我国商业银行房地产信贷业务风险研究（可编辑）

我国商业银行房地产信贷业务风险研究南京师范大学硕士学位论文我国商业银行房地产信贷业务的风险研究姓名施晓丽申请学位级别硕士专业应用经济学；金融学指导教师刘阳20090602摘要摘要本文的研究对象是房地产信贷的风险。从1985年建设银行开始第一次办理土地开发和商品房贷款业务到今天，中国的房地产业伴随着金融业的支持和发展，经过了一个不断变革和稳步发展的历程。房地产金融也一度成为中国经济发展研究中的热点。但是在房地产投资和房地产信贷同步快速增长的同时，在房地产信贷中酝酿的风险并未引起足够的重视。由于我国社会信用体系不完善、国有商业银行金融风险防范体系脆弱等原因导致房地产信贷业务的风险已经积聚成为银行巨大的潜在风险。基于上述原因，本文选择了对国民经济影响很大的房地产信用贷款作为研究的主题，通过综合分析国有商业银行房地产贷款信用风险的成因，提出按照巴塞尔协议要求加强银行风险管理和内部控制，建立有效的风险预警系统等一系列对策。本文首先从阐述房地产信贷的基本理论入手，重点探讨了房地产信贷的现状与存在的问题；深入剖析了房地产信贷风险的根本来源和产生原因，分析房地产市场、银行信贷市场、监管者以及消费者等各参与方的行为，试图找出银行在发放房地产贷款过程中导致信贷风险积累的环节，并对几种主要的信贷风险进行了重点的分析与评价；最后根据前文的分析研究，得出了关于房地产信贷风险的结论和政策建议。本文分为四大部分。第一章主要阐明本文研究的问题和选题的背景及意义；第二章对房地产信贷风险问题进行了细致的理论分析，针对房地产信贷业务的特性及其信贷风险的主要类型进行了梳理，然后从宏观微观两个不同层面深入探讨了房地产开发信贷业务风险的形成机制；第三章是实证研究部分，建立的模型结果表明了房价、贷款利率、GDP增长率与银行房地产信贷集中率之间存在着显著的协整关系；最后第四章得出结论并提出关于风险防范控制方面的政策建议。关键词房地产信贷，信贷风险，信贷集中IABSTRACTABSTRACTTHETOPICOFTHISPAPERISRISKOFTHEREALESTATELOANTHEFIRSTREALESTATELOANWASPROVIDEDBYCHINACONSTRUCTIONBANKIN1985EVERSINCETHEN，THEREALESTATEINDUSTRYINCHINAHASGAINEDALOTOFFINANCIALSUPPORTSFROMBANKSWHILETHEINDUSTRYOFREALESTATEISGRADUALLYBECOMINGTHEMAINSTAYINDUSTRYANDANEWECONOMYGROWINGFIELD，THEREAREMANYRESEARCHESONTHETOPICOFREALESTATEFINANCEHOWEVER,WHILEINVESTMENTSANDLOANSINREALESTATEWEREDEVELOPINGRAPIDLY,OURCOMMERCIALBANKSHAVENOTPAIDENOUGHATTENTIONTOTHERISKINTHELOANFORREALESTATE,THERISKOFINVESTMENTINREALESTATEHASTURNEDINTOTHEPOTENTIALRISKOFBANKCREDITBECAUSETHESOCIALCREDITSYSTEMINCHINAISIMPERFECTANDTHEANTIRISKSYSTEMOFCHINASCOMMERCIALBANKSISSOWEAKFORTHISREASON,ISELECTCREDITRISKOFTHEREALESTATELOANWHICHINFLUENCESECONOMYGREATLYASTHESUBJECTOFMYSTUDYBASEDONTHEANALYSISOFTHECAUSESOFCREDITRISKOFCHINASCOMMERCIALBANKSSYNTHETICALLY,THISPAPERSUGGESTSSEVERALCOUNTERMEASURESSUCHASSTRENGTHENTHERISKMANAGEMENTANDINTERNALCONTROLACCORDINGTOTHEREQUESTSOFTHEBASELAGREEMENT,ESTABLISHANEFFECTIVERISKPREVENTIONMECHANISM,ETCTHISPAPERBEGINSWITHTHEBASICPRINCIPLEANDMAINLYDISCUSSESTHECURRENTPROBLEMSOFTHEREALESTATECREDITANDALSOINCLUDESTHETYPICALCREDITRISKSANALYSISIANALYZETHEDIFFERENTBEHAVIORSOFREALESTATEMARKET，BANKINGLOANMARKET，REGULATORSANDCUSTOMERS，ANDTRYTOFINDTHEORIGINSOFTHERISKSOFREALESTATELOANFROMTHEBANKSSIDE，ITRYTOFINDSOMEWAYSTOAVOIDANDCONTROLTHERISKSDERIVEDFROMTHEFLUCTUATIONOFREALESTATEINDUSTRYBYTHEBANKSREFORMANDINNOVATIONBASEDONALLTHERESEARCHESBEFORE,THEARTICLECOMESTOACONCLUSIONOFTHECAUSEOFTHEREALESTATELOANRISKS,ALONGWITHSOMEPRACTICALSUGGESTIONSTHISPAPERCANBEDEPARTEDTOFOURPROPORTIONSFIRSTPARTMAINLYELABORATESTHEMEANINGANDTHEBACKGROUNDOFTHISRESEARCHPART2DISCUSSESTHEREALESTATECREDITRISKSTHEORETICALLYANALYZESPECIFICALLYFORREALESTATECREDITPROPERTIESANDTHEMAINCREDITRISKTYPESDISCUSSTHEFORMATIONMECHANISMOFTHERISKSINREALESTATELOANFROMBOTHTHEMICROANDMACROLEVELSPART3ISEMPIRICALANALYSISPARTIBUILDANECONOMETRICMODEL,THERESULTHASINDICATEDTHATHOUSEPRICE,LOANINTEREST,GDPGROWTHRATEHAVENOTABLERELATIONSWITHBANKSREALESTATELOANCONCENTRATIONTHELASTPARTCOMESTOACONCLUSIONANDGIVESSOMESUGGESTIONSOFPRACTICALRISKCONTROLANDMANAGEMENTKEYWORDSREALESTATELOAN,CREDITRISK,CREDITCONCENTRATIONII学位论文独创性声明本人郑重声明1、坚持以“求实、创新”的科学精神从事研究工作。2、本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成果。3、本论文中除引文外，所有实验、数据和有关材料均是真实的。4、本论文中除引文和致谢的内容外，不包含其他人或其它机构已经发表或撰写过的研究成果。5、其他同志对本研究所做的贡献均已在论文中作了声明并表示了谢意。作者签名日期学位论文使用授权声明本人完全了解南京师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电子版和纸质版；有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学校图书馆被查阅；有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索；有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在解密后适用本规定。作者签名日期第一章绪论第一章绪论11研究背景及意义111研究背景1998年中国住房体制改革的纲领性文件关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化与社会化的住房新体制。房地产业给居民提供了新的资产形式，住房成为除金融资产以外，居民持有的最重要资产。房地产业对调整经济结构、促进经济增长发挥了重要作用。自从1998年实行住房改革以来，我国的房地产业得到飞速的发展，也使得房地产业成为了改变民众消费结构与带动国内经济增长的最大动力之一。根据国家统计局公布的数据显示，房地产业增加值占我国国内生产总值GDP比重超过5，房地产行业及上下游关联的行业所拉动的经济GDP的发展占整体GDP的比重超过20，房地产行业的各项贷款余额占金融机构的贷款比重超过50，各级政府平均从房地产行业的各项财政收入占整【1】体财政收入的比重超过50。可见房地产业在我国经济发展中发挥的支柱作用。19982007年，我国房地产投资年平均增幅为2219，高于同期全社会固定资产投资年均增幅381个百分点。高增长一直持续到去年上半年，房地产开发完成投资增幅为335,高于同期固定资产投资增速72个百分点。08年下半年开始，我国房地产市场在世界整体经济形势低迷的环境下也开始走低，步入调整期，08年7月后，投资增幅逐月回落，整个下半年房地产开发投资增幅低于同期固定资产投资增幅，预计2009年房地产开发投资增幅仍将有较大幅度下降。在我国房地产业飞速发展的过程中，银行体系向房地产市场过度融资的迹象是非常明显的。由相关数据显示，1998年全国房地产贷款只有310623亿元,其中房地产开发贷款26801亿元。2006年，全国商业性房地产贷款余额368万亿元，其中，房地产开发贷款余额141万亿元。截止2007年末，全国商业性房地产贷款【2】自98年以来，我国余额达48万亿元，其中房地产开发贷款余额为18万亿元。房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为2009，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率1271738个百分点。我国的房地产金融业务尚处于起步阶段，房地产融资方式还较为单一，主要【1】20082009中国房地产年会会议介绍焦点房地产网2008年12月17日【2】2007年4季度货币政策执行报告中国人民银行网站2008年2月22日1第一章绪论以银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资及基金融资等方式所占的比重十分微小。