四川都江明珠项目市场研究可行性报告

88附件一项目住宅市场深度研究报告提纲2第一部分宏观市场环境分析2第二部分针对性房地产市场特征20第三部分针对性需求特征研究48附件二项目商业市场深度研究报告提纲99第一部分宏观市场环境分析99第二部分针对性房地产市场特征99第三部分商业需求特征研究128附件三项目研究、可行性分析及方案评价172第一部分地块周边环境分析172第二部分项目开发可行性分析174第三部分设计方案评价及建议178附件一项目住宅市场深度研究报告提纲第一部分宏观市场环境分析研究思路通过对相关政策的资料收集，了解市场宏观环境，找出对项目有利和不利的因素。一、成都市宏观市场环境分析（一）成都市宏观经济情况分析1、成都历年国内生产总值成都市历年生产总值0500100015002000250030001995199619971998199920002001200220032004200520060005001000150020002500国内生产总值（亿元）年均增长率年份国内生产总值（亿元）年均增长率1995年6471996年77219321997年87513341998年9629941999年10458632000年115710722001年132214262002年148912632003年170514512004年203119122005年237116742006年27501598数据来源成都市统计年鉴从2000年，成都国内生产总值，一直保持较高的增长速度，其年平均增长率1392，2006年全市生产总值达到2750亿元，2003年到2006年，其年增长高达15以上；国内生产总值的快速增长，显示出成都经济增长势头强劲，为成都商品市场带来了空前的繁荣。2、成都市历年人均国内生产总值情况成都市人均生产总值050001000015000200002500030000199519961997199819992000200120022003200420052006000500100015002000人均国内生产总值元年均增长率年份人均国内生产总值元/人年增长率1995年67001996年791118071997年888812351998年96868981999年104467852000年114719812001年1300413362002年1453611782003年1645413192004年1930717342005年2213914672006年25415148数据来源成都市统计年鉴成都的人均GDP由1995年的6700元/人增加到2006年的25415元/人，10年增长3倍以上。其年平均增长率达到1274，其中2000年后，人均GDP均保持2位数的增长。近年，成都人均国内生产总值增长速度远远高于其物价上涨速度，也反映出成都市居民收入不断增加，保证了其强劲的消费力。从目前成都房地产市场看来，可支配收入增加，部分反映在成都房地产市场上，伴随外来消费者不断增加，成都房地产总体呈现“供不应求”的局面。3、成都市历年各产业结构情况9544945689453457844564682459459774684557742549870441489020406080100200020012002200320042005200620002006三产业比重分布图第一产业第二产业第三产业（数据来源成都市统计年鉴）2006年第一、二、三产业在地区生产总值中的比重分别为7、441、489，逐渐形成以旅游、服务、房地产等为主产业结构。第三产业发展，反映一个地区城市化水平的高低，目前成都第三产业总值次于北京、上海、广州、深圳等发达城市，在全国位于第九位。也从侧面反映出成都目前在全国城市化水平较高，各种城市化基础设施较好，为房地产开发提供良好的发展条件。4、成都市社会总体消费力情况02004006008001000120014001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年02000400060008000100001200014000社会消费品零售总额（亿元）城市居民人均可支配收入（元）指标社会消费品零售总额（亿元）城镇居民人均可支配收入（元）1999年500170982000年554276492001年627583062002年709589702003年776096402004年8808103942005年10059113592006年1155312789数据来源成都市统计年鉴2006年实现社会消费品零售总额11553亿元，在全国仅仅次于北京、上海、广州等发达城市，位居全国第七位；其城市居民可支配性收入达到12789元，在全国主要大中城市中处于中游水平，全年消费性支出位于全国前列，反映成都市民有超前消费的习惯，整体消费需求依旧旺盛。目前，成都整体消费市场旺盛，为其房地产市场稳定、快速、健康发展提供了良好基础。（二）成都市相关政策（金融贷款、房地产开发政策等）及影响分析1、“国六条”政策研究1）关键词解读关键词一套型建筑面积；90平方米；70核心内容凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。