长沙市市房地产商品房市场市场需求量调研

2011届本科毕业论文题目长沙房地产市场需求现状及其影响因素分析专业工商企业管理助学站点商贸助学点考籍号911008305463姓名指导教师2011年4月2附件（封首）长沙房地产市场需求现状及其影响因素分析学生姓名考籍号463站点商贸助学点指导教师完成日期2011年4月3目录绪论4一长沙市房地产市场需求现状51起步晚、前期发展缓慢52“十五”期间发展迅猛，影响扩大53近十年供需两旺，房价上升较快6二长沙房地产市场需求增长的原因61宏观经济层面的总体影响趋好63市场供求变化的刺激性增长72国家住房制度改革是主要推动力7三房地产市场需求影响因素分析81人口因素82城市化因素83收入因素94城市拆迁改造因素95投资投机因素9致谢11参考文献12结论134绪论房地产是人类生产、生活和一切社会活动最基本的物质基础，也是人类生活中占有最大比例的社会财富。商品房房地产市场需求受到诸多因素的影响，政府和开发商以及研究学者准确把握房地产市場需求量均从房地产市場需求影响因素研究开始。本文將通过了解影响房地产商品房市場需求量的诸多因素，预测长沙市未來商品房的需求量。受国际金融危机影响,2008年中国房地产投资总额、施工面积、新开工面积、竣工面积、土地购置面积、商品房销售面积等一系列相关指标增幅都出现了较大幅度的回落。然而,透过市场观望气氛浓重的表象,伴随着住房市场化货币化的深入、城市化进程的推进、人均收入的提高、对外开放的扩大等宏观大环境良好的发展态势,需求旺盛、潜力巨大仍然是现阶段我国房地产市场需求的基本特征。【关键词】房地产商品房供需5一长沙市房地产市场需求现状近年来，长沙市作为湖南省省会，是一个极具潜力的城市，经济状况良好，房地产市场得到了快速发展。以长沙市为核心的长株潭城市群被国务院确认为“全国资源节约型和环境友好型”两型社会建设综合配套改革试验品，这为长沙市的房地产发展注入了新动力。长株潭一体化加速了长沙市的经济发展，同样也会推动长沙市房地产的迅猛发展。但是，目前面临国家高密度、高强度的宏观调控政策，以及长沙市一直以来贯以“低收入，高消费，少存款”的发展方式，使得长沙市房地产需求的研究已经成为了当前长沙市房地产企业和政府面临的重要课题。长沙房地产业同全国一样，伴随着改革开放的进程，从无到有，不断发展壮大。随着住房制度改革的深化和住宅建设步伐的不断加快，房地产业已成为经济发展的重要增长点，并逐步成为国民经济中的支柱产业。其原因包括1起步晚、前期发展缓慢同我国一些发达地区相比，长沙的房地产业起步晚。1990年长沙商品房建设投资只有042亿元，1993年全市房地产开发投资才突破10亿元为1106亿元，整个“八五”时期长沙房地产开发投资只有5098亿元，仅占全国的07；“九五”初期适逢国家宏观调控，房地产开发投资增速由“八五”时期的年均增长313下降到“九五”时期的年均增长01，其中1996年、1997年还出现了负增长，“九五”时期长沙房地产开发投资总量在全国所占比重仅为606，2000年投资还不足50亿元。2“十五”期间发展迅猛，影响扩大进入二十一世纪后，长沙房地产开发业突飞猛进，“十五”时期长沙房地产开发投资以年均增长526的速度快速发展，2005年房地产开发投资达2564亿元，是1993年的232倍，是2000年的78倍，2000年到2005年。长沙占全国房地产开发投资总量由066提高到163。“十五”全市房地产开发共完成投资6994亿元，是19912000年开发投资总和的44倍，是“九五”开发投资的65倍，是“八五”时期的14倍。20012005年房地产开发投资平均增长速度为全市GDP平均增长速度的36倍，且分别高于同期基本建设和更新改造投资增幅。房地产业的快速发展，使其迅速成为国民经济新的增长点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重也在逐年提高，成为投资这驾马车的生力军。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重1990年为23，2000年为163，2007年上升至286。3近十年供需两旺，房价上升较快伴随着房地产开发投资的快速增长，长沙商品房市场出现了供需两旺的局面。“十五”期间，全市商品房竣工面积20974万平方米，是“九五”时期的37倍；商品房销售面积17788万平方米，是“九五”时期的66倍；商品房销售额3624亿元，是“九五”时期的75倍；“十一五”前两年长沙的房地产投资、商品房施工面积、商品房销售面积已经与“十五”总量相当，三个指标的比例系数分别是103、096、097。近十年，长沙商品房销售额和销售面积的增长速度绝大多数年份高于同期开发施工和竣工面积的增长速度。7在市场快速发展的同时，房地产价格上升较快，2007年全市商品房平均销售价格比1998年上涨95。