基于影响图理论的房地产估价方法研究

摘要随着我国市场经济的发展，房地产业蓬勃兴起，房地产己不再作为产品而是作为商品参与生产与流通，但目前我国房地产估价理论水平低，而市场对估价工作的需求日益增长，本文首先阐述了进行房地产估价研究的必要性，国内外研究现状以及房地产价格特征，在此基础上分析了房地产估价理论。在房地产估价过程中，只有对此加以充分考虑才能正确地把握房地产价格。然后对目前房地产开发项目中应用较为广泛的三种估价方法市场比较法、成本法、趋势法进行了研究，分析了每种估价方法的理论依据、适用范围以及应用难点。本文在分析国内外房地产估价理论与方法研究现状的基础上，针对估价过程中影响估价结果的各种因素的复杂性、不确定性等特点，将模糊影响图理论引入房地产估价中，利用模糊影响图直观性、模糊性并能够进行计算的特点及处理不确定因素的能力来解决房地产估价中的一些难点，通过构建房地产模糊影响图模型，建立了房地产价格与其影响因素的关系，利用这种模型，可以直接迅速地进行房地产估价，整个研究为房地产评估方法的选择提供了一条新的途径。将影响图理论应用于房地产价格评估领域，选取科学的估价模型，辅助房地产估价人员进行房地产价格评估具有明显的现实意义和较高的研究价值。关键词:房地产价格;房地产估价;模糊影响图基于影响图理论的房地产估价方法研究AbstraCtWiththedeveloPmentofthemarketeeonomyinehina，realestatesPringsuPenergeticallyastheeommodityinsteadofProductProdueingnadeireulating.Asaresult，htevolumeofdemandofrthemarketPaPraisal15inereasingdaybyday，Insuehabaekground，it15ofveryobviousPraetiealsignifieaneenadhighvalueofresearehtoPaPlyinflueneediagrmashteoyrtothefieldofrealestatepaPraisal，toehooseseientifiepaPraisalPattenr，toestablishasystemofrealestateaPPraisalinordertoassistPaPraisersintheirpaPraisingwork.Thisdissertation，onthebasisofnaalyzinghtePresentstudyonthetheoriesnadmethodsoftherealestatePaPraisalathomeandabroad，PaPliestheinflueneediagramstothisfieldeonsideringtheeomPlexityanduncertaintyofvariesafetorsinfluencinghtepaPraisaltheadvnatagesoftheinflueneediagramsinealeulatingtheafintsimulationqunatitynadtheabilityoftheinflueneediagramsindealingwithtosettleProblemsemegringinhteProeessoftherealestatePaPraisal.Througheonsturetingthemodeloftheinflueneediagrxnas，htePrieeoftherealestateanditsinflueneingafctorsareestablished.Themodelsutilized，therealestatepaPraisalmaybeearriedthloughinamoreseientifieanddireetway.Inthismanner，thisdissertationProvidesanewmethodofrhterealestateaPPraisal.Keyword:realestatePriee:realestateaPPraisal;ufzzyinflueneediagrams大连理工大学硕士学位论文目录1 绪论.11.1 引言.11.2 房地产估价概述，.21.2.1 房地产估价的概念.21.2.2 房地产估价的重要性.，.31.2.3 房地产估价方法概述.31.3 国内外房地产估价研究状况.41.3.1 国外房地产估价理论研究.41.3.2 我国房地产估价发展状况.51.4 选题意义及主要内容.61.4.1 影响图理论与房地产估价.61.4.2 本文问题的提出及研究内容.72 房地产价格的基本理论.92.1 房地产价格理论.92.1.1 房地产价格的概念.92.1.2 房地产价格的形态.102.1.3 房地产价格的特点:. 