广州花都汇城项目可行性研究报告

花都汇城东镜村项目可行性研究报告编制单位广州汇城房地产开发有限公司编制日期2008年1月2日目录1项目概况311项目背景312项目现状313项目规模514项目转让方式52区位分析621花都概况6211地理环境6212经济发展情况6213人文社会环境722城市建设与交通区位分析73市场分析831花都房地产市场8311基本概况及特点8312市场走势及前景的判断114项目发展定位研究2341项目SWOT分析2342市场定位研究25421需求定位25422发展定位26423目标客户定位265规划设计建议2751项目规划布局2752环境规划构思2753建筑单体设想2754装修设计建议286开发成本分析3061投资构成、总投资估算3062开发建设进度及投资资金安排计划3263项目销售收入及投资安排计划3364项目利润估算347财务分析3571项目财务赢利能力分析3572项目盈亏平衡分析358初步营销设想3881销售范围3882销售执行策略设想3883宣传促销手段建议3984广告运作安排409物业管理建议4010社会和环境效益评价4311结论43附表一开发进度计划表45附表二D区第一期工程销售前我司投放计划表46附表三建设期资金流出表47附表四项目分期销售计划表48附表五项目分期销售收入估算表48附表六项目净现金流量表491项目概况11项目背景汇城东镜村项目地址位于花都区新华街东镜村，与广州白云区交界，距广州市中心城区的车程约30分钟。项目所处的新广花路连接广州和花都区。其附近有105、106、107三条国道和京珠、机场、广清、街（口）北（兴）、广州北二环等五条高速公路。正在建设的最高时速达340公里的京广快速铁路客运专线在花都设有车站。连接花都汽车城到新机场和广州市其他区的地铁9号线将于2013年前开通。汇城东镜项目由广州汇城房地产开发有限公司投资兴建。一期工程用地面积约105970平方米，占地约159亩,用地性质是住宅、酒店及商业配套设施，一期项目开发经济技术指标为建筑密度约232，容积率约162；共分高层住宅区、酒店商业区、别墅区及会所区四个区域建设。12项目现状本项目用地手续齐全，包括立项批文、用地批文、国土使用许可证、建设用地许可证均己取得，土地征用、拆迁及相关费用己经缴清，地块现状为农田和鱼塘，无村舍等构筑设施，目前项目己启动总体规划和设计及报规工作，计划于本年度正式动土建设。13项目规模根据现已批准的规划方案，相关的经济指标如下一期项目开发经济技术指标序号项目内容指标1用地面积105970M2159亩2建筑基底面积24590M23地下室面积21730M2总建筑面积（不包地下室）192000M2高层106260M2多层8400M2联排别墅17820M2商铺26560M24其中酒店32960M25建筑密度23206容积率1627绿地率4014项目转让方式住宅项目采用开发预售方式转让，在建筑进度达到预售要求后开始发售，支付方式可通过一次性支付，亦可通过银行按揭转帐方式。2区位分析21花都概况211地理环境花都区位于广东省中南部,珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳。地理位置十分重要。花都区总面积960平方公里,下辖新华、花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、北兴、芙蓉、梯面和花侨十个镇。花都区地势北高南低，北部丘陵绵亘,中部浅丘台地，南部为广花平原,形成东北向西南斜置的长方形。东有流溪河流经，西有巴江河过境。花都区属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温217摄氏度。212经济发展情况改革开放以来，花都区的经济发展保持较高的增长速度。在珠江三角洲地区属于经济发展较富裕地区。20002006年，花都国内生产总值年均增长144。2006年实现生产总值36036亿元，同比增长1321；完成工业总产值82585亿元，同比增长1438。经济效益综合指数达23927，同比提高2121个百分点。全区农业总产值3454亿元，占全区CDP556，同比增长62，农村经济总收入5278亿元，同比增长678，农民人均收入7325元，比上年增长434。完成地方预算内财政收入1635亿元，同比增长3574；税收总额532亿元（不含海关关税及代征税2204亿元），同比增长4075。完成全社会固定资产投资8671亿元，同比增长2001；社会消费品零售总额10826亿元，同比增长1313；外贸出口总值1163亿美元，同比增长4369。实际利用外资217亿美元，同比增长781。213人文社会环境花都区户籍人口72万，另有华侨、海外华人和港澳同胞近30万人。城区常住人口30万。22城市建设与交通区位分析花都是广州市、珠江三角洲通向中国内地的北大门，拥有发达的水、陆、空立体交通网络。