沈阳房地产市场研究报告

沈阳市房地产市场报告一、沈阳概况沈阳是中国东北地区经济、文化、交通、金融和商业中心，辽宁省省会，行政区划上辖有一市九区三县，总面积12980平方公里，总人口667万，其中，市镇人口568万。沈阳房地产市场的重点开发区域主要分布在以沈河区、和平区、皇姑区、铁西新区、大东区、东陵区、于洪区和浑南新区组成的市内八区，市内八区除沈河区商品房价格在5000元以上外，其它区域域商品房价格基本在31003900元不等。而其它郊县区域，商品房开发规模和价格差距较大，如辽中县、法库县，商品房销售价格不足千元，而苏家屯区和新城子区则在22002500元左右。二、房地产市场1、开发投资情况从2002年到2004年沈阳房地产开发投资呈现高速增长态势，其中2004年投资增幅达到了932，几乎翻了一翻，但2005年在国家宏观调控因素的影响下，房地产开发投资增幅明显下降，2006年投资增幅虽然有所回升，但与往年相比仍然处于一个较低的增长水平，见下图20022006沈阳市房地产开发投资情况41357342617731161538294865289322073020801602403204004805606402002年2003年2004年2005年2006年单位亿元002004006008001000开发投资额增幅指标名称2005年同比（）2006年同比（）房屋施工面积（万）310210634560114商品住宅施工面积（万）243832232661592房屋新开工面积（万）130875314636118商品住宅新开工面积（万）1123925112536115房屋竣工面积（万）1057731211853121商品住宅竣工面积（万）92772941015395分析从近来年沈阳房地产的开发投资增幅的走势可以看到，沈阳房地产的开发情况经历了由高速增长到低速回落的转折过程，而这个转折的重要节点就是2005年的宏观调控，由此可见宏观调控对沈阳的房地产市场起着重要的主导作用。进入2006年沈阳房屋施工、竣工以及新开发面积都呈现出10左右的平稳增长（见下表），与2005年相比整体呈下降趋势，这显示了沈阳房地产市场从一个高速发展阶段进入了一个调整缓冲阶段。2、商品房供应与销售21、商品房供求分析、历年商品房供求走势从历年沈阳市商品房上市量与销售量年度对比走势看，除2005年外，其它各年上市面积都大于销售面积，其中2006年沈阳市商品房供销比为1141，这一比例与2005年（0951）相比略有增长，房地产市场呈现供略过于求的态势，见下图沈阳市商品房上市量与销售量年度对比走势图、2006年商品房供求基本情况2006年沈阳市商品房共批准预售面积125726万平方米，同比增长3722；其中商品住宅批准预售面积105925万平方米，同比增长5484。全年商品房实际登记销售面积110712万平方米，同比增长1526；其中商品住宅实际登记销售面积98368万平方米，同比增长1434。2006年沈阳市商品房年度成交均价为3420元/平方米，比去年同期小幅增长261；其中商品住宅年度成交均价为3222元/平方米，比去年同期增长360，详见下表2006年沈阳市商品房供求基本情况表商品房供求基本情况表商品房同比增长（）商品住宅同比增长（）批准预售面积（万平方米）12572637221059255484实际登记销售面积万平方米）1107121526983681434现售面积1937128815733489其中预售面积913411828826351633平均销售价格（元/平方米）3420261322236022、商品房销售结构分析近两年来，沈阳市商品房销售结构不断优化。2006年沈阳市商品房户均成交面积9199平方米，比2005年减少477平方米。商品住宅户均成交面积9288平方米，比2005年减少683平方米，商品住宅户均供应面积为8977平方米，比去年减少56平方米。由下图商品住宅户均成交面积与户均供应面积季度对比图看，2006年沈阳市各季度商品住宅户均成交面积、户均供应面积较2005年同期均有所减少沈阳市各季度商品住宅户均成交面积与供应面积对比图10876101059861945892259613912491229166840993058738876299945810281020406080100120051季度052季度053季度054季度061季度062季度063季度064季度单位万平方米户均成交面积户均供应面积分析由此可见，2006年沈阳市关于落实加强中小户型普通住宅供给，引导百姓合理消费的“90/70”政策效果作用较为明显，沈阳市商品住宅的供销结构进一步改善。23、二手房交易情况分析2006年沈阳市二手房共成交79738套、成交面积62085万平方米、成交金额13597亿元，年度交易均价2190元/平方米，依次比2005年增长了493、739、1092、329；其中二手住宅共成交75496套、成交面积49302万平方米、10656亿元、交易均价2161元/平方米，分别比2005年增长了407、311、921、592。