122.2 房地产价格影响因素.132.2.1 一般因素.132.2.2 区域因素.巧2.2.3 个别因素.153 房地产估价的基本理论与方法.183.1 房地产估价理论基础.S13.1.1 地租理论.183.1.2 地价理论.193.1.3 区位理论.203.1.4 供求理论:. 213.2 房地产估价的原则.223.3 房地产价格评估的基本方法与分析.233.3.1 市场比较法.，.233.3.2 成本估价法及其应用.，.273.3.3 趋势法及其应用.S24 影响图的基本理论.304.1 影响图的组成.314.1.1 四类结点.，.314.1.2 影响图的四类有向弧.324.1.3 影响图的三个层次.334.1.4 影响图的分类:. ，.334.1.5 现有影响图的评价算法.344.2 模糊影响图模型.354.2.1 模糊集合理论.364.2.2 模糊集合在影响图中的应用.39基于影响图理论的房地产估价方法研究4.2.3 模糊影响图评价的数学思想:，.，.，二， 、.404.2.4 模糊影响图的评价算法:. 424.2.5 模糊影响图算法简例.455 房地产价格预测分析模糊影响图的构造.555.1 影响图的构造方法:. 555.1.1 目标定向构造影响图.555.1.2 双向构造影响图.565.2 房地产价格评估分析模糊影响图的构造.575.2.1 确定价值结点.575.2.2 构造模糊影响图的关系层.585.3 确定模糊影响图的数值层和函数层.625.3.1 定义模糊影响图中的两类模糊集.625.3.2 定义模糊影响图的数值层.，.645.3.3 模糊影响图的函数层，.645.4 模糊影响图的评价.645.5 基于模糊影响图的房地产价格预测软件开发.，655.6.1 地产价格预测分析软件的设计流程.，.655.6.2 软件开发环境及操作过程简介.676 房地产价格预测分析实例.706.1 待估房地产项目基本情况:. ，.，.706.2 房价预测模型的建立与求解.707 结论与展望.，.77参考文献.，.，.工附录.VI攻读硕士学位期间发表学术论文情况.，.V致谢.，.，.VI大连理工大学学位论文版权使用授权书.VH 绪论引言二十世纪九十年代以来，由于全球经济一体化和信息全速发展，在全球市场占有一席之地的房地产业国际化日益明显，各国房地产市场是国际资金的主要投资方向，房地产的国际化趋势，使得有关房地产中介、房地产投资、市场分析、价格预测等方面的研究变得日益重要。房地产估价在国外已有百余年的历史，在我国还是一个年轻的行业，经过十多年的努力，我国房地产评估领域社会中介服务组织体系己经初步建立起来，并且基本形成了适合中国国情的房地产估价理论、方法和技术标准，初步建立了相应的管理制度。中国的房地产估价起步虽晚，但发展较快，并得到了政府和社会的高度重视:1994 年 7 月 5 日公布的中华人民共和国城市房地产管理法第 33 条规定:“国家实行房地产价格评估制度 ”;第 58 条规定:“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度” 。1993 年和 1994 年，建设部和人事部先后认定了两批注册房地产估价师共346 名。1995 年起，取得房地产估价师资格的唯一途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。1994 年 9 月 12 日成立了全国性的房地产估价师专业团体中国房地产估价师学会。作为中国市场体系重要组成部分的中国房地产市场、中国资本市场、中国产权转让市场的发展，在很大程度上得益于房地产估价这一社会中介服务市场的发育和发展，在房地产交易、国有经济的战略调整、企业改制和企业上市，以及资本市场发展过程中，房地产价格评估都发挥了不可替代的作用。目前，无论是房地产的买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、纠纷处理，还是企业的合资、合作、租赁经营、承包经营、股份制改造、基于影响图理论的房地产估价方法研究买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资，以及房地产的投资决策、管理和会计成本分析等，都需要房地产估价。房地产估价也是房地产开发经营全过程中一项必不可少的基础性工作，随着社会经济的不断发展，房地产估价的领域将越来越广。由于我国的房地产估价业刚刚起步，是理论和实践都迫切需要解决的问题。2 房地产估价概述2.1 房地产估价的概念近年来，有一个非常“热”的产业，一个非常“响”的名词，那就是“房地产” 。那么，什么是房地产呢?王万茂教授主编的房地产经济学中指出:“房地产是房产和地产的总称，包含土地和土地定着物” 。孙尚清主编的经济与管理大辞典续编中，房地产是“房产和地产的简称” 。