徐州房地产市场分析月度报告【融道机构】

融道机构市场月报201101、02合编版融道机构旗下房产信息研究中心徐州E房网PAGE1楼市“倒春寒”市场供求持续下跌2010年徐州房地产市场再次经历了大起大落的发展阶段，在政策调控、观望恐慌、供求调整等多方面的危机攻克之下，徐州房地产市场又迎来了新的发展年头。面对新的市场环境以及潜在的复杂因素，2011年徐州房地产市场又将是怎样的一个发展趋势随着诸多调控政策的影响，加剧了市场观望氛围的形成，再加上季节性因素，2011年1月和2月楼市成交低迷局势已定，楼市再遇“倒春寒”。据E房网市场分析部数据显示，年初以来连续两月商品房市场供应均呈现下滑趋势，同样，2011年1、2月份徐州市商品房市场成交量亦呈现连续下跌趋势。但是无论政策如何调控，只要需求存在，那就势必能够引导供求走势。笔者预计上半年楼市将比较低迷，成交量比去年下半年有所下滑，促销楼盘会明显增多；下半年成交量可能会出现反弹，预期表现应该会好于上半年。虽然近期的市场供求并不乐观，但是从今年年初的土地市场供应数据来看，一二月份的整体供应相对旺盛，供应面积环比呈现持续上升趋势。按理说整体市场环境更不如去年，房地产市场的问题已经成为关乎民生问题的头等大事，是政府关注的焦点问题，楼市调控的结果导向已经异常明显，开发商的拿地热情应该更显微妙，那么年初的土地充足供应是否在向市场传递着什么讯息呢E房网市场分析部认为，2011年徐州土地市场很有可能呈现“量增价稳”的趋势，面对政府对高房价的调控，只有从根源上解决问题，才能真正实现调控的预期。而整个市场稳定的根源就是保证土地的充足供应，降低土地成交溢价，相信2011年随着楼市调控的持续深入，土地市场将成为房地产市场回归理性的开路先锋。2011版权声明本报告由融道机构徐州E房网市场分析部编写，所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点和预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归徐州E房网所有，未经本公司正式书面许可和授权，任何个人和组织均不得以任何手段和形式对本报告进行发布。如引用、刊发，须注明出处为“徐州E房网”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。（注本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议）报告撰写季爱生051681910999XZEFW_JIAISHENG163COM数据整理马永杰融道机构市场月报201101、02合编版融道机构旗下房产信息研究中心徐州E房网PAGE2第一章本月提要11E房网市场政策解读（1）限购政策市场观察（2）保障房建设目标解析（3）限贷政策市场解读（4）租赁房市场调控观察（5）土地市场楼面地价上限控制规范解读12徐州土地市场年初迎来供求高峰13徐州楼市供求环比数据整体呈现下跌趋势14徐州市每月市场认购均价走势观察15本月重点数据526392014963276286642642765784131755158988344744048378441615126783471630204060801001201401602011年徐州市月度土地出让信息0102（数据来源徐州国土资源局徐州E房网市场分析部）出让宗数（宗）52038653153484124出让面积（万）26391496276266424276784117558988447404378416156783716310011002100310041005100610071008100910101011101211011102图1徐州市月度国有土地出让信息对比图示151168613552325100079127709490132631411212561528700128099755590500100015002000250030002011年徐州市月度土地成交信息0102（数据来源徐州国土资源局徐州E房网市场分析部）成交宗数（宗）156230774314250127成交面积（亩）1168135525100912709901263112156128708099555910011002100310041005100610071008100910101011101211011102图22011年12月徐州市国有土地成交信息对比图示融道机构市场月报201101、02合编版融道机构旗下房产信息研究中心徐州E房网PAGE32011年徐州市每月商品房供应信息02数据来源徐州E房网市场分析部徐州房地产信息网单万12743501470038311634091459202448012149918865979020406080100供应面积979865918214948012024145940916338314700350112741002100310041005100610071008100910101011101211011102图3徐州市（市区含铜山区）20102011年每月商品房供应信息01022011年徐州市每月商品房成交信息02数据来源徐州E房网市场分析部徐州房地产信息网（单位万）3212841311263614517377214052543338220523072515