户型的设计与评价标准

中山东路,正洪街广场,破步营街,洪武路,户型的设计与评价标准,河南安阳,户型的基本概念,第一部分,什么是户型 ？户型，是在现代建筑业发展过程中出现的一种对房屋住宅类型的新的简称。在中国古代汉语词典里是没有的。 户型又叫房型，就是指房屋的类型。户型有哪些种类？常见的户型有平层户型、 跃层户型、错层户型、复式户型。按照面积又可分为小户型和大户型。,户型的概念及其分类,平层户型：一般是指一套房屋的厅、卧、卫、厨等所有房间均处于同一层面上。跃层户型：是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。 错层户型：主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。复式户型：复式户型在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅(通常层高2.8米)高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。,户型的概念及其分类,户型的概念及其分类,3室2厅2卫面积：136,户型的概念及其分类,4室2厅2卫面积160,户型的概念及其分类,3室2厅2卫面积151 ,户型的概念及其分类,4室2厅2卫面积180,户型设计,第二部分,户型设计,随着生活水平的提高,人们对居住环境（包括户型）越来越重视。,1.户型需求 :户型需求是运动的，它随着市场的变化而变化。目前的户型需求多样化，市场上并无绝对的主尊户型。 户型的需求随时间、区域而变化。 户型需求的多样化源自市场消费层次的多样化 。购买群年轻化，购房者年龄大都在2545岁之间，年轻化使需求呈现复杂的个性化。,户型设计应注意的一些问题,户型设计,2.户型适用 : 适用是住宅建设的基本要求，户型设计的第一位选择因素就是使用方面-舒适度较高，离开这点就谈不上户型设计的先进和前瞻性。面积适当的厅，满足会客、团聚、视听、休闲的公共性活动功能。厅内要有良好的光照、通风和视野。厅内不要有太多的洞口和门，以方面家具的摆设和隐私的保护。厨房最好靠近门口，以利购买菜蔬与处理垃圾，避免污染。厨房和餐厅最好相邻，以便用餐和撤除餐具。卫生间与卧室要相近，夜间使用时，不然老人儿童使用均不便。,户型设计应注意的一些问题,户型设计,3.平面形式 ：平面形式上的变化主要表现在两个方面： 一是每一层的户数在减少，尤其是小高层和高层住宅。以前多为平均一梯8户甚至10户，现在减少平均一梯46户，最少一梯12户。密集的户型在后期将不收欢迎。 二是平面形式增多，以前那种简单的十字形也在变化。“井”字、“米”字已经很少使用，“蝶”形、“品”字型以及单排式、错层式涌现出来。现在较多采用的是“品”字型（或“工”字形）结构和蝶式设计。这种形式的是最大优点在于采光通风良好，户与户之间无遮挡，住户观景效果良好。,户型设计应注意的一些问题,户型设计,4.内部间隔 :以往户型间隔布局杂乱，功能分区不明。主要表现在：餐厅和客厅不分，开门即厅，厅当走道；卫生间对着房门，而且与卧室相邻，由于隔音效果不好，卫生间的水龙头一打开，相邻的房间深受噪音之苦等等。为此，户型间隔上应注意： 开门是厅或玄关，饭厅与厨房相邻。卧室置于一侧，卫生间、浴室等置于一侧，中间形成一道走廊。走廊尽端是主卧室。一般都是“工”字、“T”字或者蝶式设计，景观互不遮挡。,户型设计应注意的一些问题,户型设计,5.户型大小和构成 ：户型大小到底多大才合适？户型大小与产品形态有着很大的关联。而住一般宅户型面积的分配如下： 厅（起居室）：20-45主卧室：15-25 次卧室：15 次卧室：8-12 保姆间：4-6卫生间：4-10 厨房：8-12 洗衣机间：4（附污水盆） 储藏室：6阳台：4-12 生活阳台：4-6 走入式储藏室：6,户型设计应注意的一些问题,户型设计,6.功能分区：住宅的使用功能虽然简单，但却是不能随意混淆的，简而言之一般有如下几个分区：公共活动分区：供起居、交谊用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等。私密休息厅：供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房、保姆房等。辅助区：供以上两个部分的辅助支持用，如厨房、卫生间、储藏间、阳台等。这些分区各有明确的专门使用功能，有动、静的区别，有小环境的要求。