柴强的房地产估价中，房地产是“土地、建筑物及其其它地上定着物” 。马克伟主编的土地大辞典中，房地产“是指城市(或城镇) 的房产和地产的总称。 ”由此可见，房地产是由房产和地产两块组成的。房地产不仅是最基本的生活资料，如住房，还是最基本的生产资料，如厂房、耕地，同时，它还是一种商品，是人们投资置业的良好对象，因而是人们最重视、最珍惜的财产形式，是真实的财产raelestate 或 realpr 叩 erty所谓房地产估价，简单地讲，就是对房地产的“客观合理的价格”或“价值”进行估算和判定的活动(还可以用估计、预测、计量、度量、推测、判断等词来形容解释这种行为，但它们的含义相同或相近)。房地产估价出现的历史悠久，在有房地产交易活动的地方和时候，就有了房地产估价。房地产估价，美国大多称 realestate 即 praisal，英国称 propertyvaluation，日本和韩国称为不动产鉴定评价，我国台湾通常称为不动产估价。房地产估价出现的历史悠久，在有房地产交易活动的地方和时候，就有了房地产估价。从专业估价的角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价的目的，按照估价的程序，选用适宜的估价方法，并在结合综合分析影响房地产价格的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。大连理工大学硕士学位论文房地产估价又称房地产评估、房地产价格评估。1.2.2 房地产估价的重要性由于房地产具有不可移动性、价值高大性、和独一无二性，房地产市场是“不完全市场(imPerefctmkaret)” ，因而不会自动形成众人都容易判别的适当价格，同时有很多阻碍房地产价格合理形成的因素，影响着房地产价格的正确判别，在对房地产价格的判断中，专门的知识和经验是必不可少的，所以，需要专业的估价人员提供市场信息，进行替代市场的估价。房地产估价的重要性在于:有助于房地产价格正常化，保障房地产公平交易，建立合理的房地产交易秩序。在现代社会经济活动中，各种涉及到房地产的经济活动或政府行为、民事行为都需要进行房地产估价活动.这些房地产经济活动、政府行为、民事行为包括:土地使用权转让、房地产交易、租赁、抵押、典当、保险、损害赔偿、房地产税收、征用拆迁补偿、解决房地产纠纷、法律仲裁、财产公证、企业合资、合作、合并、兼并、分离、买卖、租赁、经营、承包经营、改制、上市、破产清算、住房制度改革、商品房预售等。1.2.3 房地产估价方法概述房地产估价应借助科学的估价方法(PaPraiaslpaporach) ，不能单纯依靠房地产估价人员的经验。一宗房地产的价值通常可以从三个途径来求取:第一，最近同类房地产在市场上是以什么价格进行交易的，这是根据明智的买主肯出的价钱是不会高于其他买主最近购买相同房地产价格的原则。第二，重新开发或建造同类房地产需要多少费用，这是根据明智的买主肯出的价钱是不会高于重新开发建造同样的房地产所需的费用的;第三，如果直接利用该房地产获利，预计可以获得多少收益，这是基于房地产的收益能力来衡量该房地产的价值。由此产生了三大基本方法，即:比较法、成本法、收益法。除此以外还有一些其他估价方法，是在上述三种方法的基础上发展起来的。如假设开发法是成本法的倒推，路线价法是比较法的一种运用，长期趋势法是一种统计预测方法等。房地产估价的方法很多，有的是在实践中产生的，有的是从理论中提取出基于影响图理论的房地产估价方法研究来的，在这些方法中哪些是科学的，哪些是伪科学的，是值得仔细研究的。任何一种估价方法要称得上是科学的，必须有科学的理论依据，而且评估结果要能够切实反映实际情况。关于基本估价方法，美国的估价体系为成本法(ocstpaproahc)、比较法(marketeo 哪 arisonapproaeh， saleseomparisonapproaeh)、收益法(ineome叩 proaeh)三种 ;英国体系为比较法(eomparisonmethod ，comparativemethod)投资法(investmentmehtod)剩余法(residualmethod)、利润法 (profitsmethod)五种。但英国又把投资法和利润法归为收益法(incomePaproahc)，两者的区别主要在于估价对象不同，投资法是用于出租的房地产，利润法是用于经营的房地产，剩余法和承包商法归为成本法(ocstbasdePaproahc)。因而，英国的估价方法与美国的估价方法从本质上来看是相同的1 。1.3 国内外房地产估价研究状况31 国外房地产估价理论研究在西方经挤学中，被称为“西方经济学之父”的英国古典经济学家威廉.配第(wlliimaPetty，1623 一 1687)第一次考察了肥力级差地租和位置级差地租，这两种形式的地租在地租史上是普遍存在的，对我们今天来研究地租仍有帮助。