详见下表2006年沈阳市二手房成交情况表交易基本情况二手房同比增长（）二手住宅同比增长（）成交面积（万平方米）6208573949302311成交金额（亿元）13597109210656921成交套数（套）7973849375496407交易均价（元/平方米）21903292161592分析从历年沈阳市二手房与二手住宅年度成交面积对比图来看，随着沈阳市房地产事业的发展及百姓购房需求的不断旺盛，二手房、二手住宅成交基本上呈逐年增长的态势。2006年由于针对二手房市场高压的宏观调控（个税），使得沈阳市二手房市场成交并未出现新建商品房市场成交高增长的情况，交易量较2005年变化不大，见下图沈阳市存量房与存量住宅年度成交面积对比图24、二三级市场联动分析2006年沈阳市新建商品住宅与二手住宅成交面积比为2001，商品住宅仍然占市场的主导地位。这一比例呈逐年上升的趋势，商品住宅市场占据优势地位，详见下图沈阳市商品住宅与存量住宅年度成交面积走势图00020000400006000080000100000120000单位万平方米005115225新建商品住宅二手住宅比例新建商品住宅1874036130433770668697698368二手住宅224605296043460466204782049502比例0851071166182200120022003200420052006分析2006年国家对房地产市场进行了有史以来最严厉的调控，由于本轮调控的矛头更多地指向炒房，因此二手住宅市场成交受到了较大的影响，这也是导致2006年沈阳市商品住宅与存量住宅成交面积比走高的一个重要原因。3、房地产供应与销售结构分析31、商品房市场供销结构分析、用途结构分析普通住宅占据沈阳市房地产市场的绝对主导地位，其中2006年的成交面积为98198万平方米，所占总量比重为8870。别墅、网点、办公用房及写字楼、车库及其它的成交面积分别为169万平方米、7079万平方米、1231万平方米、4035万平方米，所占总量比重依次为015、639、111、364，见下图2006年沈阳市商品房销售面积比重图（按物业类型）网点,639办公用房,111别墅,015车库及其它,364普通住宅,8870由商品房销售用途结构表显示，2006年沈阳市别墅市场的成交比例较小，与2005年相比波动较大，出现了高比例的负增长态势。可见，国家对于限制别墅类及高档住宅供应的宏观政策作用效果在2006年有了很明显的显现。另外，2006年沈阳市办公用房及写字楼、车库及其它的成交量也比较大，与去年同期相比均出现大幅增长，增长幅度分别为6197和6127。详见下表2006年沈阳市商品房销售用途结构表项目类别销售面积（万平方米）同比增长（）销售金额亿元同比增长（）总计1107121526378661828小计983681441316941853普通住宅981981519316151943住宅别墅16976230797030网点70793813700162办公用房、写字楼12316197605689中其车库及其它403561271867748132、区域结构分析2006年，沈阳市郊区城市化进程加快及房地产市场的迅速发展，商品房的开发区域已逐渐向次城区转移，开发区域主要分布在二环及以外的区域。商品住宅成交的热点区域主要集中在于洪区、铁西新区、大东区和东陵区，成交面积分别为21910万平方米、15620万平方米、13032万平方米和12370万平方米，这四个区域成交面积占沈阳市商品住宅市场交易总量的六成左右，详见下表及图2006年沈阳市商品房与商品住宅成交面积区位分布表面积（万平方米）商品房商品住宅区、县（市）2006年同比增长2006年同比增长沈河区4391232728624264和平区7668160254772005皇姑区115071321102432028铁西新区185722354156202968大东区13957958130321344东陵区130532695123702589于洪区227457753219108167浑南新区5995139255501537苏家屯区3874327737103348新城子区628220238555118379新民市18869288157611072辽中县3893413522441879法库县3342862142227康平县061337502953182006年沈阳市各区域商品住宅成交面积比重图铁西新区1588辽中县023东陵区1258沈河区291法库县022于洪区2227康平县003皇姑区1041新民市160大东区1325浑南新区564苏家屯区377新城子区564和平区55733、购房者结构分析从商品住宅购房者结构看，2006年沈阳本市居民购买商品住宅面积为71925万平方米，占总量的7312。