咖啡店选址报告

1 / 42咖啡店选址报告咖啡厅选址分析报告张斌 许莲英 团队：刘淑玲 朱艳兵2 / 42目录一地理位置二选址原因之城市规划三周围商业及竞争对手四周围人口状态分析五辐射范围六店面初步规划七经营特色及商品结构八经营效益预估。九、前景分析一地理位置：3 / 42我们做的是一个商务咖啡店的选址报告。选址于光谷软件园汉口银行和软件园一食堂形成的 L 形场地内。与其他消费区相邻。我们的商务咖啡店的定位于中高端消费。面积约 120 个平方。经营的主要是咖啡，但是我们也提供高档的小点心。光谷软件园1光谷软件园位于“武汉中国光谷”关山大道 1 号。2正面关山大道，右侧为民族大道的余脉，紧邻三环线，交通便利，路宽车多却不拥挤。3.所选咖啡厅的位置在软件园的内部。走进光谷软件园，仿佛走进一座公园。从规划图上看，园区至少留出了近 3/4的面积来做园林和公共空间，建筑占地不到 1/4。据了解，整个园区的规划特点是“三低一高” ，即低容积率，低建筑密度，低建筑物层次，高绿化率。位于中央的大片人工湖，是园区的视觉和活动中心，一排排建筑沿湖岸层层展开，渐次升高，疏落有致，让不同方位的办公楼都能4 / 42欣赏到湖光水景。道路宽敞，视野开阔，决无一丝的紧迫感。湖景黄昏美景二选址原因之城市规划：光谷软件园是国家科技部认定的“国家火炬计划软件产业基地”和国家商务部认定的“中国软件服务外包基地” ，是我国中西部地区建成和在建规模最大的软件园，是国家科技部认定的“国家火炬计划软件产业基地”和国家商务部认定的“中国软件服务外包基地” ；是我国中西部地区建成和在建规模最大的软件园。目前，入园企业大体可分三大类。第一，跨国公司及海外上市企业。第二，国内知名的软件、服务外包和电子信息服务类企业。5 / 42第三，金融后台服务机构：光谷金融港项目位于光谷大道以东、城市三环线以南，以建设全国性金融后台中心为发展目标，金融信息服务产业在光谷软件园的聚集态势初现。这将大幅度的提高该地区的经济收入，是我们的中高档商务咖啡店的开设成为必要能性。选址要求一、地点范围1、高尚大社区2、高尚生活广场及附近周边3、中高档写字楼集中区域二、面积：300500 平米6 / 42三、房屋结构1、楼层：1-3 楼2、层高：3 米6 米3、光线：明亮、最好能做落地门窗4、延展面积：有阳台或户外面积，可做阳光房或者户外区域四、停车：就进、方便五、管理：最好匹配有规范化的物业管理六、周边业态：周边白领女性喜欢的业态成熟七、店招位：端正、方便，能做辅助广告八、付款方式：可租、可买7 / 42九、休闲吧十、联系人：请各位行家继续寻找房源哈。选址要求：1、 物业位置：最好在繁华商圈的十字路口临街一角，铺位临街面不少于 8 米；以西门首选、南门亦可；3 环以内；2、商圈要求：中高档零售百货业中心附近、中高档居住社区商业中心、CBD 与商务中心、高校集中商圈等；3、物业面积：使用面积 300-500，建筑面积 400-300左右；4、楼层要求：地上 1 层或 2 层，或 1-2 层，除特殊商圈或特殊情况一般不超过地上 3 层；5、结构要求：框架结构，或户外露天场地；结构规整为最8 / 42佳，柱距最好大于 6M；6、 外观要求：玻璃墙外立面最佳，有通透的视野效果及最佳的广告展示平面；7、 停 车 位：不少于 30 个车位；8、电力要求：60-80KW，并配有独立的电表；9、硬件要求：若在 2 层则有直达的楼梯；若在 3 层，则必须配备直达的观光电梯；10、其它要求：水、电、天然气、光纤、电话五通；上水管内径 25；排污管径最小 110；有专门的排污系统并入城市污水处理系统；11、气量要求：每小时不小于 10 方气12、注：以上项目包括现有物业、在建物业、空地及倒闭的商场等。9 / 4213、联系人：咖啡馆项目可行性研究报告核心提示：咖啡馆项目投资环境分析，咖啡馆项目背景和发展概况，咖啡馆项目建设的必要性，咖啡馆行业竞争格局分析，咖啡馆行业财务指标分析参考，咖啡馆行业市场分析与建设规模，咖啡馆项目建设条件与选址方案，咖啡馆项目不确定性及风险分析，咖啡馆行业发展趋势分析提供国家发改委甲级资质专业编制写：咖啡馆项目建议书咖啡馆项目申请报告咖啡馆项目环评报告咖啡馆项目商业计划书10 / 42咖啡馆项目资金申请报告咖啡馆项目节能评估报告咖啡馆项目规划设计咨询咖啡馆项目可行性研究报告【主要用途】发改委立项 ，政府批地 ，融资，贷款，申请国家补助资金等【关 键 词】咖啡馆项目可行性研究报告、申请报告【交付方式】特快专递、E-mail【交付时间】2-3 个工作日【报告格式】Word 格式；PDF 格式【报告价格】此报告为委托项目报告，具体价格根据具体的要求协商，欢迎进入公司网站，了解详情，工程师会给您满意的答复。