目前，该条款在成都市场实际实施过程中，对于近年拍卖获得的土地，该条款条件较为宽裕，对于非拍卖手段获得的土地，则单个项目按照“90平方米以内占70”的标准严格执行其拍卖全部成交，也从侧面反映出发展商的信心。关键词二二手房；5年；5核心内容对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入5全额征收营业税；此政策无非是要打击投资行为的购房，避免房价上涨过快，同时对于二手房交易市场短期内产生了“持币观望”的影响，但由于成都二级市场的活跃度相对较高，目前看来其带来的不利影响正在逐步减弱。具体是由买方支付营业税，抗性不大。关键词三项目资本金；3年；35核心内容对项目资本金比例达不到35等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款，对空置年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物；房地产行业是资金密集型行业，资金实力雄厚，融资渠道顺畅的发展商，抗风险能力强，限定贷款的影响不会太大；而资金实力弱的企业，在失去银行贷款的主要融资渠道后，资金压力相对较大，但是他们会采取企业之间的合作、合并方式，规避该条款带来的风险。关键词四首付；30核心内容个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30。对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20的规定。目前，成都国有银行早在03年基本实现了个人住房按揭贷款首付款比例不低于的限制。目前在成都，少数银行民营银行可够办理首付款比例20的住房贷款。伴随成都市居民收入的不断增加、购房需求不断增大，其市场购买力旺盛，其提高到30的首付，其实际购房门槛基本未变。关键词五土地限价、别墅用地核心内容土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。年下半年，成都土地采取“招”“拍”“挂”的方式，土地“价高者得”，成都土地拍卖价格短期内快速增长，据我们对近期土地拍卖市场了解，目前在成都执行的主要为限套型拍卖，从近期限套项土地拍卖的情况看来，其土地全部成功拍卖，也从侧面反映出发展商对成都房地产市场的信心。关键词六闲置用地；清理核心内容对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满年的，按闲置土地处置。2000年，成都市对于闲置土地进行清理，但在实际过程中，一方面政府执行力度较弱，加上发展商各种应对措施，收效甚微。目前，成都市各级政府有加强了该条款的执行力度。2）“国六条”对成都整体楼市的影响A、从市场供需面积方面目前市场仍然“基本持平”2006年17月城区住宅供应与成交情况单位万平方米050100150200供应面积4981127812691148332129成交面积27031153113722144842128城中城东城南城西城北B、从成交套数上看整体市场“供不应求”17月住宅户型供求套数情况248910669105551221717865122108811085711681223602000400060008000100001200014000供应套数24891066910555122171786成交套数5122108811085711681223660以下609090120120180180以上从目前供应需求的情况上看，其市场整体呈现“供不应求”的局面，目前的金融、房地产政策对成都整体楼市影响不大。从侧面也反映出金融和房地产政策对成都消费者的信心影响较弱。C、从交易价格方面整体价格走势平稳2006年17月商品房及住宅单月交易均价单位元/平米34003600380040004200440046004800商品房4318424743634230463944814515住宅39773932400140584167439243391月2月3月4月5月6月7月从成都市今年17月住宅房价走势上看，新政前后，其整体房价走势平稳，未有出现较大起伏。2、土地增值税清算2006年12月28日，国家税务总局发出关于房企土地增值税清算管理有关问题的通知，该文件要求从2007年的2月1日起，对土地增值税进行清算。土地增值税是以四级超率累进税率对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。如果本政策认真实施，将对房地产行业造成较大的影响，具体影响将有以下几点对房地产行业的影响终结暴利时代土地增值税就其性质来说，是一种暴利税。土地增值税的清算，将最终终结房地产的暴利时代。理论上，开发商的净利润将下降513。土地增值税实行所谓的“超率累进税率”，增值幅度越大，税率也越高。因此，利润率高的公司受的影响更大。增值税前利润越高，向国家交纳部分越多，靠单个项目赚取超额利润的可能性被阻断了。开发商的利润也将回归平均水平。对房价的影响涨幅放缓如果增值税清算认真实施，对房价的影响是显而易见的。开发商将权衡价格收益与税金成本的关系，开发商就可能的放弃高价格高税金的战略，走薄利快销策略，则三方（开发商、购房者、政府主管部门）都有收益，房价仍可能上涨，但增速由此将大幅度放缓，同时不会影响整个行业的发展进程。