可以说中国房地产快速发展主要是银行信贷过度支持的结果。房地产贷款在商业银行所有贷款余额中所占的比重越来越大，增长速度越来越快。房地产金融体系完全是以银行为主导的。房地产金融主要由银行信贷构成。房地产企业各个环节所需要的资金基本上都是来自于银行。从国内房地产开放企业的资金来源结构来看，其中第一大资金来源为“其他资金来源”，第二大资金来源是“自筹资金”，第三大资金来源是“银行贷款”。然而实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30计算，企业自筹资金中有大约70来自银行贷款；“其他资金来源”也有30的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55以上。从资产负债率来看，1998年以来，房地产开发企业的资产负债率一直高于75。这就是说房地产的开发基本上是依靠银行信贷来完成的。随着房地产开发信贷的迅速增长，房地产业在中国银行业中的融资量逐年攀升，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。商业银行巨额房地产开发贷款的系统风险不断积聚，对于商业银行资产质量的影响日渐显现。体现房地产信贷风险最直接的指标是银行房地产信贷不良率。在2004中国房地产金融报告公布的数据显示，四大银行房地产开发商贷款质量差异明显。其中2004年农行和中行的开发商贷款不良率相对偏高，分别为166和128，工行和建行的不良贷款率则相对较低，维持在7左右。四大银行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10至11之间。2005年1季度末四大行的房地产开发商贷款质量比2004年末均有所提高。2006年建行房地产开发贷款总额达30229亿元，占全部公司贷款的1052，不良贷款率达605，高于整个公司类贷款407的不良率水平。截至2007年，建行房地产开发贷款的总量依然保持了31778亿元的高位，但新增量仅为1549亿元。当年不良贷款率下降到484，但仍高于公司类贷款平均328的不良贷款率。截至2007年底，中行的房地产开发贷款为143613亿元，不良【3】率487，但也高于同年公司类贷款平均461的不良率。2008年工行房地产开发贷款占总贷款的比重为765，低于可比的873的同业水平，房地产开发【4】贷款的不良率从08年初的212下降到同年6月底的184，低于同业水平。2008年各银行披露的中期年报资料显示截至6月末，中资金融机构各项房地产类贷款不良率为256，比去年末微升019个百分点。从这些数据可以看到，房地产贷款依然是银行的优质资产，在总资产中占比【3】历志钢温秀房贷警报财经2008（5）【4】“工商银行今年减持44亿美元两房债券”新华网20088222第一章绪论不是很高，不良率也较低，规模和收益的发展空间很大，但要实现银行的稳健经营就不能忽视其潜在的风险。近期美国爆发次贷危机，我们看到高度成熟发达的美国房地产信贷市场都隐藏着巨大的信贷风险，那么中国房地产信贷市场所面临的问题与风险就更值得我们关注了，商业银行如何控制房地产贷款的风险成为了具有现实意义和预警意味的课题。112研究意义银行信贷风险是金融风险中最古老的风险，长期以来，信贷风险一直是商业银行，整个金融业乃至社会、经济生活中最主要的风险。截至2007年底，各商业银行投入房地产行业的新增中长期贷款33375亿元，占全部人民币新增贷款余额的139。房地产贷款业务已然是中国商业银行的重要业务领域。防范房地产信贷风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。一旦由于房地产信贷风险导致整个金融系统的动荡，造成的危害和损失将是无法估量的。从大环境上看，中国商业银行房地产贷款面临潜在风险。中国银行业是在金融基础设施不健全和自身抗风险能力相当脆弱的情况下涉足房地产贷款的，房地产贷款近十年内迅速扩张，银行体系对房地产业的信贷供应一直处于高位水平，持续加速的中国房地产主要依凭力量就是增长势头难以控制的房地产信贷。但如今，“全球经济已经走到了一个新的时期，中国亦不能例外。作为国民经济的晴雨表，房地产和股市一样在2007年达到了顶部，此后将是一个向下运行的空间，【5】房地产市场调整已经成为定局，与之休戚相关的银行也应该正视风险的到来。”从全国来看，房地产企业自有资金比例远远不能达到国家要求的35。2007年，房地产自筹资金的比例为33，而自有资金的比例仅为183。2008年以来略有好转，但仍不能达标。一旦房地产价格走向疲软和下滑，房地产与商业银行之间形成资本链断裂，银行将会立即坠入巨大规模的坏帐深渊。美国次贷的教训给中国商业银行房地产贷款风险管理敲响了警钟。随着房地产规模的迅速增长和房价的持续迅猛的走高，房地产行业蕴藏的风险能量也在迅速的增加，从理论上讲，房地产金融市场的建设应该与房地产业和房地产金融的发展同步，加上政府的宏观调控，房地产金融风险在一定范围内是可控的。但当前我国的情况却是，房地产信贷投向不合理、房地产信贷的外部环境不完善等问题，种种情况阻碍了房地产信贷的健康发展，也造成了大量的金融风险。尤其是房地产融资渠道过于单一，单纯依靠银行房地产贷款，使得大量的信用风险和市场风险【5】巴曙松2007年中国商业银行竞争力评价报告200807273第一章绪论聚集在银行，这给房地产金融业甚至整个金融体系的稳定健康发展带来了很大隐患。