还没有接好。（如富力城赵先生购买75平米的一室一厅，其卧室地板颜色不一）,斜的开关,地板开裂,天津富力城客户对于装修的反馈,交付客户出现的问题及应对措施,问题一：精装修工程外包，质量难保证,应对措施：后期减少外包工程数量，严格管理外包工程队，监管其质量，规定好如出现质量问题的惩罚条款。,富力城一期装修工程由开发商自己的装修人员和外包工程队共同完成，外包工程质量问题十分突出，投诉率明显高于自己的队伍。主要由于外包队伍的工程人员素质高低不齐，责任心不强。,交付客户出现的问题及应对措施,问题二：壁纸、地面、窗台等较明显处问题易被发现，产生纠纷,应对措施：将壁纸改为涂料，避免使用争议较大的材料,这方面出现的较多问题为：壁纸、地面接缝大、窗台台面倾斜等，由于这些区域面积较大，客户验房时比较容易最想、重点地关注，所以非常容易产生纠纷。,交付客户出现的问题及应对措施,问题三：客户担心交付时的质量问题，销售员说辞含糊,应对措施：说辞更加含糊，明确告知客户要降低对精装修的期望值，不可能保证质量100%没有问题。但是客户可以放心的是，开发商的品牌和经验会保证若出现质量问题，有解决的办法。,由于前期已经产生过较多纠纷，客户对精装修的期望值普遍较高，为了将后期交付时的问题减少到最少，对销售说辞进行调整。,阳光100国际新城,阳光100国际新城位于天津西南奥运版块的核心地段项目占地面积:440000平方米，总建筑面积:753100平方米装修标准：1200元/平方米销售价格：10000元/平方米装修费用占销售价格12%,卫生间：地面砖 :冠军30710白色亚光,300x300mm，墙面砖 :冠军20100白色亮光200x200mm ，顶棚铝扣板 :华狮龙 ,300x300mm ，座便 :迈阿密连体座厕，美标CP-2089 ，台下盆 :美标CP-0470 ，排风扇 :稻田BPT12-14-1 ，花洒 :明装式单把手淋浴龙头(配单功能花洒)2312，配淋浴龙头升降杆摩恩211323 ，手纸盒 :铜镀铬 ，毛巾杆 :铜镀铬 ，浴巾杆 :铜镀铬 ，淋浴房 :美标CT-8030（不含底盘）不适合东园1-R1 东园1-A1 东园1-B1户型 ，淋浴屏 :仅适合东园1-R1 东园1-A1 东园1-B1 户型 ，龙头 :单孔单把手面盆龙头4382 楼梯：楼梯踏步 :橡木集成材 ；扶手 :榉木 ；护栏 :钢管、漆面踢脚板 :木质(颜色同地板）；墙面 :ICI涂料梦色家A901白色 卧室：地面 :优之家实木复合地板X414V ，墙面 :ICI涂料梦色家A901白色 ，顶棚 :ICI涂料梦色家A901白色 ，踢脚板 :木质(颜色同地板) 二层休闲厅 ：地面 :优之家实木复合地板X414V ；墙面 :ICI涂料梦色家A901白色 ；顶棚 :ICI涂料梦色家A901白色 ；踢脚板 :木质(颜色同地板) 露台 地面 :地砖 ，墙面 :外墙涂料,天津阳光100装修标准,1.装修掩盖面积不足的问题，实际面积与销售面积不符，而做精装修来掩盖此类问题；2.装修质量较差，如墙体开裂，地板鼓起等问题；3.装修收费较高，开发商的材料费应当较低，但是精装修并未达到与之费用较配备的标准；4.卫生间漏水问题较大。（如阳光100业主朱先生，其楼上卫生间漏水，直至入住一年后才解决。）,墙面装修粗糙,地砖裂,天津阳光100客户对于装修的反馈,根据上述典型案例，建议,1.若选择工程外包，必须严格挑选工程队、施工人员，对其惩罚做出严格规定，以控制好工程质量的关键之处。,2. 更换装修材料会在一定程度上影响整体的装修风格及档次，更换材料只是避重就轻的权宜之计。最根本的解决方法还是要在施工队伍上严格管理。,2.说辞的含糊不确定必定带来客户的疑虑加深，极大的打击购买热情，建议在品牌上限定两个品牌，并明确材质。,【二】北京典型精装修项目调研,北京典型精装修项目概况（包括住宅及公寓）北京典型精装修项目规律性分析精装修费用标准分析精装修室内部建筑材质及品牌分析精装修公共部分及配套部分分析精装修项目销售策略情况分析精装修项目后期操作分析,北京典型精装修项目概况,由于北京精装修项目面对的客户群体各有不同，所以这里不对其概况内容进行详细分析，直接进入精装部分的详细分析,【二】北京典型精装修项目调研,北京典型精装修项目概况（包括住宅及公寓）北京典型精装修项目规律性分析精装修费用标准分析精装修室内部建筑材质及品牌分析精装修公共部分及配套部分分析精装修项目销售策略情况分析精装修项目后期操作分析,精装修费用及风格分析各项目精装费用标准及分布比例,分析：北京典型的精装修项目中，精装修标准区间主要集中2000-3000元之间，项目档次、精装水准普遍较高。