绝大多数的平面设计都注意到了正确处理这个三个功能区的关系，使之使用合理又不互干扰。,户型设计应注意的一些问题,户型设计,7.户型布局:户型内部应如何布局和配比面积?根据调查，一般客户认为评价户型最重要的依次是：布局、朝向、楼层、使用率。可见布局的重要性。在具体的户型布局上，客户认为个功能区的重要程度依次为：起居室、主卧、次卧。 从趋势上看，厅的面积下调，主卧室面积上调。其中的原因是： 客户年轻化，很少在家度过，回家时卧室是常用的空间，需要组合柜、电视，看书的位置，厅内一部分功能转移到卧室中。社区设置会所，会所改变了交友一定要在家的概念。整个社会文明程度提高，人的隐私权要求增加。,户型设计应注意的一些问题,户型设计,8.户型面积趋向使用化 :传统的一梯多户受到挑战，尤其是高层住宅的一梯八户井字形格局，由于使用效率低，功能质量差，愈来愈受到市场冷落。户数的减少，多边形的平面布局使得户型设计更趋合理。三角形、钻石形、六边形、斜十字形等布局形式不断涌现，每一户的居住质量都得到相应的关注及重视。 户内实用率比以前高，公共走道、室内走道、楼宇边角等公共面积减少，户型设计较以前更讲究如何充分利用每一寸空间。,住宅户型设计的新走势,户型设计,9.功能配置更趋完善 ：主人房带卫生间已成为中大户型的必要设计。工作阳台的设置，同以前功能重合的阳台设计（把家务操作、观景等功能集中于一个空间实现）相比变得合理、方便。书房、儿童房、健身房、衣帽间等配套空间的设置、使室内活动更为舒适。玄关的设计，增加户内空间层次，亦与生活水平提高的社会现实想吻合，使入室更衣换鞋等新风尚变为可能，促进居家健康化、安逸化。,住宅户型设计的新走势,户型设计,1.功能分区更为明显 ：1996年以后的住宅，开始注重使用空间的层次与分区的问题，三大分区理念：动态静态空间划分、工作空间与生活空间的划分、公共空间与私密空间的划分思想在户型设计当中得到有效贯彻。 平面户型设计打破平面厅室划分的旧传统，利用凸出的边角，台阶、隐形走道等设计进行空间划分，使空间层次感更强，空间变化更大。,住宅户型设计的新走势,户型设计,2.户型设计更为贴近人性 ：传统的厨房多采用I型，现在则有I型、L型、还有开放式，半开放式的厨房设计，在长度、宽度方面考虑到操作台、洗盥台，厨具电器壁柜的设置及摆放位、管线的安装、通风排气条件。落地窗、凸窗、角窗的普通采用打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面。卧室门的朝向注意避免与其他房间门相对的现象。 低窗台设计，可坐可卧，既增加了使用空间，又开阔了视野。 一些中小户型采用自由间隔设计，充分体现个性品位：其一，梁柱对空间的占用及制约，使自由问题灵活方便。其二，室内空间多运用薄墙、虚墙（非砖石水泥结构），住户可重新进行间隔。,住宅户型设计的新走势,户型设计,3.设计观念变革:朝向观念的变革 :不再追求户户朝南的设计，景观与朝向同样重要、户型设计更关注景观的方向而不是南北朝向，消费者开始关注小区内部环境的营造，开发商近年花大力气去塑造区内景观，住宅小区采用围合式、半围合式布局较多，只要是朝向中心花园的户型，基本上都能得到消费者的认可。需求观念的变革 :随着目标市场逐渐细分化，购房群体日趋理性与个性，单一的户型需求演变变为多极化、多样化的户型需求，从而使户型设计也呈现多样化特征。同一楼盘同一类型细分为几种面积结构有差别的户型，以满足相同收入阶层中不同的消费需求。,住宅户型设计的新走势,户型设计,4.从人口构成确定居住空间 ：从家庭人口构成分析，7种套型即可适应1-6口家庭的各种构成情况。但套型设计还要满足家庭行为和生活模式的不同需要，反映不同地区的气候、环境、社会经济水平、建设标准、风俗习惯以及历史文化的差异。因此，套型模式就会千变万化，多样化也成为套型设计永无休止的追求目标。,住宅户型设计的新走势,户型评价,第三部分,户型评价,户型评价标准：户型评价其实并没有一个真正意义上的标准，因为不同的人员考虑户型的切入点或着眼点不同 ，因此不同的人员就有不同的户型评价标准。,户型评价标准,户型评价,开发商：去化速度：好的户型能相对较快的进行去化，这样就能节省相对较多的资金成本和时间成本，直接转化为项目利润；利润空间：好的户型能卖出更高的单价，提高销售利润；好的户型可以进行大规模复制，节约了产品研发成本以及项目实际操作时间，这些可以很容易转化为利润； 市场竞争力：好的户型拥有相对较高的市场竞争力，使开发商在市场竞争中拥有更多的主动权，这在市场环境恶劣的情况下尤其重要；项目品牌：好的户型是取得客户认同的基础，对于地产公司的品牌塑造有很大的帮助。