第一区域事业部-售楼处建议-091224

2009.8,售楼处的建议,售楼处的分类,正式 售楼处,临时 售楼处,外场 售楼处,售楼处分类,售楼处大体分为上述3类，它分别代表不同阶段、不同项目的实际需要，以下即正式售楼处选址、装修、功能、软装、等事宜做阐述。,正式售楼处,售楼处-前置于项目是项目形象、品质、细节的缩影,外场,建筑,内场,形象,功能,气势,风格,品质,功能,选址,1.外场出入引导指示；2.外场形象工程；3.外场停车功能；,建筑形体、风格、细节以及选材的定位；,1.调性、品质匹配的装修风格和标准；2.齐备的功能及设计要求；3.调性、品质匹配的软装及其他的风格和标准；,正式售楼处选址建议,正式售楼处选址大原则：不同规模、不同条件、不同定位项目正式售楼处的选址是不相同的，但它们都必须遵循以下大原则。1.与项目实地临近，利于整体形象、出入引导、现场带看等等；如与项目实地稍远，必须考虑解决客户引导和现场带看的问题；2.与主干道相邻，利于出入引导、形象展示、客户导入等等；3.一定的外场、内场空间和结构需要，以满足必要气势、必要功能的实际需要；,会所：适用于大、中型高端项目，其空间、层高、管线、品质特点较匹配实际需要；,不同项目选址建议,商业：适用各类有条件的中端项目，目前本方案被大部分项目所采纳；,临时建筑：适用各类无场地、空间条件以及总体体量较小的项目；,大堂：适用市中心各类体量较小产品单一的项目；,外场：适用各类无场地、空间条件以及现场表现和客源导入存难度的项目；,正式售楼处选址案例,选址于会所内（案例：世茂庄园）,2.选址于商业内（案例：未来域城）,3.选址于大堂内（案例：星河湾）,4.选址于外场的（案例：香溢花城）,正式售楼处外场建议1,正式售楼处外场建议大原则：作为整体形象的第一环，正式售楼处外场对于整体形象的树立、保持非常重要，它应当同时具备客户指引、满足必要功能、树立产品高度以及展示生活方式等四重功能。当然不同的场地条件，它的做法还是区分来对待。以下即对正式售楼处外场建议做阐述。,功能一：客户指引（外场应配置完善、清晰的指引系统来实现进场引导及途径截杀）1.道旗、交通引导牌：大型个案或冷僻位置个案在邻近主干道、交汇口即树立引导道旗和交通指示牌，以扩大客户导入力度及客户截杀范围；2.精神堡垒、户外看板：它们起到展示售楼处具体位置、传递项目卖点信息、树立项目调性高度等作用，建议结合场地面积、建筑大小来选择合理的规则和尺度，在选材上调性上注意与整体项目的搭调，另外考虑可视效果以及夜间效果的因素；3.参观导示：对于大型个案建议设置参观导示，以展示专业和品质。内含2个功能:1.感谢参观；2.功能介绍；,正式售楼处外场建议2,功能二：满足必要功能（外场功能主要为停车，如有条件可考虑休息）1.停车功能：必须保证必要的停车车位，具体规模可参照售楼处及项目的规模；车位位置可考虑售楼处侧面，不要对正面视野产生遮挡；车位地坪采用沥青或植草砖等材质；2.休息功能：在场地条件允许前提下，可考虑设置休闲座椅和遮阳伞供参观休息适用；,正式售楼处外场建议3,功能三：树立产品高度（从场地面积、绿化景观、选用材质等三个方面考虑）1.外场面积：较大的外场面积给于客户较强的气势冲击，有利于树立产品高度（外场建议布置以高尔夫草坪为主）；2.绿化景观：通过植物品种、景观小品以及处理细节来凸现绿化景观的品质与精细，有利于树立产品高度（景观建议以成年香樟以及硬质水景相结合）；3.选用材质：从材质上展现品质和细节，拉开项目与它案的优势，有利于树立产品高度（材质建议以大理石以及防水地板相结合）；,正式售楼处建筑建议,正式售楼处建筑建议原则：作为售楼处系统对外展示最为重要的环节售楼处建筑楼体形象，在它的前期设计规划时有2个问题必须值得我们来关注和重视。1.建筑风格、材质和细节是否与项目风格、调性相匹配，是否对项目形象、品质做支撑；2.是否已考虑到能够充分展示项目符号与项目包装的因素；所以带着这样2个问题来具体阐述关于售楼处建筑方面的建议。