体育用地资产化运营与管理研究

国家体育总局体育哲学社会科学研究项目（编号1247SS08065）体育用地资产化运营与管理研究以上海市为例项目承担单位上海财经大学01课题组成员刘红梅上海财经大学教授、硕士生导师王克强上海财经大学教授、博士生导师辛世海上海市社会体育管理中心项目部主任王克让全国政协陈瑜上海财经大学副教授叶方上海财经大学讲师、博士、硕导高瑜上海财经大学讲师姚东上海财经大学博士生周庆礼上海财经大学硕士生肖平华上海财经大学硕士生胡海生上海财经大学博士生李国军上海财经大学博士生张忠杰上海财经大学博士生21内容摘要资产化运营与管理是土地市场发展的总体趋势，利用市场达到土地资源的合理配置的前提条件是土地的资产化管理与运营，随着我国土地市场的不断改革与发展，资产化管理与运营已经逐渐成为土地市场改革的目标和方向。目前我国的土地市场正在逐渐走上资产化管理与运营的道路。商业用地、住宅用地、工业用地，都基本形成了资产化运营与管理的模式，体育用地作为现今提上议事日程的一种重要用地类型，用地的发展已经受到了土地非资产因素的制约，并由此产生了严重的矛盾，要解决日益凸显的体育用地的矛盾，必须将体育用地向资产化方向引导，尽快使体育用地走上资产化道路。本课题以上海市为例，研究如何改变目前体育用地现状，逐步提高体育用地资产化运营与管理的水平，使体育用地走上资产化道路。解决体育用地资产化管理与运营存在的问题，必须先发现问题的症结所在。本课题首先分析体育用地的基本理论，在对体育用地进行分类的基础上说明体育用地的性质，在了解用地性质的前提下，深入分析上海市各类体育用地资产化运营与管理的现状及存在的问题；在发此基础上对症下药，寻求改善体育用地资产化现状的方法，在借鉴国外先进经验的基础上对提高体育用地资产化运营与管理提出建议，为改善体育用地资产化提供良好的理论保证。本课题在体育用地资产化运营与管理的基本理论分析过程中，首先界定了体育用地的范围，并按照不同的维度对体育用地进行了分类；其次分析了体育用地的特点，提出了资产化运营与管理的概念及其作用；再次阐述了体育用地实现资产化运营与管理的可行性，总结了目前以及未来能够利用的体育用地资产化经营的具体形式；最后构建了体育用地市场体系与运营机制。在分析上海市体育用地资产化运营与管理的现状及存在的问题时，第一，对上海市体育用地资产化过程的各个阶段进行了划分，区分了体育用地从无偿划拨到资产化的不同时期；第二，针对居住类体育用地资产化运营与管理进行了详细的分析，将居住类体育用地分为了公共服务设施配套体育用地、中小学及幼儿园配套体育用地、住宅配套体育用地、商住混合配套体育用地四个部分，并就每个部分体育用地的发展与分布、资产化运营与管理的发展历程、发展现状、存在的问题分析的基础上剖析了深层次的原因；第三，分析了公共设施类体育用地的资产化运营与管理，通过将其细分为体育场馆用地、体育训练用地、教育科研体育用地三大类，并就每一类的发展与分布、资产化运营与管理的发展历程、现状与问题进行了介绍，并就深层次的原因展开讨论；第四，选取了高尔夫球场用地、网球场用地两种典型体育用地，类比第二和第三的内容，分析了其具体场馆用地的发展与分布、发展历程、现状与问题，并总结了产生问题的原因；第五，列举了体育违法用地的分类，列举了其他用地非法转化为体育用地和体育类违法用地两种形式，并就其存在的问题和产生原因进行了分析；第六，对上海体育用地资产化运营与管理的制约因素进行了阐释。在体育用地价格评估中，首先，对体育用地价格理论进行了分析，归纳了体育用地价格的内涵、特点及其影响因素；其次，列举了几种常用的体育用地的估价方法，包括市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法、路线价法；再次，以高尔夫球场用地价格评估为例介绍了收益还原法和成本逼近法的在其评估中的具体操作，以游泳馆用地价格评估为例介绍了市场比较法和收益还原法的具体步骤，以综合场馆用地为例介绍了收益还原法在其价格评估中的具体应用；最后就我国体育用地价格评估中存在的问题进行了分析。在归纳体育用地资产化运营与管理的国内外经验时，首先，就国内的公益性体育用地和经营性体育用地的资产化运营与管理的经验进行了分析，归纳了国内体育用地资产化运2营与管理过程中存在的问题；其次，选取美国、香港、欧洲、日本、其他发展中国家为参照，总结了其他国家和地区体育用地资产化运营与管理的基本情况和模式；最后，提炼了不同国家和地区的体育用地资产化运营与管理的经验，并就其存在的问题进行了说明。在完善上海市体育用地资产化运营与管理的建议中，将体育用地规划阶段、取得阶段、运营阶段进行区分。在每个阶段中，首先通过对该阶段涉及的对象进行分析，然后对该阶段的资产化运营与管理的流程进行设计，最后就如何完善本阶段资产化运营与管理提出了相关的对策建议。