中南集团青岛地块市场调研及可行性分析报告

中南集团青岛地块市场调研及可行性分析报告92013中南集团青岛地块市场调研及可行性分析报告版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。报告提纲STRUCTURE1项目的基本概况2青岛与李沧区宏观投资环境分析3青岛商业格局扫描4青岛房地产市场研究5项目优劣与可行性建议地块1基本概况71296配套10101750商业936314846安置房814000经济适用房71268276商品房住宅61,370,7247容积率2735,764用地面积1指标（单位平方米）项目序号规划指标重庆中路十梅庵路南岭一路地块1地块大枣园、南岭1000亩青岛李沧行政区占地区域地块四至西邻重庆路、北接十梅庵路、南邻南岭一路、东至老虎山西麓。基本概况地块1盘点地块规模大，整体性好。无特别强势的自然资源、东部的老虎山景观资源条件一般。属于城市建成区，区域配套和生活配套都已经成熟。规模上自然资源配套设施地块周边的交通便利，西测重庆路是青岛南北向主干线，重庆路南北快速路工程已提上日程，并将在山东路重庆路开通快速公交，改善南北交通状况，直通李沧和市中心。交通条件区域认知距传统工业区较近、受一定污染影响；周边存在较大量的经济适用房住区和供应。基本概况地块1SWOT分析S优势W劣势O机会T威胁整个区域的购买力来自于地缘性客户为主，以及从市区挤出的刚性需求，消化速度较慢区域认知形象李沧西部沧口是老工业区位于项目南部的文昌阁改造，目前已经动工，规模为90万平米建面，产品形式为高层、小户型，区位和交通条件均优于本项目，未来将对本项目产生严重的客户截流。周边分布有较大量经济适用房位于烟敦山以北区域，项目西部属于李沧重工业区，该区域的搬迁属于李沧拥湾远期规划李沧区拥湾规划为城市副中心，未来其城市功能和人口可辐射到本项目区域本项目属于城市建成区，周边已经形成一定居住氛围。毗临李沧区南北主干道重庆路，未来建成城市快速路和大容量公交干线，通达性较好。优劣势分析地块1项目可行性分析项目可行的条件本项目的区域属性比较明确，属于四方、李沧区的刚性需求居住供应区。由于目标市场的限制，本项目未来市场空间有一定天花板，操作有一定风险。本项目可以成为企业现金流产品，但作为中南集团在青岛市区投入的第一个大规模项目，对于企业的品牌形象树立缺乏助益。优劣势分析产品定位户型户型面积单价（元/）总价（万元）套数比策略宜居一居5060480024295左右补充产品，小而不差紧凑两居80904800384350左右次主力户型，户型实用、总价相对较低紧凑三居100左右480048左右30左右主力户型。户型实用、功能齐全舒适三居120左右480058左右15左右升级产品。以舒适、实用为原则，避免华而不实总套数约13700套，总建面1268276建筑形式户型配比建议为小高层社区产品建议测算依据开发周期估算开发周期销售收入预测销售速度项目总规模开盘均价每年提价幅度10年假定每年开发量均在第二年销售完毕137万平米5资金运用假设银行借款贷款利率付款周期20亿，分两年还清6土地成本在两年内支付前期费用在第一年支付工程款的支付按工程进度付款取地价格估算经济测算住宅4500元/平米商业8000元/平米经济测算44676737953950605275939705542986471166311632006810810859120878827773117445336986471166311630009315215282728001151961969938431325124677489849451864711663116260012321221210615771415436668458548792864711663116250013122822811293111505748659427348132864711663116240013824524511970451596060650396147473864711663116230014626326312647791686372641364946814864711663116220016230030014023320001783383381535715204762160524014417786471166311618001933793791671184222824558717764285986471166311616002014014011738918231855757814644220086471166311615002094234231806652240886956911524154086471166311614002174464461874386249918156008404088186471166311613002254704701942120258949355105284228647116631161200销售净利润率投资净利润率投资利润率万元净利润万元利润总额万元总投资成本万元单位投资成本元总销售收入万元单位销售收入元楼面地价根据动态测算结果，当楼面地价为2300元时，项目的财务内部收益率为61。