对开发商开发模式的影响转变开发模式增值税的清缴对开发商的开发策略的影响将是长期而深远的。总体上，开发商将逐步放弃囤地、高价惜售等追求高利润的策略，转向加速资产周转的开发模式。但是，鉴于相关问题的复杂性、影响性与操作难度，和多方面因素考虑，目前增值税清算在四川省还未开始认真实行，因此对目前的成都市房地产市场基本没有影响。3、物权法通过对房地产发展的影响2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议闭幕，会议表决通过了中华人民共和国物权法草案。实施时间2007年10月1日内容摘要关键词一车位、车库应首先满足业主需要物权法第六章业主的建筑物区分所有权第七十四条明确规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。此规定主要针对现实生活中的一些情况有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。物权法对小区车位及车库的规定，新政策对开发商的影响主要体现以下几点注意地下车库是为了满足业主停车所需而建造，因此，应优先出售或出租给小区业主；地上停车位产权属小区业主共有，原则上不能出售、出租，如果后期业主有需要用此车位，则租金收入应属全体业主共有。关键词二“阳光权”物权法第七章相邻关系第八十九条规定建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。这在一定程度上提高的建筑设计以及户型设计的要求，同时更多的是产品创新，这对开发商来讲是一个利好因素，可以使得自身户型更具有优势；关键词三满70年后住在建设用地使用权自动续期物权法第十二章建设用地使用权第一百四十九条规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。影响一住宅七十年使用权到期自动续期，提升了房屋的内在价值物权法草案规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”该项规定延长了住宅用地的使用年限，减少了70年后为获得土地使用权而支付的费用，提升了房屋的内在价值。从宏观来看，有利于普通民众的安居乐业，但同时也奠定了商品住宅价格长期上涨的基础。对于开发商而言，如果所拿到的地块为住宅用地，此规定则无妨，如果是利用工业用地或是综合用地所修建的住宅，这说明购房者的使用年限缩短且到期后无权属保障，这将使得购房者对这一类产品的接受度受到影响，从而使得开发难度加大，就有可能导致价格偏低；影响二小区公用部分的规定明晰了产权物权法草案从维护业主的合法权益出发，明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。草案还对小区内的车库、车位的归属，业主委员会的职能，业主和物业服务机构的关系等，作了规定。以上这些规定明晰了产权关系，为规范房地产市场提供了依据。影响三物权法的出台为物业税的征收提供了法律保障物权法的出台，明确了产权关系，为开启物业税征收提供了法律保障。总结总的来说,物权法的通过，对房地产业发展是利好消息，同时对开发商行为有所规范，但短期影响不会很明显。（三）成都市城市规划发展分析1、各级规划与本项目关系研究关系示意图成都市整体规划1个特大型城市4个中等城市30个重点镇中心城核心区邛崃、崇州、都江堰、彭州向东（东部新城）向南（南部新城）向北（北部新城）青白江新都新城区洪河、十陵华阳2、成都市规划情况1）、成都市整体规划成都市总体规划图据成都市规划2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里的“中心城区”以及包括市区内中心城（五城区、高新区）和新都（项目所在区域）、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积3681平方公里的“都市区”。届时未来的成都市将形成以主城区为主的1个特大型城市，邛崃、崇州、都江堰、彭州4个中等城市和30个重点镇的发展格局。成都市规划中规划按三个规划层次划分第一层次为中心城，包括规划的外环路以内所涉及的区、县有关乡镇范围，面积为598平方公里；第二层次由中心城周边的2区、4县构成，包括青白江区、龙泉驿区、新都县、郫县、温江县的行政区范围，以及双流县的北部地区，总面积2662平方公里；第三层次包括规划范围内除一、二层次以外的都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、新津县、大邑县、蒲江县，以及双流县南部地区，总面积为9130平方公里。2）、中心城核心区域发展方向向南向北向东成都市规划发展方向图中心城区核心发展方向向东、南、北重点发展中心城区核心涉及区域新都、青白江、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿等六个区市县。中心城区核心重点发展区域重点发展东部新城、南部新城和北部新城（项目所在区域）。