11 / 42【报告说明】本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告， 此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录， 并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容， 为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。可行性研究报告主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法，经济效益为核心， 围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。对整个可行12 / 42性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。为了结论的需要，往往还需要加上一些附件，如试验数据、论证材料、计算图表、附图等，以增强可行性报告的说服力。可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性， 经济上的合理性， 技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。 审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、13 / 42中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。可行性研究报告大纲为客户提供国家发委甲级资质第一章 咖啡馆项目总论第一节 咖啡馆项目背景一、咖啡馆项目名称二、咖啡馆项目承办单位14 / 42三、咖啡馆项目主管部门四、咖啡馆项目拟建地区、地点五、承担可行性研究工作的单位和法人代表六、咖啡馆项目可行性研究报告编制依据七、咖啡馆项目提出的理由与过程第二节 可行性研究结论一、市场预测和项目规模二、原材料、燃料和动力供应三、选址四、咖啡馆项目工程技术方案五、环境保护15 / 42六、工厂组织及劳动定员七、咖啡馆项目建设进度八、投资估算和资金筹措九、咖啡馆项目财务和经济评论十、咖啡馆项目综合评价结论第三节 主要技术经济指标表第四节 存在问题及建议第二章 咖啡馆项目投资环境分析第一节 社会宏观环境分析第二节 咖啡馆项目相关政策分析一、国家政策16 / 42二、咖啡馆行业准入政策三、咖啡馆行业技术政策第三节 地方政策第三章 咖啡馆项目背景和发展概况第一节 咖啡馆项目提出的背景一、国家及咖啡馆 行业发展规划二、咖啡馆项目发起人和发起缘由第二节 咖啡馆项目发展概况一、已进行的调查研究咖啡馆项目及其成果二、试验试制工作情况三、厂址初勘和初步测量工作情况17 / 42四、咖啡馆项目建议书的编制、提出及审批过程第三节 咖啡馆项目建设的必要性一、现状与差距二、发展趋势三、咖啡馆项目建设的必要性四、咖啡馆项目建设的可行性第四节 投资的必要性第四章 市场预测第一节 咖啡馆产品市场供应预测一、国内外咖啡馆市场供应现状二、国内外咖啡馆市场供应预测18 / 42第二节 产品市场需求预测一、国内外咖啡馆市场需求现状二、国内外咖啡馆市场需求预测第三节 产品目标市场分析一、咖啡馆产品目标市场界定二、市场占有份额分析第四节 价格现状与预测一、咖啡馆产品国内市场销售价格二、咖啡馆产品国际市场销售价格第五节 市场竞争力分析一、主要竞争对手情况19 / 42二、产品市场竞争力优势、劣势三、营销策略第六节 市场风险第五章 咖啡馆行业竞争格局分析第一节 国内生产企业现状一、重点企业信息二、企业地理分布三、企业规模经济效应四、企业从业人数第二节 