I目录1绪论111研究的背景和意义112研究的思路113研究的方法2131文献检索2132现场调研2133数据收集与统计2134建立类别体系2135设计阶段流程和框架体系2136规范分析法314本课题的创新点和不足3141本课题可能的创新点3142存在的不足32体育用地资产化运作的基本理论521体育用地的范围界定及一般性分类5211体育用地的范围界定5212体育用地的一般性分类52121体育用地的分类原则52122体育用地不同维度的分类522体育用地的特点、资产化运营的概念及作用13221体育用地的特点132211体育用地与其它用地的区别132212体育用地的特性142213体育用地的资产特征15222体育用地资产化经营的概念及作用152221体育用地资产化经营的概念152222体育用地资产化经营的作用1523体育用地资产化经营的可行性及具体形式16231体育用地资产化经营的可行性162312体育用地资产化具有良好的经济基础17232体育用地资产化经营的具体形式172321体育用地使用权的出让172322体育用地使用权的转让182323体育用地使用权的参股、入股182324体育用地的租赁182325体育用地的联营182326体育用地的置换182327体育用地的使用权抵押1824体育用地的市场体系及运营机制19241体育用地市场体系19II242体育用地供求机制192421体育用地的供给202422体育用地的需求222423体育用地的供需平衡22243体育用地的竞争机制232431体育用地市场竞争的功能232432体育用地市场竞争的基本假定232433体育用地与其他用地的竞争242434体育用地内部的竞争252435体育用地出让中存在的问题253上海市体育用地资产化运营与管理的现状及存在的问题2631上海市体育用地资产化阶段划分26311体育用地无偿划拨阶段26312体育用地资产化特征露出端倪阶段26313体育用地资产化水平缓慢提高阶段2632上海市居住类体育用地资产化运营与管理27321公共服务设施配套体育用地资产化运营与管理273211公共服务设施配套体育用地的发展与分布273212公共运动场体育用地资产化运营与管理的发展历程343213公共服务设施配套体育用地资产化运营与管理的现状353214公共服务设施配套体育用地资产化运营与管理中存在的问题36322中小学、幼儿园配套体育用地资产化运营与管理373221中小学、幼儿园配套体育用地的发展与分布37资料来源上海市统计年鉴393222中小学、幼儿园配套体育用地资产化运营与管理的发展历程393223中小学、幼儿园配套体育用地资产化运营与管理的现状403224中小学、幼儿园配套体育用地资产化运营与管理存在的问题403225中小学、幼儿园配套体育用地资产化运营与管理产生问题的原因40323住宅配套体育用地资产化运营与管理403231住宅配套体育用地的发展与分布413232住宅配套体育用地资产化运营与管理的发展历程413233住宅配套体育用地资产化运营与管理的现状423234住宅配套体育用地、资产化运营与管理存在的问题423235住宅配套体育用地、资产化运营与管理产生问题的原因42324商住混合配套体育用地资产化运营与管理423241商住混合配套体育用地的发展与分布423242商住混合配套体育用地资产化运营与管理的发展历程433243商住混合配套体育用地资产化运营与管理的现状433244商住混合配套体育用地资产化运营与管理存在的问题443245商住混合配套体育用地资产化运营与管理产生问题的原因4433上海市公共设施类体育用地资产化运营与管理44331体育场馆用地的资产化运营与管理443311体育场馆用地的发展与分布44III3312体育场馆用地资产化运营与管理的发展历程463313体育场馆用地资产化运营与管理的现状473314体育场馆用地资产化运营与管理存在的问题473315体育场馆用地资产化运营与管理产生问题的原因49332体育训练用地资产化运营与管理493321体育训练用地的发展与分布493322体育训练用地资产化运营与管理的发展历程503323体育训练用地资产化运营与管理的现状503324体育训练用地资产化运营与管理存在的问题503325体育训练用地资产化运营与管理产生问题的原因51333教育科研类体育用地的资产化运营与管理513331教育科研类体育用地的发展与分布513332教育科研类体育用地资产化运营与管理发展的历程523333教育科研类体育用地资产化运营与管理的现状523334教育科研类体育用地资产化运营与管理存在的问题533335教育科研类体育用地资产化运营与管理产生问题的原因5434上海市高尔夫球场用地的资产化运营与管理54341高尔夫球场用地的发展与分布54342高尔夫球场用地资产化运营与管理的发展的历程56343高尔夫球场用地资产化运营与管理现状56344高尔夫球场用地资产化运营与管理存在的问题57345高尔夫球场用地资产化运营与管理产生问题的原因5835上海市网球场用地的资产运营与管理58251网球场用地的发展与分布58352网球场用地资产化运营与管理的发展的历程60353网球场用地的资产化运营与管理的现状60354网球场用地资产化运营与管理存在的问题61355网球场用地资产化运营与管理产生问题的原因6136上海市相关体育用地违法问题61361相关体育用地违法问题分类及定义61362将其他用地转化成体育用地的违法用地存在的问题及产生的原因623621将其他用地转化成体育用地的违法用地存在的问题623622将其他用地转化成体育用地的违法用地产生的原因63363将体育用地转化为其他用地的非法用地产生的问题及原因633631将体育用地转化为其他用地的非法用地带来的问题633632将体育用地转化为其他用地的非法用地产生的原因6437上海市体育用地资产化运营与管理的制约因素64371体育用地分类管理规划64372体育用地的附属性65373体育用地地价体系65374体