,【二】北京典型精装修项目调研,北京典型精装修项目概况（包括住宅及公寓）北京典型精装修项目规律性分析精装修费用标准分析精装修室内部建筑材质及品牌分析精装修公共部分及配套部分分析精装修项目销售策略情况分析精装修项目后期操作分析,室内部分入户门、分户门、窗户,各项目精装修详情：,室内部分入户门、分户门、窗户,各项目精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌特点总结：,材质：         入户门：木质三防门、四防门、子母门         分户门：普遍为实木复合门，并配门锁         窗户：普遍为高档断桥铝合金窗框双层中空玻璃，开启扇附纱窗品牌：曼特、霍尼韦尔等较高档品牌特点：          普遍配有数码电子门锁及感应门锁，入户门成为安防的重要环节之一。,室内部分入户门、分户门、窗户,富力桃园入户门及门锁,乐成公馆入户门及门锁,各项目精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌特点总结：示例图片,茂华璟都会入户门及门锁,室内部分玄关、客厅、卧室,各项目精装修详情：,室内部分玄关、客厅、卧室,各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌特点总结：,材质：         地面：项目客厅普遍采用高级地砖，卧室普遍采用实木复合地板；         墙面：乳胶漆或壁纸，局部环保涂料         天花：石膏板吊顶或涂乳胶漆         灯具：多数配高级灯饰         衣柜：卧室普遍赠送高水平衣柜或储物柜品牌：         多乐士或立邦漆、美国星辉壁纸、法国索非亚框门特点：         多数附送衣柜或储物柜，另有高档项目赠送电视、双人床、床头柜、书房桌椅、窗         帘等家具家电。,室内部分玄关、客厅、卧室,各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌特点总结：示例图片,金地名京卧室,富力桃园卧室,波菲特行政公寓卧室,波菲特行政公寓客厅,金地名京客厅,富力桃园客厅,室内部分餐厨区域,各项目精装修详情：,室内部分餐厨区域,各项目精装修餐厨区域材质及品牌特点总结：,材质：         地面：高档地砖或实木复合地板         墙面：多数采用高级墙砖，部分乳胶漆         天花：石膏板或铝扣板吊顶，涂防潮乳胶漆         灯具：部分配防雾灯筒，高档项目配高级灯饰         设施：配整套橱柜，电烤箱、抽油烟机、燃气炉、消毒柜、水盆、龙头、直饮水设备、洗菜池、                    冰箱、微波炉、洗碗机、垃圾处理器、可燃气体探测器等品牌：        地砖地板：诺贝尔或圣象；橱柜：韩国汉森、依耐斯、诺或柏丽、科宝博洛尼；台面、五金：美国        摩恩、本可乐丽、弗兰卡；电器等：法格、方太、西门子、LG、安娜海姆、博曼蒂克等特点：       1、 厨房设施较全面，除抽油烟机等普遍具备的设备外，还提供食物粉碎机、电烤          箱、消毒柜、直饮水机、洗碗机等设备。         2、部分项目配有燃气探测器，成为安防的重要组成部分之一。,室内部分餐厨区域,各项目精装修餐厨区域材质及品牌特点总结：示例图片,金地名京餐厅,富力桃园厨房,设计师广场厨房,波菲特行政公寓餐厅,乐成公馆餐厅,乐成公馆厨房,室内部分卫生间,各项目精装修详情：,室内部分卫生间,各项目精装修卫生间区域材质及品牌特点总结：,材质：         地面：项目客厅普遍采用高级地砖，卧室普遍采用实木复合地板；         墙面：乳胶漆或壁纸，局部环保涂料         天花：石膏板吊顶或涂乳胶漆         灯具：配灯筒，高档项目配高级灯饰         设施：坐便器、洗面盆、钢化玻璃淋浴房、面盆浴缸及淋浴房花洒、配天然石材台                     面连台下柜，防水插座、墙面镜、排风扇、毛巾环、毛巾勾，浴巾架、手纸                     架、马桶刷件、电话及电视（高档项目）品牌：         地/墙砖、地板：诺贝尔、斯米克、多乐士；洁具：杜拉维特、科勒、西班牙乐         家、卡德威、Newform、吉博利、汉斯格雅；五金：美国摩恩；电器等：西门子        电话 机 、飞利浦液晶电视及西门子洗衣机（高档项目配）,室内部分卫生间区域,各项目精装修卫生间区域材质及品牌特点总结：示例图片,乐成公馆卫生间,设计师广场卫生间,茂华璟都会卫生间,富力桃园卫生间,荣京丽都卫生间,室内部分面板插座开关及家电,各项目精装修详情：,室内部分卫生间,开关面板品牌：梅兰日兰、西门子、罗格朗根据区域功能需要，采用防水插座、面板等设施。