英国古典经济学家托马斯罗伯特马尔萨斯(ThomasRboertmalhuts，1776 一 1834)在地租量上的认识就比配第进了一步，他的“地租是总产品价格中扣除劳动的工资和耕种投资、利润后的剩余部分。 ”这一论断从理论上届定了地租的量，成为中西方地产评估人员评估地价时所采用的观点。大卫李嘉图(DvadiRi。盯 d，1772 一 1823)是英国古典政治经济学的杰出代表和理论完成者。他运用劳动价值理论研究地租，对级差地租理论做出了突出贡献。他的地租理论建立在土地边际收益和报酬递减率概念的基础上，土地边际收益价值论为现代西方收益还原法中派生出的土地剩余估价技术和最高最佳使用原则的理论基础。亚当斯密(AdamSmtih，1721 一 1790)是英国古典经济学的主要代表人物，其主要贡献在于他在其著作国富论中比前人明确得多地论述了地租量的决大连理工大学硕士学位论文定问题。他的生产要素成本价值论成为现代西方成本估价法的理论基础之一。卡尔马克思(KarlMxar，1818 一 1883)的地租理论是当时的地租理论之集大成者。他把地租分为级差地租和绝对地租，他在批判、吸收和发展古典地租理论尤其是李嘉图差额地租理论的基础上，根据劳动价值学说，创立了科学的地租理论。任何理论的伟大，不在于它出自何人，也不在于它的逻辑如何严密，文字如何华丽，而在于它是否真正揭示了客观规律，能否指导人们的社会实践。西方经济学中的地租理论凝聚了许多杰出人物的心血，但仍不完善。20 世纪 20年代以来，西方主要国家进入城市化高速发展时期，房地产业出现空前繁荣，同时推动房地产估价研究的发展，大体上可以分为以下三个阶段:第一阶段是土地经济学派的兴起，奠定了土地价值论基础。这一时期的代表著作有费希尔(IvringFisher，1867 一 1947)发表的(房地产原理(1923 年) 、理查德埃利和穆尔豪斯发表的土地经济学基础(1925 年) 、巴比科克发表的房地产估价(1924 年)。第二阶段是摩茨科(Ahrtur.JMertkzt)在房地产评估界发表的具有划时代意义的论著房地产估价过程(1927 年) ，他在这本著作中发展了马歇尔的思想体系，将价值理论与评估理论紧密结合起来，指出在完全竞争的均衡条件下，正常价值、长期成本和资本效益价值之间可互为等值，这一思想成为房地产价值评估中不同估价方法相互验证的理论基础。第三阶段的代表人物是海德(K.LeeHyder，1888 一 1947)、阿特金森(HarryGrantAtkinson，1890 一 1979)和舒姆茨(GeorgeL.Sehmutz，1893 一 1958)，他们分别推广和发展了市场比较法、收益法和成本法中价值评估技术，特别是舒姆茨在估价过程(1941 年)一书中构造的估价模型被美国房地产估价师协会收入在首次发表的房地产估价(1951 年) 一书中，成为西方房地产界最有权威的房地产估价专著。时至今日，房地产估价理论和方法，仍在伴随着房地产业的发展处于不断更新与完善过程中。3.2 我国房地产估价发展状况我国的房地产估价工作起步较晚，最初采用的估价理论大都是从国外照抄基于影响图理论的房地产估价方法研究照搬的，针对我国国情的房地产估价理论与方法的研究很少，从 1994 年确立房地产估价制度以后，估价人员资格认定正规化，估价机构和估价执业法制化估价理论研究人员专业化，目前从事这一方面研究的主要是高校和国家政策研究机构以及一些估价事务所。目前，清华、北大、南京大学、浙江大学等都设立了房地产研究所，从事房地产政策、估价方法等的研究，原来从事土地价格研究的中国人民大学、南京农业大学等也加强了房地产估价方面的研究。近几年来，国内房地产估价的理论与方法的研究有了很大的进展，有的是对估价理论依据的研究，有的是具体的估价方法的研究，如市场比较法，钟汉明，1995，杜葵，仇艳娥 1997;收益还原法，雷仲境 1995，邓永成，1995; 成本法，郭春显，1998;路线价法，晏群 1998;剩余法，商如滨， 1996 等。这些研究大都按照我国国情发展状况，进行有益的尝试，对我国房地产行业走上健康发展之路起到了促进作用幻【3 。在实践应用方面，研究人员与房地产估价企业联手，将计算机技术、地理信息系统、专家系统等技术引入了房地产估价领域，冯宝红等开发了对房地产估价方法进行识别和初选的房地产初步估价的专家系统(1995)，高景祥等初步建立了土地估价专家系统，在收集大量土地估价师经验的基础上，建立了知识库和专家系统，张玉红等研制了基于知识的房地产评估决策支持系统，用于辅助估价人员进行估价，陆晰碘等开发了基于人工神经网络的专家系统。另外也有学者是将 GIS 技术提供的充分、全面、完善的地理空间信息应用于土地定级估价、地价评估等领域。1.4 选题意义及主要内容4.1 影响图理论与房地产估价影响图方法是最近二十年发展起来的决策分析的新方法。