我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范

蚃膀薂薃肂腿节衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆螂芃莅蕿肁节蒇螅羇芁薀薈袃芀艿螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莇薆薄袀莇芆螀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀羁芀蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薇蒂肇肈芇蚇羃肇荿蒀罿肆薂螆袅肅芁薈螁肅莃螄聿肄蒆薇羅肃薈螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀薂薃肂腿节衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆螂芃莅蕿肁节蒇螅羇芁薀薈袃芀艿螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莇薆薄袀莇芆螀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀羁芀蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薇蒂肇肈芇蚇羃肇荿蒀罿肆薂螆袅肅芁薈螁肅莃螄聿肄蒆薇羅肃薈螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀薂薃肂腿节衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆螂芃莅蕿肁节蒇螅羇芁薀薈袃芀艿螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莇薆薄袀莇芆螀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀羁芀蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薇蒂肇肈芇蚇羃肇荿蒀罿肆薂螆袅肅芁薈螁肅莃螄聿肄蒆薇羅肃薈螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀薂薃肂腿节衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆螂芃莅蕿肁节蒇螅羇芁薀薈袃芀艿螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莇薆薄袀莇芆螀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀羁芀蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薇蒂肇肈芇蚇羃肇荿蒀罿肆薂螆袅肅芁薈螁肅莃螄聿肄蒆薇羅肃薈螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀薂薃肂腿节衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆螂芃莅蕿肁节蒇螅羇芁薀薈袃芀艿螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莇薆薄袀莇芆螀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀羁芀蚁羆羁莃袆袂芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇袈芆蒄蒇肃膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蒇羁羇薇薀螄芆薆蚂罿节薅袄袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆芈薂袁衿膄蚁薁肄肀芈蚃袇羆芇袅肂莅芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肃芃袂螆莁芃薁羂本科生毕业论文我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范学生姓名指导教师级别学院专业班级学号二0一年月日我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范摘要房地产业是一个资金密集型的高风险的行业，我国现阶段房地产业的风险高度集中于商业银行。