中国三大枢纽机场之一的广州新国际机场坐落在花都区花东镇，首期工程年旅客输送量为2500万人次，货运吞吐量为100万吨，最大规模可达每年8000万人次客运和300万吨货运。广州地区三个始发站之一的广州火车北站设在花都，中国铁路大动脉京广铁路从此经过。区内还有105、106、107三条国道和京珠、机场、广清、街（口）北（兴）、广州北二环等五条高速公路越境而过。正在建设的最高时速达340公里的京广快速铁路客运专线在花都设有车站。有国家二类口岸花都港，可供千吨货船直达香港、澳门，年吞吐量100万吨，目前正在进行扩建，到2007底年吞吐量可达300万吨。广州市正加快规划建设地铁，实现与花都的无缝对接。连接花都汽车城到新机场和广州市其他区的地铁9号线将于2013年前开通。今后，还有广州北三环、城际列车专线连接花都与广州中心城区及珠江三角洲其他地区。到2010年，花都城区规划范围为128平方公里，城区常住人口达40万人，并形成交通走廊区、城市中心区、城东开发区三个功能区片。城区规划将着重做好火车北站和新国际机场两个最大交通源的疏解和联系，充分发挥地缘优势，按照相对独立、各具功能的组团式结构形式，强化各分区的功能作用。3市场分析31花都房地产市场311基本概况及特点广州中心市区地产热带动周边县区地产不断升温。近年来花都房地产销售呈大幅增长趋势，今年1到2月全区实际销售面积1331477平方米，比同期增长了百分之178，销售金额达44亿元人民币，同比增长百分之4126。根据花都统计局公报，2006年花都区完成全社会固定资产投资8671亿元，其中完成房地产开发投资额2431亿元，同比增长2623。其中民间完成投资及外商投资仍是投资的主体。由于广州新白云国际机场的带动，使花都商业性质的投资持续升温，以商铺、写字楼、物流、酒店为主的商业营业用房投资额大幅增加。2006年，花都区完成商品房销售面积13587万平方米，同比增长12，商品房销售金额4941亿元，同比增长477，2006年花都区房地产市场价格涨势迅猛，根据广州市国土房管局统计数据显示花都区2003年商品房住宅成交均价仅为1793元/平方米，2006年全年商品房住宅成交均价更是达到3235元/平方米，住宅成交均价比2003年增长了804。成交面积为1028万平方米，同比增长14。07年2月份，花都区一手商品房住宅成交均价达到3975元/平方米，每平方米比去年同期高出1268元，增幅高达468。个别楼盘销售价格已是突破6000元/平方米大关。近年来花都区新建商品房住宅销售情况表据中原地产研究部表示，花都区的楼盘主要分为城区楼盘和郊外山水别墅楼盘两大部份，销售情况也呈现两极分化现象，档次较高、规模及配套较为齐全的楼盘销售情况非常好，甚至出现卖断货的情况。而规模较小、中低档次、较偏远、配套设施还未成熟的楼盘则销售情况较差。同时由于近两年在部份优质楼盘的带动下，花都楼价上涨的幅度较大，其它楼盘也纷纷跟着上涨，部份项目有意放慢了开发速度，有些楼盘甚至故意减缓销售速度，等待楼价上涨。总体来说，2006年花都楼市供货量虽然不少，但高端优质楼盘并不多。从05年开始，多家大型发展商纷纷进驻花都开发，不少大型楼盘已相继开工建设，今年春节前后，中房观湖国际及骏威锦东花园的开盘为花都楼市带来新一轮购房热潮，至春节前，二盘推出的首期单位均全部售罄，销售均价创下6000元/平方米的花都历史记录。预计到2007年至2008年，花都新推楼盘及货量都将会达到高峰。花都区主要楼盘情况表区域项目名称项目位置规模均价（元/M2）销售情况雅居乐雍华庭花都区迎宾大道27万M23500售罄雅居乐雍逸豪庭花都区天贵路15万M2别墅9000洋房4100别墅售出约80洋房基本售罄骏威锦东花园花都区紫薇路总建120万M2洋房5500首期售出90中房观湖国际花都区环湖路占地480亩洋房4600首批售罄云珠花园花都区龙珠路352万M2电梯洋房3800基本售罄新都城市花园花都区兰花路约4万M2洋房4300首期基本售罄金色华庭花都区龙珠路305万M2无电梯住宅3300住宅售出约80城区永愉花园花都区凤凰路247万M2电梯洋房3800住宅售出约90合和新城花都区迎宾大道73万M2洋房3500联排别墅5500首期售出约80机场片区豪利花园花都区镜湖大道164万M2电梯洋房3600首期售出约85雅堡新城广清高速公路海布出口100万M2电梯洋房2400别墅7000近期推出洋房和别墅天湖峰境花东镇山前大道800亩别墅800018000认购阶段南航碧花园山前大道160万M2别墅7500还有少量尾货芙蓉绿茵豪苑芙蓉度假村22万M2别墅7500售出约70郊外碧桂园假日半岛山前大道650万M2别墅5500售出约1500多栋别墅资料来源中原地产研究部在花都经济高速发展的带动下，花都区房地产市场逐渐成熟，成为广州楼市的一大亮点。据中原地产介绍，在原有的恒大地产、美林基业、雅居乐、合和集团、雅堡集团、碧桂园集团外，近年更有祈福集团、新鸿基地产、中房集团、富力地产、万科地产、合景泰富等多家大型房地产开发企业进驻花都。