育用地评估体系65375体育用地法律法规66376体育用地管理部门权责划分66377用地划拨的后续管理66IV378体育用地的税收制度67379大众对公益性用地的理解674体育用地价格评估6841体育用地价格理论68411马克思主义地价形成理论684111自然状态的土地没有价值，但有使用价值，并存在价格684112土地价格的实质是地租的资本化684113土地租金是出租土地的资本化收入68412西方经济学地价形成理论694121土地收益理论694122土地供求理论694123城市土地的竞标理论704124影子价格理论7042体育用地价格的内涵、特点及影响因素71421体育用地价格的概念714211土地价格的内涵714212体育用地价格的含义71422体育用地价格的特点714221体育用地价格具有特殊价格基础714222体育用地价格不是土地价值的货币表现724223体育用地价格受多因素的影响724224体育用地价格具有明显的区域性和差异性72423影响体育用地价格变动的因素724231自然因素724232社会经济因素734233行政因素733234其他因素7343体育用地价格评估基本方法74431市场比较法744311市场比较法的基本原理744312市场比较法的基本公式74432收益还原法744321收益还原法的基本原理744322收益还原法的基本公式75433成本逼近法754331成本逼近法的基本原理754332成本逼近法的基本地价公式75434剩余法764341剩余法的基本原理764342剩余法的基本公式76435基准地价系数修正法764351基准地价系数修正法的基本原理764352基准地价系数修正法的基本公式76436路线价估价法76V4361路线价估价法的基本原理764362路线价估价法的基本公式7744高尔夫球场用地价格评估77441几种主要估价方法在高尔夫球场用地价格评估中应用的可行性774411市场比较法在高尔夫球场用地价格评估中的应用774412收益还原法在高尔夫球场用地价格评估中的应用774413成本逼近法在高尔夫球场用地价格评估中的应用77442收益还原法在高尔夫球场用地价格评估中的应用774421收益还原法的一般步骤774422利用收益还原法对高尔夫球场用地的价格评估78443成本逼近法在高尔夫球场用地价格评估中的应用804431成本逼近法利用的可行性804432利用成本逼近法对高尔夫球场用地的价格评估80444高尔夫球场用地价格评估总结8145游泳场馆用地价格评估82451几种主要估价方法在游泳场馆用地价格评估中的应用的可行性824511市场比较法在游泳场馆用地价格评估中应用的可行性824512收益还原法在游泳场馆用地价格评估中应用的可行性824513成本逼近法在游泳场馆用地价格评估中应用的可行性82452市场比较法在游泳场馆用地价格评估中的应用824521市场比较法的一般步骤824522利用市场比较法对游泳场馆用地进行评估83453收益还原法在游泳场馆用地价格评估中的应用844531收益还原法的一般步骤844532利用收益还原法对游泳场馆用地的评估84454游泳场馆用地价格评估总结8646综合体育场馆用地价格评估86461几种估价方法在综合体育场馆用地价格评估中的可行性864611市场比较法在综合体育场馆用地价格评估中应用的可行性864612成本逼近法在综合体育场馆用地价格评估中应用的可行性864613收益还原法在综合体育场馆用地价格评估中应用的可行性87462收益还原法在综合体育场馆用地价格评估中的应用874621收集相关收入和费用的资料874622年度收益的计算874623年度总费用的计算874624计算场馆综合纯收益874625还原利率的确定884626计算场馆的综合价值884627计算场馆的现值884628计算体育场馆用地的价格8847体育用地价格评估中存在的问题88471缺乏相应的法律规定89472尚未形成成熟的体育用地市场89473缺少体育用地评估的实例资料89VI474缺乏相应的体育用地评估所依据的基准地价和标定宗地地价体系89475没有专业的估价机构和人员895体育用地资产化运营与管理国内外经验9151国内大陆体育用地资产化运营与管理91511公益性体育用地资产化运营与管理915111公益性土地取得环节的资产化运营与管理915112公益性土地经营环节的资产化运营与管理92512经营性体育用地资产化运营与管理965121经营性土地取得环节的资产化运营与管理965122经营性土地经营环节的资产化运营与管理96513国内体育用地资产化运营与管理经验与存在问题975131国内体育用地资产化运营与管理的经验975132国内体育用地资产化运营与管理存在的问题9852国外及我国香港体育用地资产化运营与管理98521美国体育用地资产化运营与管理985211美国体育用地取得与开发环节资产化运营与管理985212美国体育用地经营环节资产化运营与管理100522香港体育用地资产化运营与管理1015221香港体育用地取得与开发环节资产化运营与管理1025222香港体育用地经营环节资产化运营与管理102523欧洲体育用地资产化运营与管理1045231英国体育用地资产化运营与管理1045232德国、意大利、西班牙体育用地资产化运营与管理105524日本体育用地资产化运营与管理1065241日本土地制度概况1065242日本体育用地资产化运营情况