我国房地产市场在基本正常发展的同时，非理性繁荣的苗头也有所显现，市场风险正在积聚，表现在部分城市房地产价格上涨过快，其中尤以长三角地区的中心城市最为明显。房地产泡沫的存在对商业银行个人住房贷款的安全形成现实的威胁。由于房地产在国民经济中的特殊地位以及牵涉到千家万户、各利益主体的切身利益，加上近几年房价持续大幅上涨及宏观调控的双重影响，下一步房地产价格涨跌状况和房地产市场发展格局深刻影响到消费者、投资者、地产商、银行、政府以及各房地产相关从业主体对商业银行来说，房地产泡沫破灭后，银行投向房地产的一些资金面临着收不回来的危险，许多贷款最终成为呆帐、坏帐，不良贷款比例会大幅上升。如果泡沫很严重，破灭后造成的价格下跌幅度巨大，银行遭受的损失过大，有可能损害银行的信誉，存款者会对银行的信用产生怀疑，对银行进行挤兑，造成金融恐慌，甚至引发银行的破产。随着我国商业银行改革的深入进行，银行在股份制改革中的规范经营理念和制度管理效果逐渐深化，会更加关注银行结构和潜在风险。现阶段最重要的焦点集中于商业银行的流动性过剩问题。商业银行流动性过剩，不仅对银行自身的经营产生影响，而且威胁到整个经济的平稳运行。流动性过剩将导致银行业过度竞争，盲目追逐大客户，非理性降低贷款条件和下浮贷款利率，放大信贷风险和利率风险。如果过高的流动性投向资金和货币市场，会导致货币市场主要投资工具利率持续走低，甚至与存款利率倒挂。面对新一轮的风险问题，商业银行迫切需要完善个人住房贷款的风险防范体系，本论文的写作目的就是希望在分析我国个人住房贷款风险现状的基础上，对完善个人住房贷款风险防范体系作出建议。关键词个人住房贷款；风险；商业银行THECAUSEANDCONTROLANALYSISONINDIVIDUALHOUSINGCONSUMPTIONLOANOFCHINASCOMMERCIALBANKSABSTRACTINORDERTOSOLVETHEPROBLEMTHATPEOPLECANNOTAFFORDTOPURCHASEHOUSE,COMMERCIALBANKSOROTHERFINANCIALINSTITUTIONSPROVIDEINDIVIDUALHOUSINGCONSUMPTIONLOANBECAUSETHEINDIVIDUALHOUSINGCONSUMPTIONLOANWILLTAKETHEPURCHASEDHOUSEASMORTGAGE,ITISALSOCALLEDPERSONALHOUSINGMORTGAGELOANSUCHLARGESUMANDLONGTERMLOANISTHELEADINGROLEOFTHEBANKCONSUMPTIONLOANNOWADAYS，THEINDIVIDUALHOUSINGCONSUMPTIONLOANHASDEVELOPEDDRAMATICALLYINCHINA,COMMERCIALBANKSARETRYINGHARDTOEXPANDITSBUSINESSANDGRABTHELOANMARKETHOWEVER,THEHOUSINGPRICEHASRISENQUICKLYINRECENTYEARS,WHICHLEADSTOTHEREGIONALREALESTATEBUBBLEBECAUSETHESAFETYOFTHELOANISCLOSELYRELATEDTOTHEMARKETVALUEOFTHEMORTGAGETHEPRICEFLUCTUATIONSINREALESTATEMARKETWILLHAVEDIRECTIMPACTONTHEINDIVIDUALHOUSINGCONSUMPTIONLOANTHUS,ATTENTIONSHAVEBEENPAIDTOTHERELATIONBETWEENHOUSINGPRICEFLUCTUATIONSANDFINANCIALRISKSONTHEOTHERHAND,CHINESECOMMERCIALBANKSARENOWFACINGTHEDIFFICULTYOFLIQUIDITYSURPLUS,WHICHDRIVESTHEBANKSTOTAKERAPIDREFORMSUNDERTHISCIRCUMSTANCE,COMMERCIALBANKSNEEDTOTAKEANEWVIEWOFTHERISKOFTHEIRPERSONALHOUSINGCONSUMPTIONLOANSTHISPAPERISTRYINGTOANALYSISTHERISKSOFTHEPERSONALHOUSINGLOANSOFCHINESECOMMERCIALBANKSITSTARTSWITHREVIEWINGTHEDEVELOPMENTOFINDIVIDUALHOUSINGCONSUMPTIONLOAN,ANDTHENANALYSISHOWITWOULDDEVELOPINTHENEXTTWODECADES，THECHARACTERSANDADVANTAGESOFITAREALSOGIVENTHENEXTSTEPISTOFOCUSONTHERISKBEHAVIORSOFTHEPERSONALHOUSINGCONSUMPTIONLOANSWHENANALYZINGTHECAUSINGFACTORSOFLOANRISK,THEREALESTATEHOTANDLIQUIDITYSURPLUSAREGIVENMUCHCONSIDERATIONSANDTHEENDSOFTHEPAPER,SEVERALADVICESAREPUTFORWARDONHOWTOKEEPTHEHOUSINGCONSUMPTIONLOANSAFEKEYWORDSINDIVIDUALHOUSINGCONSUMPTIONLOAN,RISK,COMMERCIALBANKS目录前言1（一）研究意义1（二）论文框架1一、我国个人住房贷款概述3（一）个人住房贷款的基本概念31个人住房贷款的分类32个人住房贷款的主要特点33个人住房贷款的流程4（二）我国个人住房贷款现状及主要风险51个人住房贷款现状52个人住房贷款的主要风险7二、我国个人住房贷款风险的主要成因9（一）逆向选择和道德风险91个人住房贷款中的逆向选择92个人住房贷款中的道德风险9（二）房地产泡沫101我国房地产泡沫的存在性分析102房地产泡沫与个人住房贷款风险12（三）商业银行流动性过剩131商业银行流动性过剩的原因分析132流动性过剩对个人住房贷款风险的影响13（四）房地产业风险控制及防范制度缺陷141房地产业发展不规范142房地产业融资渠道狭隘14三、我国商业银行个人住房贷款风险防范措施16（一）建立和完善个人住房信贷保障制度161完善房贷保险制度162设立房贷担保人16（二）建立银行内部风险控制体系171加强宏观经济走势分析预测172调整信贷结构优化住房贷款资源配置183加强银行自身操作管理18（三）适应市场需求加大住房贷款产品创新191创新个人住房贷款品种192增加个人住房贷款的利率品种19（四）加强房地产市场监控及预测201加强资金监管及贷款项目筛选202拓宽房地产融资渠道20结束语22参考文献23致谢24声明及论文使用的授权25前言（一）研究意义美国“次贷”危机的爆发引发了全球金融危机并严重危及到了实体经济，即说明了一个事实住房贷款虽然相对比较安全，但其风险一旦形成，便会迅速扩张出现大面积的金融风波，危及整个金融市场和国民经济的发展。对于我国而言，房地产金融风险主要集中在商业银行，住房贷款业务通常被视为低风险优质资产品种，因此随着数量的增长，累积的风险也越来越多，而对于风险的分散和转移方法比较局限又缺乏实际经验。另外，中国房地产市场起步较晚，行业管理不够规范，个人信用体制不完善，使得个人住房贷款风险日益显现，加强个人住房贷款的风险已迫在眉睫。因此，本文着力审视中国房地产金融风险，着重对商业银行个人住房贷款风险管理研究，对商业银行防范个人住房贷款风险提出建议，为保证贷款安全，防范金融风险的发生有着现实意义。（二）论文框架研究个人住房贷款风险防范，首先应该了解其风险产生原因、风险现状及未来面临的状况，论文的基本框架如下第2章对我国个人住房贷款的概述。首先是其发展现状，然后通过对我国住房业建设、按揭贷款和银行零售业务发展趋势的预测展望个人住房贷款的发展前景。为说明风险产生根源，还需要对个人住房贷款特征、重要性以及业务流程做一概述。第3章具体分析我国个人住房贷款的风险产生的主要原因。主要从借款人风险（逆向选择和道德风险）、国家房地产宏观环境（房地产泡沫）、商业银行自身（流动性风险）、房地产行业（房地产业制度缺陷），这四方面包含了整个个人住房贷款链条上的各个因素，抓出重点进行风险剖析。第4章针对第3章所列举的风险原因，进行风险防范的措施。对借款人风险提出了完善保险制度及担保人的设立；对于房地产泡沫，从银行角度出发进行宏观经济走势分析、优化资源配置和加强自身管理操作；对于流动性风险，提出银行可加大放贷产品创新来减轻此风险；对于整个房地产行业的风险；银行可建立筛选机制和拓宽融资渠道等方法来防范。一、我国个人住房贷款概述（一）个人住房贷款的基本概念中国人民银行个人住房贷款管理办法对个人住房贷款做出如下定义个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。贷款人，即发放个人住房贷款的金融机构，一般为商业银行通称贷款银行。1个人住房贷款的分类目前个人住房抵押贷款品种归纳起来，按照房屋权属分主要有以下三类第一，政策性个人住房贷款。该贷款是为推进住房制度改革，运用住房公积金、住房销售房款和住房补贴存款，为企业单位职工购买、建造、翻建和修葺自住住房而发放的贷款。主要包括住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款、国家安居工程发放的个人住房抵押贷款等。第二，自营性或商业性个人住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。