物业开发也呈多元化发展，包括住宅、别墅、商业、办公写字楼、物流、酒店以及工业房地产等多种类型。目前花都新开工的房地产项目总量达到20多个，已公开新项目的总建筑面积约在600万平方米左右，一场地产开发热潮将在北部掀起。综合分析花都众多楼盘，其市场有以下特点在供应方面项目的开发以多层住宅、别墅为主，并以别墅为发展方向。在需求方面买家以广州、香港人士为主，其中广州人占大部分，其余少量为花都人吸纳消化。还有，买家以二次置业者居多，中等面积单元的销路较大，以别墅为市场焦点。在销售策略上，一般先以低价入市，带动起人气，得到社会认同，创造出项目品牌，然后再进行后期的开发。312市场走势及前景的判断（1）政府政策花都区国土房管局早在1998年6月20日就颁布了国有土地基准地价，实行土地拍卖制度，使土地市场走上法制化、规范化轨道，保证了土地的增值保值和房地产市场的健康发展。花都区的地价和房价在广州市各区中属于偏低，但社区环境相对成熟一类，投资大有可为。（2）市场需求根据珠江三角洲经济区城市群规划预测到2010年，花都城区规划范围为128平方公里，城区常住人口达40万人，城镇居民人均居住面积达到30平方米以上。由于城区和人口的膨胀，将会带来大规模的城市建设，反过来，由于耕地的减少，促进更多的农业人口向城市转移，对城市住宅需求上升。由于经济的连续快速发展，未来几年，花都区的人口将快速增长。其中汽车产业方面，目前全区共有整车生产企业2家，汽车零部件生产企业已超过100多家。年产值达到350多亿元，占全区工业总产值的50左右，对全区工业增长的贡献率达到95以上，根据花都区政府工作计划，预计到2010年花都区汽车及相关产业产值将可超过1000亿元，花都将被打造为全国汽车产业基地，规模达到50平方公里的汽车工业园将全面建成。已在汽车城正式落户的“世界500强企业“有10家。目前已投产企业共25家，大部份投资企业目前均在装配建设中，随着大批进驻投资企业的建成投产，预计未来几年可以为花都区增加大量外来人口，其中由于汽车及其零配件企业因技术要求较高，技术人员及管理人员占有较大的比例，其中将会有较多的外籍技术及管理人员，外来人口素质及其购买力相对较高，住房需求将会有大幅度的增长。除了汽车产业的带动外，花都区由于新机场的投入使用，空港经济的快速发展，将会有大量的航空、物流等人群涌入花都，空港物流业的发展将会有无限的商机。由于新机场的投入使用，与之相关的航空物流、国际商务、广大国际游客等将为花都注入勃勃生机，各项相关产业也将随之兴旺。目前世界四大快递公司之一的美国联邦快递公司亚太转运中心落户花都并已开工建设，同时祈福集团、富力地产在花都的大型物流项目也相继开工建设中，众多的大型星级酒店将云集新机场周围。预计空港物流业及其相关产业的快速发展，将会吸纳更多人才进入花都，加上白云机场庞大的员工队伍，必将带来大量的住房市场需求，带旺花都房地产业的发展。广州市花都区具有“中国皮具之都“的称号，在全国越来越显示出举足轻重的地位；位于花都区狮岭镇的“狮岭（国际）皮革皮具城“吸引了众多来自全国各地的皮具原材料、辅料企业或经销商、制造商进驻经营。花都区狮岭镇已形成了集皮具设计、生产、加工、销售、运输、信息交流等相配套的产业集群体系，已成为全国最大的皮革皮具原材料及其辅料集散基地和皮具生产基地。目前，花都区狮岭的皮革皮具生产企业多达2700多家，皮革皮具从业人员近10万人，年产皮具4亿只，年产值超过60亿元人民币。狮岭皮具产品份额占广州市场的60、广东市场的35，皮具皮革交易量居全国第一。此外，全国最大的皮革皮具专业批发市场“狮岭（国际）皮革皮具城“每天交易额超过200万欧元。每年举办国际性的皮革皮具行业盛会中国（狮岭）国际皮革皮具节，更使花都狮岭声名远播，蜚声海外。近年来花都皮革皮具业的快速发展带动了一大批房地产企业的兴旺，其中位于狮岭及山前旅游大道一带的楼盘如“南航碧花园“、“五溪御龙湾“、“雅堡新城“及位于花都新城区的“雅居乐花样巴黎“、“锦尚明苑“等已开发楼盘的购房客户中，皮革皮具从业人员占有非常大的比例，随着花都皮革皮具业的进一步发展，必将为花都的房地产企业带来大量的购房客户。珠宝产业作为花都区重点培育发展的新兴行业，则展示出蓬勃魅力，经历几年的努力打造，已建成初具规模的大型珠宝生产加工和交易平台。“花都（国际）金银珠宝城“吸引了大量国内外品牌珠宝企业进驻设厂，有效推动花都经济的快速发展。据有关研究表示，花都支柱产业的兴旺和蓬勃发展，在带动整个花都经济的同时，也给花都的楼市发展带来了强劲的动力和后劲。预计未来几年将会有近10多万的从业人员进入花都，其中高素质的技术人才将会占有较大的比重，庞大的消费群将给花都楼市注入蓬勃的生机。与此同时，随着地铁及公共交通的日益便利，广州及珠江三角洲地区到花都置业者也将明显增多。花都正逐渐成为一个令人关注的热门置业板块。