328310001000200030004000500060007000成交面积1405283151533072205233822543377245173216361311228411002100310041005100610071008100910101011101211011102图4徐州市（市区含铜山区）20092010年每月商品房成交信息01022011年徐州市区当月区域项目认购均价概况（截至2月底）数据来源徐州E房网市场分析部徐州E房网新闻部（单位元/平方米）1065062207150580060605980605051256630020004000600080001000012000当月认购均价1065062207150580060605980605051256630中心区东区西区南区北区新城区铜山区经济开发区市区均价图52011年2月徐州市区项目认购均价概况融道机构市场月报201101、02合编版融道机构旗下房产信息研究中心徐州E房网PAGE4第二章政策提要21政策观察211限购解释“限购令”是去年4月30日北京出台“国十条实施细则”从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，需如实填写家庭成员情况申报表，如提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。（1）已限购城市名单北京、深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、南京、三亚、天津、海口、广州、大连、苏州、温州、兰州、南昌、昆明、青岛、济南、成都、郑州、南宁、太原、石家庄、长春、贵阳、长沙、武汉、西安、无锡（截止至2011年2月底，共计31个）（2）部分城市限购细则本市户籍外地户籍有房一定年限纳税、社保证明城市出台时间无房一套两套及以上无一定年限纳税社保证明无房一套二套及以上备注济南2月22日一套一套禁购禁购一套禁购禁购1年以上的纳税证明厦门2月22日一套一套禁购禁购一套禁购禁购1年以上的纳税证明无锡2月22日一套一套禁购禁购一套禁购禁购1年以上的纳税证明天津2月20日一套一套禁购禁购一套禁购禁购1年以上的纳税证明武汉2月20日一套一套禁购禁购一套禁购禁购1年以上的纳税证明长春2月20日一套一套禁购禁购一套禁购禁购1年以上的纳税证明哈尔滨2月20日一套一套禁购禁购一套禁购禁购1年以上的纳税证明南宁2月20日一套一套禁购禁购一套禁购禁购1年以上的纳税证明广州2月20日一套一套禁购禁购一套禁购禁购1年以上的纳税证明南京2月20日一套一套禁购禁购一套禁购禁购1年以上的纳税证明宁波2月20日一套一套禁购禁购一套禁购禁购1年以上的纳税证明太原2月19日一套一套禁购禁购一套禁购禁购1年以上的纳税证明石家庄2月19日一套一套禁购禁购一套禁购禁购1年以上的纳税证明贵阳2月17日一套一套禁购禁购一套禁购禁购1年以上的纳税证明北京2月16日一套一套禁购禁购一套禁购禁购纳税证明时间满5年成都2月16日一套一套禁购禁购一套禁购禁购1年以上的纳税证明青岛2月15日一套一套禁购禁购一套禁购禁购1年以上的纳税证明融道机构市场月报201101、02合编版融道机构旗下房产信息研究中心徐州E房网PAGE5上海2月1日一套一套禁购禁购一套禁购禁购1年以上的纳税证明2122011年建设1000万套保障房E房点评保障房建设在近两年成为政府老生常谈的一个话题，近日，政府明确表态在未来五年内将建设3600万套保障房，从2010年的580万套，到2011年的1000万套，再到未来5年的3600万套，保障性住房的建设计划，在不断的提速。一个又一个令人振奋的数字，也让我们对未来的住房保障充满了期待。但是保障房建设如何落实到实处能否落实到实处今后是卖是租价格又是怎样这一系列的问题难免让我们对保障房的期待蒙上了一层难以挥去的疑虑。假使保障房真能落实到位，并且在各项指标上都能与普通商品房形成强烈的对比，那么五年内3600万套的保障房将很大程度地解决市场的刚需部分对于住房的渴望，保守估计能够解决将近1亿城镇居民的住房问题，届时整个房地产市场将回归理性，差异化购房的需求将明确划分，楼市过热现象也将得到有效缓解。213限贷规定暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，对贷款购买商品住房严格执行首付款比例和贷款利率规定；加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。E房点评随着限贷政策的实施，对于投资投机需求，本地三套停贷和外地限贷，房产税亦产生一定的震摄力；对于改善需求，二套房贷进一步收紧，最低首付提至六成，限购令也有影响；对于首置需求，主要是贷款门槛提高，最低首付由二成提至三成，贷款利率亦被很多银行取消，再加上已三次加息，二者叠加，大幅增加了购房者的融资成本，若是100万20年期贷款，其总利息已较去年4月七折利率时的利息增加了七成左右。另外随着银行业贷款指标的收紧和严格控制，目前购房群体正面临排队等候贷款金额的下放程序，短期内将造成需求紧缩、成交下降的一个趋势，而对于尚不明确的限购限贷的松缓预期，更是让市场陷入一片泥淖，未来市场的走势亦难以预判。214调整出租房租金标准信息政府不但调控房价，还将调控房租。