考虑到长期的利率水平，如果取地价格高于2300，企业的赢利水平将低于银行利率110110910332001082201885403000106332386183280010454456312326001035496238442500102555684566240010146174528723001001688060082200951849274502000901104104889218007871271170335160076614112310561500746157129177714007261741352498130070519414132191200动态投资回收期年财务内部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）楼面地价经济测算地块2基本概况71296配套10100000商业9300000安置房8经济适用房71181900商品房住宅61281900其中可售商品房面积51581900总建筑面积4覆盖率3129容积率21,230,50000用地面积1指标项目序号规划指标金水路308国道青银高速桃园东王埠上王埠出口1出口2高速出口308国道立交下王埠地块2地块上王埠、东王埠、桃园1600亩青岛李沧行政区占地区域基本概况地块2盘点地块规模较大，但交通要道308国道和青银高速分割削弱了规模优势。以水景（湖水）和山景为主的景观资源。东侧山势险峻，山体延伸的山坡较短，对地块有压迫感。湖位于地块的中部，可以打造为核心景观。城市郊区，周边配套设施资源匮乏规模自然资源配套设施青银高速、308国道贯穿地块，通达性较好，拉近了和城市中心的距离，但地块进入性较差。交通条件区域认知区域认知度较高，与市区的交通联系便利。地块周边的大规模竞争楼盘多且产品力高。基本概况沿着青银高速，地块周边区域已有若干大盘，未来将对本地块产生直接竞争区域内楼盘现状区域内的主要楼盘都是以小高层和高层为主市区客户到达本地快的途径市区客户主要是通过308国道和青银高速到达本区域区域竞争地块北部约5分钟车程的天泰城（现阶段以小高层为主）后续还有6000户的供应量。地块南部紧邻的百通馨园（尾盘、多层和小高层）和伟东幸福之城（建面140万平米的高层、小高层）将直接截流市区流出方向的客户。位于青银高速和金水路的相接的理想之城（洋房、小高层和高层）后续存量也在186万平米（建面）天泰城308国道青银高速伟东幸福之城百通馨园绿城理想之城市区方向竞争项目地块2SWOT分析O机会S优势W劣势T威胁毗邻青银高速与308国道，通达性较好有一定山体景观和湖水景观资源地块内建筑物较少，拆迁相对容易周边城市配套一般项目进入性目前较差周边分布有强大的竞争楼盘，绿城、伟东、天泰三个大盘，都在100万平米以上。其中绿城是全国性的品牌开发商，后两者是青岛当地有影响力的品牌开发商。三个项目已经形成了品牌效应和项目口碑，吸引了主动郊区化的客户，对本项目未来的客户形成截流和分流。由于竞争对手都是大盘，本项目难以与这些项目形成差异化沿青银高速区域作为中高端改善性居住片区，认知已经形成优劣势分析结论项目可行的条件本项目周边竞争项目由品牌开发商操作，项目规模体量庞大，产品力强于市场一般水平，区域将在较长阶段将面临激烈竞争。本项目的操作将对开发水平和营销水平要求很高。本项目容积率为129，可以借助背依两山景观带打造低密度产品，从而形成产品的差异化，跳出本区域范围的竞争。优劣势分析测算依据开发周期估算开发周期销售收入预测销售速度项目总规模开盘均价每年提价幅度10年假定每年开发量均在第二年销售完毕1282万平米5资金运用假设银行借款贷款利率付款周期20亿，分两年还清6土地成本在两年内支付前期费用在第一年支付工程款的支付按工程进度付款取地价格估算经济测算高层4500元，10年平均售价653836洋房7000，10年平均售价819113联排9000，10年平均售价10432商业价格8000，10年平均售价1057074经济测算93641529292101238947816130963666102213800112931891122279042246166010221360012511321512487781665037773521860342102213400137135242137553218340437566212592213200150157271152872003049739720757705102213000162180300162904121720547228201563871022128001752053321755795234106070591955506810221260018823136418825492510066689019053750102212400200258399200930426790716721184524311022122002132864352136058284807765521785111310221200022631647322628123017083638317349795102211800238348513238956631860896214167484761022116002453645332452269361613089447827102211500249377549249757333300986070158473531022114002543895642543126339083460094214687910221130025840258025886783451571594868546405102211200销售净利润率投资净利润率投资利润率万元净利润万元利润总额万元总销售成本万元单位销售成本元总销售收入万元平均单位销售收入元楼面地价根据动态测算结果，当楼面地价为3200元时，项目的财务内部收益率为61。