（3）市场承受能力现时花都区内房价还相对偏低，绝大多数中高档的住宅小区（公寓）售价（以平方米为单位）都在3500元到5000元之间，以100平方米的户型来算，售价大约在35万到50万元间。随着花都区知名度的提高和广州市分流的需要，由广州市民组成的购买团体将会成为本区房地产市场的重要支持。由于交通网络的完善和生活水平的提高，广州市民的居住范围正不断扩大（一方面由于市区楼价高，另一个重要因素是居民对生活的要求不断提高），正从市中心向外扩散，去年番禺销售、预售面积为2052万平方米，达592亿元，其中大部分是来自广州的买家。据资料统计，广州市民私人小汽车的家庭拥有量已达75，而且呈不断上升趋势，估计入世轿车价格降低和市民收入的提高，市民私人汽车拥有量将迅速增加，进一步导致居住的郊区化，促进周边地区的房地产市场的发展。花都区的优势正逐渐显现，例如较低的开发费用和售价，完善的基础建设和社区环境等，由于开发较迟及规模不大，区内得以保存了相对好的自然地貌，从广州市中心区到花都区之间有一条宽阔的绿化隔离带，加上建设山水城市、生态圈的发展构想，都是促使花都区构筑和谐生活社区的契机，在这几年将会迎来房地产开发的高潮。4项目发展定位研究41项目SWOT分析（1）项目优势汇城东镜村项目坐落于广州白云区与花都区交界处,距广州中心城区20公里左右。项目所处的新广花路连接广州和花都区。其附近有105、106、107三条国道和京珠、机场、广清、街（口）北（兴）、广州北二环等五条高速公路。正在建设的最高时速达340公里的京广快速铁路客运专线在花都设有车站，拥有完善的交通网络。具有开发地产项目的良好先天条件。（2）项目劣势项目附近农田村舍较多，景观较差。应对措施作好项目的规划设计，要利用地形营造优美的内部景观以拟补先天的不足。（3）外部机会新机场的使用用和轻铁的建设，己大大推动花都的交通区位优势，缩短广州市区与花都区的时间距离。随着区域建设的完善，花都区这几年房地产健康快速的发展，区域的优势逐年显现，加上区政府的支持，未来几年将会迎上地产开发的高潮。（4）外部威胁今后几年，花都将会成为各大地产商角逐的热点，势必会加大彼此间的竞争，会对项目造成一定的压力。应对措施抓准消费顾客群，塑造项目的独特优势，提高项目的品质，以差异性的市场策略来对付同类楼盘的竞争。项目周边的各项市政配套设施较少，商业气氛薄弱，会造成购物、保健、娱乐等生活的不便。应对措施在区内设置相应的生活配套设施。总的来说，本项目具有良好的天然资源，但是亦存在一些明显不足，规划设计需作相应的调整和改进，而且目前外部环境总体上优大于劣，因此本项目具备一定的开发潜质。42市场定位研究421需求定位今日都市人心目中的郊区概念不知比以前扩大了多少倍。昔日被视为荒郊野岭的地方已变成繁华闹市，而随着城市规模的急剧扩张，许多地道的城市人也越来越乐意搬到城市周边地区居住。随着高速公路的兴建、私家车的增长以及人们对环境意识的提高，一些二次置业人士将居住的眼光放到数十近百公里外的远郊乡村，从而兴起一种远郊度假型住宅的置业居住时尚。在房地产向郊区发展的大趋势中，一种以休闲度假为主要功能，以回归自然、维护生态环境为生活主张的居住潮流也开始悄然兴起，并且受到许多二次置业人士的青睐。我司可看准这股潜在而强大的消费需求，在远郊空气清新的乡村开发出适宜度假的住宅，往往能获得这批人士的追捧。422发展定位结合本地块条件和花都区的发展趋势，可将该地块定位为集文体保健、居住、酒店商业为一体的大型综合项目，以休闲生活作为项目的主题，并以高品位、低价位、优服务作为项目的开发经营思路。概念休闲生活倡导者核心要素天然景观、建筑特色、园林特点、社区氛围联想物自然健康、温馨舒适休闲生活的发展指导思想是先在大环境的建构中与本项目周边可利用资源相契合，并树立起宏观的秩序为无数塑造良好环境的小计划提供契机，并在小环境的建构中使人具体感受到大环境的可塑性和包容性，令人感到“区内区外”浑然一体，一切都显得自然优美，充分洋溢社区的高贵和优雅的氛围。423目标客户定位根据花都房地产市场的特点，本项目的目标消费群定位为核心人群界定向往自然悠闲生活的成功人士，以男性为主导，年龄2550岁，有一定家庭财产，事业已有正常轨道。广州地区以度假、休闲享受家庭乐趣，朋友共度闲暇、确立自己的社会地位。花都地区为家人创造良好居住条件，享受家庭乐趣，对子女有益，利于确定自己的社会地位。香港地区以度假、休闲为主，享受清新健康的生活。共同心理需求环境好、个性化、配套全、规模大、规划好、文化气息浓、高尚会所具备。5规划设计建议51项目规划布局总体规划构思本项目设计总体规划主要体现现代化的手法特点，融合花都特定的地理环境与人文特色，创出一个具有时代气息和华南特色的建筑环境。注重生态、园林、自然环境的宣示及塑造。规划设计原则突出的文化特征重视整体效益提供丰富的交往空间注重与当地环境形态的协调，历史传统符号的保存，改造和创新52环境规划构思本项目追求全新的休闲居住环境。创造一个既能满足现代人居住心理需要，具有浓郁时代气息；又能体现深厚文化底蕴岭南特色的居住环境。