因此，系统分析我国房地产信贷风险的形成机制，积极寻求房地产信贷风险防范和控制的方法对策，借鉴发达国家金融风险管理的经验和我国理论界、金融界和房地产业人士的理论和观点，研究适合我国国情的房地产贷款风险控制管理方法，具有较高的现实意义。12文献综述121国外研究综述1信息不对称理论STIEGLITZANDWEISS（1981）指出逆向选择和道德风险同样存在于信贷市场。相对于贷款人，借款人对其借款用于投资的项目拥有更多的信息，而债权人对信贷用途更是缺乏了解，从而产生了信贷市场上的逆向选择和道德风险。因此，道德风险是贷款信用风险产生的一个重要原因。BESTERHSCREENING1985认为当贷方同时以贷款利率和抵押品要求作为对借方的激励手段，将有可能存在一个使贷方筛选出有害风险的贷款合约，首次从正面研究了信贷决策机制以防范信贷风险。MCKINNONRONALD（1997）曾探讨发展中国家的存款担保与过度借债之间的关系。KRUGMAN（1998）也进一步从两方面指出一是存款引发道德风险。银行为增加收益把资金投入高风险项目甚至直接从事投机活动，从而增加了存款人受损的可能性；二是金融监管等部门承担最后贷款人角色而引发道德风险。当政府承担最后贷款人角色而进行保护时，将由于过度保护的负面影响而使金融机构不稳健经营和谨慎行事而带来风险。LISA2000研究了不同风险等级的借款人对固定利率和浮动利率住房抵押贷款的选择问题。在信息不对称条件下，由于借款人的风险类型是一种私人信息，只有借款人自己最清楚，贷款人却知之不多，因而就会存在分离均衡，高风险的借款人就会选择浮动利率抵押贷款，低风险的借款人则选择固定利率抵押贷款。因此借款人的抵押贷款选择倾向应该被贷款人当作甄别高风险与低风险借款人的一种违约风险信号。2银行信贷集中的研究从行为金融视角研究信贷集中的形成，国外学者TOB1ASFROTHE1I2000通过调查和统计三大瑞士银行19871996的信贷相关数据，运用时间序列方法分析了信贷供给的动力依赖，结果显示三大银行对他们的竞争者的贷款策略改变的4第一章绪论反应较大，且存在一定的模仿行为，后来TOB1ASFROTHELI又通过个人贷款价值函数分析了在不同银行贷款策略的率先改变下的三大银行的总贷款，发现这种模仿行为一定程度上使银行的贷款决策更为坚定，他将这种现象称为信贷市场的羊群行为，并认为这种模仿式的羊群行为一定程度上带来了信贷投向的相似性。CHRISTIANBLUHMANDLUDGEROVERBECK2003以慕尼黑银行的贷款为研究对象得出，信贷组合有系统风险与非系统风险，一般的系统风险无法避免，而非系统风险则在于贷款组合中的集中度，指出了信贷集中会加大信贷组合的非系统风险。KAYGIESECKE与STEFANWEBER2004认为信贷集中一定程度上会加大资产组合风险，他们从违约相关性探讨了其风险形成过程，由于信贷集中特别是贷款投向集中于相关行业或关联企业，一旦出现一家企业违约，就有可能会蔓延，导致集体组合贷款的巨大损失。LDOUGLASSMITH与EDWARDCLAWRENCE则探讨了贷款的长期性趋向所带来的信贷集中的风险，认为长期贷款的集中趋向会给银行带来流动性风险，并给出了相应的风险预测模型。巴塞尔委员会于2005年为关于“信贷资产组合的集中度风险”论题专门召开相关讨论会，在其召开的背景信息中提到，过去25年来的银行危机一再显示了信贷风险集中的内在威胁，并提到了贷款给极为相关的几个行业是危险的，比如新西兰与德克萨斯州的房地产贷款的区域性集中导致了普遍的、大范围的银行坏账，原因是因为德克萨斯州与俄克拉何马州为了当时的能源行业的兴旺，于是产生了对的房地产行业的需求，两者之间有着强烈的相关性，而银行同时对两行业集中贷款，事实证明当某一行业的低迷期时，其他强烈相关的行业也一起陷入低迷，银行由此遭受了严重的损失。3房地产泡沫理论ALLEN等（1998）认为银行等金融中介的代理问题导致了资产泡沫的产生。KRUGMAN（1999）认为，房地产市场中的所有泡沫都是由银行融资而产生的。前美联储主席ALANGREENSPAN2002对房地产泡沫的存在问题有一种不可知论的观点在泡沫未破灭之前，很难确定泡沫的存在和存在程度，这会产生信贷风险。ROBERJSHILLER（2003）则认为全球有一个普遍现象凡具有魅力的城市房地产市场的泡沫都在所难免，一个必然规律房地产市场长期低迷或长期高涨都会产生泡沫。（4）金融业与房地产业之间的关系研究CAREY（1990）最早提出了土地价格模型，在假定土地供给固定时，对土地价格持乐观态度的人将对供给固定且没有卖空的市场价格产生重要影响，而放款5第一章绪论者会因此而参考乐观者拥有的土地价格来评估其抵押品的价值。此外他还研究了房地产与金融脆弱性的关系，认为银行对于房地产泡沫的产生和崩溃都起着一种“加速装置”的作用，一些内生变量或外部因素可以通过这种加速装置进入房地产市场，推动房地产价格的进一步波动。HERRING和WACHTER1999建立了他们的信贷市场模型，研究房地产繁荣与银行危机的关系。证明，银行业与房地产业之间有着十分密切的系，即使银行明明清楚房地产市场已经出现膨胀，也有在房地产业上集中过多资产的激励。当房地产贷款期望收益提高，银行具有扩大房地产贷款规模的动力；而违约率的上升和相关金融产品的丰富可以降低银行贷款在房地产业的集中度。