以上资料来自成都市城市总体规划20032020由于都江堰市属于第三圈层，而本次规划的重点是第一圈层，所以在此不会有太多详细的规划信息，具体的规划会在地方规划中体现，但都江堰的发展仍然是备受关注的；二、都江堰市宏观市场环境分析（一）都江堰市概况都江堰市位于成都平原西北边缘，东西宽54公里，南北长68公里，幅员面积12074平方公里，有耕地445万亩。辖12镇16乡和1个工业区，332个行政村，77个居委会，2420个村民小组。全市部约有58万人。该市地处处于九寨、黄龙四姑娘山都江堰、青城山乐山、峨嵋山黄旅游线枢纽，距特大中心城市成都54公里，是国家历史经济实力十强县（市）文化名城、国家级风景名胜区、四川省综合经济实力十强县（市），是全国最早的优秀旅游城市之一。都江堰市属四川盆地亚热带湿润气候，冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人。年平均气温152，最冷月平均气温46，最热月平均气温244。年平均降雨量124380MM，年平均日照10169小时，年平均最大相对湿度80，最小相对湿度75。全市地形地貌可概括为“六山一水三分田”，最高点海拔4582米，最低点海拔592米。丘陵平缓，平均海拔750米左右，相对高差50100米。（二）都江堰市宏观经济情况分析1、都江堰市国民经济发展态势都江堰市主要社会经济指标历年发展情况表年份人口（万人）国内生产总值（万元）工业生产总值（万元）农业生产总值（万元）199858494345243945371261891999587447554343077812838620005944538790491936131933200159466179675689261391812002594669890361435814814620036000801100200493170020058402002006965300都江堰市国民经济发展继续保持快速增长态势，2006年，全市实现地区生产总值（GDP）9653亿元，按可比价格计算增长（下同）131；全市按常住人口计算的人均GDP达15159元按现行汇率折算达1956美元比上年增长135。都江堰市把工业作为强市支柱产业来抓，努力改善工业结构，提高现有工业质量，通过强化企业改制和招商引资；加快增加工业经济规模总量，真正使工业经济作为国民经济的重要支柱。实施项目带动战略成效显著，全市竣工和在建项目70个，总投资达253亿元，为发展壮大都江堰工业产业、增强市域经济实力奠定了坚实的基础。随着西部大开发脚步的加快，都江堰市经济必将达到一个跨越式、超常规的发展速度。都江堰市未来经济发展指导思想为“旅游兴市、工业强市、农业产业化富农村”。旅游业已成为都江堰市的支柱产业。目前都江堰市迎来了旅游业发展的辉煌时期，以旅游业为龙头的第三产业在国内生产总值的比重日益增加。2、都江堰市历年各产业结构情况产业结构发生新的变化“十五”期间是都江堰国民经济和社会发展比较好的时期，改革开放取得突破进展，经济持续、快速、健康发展，社会全面进步，开创了现代化建设的大好局面。全市产业结构调整步伐加快，交通、通信和能源等基础产业和基础设施加强，第三产业在旅游业的带动下发展迅速。12553511488701020304050第一产业第二产业第三产业产业结构实现增加值（单位亿元）62015501320000500100015002000第一产业第二产业第三产业产业结构增长比例全市第一产业实现增加值1255亿元，增长62；第二产业增加值3511亿元，增长155，其中工业增加值2226亿元，增长17；第三产业增加值4887亿元，增长132。三次产业结构为130364506，二三产业比重比上年提高07和02个百分点。财政收入占GDP的比重继续上升，由上年的12提高到144。该市围绕将都江堰建成国际休闲度假旅游区这一目标，着力推进旅游产业发展，旅游经济成效明显。全年以成都市创建中国最佳旅游城市和青城山都江堰创建国家5A级旅游景区、虹口创建国家4A级旅游景区为重点，投入19902万元对青城山、都江堰、虹口的基础设施进行了一次大规模、高标准的景区整体打造，并对天和盛世商业步行街、杨柳河休闲街、南桥及内江闸群、夜啤酒长廊等进行打造和业态调整，城市中心休憩区已初具规模，完善了旅游功能和服务设施。全新推出“拜水都江堰、问道青城山”文化旅游品牌；我市作为四川省大熊猫栖息地的重要组成部分被列入世界自然遗产名录；成功举办了清明放水节、中国道教文化节、中国网络音乐节等大型节庆活动，2006年清明放水庆典通过央视向全球直播，产生了良好反响。年末全市三星级以上饭店7家，星级农家乐53家，旅行社8家。全年接待游客6618万人次，增长249，实现旅游综合收入1983亿元，增长322，景区门票收入138亿元，增长4082。3、都江堰市社会总体消费力情况2006年，该市实现地区生产总值（GDP）9653亿元，按可比价格计算增长（下同）131。全市按常住人口计算的人均GDP达15159元按现行汇率折算达1956美元比上年增长135。1）城乡居民生活水平继续提高据抽样调查，2006年全年城镇居民人均可支配收入达10020万元，增长114，人均消费支出为7888元，增长69；平均每百户城市居民家庭拥有彩电148台，空调13台，电脑35台，汽车4辆，移动电话134部，摩托车6辆；农民人均纯收入4852元，增长87；人均消费现金支出2873元。