考虑到长期的利率水平，如果取地价格高于3200，企业的赢利水平将低于银行利率经济测算1062324193163800104442606954360010285171894234001021618309303200960729429183000899841054907280086799116689526008351151278883240080313313908712200766155152000729180161484718006892101726836160066522617817731500642245181735514006202651852936130060128818885181200动态投资回收期年财务内部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）楼面地价地块3概况48,000小产权房1099,000商业9293,200安置房8经济适用房7258,000商品房住宅61,577,000其中可售商品房面积51914600总建筑面积4覆盖率3169容积率21,131,700用地面积1指标项目序号规划指标地块3地块苏家、庄子、刘家下河、于家下河、王家下河青岛李沧行政区区域基本概况地块3盘点地块规模较大，金水河对地块南北向有一定分割。拥有包括河景与山景的景观资源，有一定资源条件。南向山体，项目位于山体阴坡，但山体延伸区较为平缓；河景仍然需要改善，包括河水和河道的治理。属于城市蔓延区，地块周边的生活商业配套相对成熟。规模上自然资源配套设施地块北侧的九水路通达性和进入性较好，而南侧地块的土路尚未完全打通，因此地块的进入性较差。地块未来交通将受益于贯穿内部通向崂山区的汉川路。交通条件区域认知区域认知较差、交通目前不够便利。但区域的自然环境较好，距离城市中心距离相对较近，随着绿城项目的拉动，逐渐形成一定居住价值认知基本概况地块周边的竞争楼盘主要分布在沿九水路一线绿城理想之城在售、和达和城即将开盘、郑庄旧村改造都正在实施，并通过李村河景观带的打造，未来区域将形成较好的居住氛围和价值认知。九水路北侧，在庄子和苏家村的北部是李沧工业园。将会对整个区域的居住意向产生不利影响。但目前李沧区政府正在考虑打造绿色产业园区，减轻这一影响。北侧的工业园郑庄旧改和达和城绿城理想之城九水路金水河通往崂山区青银高速通往李沧市区土路绿城理想之城宾川路和达和成李沧工业园郑庄旧改竞争项目282818花园洋房、高层公寓未开盘，预计洋房7000元，高层55006000和达和城2洋房75009500，高层、小高层55007000价格（元/）155163容积率80209总规模（万平方米）80约190未来供应量（万平方米）洋房、小高层产品形式郑庄旧改绿城理想之城项目名称13竞争项目未开盘小高层65120总价区间70消化速度（套/月）洋房120300，小高层110、150、200主力户型区间（）和达和城绿城理想之城项目名称14致胜关键在绿城进入市场前，青岛房地产市场缺少高水平产品。以前本地开发商更多是凭借资源优势，尤其是海景房，基本就是在卖地。本项目以产品品质胜出，吸引了许多改善型中高端客户。绿城理想之城品牌优势，洋房产品力高，大规模社区自建配套项目基础信息位置李沧区青银高速路以东，九水东路以北，合川路铜川路以西占地面积273万平方米建筑面积209万平方米容积率163产品类型洋房、小高层、高层面积洋房120300，小高层110、150、200（复式）607055007000高层、小高项目销售信息产品类型成交均价（元/）总价（万元）销售速度（套/月）多层75009500基本售完核心卖点项目品牌、社区配套、洋房产品竞争项目地块3SWOT分析S优势W劣势O机会T威胁有较好的山体景观和河景资源离城市中心距离相对较近目前通达性一般，需要绕道308才能从市区进入本项目，未来如果区域内部合川路通往崂山区打通，将会大大提升本项目的交通可达性地块内有部分建筑物合川路是否打通目前处于不确定状态。如果长期合川路不能打通，本项目与市区的联系将受到影响，削弱本项目与市中心的距离优势。目前绿城和郑庄改造，未来都会形成与本项目的直接竞争周边的绿城项目和郑庄改造，使区域已经形成一定价值认知李村河的改造使本项目享受到河带景观资源优劣势分析结论项目可行的条件因周边竞争项目强，供应量大，产品力较强。本项目可以借助山体和李村河景观带打造低密度产品，从而形成产品的差异化，跳出本区域范围的竞争。青岛现有低密度板块分布在城阳王沙路和即墨温泉镇，遇到的最大的市场抗性就是距离市中心过远。本项目与这些低密度板块竞争将在距离上产生较大优势。决策关键点利用山水资源，通过低密度产品跳出区域现有的竞争。