53建筑单体设想按照房地产市场的现况和今后的发展趋势，并依据高品位的开发思路，本项目的建筑单体以多层、高层和别墅为主，别墅的外型设计以中式建筑为主。54装修设计建议装修好的套房在视觉上能给予人美观的感受，可以促进项目的销售。价格的构成，除了建筑与环境，装修标准也是其中一个关键。家庭装饰是一个个性化、私密性很强的系统工程，其设计本质除具有舒适温馨的怡人氛围，更需具有宽敞明亮的空间和方便合理的机能设计。成功的装修设计，结合合理价格系统，将会是项目销售的最大推力。最近，国家建设部有关人士提出，住宅开发建设单位及住宅设计单位、施工单位，要在充分的市场调查基础上，掌握居民普遍的住房室内装修需求，尽可能地根据住房所需的装修“菜单”，为居民提供交钥匙即可入住的商品住宅。从目前至长远看，提倡和推行一次成型装修的商品房，使建设同装修有机结合已势在必行。从实际情况来看，住户自行装修带来的许多负面影响是非常严重的，它一方面遮掩了开发商与建筑商们的许多无知与不足，另一方面在于，有的住户自行装修，拆承重墙，增大负荷，造成材料浪费同时破坏了结构安全。如上图示，2001年度部分城市商品住宅需求状况市场调查分析报告发现，在对“希望所购买的住房具备怎样的内部装修标准”的选择上，469的人选择了具备基本简单装修，159的人选择“全屋精装修”，148的人选择“开发商提供装修套餐”。毛坯房却只有225的受选率。这反映出由于目前购房者以工作时间紧张的企业人员为主，而装修市场又不够规范，购房者既缺乏时间也没足够精力自行装修而希望直接购买到已装修住房的现实状况。由此可以看到，房地产建设和室内装修相结合可根据市场的发展、服务功能的完善、人们观念的改变等分步骤进行。富于个性化的精装47161522简单装修精装修装修套餐毛坯房修套餐会在今年进一步受到欢迎。综观整个广州在售的房地产项目，现在大多数都已经进入了精装修交楼标准的时代。如果开发公司能够提供出有所不同的个性装修特色，既是市场发展的需要，又可创造一个闪亮的卖点。6开发成本分析61投资构成、总投资估算依据广州市造价定额、市场调查资料及近期结算资料分析统计，对本项目一期土地成本，建安工程费、前期工程费、市政配套设施费、开发期间税费、其他费用等进行估算。D区的建设成本测算序号项目单价（元/）数量（）金额（万元）备注1建筑安装工程费1315411别墅土建工程费75058839441312别墅安装工程费805883947113公寓、兴建土建工程费110066725734014公寓、兴建安装工程费1206672580115工程监理费建安11302前期工程费213521勘测设计费5012556462822三通一平12012556415073配套设施工程费465731外水、电工程150125564188332电讯、保安等弱电工程4012556450233煤气工程1512556418834绿化工程1001078921079按绿地面积计35道路、排污、排水工程8012556410054开发期间应缴交税费60341城市基础设施配套费建安339542工程质量、安全监督费建安324243防雷工程141255641844噪音检测费11255641345建筑工地管理及余泥排放费建安22646招投标活动费建安45247白蚁防治费5125564635其他费用242551管理费（14）5102852不可预见费（14）5102853利息（14）3061370合计229751830元/甲方已投入D区的各种工程费用4500万元，按有效价值80计算，D区还需投入开发资金19375万元。E区的建设成本测算序号项目单价（元/）数量（）金额（万元）备注1建筑安装工程费628511别墅土建工程费75072037540312别墅水电安装工程费807203757613公寓、兴建土建工程费1100200022014公寓、兴建安装工程费12020002415工程监理费建安1622前期工程费125921勘测设计费507403737022三通一平120740378883配套设施工程费310631外水、电工程15074037111132电讯、保安等弱电工程407403729633煤气工程157403711134绿化工程10099634996按绿地面积计35道路、排污、排水工程80740375924开发期间应缴交税费33741城市基础设施配套费建安318742工程质量、安全监督费建安322043防雷工程141255641844噪音检测费11255641345建筑工地管理及余泥排放费建安21246招投标活动费建安42547白蚁防治费5125564635其他费用129651管理费（14）554952不可预见费（14）554953利息（14）3061198合计122841654元/表16项目投资费用汇总表（单位万元）序号项目投资额备注1项目转让价15618暂按对方提价计算2D区建设费193753D区建设费12284合计47276从投资结构中可看出，在项目的建设成本中，以建筑费用所占比重最大，其次是项目转让价和配套设施工程费。