平均每百户农村居民家庭拥有彩电119台，电脑2台，汽车2辆，移动电话149部，摩托车77辆。2）居民储蓄继续增加年末城乡居民储蓄存款余额为782亿元，增长173；人均储蓄存款余额12307元，比上年增加1814元。城乡居民住房条件继续改善。年末城市居民人均居住建筑面积3576平方米，农村居民人均居住建筑面积369平方米。（二）都江堰市城市规划发展分析1、体系空间布局与市政城市化水平1）体系总体布局以中心城市为核心，城镇依托交通干线与横向道路形成放射加环状的扇形网络式格局。放射主轴三条分别为A、以成灌高速公路、G213、天府大道为依托的中部都江堰市崇义成都的高新技术生物医药工业发展走廊。B、S106线为依托的都江堰青城山大观旅游度假休闲观光带。C、以蒲阳路为依托的高新制造产业带。放射次轴两条分别为中兴石羊柳街、胥家天马。2）市域城市化水平2004年都江堰市户籍总人口6445万人，城市非农业约2008万人，城市化水平327，到2007年，城市化水平将达到42。2、用地布局规划发展目标与策略1）功能定位世界遗产为特色的风景旅游城市。国家级历史文化名城。全国著名风景旅游度假地，长江上游岷江流域生态保护屏障，西部重要休闲度假城市。四川旅游重要组成部分，五个精品旅游地之一，川西北能源、旅游开发的生活基地，成都平原与川西北高原少数民族地区之间的经贸集散地。成都平原经济圈生态保护保障，水源涵养地、度假疗养基地、水利枢纽、休闲旅游、科研教育、高新技术产业及居住副中心，成都中心城市卫星城。2）发展目标在规划期末，力争把都江堰建设成为生态环境绝佳，自然景观独特，历史文化深邃，地域特色突出，空间品质高尚，具有最佳旅游环境、人居环境、整体服务功能优质，以旅游度假和高新技术产业为指导、新型工业为基础、都市农业发达的国际著名现代中等城市。成都特大中心城市卫星城。生态文化旅游城市。3、近期建设规划风貌景观总体意想规划以山为依衬，江为轴心，水为脉络，田为基底，路为骨架，林城一体，景城一体，山、水、城、田、林、堰相因相借，彼此映衬，构成“依山傍水建青城，堰渠碧水穿城流，青砖灰瓦环绿树，田园诗画绕城廓”的城市风貌，构建具有川西山水田园诗画般的生态文化旅游现代城市。三、宏观环境对我项目开发的影响成都市整体经济快速、平稳增长，以第三产业为主的产业结构不断优化，金融市场的大力支持，为房地产发展提供良好的环境。近年不断出台有关房地产新政策，对房地产市场进行规范、调整，引导房地产市场良性方向发展，而一系列政策的出台也对开发商提出了更高的要求，不仅需要更雄厚的资金实力、良好的服务，还要在产品的创新上更下功夫。成都市房地产市场整体发展良好，近两年投资快速增长，市场供应增加，也预示着本项目未来面临激烈的市场竞争。都江堰市国民经济发展继续保持快速增长态势、各产业结构稳步增长、都江堰市社会总体消费力不断增加，城乡居民生活水平继续提高。居民储蓄继续增加等为项目开发提供了良好的开发环境；第二部分针对性房地产市场特征研究思路通过对成都市房地产市场和都江堰房地产市场发展现状及趋势的了解,为项目的开发寻找市场支撑。一、成都市房地产市场特征1、供应量分析1）供应总量分析44677633227900601002003004005006007008002004年2005年2006年各年住宅供应量自2004年以来，成都主城住宅供应量年年攀升，年均增长3179。2006年供应量较上年增长15684万平方米，涨幅2477，略低于近三年的年均幅度。2）各区域供应分析2006年成都市住宅项目供应分布（数量）区域内环线内内一环一二环二三环三环以外合计城中77城东1733950城南4161233城西11411264城北22022合计75201103317557331645155420697563120053508746651338516637050100150200250300350400450500内环内环一环一环二环二环三环三环外各环线供应量2005年2006年2006年供应面积和项目数量较上年均有所增长。从环线看，2006年主城区住宅主要供应范围仍是以二环三环为主，体量达到4665万平方米，占总量的59。其中城西、城东区域供应量最大。而城中内环06年的供应量则大小于05年的供应。3）各建筑类型供应分析2245620461755810787400918355315384066485641854132287050100150200250300350400450低层多层小高层高层各建筑类型供应量2004200520062006年各建筑类型供应比例低层3多层5小高层51高层412006年成都主城住宅以小高层物业为主，供应量为40664万平方米；其次为高层物业，供应面积32287万平方米。小高层和高层建筑为06年的绝对主力，占总供应量的82。这是在土地日益稀少的主城区未来发展的必然趋势。小高层作为主力产品供应市场的发展速度非常快。04年供应市场还以多层为主；至05年小高层建筑就占总供应量的50；06年小高层继续巩固作为市场主力产品的地位，占06年供应总量的51，较上年增长29。2006年高层建筑的供应增量较大。06年高层建筑供应为32287万平方米，较上年增长74。