,正式售楼处建筑建议1,问题一（建筑的品质、风格、结构） 1.展现品质和细节：售楼处是前置于项目的缩影，它的品质和细节可以建立客户对于项目的信心，因此建议尽力将建筑体廓设计、立面主体选材、整体施工处理以及细节环节展示等环节发挥到最佳； 2.展现风格和元素：售楼处是前置于项目的缩影，项目的风格调性应在它的身上可以看到。因此前期设计规划时，应更好考虑从整体、细节上如何展现风格、如何展现调性； 3.立面、构造：售楼处不同于其它建筑体，它兼顾着一定的形象和展示作用，应充分考虑到可视度和通透性的问题，因此建议选用大开间、大面积落地玻璃门及落地玻璃窗的方式；（在立面材质上玻璃、铝板和石材为主要材质）,正式售楼处建筑建议2,问题一（符号、包装）项目符号： 建议建筑体包含项目一定品质、风格元素外，还应充分考虑在建筑体醒目位置展示和表现项目标签和logo，作为一个具备一定品质的项目一定成熟的发展商，完善、系统的形象工程是必不可少的；2.项目包装： 增加售楼处夜间展示的考虑，主要出之2个考虑。1.从夜间效果来进一步展现售楼处的表现力和品质力，提升项目高度和品质；2.延续对外展示的时间，继续传播项目形象和信息；,正式售楼处内场建议,正式售楼处内场建议关注要素：正式售楼处内场建议是一个系统工程的组成，它必须兼顾多个方面的考虑和安排，其中主要的大项包含：1.内部功能设置、功能布局和空间利用的问题；2.内部装修风格、细节定位的问题；3.内部软装家具与整体风格、整体品味、整体空间相匹配的问题；4.内部销售道具与整体匹配、自身效果如何发挥的问题；5.内部照明系统、空调系统以及音响系统如何安排和发挥的问题；6.内部配合设施，比如指引系统、饰品系统以及绿化系统等安排的问题；7.内部展示区与后台区如何划分和区隔的问题；因此带着这些问题，我们将阐述相关的建议。,正式售楼处内场建议1内部功能设置、功能布局和空间利用的问题1,问题一考虑思路： 1.确定功能：根据场地空间、项目定位、业务需要以及支出预算来确定具体的功能项目、项目标准等等。,高端或别墅项目功能建议：进门区、品牌区、模型区AB、裱板区、影音室、洽谈区、VIP室、吧台服务区、生活体验区、销控台、后台区以及卫生间。,中端或小型项目功能建议：模型区、模型区、裱板区、洽谈区、建材区、吧台区、销控台、后台区以及卫生间。,2.功能布局：主要从内部动线、环境需要、管理监控以及布局效果这四个大方面来考虑。 1）内部动线：重点考虑完整销售流程（裱板模型户型洽谈）以及关联功能区（比如模型区与裱板区、吧台与洽谈区等等）行走动线的流畅性； 2）环境需要：重点考虑不同功能区域的不同环境需要，比如模型区易放置开放空间、VIP区易放置私密空间等等； 3）管理监控：重点考虑执行与监控的问题，销控台应尽力对模型区、洽谈区等做到视野可控； 4）布局效果：重点考虑布局后具体感觉、调性效果的问题，在确保大原则前提下可以做一定的调整；,正式售楼处内场建议1内部功能设置、功能布局和空间利用的问题2,3.空间利用： 建议在空间允许情况下，有2个问题需要关注和规避。 问题一：内部各功能区之间应预留一定的间隔距离和公共空间，保证使用的舒适度和使用的互不干扰； 问题二：各功能区面积、宽敞要求不一，模型区要求足够宽敞，洽谈区接受相对局促；,正式售楼处内场建议2内部装修细节定位的问题,问题二考虑思路： 1.确定装修风格： 1）装修风格：应充分考虑项目整体风格、元素，售楼处外形风格、元素，以及目标客群定位、企划推广方向等因素； 2）装修品质：应充分考虑项目品质、客户定位、以及支出预算等等。但报告之前有提及，售楼处作为项目前置缩影，起到树立高度拉升信心的作用，因此在可行前提下装修品质可略高于项目品质； 2.确定装修设计： 1）各功能区不同设计要求：设计师因不了解在这个问题上往往会忽略，我们作为专职人员在确定装修方案时应及时提出； 2）维修、调整：售楼处使用时间长、适用频率高，往往面临返修和调整，因此在确定装修方案时应在这个问题上做充分的考虑和预留； 3.