CHARLESCOLLIER等（2003）分析了银行体系的脆弱性对房地产市场的影响，采用了新的THEREALESTATESTRESSTESTREST方法对银行房地产贷款业务进行了实证分析，并与CAMELS评级方法进行了比较。122国内研究综述国内这方面的研究起步虽然较晚，但是鉴于房地产信贷业务风险管理的重要性，众多学者己经进行了许多研究工作。目前己形成的理论主要有（1）信贷双方由于信息不对称形成的风险韩继云2003认为在当前金融体制不完善的情况下，信息不对称会给银行带来逆向选择问题，那些冒险精神强、信誉差、最有可能造成不利后果的借款人更容易获得信贷。同时房地产信贷的高回报使银行放松警惕，低估风险，容易出现信贷条件放松和信贷过度，从而引发风险。罗春玲2004认为房地产信贷信息不对称，会产生道德风险。房地产行业过高的利润会导致房地产企业“空手套白狼”向银行借款，导致信贷风险；房地产开发热，出现个人购房热、炒房热，少数人不顾自身经济实力，利用银行资金投资，造成房地产行业非理性发展，产生信贷风险；银行也盲目追求高利润，盲目放贷，造成信贷风险。陈学会等2005认为在信息不对称的情况下，过度炒作常常会导致投资者高沽或低估未来收益的现象，当投资者过度看好经济形势及预期收益时，许多投资者会借债从事房地产投资，而银行的脆弱性存在逆向选择和道德风险问题，那些具有冒险倾向、信誉差的借款人最有可能获得信贷，财富的诱惑会吸引更多的投资者进入，这样很容易导致房地产泡沫，从而产生信贷风险。（2）银行内部风险控制不善引起的风险6第一章绪论谢经荣等（2002）在ALLEN等人的基础上，建立了一个房地产商和银行都参与的资本市场局部均衡模型，证明了房地产价格与银行信贷数量相关，资产回报的不确定性将产生房地产泡沫，而人们对未来信贷规模扩张的预期以及信贷规模扩展程度的不确定性将使房地产泡沫更加严重。张秀华等2004认为信贷管理不善，部分商业银行在发放信贷是放松条件和盲目竞争房地产信贷业务，导致了房地产信贷风险的产生。王义平2004认为有的商业银行由于存在内控制度方面的风险监控盲点，导致个别房地产信贷人员与一些不法房地产商内外结合，致使房地产信贷风险的产生。武康平、皮舜、鲁桂华2004提出中国现阶段的制度缺陷将导致房地产市场与金融风险相互的正向累积，从委托代理理论的角度提出了房地产市场与金融市场的改进机制设计住房贷款证券化。同样运用委托代理理论分析商业银行行为的还有曾诗鸿、刘煌辉、段辰菊等，他们从国有商业银行内经理人行为和对其监管的分析讨论了不良贷款的生成机制。柳燕2005认为银行房地产信贷管理机制不健全，银行对风险管理比较松散，尚未形成一套完整的风险管理运作机制，风险责任机制不明，因此导致房地产信贷风险产生。周京奎（2006）认为，正是由于金融过度支持，我国房地产泡沫得以形成。银行部门在房地产泡沫形成过程中发挥重要作用，房地产泡沫风险也将反过来影响金融稳定。（3）房地产发展出现过热引起风险汪利娜2003认为银行体制不健全，盲目地追求市场份额、信贷规模，忽视对借款企业或个人的资信的审查，从而导致大量的银行资金介入房地产市场，这样会加快房地产资产价格的膨胀，从而泡沫产生导致抵押大幅度贬值，如在东南亚金融危机中，香港、日本、韩国等房地产价值缩水3070，造成大量负信贷，由此带来银行大量的呆帐坏帐，危机银行体系。陆磊2004认为中国房地产市场存在不少泡沫，假如政府没有清醒的认识，当房地产泡沫破裂时，国内经济将面临巨大的风险。易宪容2005认为，从消费与投资两方面来说，1998年以来中国房地产市场快速发展仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求，这一过程主要以来于银行信贷的支撑和代际收益的转移，从而导致中国房地产市场的虚假繁荣和价值的严重高估，造成房地产市场资产价值与价值的严重背离和房地产泡沫的出现，而且这种需求完全是依赖银行信贷，这样加大了银行的信贷风险。7第一章绪论谢百三、王巍认为银行信贷是房地产热的重要原因，提示了房地产按揭的信贷风险大部分因为周期长尚未暴露，对我国商业银行在房地产热潮中面临的风险进行了全面的论述。阎庆民通过日本经济泡沫破裂和美国住贷协会支付危机的例子，指出必须控制房地产投资过热的势头，在其文中还特别提到了假按揭的危害。聂晶指出高“银行依存度”导致的“信贷杠杆推动型”泡沫已经在房地产市场出现。朱海燕、王苗苗从博弈论的角度对商业银行的行为进行了分析，得出的结论是在房地产业繁荣时，银行会加大对于房地产业的信贷支持，进一步促进房地产业的虚假繁荣；在房地产业衰退时，银行会紧缩对于房地产业的信贷支持，促使房地产业的进一步衰退。（4）房地产贷款信贷风险识别与控制王仁祥、喻平对房地产贷款信贷风险管理方法进行了论述。房地产开发贷款信贷风险管理方面，通过静态分析包括纯收益率分析和现金流量收益率分析和动态分析考虑时间价值的财务分析，包括净现值分析、净现值率分析和内部收益率分析的两套指标进行；对房地产抵押贷款的分析方面，将分析对象又分为商业用房抵押贷款和居民住房抵押贷款分析两类，指出商业用房地产贷款应主要分析房地产本身产生的收益情况，而居民住房抵押贷款应主要分析借款人的信用记录和还款能力。张森在分析住房抵押的风险管理时，从宏观、中观、微观三方面进行分析。宏观方面，提出银行可对住房抵押贷款违约率与反映经济发展状况的主要指标进行宏观模拟；中观方面，提出在行业景气指标分析的基础上，用指标体系控制风险；微观方面，指出对借款人信用状况评估和对所购房屋潜在价值的分析评估非常重要。