近日这则来自十一届全国人大四次会议新闻中心的消息，引起社会强烈关注。在主题为“保障性住房建设和房地产市场调控”的记者会上，住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠表示租金的调控应该也是房价调控融道机构市场月报201101、02合编版融道机构旗下房产信息研究中心徐州E房网PAGE6的一部分，各级政府、各个部门都有责任来重视这项调控的工作。无独有偶，前几天北京市市委书记在人代会上也表态，出租房的租金政府要调控，北京要形成以出租房为主的住房供应体系，出租房的比例要达到60。E房点评政府开始关注住房租赁市场，这是件好事。自2003年开始的房地产调控，总是盯着房价，极少关注房租。当然，近些年房价涨幅确实远远高于房租涨幅，理应多调控房价。但在一个成熟的住宅市场中，租赁市场和销售市场同样重要。国家计划调控房租，主要目的还是稳定市场秩序，为广大租房住的普通百姓提供较好居住条件。当前，我国很多大城市的住宅租金回报率（与租售比的内涵相似）很低，只有23，远远低于国际上的58均值。这一指标偏低的主要原因，是近几年房价上涨过快，也即房价水平偏高。至于房租水平，很难说全国整体性偏高，只能说是部分城市、部分区域、部分住宅种类偏高。比如据住建部的调查，发现今年春节以来房租上涨过快的主要是热点城市、重点城市、大城市，主要是中小套型的普通住宅，主要是地铁沿线和重点学校的周边地区。上述三个市场特征，同时也体现了当前我国住房租赁市场的两大不足之处。第一，我国租赁住宅的供应总量并不少，全国城镇居民89拥有私房，而且近几年投资客手中也握有很多可以用于出租的房源，但问题在于供应结构不合理。外来人口集中的一二线城市，市中心、交通便利区域的中小户型供不应求，而中小城市，郊区、交通不便区域，大户型等房源供应比较充足。解决之道，是有针对性的大力发展公租房，缓解特殊城市、区域、户型的租赁供需矛盾。建设和运营公租房，不仅要靠政府的力量，还要动员各种社会资源，通过出台优惠的政策，吸引开发商、园区企业、农村集体组织等参与进来。同时，要通过税收手段调节市场供应，比如对于出租房屋的个人或机构进行税收减免；再如，配合房产税试点，可以允许出租房屋的业主少缴一定量的税，而对于那些宁可让房屋空关，也不愿出租的业主，则从严征税。第二，市场秩序较乱。为什么去年一季度和今年春节后部分城市房价明显上涨呢一是春节前后往往是外来务工人员的换房季，在上一个租赁合同结束，下一个合同开始时，房东一般会提价。更重要的是，调控之下，住宅销售市场低迷，部分不良中介机构操纵片区市场，炒作房租。另外，房东也存在随意提租，甚至驱逐房客的现象。住房租赁市场运作不规范，需要政府健全制度，加强监管，切实维护消费者利益。在部分欧美发达国家，一般都设立了较为完善的租房制度及租户保护法律。比如，德国的租赁法规旨在保护租户权益，是欧洲最为严格的、保护力度最大的法规之一，这也使融道机构市场月报201101、02合编版融道机构旗下房产信息研究中心徐州E房网PAGE7得德国的租房率稳居欧洲首位。德国法律规定房东每隔15个月可对租金做出调整，此外德国相关部门组织每年会结合区位及住房质量针对每一个区域的租金最高额度做出限制，房东必须遵守这项规定，否则在退还租户超额租金的同时还会被处以高额罚金。前段时间，住建部出台了商品房屋租赁管理办法，具有进步意义，不过内容尚属粗线条。健全法律体系，是一个长期过程，需各级政策不断努力。215国土部严格控制楼面地价上限规定国土资源部日前下发通知，对切实做好2011年城市住房用地管理和调控作出详细部署，并指出，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高的情况。通知要求，各地要坚持招标拍卖挂牌制度和公开公平公正竞争原则，根据中央调控政策要求，进一步完善供地政策，遏制非理性竞争推动地价上涨，促进房价地价合理调整。市县国土资源行政主管部门在供应商品住房用地前，要按照本地区向社会公布的年度新建住房价格控制目标，以及拟供地所在区域的房价地价水平，合理确定出让底价的控制区间。对于“地王”频出的现象，通知特别点明要“控价格、防地王”，充分发挥土地政策惠民生、稳预期、注重社会效应最大化的管控作用。E房点评此项政策的出台，将对于土地市场的“地王现象”起到严格的规范控制作用，近年来徐州土地市场地王频现，地块总价频频刷新，但是市场更多的是关注地块的总价走高现象，忽略了单价地王的重要性。因此，通过此项政策的规范，将从根本上影响项目的基础定价，在保证开发商利润率的基础上，控制楼面地价的历史上限将在根源上对房价起到一个调控作用，E房网市场分析部一直认为，要想调控房价，首先需要保证地价的合理性，杜绝高溢价率的产生。而据E房网市场分析部数据显示，2010年徐州单价地王毛纺厂地块楼面地价约合7350元/平米，今年最新单价地王则为201049号奎山公园东侧地块，楼面地价约合11380元/平米，此后在土地竞拍上，将完全可以参考此项指标。总之，若政策执行到位，房价回归理性的预期将更加充满信心。