而06年的另一明显变化是低层建筑和多层建筑较上年明显减少。2006年低层和多层建筑供应量较2005年减少7188万平方米，降低了5428。可以说，未来随着主城区可开发土地的减少；人们居住习惯的日益改变；政府政策的引导，小高层和高层的供应量仍将继续增长。2、供应价格分析1）住宅价格水平各年均价不含别墅46654056343905001000150020002500300035004000450050002004年2005年2006年自2004年以来，成都主城住宅均价逐年增长，年均增幅达16，其中2006年较上年增长15。土地价格的上涨是房价攀升的重要原因之一，但增幅的放缓说明了国家调控起到了有效的作用。根据成都房地产开发的水平，综合考虑国家的宏观调控、需求状况，预计在未来一两年内，成都主城住宅均价仍将保持稳中小幅增长的趋势。2）价格涨幅分析均价涨幅状况10005000005001000150005年第1季度05年第2季度05年第3季度05年第4季度06年第1季度06年第2季度06年3季度06年4季度系列1线性系列1综合05年以来成都住宅价格涨幅状况看，2005年成都住宅价格变化幅度较大；2006年住宅价格呈现小幅增长的势头，这与2006年密集的国家宏观调控不无关系。从价格涨幅线性图来看，未来成都住宅仍将保持上涨趋势，预计涨幅略有下降。3）各区域供应价格各方位均价不含别墅33252005年4171440534994750631343585107464737362006年01000200030004000500060007000城中城东城南城西城北纵观2005年以来成都主城区各区域价格，一直是唯城中价格独尊；其次为城南价格，第三为城西住宅价格。2006年价格涨幅最大的是城中区域，涨幅为32；最小的是城北区域，涨幅为1236。由于城中可开发土地稀缺、各种配套完善、区域地位非同一般，使得该区域住宅价格一直高居榜首。城北区域由于目前交通不便、配套较差、环境较乱、房地产开发还处于缓慢的起步阶段，所以区域价格变化不大。4）各环线价格各环域价格不含别墅6316475050214177388239532005年51345105452245102006年01000200030004000500060007000内环内环一环一环二环二环三环三环外2006年环线价格呈现不规则发展的趋势，不再由内环向外呈阶梯状递减发展。一环二环价格飞升，较上年增长22。内环一环价格一直是成都价格最高的环线。2006年该环线住宅均价较2005年更是增加了1566元/平方米，涨幅达到33。可以看出，内环一环在成都购房者心中不可替代的地位。2006年二三环的住宅均价同比增长了1649。由于二三环是目前房地产开发的热点区域，同时购房者的追捧也使得该环域的价格进一步上涨。与2005年的价格相比，三环外住宅均价增长了1409。随着大量高品质楼盘的供应，使得该区域住宅价格也突破了4000元/平方米的大关。3、供需走势分析各环域供需比情况005115205年一季度05年二季度05年三季度05年四季度06第一季度06年二季度06年三季度06年四季度一环内一二环二三环三环外从2005年第一季度到2006年第一季度的趋势上来看，一环内的住宅供需情况较为正常，销售率整体较高。由于一环内住宅供应较少，又处于城市中心地段，撇开楼盘本身品质来看，各方面条件都极佳，因此一环内住宅一经推出就会立刻受到购房者的追捧。一二环线内的住宅供需走向也趋于平稳。由于该环线建筑品质较高，配套设施较二环外完善；另一方面由于市民对环线的认同感极高，与一环内相比普遍性价比也更高，再加之该环域推出的物业较少，住宅物业自然热销。与2005年相比，今年二三环有许多住宅集中放量，价格上涨程度得到了缓解，供销比都保持在05以下。由于二三环的住宅价格比一环内更有优势，而生活方便度也远远超于三环外，因此今年二三环间的住宅也保持着健康平衡的发展趋势。目前三环外的住宅走势还较为偏向供大于求。一方面由于该区域开发量较大，市场消化度有限；另一方面也说明该环域各方面的配套完善程度和区域认同度有待提高。4、需求产品分析1）商品房住宅户型需求分析购房者选择的建筑面积7403811310102030405060以下619091120121150151180180以上数据来源2006年秋季房交会购房者问卷通过对2006年秋季房交会购房需求调查结果显示，购房者在选择房屋面积时，60120平米的房屋仍然是主流，占到总体需求的近8成。这是因为这一面积的房屋大多是二房、三房的实用型户型，在新政规定下，此面积段物业供应更是大量增加，在价格上也更有竞争力，因此购房者更倾向于选择60120平米的实用户型。150平米以上的面积需求比例较春交会大幅下降，仅占总体需求的4。由于成都不断攀升的房价，国六条的出台及一系列金融政策等对房地产的调控，使大面积户型需求抗性较大。2）商品房住宅室内空间需求分析购房者选择的空间类型3411117201020304050607080平层跃层错层错跃结合无所谓数据来源2006年秋季房交会购房者问卷根据对2006年秋交会购房者需求调查结果显示，绝大部分购房者在购房时会选择平层房屋，占购房者选择空间类型的72，较春交会上涨了3333。