优劣势分析测算依据开发周期估算开发周期销售收入预测销售速度项目总规模开盘均价每年提价幅度15年假定每年开发量均在第二年销售完毕1577万平米5资金运用假设银行借款贷款利率付款周期20亿，分两年还清6土地成本在两年内支付前期费用在第一年支付工程款的支付按工程进度付款取地价格估算经济测算高层5000元，15年平均售价761074洋房7000元，15年平均售价895278联排9000元，15年平均售价114556商业6000元，10年平均售价9837998经济测算148171270198156526420879787611620651341235576107360015919329821374992849998957970060746134123557610734001712163262293432305791093717885942813412355761073200180234350241895332252719204427583671341235576107300018624736624969203329227910047157707134123557610729001922593822574887343318389965155704813412355761072800206292421276123436816458748053554731341235576107260021732045529171673889557854014154154134123557610724002293494923073101409746883322305283613412355761072200241379530322903543053808124318515181341235576107200025040656333576304476840795285850430134123557610718002574245873447848459713178325674966813412355761071600261437602350388746718497757849491941341235576107150026745662435817844775713765398548535134123557610714002754836563693862492514975045494758813412355761071200销售净利润率投资净利润率投资利润率净利润万元利润总额万元总销售成本万元单位销售成本元总销售收入万元平均单位销售收入元楼面地价根据动态测算结果，当楼面地价为2900元时，项目的财务内部收益率为61。考虑到长期的利率水平，如果取地价格高于2900，企业的赢利水平将低于银行利率经济测算136835103291036001307421175447340012575013179843200119356141731930001168611488588290011386615598562800106881174559526001008941888132240094111020306692200879129217320620008241512284435180076617123433431600751186238950015007062122469063140065925525613771200动态投资回收期年财务内部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）楼面地价24536453324522693616130894478271022115002614376023503887467184977578494919413412355761071500201401401173891823185575781464422008647116631161500销售净利润率投资净利润率投资利润率净利润万元利润总额万元总销售成本万元单位销售成本元总销售收入万元平均单位销售收入元楼面地价经济测算44676737953950605275939705542986471166311632006810810859120878827773117445336986471166311630009315215282728001151961969938431325124677489849451864711663116260012321221210615771415436668458548792864711663116250013122822811293111505748659427348132864711663116240013824524511970451596060650396147473864711663116230014626326312647791686372641364946814864711663116220016230030014023320001783383381535715204762160524014417786471166311618001933793791671184222824558717764285986471166311616002014014011738918231855757814644220086471166311615002094234231806652240886956911524154086471166311614002174464461874386249918156008404088186471166311613002254704701942120258949355105284228647116631161200销售净利润率投资净利润率投资利润率万元净利润万元利润总额万元总投资成本万元单位投资成本元总销售收入万元单位销售收入元楼面地价根据动态测算结果，当楼面地价为2300元时，项目的财务内部收益率为61。