影响图理论是根据决策者对问题的掐述，结合专家的知识表示问题结构的一种直观图形，在图中明确地揭示出变量间的关系，当利用影响图建立问题模型时，可以在相互关系、函数关系、数值关系上定义解释影响图，利用影响图还可以进行计算机信息存储和正规分析的数值运算4j 。大连理工大学硕士学位论文房地产估价是以房地产为对象，对其客观合理价格的估计预测或判断，它的实质不是估价人员的定价，而是模拟市场的价格形成过程将房地产价格显现出来，是科学艺术和经验二者的结合，房地产价格的高低是由众多影响房地产价格的因素综合作用的结果，各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的方向是不尽相同的，影响程度也是不一样的，有些影响因素对房地产价格的影响可以用数学模型来度量，但更多的影响因素对房地产价格的影响是无形的。而模糊影响图具有以下特点:(1)、直观性。影响图具有的最大优点是直观清晰地表示变量间概率相关性，是一个决策分析模型的网络表示，数学定义明确，图形直观容易被人们理解。(2)、模糊影响图用模糊数学方法，将因素的重要程度、因素间的关系进行量化，克服原有方法中的主观性和随意性。(3)、影响图的网络表示形式便于计算机存储信息与操作处理。目前影响图理论己广泛应用于预测、工业控制、投资风险分析、医疗诊断和医疗技术评估等许多领域，有关文献也越来越多地出现于下列国际性权威刊物:(MnaagementSeienee 、(JounralofForeeasting 、 IEEETransaetiononSystem， MnanadCyberneties)、(Omega 、(OPerationsReseareh) 和(JounralofRoyalStatistiealSoeiety)。因此，将影响图方法引入房地产估价中，可以利用影响图方法的处理不确定问题的能力解决房地产估价中的一些难点，将是具有一定积极意义的。4.2 本文问题的提出及研究内容房地产价格是房地产投资决策指标评价体系中最重要的一个指标，在房地产投资决策中起着重要作用【5。房地产价格是一个不确定的指标，它受政策、市场、周边经济等多重因素的影响，因此深入探讨房地产价格预测是房地产决策工作中的重要一环，国内外关于房地产估价理论研究主要采用几种基本估价方法:市场比较法、成本估价法、收益还原法、假设开发法、路线价法，这些方法是一些简化计算法，未考虑市场及经济变化对价格的影响【6【7 。六十年代末提出的房地产线性回归价格预测方法，虽具有计算简单的特点，但是由于考虑因素太少，信息丢失量大，预测结果可信度较低【8，这方面的国内外研究还基于影响图理论的房地产估价方法研究处于起步状态。人工神经网络预测房地产价格是基于模仿人脑神经网络结构和功能而建立的一种信息系统【9【10 。通过从数据样本中自动地学习从前的经验而无需繁杂地查询和表述过程，人工神经网络预测房地产价格仍停留在理论研究阶段。房地产价格是房地产评价指标体系计算的基础，建立有效准确的价格预测模型是房地产决策结果可信度的保障，是房地产决策理论亚待解决的问题，将影响图理论引入房地产价格预测是一种有益的尝试和探索。本文主要针对中外房地产估价的不同，结合中国国情，即房地产交易活动的特点，借助房地产经济学，模糊数学、影响图理论方法，对房地产基础理论进行研究和探讨，建立科学合理的房地产估价模型。本文共分七章，各章主要内容如下:1 绪论2 房地产价格的基本理论3 房地产估价的基本理论与方法4 影响图方法的基本理论5 基于影响图理论的房地产估价方法6 房地产价格预测分析实例7 结论与展望大连理工大学硕士学位论文2 房地产价格的基本理论2.1 房地产价格理论房地产价格理论阐明了房地产价格的本质特征，是正确认识房地产价格运行规律、房地产估价原则、房地产估价方法的基础。2.1.1 房地产价格的概念房地产价格是房地产经济中一个核心的问题，它关系到房地产所有权、使用权在经济上的实现，房地产市场运行秩序和房地产资源的优化配置。既然房地产估价是对房地产价格的评定与估算，那么，房地产估价师实际上是根据房地产价格的特点，针对不同的房地产价格，综合考虑各项影响因素的结果。房地产价格的定义如下:房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，通常用货币来支付，也可以用实物、劳务等形式支付。房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本-化价格的综合表现。在房地产运行中，房价包含了地价，因为建筑物是不能脱离土地而存在的，但是这并不意味着要否定地产的重要性，地价是房地产价格中最重要、最能动的部分，因为在房地产价格的组成中，地价所占的比重大，并且，随着时间的推移，建筑物的价格会因折旧而降低，而土地却不折旧，并且有增值的趋势，只是地价的实现仍然要靠高质量的房产的实用价值和价格来实现。土地是一种自然物，非人类创造。