是银行以吸收居民住宅储蓄存款及其他存款为资金来源向居民个人发放的用于购买、建造和修葺自住住房的贷款。主要品种有各商业银行发放的个人住房抵押贷款、个人住房装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款和个人自建房贷款等品种。第三，个人住房组合贷款。它是政策性和自营性两种贷款相结合的贷款方式，是银行在为房改单位的职工发放政策性个人住房贷款时，如果这笔贷款不足以支付购房款，银行向借款人同时发放自营性贷款来弥补购房款的不足。本文主要围绕商业性个人住房抵押贷款展开论述。2个人住房贷款的主要特点个人住房贷款作为一种消费性贷款，与银行一般贷款相比，具有以下主要特点第一，长期性。由于住房价值大，使用期限长，居民购买一套住房需要较长时间的积累，因此个人住房贷款期限短则几年，长则10年、20年，最长期限可达30年。这就为信用风险的缓慢积聚提供了条件。国际经验认为个人住房贷款的信用风险一般在贷款后的3至8年中逐步显现。第二，零售性。个人住房贷款的对象是自然人，贷款笔数多，投向相当分散单笔住房贷款金额相对较少，属于零售业务性质。每个人的工作、家庭、收支、资信等基本情况各异，并且单笔贷款金额较小，阶段还款流小，与银行进行多次合作的机会少，这些都会造成银行调查取证、跟踪管理工作分散繁杂，且操作环节较多。而各环节均存在着风险，因而形成了风险分散的特征。第三，区域性。银行对借款者资信状况了解的准确程度和对借款人资信状况的变化进行跟踪监督在很大程度上决定着贷款的安全程度。如果要对异地借款的资信状况进行调查并不容易，对借款人的资信状况的变化进行跟踪也是相当困难的，银行要做这些工作必须要花费相当多的人力、物力和财力，从而使得贷款业务变得无利可图。这一因素决定了住房贷款具有很强的区域性，从而就造成一些地区住房贷款规模很大，而另一些地区住房贷款规模却很小的局面。3个人住房贷款的流程贷款操作的主要流程如图1所示个人住房贷款风险管理制度贷前审查贷后管理贷前调查贷款审查贷款审批信贷检查信贷审计图1个人住房贷款操作流程由上图可见，个人方面个人贷款申请信贷受理审查上报审核批准办理发放手续偿还贷款清户撤押。银行方面主要分为贷前审查与贷后管理两大块、5个环节依次进行。这五个环节的每个环节在我国商业银行个人住房贷款风险管理中都起着举足轻重的作用，任何一个环节也不容忽视，否则必然会种下风险隐患。（二）我国个人住房贷款现状及主要风险1个人住房贷款现状我国住房贷款占比偏高，住房贷款风险显现。个人住房贷款余额2003年突破1万亿元，2006年突破2万亿元，2008年突破3万亿元（见表1）。以住房贷款为主的房地产贷款占商业银行各项贷款的比例约为30，加上房产抵押的其他贷款，据估计房地产价格的波动已影响到银行近一半的信贷资产安全。房价在经历前几年的过快增长之后，目前处于回落阶段，住房贷款的风险显现。如果房价出现下跌，房地产市场风险就会很快蔓延到银行业领域，直接危及金融系统的稳定，危及经济的稳定发展。表1历年全国个人住房贷款状况表19972008单位亿元年代银行贷款余额个人住房贷款余额个人住房贷款余额占比19977491412354603119988652414261604919999373421357711452000993711337682340200111231475597954982002131293982889563120031589962118408374520041750673184710620051978262050933103720062185507224550910272007252426300001188200830350029800982资料来源国家统计局城市以上海为例，上海住房信贷政策直接受央行信贷政策的指导，在未来一段时间内，依然对首套房实行首付和利率的优惠，对多套房（特别是二套以上）则根据市场风险由银行确定具体的首付比例和利率水平，一般会抬高“门槛”，但不会有禁止性限制。因此，对于购房者而言，住房信贷的大门是畅通的，不存在贷不到款的问题，购买多套房与购买首套房的区别在于资金成本不同。所以在一定程度上，住房贷款政策鼓励普通住房的购买，从上海个人住房贷款余额走势看（见图2），随时间推移持续增长表明房地产的贷款幅度任然十分强劲。图2上海中资银行本外币个人住房贷款余额单位亿元资料来源上海易居房地产研究院。截止2009年，我国个人住房贷款余额为438万亿元，比刚刚起步时的1997年末23546亿元增加了435654亿元，增长了185倍，而个人住房贷款在银行的消费贷款余额中所占比例要达到80以上。虽然住房未被列入消费品，但它已成为消费信贷的大头。有些城市个人住房贷款占银行贷款比重达到了50以上，再加上银行为开发商提供的买地贷款和开发贷款，实际用在住房方面的贷款量就更加巨大了，其利息成为了银行主要的业务收入来源。