重点区域企业特点分析一、华北区域20 / 42二、东北区域三、西北区域四、华东区域五、华南区域六、西南区域七、华中区域第三节 企业竞争策略分析一、产品竞争策略二、价格竞争策略三、渠道竞争策略四、销售竞争策略21 / 42五、服务竞争策略六、品牌竞争策略第六章 咖啡馆行业财务指标分析参考第一节 咖啡馆行业产销状况分析第二节 咖啡馆行业资产负债状况分析第三节 咖啡馆行业资产运营状况分析第四节 咖啡馆行业获利能力分析第五节 咖啡馆行业成本费用分析第七章 咖啡馆行业市场分析与建设规模第一节 市场调查一、拟建咖啡馆项目产出物用途调查22 / 42二、产品现有生产能力调查三、产品产量及销售量调查四、替代产品调查五、产品价格调查六、国外市场调查第二节 咖啡馆行业市场预测一、国内市场需求预测二、产品出口或进口替代分析三、价格预测第三节 咖啡馆行业市场推销战略一、推销方式23 / 42二、推销措施三、促销价格制度四、产品销售费用预测第四节 咖啡馆项目产品方案和建设规模一、产品方案二、建设规模第五节 咖啡馆项目产品销售收入预测第八章 咖啡馆项目建设条件与选址方案第一节 资源和原材料“十三五”重点项目-咖啡店项目申请报告24 / 42编制单位：根据国家发改委规定，凡是被纳入政府核准的投资项目目录项目投资申报时必须编写项目申请报告。项目申请报告是针对企业固定资产投资核准制而规定的一个文体，拟建项目从规划布局、资源利用、征地移民、生态环境、经济和社会影响等方面进行综合论证，为政府审批部门对企业投资项目进行核准提供依据。项目申请报告主要内容包括：申报单位及项目概况；战略规划、产业政策及行业准入；项目选址及土地利用；资源开发及综合利用；征地拆迁及移民安置；环境和生态影响分析；经济影响分析；社会影响分析。编写项目申请报告流程：我们将根据不同的行业、专业、地区对项目申请报告的不同要求，编写符合要求的的项目申请报告。首先确定任务的方案和侧重点，根据不同的需要，提出不同的研究提纲、确定各部内容的深度要求，经与委托方协商后，组成由相关专业技术人员参加的项目组，确定项目经理，25 / 42进行现场考察、搜集资料、尽职调查、研究论证，在此基础上提交规范的研究成果。同时，我们也配合项目单位完成发改委立项、核准、融资等后续深度服务。关联报告： 咖啡店项目建议书咖啡店项目可行性研究报告 咖啡店项目资金申请报告 咖啡店项目节能评估报告 咖啡店项目市场研究报告 咖啡店项目商业计划书 咖啡店项目投资价值分析报告 咖啡店项目投资风险分析报告 咖啡店项目行业发展预测分析报告国家规定的项目申请报告格式 第一章 申报单位及项目概况 咖啡店项目申报单位概况 咖啡店项目申报单位名称 申报项目名称咖啡店项目申报单位法定代表人 咖啡店项目申报单位简介 咖啡店项目概况 咖啡店项目名称 咖啡店项目性质 咖啡店项目的建设背景 咖啡店项目建设地点咖啡店项目主要建设内容和规模 原辅材料及用量 产品和工程技术方案 主要设备选型和配套工程 组织机构及劳动定员 投资规模和资金筹措方案 咖啡店项目施工进26 / 42度及招投标 咖啡店项目财务和经济评论第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 发展规划分析 产业政策分析 行业准入分析第三章 资源开发及综合利用分析资源开发方案 资源利用方案 资源节约措施第四章 节能方案分析 用能标准和节能规范相关法律、法规、规划和指导文件 国家行业相关标准及规范 能耗状况和能耗指标分析咖啡店项目所在地的能源供应状况 咖啡店项目的能源消耗种类和数量咖啡店项目能源消耗表能耗指标分析咖啡店项目节能措施和节能效果分析 节能措施 节能效27 / 42果分析中小城市咖啡馆市场调查报告经营咖啡店作为一种富有情调的行业，备受时尚人士的欢迎，在赚钱之余还能兼顾生活品位的追求，的确是两全其美的选择。所以，许多初涉商海的年轻人喜欢经营咖啡店，使咖啡店具备了丰厚的年轻时尚气息，从而让咖啡馆更加吸引人。事实上，目前国内大、中、小城市都兴起了经营咖啡店的热潮。详细的市场调查和方案分析，如下：品牌名称：*咖啡馆。性质：休闲人文类咖啡馆。背景：来自地中海的风情与享受。文化：情调、人文、环保、自由精神、自我空间。28 / 42经营范围：咖啡、西点、饮品、花果茶、 甜品。