考虑到长期的利率水平，如果取地价格高于2300，企业的赢利水平将低于银行利率110110910332001082201885403000106332386183280010454456312326001035496238442500102555684566240010146174528723001001688060082200951849274502000901104104889218007871271170335160076614112310561500746157129177714007261741352498130070519414132191200动态投资回收期年财务内部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）楼面地价经济测算经济测算93641529292101238947816130963666102213800112931891122279042246166010221360012511321512487781665037773521860342102213400137135242137553218340437566212592213200150157271152872003049739720757705102213000162180300162904121720547228201563871022128001752053321755795234106070591955506810221260018823136418825492510066689019053750102212400200258399200930426790716721184524311022122002132864352136058284807765521785111310221200022631647322628123017083638317349795102211800238348513238956631860896214167484761022116002453645332452269361613089447827102211500249377549249757333300986070158473531022114002543895642543126339083460094214687910221130025840258025886783451571594868546405102211200销售净利润率投资净利润率投资利润率万元净利润万元利润总额万元总销售成本万元单位销售成本元总销售收入万元平均单位销售收入元楼面地价根据动态测算结果，当楼面地价为3200元时，项目的财务内部收益率为61。考虑到长期的利率水平，如果取地价格高于3200，企业的赢利水平将低于银行利率经济测算1062324193163800104442606954360010285171894234001021618309303200960729429183000899841054907280086799116689526008351151278883240080313313908712200766155152000729180161484718006892101726836160066522617817731500642245181735514006202651852936130060128818885181200动态投资回收期年财务内部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）楼面地价世联对于中南集团青岛李沧取地的观点总结建议地块一与地块二在满足一定取地条件下可以进行操作。地块三的取地条件是可以做低密度产品，地块二的取地条件是取地成本足够低。地块四的操作风险比较高，区域价值决定了未来入市即使可以走量，但难以实现溢价，因此本项目的运作将不会对企业品牌形成有益的支撑。地块三区域条件非常不成熟，缺少资源支撑，操作风险高，不建议操作。123附件STRUCTURE1项目本体介绍2青岛与李沧区宏观投资环境分析3青岛商业格局扫描4青岛房地产市场研究5项目优劣与可行性建议本体条件分析项目地块1项目地块2项目地块3项目地块41地块1地处李沧城市建成区，周边配套齐全；地块涉及2个行政村，占地约1000亩地块四至西邻重庆路、北接十梅庵路、南邻南岭一路、东至老虎山西麓。地块内的市政配套和生活配套较为完善，整个区域（含地块）的城市意向较好。区位条件重庆中路十梅庵路南岭一路地块1地块大枣园、南岭1000亩青岛李沧行政区占地区域本地块紧靠城市的主干道（重庆中路），通达性好；公交线路（5条）集中分布在地块西侧边界通达性从地块现状图看，重庆路是地块通往外界的主要干道。重庆路是双向6车道城市主干道进入性地块的进入性较好，可以由南岭4路，南岭2路，南岭1路进入地块。公交重庆路上有多路公交车直通李沧中心地带和市区，未来有快速公交。交通条件重庆路十梅庵路南岭一路南岭二路南岭四路重庆中路地块内涉及大量的村庄拆迁和厂房（包含部分厂房生活区）搬迁，地块南部有高压线通过的不利因素地块现状地块涉及2个村庄，地块现在以建设用地为主，但涉及了大量的村庄拆迁和单位厂房、生活区的搬迁。地块南部有高压线走廊通过地块内部现状重庆中路十梅庵路南岭一路南岭二路南岭四路拆迁单位居住区高压线拆迁单位居住区高压线地块内有山体资源，地势由东向西依次降低，地势较为平缓地块东依老虎山，有一定的植被资源地块内的地形由东向西成阶梯状，依次降低。