106525部分发展中国家体育用地资产化运营与管理1065251印度的体育用地资产化运营与管理1065252巴西的体育用地资产化运营与管理10753国外体育用地资产化运营与管理的经验及存在问题107531国外体育用地资产化运营与管理的经验1075311发达的市场体制为体育用地资产化经营奠定了良好的基础1075312不同的土地制度形成不同的体育用地资产化运营收益分配方式1095313在土地流转过程中政府适当的补贴和支持促进体育用地资产化运营109532国外体育用地资产化运营与管理过程中存在的问题1095321体育用地流转和经营过程中部分土地收益流失，公共利益受损1095322体育用地资产化经营过程中的政府补贴对象过于广泛，土地资产变相流失1095323体育用地资产化经营与体育场馆经营没有明确的划分定位，容易导致土地资产流失1096完善上海市体育用地资产化运营与管理的建议110VII61完善上海市体育用地规划阶段资产化管理110611体育用地规划阶段涉及对象分析110612体育用地规划阶段的流程设计111613完善上海市体育用地规划阶段资产化管理的对策建议1136131对编撰土地利用规划大纲的各级土地行政主管部门的建议1136132对编撰土地利用规划的各级土地行政主管部门的建议1146133对进行审查的各级土地行政主管部门的建议11562完善上海市体育用地取得阶段资产化管理115621体育用地取得阶段涉及对象分析116622体育用地取得阶段的流程设计116623完善上海市体育用地取得阶段资产化管理的对策建议1176231体育用地取得阶段总的对策建议1176232公益性体育用地取得阶段的对策建议1186233经营性体育用地取得阶段的对策建议11963完善上海市体育用地运营阶段资产化管理120631体育用地运营阶段涉及对象分析120632体育用地运营阶段的框架分析1206321公益性体育用地运营阶段的监管框架设计1206322经营性体育用地运营阶段的监管框架设计121633完善上海市体育用地运营阶段的对策建议1226331完善上海市体育用地运营阶段总的对策建议1226332完善上海市经营性体育用地运营阶段的对策建议1236333完善上海市公益性体育用地运营阶段的对策建议12611绪论11研究的背景和意义2008年1月，国务院关于促进节约集体用地的通知（即国发（2008）3号文件），明确要求深入推进土地有偿使用制度改革，严格落实工业和经营性用地招拍挂出让制度，充分发挥市场机制在配置土地资源中的基础性作用，健全节约集约用地的长效机制。还明确提出，今后对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用。这是我国第一次将土地有偿使用制度扩展到各种土地的运营与发展层面上来。在土地有偿使用制度实施重大改革的背景下体育用地的资产化运营与管理应运而生，体育用地作为我国用地类别中不可或缺的重要土地形式，对体育产业的发展起着至关重要的作用，体育产业化的发展，要求体育用地制度做出相应的改革，改革要有成效，体育用地的资产化运营与管理必须走上资产化道路。建立科学有效的体育用地资产化管理体制是现代化体育产业链发展和形成的基础。为了构建科学、有效、前后关联度较强的体育产业链、提高各种体育场馆、设施的利用效率和增强大众健身意识，提高大众运动水平，体育用地的市场化经营与管理体制的建立是必需的。对于体育场馆、设施的资产化运营与管理，发达国家已经有了成功的经验，国内也在积极地探讨和研究。而体育场馆、设施的资产化运营与管理其中最为重要的部分就是要将体育用地纳入到资产化运营与管理的行列中来。本课题针对目前国内存在体育用地规划不足、体育用地“流失”改作他用、用地价值难以体现、体育场馆经营过程中土地国有资产权益流失、体育用地管理落后等问题，展开深入的研究和讨论。课题将用地资产作为体育产业的重要组成部分，寻找体育用地所有者、经营者、使用者之间的合理的利益分配机制，明确三方的权益和责任。从理论上对体育用地的资产化管理、价值评估及有效管理措施进行研究，研究的过程和结论对建立适应市场经济体制的体育用地经营管理有重要的理论意义和指导价值。12研究的思路本课题采取的研究思路是在查阅和学习国内外研究体育用地资产化运营与管理的相关经济理论和文献资料的基础上，借鉴以往学者对体育用地资产化运营与管理的研究成果，对我国现阶段体育用地资产化运营与管理水平低的基本现状提出问题。在问题提出的基础上深入探讨体育用地的特性、体育用地的公益性、资产化发展的潜力、用地的资产化特征。在对以上体育用地资产化运营与管理的基本理论深入探讨的基础上，对体育用地按照不同的纬度进行分类，并在体育用地细致分类的基础上深入探讨体育用地资产化运营与管理的现状，体育用地资产化运营与管理存在的问题和产生问题的原因等等，在分析用地资产化所产生问题及原因的基础上，本课题对体育用地如何改变目前资产化运营与管理的现状、提高资产化运营与管理的水平展开研究。由于体育用地资产化水平的提高是以体育用地价值评估和价值体现为基础的，所以必须在探讨体育用地资产化运营与管理水平如何提高之前对体育用地价值评估进行探讨。在对体育用地资产化运营与管理水平的提高进行研究之前，本课题对用地价值评估理论与方法进行了深入的探讨，在体育用地价值评估的理论基础上，深入分析了我国发达城市和其他国家发达城市已有的体育用地资产化运营与发展的差距，在吸收其他发达国家好的经验和摒弃不好的发展因素的基础上，结合对体育用地资产化运营与管理的现状原因分析和用地估价理论的探讨，对体育用地的资产化运营与发展2提出建议。