融道机构市场月报201101、02合编版融道机构旗下房产信息研究中心徐州E房网PAGE8第三章土地市场31土地供应表312011年1月徐州市国有土地出让信息（数据来源徐州E房网市场分析部徐州市国土资源局）编号行政区域地块名称土地坐落土地用途出让面积（平方米）容积率准入产业投资强度（万元/亩）牌起始价（万元）挂牌时间20111经济开发区汉源大道西、房亭河南地块房亭河南居住11932020222750020112泉山区欧庄棚户区北地块和平西路以北商住3011328300002011G1经济开发区金山桥荆马河北侧工业地块荆马河北侧工业804007专用设备制造2603092011G2经济开发区金山桥三环北路东延南地块三环北路东延南侧工业12000107专业设备制2月9日9时至2011年2月21日14时20113泉山区原湖滨农干校地块淮海西路南侧居住640042022384020114泉山区欣欣路南地块欣欣路以南物流80053818仓储物3经济开发区开发区振兴大道东侧地块振兴大道东侧工业666410纺织服装、鞋、帽制造业1802562011G4经济开发区杨山路北侧、坡里路东侧工业地块西至坡里路，南至杨山路工业133605407非金属矿物质制品业28051232011年2月10日9时至2011年2月23日14时A商办64926202520115鼓楼区瓦房下淀一期A、B地块三环东路北侧瓦房村B居住2743916182800020116云龙区原开达精细化工地块迎宾大道东侧商业48674414175002011年2月16日9时至2011年3月1日14时融道机构市场月报201101、02合编版融道机构旗下房产信息研究中心徐州E房网PAGE920117鼓楼区平板玻璃厂北地块煤港路以东市场89171866820118泉山区原教育学院地块建国西路以南居住2418472221690表322011年2月徐州市国有土地出让信息（数据来源徐州E房网市场分析部徐州市国土资源局）编号行政区域地块名称土地坐落土地用途出让面积（平方米）容积率准入产业投资强度（万元/亩）牌起始价（万元）挂牌时间2011G5经济开发区金山桥开发区引线河西侧工业地块引线河西侧工业3862507专用设备制造6经济开发区金山桥开发区经四路西侧工业地块三环北路东延南工业4003909化学纤维制造业26015362011G7经济开发区杨山路南侧，高新路西侧工业地块杨山路南侧工业44104907专用设备制造业180169372011G8经济开发区黄石路南侧地块黄石路南侧工业19658707化学原料及化学制品制造2月21日9时至2011年3月7日14时526392014963276286642642765784131755158988344744048378441615126783471630204060801001201401602011年徐州市月度土地出让信息0102（数据来源徐州国土资源局徐州E房网市场分析部）出让宗数（宗）52038653153484124出让面积（万）26391496276266424276784117558988447404378416156783716310011002100310041005100610071008100910101011101211011102图31徐州市月度国有土地出让信息对比图示月比涨跌同比涨跌出让宗数（单位宗）5412200140融道机构市场月报201101、02合编版融道机构旗下房产信息研究中心徐州E房网PAGE10出让面积（单位万）26391615678332015703月比涨跌同比涨跌出让宗数（单位宗）20124666780出让面积（单位万）1496678371635605212表33月度土地出让环比、同比信息附件20111号汉源大道西、房亭河南地块规划图20112号欧庄棚户区北地块规划图融道机构市场月报201101、02合编版融道机构旗下房产信息研究中心徐州E房网PAGE1120113号原湖滨农干校地块规划图20114号欣欣路南地块规划图融道机构市场月报201101、02合编版融道机构旗下房产信息研究中心徐州E房网PAGE1220115号瓦房下淀一期A、B地块规划图融道机构市场月报201101、02合编版融道机构旗下房产信息研究中心徐州E房网PAGE1320116号原开达精细化工地块规划图20117号平板玻璃厂北地块规划图融道机构市场月报201101、02合编版融道机构旗下房产信息研究中心徐州E房网PAGE1420118号原教育学院地块规划图出让地块分析2010年徐州房地产市场再次经历了大起大落的发展阶段，在政策调控、观望恐慌、供求调整等多方面的危机攻克之下，徐州房地产市场又迎来了新的发展年头。面对新的市场环境以及潜在的复杂因素，2011年徐州房地产市场又将是怎样的一个发展趋势首先从年初的土地供应我们可以略窥一二。E房网市场分析部2010年市场年报统计显示，徐州2010年土地市场从供应量来看，出让宗数和出让面积均呈现负增长趋势，同一二线城市增加土地供给的调控举措截然相反。笔者分析原因主要有以下几点一是2010年整体楼市调控异常频繁，市场走势不明，开发商拿地热情略显平淡，因此土地供应的收紧也在意料之中。二是09年出让地块启动项目较少，土地充足的存量完全能满足市场开发的需求，在严峻的调控背景下，加上对土地市场规范的调整，开发商博弈土地市场的心态由激情转为理性。三是随着近年来徐州房地产市场的发展，房价飙升的同时更多的是“地王”的更替，土地价格一路走高的现状使开发商的资金链甚至是房企的生存面临着严峻的考验。但是，从今年年初的土地市场供应数据来看，一二月份的整体供应相对旺盛，供应面积环比呈现持续上升趋势。