房地产市场供需两旺的局面在2007年表现得比较突出，房地产开发投资和商品房竣工面积分别比2006年增长359和279；商品房销售额和销售面积分别比2006年增长662和328；商品房平均销售价格比2006年增长25。纵观长沙房地产市场发展进程，19912007年间，长沙的房地产业大致经历了三个波段19911994年为起步发展阶段，高速增长；19951998年逢国家宏观调控，进入调整恢复期；19992007年为需求带动市场发育的成长期。其中“十五（20012005）”平均增速高达527，“十一五”前两年增速为245，二长沙房地产市场需求增长的原因1宏观经济层面的总体影响趋好房地产开发投资高速增长，是国家积极财政政策和金融政策的结果。从1998年开始，国家采取了一系列扩大内需，增加投资的政策，房地产是其中的一个重要方面。国家把住宅建设，尤其是经济适用房建设作为积极财政政策的一个部分，并从资金、土地供应等方面给予房地产企业大力支持；对于购房者，国家允许个人利用银行商业贷款、公积金贷款购房。由于房地产开发投资是固定资产投资的一个重要组成部分，房地产开发投资的高速增长为整个固定资产投资的快速增长创造了条件，同时也为整个经济的快速发展作出了一定的贡献。“十五”期间，长沙全社会固定资产投资年均增长344，其投资的26是由房地产开发投资形成的，而“十一五”前两年长沙全社会固定资产投资的28是由房地产开发投资形成的，这两个时期长沙GDP年均分别增长148和154，房地产开发投资的高速增长，促进了固定资产投资的快速增长，也加快了我市8经济的发展。2国家住房制度改革是主要推动力房地产业在我国还属于新兴的行业，发展的潜力非常巨大。从1998年国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知开始实行住房制度改革后，在全国范围内逐步取消福利分房制度，停止实物分房，在不到十年的时间内，人们已经摒弃了过去那种等待分房的习惯心理，完全接受了买房靠自己的观念。有很大一部分人将过去享受的政策房转手，以换取更宽敞、更舒适、更时尚的住房；同时还有一部分先富起来的人群将买房作为一种新的投资渠道，购置第二套、甚至第三套商品房；凡此种种，极大地刺激了房地产开发的高速增长。3市场供求变化的刺激性增长在市场经济条件下，市场是由供求双方决定的，市场需求是促进房地产开发高速增长的内在动力。前几年我市房地产市场对住房、商业营业用房等的需求呈现快速扩张的特点，其主要动因是三种需求拉动一是居民满足自身居住的需求；二是一部分人的投资需求；三是少数人的投机需求。从市场的发展看，我市房地产市场很长一段时间处于快速发展的良好状态，20032007年的商品房施工面积、竣工面积、销售面积绝大多数时间增长水平均在30以上，这说明市场上商品房供应和商品房需求都很旺盛，是导致房地产开发投资快速增长的内在动力。但从供求对比来看，2008年商品房建设面积竣工率（竣工面积除以当期施工面积）和销售率（当期销售面积除以当期竣工面积）均呈下滑态势，表明供应市场发展略快于需求市场成为拉动固定资产投资快速增长的新生力量。9三房地产市场需求影响因素分析1人口因素中国是一个人口大国且人口增速也很快。截至2008年末,全国总人口数超过13亿,自然增长率超过5。随着人口的增加和人口结构的变化,房地产作为生产、生活必需品,必然需要大量的市场供给。这种由人口因素引起的刚性需求是带动房地产需求旺盛的重要影响因素。如果小康生活的居住标准按25平方米/人计算,那么我国现有居民达到小康生活标准的实际住房需求量超过300亿平方米,再加上这13亿人工作、学习、休闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房,这巨大的市场需求将对我国房地产市场发展产生积极地推动作用。20世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作、组建家庭、生儿育女,这无疑将释放大量的房地产市场需求。与此同时本世纪初的新生儿出生总量仍然处于高位。因此可以判断在未来的三十年内,我国因人口因素而产生的房地产需求仍然强劲。同时,随着近年来人们思想观念的发展,我国的家庭结构状况发生了巨大变化,呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。年轻人结婚后大都不愿意与父母同住,这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变计划生育政策的沿用,使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。因此,我国居住用房地产需求量在呈现扩大趋势的同时,套型结构趋于小型化。2城市化因素目前,中国正处在城市化进程高速发展的时期。根据相关数据显示,2007年10我国城市化率为449,年均增幅约为1。按“十一五”规划要求,2010年我国城市化率将达到47,预计2020年会达到60。