产品价格：咖啡部分为中高水平，其他部分为中等水平，价格基本保持与同类休闲去处的同步率，特色产品价格略高。场地和装修：拱形的落地窗搭配棉麻质感的桌布，营造简洁悠然的环境。面积 70 平方米左右，大约有 4 台 4 座、6台 2 人座、1 台 3 人座和 1 台 6 人座，装修完成后一次同时可容纳 2637 人喝咖啡。一、市场机会分析城关是新洲区的一个行政中心，流动人口较少，人口的单一性决定了任何生意在褪去了最初的新鲜感之后都会趋于平淡，这是城关的市场劣势，但是只要有消费者，消耗品就是长期具有需求量的，咖啡、西点均属于消耗品的范畴。随着社会的发展，在城关，人们的生活水平有了很大提高，闲暇时间开始增多，于是生活享受方面的需求开始强烈，这点从城关越来越多开张的西餐厅和更为精美的装修中可以提现。29 / 42伴随着城关经济圈的建设，越来越多的机构进入到城关，这对城关的娱乐休闲行业有了更大的、更多元化的需求。城关每年都有大量高中毕业生进入外地大学，对新事物接受度高，对生活品质更为追求的他们是寒暑假期间的重点客户。在城关，一部分人把喝咖啡看作意见奢侈的事情，典雅的装潢，精致的餐具，彬彬有礼的侍应生，他们把这些看作是一种遥不可及的贵族消费的体现，而我创办咖啡馆的主要目的是给消费者提供一个不同于酒吧、KTV 热闹氛围的社交场所，让人在工作应酬之余得到片刻身心的放松，所以从市场切入点就是不同于一般高端咖啡馆的。二、消费者分析心理因素：现代社会工作生活压力大，城市喧嚣，人们更需要一个放松心灵的地方和朋友聊聊天，消磨自己的时间，品味咖啡等。咖啡文化是一种有品味的生活方式，也是一种精神层面的东西，人们容易对其产生品牌忠诚感，只要消费者对某一家店产生认同，一般不会轻易更换消费地点，30 / 42这一点可以从我们各自的消费习惯和我做的问卷调查得到证实。社会因素：城关流动人口少，信息传播慢，咖啡文化知者少，但同时外来人口增多，外出求学务工者增多，以及强大的互联网，他们将带来对咖啡的需求、认同、以及传播，因为在大城市，咖啡文化已经相当成熟，咖啡馆是人们情感交流与压力释放的好地方。三、消费分类1、外来人士：越来越多的外来人士，商务人士，求学归来者能够把对咖啡简餐的需求带到白城关，并促进行业的发展。2、环境需求者：咖啡馆既不像酒吧那么喧闹，也不像快餐店那么匆忙，无论休闲还是谈话都十分方便，是作为商谈，沟通的好场所，也是思考、独处以及处理问题的好场所。31 / 423、追求时尚者：由于网络的发达，越来越多的年轻人向往大城市的小资情调，咖啡馆是这种情感重要的依托。他们追求品味和个性，不拘泥于固定的模式，消费能力总体来说比较有限，但群体庞大，对西方文化认同感高，对咖啡简餐文化能起到推动作用，是值得培养忠实客户的群体。4、情侣消费者。四、竞争者分析。我的定位客户将从酒吧、休闲吧转移过来，通过各种活动和经营多元化特色吸引客户，并以此培养忠实客户，新行业的开拓，路途艰辛，前途光明。主要的竞争者一类是奶茶店、休闲吧，主要面向低档消费者，城关这一类消费者很多，奶茶、冰饮 15-25 元/杯，提供座位方便交流，环境一般，是学生群体的首要竞争者，由于城关没有中档咖啡馆，这个群体中消费能力较强，希望和一般人区别开的将是我们发展的客户。32 / 42另一类是酒吧、茶楼，通常 100 多元就能尽请享受一晚上，提供私人包厢，主要面向对环境有特别需求者和追求时尚者，是首要的竞争对手，需要费些心思争取客户。五、营销策略。1、定位准确：特色的饮食，消遣，高档次的享受，大众化的价格，以及咖啡，简餐，甜品，人文浪漫于一体的氛围，结合城关人的消费习惯，我们定位为中档消费，多功能型咖啡馆，以同步于酒吧咖啡类的价格，和完全不同于酒吧的环境、更多元化的产品吸引客户，刺激消费。要成功做好一个市场，一定要有相当的消费者，可城关认可咖啡西餐的人并不多，怎样吸引消费者是首要为题，为了打破人们的隔阂，我们可以走亲民路线，除了必要的广告外，利用悬挂小黑板等道具，进行软性宣传，让更多的人走进咖啡馆，在满足 2、3 类消费者的需求上，面向中档消费者为主，兼有甜品简餐的舒适和咖啡的浪漫，走特色咖啡馆的道路。33 / 422、产品创新：我们面对的不是追求正宗贵族咖啡的消费者，而是更大的多元化消费群体，他们需要的不是正宗而是合适，所以在经营过程中要不断开发适合城关人口味和心理的产品。