确定装修材质： 1）各功能区不同材质选择：不同功能区因实际效果、使用需要，它对于材质选择和搭配是不同的，比如模型区追求大气可建议以硬质石材为主，洽谈区追求氛围可建议以软质材质为主（比如墙纸、地毯等）； 2）材质品质：应充分考虑装修风格、品质和预算的问题，但还是建议在可行前提下材质品质可略高于项目品质；,正式售楼处内场建议3内部软装家具相匹配的问题,问题三考虑思路： 1.品质：充分考虑项目品质、客户定位、以及支出预算的问题； 2.款式：充分考虑项目风格、售楼处风格、装修风格的问题； 3.规格：充分考虑场地预留空间以及其他销售或展示道具规格的问题； 4.色彩：充分整体调性、客户定位以及装修风格的问题； 5.匹配：充分考虑与其它软装家具相互搭配的问题； 6.使用：充分考虑日常使用以及抗损耗的问题； 7.售后：充分考虑售后维护、维修的问题；,正式售楼处内场建议4销售道具匹配的问题,问题四考虑思路：主要针对模型、裱板、展板等大件销售道具，有4个问题值得关注。1.位置：充分考虑与整体布局、销售流程以及展示效果的实际需要；2.风格：充分考虑与项目风格元素、装修风格元素，目标客群以及企划推广方向等相匹配；3.规格：充分考虑预留面积、诉求内容以及表现效果的实际需要；4.包装：充分考虑在装修、调性、品质相匹配前提下做销售道具的包装提升；5.辅助：充分利用以光源为主的辅助手段，来提升展示效果和品质；,正式售楼处内场建议5照明、空调、音乐,问题五考虑思路： 售楼处内部氛围包装及舒适度包装也是极为重要的，其主要是由照明、空调、音乐系统来实现的。 1.照明系统： 1）考虑不同功能区不同需要，比如模型区需加强、洽谈区需温和、走道区需减弱； 2）考虑同一光系不同形式，比如模型区吊灯、公共区射灯、装饰区暗灯； 3）考虑分路开关控制； 4）增加移动光源的考虑（适用高端项目）； 2.空调系统： 1）考虑内部空间、层高条件下，空调的功率问题； 2）考虑空调装修、排布等日后维修便利的问题； 3.音乐系统： 1）背景音乐系统的分散、均匀分布，如有条件可安装至公共走道、卫生间以及外场空间； 2）考虑分路控制、分路使用的问题； 3）考虑与麦克风同步使用的问题；,正式售楼处内场建议6指引系统、饰品系统和绿化系统,问题六考虑思路： 售楼处内部细节包装也是极为重要的，其主要是由导示、饰品、绿化系统来实现的。 1.导示系统： 1）大型售楼处可考虑设立功能分区图； 2）建立主要导示标志，在材质、形式上充分考虑，并且注意醒目度和匹配度； 2.饰品系统： 1）与装修品质、软装品质匹配； 2）与装修风格、软装风格匹配； 3）灯光等提升展示效果； 3.绿化系统： 1）以宽大、常绿植物为主（易打理、易持久）； 2）注意花盆、底盘、泥土等细节；,正式售楼处各类建议1,迎宾区：进入售楼处的第一个区域，整体布置要大气、典雅，给客户以尊贵感。,售楼处 之迎宾区,正式售楼处各类建议2,楼盘整体模型：表现项目全盘概念，重点在于展示整体规划，以显示恢弘气势。房型单体模型：立体房型布置模型利于直观突出房型特点；作为项目样板房以外房型的主要展示方式。,售楼处 之沙盘展示区,售楼处 之裱板区,突出项目品牌、建材、卖点等； 形式上除了传统形式外，也可采用移动裱板、移动画架等形式；,正式售楼处各类建议3,销控台需能容纳4-5名置业顾问，放置必要的设备（电脑、电话等）及一定数量楼书、单片等销售工具。销控台后方需布置项目LOGO墙；两侧可放置外形美观的花器，将销控台内部与外部进行软隔断。,售楼处 之销控台,正式售楼处各类建议4,宽敞舒适的洽谈区可以有效增强现场的销售气氛，并且使销售人员容易把控销售节奏。,售楼处 之洽谈区,正式售楼处各类建议5,售楼处 之签约区/VIP室,签约区/VIP室首先要保证足够的私密性，避免客户相互之间干扰，有必要设置多个独立的签约室/VIP室，并且要保证良好的隔音效果；此外签约区装修需精细大气，给客户以舒适感。,正式售楼处各类建议6,互动展示区,互动展示区是让客户深入体验产品的重要区域；通过灯箱、裱板走廊、触摸式的电子屏幕等更多方