跃层和错层结构的房屋选择率均为11。由于这两种结构的房屋户型设计偏大，总价较普通平层来看也相对较高，因此仅有少数购房者考虑。5、07年市场预测1）宏观政策将继续调控房地产市场2006年国家出台大量宏观政策，以调节房地产市场居高不下的房价。06年国家房地产行业各方各面进行多层次、多手段的调控，对房地产市场起到一定积极作用。其中作用最大的是金融手段和土地调控。2007年将是这些政策显现结果的一年，也是政府将严密监控房地产行业的一年。2）开发商竞争更激烈外来开发商大举进入成都市场2006年，首创置业、中信（深圳）集团、重庆华宇集团、香港华人置业、中国水电建设集团、香港爱美高、菲律宾顶峰公司等和早已进入成都的华润、中海、龙湖、万科、九龙仓、中泽等外来开发商共同成为今年成都市区土地市场的主角。外地企业获得06年成交量的66，市场份额较去年有所增长，主要受深圳华侨城获得城西共计3055亩地块、九龙仓旗下协慧国际获得高新区南区123地块、重庆华宇物业集团有限公司取得花照村共计101亩地块，龙湖取得成华区二环路东二段五号8263亩地块影响。这些大型外来企业的进入成都房地产市场，获得2006年大部分土地资源，未来几年外地企业将主导成都房地产市场。3）城东、二三环将成为2007年房地产开发热土自2005年以来城东成交土地31块，成交面积268394亩，地块容积率均达到4以上。按照最低的容积率估算，未来城东区域将向市场提供716万平方米的面积。与其它区域相比，城东土地供应的一大特色在于城东土地供应主要集中在二三环，总供应面积197633亩，约占区域土地总供应量的74；相对于房地产开发成熟的城西、城南和城中区域来说，二三环正是土地匮乏的环线。城东三环外土地供应量仅占区域土地总供应量的15。可以看出，城东区域目前正处于房地产开发的起步阶段，该区域未来仍会有大量可利用土地供应市场，不仅在2007年城东是主角，未来35年内城东仍会是成都房地产市场的重要角色。结合考虑目前城东市场现状，未来一年内城东焦点片区在于建设路万年场片区和成龙路片区。建设路万年场片区06年土地成交700亩，且以首创、龙湖、万科为代表的外来品牌开发商夺地比例达50。预计以上项目将在今年陆续推出，加之华润二十四城、阳光100项目等楼盘，该区域住宅供应量将达到近年来的新高，预不完全统计该片区供应量将达到200万平方米。成龙路片区聚集了华都美林湾、国嘉、万科魅力城、卓锦城等项目，未来该片区也将有近100万方物业进入市场。自2005年来城南区域共有32块土地交易成功，单块土地面积较小，其开发的项目较多，极有可能在未来一年时间内大部分地块将变成项目流入房地产供应市场。未来城南供应热点片区在于站华路大源组团。近一年来，该片区陆续出现了和记黄埔、华润置业、中海集团、九龙仓、中信等到外来品牌开发商。该片区2006年供应土地800亩，外来工发商拿地占60，未来一两年内，该区域将向市场供应160万方物业。城西未来最大的亮点营门口沙西线迎宾大道片区。该片区土地基本为外来开发商垄断，华侨城甚至一举拿下三环外沙西线两侧上千亩土地，着力打造成都旅游地产典范；其它有香港爱美高、中国水电建设部集团，重庆华宇等外来开发商进驻。预计未来一两内该片区将有150万方物业供应市场。4）成都住宅房价将稳定小幅增涨自2004年以来，成都住宅均价年均增幅达16，其中2006年较上年增长15。随着开发品质的逐渐升高、土地的日益稀缺等原因，明年成住宅价格将仍保持上涨趋势。导致房价上涨的因素有地价占40、建筑材料价格占20、建造成本占30、税费占10（其比例为我国房产开发成本普遍比率），土地成本所占份额最大。2007年土地出让金将翻倍、开发商取得土地门槛增加，必然导致住宅开发成本的增长；其次成都主城房地产开发（特别是城中、城南、城西区域）越来越依赖旧城改造置换出的土地，其拆迁必然导致土地出让价格的增长；而目前国家提倡使用环保建材，也必然使建筑材料成本上升；宏观税费调控使开发企业愈来愈难以利用税收政策漏洞，种种成本的升高，必然导致成都房价的增长。同时，近年来成都主城区住宅供应市场和需市场越来越趋于平衡。2006年供需比在0306左右，随着供应与需求和平衡，市场价格也将越来越平稳。5）2007年住宅产品以中小户型为主住宅随着国家国六条政策的实施，07年将是该政策显现成果的第一年，未来一年内，供应市场将以建筑面积90平方米以下的中小户型物业为主。随着成都不批别墅类项目土地，未来一两内别墅类低层建筑供应量将越来越少。商业随着成都禁止用地项目目录、限制用地项目目录的出台，未来成都机动车、家具城、建材城等大型商业设施项目，大型游乐设施、主题公园（影城）、高尔夫球场，等市场供应将越来越少。写字楼2007年将成为甲级写字楼供应的高峰年，随着成都经济高速发展，将会吸引到大量的国际化企业进驻成都，高档写字楼市场风险与机遇并存。6）2007年土地供应情况从供应体量来看初步预计的土地供应接近八千亩。随着二三环旧城改造的逐渐进行，可置换出大量土地供开发。城市化进程的加快，使郊区（特别是城乡结合二、都江堰市房地产住宅市场特征1、房地产整体开发状况都江堰老城区开发已接近尾声，目前已无太多的土地储备，整体开发物业形态多为多层以及低密度产品，均价在2800元/平方米左右；新的开发主要集中在三大片区；幸福大道、迎宾大道向东，青城路观景路都江堰景区岷江干流以及蒲阳路、玉带桥街、二环以内片区；2、都江堰市住宅供应市场现状1）供应总况2006年都江堰市住宅投放总量为17623万，其中新开工8764万，空置542万。