但是由于土地的稀缺性及其生来就有的满足人类需要的特殊的实用价值，使得土地的使用权和所有权的垄断变得具有意义，垄断了土地的权利，就意味着可获得一种恒久的收益，从某种意义上来说，土地具有价值。土地的这种特性扩展到房地产上，就构成了房地产的价值基础，即房地产的稀缺性和有用性，同时房地产又是对土地的开发和改良，凝结着人类的劳动，满足人们的不同需求，因而房地产具有效用性。房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者互相结合而产生的，在现实中，不同的房地产价格之所以有高低之分，同一宗房地产价格之所以有差别，都是由于这三者的程度不同而引起的。价格只是市场经济这种特定制度下，对有用且稀缺的物品的一种分配方式，谁愿意且能够付出的钱最多，物品就归谁。在市场经济中，价格是最普遍、应用最广泛的分配形式。2.1.2 房地产价格的形态不同形态的房地产价格具有不同的用途，运用的估价原则和估价方法也不尽相同。房地产价格从实物形态上可分为土地价格、建筑物价格和房地合一价格11。在房地产评估过程中，常常会遇到以下价格:1.成交价格、市场价格和评估价格成交价格:是交易双方达成交易的价格，简称成交价。市场价格:是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。理论价格:是经济学假设的“ 经济人”的行为和预期是理性的，或需求与真实供给相等的条件下形成的价格。一般说来，成交价格围绕着市场价格上下波动，就成交价格、市场价格与理论价格而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。评估价格:(评估价值、评估值)是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。2.市场调节价、政府指导价和政府定价市场调节价:是自由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价:是指政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府定价:指由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。3，土地价格、建筑物价格和房地价格土地价格:又称地产价格，简称地价。对一幅无建筑物的空地而言，地价就是该幅土地的价格:对一幅附有建筑物的土的而言，地价是指该宗房地产中大连理工大学硕士学位论文纯土地的价格。建筑物价格:是指在不考虑土地价值的前提下，因某种需要而确定的单纯建筑物的价格。与一般人们所说得房价不同，后者一般包含建筑物占用的土地价格在内。房地价格:又称房地混合价，是指建筑物连同土地在内的价格，等同于人们常说的房价。4.基准地价、标定地价和房屋重置价格5.总价格、单位价格和楼面价格6.所有权价格、使用价格和其它权益价格。2.1.3 房地产价格的特点:1、房地产价格实体构成具有两元性房地产价格在其内涵上具有双重实体的性质，其中部分来源于土地开发和房屋建筑安装活动所形成的价值，另一部分来源于资本化了的地租。土地价格反映的是作为土地资源和资产的价值，其产生的直接原因是由于土地所具有或使用具有垄断性，至于房屋价格则与一般商品价格相同，是房屋建造过程中耗费的活劳动及物化劳动所创造的货币表现。2、地产价格是关于房地产权属利益的价格由于房地产的自然地理位置的不可移动性，因此在房地产的交易中可以移动的并非房地产实物本身，而是该房地产的所有权，使用权及其他权属利益。由于每种权属利益都能形成价格，同一家房地产转移的权属利益不同，价格也就不同，如:所有权价格、使用权价格、租赁权价格等3、房地产价格的单件性房地产价格通常个别形成，容易受交易者的个别因素的影响，这种单件性首先是由土地位置的差异决定的每一块土地的位置、地形、环境等因素千差万别，因而价格也会出现差异。房地产的独一无二性使房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素(如偏好、讨价还价能力、感情冲动等)的影响。4、房地产价格一般表示为交换、使用和收益的代价房地产价格主要表示为交换价格，也有使用代价的租金，房地产由于价值大，寿命长，出现了买卖两种方式并存，因此房地产同时有两个价格，一是其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即这里的交换代价的价格，另一个是使用它一定时间的价格，经济学上成为服务价格。房地产的价格与租金的关系，就像资本的本金与利息的关系。5、地产价格具有较强的计划性土地是国家的重要资产，房屋直接影响国计民生，因而在整个社会经济中具有特殊的重要性，政府必然对房地产价格进行有效的管理和调控，而市场对其价格的自由调节作用则被限制在一定程度之内。