本文具体的研究框架如下图所示图11研究思路13研究的方法本课题所采取的研究方法主要有以下几点131文献检索课题的研究必须在前人研究的基础上展开，本课题所采取的研究方法中最为重要的就是文献检索法，通过各大网站文献资料和期刊、杂志的查阅，为课题的研究提供了大量而翔实的文献资料。由于体育用地的资产化运营与管理的研究成果和理论经验较少，本文在文献检索的过程中采取了扩展的方法，将与体育用地资产化运营与管理相关的体育场馆、设施、体育公司等相关文献资料收集完备，在此基础上提取文献中对课题有借鉴意义的部分，从而对文献进行分析。132现场调研要研究上海市体育用地，必须对体育用地的现状、分布作出研究，在这个过程中，课题成员小组积极到主体研究对象大型体育场馆、公益性社区体育场地、高端体育项目的开发区域对体育用地所涉及的三方对象、用地资产运营与管理的情况进行了实际的现场调研。133数据收集与统计要对体育用地的资产化运营与发展进行分析研究，数据和统计是必须的，本课题在研究过程中仔细查阅了上海市体育年鉴、中国体育年鉴、上海市统计年鉴，对体育用地所涉及的内容进行分析和数据统计，以直观的数据和现实情况作为特体研究的依据。134建立类别体系要对体育用地资产化运营与管理做到有的放矢，必须对体育用地的现状情况进行分类，本课题采取合理的分类方法对体育用地建立相应的类别体系，为体育用地的资产化运营与管理的分析奠定基础。135设计阶段流程和框架体系查阅文献问题的提出体育用地资产化运作的基本理论上海市体育用地资产化运营与管理的现状及存在问题体育用地评估理论与方法体育用地资产化运营与管理的国内外经验完善上海体育用地资产化管理的对策建议3为了能够分析清楚体育用地资产化运营与管理的各个阶段，建立科学合理的体系、提出行之有效的建议，本文对体育用地按阶段进行流程设计，分析并提出管理体系的框架，为建议提供明确的路径。136规范分析法根据对我国体育用地存在问题的分析和借鉴国内外的经验，提出完善我国体育用地资产化运营与管理的对策建议。14本课题的创新点和不足141本课题可能的创新点1411建立了详实的体育用地分类体系本课题首次利用城市用地分类与规划建设用地标准和中华人民共和国土地利用现状分类在充分考虑新旧标准对用地分类的影响和体育用地资产化特性的基础上对所有现行存在的用地类别中涉及到的体育用地进行分类，为国家体育用地资产化分类标准的出台提供了理论建议。1412建立了我国体育用地的两级市场体系本课题在土地的二级市场体系基础上建立了体育用地的二级市场体系。我国的土地所有权包括国家所有和集体所有。国家所有的土地可用作体育用地，集体所有的土地也可通过合理程序成为体育用地。我国的土地市场包括城市土地市场和集体土地市场。以国有土地作为交易对象的市场是国有土地市场，以集体土地作为交易对象的市场是集体土地市场。国有体育用地市场分为一级市场和二级市场。国家把土地以出让方式给用地单位作为建设用地的市场为国有一级体育用地市场，拿到国有体育用地使用权的单位在规定的时间内将土地使用权转让给其他单位为国有二级体育用地市场。集体体育用地市场分为一级市场和二级市场。集体把土地以出让方式给用地单位作为建设用地的市场为集体一级体育用地市场，拿到集体体育用地使用权的单位在规定的时间内将土地使用权转让给其他单位为集体二级体育用地市场。1413建立了体育用地供求机制和竞争机制的模型本课题站在体育用地资产化运营的角度上，充分考虑体育用地资产化运营过程中存在的各种影响因素，建立体育用地供求机制和竞争机制的数学模型，通过数学模型科学地分析了体育用地供求和竞争的影响因素，建立了体育用地的供求平衡模型和政府利益最大化模型。在模型的基础上探讨体育市场的平衡状态和政府行为的利弊。1414对上海市体育用地进行了翔实的统计、分析本课题按照类别对上海市体育用地进行了翔实的分布说明，虽然采取不完全统计的研究方法，但是为各类体育用地的分布做了统计汇总，之前很少有资料专门针对体育用地做出用地分布直观性翔实的汇总，这部分为体育用地进一步的研究提够了较为翔实的资料。1415探索了体育用地价格评估方法本课题首次站在系统的高度上对体育用地的估价方法进行了探讨，对各类体育用地的估价方法进行了说明。这种有针对性的估价体系的分析讨论为体育用地估价体系和体育用地价格体系的建立奠定了基础。1416对提高我国体育用地资产化运营与管理水平提出了对策建议本课题从体育用地规划阶段、体育用地取得阶段、体育用地运营阶段，对建立和完善体育用地的资产化运营与管理提出了对策建议。对策建议的提出都是以流程图和框架图的设计为前提的，本文建立了体育用地运营与管理各个阶段的流程图和框架图，相关建议在框架设计的基础上根据路径环节提出，更加具有针对性。142存在的不足4（1）体育用地资产化运营与管理的研究文献很少，研究中可资借鉴的文献不多,课题所研究的成果的正确性有待进一步检验。（2）由于数据和资料的缺少，定量分析有待进一步加强。（3）由于体育用地各级体系标准的建立都处于探索阶段，本课题所初次建立的流程和体系难免存在不足之处，有待在日后的理论研究中进一步深化。52体育用地资产化运作的基本理论21体育用地的范围界定及一般性分类随着人民生活水平的提高，民众对体育锻炼的要求越来越高。