整个地块的地势相对平缓。重庆中路十梅庵路南岭一路南岭二路南岭四路地块内部地形整个区域的配套已经成熟，地块发展只是受限于该区域内的城市发展意向整个区域发展相对成熟，地块西侧有楼山公园十梅庵路与重庆中路相交地点北侧约200米有青岛第4人民医院地块内还包括了小学和中学。重庆中路两则是以汽贸为主的商业区地块外部资源重庆中路十梅庵路南岭一路南岭二路南岭四路青岛27中大枣园小学27中学大枣园小学第4人民医院地块紧临李沧传统工业区，有一定污染源；周边存在着大量的经济适用房、而且拆迁量巨大；客户来源相对单一，以刚性需求客户为主区域认知区域紧临李沧老的工业区，环境污染较重，以楼山公园为界，公园西侧环境较差，东侧环境较好。区域内楼盘现状区域内的主要楼盘都是以经济适用房为主。而且区域存在大量的拆迁（地块南侧的文昌阁区域将来的供应量在90万平米的高层）。区域周边存在大量的平房，地块涉及到大量的拆迁（文昌阁的改造，将来的供应量87万平米的高层）。市区客户到达本地快的途径市区客户（刚性需求）主要是通过重庆路到达本地快。区域竞争地块周边的竞争楼盘以经济适用房为主例如地块北侧的帝都嘉园。地块外部区域十梅庵路南岭一路南岭二路南岭四路重庆中路青岛石油化工厂长生植物油厂楼山公园传统工业区客户来源文昌阁居住区盘点地块规模大，整体性好。无特别强势的自然资源、东部的老虎山景观资源条件一般。属于城市建成区，区域配套和生活配套都已经成熟。规模上自然资源配套设施地块周边的交通便利，西测重庆路是青岛南北向主干线，重庆路南北快速路工程已提上日程，并将在山东路重庆路开通快速公交，改善南北交通状况，直通李沧和市中心。交通条件区域认知传统工业区、环境不好，周边有大量的经济适用房以及大量的拆迁。本体条件分析项目地块1项目地块2项目地块3项目地块4本地块位于李沧与城阳交界处，属于城市边缘区，地块内配套缺失，城市意向较差；地块涉及3个行政村，占地约1600亩地块2内内涉及三个行政村桃园、上王埠和东王埠，总占地约1600亩。地块内的市政配套和生活配套缺失，整个地块的城市意向较差。308国道青银高速地块2地块上王埠、东王埠、桃园1600亩青岛李沧行政区占地区域桃园东王埠上王埠青银高速东侧308国道西侧青银和308国道之间区位条件本地块具有良好的交通资源，通达性好，但现状进入性差；地块中的308国道有7条公交线路通往李沧和青岛市区通达性从地块现状图看，308国道和青银高速南北贯穿地块，因此地块的交通资源非常强势。308国道车流量巨大，上午下午的高峰期时，堵车现象较严重。进入性从地块的现状看，青银高速在本地快内没有出口（出口在下王埠），而且308国道与两侧地块也没有正式接口。308国道东侧有几个村里开的小出口与308国道相接，但都属于非法道路，而且道路级别较低。公交国道308有开往李沧市区的公车线路7条分别为9，103，106，109，111，129，371地块内与308国道的出口交通条件金水路308国道青银高速桃园东王埠上王埠出口1出口2高速出口308国道立交下王埠地块规模较大，总占地1600亩；但内部被308国道和青银高速分割开，整体性受到影响地块四至东西向以山体为界，南北向以村边界为界地块涉及土地涉及上王埠、东王埠和桃园三个行政村的土地，总占地约1600亩，典型的大盘。308国道和青银高速由南至北贯穿地块，造成地块的整体性受到一定影响。地块规模308国道青银高速桃园东王埠上王埠308国道青银高速地块现状夹在308国道和青银高速中间的地块南部和东北部是村庄聚集区，以平房为主。地块中部以湖和砖厂为主。308国道西侧以农用地为主，但有部分建筑存在。青银高速东侧则是以自然坡地为主。地块内部现状以村庄和洼地为主，权属归于上王埠、东王埠和桃园地块内部现状308国道青银高速桃园东王埠上王埠砖厂308国道西侧地块现状村庄湖面村庄地块东西边界是山体的自然延伸，地块中间地块是洼地地块地形地块的整体地势是东西高，中间低。东西两侧是山体的自然延伸。而中间地块是洼地，与旁边的城市主干道（308国道）路基有3050米的落差。地块内部地形308国道青银高速桃园东王埠上王埠地块西侧山体延伸地块东侧山体延伸地块中部洼地西侧308国道堵车现象严重；中部砖厂和湖面环境较差；东侧山体延伸有限，给东侧地块形成很重的压迫感西侧308国道堵车现象严重（特别是上下班的高峰期）中部的砖厂环境较差，而且与其相邻的湖岸也需要治理。东侧山体山势险峻，而且山体的延伸有限，与其邻近地块压迫感强烈。地块内部限制308国道青银高速桃园东王埠上王埠地块所在区域属于城市边缘区，各种生活配套资源都很缺乏现状商业设施地块本身没有什么大型的商业设施。仅以菜市场和路边的餐馆（308国道）为主。周边现状教育配套设施王埠小学青岛61中学地块距最近的市级商圈李沧商圈直线距离约为35公里，车行时间约10分钟。公共交通较为方便。地块外部配套李沧商圈61中王埠小学桃园上王埠东王埠308国道青银高速地块内的现有商业沿着青银高速，地块周边区域已有若干大盘，未来将对本地块产生直接竞争区域内楼盘现状区域内的主要楼盘都是以小高层和高层为主市区客户到达本地快的途径市区客户主要是通过308国道和青银高速到达本区域区域竞争地块北部约5分钟车程的天泰城（现阶段以小高层为主）后续还有6000户的供应量。