按理说整体市场环境更不如去年，房地产市场的问题已经成为融道机构市场月报201101、02合编版融道机构旗下房产信息研究中心徐州E房网PAGE15关乎民生问题的头等大事，是政府关注的焦点问题，楼市调控的结果导向已经异常明显，开发商的拿地热情应该更显微妙，那么年初的土地充足供应是否在向市场传递着什么讯息呢E房网市场分析部认为，2011年徐州土地市场很有可能呈现“量增价稳”的趋势，面对政府对高房价的调控，只有从根源上解决问题，才能真正实现调控的预期。而整个市场稳定的根源就是保证土地的充足供应，降低土地成交溢价，相信2011年随着楼市调控的持续深入，土地市场将成为房地产市场回归理性的开路先锋。另外，从出让地块的质量来看，整体呈现高性价比的趋势，其中20112号欧庄棚户区北地块、20113号原湖滨农干校地块、20115号瓦房下淀一期A、B地块和20118号原教育学院地块所处区域配套完善、升值潜力明显，势必会成为开发商争相角逐的焦点地块。32土地成交表342011年1月徐州市国有土地成交信息（数据来源徐州E房网市场分析部徐州市国土资源局）编号行政区域地块名称土地坐落土地用途出让面积（平方米）容积率成交价格（万元）竞得人成交时间4208826305201048泉山区淮海西路西延E、F地块矿山路以南，原解放军4813工厂城镇住宅7334423125622033840000上海同泰投资咨询有限公司20110107201049云龙区奎山公园东侧地块奎山公园东侧商服、文化娱乐217989081024800徐州盛源置业发展有限公司20110107201050鼓楼区八里家居旗舰店A地块煤港路以西，沈孟大道以北市场用地65810253534徐州亿博实业发展有限公司20110107201051鼓楼区堤北农贸市场地块二环北路与煤港路批发零售、办公7002658490徐州汇百兴置业有20110107融道机构市场月报201101、02合编版融道机构旗下房产信息研究中心徐州E房网PAGE16交叉口东北角限公司201052新城区新城区G2地块明正路以西、昆仑大道以南城镇住宅861721546000徐州中川房地产开发有限公司20110107201053新城区新城区K421地块清风路以西城镇住宅313213223800江苏金月地产集团有限公司201101072010G26经济开发区广德路东侧地块广德路东侧工业776288072980徐州美安物流有限公司201101072010G27经济开发区高新路西侧地块高新路西侧工业1535107589江苏河谷矿业科技发展有限公司20110107201054新城区新城区A98地块新城区中央活力区商苏永旭置业有限公司2011011727507935201055泉山区欣欣路北地块欣欣路北侧A商办B居住818215543136222523000徐州冠昌商贸有限公司20110117续表342011年1月徐州市国有土地成交信息（数据来源徐州E房网市场分析部徐州市国土资源局）编号行政区域地块名称土地坐落土地用途出让面积（平方米）容积率成交价格（万元）竞得人成交时间201056云龙区原云龙区政府地块云龙区检察院南商办用地2473184220200江苏盛业集团有限公司20110117201057鼓楼区瓦房下淀二期地块广山东路与白云东路交叉口城镇住宅36024182022000徐州盈佳置业有限公司20110131表352011年2月徐州市国有土地成交信息（数据来源徐州E房网市场分析部徐州市国土资源局）编号行政区域地块名称土地坐落土地用途出让面积（平方米）容积率成交价格（万元）竞得人成交时间融道机构市场月报201101、02合编版融道机构旗下房产信息研究中心徐州E房网PAGE1720111经济开发区汉源大道西、房亭河南地块房亭河南居住用地119320202227500保利协鑫（徐州）投资开发有限公司201122120112泉山区欧庄棚户区北地块和平西路以北商住用地301132850000徐州国盛投资控股有限公司20112212011G1经济开发区金山桥荆马河北侧工业地块荆马河北侧工业804007309徐州特尔耐冶金设备有限公司20112212011G2经济开发区金山桥三环北路东延南地块三环北路东延南侧工业120001074608徐州威克特卓根重工科技有限公司201122120113泉山区原湖滨农干校地块淮海西路南侧居住用地6400420223890徐州金程房产开发有限公司201122320114泉山区欣欣路南地块欣欣路以南物流800538184850徐州中天棉业集团有限公司20112232011G3经济开发区开发区振兴大道东侧地块振兴大道东侧工业666410256徐州富士时装有限公司2011223表36本月成交地块数据分析表地块编号地块名称土地面积（平方米）容积率牌起始价（万元）成交价（万元）溢价率（）楼面地价（元/平方米）E4208826305201048淮海西路西延E、F地块733442F3125622033840000400001710201049奎山公园东侧地块21798908109000248001755511380201050八里家居旗舰店A地块658102535343534215201051堤北农贸市场地块700265100084907491860201052新城区G2地块8617215284374