加强体育场馆的建设与管理以满足民众健身的需要的呼声越来越高。体育用地是体育场馆建设的基础。我国体育用地长期以来无偿划拨低效使用，严重地制约了我国体育事业的发展。国内对体育场馆的研究比较多，但主要集中在场馆建筑物及设施的经营与管理，对体育用地的研究很少。本章主要研究体育用地的内涵、分类、特性，提出在市场经济条件下，体育用地要分类经营，在可能的条件下提高体育用地资产的价值，提升体育用地的效率。211体育用地的范围界定体育用地是开展体育运动的物质基础之一。开展体育活动需要一定的空间，要取得好的练习效果需要一定的场地条件和设备器材。同时，体育用地也是体育产业经营必不可少的物质载体。它作为一种载体，以有形的方式为广大群众参与体育活动、为竞技体育的发展提供必要的支持和保证。体育用地包括广义和狭义两种。狭义的体育用地是指有固定设施、器材，可用于开展体育健身、教学、训练和比赛的特殊用地；广义上的体育用地不仅仅包括狭义的范围，还包括了该体育场馆、设施周边范围内的土地，广义的体育用地可概括地理解为进行体育活动的场地。之所以将周边土地也划归于体育用地，是因为与体育运动相关的产业如体育器械、服装等零售商业所产生的效益，也是离不开体育场所的，这种辐射效应决定了不能够单一地理解体育用地的范围。体育用地不仅包括由国家、社会、集体或个人投资兴建的各种正式体育场馆用地，也包括在体育活动开展中发挥重要作用的各类非正式体育活动场地，如被用于代替正式足球场经常开展群众性体育活动的空地等。212体育用地的一般性分类2121体育用地的分类原则对体育用地的科学分类，就是要根据体育用地存在的同质性和差异性，按一定的目的和需要对体育用地进行分类。对体育用地的分类遵循整和性、独立性及实效性的原则。所谓整和性原则，就是从不同角度对体育用地的基本架构分解为几大部类，而这几大部类整合在一起仍能保持体育用地的整体性和完整性。所谓独立性原则，就是所划分的几大部类之间应该是独立的。所谓实效性原则就是指对体育用地的分类原则是建立在一定意义的基础之上的，它可以使人们从选定的角度，对体育用地的特性有更加清楚的认识，从而能更有效的对体育用地进行维护、管理和经营。2122体育用地不同维度的分类对体育用地的分类，可采用多种分类标准和角度，不同的分类方式可为我们从不同角度认识和管理体育用地提供依据。A按照体育用地实现功能分类A竞技体育用地竞技体育用地是指以竞技体育运动为核心，实现竞技体育功能、满足竞技体育需求的用地。竞技体育用地的主要特点是其以竞技运动为核心，以竞技体育的发展、规划、需求6满足为基本依据。根据竞技体育活动范围的不同，还可以将竞技体育用地分为各单项竞技体育用地，区域（综合）竞技体育用地等，如图11所示。B大众体育用地大众体育用地是指各种大众体育参与者参与体育活动或大众体育活动组织开展工作时，作用于其过程的用地。它对于实现大众体育活动中有效的锻炼活动发挥着重要的作用，如图11所示。C学校体育用地学校体育用地是学校开展体育教育和各种体育活动所利用和可供利用的场地。体育作为学校教育的一个重要组成部分，它的实施需要土地作为载体。无论是大学、中学、小学甚至幼儿园都需要大量的体育用地，如图21所示。学校体育用地大众体育用地竞技体育用地综合体育场馆（体育中心、体育公园）用地各类体育场（奥运村、塞车场）用地健身馆、健身中心用地体育俱乐部、体育公园用地全民健身场用地体育专业学校教学体育用地大学、中学、小学教学体育用地图21按使用对象对体育用地分类图B按照体育用地使用项目分类体育项目用地包括了以各项单项为中心的篮球用地、排球用地、足球用地、游泳馆用地、羽毛球馆用地、网球馆用地、高尔夫球用地、田径项目用地等。各场地服务于不同的体育项目。C按照体育用地区域分类A城市体育用地城市体育用地是分布于城市中的体育用地。其以服务于城市居民为主要对象。依据城市社会经济特点及居民生活习惯的不同，城市体育用地会随着城市体育项目与设施的参与者、消费者习惯的不同表现出自己的特点。B农村体育用地农村体育用地是相对于城市体育用地而言的另一类区域性体育用地。它是分布于农村的、以服务于农村居民为对象的体育用地。D按照体育用地开发状态分类A已开发，或正在开发的体育用地已开发体育用地就是现在已经在利用的体育用地。这是指某一时期确实提供了或正在提供使用的体育用地。相对于潜在的体育用地，这类体育用地可为该时期体育发展创造价值提供支持。B潜在的体育用地潜在的体育用地指可以满足未来体育需求满足的体育用地，它是相对于已开发或正在体育用地7开发的体育用地而言的用地形式。这类用地在当前尚未被利用，但随着社会的发展，将陆续有更多的体育用地被开发利用。E按照体育用地属性分类A公益性体育用地公益性体育用地是指承载集体福利或者社会公共利益的体育用地。公益性体育用地在经营过程中，不以盈利为目的，不收费或按成本甚至低于成本收费。它是保证体育存在和发展不可或缺的物质载体，承载着开展各种体育活动，为社会利益服务、促进社会平等、增进公众福利和引导可持续发展的多重目标。此类体育用地数量众多，较为典型的有国有体育馆用地、社区体育场、体育公园等体育用地。B经营性体育用地经营性体育用地是指经营性体育项目的用地。如马戏城、高尔夫球场、运动俱乐部等都属于经营性体育用地。它们对参与者的参与行为都进行收费。经营性用地一般是指经营性项目的用地，按照现行的政策，经营性项目用地采用招标、拍卖、挂牌方式供地。