东城商业街项目可行性分析报告

永恒盛 东城商业街 项目可行性分析报告 【 内容提要 】 壹：项目背景分析 03 贰：项目定位分析 09 叄：总体业态定位 14 肆：项目规划设计 25 伍：项目工程建设 32 陆：项目收益分析 34 永恒盛集团 永恒盛集团有限公司创建于 1989年，总部位于中国昆山，是经国家工商总局核准的综合性民营企业，集团集工业、教育、房地产、投资为一体。 集团旗下拥有十数家公司，现有员工 3000人，其中高级工程师 3人，工程师 8人，会计师4人，经济师 2人，初级职称 10人。 集团简介 1、项目背景分析 集团自成立以来，秉承 “ 恒心果敢成就未来 ” 的信念 ，以对客户的人文精神、对产品的领先追求、对社会和行业负责的态度扎根昆山，在房地产热点区域开始了自己的发展历程，并在长期历练中不断成长。 集团经营方针是 “ 以诚为信 和谐共赢 稳步发展 ” 。真诚期望社会各界同仁与永恒盛携手合作，共创双赢，我们坚信：您的信赖与支持会使永恒盛的明天更加辉煌！ 集团文化 永恒盛集团 昆山永恒盛置业有限公司成立于 2005年 9 月 5 日，隶属于永恒盛集团。 公司成立之初注册资金 1000万元。 后因房地产开发需要，先后于 2006年 10月 19日和 2010年 4月 9日分两次将注册资金增加到5000万元。 现为房地产开发叁级资质，是集房地产开发、销售及物业管理为一体的综合性企业。 永恒盛置业 1、项目背景分析 项目地段描述 位于昆山市区以东。 属于国家级经济技术开发区。 地理位置 地块位于新星路两侧。 北至横一路，南至昆嘉路，贯穿开发区南北。 四至情况 地块内路网发达，私家车通达性较好。 目前公共交通稍有欠缺。 交通道路 地段相对优越 人口十分密集 1、项目背景分析 项目经济指标 占地面积： 63945 容 积 率： 总建面积： 89523 建筑密度： 45% 备 注： 另有二期现有建筑 楼号 面积（） 3 4273 4 3641 5 7017 6 9123 7 10529 8 5866 9 8695 10 6943 11 7858 1、项目背景分析 项目立地特点 已建二期商业 1万多方，三期商业近 9万方。 10万方纯商业项目，独具规模效应。 10万方规模 位于新星路两侧，地块沿街动线 1500米，南北两侧共计 3000余米。 以街铺为主的商业街区。 3000米动线 区域标杆商业 1、项目背景分析 项目辐射力 新星路沿线，现有居住人口。 蓬溪园： 3万人 方圆 5公里 辐射 20万人 蓬 朗 老镇区现有居民约 2万人。 蓬朗镇： 2万人 蓬朗老镇区现有居民约 2万人。 光电园： 蓬 朗 老镇区现有居民约 2万人。 产业区： 4万人 未来 3年内，区域人口将激增至 25万人。 人口激增至 25万 2、项目定位分析 整案定位思考 定位核心 建筑体量 一条完整的商业街 超 10万方建筑体量 项目位置 经济开发区潜力地段 住宅、厂区黄金核心 辐射人群 周边 5万当地居民 十数万周边厂区人员 竞争力产品 三千米沿街动线 稀缺商铺、珍钻产品 2、项目定位分析 整案市场定位 城东核心 10万方国际风情街区 项目所处位置的明确表征，强化客户对本案地理属性的记忆强度，加深印记。 城东的强化，重点表达工厂密集区和未来次主流居住区，进而突现出商业的稀缺和不可限量的升值潜力。 城东核心 突破商业街的传统概念，引入时尚、品质、高尚的 “ 街区 ” 概念。 为项目在将来的形象定位、功能定位和商家品牌定下高品质的基调。 国际街区 150万方集中体量 15000户超大规模 2、项目定位分析 市场形象定位 1 全国最大安置小区的样板示范街 蓬曦园规划总建筑面积超过 150万方，总户数 15000中国最大的拆迁安置示范区。而本项目的第一重身份，就是该安置小区的重点商业配套，在满足居民日常的生活需求之外，带来更多的休闲、娱乐、教育等方面的享受，全面提升其生活品质。 昆山东部核心区的一站式商业配套 2、项目定位分析 市场形象定位 2 国家级经济开发区 3000亿光电产业园 项目周边厂区林立，有国家重点打造的光电产业园，有出口加工区、有新兴起来的制造工业区等，云集数千家工厂，凝聚十数万从业人员。 此外，前进东路规划为商务办公区，未来也将形成城东商务 聚大量的商务人士。 与成熟的工业开发相比，城东的商业开发却相对滞后，以本案 10万方的街区商业，正好弥补了这样的市场空白，成为城东最重要的商业配套！ 2、项目定位分析 项目总精神 让城东生活更美好 ! 以城市运营商的名义，以城市建设者的高度，全力开拓四赢局面，让老百姓满意，让政府满意，让投资者满意，让开发商满意，为城东打造一条跨时代的里程碑项目。 城市营运商，运营城市商业 业态定位思考点 规模性问题： 单总体规模和单体规模小，打造多主题业态。 差异化策略： 与周边区域形成差异，多种业态形成组合和互补。 主力店策略： 通过主力店的成功招商，提升项目商业价值。 商业街形态： 以沿街商业为主、结合少量内街商业，深挖商业价值。 3、总体业态定位 业态定位 多主题、个性化、街区商业 运动、娱乐、休闲、购物、餐饮 商务、酒店、教育、培训、邻里 3、总体业态定位 一站式、全程化 3、总体业态定位 多元化产品策略 一站式消费体验 差异化竞争 特色管理 吸引周边人群 国际化理念 本 案 区业态层次及结构 3、总体业态定位 业态建议：休闲商务宾馆、经济型连锁酒店等。 