比如推出组合消费，男性消费者喜欢咖啡，套餐里可以搭配一些女性消费者喜欢的水果、冰淇淋等，经营过程中可以视情况而搭配别的组合。3、传播策略：做生意最重要的是口碑效应，城关消费市场日趋成熟，人们愿意为良好的环境买单，抓住这一点心理特征，店里环境要独具个性，消费者在这里要感受到一种文化，一种对生活的态度，这样他们就会传递给亲朋好友，进而形成口碑。4、服务策略：音乐播放，wifi 无线网络，温暖环境，VIP 卡，简餐，甜34 / 42品，书籍阅读，电影放映，公益活动，旅行活动，摄影活动，交友活动等。5.广告策略：在墙面贴上异形创意海报，这些海报宣传咖啡馆的特色、主题、活动等，使人看到之后都觉得我们的咖啡馆是别具一格的，让人觉得他进来这间咖啡馆是物有所值的，开心而来满足而归，才可能使他成为我们咖啡馆的回头客。用兵之计，攻心为上，而这些画面的内容一定要抓住顾客的心，顾客进来，就一定要让他得到不一样的精神享受，这样他下次才会再来。POP 广告，内容要能塑造整个咖啡厅的形象与气氛，媒体终端广告。企业合作广告。六、装修风格。咖啡馆的定位为休闲人文类咖啡馆，旨在给客户带来温暖放松的体验，所以我拟定选用地中海装修风格，区别与咖啡馆普遍的深色系，装修风格也将是小店的特色之一。地中海风格的建筑特色是，拱门与半拱门、马蹄状的门窗，在走动观赏中，出现延伸般的透视感。此外，墙面处(只要35 / 42不是承重墙)均可运用半穿凿或者全穿凿的方式来塑造室内的景中窗，这是地中海风格的一个情趣之处。?地中海风格最大的魅力，来自于纯美的色彩组合，白灰泥墙，拱廊与拱门，拼贴马赛克，陶砖，海蓝色的屋瓦和门窗，蓝白主调搭配咖啡色系，带来温暖，明亮的视觉效果，以书架，隔断，音乐等营造私密，安静的空间感受，让人全身心的放松。用清爽，自然，安宁的氛围来诠释地中海的自由精神，这比欧洲风格更为符合中国人的审美观念。多元化的使用装饰品，让咖啡馆的特色吸引客户，并且让人难忘，从外观和风格上反映经营特色。七、店铺选址。选址是一家店能否生存下去，能否成功经营的重中之重，店铺的地址决定了很大一部分消费群的延伸。老气站，横店影视城，中心街自然是优先考虑的地方，但其转让费，租金都相对较高，成本无形中增加很多。我所做的问卷调查中，很多人选择了街头巷尾这一选项，这样的地方需要认真寻找及考察，其必然租金低，成本压力减少，但它意36 / 42味着不大的人流量，宣传工作将成为重点。八、财务规划。因为店铺未定、投资计划未构成、和我对咖啡行业未进行渗透性的了解等客观原因，预算方面只能做出初步的设想。即：装修投资：(按 100 平方预算)1.室内外装修费用：装修费用与咖啡馆的面积、风格、定位、餐品种类、地理位置、投资额度、装修材料等诸多因素有关。约：35000 元。2.水、电、空调、通风、管线费用。约 8000 元。3.厨房工程、水池费用。约：6500 元。4.卫生间工程、蹲便器、洗手池费用。约：4000 元。5.吧台费用。约：5500 元。37 / 426.桌椅费用。约：15000 元。7.门头及导视系统、音响系统费用。约：6500 元。8.窗帘、其他装饰品费用。约：2500 元装修投资总计约：83000 元。设备投资：基本设备。约 2500 元.杯具、餐具、勺、菜单及其他用品。约：2000 元。咖啡相关设备：RANCILIO silvia 半自动咖啡机+rocky 电动磨豆机。约：7500 元。软水器。约：2000 元。敲粉盒、布粉器、奶油枪等。约：300 元。其他厨房设备：灶具、调料台、餐具柜、消毒柜、微波炉、38 / 42炊具和刀具。约：1000 元。设备投资总计约：15300 元。运营费用：1、固定费用：房租，预计 3000/月3=9000 元。工资：10003=3000 元。固定资产折旧：。2、变动费用：水、电、煤气、电话费等，预计 500/月3=1500 元。 工商、环保、消防、税、卫生等证照费用。约：1500 元。原物料成本。约：5000 元。广告宣传。约：1000 元。其他费用、营业外支出。约：1000 元。39 / 42运营费用总计约：22000 元。流动资金。预计 10000 元。备用资金。预计 20000 元。开业投资总计约：150300 元。预留充足的规划资金：备用资金、开店资金、流动资金缺一不可，这是