因此，在项目建设过程中，对工程建筑的成本控制尤为重要。还有，对项目转让价的谈判和支付进度的设计也至关重要。62开发建设进度及投资资金安排计划由于项目规模较大，公司目前资金较为紧张，为降低开发风险，我司计划将D区分为两期、E区为一期共三期进行开发建设。按目前进度推测，估计在2003年第3季度开始D区第一期工程施工，到2006年第3季度E区工程全部竣工，整个项目的开发建设周期控制在三年内，各期工程以现楼形式在2004年至2006年每年的五一期间公开对外销售，本项目开发建设进度计划见附表一（项目开发进度表）。根据测算，本项目在D区第一期工程销售前需投入开发建设资金为7900万元，结合开发建设进度，我司编排了项目销售前的资金投放计划，详见附表二（销售前资金投放表）、附表三（建设期资金流出表）。63项目销售收入及投资安排计划运用市场比较法进行项目销售定价，市场比较法是将估价对象与在近期已经发生了交易的类似对象进行比较对照，从已发生交易的类似的价格，修正得出估价对象的价格。所谓类似是指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象相同或相似的。根据替代原理，本报告主要选取了在地理位置上和项目档次上较为接近的楼盘作为本项目定价的参造物。独立别墅价格测算表项目价格地段交通配套户型规划及环境知名度项目相对基价（元/M2）金碧御水山庄390010010010098991023941雅宝新城400010110110299971013964注估价对象价格交易对象价格100/（）100/（）运用市场比较法和加权平均法测定项目独立别墅的市场平均销售基价为3953元/M2,建议初步定价为3900元/M2。同理测算出项目联体别墅与公寓的销售均价分别为2800元/M2、2000元/M2。据市场调查分析资料及项目开发进度计划表,制定项目的分期销售计划，见附表四（项目销售分期计划表）和附表五（分期销售收入估算表）。项目销售税费估算表（单位万元）序号项目计算公式基数总额1营业税销售收入56268431342教育费附加销售收入01562684943城建税销售收入035626842194房地产交易费销售收入162684635印花税销售收入0562684316预收增值税销售收入10626846277防洪费销售收入018626841138代理及广告宣传费销售收入60626843761合计合计804264项目利润估算项目利润计算表序号项目金额备注1销售收入626842项目开发成本472763销售税费80424毛利润736512345所得税24304336税后利润4935457项目投资利润率106/27财务分析71项目财务赢利能力分析本项目经济效益分析所用到的财务报表是根据我国会计制度，国家建设部发布建设项目经济评价方法与参数结合现时房地产的实际情况对项目的全投资进行经济效益分析,通过作项目全投资的现金流量表,计算财务收益率、财务净现值从而分析出整个项目的投资计划是否可行所谓财务净现值FNPV是按设定的贴现率,将项目计算期内各年净现值折现到建设期初的现值之和它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标,净现值大于或等于零,项目的投资可行。而所谓财务内部收益率（FIRR）是指项目整个计算期内各年现金流量的现值累计等于零时的折现率，也是考察项目盈利能力的动态评价指标表，当FIRR大于基准收基率时，项目的投资计划可行。基准收率根据行业平均利润率10计算，折算成季度后大约为3，加上一定的保险系数，这里取5。对项目以上指标的具体分析见附表六（现金流量表）。项目全投资的财务净现值（1564）远远大于零，说明项目全投资满足基准收益率为5的要求，而且项目的全投资财务内部收益率（9）超过了基准收益率5，其盈利能力已满足并超过最低要求，所以项目方案具有可行性。72项目盈亏平衡分析1盈亏平衡点及边际利润固定成本项目转让费建安成本前期费用市政配套设施费42819万元总投入支出开发投入销售税费55319万元变动成本总支出固定成本12500万元单位变动成本变动成本开发量12500199601626元/M平均销售单价销售收入开发量626841996013140元/M盈亏平衡点（Q）固定成本平均销售单价单位变动成本170307M边际利润（M）销售收入变动成本626841250050184万元边际利润率（M）边际利润销售收入80既本项目不至亏损的最少商品房开发面积为167140平方米，当开发量超出167140平方米时，每超过100平方米，可获得1008231402514万元（2）盈亏平衡时点从项目现金流量图中可看出，项目从2004年2季度开始产生收入，直到2005年2季度整个项目才出现盈利。