,各项目精装修面板插座开关及家电材质及品牌特点总结：,【二】北京典型精装修项目调研,北京典型精装修项目概况（包括住宅及公寓）北京典型精装修项目规律性分析精装修费用标准分析精装修室内部建筑材质及品牌分析精装修公共部分及配套部分分析精装修项目销售策略情况分析精装修项目后期操作分析,公共部分精装修分析大堂地面、墙面、灯具,分析：各项目大堂、楼梯厅、走廊等公共处普遍精装修。地面基本以拼花石材铺装。墙面基本采用高级石材，同时根据整体风格利用壁纸、木饰等进行装饰。天花一般采用造型吊顶，并安装吊灯及灯饰。部分项目在大堂处设可视对讲磁卡门禁系统，保护业主安全。,公共部分精装修分析电梯,分析：       多数项目对电梯品牌、速度等都进行了比较明确的规定。       在品牌基本确定的项目中，选择奥迪斯的项目较多。,配套设备设施分析供水,分析：        多数低层采用市政管道供水，高层采用变频供水系统。         多数项目为业主预留了中水处理系统。       多数项目为业主提供市政或小区锅炉24小时热水，不能提供热水，则赠送热水器或热水器预留接口。,配套设备设施分析供电,分析：       多数项目提供双路供电，采用市政供电，并设独立电表。,配套设备设施分析供暖,分析：供暖方式有三种：（1）市政集中供暖，采用散热器；（2）中央空调供暖；（3）地板采暖。     多数项目采用市政集中供暖，并提供热器，高端项目采用地板采暖和中央空调采暖。,配套设备设施分析供气,分析：      所有项目均采用市政天燃气供应，并配有一户一表，磁卡计量。,【二】北京典型精装修项目调研,北京典型精装修项目概况（包括住宅及公寓）北京典型精装修项目规律性分析精装修费用标准分析精装修室内部建筑材质及品牌分析精装修公共部分及配套部分分析精装修项目销售策略情况分析精装修项目后期操作分析,销售策略规律分析销售流程及重点推介,分析：销售人员普遍对于精装修没有统一的说辞，主要根据客户提出的问题，再进行解决。部分项目不明确精装费用标准，而是通过样板间的实际效果让客户感受；部分项目销售人员会主动告知客户，质量问题很有可能存在，客户如果特别担心精装修的质量问题或者对精装的期望值较高，还是要谨慎购买或降低期望值。重点推介一些可以一目了然的地方，例如地板、厨卫、墙面等。对于客户对材料品牌的问题，销售员的说辞比较含糊，不会保证一定会用某个品牌，会用“同档次品牌”、“采用高级品牌”这样的说辞。对于客户对装修质量、保修情况的质疑，销售员会口头上表示在一定期限内出现质量问题，会有有关部门专门负责。,【二】北京典型精装修项目调研,北京典型精装修项目概况（包括住宅及公寓）北京典型精装修项目规律性分析精装修费用标准分析精装修室内部建筑材质及品牌分析精装修公共部分及配套部分分析精装修项目销售策略情况分析精装修项目后期操作分析,与普通合同附件区别：        北京合同要求要较天津更为严谨完善，但在精装修方面差别只是精装修合同较普通合同多了一个附件即精装修交工标准，并注明，开发商保留在同档次品牌中调整个别产品品牌的权利。,交付周期：普遍为4-5个月,施工管理程序：        普遍为精装修工程外包，精装修完成后，客户统一验房、收房，在这之前客户不能私自进入房间，如果客户私自进去，后期如果出现问题，由客户自己负责。,【三】天津与北京精装修项目对比分析,精装修费用标准对比精准修室内部建筑材质及品牌分析精装修公共部分及配套部分分析精装修项目销售策略情况分析精装修项目后期操作分析,精装修费用标准对比,天津精装修项目的价格整体上低于北京水平，北京精装项目普遍较为高档，最高标准可达6000元/平米。,【三】天津与北京精装修项目对比分析,精装修费用标准对比精准修室内部建筑材质及品牌分析精装修公共部分及配套部分分析精装修项目销售策略情况分析精装修项目后期操作分析,天津与北京相比由于精装修费用标准的差距，其在选材及品牌上有较大差距，与天津水平较为接近的主要为富力桃园、乐成公馆、荣京丽都等，其在选材及品牌上与本案较为接近，如洁具主要集中在科勒、乐家等品牌，水盆及水龙头则主要集中在摩恩，开关插座等则主要集中在西门子。        而其他项目，则明显高出天津水平，大多品牌采用法国或意大利产品，产品形式更为新颖，如门普遍使用密码锁门、造型多样的洁具等。         在施工工艺上也更为先进，如卫生间采用的横向排水等。,其他方面由于没有过于明显差别，因此在这里不在过多分析。