地块南部紧邻的百通馨园（尾盘、多层和小高层）和伟东幸福之城（建面140万平米的高层、小高层）将直接截流市区流出方向的客户。位于青银高速和金水路的相接的理想之城（洋房、小高层和高层）后续存量也在186万平米（建面）地块外部区域天泰城308国道青银高速伟东幸福之城百通馨园绿城理想之城市区方向盘点地块规模较大，但交通要道308国道和青银高速分割削弱了规模优势。以水景（湖水）和山景为主的景观资源。东侧山势险峻，山体延伸的山坡较短，对地块有压迫感。湖位于地块的中部，可以打造为核心景观。城市郊区，周边配套设施资源匮乏规模自然资源配套设施青银高速、308国道贯穿地块，通达性较好，拉近了和城市中心的距离，但地块进入性较差。交通条件区域认知区域认知度较高，与市区的交通联系便利。地块周边的大规模竞争楼盘多且产品力高。本体条件分析项目地块1项目地块2项目地块3项目地块4地块3地处李沧区东部，九水路南侧，隶属城市蔓延区，具有初步的城镇意向；地块涉及5个行政村，占地约1000亩地块3位于李沧东部（青银高速以东），地块内内涉及五个行政村苏家、庄子、刘家下河、毛公地和王家下河，总占地约1000亩。地块内的市政配套和生活配套较为缺失，但地块周边的配套设施相对完善（学校、工业园和医院），整个区域（含地块）的具有初步的城市意向。九水路金水河地块3地块苏家、庄子、刘家下河、毛公地、王家下河1000亩青岛李沧行政区占地区域区位条件本地块经九水路，向东与李沧区、崂山区相接，地块通达性、进入性相对都较好；地块北侧的九水路，有6条公交线路通向李沧市区通达性从地块现状图看，九水路是地块通往外界的主要通道。地块南部沿河有条东西向的土路。所以地块内部的道路通达性略差。进入性但从地块的现状看，本地块西侧有多个路口与九水路相接，但地块东侧较少。地块中间向南通往崂山的汉川路因庄子村的不配合，至今道路尚未修通。公交九水路有开往李沧市区的公车线路6条分别为107、112、113、128、303、365。交通条件九水路金水河通往崂山区青银高速通往李沧市区土路滨海大道地块面积约在1000亩，金水河东西向为主横穿地块，将地块分成南北两部分地块四至北临九水路、南临山体、东西向以村边界为界。地块涉及土地为苏家、庄子、刘家下河、王家下河、毛公地，总占地约1000亩。金水河东西向贯穿地块，自然分割了地块。地块规模九水路金水河通往崂山区通往李沧市区金水河现状苏家庄子王家下河刘家下河毛公地金水河现状金水河现状地块内部地势平坦，存在着大量村庄和违章建筑；地块内有山河资源但河水几近枯竭，河道正在整治地块现状地块涉及5个村庄，地块内现存较多的违章建筑、地块南侧边界山体走势较为平缓。地块内的金水河河水资源除小幅地块河道有水，其他地块的水资源几近枯竭。市政府和李沧区政府共投资14亿，治理李村河河道，打造原生态湿地景观。地块内部现状九水路金水河通往崂山区通往李沧市区苏家庄子王家下河刘家下河毛公地村庄现状违章建筑南部山体河道治理违章建筑违章建筑违章建筑以金水河为界，北部地块地势平坦，南部地块走势向由北向南依次走高，接驳山体，形成坡地金水河南部地块走势由北向南依次走高，与山体相连，山体的延伸部分较为平缓。金水河北部地块地势平坦地块内部地形九水路通往崂山区通往李沧市区苏家庄子王家下河刘家下河毛公地金水河南部地块金水河金水河南部地块金水河北部地块金水河北部地块金水河北部地块地块周边具备较好的山体资源和相对成熟的区域配套，九水路沿线未来规划打造成高端商贸街区地块外部资源地块以东的高校九水路金水河青银高速通往李沧市区土路通往崂山区九水路上的商业九水路上的商业九水路上的商业地块以西的中学地块以西的医院九水路在李沧区政府未来规划中，将打造高档商业，希望辐射全市，吸引旅游人口。宾川路地块周边受周边低收入产业人群的影响，目前居住意向较差，但绿城理想之城等新盘的入市将拉升区域整体形象绿城理想之城在售、和达和城即将开盘、郑庄旧村改造都正在实施，并通过李村河景观带的打造，未来区域将形成较好的居住氛围和价值认知。九水路北侧，在庄子和苏家村的北部是李沧工业园。将会对整个区域的居住意向产生不利影响。但目前李沧区政府正在考虑打造绿色产业园区，减轻这一影响。地块外部限制九水路金水河通往崂山区青银高速通往李沧市区土路绿城理想之城宾川路和达和成李沧工业园北侧的工业园郑庄旧改和达和城绿城理想之城郑庄旧改地块周边环境较好，但通往市区的道路交通不够方便，周边的项目竞争较为激烈区域认知相对于李沧其他位置，该区域的环境相对较好。区域内楼盘现状区域内的主要楼盘都是以洋房、小高层和高层为主市区客户到达本地块的途径市区客户主要是通过青银高速，经九水路到达本区域，规划中经本地块连接崂山区的汉川路还没有开始修建（时间节点不能确定）。区域竞争地块西部约5分钟车程的郑庄旧改项目（现阶段以小高层为主）已经开始兴建。地块北侧的绿城理想花园（约190万平米建面，洋房、小高、高层）与和达和城项目（28万平米建面，洋房、高层）的总供应量在200万平米左右。地块外部区域九水路金水河通往崂山区青银高速通往李沧市区土路绿城理想之城宾川路郑庄旧改汉川路和达和成盘点地块规模较大，但由于金水河的分割削弱了规模优势。拥有包括河景与山景的景观资源，有一定资源条件。南向山体，项目位于山体阴坡，但山体延伸区较为平缓；河景仍然需要改善，包括河水和河道的治理。属于城市蔓延区，地块周边的生活商业配套相对成熟。规模上自然资源配套设施地块北侧的九水路通达性和进入性较好，而南侧地块的土路尚未完全打通，因此地块的进入性较差。