某商业项目商业规划建议报告

赤峰伟映金钰大都会商业项目商业规划建议报告 1 赤峰伟映 金钰大都会 【 项目 商业 规划 建议 报告 】 前 言 一个购物中心在一定程度上可以体现一个小的 商业 环境，如果加上政府对购物中心发展 的协调和引导，往往都会成为城市的一道亮丽风景线。购物中心所体现的是一种消费文化，既然是文化，就需要有与文化相对应的内涵。比如景观设计、艺术塑造等等，这都是购物中心与其它业态的区别。购物中心是兼具购物、休闲、 餐饮、 娱乐及文化等人性化空间的提供者，并与 城市内 原有的商 业 具有互补、并存的特征 。 具体的表现是关注 消费者 的生活 需求 ，具有特色活动相对定向的功能。由于商圈内 消费者 生活 空间与消费需求的结合，购物中心的规划、设计与功能的提供，均 需要 注重人性化的需求。 未来 购物中心 的发展方向将是市场定位鲜明，经营主题突出， 商业规划设计合理 并以独特的经营模式、经营内容和经营管理方式吸引消费者 。在购物中心的商业规划上需要凸现项目商业定位理念，形成各自独立而又相互关联的商业空间，尤其是在中国的购物中心的商业规划上，由于开发商项目资金运作的需求，在满足整个项目商业定位的前提下，需要分割出一定面积的商铺分零出售，这就给项目的商业规划提出更为严峻的课题，如何在 实现商铺产权分散的同时又能兼顾保持整 体项目的商业定位理念，确保项目的后期经营不受影响 ，这就需要在项目的商业规划中来充分考虑，以实现项目的运作资金和后期商业经营的双向持续 性 。 赤峰伟映金钰大都会商业项目商业规划建议报告 2 目 录 第一部分 规划思路 . 3 一、项目基础数据 . 3 1、用地指标 . 3 2、一期项目数据指标 . 3 二、商业规划潜在因素 . 4 1、新区商业业态选择因素 . 4 2、商铺销售与业态规划选择因素 . 5 3、项目两期商业业态的组合因素 . 5 三、商业规划思路 . 6 第二部分 商业规划 . 7 一、分区规划 . 7 1、商业分区 . 7 2、区位功能 . 8 二、业态规划 . 9 1、业态组合 . 9 2、 业态分布 . 10 3、商业主题划分 . 10 4、项目商业图例 . 12 三、业种规划 . 16 1、业种组合 . 16 2、规划区域 . 17 3、规划与销售 . 22 结束语 . 23 赤峰伟映金钰大都会商业项目商业规划建议报告 3 第一部分 规划思路 一、 项目基础数据 1、用地指标 项目东西长约 425 米，南北宽约 345 米 规划总用地面积： 方米（近 150 亩） 建筑占地面积： 方米 总建筑面积： 方米 地上总建筑面积： 方米 地下总建筑面积： 50335 平方米 建筑密度： 容积率 : 车位： 486 个 2、一期项目数据指标 楼层：四层，其中地下一层，地面 三层 赤峰伟映金钰大都会商业项目商业规划建议报告 4 建筑面积： 方米 楼层面积 首 层：建筑面积 方米 一 层：建筑面积 方米 二 层：建筑面积 方米 三 层：建筑面积 方米 以上数据为原有图纸数据，最终以测绘图纸面积为准。 二、商业规划潜在因素 1、新区商业业态选择因素 本项目位于赤峰新城区，目前新城区商业经营环境还处于一个较为空白状态，常驻人口较少，这就对本项目一期所要选择的商业业态提出一个较为严峻的问题，即如何选择能够吸引外区域消费者前来消费的商业形态作为项目所占大比例 主要商业形态， 如果 在暂不考虑商铺销售的 条件下， 就目前赤峰的市场状况而言，我们认为应该以如下商业形态作为项目 主要商业形态： 餐饮美食 休闲娱乐 专业商品卖场 赤峰伟映金钰大都会商业项目商业规划建议报告 5 以上商业形态属于目的性消费较强的商业形态，消费者消费目的强，不会因为项目位置的远近而产生影响，上述业态能够在短时间内有效吸引消费者，会对项目的人流集聚产生积极的因素。 