这一点，即使在国外亦然，由于房地产在整个社会经济生活中的重要地位，政府必须从国家、全社会的角12大连理工大学硕士学位论文度对其加以干预。6、房地产价格具有明显的区域性房地产价格受房地产所处地理位置的影响很大，沿海和内地、南方和北方、城市和农村、大都市和小城镇，他们所处的土地条件、环境气候、基础设施以及经济发展水平等方面的不同，房地产价格在市场上表现为同质量而不同价格的区域特性，即使在同一城市内部，建筑结构、使用性质完全相同的房屋，只是由于建筑地段的差异，其价格也往往有很大的差别。7、房地产价格具有趋升性房地产价格在长时间序列上，呈递增趋势。房地产升值是由很多种原因造成的，房地产投机、供不应求、外部投资辐射、土地用途变更等等。2.2 房地产价格影响因素影响房地产价格的因素众多而复杂，由于这些因素本身具有动态性，因此，他们对房地产价格的影响也是动态的.随着时间不同、地域不同、房地产用途不同，这些因素的影响作用也不相同。比如，本来影响较小的因素可能变成为主导因素，相反，主要因素也会变为次要因素。他们对房地产价格的影响程度有的可以量化，有的则不可以量化，只能凭借估价人员的经验加以判断【12。影响房地产价格的因素通常可分为一般因素、区域因素和个别因素，下面分别阐述:一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的普遍的、共同的因素，这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产产生全面的影响。2.2.1 一般因素一、经济因素1、经济发展因素国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对房地产价格产生影响。例如，在国民经济发展迅速、国民生产总值大、居民收入水平高的地区，国民生产总值用于投资、消费部分加大，房地产支出增大，带动房地产业的繁荣发展，房地产价格随之上涨。有研究表明，房地产基于影响图理论的房地产估价方法研究价格总水平与国家或地区经济发展状况呈正向相关关系。2、政治、金融因素存款利率、贷款利率、物价上升指数、税率、贷款比例和土地还原率等财政金融因素对房地产价格的形成有密切联系，例如，利率、税率上调、紧缩银根，从而减少市场对房地产的需求，因而房地产价格就会下降。二、社会因素1、人口因素(1)、人是房地产需求的主体，人的数量和质量直接决定对房地产的需求程度，因而对房地产价格有很大影响。人口数量与房地产价格的关系是正相关的，人口密度是人口数量的相对指标，社会文明、人口平均文化程度、居民的修养也能间接地影响房地产价格， “百万买房，千万买邻” ，就是开发商利用周边地区的文化氛围，吸引购买者，拉动房地产价格。(2)、家庭规模因素家庭规模是指社会或某地区家庭平均人口数，即使一个地区人口总数不变，家庭人口数的变化也将影响居住面积的变化，随着家庭的小型化，对总的住宅套数的需求将增加，对土地的需求会增加，房地产价格随之上涨。2、房地产投机因素房地产投机是市场经济下的一种明显的社会现象，是投资者期望并利用房地产价格的波动获利的行为，这种投机行为也将对房地产价格造成很大影响，例如“温州炒房团”现象就是一个很好的例子。3、教育资源、科研水平、治安因素、社会福利等因素如果一个地区教育资源丰富，科学研究水平高，则意味着受教育的方便程度提高，科学技术转化为生产力的可能性增大，将是该地区的房地产价格大幅上涨，一个地区若经常发生偷盗、抢劫命案，则意味该地区的居民生命财产缺乏保障，因而造成地价低落。社会福利将会影响人的生活水平，从而间接地影响房地产价格。三、行政因素行政因素通过对社会、经济等行为加以规范来影响房地产价格，主要指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素。大连理工大学硕士学位论文四、心理因素心理因素对房地产价格的影响是很微妙的，也是一个不可忽视的因素，主要表现为:购买或出售心态，欣赏趣味，时尚风气，接近名宅心理，风水，门牌号码，价值观念的变化等。2.2.2 区域因素区域因素是指房地产所在地区的自然条件与社会、经济、行政的因素相结合对该地区房地产价格所产生的影响。(1)、商业服务、繁华程度这是指所在地区与各级商业服务业中心位置的远近，如果地处繁华地段，则该地区的地价水平也会较高。(2)、道路通达因素、交通便利度这是指所在地区道路系统通畅程度，公共交通系统的完善程度，交通便利程度越高，地价水平也越高。(3)、设施状况因素基础设施、生活设施、文化娱乐设施的完善程度一般都与地价呈正相关影日向。(4)、环境状况因素某一地区环境优美、空气清新、绿地公园充足，则该地区的房地产价格较高，反之，房地产价格会下降。区域因素与地块的用途直接相关，如住宅用地特别注重环境舒适度，交通便利度及距繁华商业区的远近，而商业用地则特别关注人流量、收益情况，工业用地则特别关注交通运输状况。不同区域不同用途其影响权重是不同的。