123对国内外研究现状的评价国外对房地产信贷风险的研究起步很早，形成的理论很多。对于银行为什么明知风险集中而仍然向房地产商放贷，许多学者从房地产市场和金融市场的关系出发，分析银行对房地产企业过分放贷的内在原因。我国由于金融制度的制约，金融体系发展相对滞后，银行房地产信贷仍处于起步阶段，因此对此课题的研究还存在一定的局限。首先，国内目前关于房地产贷款风险的研究主要集中在贷款风险的分类、贷款风险产生原因的定性的模式研究层面。对于房地产贷款风险的实证研究是基于国外成熟的模型，用小规模的样本进行统计分析，通过量化指标得出风险控制要素。这种实证分析方法由于样本采集的规模、样本的数据质量等原因，可能会影8第一章绪论响分析结果的准确性。其次，对于房地产贷款风险管理的对策研究多为调控的政策、金融体系、法律体系的建设等完善宏观经济环境的建议性措施，缺少对现有商业银行微观风险管理体系的系统分析与考察，较少提出具有可操作性、定量化的风险管理措施。最后，对于银行应该如何通过其自身的管理和创新来控制房地产信贷业务的风险，这方面的研究较少，大多关于房地产金融的研究和讨论是停留在关于房地产金融的融资渠道上，较少从改进银行内部控制上进行研究。至于如何对风险采取有效方法进行评估、选择合适的风险管理方法来处理风险等风险管理的研究更是很少涉及。13研究方法和创新之处131研究方法（1）实证分析和规范分析相结合主要采用实证分析的方法，对中国商业银行房地产信贷风险进行实证研究；在控制和防范银行房地产信贷风险的政策建议上，运用了规范分析的方法。（2）大量运用了计量经济分析方法。计量经济分析为笔者进行实证研究提供了非常好检验工具，本文借助EVIEWS及SPSS软件，运用计量经济手段对实证分析提供支持。（3）本论文运用微观和宏观的理论分析方法。分别从宏观和微观的层面对商业银行房地产信贷的风险形成机制进行了分析。（4）行为金融学理论、信息经济学理论、新制度经济学理论也为本论文提供了有益的方法。在基于我国银行行为的风险分析上运用到的危机短视、从众行为、信息不对称、权利寻租、委托代理矛盾等概念均是出自上述经济学领域的研究成果。132创新之处本文的创新之处在于本文从银行的视角，综合运用多种经济学理论，全面分析了我国商业银行在向房地产企业发放贷款过程中积聚的风险，目前国内这类研究不多。此外，实证研究方面选取银行房地产开发信贷集中度作为衡量商业银行房地产信贷风险的主要指标，结合房价、房地产贷款利率及GDP增长率这三个解释变量，建立了计量经济模型，这样的尝试具有创新性。9第二章商业银行房地产信贷风险的基本内涵与相关理论第二章商业银行房地产信贷风险的基本内涵与相关理论21主要概念的界定211风险风险是一个比较模糊的概念，几乎每一位经济学家都能对风险提出自己独特的定义。总的来看，经济学界对风险的定义概括起来主要有如下几种特性第一，风险是结果的不确定性；第二风险是损失发生的可能性或可能发生的损失；第三，风险是实际结果对预期期望的偏离。目前在风险管理中普遍采用的风险定义是风险是指引起损失产生的不确定性。它包含了“不确定性”和“损失”两个非常重要的因素。不确定性是指事件发生的最终结果的多种可能状态，也许这些可能状态的数量及其可能程度可以根据经验知识或历史数据事前进行估计，但事件的最终结果呈现出何种状态确实不能事前准确预知。根据能否事前估计事件最终结果可能状态的数量和可能程度，不确定性又可以分为可衡量的不确定性和不可衡量的不确定性。损失是指经济的价值的减少，常以货币计量。风险发生的不确定性决定着损失发生的不确定性，并且这种引起损失的不确定性是一种概率型随机事件，能够进行模型量化和分析管理。212商业银行的风险商业银行风险是指商业银行面临的不确定性和波动性及其程度。主要是商业银行在经营管理活动中，由于不确定性因素的影响，使银行实际收益偏离预期收益，从而导致遭受损失或获取额外收益的可能性。定义中银行风险强调了结果对预期的偏差，是一种不确定性，因此获取额外收益也被定义为风险。但是在本文中探讨的银行面临的风险，均指具有不确定性的损失和损害，不包括额外受益。商业银行风险通常分为系统性风险与非系统性风险，系统性风险是指来自银行体系之外的不确定性因素，如宏观经济政策和走势、国内外政治局势、法律和政策环境。非系统性风险指由来自银行体系内的行为人主观决策以及获取信息的不充分所引起的风险。而巴塞尔委员会在1997年9月颁布有效银行监管的核心原则中根据商业银行风险产生的原因将银行业风险分为八类，即信用风险、国家和转移风险、市场风险、利率风险、流动性风险、操作风险、法律风险和声誉风险。213信贷风险的含义及分类10第二章商业银行房地产信贷风险的基本内涵与相关理论信贷风险，是指信贷资产在未来损失的可能性，也即发生贷款本息损失的不确定性，借款人不能偿还贷款本息的可能性。目前，随着我国金融市场的发展，信贷风险的含义也在扩展。除贷款外，其他授信业务也应包括在内。但本文中涉及的信贷风险，仅指贷款业务的风险。一般而言，信贷风险可以分为以下几类（1）信用风险，指借款人未能按照与银行所签订的贷款合同条款履约，而对银行信贷资产造成损失的风险。（2）操作风险，指由于不完善或者失灵的内部控制、人为的错误以及外部事件给商业银行信贷资产带来直接或间接损失的可能性。（3）金融市场风险，指由于金融市场有关因素的不利波动和变化而导致的银行信贷资产损失的可能性。214房地产开发信贷与风险房地产信贷是银行向房地产开发、经营、流通和消费领域投放的信贷总称，是商业银行重要的资产业务。