600061763560融道机构市场月报201101、02合编版融道机构旗下房产信息研究中心徐州E房网PAGE18201053新城区K421地块31321322380038005502010G26广德路东侧地块77628807298029805502010G27高新路西侧地块1535107589589550201054新城区A98地块18964402700850021481112027507935201055欣欣路北地块81821554313622252200023000455990201056原云龙区政府地块24731842744020200171511950201057瓦房下淀二期地块3602418201100022000100305020111汉源大道西、房亭河南地块11932020222750027500105020112欧庄棚户区北地块30113283000050000666759302011G1金山桥荆马河北侧工业地块8040073093095502011G2金山桥三环北路东延南地块120001074608460855020113原湖滨农干校地块6400420223840389013276020114欣欣路南地块800538183100485056453402011G3开发区振兴大道东侧地块666410256256385表372011年1月土地成交分类明细地块用途成交宗数（宗）成交面积（）城镇住宅42268615（约合3403亩）商办用地2436958（约合655亩）市场用地165810（约合987亩）工业2929798（约合1395亩）综合31106224（约合1659亩）总计125399695（约合8099亩）表382011年2月土地成交分类明细地块用途成交宗数（宗）成交面积（）融道机构市场月报201101、02合编版融道机构旗下房产信息研究中心徐州E房网PAGE19城镇住宅21257204（约合1885亩）商住用地130113（约合452亩）工业3134705（约合2021亩）物流1800538（约合1201亩）总计73705922（约合5559亩）151168613552325100079127709490132631411212561528700128099755590500100015002000250030002011年徐州市月度土地成交信息0102（数据来源徐州国土资源局徐州E房网市场分析部）成交宗数（宗）156230774314250127成交面积（亩）1168135525100912709901263112156128708099555910011002100310041005100610071008100910101011101211011102图322011年12月徐州市国有土地成交信息对比图示成交地块分析此前E房网市场年报显示，2010年度徐州土地市场成交总额超过全国部分重点城市同期水平。在成交量方面，成交面积同比09年上涨2548，但是成交总额同比涨幅却超过84，由此2010年徐州地价之高可见一斑。对于徐州土地市场的整体走势，笔者上文已经预测，2011年徐州土地市场很有可能呈现“量增价稳”的一个趋势。从今年年初两个月的土地成交来看，成交量有大幅上升趋势，共计成交19宗地块，成交面积约1365亩，其中居住性和商用性质地块共计成交9宗，成交面积约640亩。另外1、2月份成交宗地挂牌底价总计约202093万元，成交总价为295306万元，土地溢价4612，整体呈现稳定健康态势。但是对于土地市场的优势地块来说，高溢价的存在难以在短期内加以控制，如年初成融道机构市场月报201101、02合编版融道机构旗下房产信息研究中心徐州E房网PAGE20交地块201049号奎山公园东侧地块，位于云龙区奎山公园东侧，地块位置优越，周边配套成熟，地块规划用途为商服、文化娱乐，总出让面积217989平方米，规划容积率0810，挂牌起始价为9000万元，以24800万元被徐州盛源置业发展有限公司夺得，地块溢价率高达17555，楼面地价约合11380元/平米，价格之高出乎市场所预期，相信未来也将成为区域项目的标杆。另外201056号原云龙区政府地块，位于云龙区检察院南，地块规划为商办用地，总出让面积247318平方米，规划容积率42，挂牌起始价7440万元，以20200万元被江苏盛业集团有限公司竞得，地块溢价率为17151，楼面地价约合1950元/平米，整体价格水平相对合理。此外，从年初高溢价地块性质来看，商用性质地块溢价现象较为明显，笔者在市场年报中已经指出，近年来徐州商业用地的大幅出让以及商业地块高溢价率的现状，在标志着房地产市场受到楼市调控影响的同时，更多的是在释放徐州进入商业大发展时期的一个信号，总体将呈现综合性商圈与区域性商圈共同发展的趋势，而后市徐州地产开发由住宅向商业地产的转型则值得期待。