本项目的 商业 业态规划内应该着重考虑上述业态在项目内所占的比例。 2、商铺销售与业态规划选择因素 由于本项目 商铺需要分零出售实现资金回笼，在商业业态的规划上需要考虑适合销售的商业业态组合，以 便于商铺的销售，所以在项目的商业业态规划上必须增大零售类店铺的商业形态， 项目的商业规划 中 则必须 把握以下原则： 结合主力店商业形态进行 商业业态 规划 充分考虑消费人群层次进行 各个区域商业主题 规划 3、项目两期商业业态的组合因素 本项目总体量约 16 万平方米，一期约 7 万平方米，二期约 9 万平方米，在 赤峰市目前而言是体量最大一个商业项目，在本项目的商业业态规划中必须充分考虑两期商业之间的组合关系，做到业态之间具有互补性，不能产生 较多 业态的重叠，造成内部不必要的商业竞争，我们认为，两期商业业态的组合 应 按照以下方式进行： 一期商业主要业态：主题百货店、综合超市、家电专业卖场、专卖店、专业店、餐饮店、休闲店、娱乐店 、 小型运动场馆、 室内 游乐场 二期商业主要业态：综合百货店、 场、家居家具卖场、 专卖店、专业店、餐饮店、休闲店、娱乐店 、大型运动场馆 、电影院 赤峰伟映金钰大都会商业项目商业规划建议报告 6 三、商业规划思路 一期项目主力店：主题百货店、综合超市、家电卖场、中餐主力店、 力店、 小型运动场馆、 室内 游乐场。 结合各楼层主力店业态，在其周边规划相同业态或 结合度较高 业态商铺，予以销售。 在主力店外区域，规划商业主题 区域商铺，予以销售。 在各楼层边角及死角位置规划餐饮 和 娱乐主力店，以吸引人群及 提升项目的 驻客 能力 。 在三层规划 室内 游乐场馆 、运动场所 和室内景观公园，以 提升三层商业价值及形成项目的娱乐卖点。 三层充分考虑本地地方文化特色，设置相应文化景观及展示场所，增加 本项目的文化氛围 ，同时结合本地地方文化特色设置相应的商业业态 。 结合三层本地文化主题景观公园，充分考虑将赤峰历史文化通过一定的景观予以展示，与三层规划的儿童游乐场等结合，可以形成一个商业与本地历史文化教育高度结合的场所，提升项目文化底蕴的同时，也在一定程度上提高本项目的社会教育价值。 赤峰伟映金钰大都会商业项目商业规划建议报告 7 第二部分 商业规 划 一、分区规划 1、 商业分区 本项目 区位划 分 按照 项目的 横向 交通组织进行划分，区位划分的主导依据为： 商业业态规划和交通体系的便利； 根据本项目的特征，项目划分为 三 大商业区域： 项目 主力 商业区， 建筑 面积约 33888 平方米左右，共 4 层楼面； 项目 形象 商业区， 建筑 面积 约 16199 平方米左右，共 4 层楼面； 项目主题商业区， 建筑 面积约 26453 平方米左右，共 3 层楼面； 赤峰伟映金钰大都会商业项目商业规划建议报告 8 2、区位功能 本项目的商业功能主要有五大功能，即：购物功能、餐饮美食、休闲娱乐、服务展示、文化景观。