按资金性质，房地产贷款可分为自营性房地产贷款和委托性住房贷款两大类。自营性房地产贷款又分为房地产开发贷款和个人住房按揭贷款。本文主要从银行的房地产开发贷款方面分析，因此下文中涉及的房地产信贷概念仅指房地产开发贷款。房地产信贷的基本任务是运用发放信贷的方式，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。从表面上看，房地产信贷是用于带有固定资产投资性质的房地产开发，而且开发计划也列入固定资产投资计划，但从本质上看，房地产开发信贷是属于生产性流动资金信贷。房地产贷款风险可以定义为商业银行在房地产金融活动中因市场、债务人或银行自身管理问题导致房地产公司违约不偿还债务，造成商业银行资产和利息收入损失的不确定性，即商业银行面临的房地产贷款损失的不确定性。22房地产信贷的特性221房地产行业的特性及其与金融业的关系当前，我国的房地产行业主要呈现以下特点（1）规模巨大，龙头效应强。2007年房地产开发投资超常增长，规模为2511第二章商业银行房地产信贷风险的基本内涵与相关理论6万亿元，增幅达到302，对GDP增长的总贡献率达到了2749，即在GDP当年119的增幅中，与房地产开发投资相关的增长幅度为327个百分点。（2）产业链长，带动效应强。国民经济中绝大部分产业都与房地产业有关联关系，在投入产出表中有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系，对金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等产业的关联影响尤其突出。（3）处于逐步规范时期。国家宏观经济调整，整顿土地市场，银根紧缩、现有的数万家房地产开发企业将大量被淘汰出局，行业集中度将上升。（4）对银行资金依赖度过高。典型的资金密集型行业，开发企业直接从银行获取的开发贷款和间接从银行取得的按揭贷款在开发总投资中的占比高，由此决定了房地产业与房地产信贷的高度相关性。（5）利润率高，风险大。由于自有资金少，房地产开发投资具有很强的杠杆效应，开发商自有资金的投资利润率很高，常达到50以上，一些地区和一些项目甚至能达100以上。同时，房地产开发的经营风险、政策风险也很大。房地产业与金融业之间存在着紧密的、相互依存、相互促进的关系。一方面，从事房地产经营活动，无论是开发者还是购买者都需要金融业大量的资金支持。金融业对房地产业的支持，不仅可以大大缩短房地产筹措资金的时间，而且还可以大大降低成本，正因为如此，房地产业只有借助金融业的支持才能获得迅速发展；另一方面，由于房地产业的高利率及债权可靠性，对房地产业放款一直是金融业投资的重要领域之一，房地产业也成了金融业利润的最重要的来源之一。金融业与房地产业由于共同的利益关系，在现代社会日益表现为相互渗透和相互融合，呈现出一荣俱荣、一损俱损的局面。由于房地产投资金额大、周期长，而且具有虚拟资本的特性，加之对金融业的依存关系，决定了其巨大的投资风险可能性。在快速增长的房地产市场中，由于对未来收益的良好预期使得房地产价格出现大幅上升，这又进一步刺激了人们对不动产的投资，造成投资抬价格、价格抬投资的“投机性”循环。与此同时，银行对房地产业的抵押贷款也随之迅速扩张，作为抵押品的地价就会被大大高估，让房地产金融风险程度增大。一旦人们对经济的预期出现改变或房地产价格的持续性下跌，银行就会面临土地及房产抵押品的大幅贬值的风险。222房地产信贷与其它信贷业务的主要差异由于房地产行业和房地产产品的特性，决定了房地产信贷与银行其它信贷业务存在较大的差异。6全国工商联REICO工作室20082009年度中国房地产市场报告2009年1月12第二章商业银行房地产信贷风险的基本内涵与相关理论（1）房地产信贷区域特征明显。由于房地产的不可移动性，开发和消费的地域性，决定了房地产信贷区域特征强，尤其是在我国地区经济发展极不平衡的情况下，房地产市场的规范程度、供求关系、价格水平、产品特性等都根据区域不同而有巨大的差异，这就决定了房地产信贷的发展规模、竞争态势、风险暴露都有明显的区域特征。（2）房地产信贷连通供需双方。银行房地产信贷业务，既有直接影响房地产供给的开发性质贷款，又有直接影响房地产需求的按揭贷款。房地产信贷业务帮助房地产业完成了整个资产转换过程。一方面，通过开发贷款和按揭贷款的结构和配比，有利于银行对房地产信贷整体风险的把握和控制；另一方面，又可能造成银行对房地产开发和消费的过度授信，增大金融风险。（3）房地产信贷经济周期性强。房地产业被喻为市场经济的“晴雨表”和“温度计”。房地产信贷与房地产业紧密相关，具有明显的经济周期性，对经济的消长极为敏感，房地产信贷规模的扩张和收缩，对宏观经济的起落起到了引导作用，预示着经济形势的走向。（4）房地产信贷对经济金融影响大。房地产信贷规模一般都较大，在美国、英国、德国、日本、香港等发达国家和地区，房地产信贷业务占信贷资产总额的比重大都在2030左右，有的甚至达到40以上（如香港）。我国房地产贷款在银行业贷款总额中占比并不算高，到2008年9月底，我国房地产开发贷款余额【】7197万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的666左右。但就单一信贷业务看，房地产信贷业务规模庞大，对国家经济金融的影响还是很大。（5）房地产信贷受政策影响大。由于房地产业在国民经济中的重要地位，也由于其周期性、投机性和市场的广泛性。