项目净现金流量图1500010000500005000100001500020032J20033J20034J20041J20042J20043JD20044JD20051JD20052JD20053JD20054JD20061JD20062JD20063JD20064JD累计净现金流量净现金流量73项目经济效益敏感性分析由于本项目投资期长达35年，考虑到项目建设成本、销售单价等因素均有可能发生变化，故针对这些因素设定一些变化幅度进行项目经济效益的敏感性分析。（1）项目开发成本的敏感性分析市场经济条件下，由于原材料价格、人工费及其他费用的波动，将会直接影响项目开发成本，从而引起项目经济效益的变化。现分别设开发成本上升5、10、15、20，分析项目经济效益变动的敏感程度。项目开发成本影响程度分析表变动幅度开发成本（万元）公司利润（万元）投资回报率（）回报率下降幅度（）5496403351730105200417673701554368950039720567321400由表中所示分析结果可看出，本项目经济效益对开发成本的变动非常敏感，只要开发成本上升10、15时，投资利润率就相应下降70、97。当开发成本升幅达到20时，项目出现亏损。由此可见严密控制成本开支，推行责任成本制。在项目开发过程中，广泛引入竞争机制，在各环节实行招标承包是行之有效的管理办法。（2）商品房销售单价的敏感性分析由于市场行情变化或出于竞争的需要，而且从这几年广州房地产市场的走势观察，未来几年内商品房的销售价格有可能下降，从而直接影响项目实现利润的下降。设商品房销售单价分别下降5、10、15，分析由此而引起的项目经济效益下降程度。商品房销售单价影响程度分析表变动幅度销售收入（万元）公司利润（万元）投资回报率（）回报率下降幅度（）559550310466341056415127427731553281557由表中所示分析结果可看出，本项目投资利润对此也相当敏感。销售价格下降5、10时，投资回报率分别下降34、73，当销售价格下降幅度达15时，项目出现亏损。由此可见，本项目在开发过程中要有效的制定和实施销售方案，尽早回收资金，对确保项目投资效益是非常重要的。此外，在商品房的销售过程中，还应密切注意市场行情，采取各种应急措施，提高竞争力，扩大商品房销售市场。8初步营销设想81销售范围主要销售推广地区广州、花都以软性广告作项目宣传铺垫，然后以一系列推广策略在广州打响头炮，展销会后在报章上报以佳绩。82销售执行策略设想形象塑造在前，销售推广在后广告宣传在先，面市发售在后先慢慢“蓄势”，在集中“造势”，再猛力“发势”，进行瞬间引爆。（1）前期推广活动以项目主题举办大型的公益活动或绿色别墅小区研讨活动，诣在加深人们对项目的印象，培养优良的区内文化。同时利用如新闻发布会、座谈会等一连串事件增强项目曝光率及提升项目公众形象，以利日后销售活动的吸引力。这些软性宣传令买家经过多重潜移默化及咨讯轰炸的攻势后，以达到蓄势待发效果。（2）软性广告宣传阶段及“买家”入市利用我司与各大媒体的良好关系，以软性广告和新闻稿件的形式在广州、花都各大家报纸上发布，引发目标客户的注意。同时将前期掌握的众多买家召集进行项目介绍，并为这类客户提供具吸引力及投资性的条件，以限额方式引入项目的第一批消费者。（3）轮筹法销售。在项目全方位、立体化的大型宣传攻势出台之时，我们会将首次公开发售单位限制在一定数额，以“轮筹法”进行销售，以引起市场关注并形成热点，从而可大大提高项目的第一批客户。（4）巡回公开展销会有节奏地举办项目的巡回公开展销，在东山区、天河区人气聚集的地方巡回招开展销会，以求将项目的市场扩展，并广泛听取客观反馈意见。83宣传促销手段建议（1）邀请在广州香港两地具知名度的人士（具有现代成功人士形象）作为项目的推广形象代表。贯穿于整个推广活动中，利用其知名度引起买家的关注，从带出本项目的品牌和质素。（2）于广州通往花都主干线上安排抢眼、清晰的统一广告牌或交通指示路牌，以此引导买家实地考察，并吸引过往人流注意，以提高买家购买欲念，提高项目知名度（3）各类媒介的立体宣传于公开展销会前后，连续于以下媒介展开项目的全方位宣传攻势广州日报、羊城晚报省、市有线电视台84广告运作安排以目前市场之竞争环境，广告是最重要的宣传手段，它最直接地体现我们的销售策略实施方面并将项目信息有效地传播给买家。故我司通常采用多元化的广告配合项目本身特点，其中包括报纸广告、电视广告、电台广告、项目工地之路牌、广告策划等对项目作专业的包装。9物业管理建议该项目位于广州市的花都区，所以该项目的物业管理宜引入香港先进的物业管理理念和管理方式，从项目的筹划、定位阶段开始，到物业的竣工、验收、交付使用，从物业管理的的角度配合整个项目的建设，创出本项目物业管理的特色，将成为当地房地产一个亮丽的卖点。也为提高本物业的档次及价值，使该物业达到日后保值升值的目的打下良好的基础。本项目规模较大，作为高级别墅住宅项目，物业管理的水平宜定位在高档，以配合本物业的档次；物业管理从业人员素质起点要求也应较高，要求有大专以上文化、建筑相关专业毕业、有服务意识及有工作耐心，以保证物业管理质量的持续发展。