然而房地产行业的快速发展使商业银行在过度追求个人按揭贷款份额及其带来的当期利润和短期业绩提升的同时，却忽略了利益获取背后潜在的巨大风险。建设银行2009年度年报显示（见下表2）2009年建行个人贷款增长3249至1088459亿元，占客户贷款和垫款总额的比例为2258；其中个人住房贷款增长4135至852531亿元。在2009年的新增贷款中，个人住房贷款占个贷的比例是98，其中个人住房不良贷款已占到个人不良贷款的50左右，其隐藏风险逐步显现。表2中国建设银行08、09年贷款及不良贷款情况2009年12月31日2008年12月31日贷款金额不良贷款金额不良贷款率贷款金额不良贷款金额不良贷款率公司类贷款3,351,31557,1781712,689,78474,430277短期贷款915,67429,143318855,39737,700441中长期贷款2,435,64128,0351151,834,38736,730200个人贷款1,088,4597,208066821,5318,840108个人住房贷款852,5313,600042603,1474,931082个人消费贷款78,6511,32916974,9641,685225其他贷款157,2772,279145143,4202,224155票据贴现228,361163,161海外业务151,6387,770512119,467612051总计4,819,77372,1561503,793,94383,882221资料来源中国建设银行股份有限公司2009年年度报告。2个人住房贷款的主要风险风险是指由于事物的不确定性而存在的损失的可能性。商业银行风险是指在商业银行的经营过程中由于各种不确定因素的存在，而使银行蒙受经济损失的可能性。商业银行的风险有很多表现形式，如借款人风险、宏观经济风险、流动性风险、开发商风险等等。（1）借款人风险。个人住房贷款还款期限相对较长，在这段时间中，个人资信状况面临着很大的不确定性，因家庭、工作、健康等原因造成个人支付能力下降等情况很容易发生，极可能转换为银行的贷款风险。还有一些购房者利用银行间信息不对称，其收入证明一式多份，在不同的银行取得贷款，在多处购房。此外，购房人主要用于投资需求，而当房地产市场投机过度时，将带动房屋价格持续上涨，导致供求失衡，产生房地产泡沫。一旦银行对房地产投机者发放贷款，将使银行承担相当大的金融风险，如果控制不力，就可能引发金融动荡。（2）宏观经济风险。个人住房贷款期限长，在贷款期限内，社会经济状况和金融市场必然发生变化。目前，我国宏观经济还处于高速发展的时期，而近年来国家也把房地产业作为一个支柱产业予以扶持。一旦宏观经济发生变化出现滞胀甚至衰退，这种扶持力度将会减弱或消失。同时，目前国家对房地产市场过热的苗头已予以高度的关注，宏观调控中采取了趋紧的政策对其进行降温。以上因素将不可避免地对微观面产生巨大的影响。失业率上升，贷款人收入下降，无力偿还贷款本息，房价下跌，其抵押房屋作为第二还款来源也变为不足值，导致银行资产质量严重下降，产生大量不良贷款。（3）流动性风险。对于商业银行而言，个人住房贷款等中长期贷款的快速增长和比重迅速提高可能会带来流动性风险，具体表现为银行资产中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比例范围内。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到1820时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束将成为非常突出的问题。在我国中长期贷款比例已从1997年的03上升到2003年的927。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的城市商业银行来说，实际上已经开始面临流动性问题。（4）开发商风险。具体表现为一是善意违约。开发商将购房款入账后,因地价、建筑材料、施工技术、自筹资金和环境保护等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘不符合购房人与开发商签订的合同标准,由此引发购房人停还银行借款。二是恶意诈骗。一些开发商利用当前银行法规不健全的空隙,通过不正当的手段,以其关联企业或有特殊关系的个人名义购买开发的房产,用以筹措资金。本文主要针对个人住房贷款的突出的风险分析其风险成因，并从源头上研究防范控制的方法。二、我国个人住房贷款风险的主要成因（一）逆向选择和道德风险针对信贷市场借款人信用风险的大量研究表明，借贷双方信息结构的不对称是引致信用风险的重要原因，并会进一步影响信贷市场分配效率，导致信用配给现象的出现。