地块南侧通往崂山区的汉川路，受庄子村的影响不能推进施工。交通条件区域认知区域认知较差、交通目前不够便利。但区域的环境较好，距离城市中心距离相对较近，随着绿城项目的拉动，逐渐形成一定居住价值认知本体条件分析项目地块1项目地块2项目地块3项目地块4地块4地处李沧陌生区，缺少配套，城市意象差；地块涉及2个行政村，占地约1000亩地块4位于李沧城市的陌生区，地块内内涉及两个行政村李家上流和南王，总占地约1000亩。地块内的市政配套和生活配套较为缺失，整个区域（含地块）缺少城市意向。区位条件金水路宾川路地块4地块李家上流、南王1000亩青岛李沧行政区占地区域本地块南临金水路，向西与李沧市区相接，向东与崂山区相接，地块通达性和进入性一般；到达本地块的公交线路只有一条通达性地块南临金水路，是地块通往外界的主要通道。地块北侧、东侧边界没有道路。地块最西部边界紧临已建好的宾川路进入性从地块的现状看，本地块南临金水路是城市主干道，但与城市中心缺少南北联系。地块北部、东部、西部的进入性较差。公交地块西侧相隔一条小马路有开往李沧市区的公车线路1条128。交通条件金水路宾川路128路公交地块南部和中部有村庄，地块内现存违章建筑较多；地块南侧中部有李村河上游河道，目前河道状况较差地块四至南临金水路，西临宾川路，北部与东部以村边界为界。地块现状典型的坡地地形，有植被，地势是东部和北部较高，南部较低。地块内有条河流，但水量不足，而且需要治理河道和河水。地块中的坡地，有大量的违章建筑。地块内部现状金水路宾川路违章建筑违章建筑河道地块内部是典型的坡地地形，有一定植被覆盖；地势是东部和北部较高，南部较低地块内部地形金水路宾川路地块南侧地块南侧地块北侧地块北侧地块北侧地块周边具备较好的山体坡地资源；北侧和南侧有一些旅游和历史文化资源；但是缺少生活配套地块周边具备较好的山体坡地资源。但与山体相隔着其他村庄。地块北部向北，紧临山体的天水路，周边属于休闲度假区性质，此处有中海玫瑰庭院项目，尚未开盘，属于低密度产品。区域南侧边界周边有个小学。地块周边缺少医院和商业配套。地块外部资源长涧庙地处城市陌生区，除南部边界外，通往地块的道路大多没有修通，地块进入性较差地处城市陌生区，人口聚集度、关注度有限。除南部边界外，地块的进入性较差。地块外部限制金水路宾川路盘点地块规模较大，相对完整，具有一定的规模优势。以河景和山景为主的景观资源地块东、北侧具有山体资源。但都隔着其他村庄。作为本地块的资源比较勉强。地块中的河道，水质差而且有异味，河道需要治理。本段河道不属于政府投资李村河景观项目，需要开发商出资治理。整个地块的配套较为缺乏，没有医院、缺乏商业配套。规模上自然资源配套设施目前看，地块只能经金水路进入地块内部，公交线路只有1条，而且地块的东西北侧道路大多都在规划中。交通条件区域认知区域是城市陌生区、配套不完善；地块内和周边以村落和违章建筑为主，区域认知度差。青岛与李沧区宏观投资环境分析青岛宏观经济背景研究李沧区发展潜力研究“环湾保护、拥湾发展”是青岛拓展城市发展空间、改善青岛产业结构水平，塑造港湾型城市和加快建设区域性国际中心城的战略高科技新城港口城市服务中心胶州湾北部区域发展成为国际一流的生态型科技新城，以面向未来的新型高科技产业为主，是青岛以及半岛都市圈的高端产业聚集区现代港口新城，主要依托港口进行相关产业功能拓展，强化青岛港在环渤海以及东亚经济圈的枢纽港地位青岛现代服务业发展的重要载体，应当发展成为服务于半岛城市群的区域级金融、信息、商务、商贸及旅游中心城市发展四方区李沧区市北区市南区崂山区跨海大桥至黄岛至红岛青岛的拥湾发展战略决定了城市市区空间沿胶州湾由南向北扩展。李沧成为连结青岛、红岛、黄岛的地理中心。青岛城市平台与李沧区研究青岛宏观经济背景研究李沧区发展潜力研究青岛与李沧区宏观投资环境分析青岛老城区南部靠海、东部受崂山阻拦，城市发展沿四方、李沧，从南向北蔓延开来；李沧位于城市地理中心市南、市北城市核心区，商贸、商务、行政中心，高档居住区四方城市蔓延区、老工业区即墨休闲旅游度假区，RESORT居住区黄岛港口、产业聚集区城阳空港，国际产业区，宜居新城李沧版块城市蔓延区城市中低档居住区机场区位李沧区在青岛人传统认知上为城乡结合部李沧区现状为承接城市外溢人口的中低端居住区在青岛环湾发展的城市空间格局中，李沧位于城市地理中心依托优良的交通条件及腹地纵深优势，李沧产业以二产为主，是青岛传统的重工业区2006年李沧区规模以上企业工业总产值5112亿元，区域规模以上工业总产值4942亿元，占李沧区的比例高达967。片区集中了李沧区大部分规模以上工业企业，且主要以能耗高、污染大的重工业为主石化公司皮毛加工厂碱厂区域共有10个规模以上企业建议搬迁，列举如下国棉六厂、国棉八厂、凤凰印染、博信铝业、碱业股份、海洋化工厂、中石化青岛石油化工公司区域共有近50个规模以下企业建议搬迁海建制漆厂、石家防腐材料厂、奥润特皮毛加工厂、宝林木业公司、资料来源“拥湾发展”率先突破李沧可行性研究报告经济伴随中央居住区建设的启动以及一系列重要商贸项目的引入，李沧第三产业发展势头良好，产业结构呈现优化趋势青岛CLD，共7个片区涉及区域面积34平方公里，控制规划的建筑面积达800万平方米，竣工后居住人口将达20多万，预计2010年“中央居住区”将建成。绿城理想之城是青岛CLD中第一个项目，占地4100亩，建