五大功能的区域分布于主力店和 和非主力店商业中，各功能的分区如下所列： 购物功能 ： 主要分布于项目的主力店和主力店以外的专卖店、专业店和主题商场 部分 ； 餐饮美食 ： 主要分布于项目主力店以外餐饮店 部分 ； 休闲娱乐 ： 主要分布于项目主力店和主力店以外的休闲店、娱乐店 、游乐场等 互动商业设施 部分 ； 旅游展示 ： 主要分布于 三层文化景观及 地方特色产品 专卖店 部分 ； 文化景观 ： 主要分布于各楼层店中店、中 庭 广场和步行街道 内 景观及小品部分 ； 在功能分布的基础上，项目的 三 大商业区域的商业功能体现为： 主力 商业区 ：零售购物功能、餐饮美食功能、休闲娱乐功能 、 文化景观功能 形象 商业区 ： 零售购物功能、休闲娱乐功能 主题商业区： 零售购物功能 、休闲娱乐功能 赤峰伟映金钰大都会商业项目商业规划建议报告 9 二、业态规划 1、业态组合 本项目的 商业 总体定位为购物中心，即定的主力店业态有主题百货店、综合超市和家电卖场，主力店提升项目的品牌知名度，吸聚大量的人流量，体现项目基础的购物特色，而主力店以外的商业业态则表现项目的商业特色构成，通过对主力店以外商铺的销售在短期内收回即定的 资金 。所以，相对而言其规划组合的合理性和特色性显得更为重要。 根据项目的整体定位，在满足购物中心的主体商业规划的基调下，突出项目的特性需要凸显休闲娱乐 和文化景观两方面的商业形态，以扩大项目的广域 性影响，故此，主力店以外部分商业的业态组合应力求多元化， 起到弥补主力店的商业空缺点、体现整体项目的商业特色、并衔接和过渡各主力店的连接、丰富项目整体的商业业态结构的作用 。 本项目主力店以外的商业业态组合包含了各种专业店、专卖店、餐饮店、娱乐店、游乐设施等业态。分布于各个主题区域内，具体组合分布如下： 主力 商业区： 主题百货 店、 综合 超市、家电专业卖场、 通讯主题卖场、 专卖店、餐饮店、娱乐店、游乐设施； 形象 商业区： 专业店、专卖店、 休闲店； 主题商业区： 专业店、专卖店、休 闲店、娱乐店。 赤峰伟映金钰大都会商业项目商业规划建议报告 10 2、业态分布 单位 : 区域 业态 主力商业区 形象商业区 主题商业区 合计 比例 首 F 1F 2F 3F 首 F 1F 2F 3F 首 F 1F 2F 主力百货店 3842 5631 9472 12% 主力家电卖场 2668 1713 4381 6% 综合超市 10275 10275 13% 主力餐饮店 2625 2625 3% 次主力餐饮店 1695 1298 2993 4% 主力娱乐店 2881 2881 次主力娱乐店 4746 333 5079 7% 休闲店 124 467 74 987 1652 2% 专卖店 437 2110 3184 3347 2205 6355 7887 5553 31078 41% 专业店 1835 768 2518 648 5770 8% 配 套 332 332 小 计 10275 6510 7344 9759 4069 3953 5972 2205 9340 9591 7522 76539 100% 合 计 33888 16199 26453 区域比例 44% 21% 35% 100% 3、商业主题划分 根据项目的商业业态划分，将本项目划分为 三 大 商业区位， 各区位商业主题划分如下 ： 主力商业区： 项目 西面 首 层至三层，共 四层楼面，建筑面积约 33888 平方米 ，商业主题划分如 下 图 所示： 赤峰伟映金钰大都会商业项目商业规划建议报告 11 主力商 业区 首 层规划综合超市，经营建筑面积约 10275 平方米 一层规划主题百货一家，经营建筑面积约 3842 平方米，家电专业店一家，经营面积约 2668 平方米 二层规划主题百货一家，经营建筑面积约 5631 平方米，家电专业店一家，经营面积约 1713 平方米 三层规划室内景观公园、儿童游乐场、电玩娱乐区及 乐店等，经营建筑面积约 9759 平方米 形象 商业区 