城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照我国13亿的人口总量和年均1的城市化率增速计算,保守估计每年将有超过1300万人成为城市新增人口,这部分人同样对房地产有着刚性需求。因此,城市化因素成为房地产市场需求旺盛的又一重要因素。人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加,而且还在很大程度上改变了需求结构。例如,农民工青睐那些户型小、价格低的民工公寓刚步入社会的大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房白领阶层则更关注居住舒适、交通方便的中高档社区。3收入因素随着经济的快速发展,居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。国家统计局的数据显示,2007年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4140元和13786元,扣除价格上涨因素,分别比上年增长95和1222008年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4761元和15781元,分别实际上涨80和84。根据马斯洛的“需求层次理论”,人们收入水平的不断提高,使其对住房的要求也随之发生变化。“居者有其屋”已不再能满足人们的心理需要,而是对住房的质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更高层次的需求。因此,由收入因素带动的改善性需求也是我国房地产需求高位运行的重要原因。4城市拆迁改造因素随着工业化和城镇化的快速发展,各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力11度不断加大。据相关数据显示,全国每年的拆迁计划约为13亿平方米,实际拆迁面积约为1亿平方米。按照国家关于拆迁安置“拆一、建一、还一”的原则,城市拆迁改造带来的被动性住房需求,也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因之一。5投资投机因素随着我国经济的快速发展和房价的持续高位运行,国内外资金通过各种途径流入我国房地产市场,房地产投资投机需求明显增加。根据投资投机资金来源不同,可以简单地将其分为国内资金和国外资金。首先来看国内资金投资因素方面由于社会保障体系的滞后,国内居民对医疗、教育、养老等保障缺乏信心,对未来生活的不确定性深感担忧而储蓄利率低、股票等理财产品投资风险大、通货膨胀压力大、物价上涨过快等因素,使得很多居民将可居可租可售的房地产投资作为一种重要的资产保值增值手段。国外资金青睐中国房地产投资投机的原因主要有两个首先,随着中国经济在世界经济中地位的不断提升,他们需要不断增加在中国的资产配置比例其次,人民币的升值使他们有希望获得汇率和房地产价格上升的双重收益。12结论研究住房问题是关系人民幸福安康的关键问题,住房问题解决的好坏直接影响国民经济的持续稳定发展和社会的安定团结,而住房问题的核心是房价问题,最近几年我国商品房价格快速上升,令普通工薪阶层“望房兴叹”。特别是一些大中城市的房价更是扶摇直上,面对政府不断加强的宏观调控,房价增势未改。温家宝总理更是在十届人大第五次会议的政府工作报告中明确提出要加强监管调控抑制房地产价格过快上涨。那么影响长沙房价上涨的主要因素是什么长沙房价究竟是偏高、偏低还是自然增长如果偏高,政府可以采取怎样的宏观调控措施来抑制房地产价格的过快上涨分析长沙市房地产价格的主要影响因素,对长沙市房地产价格进行综合评价,成为一个值得研究的重大课题,目前这方面的研究还不多,本文试图在这方面做一些有益的探索全文共分五层第一层系统考察了国内外关于房地产价格研究方面的成果,全面把握了有关房地产价格研究的前沿动态,为本论文研究奠定了基础第二层系统地分析长沙市房地产业13的发展背景,并对其发展现状作深入的统计分析第三层分析影响长沙市房地产价格的主要因素第四层建立灰色关联房价评价模型,并以此对长沙市房地产价格综合评价作实证研究第五层就全文做全面的小结,并根据研究成果对政府宏观调控措施提出了建设性的建议。本文的研究结果对于进一步研究其它城市房地产价格与其影响因素之间的关系及其他城市房地产价格综合评价,具有一定的参考价值。但也存在许多不足,未来的研究还对评价指标和评价模型进行优化等方面加以改进,使研究结果具有更加广泛的指导意义。参考文献1华人民共和国国家统计局,2008中国统计年鉴M北京中国统计出版社,20092牛凤瑞等中国房地产发展报告NO4M北京社会科学文献出版社,20073国家统计局综合司,2008年国民经济总体保持平稳较快发展中华人民共和国国家统计局网,2009144国家统计局综合司,2007年国民经济总体保持平稳较快发展中华人民共和国国家统计局网,20085国家统计局,中华人民共和国2008年国民经