经营性项目一般指商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目。C准公益性体育用地（或准经营性体育用地）这类用地包括三种类型的用地第一类是部分项目具公益性，部分项目具盈利性的用地；第二类是某些时段具公益性，而在另一些时段具盈利性的用地；第三类是该项目本身虽然有一定的盈利能力，但经营者尽力经营也不足以获得社会平均利润的用地。F按照土地利用分类对体育用地的分类要分析体育用地的资产化分类首先必须细致深入地了解用地分类，用地分类参照最新的中华人民共和国城市用地分类与规划建设用地标准的新老版本和中华人民共和国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会联合发布的土地利用现状分类可对农村和城市的体育用地进行分类，由于最新的2008版城市用地分类与规划建设用地标准只出台了讨论稿，所以这里的分类以1990年建设部建标字第322号文件的城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）为基础，在对城市体育用地资产性分类时充分结合最新发布的中华人民共和国土地利用现状分类，在分类完成后，根据新的城市用地分类标准讨论稿，分析涉及到体育用地范畴的新的用地类别，从体育用地资产管理和体育用地性质的角度上分析新的分类标准中合理的部分对体育用地的影响。按照国家的城市用地分类与规划建设用地标准采用大、中、小类三个层次的分类体系，将城市用地分为10大类、52中类、77小类。其中10大类用地的名称和代号为居住用地（R）、公共设施用地、工业用地（M）、仓储用地（W）、对外交通用地、道路广场用地、市政公共设施用地（U）、绿地（G）、特殊用地（D）和水域和其它用途用地（E）。土地利用现状分类国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、56个二级类。其中一级类包括耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。土地利用现状分类国家标准确定的土地利用现状分类，严格按照管理需要和分类学的要求，对土地利用现状类型进行归纳和划分。一是区分“类型”和“区域”，按照类型的唯一性进行划分，不依“区域”确定“类型”；二是按照土地用途、经营特点、利用方式和覆盖特征四个主要指标进行分类，一级类主要按土地用途，二级类按经营特点、利用方式和覆盖特征进行续分，所采用的指标具有唯一性；三是体现城乡一体化原则，按照统一的指标，城乡土地同时划分，实现了土地分类的“全覆盖”。分类系统1既能与各部门使用的分类相衔接，又满足当前和今后需要，为土地管理和调控提供基本信息，还可根据管理和应用需要进行续分。本分类系统能够与以往的土地分类进行有效衔接，不至于造成土地基本信息“断档”。8综合城市用地分类与规划建设用地和土地利用现状分类标准，在二者一级用地分类的基础上进行分析，涉及到现存形式的体育用地的一共有九类用地，下面站在资产化的角度上分别对这些用地的情况进行详细的分析。A居住用地类体育用地的分类及定义居住用地类体育用的分类地城市用地分类的居住用地分类结合土地利用现状相关分类的标准完成的，如图22所示。居住用地三类居住用地二类居住用地一类居住用地一类住宅用地一类公共服务设施用地一类绿地一类道路用地二类住宅用地二类公共服务设施用地二类道路用地二类绿地三类住宅用地三类公共服务设施用地三类道路用地三类绿地商住混合用地中小学及幼园用地商住混合用地配套体育用地中小学及幼园配套体育用地公共服务设施配套体育用地其他绿地住宅类配套体育用地其他商住混合用地其他中小学及幼儿园用地其他公共服务设施用地其他住宅用地绿地配套体育用地图22居住用地类体育用地分类图图11的前三层是已有的居住用地分类标准，第四层是在居住用地分类基础上总结出的相关体育用地的分类。涉及到居住用地类的体育用地一共有5类，这5类说明了不同居住用地类型中涉及到的各种体育用地，相应的体育用地名称及定义如下9（1）住宅类配套体育用地住宅类配套体育用地是指用于商品房开发的住宅类用地中配套的用于建设大众健身器材的配套性用地，住宅类配套体育用地性质是住宅用地，它是仅指用于体育项目开发的住宅用地。住宅类配套体育用地占地面积较小，主要用途是满足小区及社区居民的休闲健身之用，所以它不是专门划分出来的一种独立形式的体育用地。（2）公共服务设施配套体育用地公共服务设施配套体育用地是指为以低层住宅、中高层住宅、多中高层住宅为主，市政公用设施齐全，布局完善，建筑密度较低，绿地率较高且环境良好的为居民服务且独立占地的配套居民健身体育用地。公共服务设施配套体育用地占地面积较不大，主要用途是满足小区及社区居民的休闲健身之用，带有一定的公益性，它虽然面积较小但它是一种专门划分出来的独立的体育用地形式。（3）绿地配套体育用地绿地配套体育用地是指低层住宅、中高层住宅、多中高层住宅为主小区及小区级以下的集中成片的供居民游憩的用地，此类体育用地不是指城市用地分类中绿地类的体育用地而是单指小区及以下的小片绿地中用于开发体育设施的用地，由于此类用地上开发的体育设施较为简易所以此类体育用地占地面积小且较为分散。（4）商住混合用地配套体育用地商住混合用地配套体育用地是指住宅与商业、办公等建筑混合的用地，且住宅建筑面积大于其它建筑面积的用地上的用于商务人士的配套体育用地，此类用地大部分设置在商住混合用地的写字楼或宾馆内，是非公益性的体育用地。