第四章商品房市场41供应分析4112011年1月市场供应融道机构市场月报201101、02合编版融道机构旗下房产信息研究中心徐州E房网PAGE212011年徐州市每月商品房供应信息01数据来源徐州E房网市场分析部徐州房地产信息网（单位万25439798659182149480120241459409163383147003501020406080100供应面积254397986591821494801202414594091633831470035011001100210031004100510061007100810091010101110121101图41徐州市（市区含铜山区）20102011年每月商品房供应信息012011年1月徐州市商品房分类供应明细数据来源徐州E房网市场分析部徐州房地产信息网（单位套，）33598253392681740467635005355345325090100000200000300000400000供应套数33598253392供应面积34532509681740467635005355住宅其他商服总计图422011年1月徐州市（市区含铜山区）商品房分类供应明细户型供应套数（套）供应面积（）面积占比（）1房291626770472房11991029574729813房13781699174149214房1161615059468别墅261589007460复式95152041440阁楼7122901036公寓5092234967647住宅总计33593453250910000表412011年1月徐州市（市区含铜山区）住宅分类供应明细融道机构市场月报201101、02合编版融道机构旗下房产信息研究中心徐州E房网PAGE222011年1月徐州住宅户型供应面积比例图示数据来源徐州E房网市场分析部徐州房地产信息网（单位，）复式,152041,4别墅,1589007,5阁楼,122901,0公寓,2234967,64房,1615059,51房,162677,03房,16991741,502房,10295747,30图432011年1月徐州市（市区含铜山区）住宅户型供应面积比例图示月比涨跌同比涨跌供应量（万）25434700350125513767表422011年1月徐州市（市区含铜山区）商品房供应环比、同比信息融道机构市场月报201101、02合编版融道机构旗下房产信息研究中心徐州E房网PAGE234122011年2月市场供应2011年徐州市每月商品房供应信息02数据来源徐州E房网市场分析部徐州房地产信息网单万12743501470038311634091459202448012149918865979020406080100供应面积979865918214948012024145940916338314700350112741002100310041005100610071008100910101011101211011102图44徐州市（市区含铜山区）20102011年每月商品房供应信息022011年2月徐州市商品房分类供应明细数据来源徐州E房网市场分析部徐州房地产信息网（单位套，）10641414712252066141273591486213211667168020000400006000080000100000120000140000供应套数1064141471225供应面积1166716820661486213212735914住宅其他商服总计图452011年2月徐州市（市区含铜山区）商品房分类供应明细户型供应套数（套）供应面积（）面积占比（）2房529511773443863房305327683428094房230327262805住宅总计10641166716810000表432011年2月徐州市（市区含铜山区）住宅分类供应明细融道机构市场月报201101、02合编版融道机构旗下房产信息研究中心徐州E房网PAGE242011年2月徐州住宅户型供应面积比例图示数据来源徐州E房网市场分析部徐州房地产信息网（单位，）住宅总计,11667168,504房,32726,143房,3276834,142房,5117734,22图462011年2月徐州市（市区含铜山区）住宅户型供应面积比例图示月比涨跌同比涨跌供应量（万）9793501127463613013表442011年2月徐州市（市区含铜山区）商品房供应环比、同比信息E房点评据徐州E房网市场分析部数据显示，2011年年初以来连续两月市场供应环比均呈现下跌趋势。其中1月份徐州市（市区含铜山区）商品房供应量共计3392套，供应面积3501万平方米，环比2010年12月47万平米下跌2551，同比2010年1月2543万平米上涨3767。2月份徐州市（市区含铜山区）商品房供应量共计1225套，供应面积1274万平方米，环比2011年1月3501万平米下跌6361，同比2010年2月979万平米上涨3013。从近两月的市场供应数据来看，是自去年“银十”之后的又一个回落期，而且二月份整体市场供应创下自去年3月份以来的又一个供应新低。对此，E房网市场分析部认为，随着年初各大城市限购限贷政策的实施，市场走势再次陷入迷局，而作为三线城市徐州来说，虽然目前城市限购政策尚未出台，但是难以确定后期政府是否会适时颁布；另外由于各大银行对二套房贷的收紧以及每月放贷额度的严格限定，开发商难以预料在市场放量之后整体回款金额是否能够达到预期，因此笔者认为短期内市场供应量仍将以缓慢放量为主，预计将在二季度，特别是政府两会以后各项政策正式落定推行之后，市场的整体供应才会呈现一个比较明显的发展趋势。