外地人购买沈阳市商品住宅面积为26443万平方米，占总量的2688，外地人购房比例较大（如果考虑高校毕业生等人员已在沈工作仍使用外地身份证购房这一因素，该比例要缩小很多）。另外，从户均成交面积看，外地人购房户均成交面积为8880平方米，其中省内及外省市人员购房户均成交面积分别为8737平方米、9106平方米。沈阳市内居民户均成交面积为9447平方米，外地人购房户均成交面积明显低于这一水平,详见表及图2006年沈阳市商品住宅购买者结构表购房情况销售面积（万平方米）销售套数（套）户均成交面积（平方米/套）本市71925761339447本市城区53101553319597本市其他18824208029049外地26443297778880本省其他地区15936182398737外省市105071153891062006年沈阳市商品住宅购房者结构图本市城区,5398外省市,1068本市其它地区,1914本省其它地区,16204、商品房价格分析41、新建商品房价格走势2006年沈阳市商品房销售均价为3420元/平方米，比去年同期微幅上涨26个百分点。其中商品住宅成交均价为3222元/平方米，比去年同期上涨36个百分点。由图13可见，随着沈阳市房地产市场的蓬勃发展、百姓购房热情的提高以及人均可支配收入的逐年提高，沈阳市商品房与商品住宅的成交均价正在逐年走高，但增幅甚微，目前房地产市场运行情况稳定，详见下图沈阳市商品房与商品住宅成交均价年度对比走势图3420333331843184316229563222311030492993296928542400260028003000320034003600200120022003200420052006单位元平方米商品房商品住宅由商品房不同物业类型销售均价对比图显示，2006年，沈阳市普通商品住宅销售均价为3220元/平方米，比2005年同期小幅上涨37；别墅项目销售均价为4669元/平方米，比去年同期大幅上涨250，价格波动较大；网点销售均价为5265元/平方米，比去年同期小幅下降14；办公用房、写字楼销售均价为4914元/平方米，比去年同期大幅下降340；车库及其它销售均价为4627元/平方米，比去年同期上涨84。值得一提的是，别墅类项目由于经常受到产品档次、区位因素及统计期间内成交量影响，经常价格波动较大。（详见图14）2006年沈阳市不同物业产品销售均价对比图322046695265491446270100020003000400050006000普通住宅别墅网点办公用房车库及其它单位元/平方米由2006年沈阳市商品房、商品住宅区域销售均价对比图显示，商品房销售均价排在前三位的区域是和平区、沈河区和大东区，成交均价依次为5006元/平方米、4798元/平方米和3825元/平方米。可以看出，和平区、沈河区等中心城区的成交均价依然较高，而大东区由于较完善的生活配套及东部地产大力发展，使得该区域的销售均价走高，但与中心城区相比仍有一定差距。（详见图15）2006年沈阳市商品房与商品住宅市场区域销售均价对比图42、存量房销售价格分析2006年沈阳市存量住宅销售均价为2190元/平方米，比去年同期微幅上涨33个百分点。其中存量住宅销售均价为2161元/平方米，比去年同期小幅上涨59个百分点。从存量房与存量住宅销售均价年度走势图看，沈阳市2004年以前商品房、商品住宅销售均价波动幅度较大。2004年后随着国家对存量房市场发展的不断规范化，近三年沈阳市存量房市场销售均价变化稳定。2006年是我国房地产市场宏观调控最为严厉的一年，存量房市场销售均价得到了有效的控制，存量房市场运行平稳。（详见图16）沈阳市二手房与二手住宅成交均价年度对比走势图21612041199316341293120721902120200616291460132504008001200160020002400200120022003200420052006单位元平方米二手房二手住宅由2006年沈阳市存量房、存量住宅区域销售均价对比图显示，存量房销售均价排在前三位的区域是沈河区、和平区及皇姑区，成交均价依次3058元/平方米、2857元/平方米和2393元/平方米。这三个区域由于区位、学区及生活配套情况较好，成为百姓置业的重点关注区域。（详见图17）5、近期市场分析51、销售量走势2007年16月沈阳市商品房实际登记销售面积为55250万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积为48076万平方米，同比分别增长1622和1273，特别是进入二季度以后，市场需求开始活跃，销售量较一季度有明显增长，详见下图2007年上半年沈阳市商品房及商品住宅销售走势图954471243991735583291091480164056976463071627836550501001502001月2月3月4月5月6月单位万平方米商品房销售面积商品住宅销售面积51、销售价格走势上半年，沈阳市商品房及商品住宅销售价格上涨幅度较为缓慢，上半年商品房销售均