（5）中小学及幼园配套体育用地中小学及幼园配套体育用地是指居住区级以下的教育设施用地，如幼儿园、小学、中学等用地中用于体育教学和开展青少年体育运动的用地。此类体育用地具有一定的排他性，专为中小学在读学生设置和服务。B公共设施类体育用地的分类公共设施类体育用地的分类是在城市用地的公共设施类用地和土地利用现状相关分类的基础上完成的，如图23所示。由于公共设施用地分类是个系统庞大而复杂的体系，所以涉及到的体育用地类别也比较多。10公共设施用地行政办公用地商业金融用地文化娱乐用地狭义体育用地医疗卫生用地科研、教育设施用地文物古迹用地口岸监管用地其他公共设施用地非市属行政办公用地市属行政办公用地商业用地金融保险业用地贸易咨询用地服务业用地旅游业用地市场用地新闻出版用地文化艺术团体用地广播电视用地图书展览用地影剧院用地游乐用地体育场馆用地体育训练用地医院用地卫生防疫用地休疗养用地高等学校用地中等职业学校用地成人与业余学校用地特殊学校用地科研设计用地社会福利院体育用地市属行政办公配套体育用地非市属行政办公配套体育用地健身性商业体育用地配套性旅游业体育用地文化艺术团体配套体育用地游乐场配套体育用地医院配套体育用地休疗养院配套体育用地科研教育类体育用地其他市属、非市属行政办公用地科研教育类其他用地休疗养院其他用地医院其他用地游乐场其他用地文化艺术团体其他用地旅游业其他用地其他商业用地图23公共设施类体育用地分类图11图23的前三层是已有的公共设施类用地分类，第四层是在公共设施用地分类基础上总结出的相关体育用地的分类。涉及到公共设施用地类的体育用地一共有11类，其中的体育场馆用地和体育训练用地两类是公共设施用地分类中已有的两类用地，其余9类则是在公共设施用地的基础上延伸出来的，这11类体育用地说明了不同公共设施用地类型中涉及到的各种类型的体育用地，相应的体育用地名称及定义如下（1）体育场馆用地体育场馆用地是指室内外体育运动用地，如体育场馆、各类球场、溜冰场、赛马场、跳伞场、摩托车场、射击场以及水上运动的陆域部分等用地，包括附属的业余体校用地。（2）体育训练用地体育训练用地是指为体育运动员和专业体育人才所设立开发的各类体育运动专设的训练基地用地。（3）市属行政办公配套体育用地市属（含县、区、镇）机关，如人大、政协、人民政府、法院、检察院、公安、各党派和社会团体、以及企事业管理机构等办公用地的配套体育用地，此类体育用地不属于专门划分的体育用地，仅指满足机关单位人员业余体育锻炼需求、开发相关健身项目的用地。（4）非市属行政办公配套体育用地非市属行政办公配套体育用地是指在本市的非市属机关及企事业管理机构等行政办公用地的配套体育用地，此类体育用地不属于专门划分的体育用地类型，仅指满足非市属机关单位人员业余体育锻炼需求、开发相关健身项目的用地。（5）健身性商业体育用地健身性商业体育用地是指综合百货商店、商场和经营各种食品、服装、纺织品、医药、日用杂货、五金交电、文化体育、工艺美术等专业零售批发商店及其附属的小型工场、车间和仓库等用地中专门划分出来的以盈利为目的的城市健身体育用地，此类体育用地是用于设置大众健身器材，满足大众健身需求并获取利润的体育用地，属于商业类型的体育用地，注意、但是它与商住混合性配套其余用地不同，是专门用于开辟健身场所的用地，不带有任何居住等配套服务的性质。（6）配套性旅游业体育用地配套性旅游业体育用地是指用于旅馆、招待所、度假村及其附属设施等用地开发的配套体育健身用地，此类体育健身用地主要以休闲健身为主，是用于开展度假和休闲类的配套用地。此类体育用地脱离了固定的体育的范畴，是将休闲与锻炼结合于一身的体育用地类型。（7）文化艺术团体配套体育用地文化艺术团体配套体育用地是指用于各种文体艺术团体用于专业训练的体育用地，主要是指用于文化、艺术工作者的工作用地，如大型专业舞蹈、艺术体操演绎场所等。（8）游乐场配套体育用地游乐场配套体育用地包括游乐场体育用地、舞蹈体育用地、俱乐部体育用地、文化宫体育用地、少年宫体育用地和老年活动中心体育用地，此类体育用地包含的用地范围较广，涉及的用地类型较多，其中的舞蹈体育用地不同于专业文化艺术团体用于训练的体育用地，而是以游乐为中心的相关舞蹈演绎场用地，而相应的俱乐部用地是指以娱乐为主的体育休闲中心中开发的不同项目的体育用地，如高尔夫俱乐部用地、网球俱乐部用地，等是游乐场为了获得盈利而配套的体育俱乐部用地，他属于游乐场用地的一部分而不属于专门划拨出来用于体育休闲项目的用地。（9）医院配套体育用地12医院配套体育用地是指医院住院部用地之中用于开展住院病人健身和康体训练的体育用地，此类体育用地也不是专门划分出来的体育用地而是属于住院部医院用地的范畴，此类体育用地面积较大，一般具有一定的专业性和精密性，用于医院不同病人的康体训练之用。（10）休疗养院配套体育用地休疗养院配套体育用地是指为休闲、疗养在休闲疗养用地上设置的用于休闲、健身的体育用地，此类用地也属于配套性用地，并不专门划拨，而是为了满足休闲疗养对象的附加身体训练需求。（11）教育科研类体育用地科研教育类体育用地包括高等学校体育用地、中等职业技术学校体育用地、成人与业余学校体育用地及特殊学校体育用地，教育科研类体育用地从经营综合性和可行性上划分为体育馆用地和配套体育用地，体育馆用地带有盈利和补贴的双重性质