融道机构市场月报201101、02合编版融道机构旗下房产信息研究中心徐州E房网PAGE2542成交分析4212011年1月市场成交2011年徐州市每月商品房成交信息01数据来源徐州E房网市场分析部徐州房地产信息网（单位万）2533140563613112321451737722543338220523072283151530001000200030004000500060007000成交面积2533140528315153307220523382254337724517321636131121001100210031004100510061007100810091010101110121101图47徐州市（市区含铜山区）20102011年每月商品房成交信息012011年1月徐州市（市区含铜山区）各区域商品房成交信息数据来源徐州E房网市场分析部徐州房地产信息网（单位套，）37110935644263523111946730261378315053311286367349391541448766229556383983210619590100000200000300000400000成交套数3711093564426352831373026成交面积383983210619596229556414487634939151286367150533131119467鼓楼区云龙区泉山区九里区贾汪区经济开发区铜山区成交总计图482011年1月徐州市（市区含铜山区）各区域商品房成交信息2011年1月徐州市（市区含铜山新区）各区域商品房成交占比数据来源徐州E房网市场分析部徐州房地产信息网（单位，）泉山区,6229556,20九里区,4144876,13鼓楼区,3839832,12铜山区,1505331,5经济开发区,1286367,4贾汪区,3493915,11云龙区,1061959,35图492011年1月徐州市（市区含铜山区）各区域商品房成交占比图示月比涨跌同比涨跌融道机构市场月报201101、02合编版融道机构旗下房产信息研究中心徐州E房网PAGE26供应量（万）25336361311251082286表452011年1月徐州市（市区含铜山区）商品房成交环比、同比信息4222011年2月市场成交2011年徐州市每月商品房成交信息02数据来源徐州E房网市场分析部徐州房地产信息网（单位万）3212841311263614517377214052543338220523072515328310001000200030004000500060007000成交面积1405283151533072205233822543377245173216361311228411002100310041005100610071008100910101011101211011102图410徐州市（市区含铜山区）20102011年每月商品房成交信息022011年2月徐州市（市区含铜山区）各区域商品房成交信息数据来源徐州E房网市场分析部徐州房地产信息网（单位套，）494502239772292231133541432154527288175376631923931012663312077328413751487912050000100000150000200000250000300000成交套数4945022397722922311332663成交面积54143215452728817537663193120773239310114879122841375鼓楼区云龙区泉山区九里区贾汪区经济开发区铜山区成交总计图4112011年2月徐州市（市区含铜山区）各区域商品房成交信息融道机构市场月报201101、02合编版融道机构旗下房产信息研究中心徐州E房网PAGE272011年2月徐州市（市区含铜山区）各区域商品房成交占比数据来源徐州E房网市场分析部徐州房地产信息网（单位，）云龙区,502,19泉山区,239,9九里区,772,28贾汪区,292,11鼓楼区,494,19经济开发区,231,9铜山区,133,5图4122011年2月徐州市（市区含铜山区）各区域商品房成交占比图示月比涨跌同比涨跌供应量（万）14053112284187110221表462011年2月徐州市（市区含铜山区）商品房成交环比、同比信息E房点评上文报告已经提及，年初以来连续两月商品房市场供应均呈现下滑趋势，同样，据E房网市场分析部数据显示，2011年1、2月份徐州市商品房市场成交量亦呈现连续下跌趋势。其中1月份徐州市（市区含铜山区）商品房成交量共计3026套，成交面积3112万平方米，环比2010年12月6361万平米下跌5108，同比2010年1月2533万平米上涨2286。2月份徐州市（市区含铜山区）商品房成交量共计2663套，成交面积2841万平方米，环比2011年1月3112万平米下跌871，同比2010年2月1405万平米上涨10221。对于年初成交连续下跌的现象，诸多媒体以及研究机构纷纷撰文进行楼市预测，市场看空的预测导向使得恐慌情绪迅速蔓延。笔者认为，年初市场的成交下滑早在预料之中，一是年初春节期间是传统淡季，二是政策够严厉，新国八条节前空降市场，节后又迎来新年第一次加息，购房人没了主意，开发商亦不敢推盘，从而导致各界一致看空今年市场。实际上，回顾近几年，每年年头上，楼市都比较低迷，但这并不代表全年都会冬眠。2007年和2009年初，楼市皆比较低迷，之后却很快完成了由冷到热的切换。2010年年初，在“国四条”和“国十一条”的压制下，楼市成交量同样明显下滑，但之后，3月便迅猛反弹