休闲商务会所 业态细分 品牌建议：新岛咖啡、迪欧咖啡，休闲情趣咖啡店。 品牌咖啡屋、休闲咖啡书吧 业态细分 品牌建议：大玩家、神采飞扬、欢乐谷等。 时尚电玩城 业态细分 量贩式 引进具有一定知名度的品牌，满足中高端消费需求。 业态细分 美食广场和特色餐饮 业态细分 区业态布局 备注：项目地块编号，在原编号数字后 +2，如原来 1号现为 3号。 4、项目规划设计 规划设计理念 前瞻性： 区域在不断发展和成熟中，老镇拆迁在不久的将来得以实现 项目未来 3计上有一定的前瞻战略。 国际化： 项目整体定位为开发区的示范性街区，在设计理念和手法上应借鉴国 外和国内一线城市商业项目，整体效果上应大气、时尚。 体验式： 现代商业的发展，已经从单纯的购物需求，演变为集购物、休闲、游 玩、邻里、文化交流一体，故在产品设计和环境营造上，应满足现代商业的新功能，提倡体验式消费。 前瞻性 国际化 时尚感 体验式 4、项目规划设计 功能分区图 昆嘉路区域 商业街形象区 规 核心商业区 景王路区域 酒店商务区 横一路区域 主题文化区 项目核心卖点 整条商业街南北全长 目沿街面长达 3公里。 整案以沿街商铺为主，是昆山首屈一指的旗舰商业街。 纯沿街 黄金铺 昆山第一条全风雨廊商业街，赋予更多人文关怀，让客户、商家享受更人性、更具风情的购物氛围。 风雨廊 风情街 纯一层商铺 3010题城商铺 20外有部分大体量产品满足大客户、大商家的需求。 小面积、低总价，对面更为深厚的投资客群，以低门槛吸引广大投资客。 小面积 低总价 顶层商铺采用了 “ 的设计手法，在后期使用中，可实现一层变两层的空间改造，提升产品的附加值。 首创性 附加值 项目鸟瞰图 昆嘉路透视 8#单体效果 3#单体效果 5、项目工程管理 建设顺序 项目共分为 9个地块，按照 2个工程标段进行施工，以规 标段，包括 3、 4、 5、 6、 7地块；规 标段，包括 8、 9、 10、 11地块。 标段划分 项目建筑形态以多层为主，楼层范围 3中除 5、 7、 10、 11地块进行地下部分进行地下开挖外，其余部分仅有地面建筑。 建筑形态 项目预计在 2010年 8月底开工，在 2011年 8月前后结构封顶，在 2011年 12月底前交付使用，项目总建筑周期约为 16个月。 建筑工期 5、项目工程管理 组织管理机构 该项目建设的具体实施由昆山永恒盛置业有限公司具体负责，项目初期的投资机会分析、市场调研、项目报建等工作由公司开发部、企划中心组织进行，后期工作由项目公司和营销策划公司共同完成，我公司对项目运营全过程进行监督，并完成项目后评价。 建设组织管理 昆嘉路北侧、新星路两侧（ 2010块项目采取独立法人制，即由昆山永恒盛置业有限公司投资开发，按照现代企业制度的规范要求，组织管理本项目。 营运组织管理 6、项目收益分析 项目成本分析 序号 项目 费用（万元） 备注 1 土地成本 52427 购置费、契税 2 前期费用 237 设计、勘探、景观、测绘 3 工程报建费 1217 报建费、招标费 4 工程建安费 16552 建安、开挖、监理 5 附属工程 895 不可预见费 6 公共设施 2734 供水供电、道路、绿化 7 管理费用 1500 销售费用 2500 广告费、代理费 9 财务费用 8800 0 维修基金 671 计 7533 、项目收益分析 项目资金筹措 序号 筹措途径 费用（万元） 1 公司自筹 53000 2 预收收入 9000 3 施工方垫资 6000 4 银行贷款 20000 总计 8000 6、项目收益分析 项目销售收入预测 楼层 销售面积 （） 销售均价 （元 / ） 总销金额 （万元） 1F 16470 30000 49410 2F 16580 20000 33160 3F 14930 14000 20902 4F 10545 11000 11600 5F 6528 8000 5222 回购 24470 8000 19576 合计 89523 39870 备注： 根据蓬朗镇昆嘉路北侧新星路两侧（ 2010块项目的定位标准、档次，结合影响售房价位的区位因素及昆山市商品房市场的行情，我们对本项目商品房的售价（均价）作如上预测。 6、项目收益分析 项目税金预测 备注： 根据以上对收入、成本、费用及税金的测算，可预测项目利润为 40516万元，税后利润约为 30387万元。 项目名称 销售收入 营业税 城建税 教育附加税 土地增值税 蓬朗镇昆嘉路北侧、新星路两侧（ 2010块项目 139870 6995 350 280 4196 小计 139870 6995 350 280 4196 6、项目收益分析 项目税金预测 备注： 根据以上对收入、成本、费用及税金的测算，可预测项目利润为 40516万元，税后利润约为 30387万元。 项目名称 金额（万元） 销售收入 139870 项目成本 87533 销售税金及附加 11821 利润总额 40516 减：所得税 10129 税后利润 30387 销售净利润率（ %） 21% 6、项目收益分析 结论 项目的建设，符合国家宏观经济政