1个人住房贷款中的逆向选择逆向选择源于银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的信息不对称。个人知悉自己的资信状况，而银行在发放贷款时只能根据所估计的社会平均信用状况来确定贷款条件。为防止风险，银行只能通过提高贷款利率来补偿信用风险可能造成的损失，这无疑会增加借款人的成本负担。因此，信用状况好的借款人可能由于难以接受比较苛刻的贷款条件而退出市场，最后愿意接受贷款条件的往往是信用状况较差的借款人以及风险偏好者。对于个人住房贷款而言，当银行贷款条件越来越苛刻时，接受贷款者主要是两类人，一类是真实购房者中的信用状况较差者，他们对于未来能否及时还款给银行考虑不多，考虑的往往是如何赖帐、扯皮；另一类是投资、投机者。他们利用个人住房贷款进行炒房投机或在证券市场上投资、投机，一旦投资、投机失败，银行的资金回收就面临风险。结果，银行为防范风险而制订的严格措施或者比较高的利率，最终反而带来了更大的风险。2个人住房贷款中的道德风险道德风险是借贷双方由于追求自身利益最大化而忽视自己的道德义务，给另一方带来伤害和损失的可能。个人住房贷款中的道德风险根据风险形成的主体不同分为内部道德风险与外部道德风险。内部道德风险是指由于商业银行信贷管理内部从业人员所造成的道德风险。由于我国商业银行目前信贷制度还不够健全，信贷人员权力与责任的不对等和责任的不明晰现象。一些信贷人员在信贷业务中起着关键作用，拥有较大的权力，却没有承担相应的责任。外部道德风险是指外部环境或人员道德缺失所造成的道德风险。包括借款人由财力原因无力继续还款而产生违约，以及借款人认为放弃还款反而能带来更大利益而导致违约。（二）房地产泡沫一般认为，作为泡沫经济的载体起码有如下两个特点第一，供求关系不宜达到均衡；第二，交易成本较低。由于股票和房地产在一段时间内供给量不宜大幅增加，而且股票和房地产交易价值较高，交易手段比较规范，交易场所相对集中，交易成本比较低，因此在股票和房地产市场上最容易发生泡沫经济，股票和房地产亦成为泡沫经济的主要载体。而房地产产品既是生产要素，又是生活必需品，市场前景十分广阔，房地产投资一旦成功，很容易获取暴利。也正是由于对暴利的追逐，在房地产业繁荣时期，不断有新的投资者加入，伴随着一夜致富的神话不断发生，房地产泡沫也就出现了。1我国房地产泡沫的存在性分析房地产是泡沫经济的主要载体之一。目前我国商业银行正处于改制过程中，银行贷款都比较谨慎，而房地产贷款相对于其他贷款项目而言收益较高，风险较小，所以商业银行很容易就对开发商给与资金上的支持，客观上支持了房地产的过度开发。结合中国行业景气分析报告（20022003年）给出判断房地产泡沫的“五高标准”，即投资的持续超高增长、消费的持续超高增长、房价持续大幅攀高或持续居高不下、房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高，从生产、交易、消费三方面进行分析。从生产方面，房地产开发投资持续超高增长，20012004年全国房地产开发投资增长率持续以20速度递增，之后也高居不下（见图3）。00050010001500200025003000350040004500200120022003200420052006200720082009全国上海图320012009年房地产开发与固定资产投资比资料来源上海易居房地产研究院。从交易方面，商品房销售额急速增长，19992004年全国商品房销售额平均年增幅283（见图4），其中不乏投机炒作的结果，导致了房价的高速上涨显示了市场需求旺盛，房地产泡沫明显。01000200030004000500060007000800090001000019992000200120022003200420052006200720082009全国上海图419992009年全国及上海商品房平均销售价格资料来源上海易居房地产研究院。从消费方面，房价的高速增长已超越了居民的消费能力，高房价使众多购房者却步。房价收入比是国际通用的衡量一国是否存在房地产泡沫的指标，其公式为房价收入比（商品房平均销售价格套均面积）城镇家庭年度可支配收入2000年至2004年中国主要城市房价收入比计算结果如表3表3部分城市房价收入比情况（）项目2000年2001年2002年2003年2004年北京1292138911291097938成都8918588891097938广州11110611293上海15716杭州1271615915917资料来源中国房地产行业报告。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1855倍之间，发展中国家的房价收入比一般在36倍之间。而目前我国全国范围内的房价收入比己经超过78倍。2003年至2004年房屋销售价格与可支配收入比较如图50005001000150020002500200320042005200620