物业管理工作宜在建设阶段介入，使物业从设计到使用都能得到全过程的监督和管理，并从管理使用的角度对不合理的设计和施工加以改进，以便于日后物业的管理，保障建设责任与管理利益有机结合，提前做好建设和管理的工作衔接，主要作用如下（1）规划设计时，安排好建设期间的小区封闭管理，垃圾点的设置，监控设施的安装、防盗系统的设置、物业管理用房的位置确定等。（2）在工程建设中参与，一方面监督建设单位按原设计意图进行建设，保证工程质量，制止建设单位不顾今后物业管理的难度和广大业主的利益，而随意改变设计的现象发生，另一方面，可以熟悉了解物业的基础设施情况，提前作好准备，使建设寓于管理之中。（3）在物业验收接管期间，对配套设施设备、公共设施环境等进行前期管理，以便于进一步熟悉环境、方便业主的入住装修和为业主入住后的管理做好准备。对本项目的配套设施及服务的建议（1）常规性的服务项目（此项目费用包括在管理费内）A、二十四小时保安值班，出入口有固定岗位守卫，小区内各分区有保安巡逻或安装闭路监控；B、有专业清洁队伍对楼宇内小区公共区域进行日常保洁，垃圾清运；C、对物业内的配套设备设施实行定期维修保养；D、绿化有专业的人员进行定期的养护；E、对小区内公共设施包括停车场进行科学的维护保养。（2）特约服务项目（另外收费）A、家政服务包括家居清洁、大扫除、专业洗衣、家电维修、代接送小孩等；B、商务服务代办票务、代购物品、收发传真、打字、代订书报等；C、设计、装修服务为有需要的业主提供专业的室内装修设计及装修施工；D、绿化养护服务。（3）公共配套设施的设置A、做户外儿童游乐中心；B、设置会所；C、利用广播做背景音乐，定时开放；（4）会所配套设施的设置A、室内泳池；B、健身室；C、乒乓球室；D、保健中心（与医疗机构合作设立门诊部）E、多功能会议室；F、音乐茶艺室（对外营业）；H、壁球室；I、羽毛球室；J、桌球室。除此之外，管理公司应定期举行小区内文化及联谊活动，增强小区内居民的归属感。为了促进物业的后期销售，在制订物业管理收费水平时，应抱着管理费收入与支出应大致平衡为原则，不宜太高。相邻金碧御水山庄物业管理费为200元/，所以南航碧花园销售期的物业管理费也定在200元/的标准为宜。10社会和环境效益评价本项目的建成，将在花都形成一个环境幽雅，景色宜人的度假休闲居住区，其全新的建筑造型、雅致的园林景点，秀丽的自然景观与功能齐全，配套完备的公共服务设施，无疑将在花都形成一个新的休闲居住胜地，对于美化环境，促进花都旅游区形象建设，繁荣房地产市场，改善投资环境将带来较大的影响，具有良好的社会效益和环境效益。11结论通过上述对该项目经济、社会效益的分析可知，南航碧花园的市场前景还是好的，项目的自然条件良好，容易营造良好的居住环境。同时，该项目的经济效益评价指标显示，其具有高出基准收益率的内部收益率。虽然评估结果表明，该项目是可行的，但敏感性分析表明，该项目抗风险能力较低，而且项目赢利水平不高，在同类项目中，并不是最理想的。因而，若条件允许，可考虑修订规划设计和项目开发经营方案，以提高经济效益。有关说明和建议（1）我司买断项目的开发权，能根据自身的资金状况和项目情况，对项目的是设计、开发建设进行全面控制，充分发挥我司各方面的资源，有利于公司品牌的塑造。（2）用地方所提出15619万元的转让价格，其中5000万元的项目转让费及部分工程费用应该还有下浮的空间，能够进一步增加项目的收益。（3）由于项目的建筑设计尚有待修改，工程施工条件和方法需进一步研究确定，因此项目的投资成本将根据上述问题的深入作进一步的调整。（4）本报告的测算是在考察广州和花都房地产市场的基础上，确定其销售价的，这在很大程度上倚赖广州、花都房地产的供求关系和未来几年内广州政治、经济和人民生活水平的稳定发展。鉴于广州、花都目前及今后相当一段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之一，存在相当的风险。因此，公司做好开发管理工作，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，达到项目的赢利目标，并取得良好的社会效益。（5）建筑施工过程中不可预见的因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在在工程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竟投招标、工料包工等一系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。（6）本项目建设投资需47276万元，庞大的资金需求将成为项目是否能如期进行的关键。附表一开发进度计划表2003年2004年2005年2006年序号内容12341234123412341项目谈判、规划方案调整及D区报建工作2D区第一期工程三通一平3D区第一期工程施工约6万4D区第一期配套工程施工5D