,万科金奥国际精装修建议,通过对天津主要精装修项目的调研，我们总结了当前天津精装项目在不同费用标准下，包括风格、选材材料及品牌、公共部分及配套的选材及品牌的普遍规律，并结合对北京典型项目的调研，针对本案G3产品的精装修标准进行初步定位。,本案精装修风格应以较为现代的时尚风格为主，体现出年轻人的整体气质，给客户温馨、舒适的整体感觉，各功能区域的实用性良好展现，设备品牌的档次体现，更多的细节处体现出品质感。,入户门及分户门的选材建议地面和踢脚选材标准建议墙面选材标准建议天花选材标准建议卫生间洁具选材标准建议 厨房厨具选材标准建议 窗户选材标准建议电器选择标准建议       公共空间标准建议,入户门的质感是给客户的第一影响，选择一款质量好品牌优的入户门是给整体精装加分的。因此我们建议在入户门的选材上相比同品类产品有所提升。而室内门保持普遍水准即可。,入户门选材标准：            我们建议在入户门的选择上可以考虑高级实木子母门，品牌可以不明确分户门选材标准：             我们建议在入户门的选择上可以考虑高级实木复合门，品牌可以不明确,入户门及分户门的选材建议地面选材标准建议墙面选材标准建议天花选材标准建议卫生间洁具选材标准建议 厨房厨具选材标准建议 窗户选材标准建议电器选择标准建议       公共空间标准建议,客厅地面：客厅地面的选材建议选用高级地砖，入户的玄观处可做成拼花来区别功能区域（可                            选用石   材）。踢脚的选用建议还是选用同品牌的复合木材踢脚        卧室地面：卧室的地面还是以暖色地板为主，地板的选材建议还是选用实木复合地板，同时对                            品牌的选取上可考虑选取国内比较主流的地板材料。例如圣象、大自然、德尔等。                                踢脚的选用建议还是选用同品牌的复合木材踢脚        厨房地面：厨房的地面选材建议使用高级防滑地砖，建议选用大众比较熟悉的主流品牌。因此                            可以考虑选用诺贝尔或者马可波罗的瓷砖。厨房踢脚的选材建议选取与地砖同品牌                            的瓷砖。       卫生间地面：卫生间地面建议仍然选用高级防滑地砖，可在卫生间地面上选用一些深色石材做                            线条勾勒，增强地面视觉对比度。,根据本案实际情况，地面的选材分为几个主要功能空间，包括客厅、卧室、厨房、卫生间，在局部空间的地面选材上可以对材料品质和品牌做以一定的提升。,示例图片：,入户门及分户门的选材建议地面选材标准建议墙面选材标准建议天花选材标准建议卫生间洁具选材标准建议 厨房厨具选材标准建议 窗户选材标准建议电器选择标准建议       公共空间标准建议,墙面的选材分为几个主要功能空间，客厅和卧室、厨房和卫生间。对于墙面的选材我们建议在卫生间和厨房的墙面上可做局部的石材花纹造型来提升整体档次。,客厅和卧室墙面：客厅和卧室我们加以选用一种涂料或乳胶漆颜色即可，保持房                                        间整体的统一风格，在电视背景 墙处和卧室床的背墙处可通                                          过其他材质体现功能区别。建议使用市场接收度较高的多乐士                                        或立邦等品牌        厨房和卫生间墙面：厨房和卫生间的墙面选材，我们建议选取与地面瓷砖同品牌                                              的墙砖，有利于开发商统一采购和品牌的统一性，建议选用                                            诺贝尔或者马可波罗的瓷砖。,示例图片：,入户门及分户门的选材建议地面选材标准建议墙面选材标准建议天花选材标准建议卫生间洁具选材标准建议 厨房厨具选材标准建议 窗户选材标准建议电器选择标准建议       公共空间标准建议,顶棚的选材主要根据功能空间的不同而不同，主要分为，客厅、卧室、厨房、卫生间和家政间。我们建议假日风景A地块的顶棚选材在整体的风格上延续紫台的风格。在材料的选取上做以提升。,客厅和卧室顶棚：客厅的顶棚选材还是建议石膏吊定刷高级乳胶漆。在吊顶的整                                   &nb