政府一直将房地产信贷政策的调整作为调控金融和经济的重要手段，房地产信贷受到政策影响的频度和力度要远大于银行的其它信贷业务。223房地产开发信贷业务的分类及特点（一）房地产开发信贷业务的分类房地产开发信贷是商业银行向具有房地产开发资质的房地产开发企业发放的贷款，被用于开发项目的土地使用及拆迁补偿、前期工程、基础设施建设、房屋建筑安装及公共配套设施等发生的费用支出。由于房地产开发项目开发期长，相应占用资金时间也长，因此这类贷款属于中长期贷款。而按照开发内容的不同，房地产开发贷款通常包括以下几种【7】连平20082009年中国银行业发展报告2009年1月13第二章商业银行房地产信贷风险的基本内涵与相关理论（1）住房开发贷款。是指向房地产开发企业发放的用于开发商品住房的贷款，如单体住宅楼、住宅小区等项目。（2）商业用房开发贷款。是指向房地产开发企业发放的用于开发商用商品房项目而非家庭居住用房的贷款。（3）土地储备贷款。是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。（4）园区开发贷款。是指向借款人发放的用于开发区建设、土地开发等。（5）房地产公司流动资金贷款。是指房地产公司因资金周转所需而申请的贷款，不与具体项目相联系。（6）法人房产按揭贷款。是指向企事业法人发放的用于购置其生产经营所需的房产，并以所购买的房产进行抵押的贷款。（二）房地产开发信贷业务的特点房地产开发信贷受到政策环境、市场变化、项目要素、开发商资质等诸多因素的影响，具有适用范围特定，投入资金量大，占用时间长，风险高等特点（1）使用范围特定房地产开发贷款一般是企业按开发项目申请的，银行按该项目的生产周期及其资金占用量核定贷款额度。开发贷款有特定的使用范围，只能用于规定的工程项目，企业不能自行将贷款转移到其他开发项目中使用。（2）投入资金量大房地产开发成本高，单位价值较大，决定了房地产项目开发需投入大量资金，企业在自有资金有限的情况下，银行贷款就成为了主要融资手段。（3）贷款占用时间长房地产的生产经营活动具有生产环节多、建设周期长的特点。在生产建设阶段资金周转速度很慢；在经营销售阶段，资金是分期分批回收的，其速度也较慢，这就决定了其占用贷款的时间较长。（4）风险性高，且呈现周期性房地产业涉及到各行各业，其产业链长、资金量大，一旦房地产业的资金链断裂，银行就会产生大量呆帐坏账，因此房地产信贷的风险性很高。而且房地产行业的发展呈现周期波动的特征，房地产信贷也呈现出周期性的特点。当房地产业出现复苏与增长和繁荣阶段，银行房地产信贷额也增长，这期间房地产信贷风险不大，但当萧条和衰退阶段来临时，房地产信贷风险就迅速增大了。23房地产开发信贷的主要风险类型结合我国当前房地产市场发育程度及房地产信贷业务开展情况，商业银行房14第二章商业银行房地产信贷风险的基本内涵与相关理论地产开发信贷业务的风险主要有如下几种类型（1）市场风险房地产开发贷款的市场风险是指由于房地产市场行情变动而引起投资收益率偏离预期收益率进而造成贷款损失的可能性。自2007年10月份以来，伴随“第二套房贷”政策及其细则出台，人们对房价走低的预期不断增强，持币待购的观望气氛日益浓厚，使一直涨声不断的房地产市场，终于传来降价的消息。媒体披露，08年以来京、沪、穗、深等地房价出现多年上涨后的首次下跌，其下跌幅度均在10以上，且呈现逐月逐季环比连续下跌的趋势。且房价的下跌并没有带来交易量的上升，反而出现下滑的背离态势。而整体房屋销售价格环比下跌的城市从08年4月份的5个增加到同年11月份的49个，说明房价已经由原来的局部城市调整向全国性房价下跌发展。国内房地产市场正在发生深层次的变化，“拐点”终于进入实质化阶段，房价的整体下跌趋势已经难以避免。房屋交易量的下降和价格的下跌这两大问题的凸显，表明先前过热的房地产市场“冷却”的步伐已渐行渐近，由此折射出商业银行过量的房地产贷款潜在风险开始显现。（2）政策风险。房地产开发信贷的政策风险主要是指货币政策、财政政策、政府对房地产业的产业政策等相关政策的影响，给银行贷款带来损失的可能性。房地产业的发展直接受国家宏观经济政策的影响，1998年至2002年，房地产业的政策处于宽松期，政策取向是推行住房货币化改革，鼓励住房信贷和开发贷款，并通过税收优惠政策鼓励房屋交易，使得房地产市场发展迅速；2003年至2006年，政策进入收紧期，国家和央行针对房地产投资增幅较大、土地供应过量、市场结构不尽合理、价格增长过快、市场秩序混乱等问题连续出台土地、税收、金融、信贷等相关调控政策，以抑制房地产行业发展持续过热，以及商业银行高涨的放贷冲动；2006年到2008年，政策进入调整期，政府开始关注房地产发展的平衡性、平等性，保障性住房建设和政策的执行，对房地产市场的调控态度，从挤压泡沫、抑制需求，转向维持稳定、促进消费。随着房地产这一周期性行业景气水平的变动加剧，针对房地产业的政策调整的不确定性因素也将更加突出，从而导致房地产行业风险的产生，继而波及和引致商业银行房地产信贷资产质量劣变，商业银行很可能又将面临不良贷款大规模产生的巨大风险。（3）违约风险。即房地产抵押贷款的借款人因主观或客观原因不能或不愿按期偿还贷款引起的风险。根据具体情况又可以分为被迫违约风险、理性违约风险和恶意违约风险。被迫违约风险是指因借款人发生财务困难，而导致无法按时偿还贷款本息所带来的风险。理性违约风险是指由于房地产价格变动等因素引起15第二章商业