,户型评价标准,户型评价,客户：总价影响决策：客户最终关心的是买一套房子需要花多少钱。房屋的总价由单价和套型面积共同确定，户型面积对应于购买能力。安全性、私密性、舒适度是否满足？ 分区、流线是否合理？ 功能划分是否合理？面积划分是否合理？使用的方便，是否有浪费面积、价格和不合理。,户型评价标准,户型评价,销售人员：这个项目是否容易被客户接受？销售是否容易？设计人员：有没有设计创新？能否满足职业自豪感、成就感？,户型评价标准,户型评价,综上所述：户型的评价标准基本上可考虑以下几个方面的因素：好户型要有六个特性；空间有效分离；面积适当、尺度适宜；健康因素的合理利用。,户型评价标准,户型评价,满足好户型六个特性 ：实用性：是指住宅要实用，大小要适宜，功能要合理，要舒适温馨，要每个房间都间隔方正。安全性：是指住宅要具有防盗、防火、抗震和抗御自然灾害的能力。 秘密性：还要具有一定的秘密性才会有安全感，因此社交、私人空间应有效分隔。 灵活性：住宅还要有一定的灵活性，以便根据生活要求灵活改变使用空间，满足不同对象的生活需要； 经济性：住宅还要具有经济性，即面积要紧凑实用，实用率更高，造价更低、以减轻购房者的投资。 艺术性：住宅也应该美观大方有一定的艺术性，有个性、有特色、有文化品位才能吸引购房者来购买。,户型评价标准,户型评价,空间有效分离：一般一个好的户型设计应包括六种分离：生理分居、功能分区、动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开。 生理分居：是指8岁以上子女应该和父母分室居住，15岁以上异性子女应分室居住，两代夫妻应分室居住，以满足生理上对居住的要求 功能分区 ： 是指不同的生活功能就有不同的活动空间 。,户型评价标准,户型评价,动静分开 ：动区静区应严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。公私分开 ： 家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无遗 。主次分开 ：为了彰显业主的成功，也为了家庭成员之间的起居互不干扰， 主要房间与次要房间应适当分开。干湿分开 ： 即厨房、卫生间等带水、易脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。,户型评价标准,户型评价,面积恰当尺度适宜 ：功能空间都应该具有合理的大小尺度，它应该通过人体工程学、心理学、建筑学等科学的方法来确定。 各功能空间的相互关系对使用效果也有很大影响。,户型评价标准,户型评价,健康性因素的合理运用 ：辨别一个户型的好坏，健康性因素是否被合理运用也成了一个重要标准。这些因素包括：朝向合理、日照充分、光线充足、通风良好、空气新鲜、温度适宜、安静舒适。,户型评价标准,户型评价,滞销户型的设计误区：客厅大而不当，对着客厅的门多，无隐蔽空间； 客厅的采光口小或采光口凹槽深，使客厅较暗； 客厅视野差，窗不应正对墙面； 客厅的形状不好或尺度不合理；入户无过渡空间；餐厅面积过小或过大； 主卧室的宽度小于3米或面积过小；户内交通线长； 卫生间距主卧室远或对着客厅，卫生间无前室；四居室的户型，主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间；功能分区不合理； 各功能空间面积比例不当；跃层户型室内楼梯的位置不当； 卫生间、厨房宽度不够等等。,户型评价标准,实际案例分析,第四部分,案例分析,优势分析：减少户型面积，降低总价;顶层充分利用露台,提升售价。,案例分析,错半层入户、入户花园的设置体现高档厨房双入口的设计，解决钟点工需要两层高宽大露台不计算建筑面积端头处理，利用景观形成围合感明厨明卫步入式衣帽间,案例分析,客厅朝北，加大进深减少走道面积，各功能空间尺度适宜主卧室配置步入式衣帽间餐厅相对独立，采光提高明厨明卫，管线集中赠送一间南向书房,案例分析,两房二厅二卫90平方米房型方正，结构紧凑功能分区合理入户花园设计双卫生间设计,案例分析,二房：90平方米房型方正、结构紧凑空中花园设计卧室设计270度转角窗,案例分析,二房二厅一卫92.56平米户型方正功能分区明显明厨明卫,案例