首 层中庭两侧商铺，经营建筑面积约 4069 平方米，结合负一层商业青年时尚卖场经营主题，主要以形象较好的运动、休闲服饰品牌为主 一层经营建筑面积约 3953 平方米，商业经营以名品服饰、珠宝玉器为主导，以名品荟萃为该区域商业主题 二层经营建筑面积约 5972 平方米，商业主题结合二层女性商品主题卖场，以女性时尚前沿为该区域商业主题 三层经营建筑面积约 2205 平方米，结合蕴含本地文化室内景观公园及儿童娱乐、游乐场等主力商业，以地方特色产品及儿童服饰用品为该区域商业主题 形象商业区 ： 项目中庭 两侧商铺， 首 层至三层，共四层楼面，建筑面积约 16199平方米 ，商业主题划分如下图所示： 赤峰伟映金钰大都会商业项目商业规划建议报告 12 主题商业区： 项目东面 首 层至二层，共三层楼面，建筑面积约 26453 平方米 ，商业主题划分如下图所示： 4、项目商业图例 项目 首 层商业图示： 主题 商业区 首 层东侧商铺，经营建筑面积约 9340 平方米，规划为以青年时尚卖场为经营主题，主要以流行商品为主，面对青年消费人群 一层 经营建筑面积约 9591 平 方米，精品服饰为主导，以时尚名流为该区域商业主题 二层经营建筑面积约 7522 平方 米，商业主题为女性商品主题卖场，分为两块商业主题，女性休闲小站以女性休闲服饰为主，女性流行空间以女性潮流商品为主导 综 合 超 市 青 年 时 尚 卖 场 专业店 淘宝特区 体现项目购物功能 赤峰伟映金钰大都会商业项目商业规划建议报告 13 项目一层商业图示： 主 题 百 货 店 名 品 荟 萃 西式 快餐 通讯卖场 家 电 卖 场 临 街 商 铺 临 街 商 铺 临街商铺 体现项目餐饮功能 体现项目购物功能 中式 快餐 体现项目餐饮功能 赤峰伟映金钰大都会商业项目商业规划建议报告 14 项目二层商业图示： 主 题 百 货 店 女 性 时 尚 卖 场 女性休闲小站 家 电 卖 场 体现项目购物功能 中式餐饮 主力店 体现项目餐饮功能 赤峰伟映金钰大都会商业项目商业规划建议报告 15 项目三层商业图示： 主 题 景 观 公 园 游 乐 设 施 体现项目购物功能 体现项目娱乐功能 儿童游乐场 美食广场 地方特产卖场 儿童用品 娱乐主力店 体现项目文化景观功能 体现项目娱乐功能 体现项目餐饮功能 赤峰伟映金钰大都会商业项目商业规划建议报告 16 三、业种规划 1、业种组合 购物中心属于新兴的商业形态，所包含的商业业态应该聚集商业 零售领域的多种形态进行合理的组合，形成“商业航母”的规模效应，具备商业多元化和兼容性。在本项目的的业种组合规划中，应该秉承这一商业定律，同时结合赤峰本地的商业发展状况，综合予以确定。 本项目的商业业种组合主导思路是： 摒弃消费者定位大而全组合方式，起用“消费者客层细分化”的业种组合方式，同时兼顾各个阶层、各个消费层的顾客，以满足目标消费者的需求 。 各商业业态的业种组合如下所列： 专卖店： 男女服装、饰品配件、休闲运动、童装、皮鞋、皮具、化妆品、珠宝玉器、 音像图书等； 专业店： 大小家电、通讯手机、钟表眼镜、音 像 制品等； 主题商场： 青年潮流服饰 、折扣服饰 等； 餐饮店： 中式餐饮、 日韩料理、 地方美食等； 娱乐店： 游乐园、 玩中心、咖啡厅、休闲茶艺、美容美发、酒吧、特色吧等 ； 服务配套： 银行、金融、邮政、婚纱摄影展示等 。 