2.2.3 个别因素个别因素是指土地和建筑物自身条件和特征对房地产价格的影响。(一)、土地的个别因素(1)、区位因素宗地位置是影响地价的一个非常重要的因素。土地的自然地理区位是固定基于影响图理论的房地产估价方法研究不变的，但是其社会经济区位都会随着交通建设和市政设施的改变而改变，原来不利的区位由于城市的扩大、市中心的迁移以及周围地块的开发而变得有利时地价会上升，反之，地价会下降。(2)、面积因素、宽度因素、深度因素、形成因素宗地的面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价，宗地邻街宽度、深度及几何形状，都对土地的使用效用产生影响，从而影响地价水平。(3)、地质地形因素地质条件直接影响到建筑物的造价和建筑结构设计，对高层建筑和工业用地影响尤其大，地质条件与地价成正比关系，地形地势对土地的使用效用产生影响，与地价成正比关系。(4)、用途因素土地的用途对地价影响相当大，同样一块土地，规划为不同用途，则地价不相同。一般来说，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。(二)、建筑物的个别因素(1)、施工质量建筑物的施工质量不仅影响建筑物的投入成本，更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用的安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑物的价值影响很大。(2)、设计设备装修建筑物形状、设计风格、建筑装修应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计、设备是否与其功能相适应，对建筑物的价格有很大影响。(3)、面积、结构、材料等建筑物的建筑面积、居住面积、高度、结构不同，则建筑物的造价差异很大，同时建筑材料的质量及价格都直接影响建筑物的价格。(4)房地产外观形象及其它房地产外观形象包括建筑式样、风格、色调等，对房地产价格的影响很大，建筑物的外观新颖优美，价格就高，反之，呆板单调，令人压抑、厌恶，价格就低。大连理工大学硕士学位论文另外，建筑物的朝向、平面布置、功能等因素对房地产价格均有较大的影响。表 2.2 为影响房地产价格的各种因素汇总表。3 房地产估价的基本理论与方法3.1 房地产估价理论基础估价理论是决定如何对房地产的产权进行估价的基础，包括在房地产估价中使用的技巧和应该遵循的过程，为构造价值理论和过程提供基础。3.1.1 地租理论在西方经济学中，很早就对地租进行研究的，要首推“政治经济教父”的英国古典经济学家威廉配第(WiliimaPe ，ytt1623 一 1687).他在赋税论献给英明人士货币略论中论述过地租，他把土地投资者所有的全部剩余价值称为地租，他还认为在地租及既定的情况下，等面积不同肥力的土地价值的大小，即地租的多少与耗费的劳动力成反比。他还论述了土地的价值不过是一定年数的地租总额，或者是地租的资本化，揭示了地价的本质。配第在地租地价理论中，明确地回答了地租是从哪里来的，从量上考虑了地租，说明了地租的本质是剩余劳动的产物，提出了级差地租的最初概念，提出了土地价值不过是一定年数的地租总额。英国古典政治经济学家托马斯罗伯特马尔萨斯(ThomasRobertMallhns，1”6 一 1834)在地租量的认识上较配第进了一步，他认为“地租是总产品价值中的剩余部分，或者用货币来计算，是总产品的价格中扣除劳动的工资和耕种投资利润后的剩余部分。它的这一论断不仅从理论上界定了地租的量，成为今天中西方房地产评估人员评估地价时所采用的公式，很符合客观实际，而且还反映了一种经济关系，即剩余产品在土地所有者和土地投资者之间的分配关系!13 。英国著名经济学家马歇尔(A.Marshall ，1542 一 1924)在 1890 年出版的(经济学原理一书中，在基本沿袭 19 世纪上半期英国经济学传统基础上，把商品的价值(它称为均衡价格)归结为由影响供给与需求的因素所共同决定，同时它把生产要素的价格(工资、地租、与资本利息或利润 )归结为影响生产要素的大连理工大学硕士学位论文供给与需求的因素所决定。另外，马歇尔还详细地分析了城市地租问题，认为城市基地和地上建筑物地租混合在一起，即“房(或其他建筑物 )租是一种混合地租，其中，有一部分属于地基，而另一部分是属于建筑物本身，二者关系相当复杂，理论上可分，而在实际生活中难分。亚当斯密(AdmaSmiht，1723 一 1790)在 776 年出版的国民财富的性质和原因的研究(简称国富论 )中认为地租不是投在土地上的资本的利息，而是“为使用土地而支付的价格” ，是土地所有者的要求，他还第一次提出谷物地租决定其他耕地地租的思想，他还论述了土地肥沃程度、土地位置与地租的关系。卡尔马克思(KarlMarx，1818