赤峰伟映金钰大都会商业项目商业规划建议报告 17 2、规划区域 主力商业区 首 层： 引进一家综合超市，经营生鲜蔬菜、日用百货、食品等， 建筑 面积约 10275平方米； 一 层： 引进 一家主题百货店，经营 百货类的主题商场， 建筑 面积约 3842 平方米，引进一家经营家电专业卖场，经营 建筑 面积约 2668 平方米； 二 层： 与一层相同位置作为百货店，经营 建筑 面积约 5600 平方米，与一层相同位置作为 电器专业 店 ， 经营 建筑 面积约 1713 平方米； 三 层： 规划为室内景观公园、儿童游乐区、电玩娱乐区、美食广场及 乐店， 大型室内景观公园与各类游乐区相结合，打造赤峰地区目前仅有的休赤峰伟映金钰大都会商业项目商业规划建议报告 18 闲娱乐空间，使消费者流连忘返，创造赤峰城市休闲娱乐新天地； 形象商业区 首 层： 以中庭通道为 中心，两侧商铺规划业种 结合 首 层“青年时尚卖场”的主题规划，以运动品牌专卖店和休闲品牌专卖店为主导，保持商铺的形象，作为 首 层除综合超市以外商业区域的重点形象展示区域； 赤峰伟映金钰大都会商业项目商业规划建议报告 19 一 层： 以中庭通道为中心，两侧商铺规划业种主要以男女名品服饰、珠宝饰品为主，中间穿插婚纱摄影展示店、咖啡器皿专业店等情调商铺，使该区域成为项目 商业形象最为靓丽的区域； 二 层： 以中庭通道为中心，两侧商铺规划业种以女性时尚服装、时尚饰品、高档皮毛制品商铺为主 ，在南端规划一家大型餐饮主力店，如湘菜、川菜等 ； 赤峰伟映金钰大都会商业项目商业规划建议报告 20 三 层 ：位于中庭通道和主力游乐设施、室内景观公园区域中间， 结合具有本地文化风格室内景观公园规划赤峰本地地方特产商品及内蒙古其他区域地方特产，满足外地游客在观赏室内景观公园的同时对于地方特色产品的购买需求； 在电玩娱乐店与主通道中间规划设置儿童服饰、儿童用品专卖店，满足少年儿童在游玩同时对于服饰及用品的消费需求； 主题商业区 首 层： 在停车场与 首 层形象商业区之间，规划以青年流行服饰、特色服饰、青年流行化妆品 、个性化服饰为主商业区域，吸引年轻消费者消费， 以个性化店铺为主，经 营时尚、新锐、独特的商品，为时尚一族架构理想的购物标的， 同时在 临北端规划一家专业服饰或平价鞋店， 南端规划“淘宝特区”，经营流行饰品、个性玩具、模型 店、刺身店 等 商业种类 ，身入其中购物 消费 ，具有淘宝乐趣，从而整体 配合 青年时尚卖场商业主题； 赤峰伟映金钰大都会商业项目商业规划建议报告 21 一 层： 该区域规划商业主题为 “ 时尚名流 ” ，主要经营业种为 各类精品时尚服饰，商铺 品牌档次 和 形象与本层形象商业区相比较略低， 集结男女服饰精品，讲究商品素材的各类专卖店，汇集国内众多精品，打造令人忘返的时尚天地。同时在南北两端点缀西式快餐与中式美食餐饮店，创造无限自由休 闲时光，令消费者流连驻足； 二 层： 该区域以各类女性服饰专卖店和专业店为主导，汇集众多流行精品，其中“女性流行空间”主要以各类女性流行服饰、内衣、鞋类、皮具为主， 在死角位置规划一家特色酒吧，休闲与购物的有机结合将该区域 打造 成为 女性潮流天空，同时在北端规划“女性休闲小站”，以经营女 士休闲商品为主，同时点缀美容香薰、咖啡厅等商业形态，成为女性消费者 向往 消费天堂 。 赤峰伟映金钰大都会商业项目商业规划建议报告 22 3、规划 与销售 本项目业种规划在 商业规划的基础上 兼顾 了商铺销售问题， 总体的原则是要有两个确保： 确保 项目 商铺销售顺利 确保项目后期持续经营 在上述两个确保的前提下，项目 商业规划上 结合商铺的销售需要 把握以下 几个 重点： 满足项目投资客户的多元化，可销售商铺从大到小均好性强，适应不同投资能力的客户均能在本项目投资； 针对