2006年都江堰市土地供应量762万，其中住宅用地6459万，成交量7669万；2）供应特征A、幸福大道、迎宾大道向东发散区域间住宅市场特表现为都江堰核新城区，整体开发规模较大，开发水平较高，基本上顺应该城市的市场需求发展方向；成熟的道路交通配套，周边的社区性配套日渐成熟、与核心城区的绝对距离较短；核心区的商业、教育、医院等公共配套，优越的交通及自然环境资源，项目自身的社区性商业配套相对完善；该地域开发类型主要以多层住宅和低层花园别墅及花园洋房为主，住宅多类型及开发档次明显优于核心城区内地域；户型面积以100130平方米的实用性与舒适性住宅为主；联排别墅及花园洋房以140180平方米的跃层式为主。多层住宅比例较大，约占6070，整体销售状况较好；建筑特征以川西民居为主调，广告宣传以生态、健康、自然、高尚、品位、规模为项目形象定位，以适应新城区的城市定位，能喜迎大量外地客户。B、“青城路观景路都江堰景区岷江干流”围合区域住宅市场特征表现为核心城区，以多层开发为主，新开发楼盘量少、总体开发规模偏小，中大规模项目开发呈现明显的外移趋势，开发地块具备较好的环境，如临河、周边环境成熟、距离新城区距离近等先天优势等；依托城市核心区的商业、教育、医院等公共配套，以及优越的自然环境资源，并加强了项目自身的社区性商业配套，综合性较完善；建筑特征通常以坡屋顶为川西民居风格的符号特征C、蒲阳路、玉带桥街、二环以内区域住宅市场特征该区域配套及城市发展相对缓慢，住宅以多层经济适用房开发为主，并还有大量单位自建房，和农民集资建房在该地域内，该区域的新开发楼盘总体开发规模偏小；该区域交通及周边商业不是很发达，但周边的田园风光及自然环境有一定挖掘潜力。幸福大道、迎宾大道向东发散区域间住宅市场特征,该地域市场特征表现为3）都江堰市房地产市场销售状况都江堰地区楼盘供应较少，且规模不大，月平均消化910万/平方米，目前都江堰整体市场销售最快的仍为多层，热销户型主要集中在80120平方米区间内的套二及套三户型；其客户购买情况都江堰市房地产开发与销售虽在近几年的发展中稳中有升，但其市场消化的源动力却并不全部依赖本地消费群。别墅项目超过60个别项目超过80的购买人群来自于成都市、成都周边区市县、四川省地市县、阿坝州、攀枝花、重庆、兰州、国外等地的置业者；城区住宅（多层）的本地客户则相对较多，以自住为主。根据以上分析，本项目的目标消费群构成与大多数楼盘的客户群构成差异不大，非本地消费群的购买能力不可小视。4）未来两年内供需市场发展趋势预测未来都江堰市场发展方向将是蒲阳路、玉带桥街、二环以内、幸福大道、迎宾大道向东以及二环路东南沿线是市政项目搬迁及旧城安置等项目聚集地，此三片区的主力土地供应量将达到832亩坐浴，预示着未来两年内三大区域竞争楼盘将不断集中推出，区域竞争力将趋于白热化；区域价值与城市配套都将会迅速提升与完善。三、都江堰房地产市场典型项目研究（一）在售楼盘1、幸福生活广场1）基本资料项目地址都江堰区都江堰大道下段（法院东侧）销售电话87117722开发商都江堰佳业房地产开发公司投资商四川三公实业公司代理商四川中策房地产顾问公司占地面积13万平方米总建筑面积19万平方米物业形态多层商住楼公摊率20容积率146绿化率30建筑结构框架楼层数6F交房标准清水房总户数酒店式公寓191、商铺57车位数量162个交房时间07年年底层高3米户型特点小户型建筑风格及小区环境川西风格优惠方式按揭优惠1，一次性优惠2最高按揭比例及年限7成20年目前销售形态准备现房2）项目销售情况开盘时间5月18日推出价格28803380元/平方米均价2800元/平方米推出户数110户销售率80营销主推卖点小户型/大视野3）户型配比户型面积户数1114050平方米190户21170平方米10户22290平方米5户4）商业商铺均价一层7000元/平方米二层4500元/平方米商铺面积区间1001000平方米业态组合休闲娱乐（餐饮）销售方式直接销售优惠及折扣方式一次性2，按揭1商业层数2层2、紫坪丽景1）基本资料项目位置都江堰幸福大道文荟路8号销售电话89718999开发商都江堰紫坪房地产开发公司营销代理成都泰达房地产经纪咨询公司建筑设计单位都江堰建筑勘查设计公司景观设计单位雅构（纽约）国际设计顾问承建单位紫坪建安公司物管公司都江堰同心物管占地面积448019平方米总建筑面积511895平方米物业形态多层、叠拼别墅住宅建筑面积506793平方米公摊率10容积率12绿化率42建筑结构框架、混合楼层数51交房标准清水总户数408车位比例105整体均价2900元/平方米交房时间2008928层高3米户型结构三房户型区间120270平方米主力户型面积120平方米最高按揭比例及年限7成20年工程现状部分封顶开发期数及规模两期目前销售形态预售楼盘周边环境及配套住宅区、市政配套、学校建筑风格及小区环境川西民居、园林式风格智能化系统周界防范、可视系统2）项目销售情况一期亮相时间20061开盘时间2006121推出均价2850元/平方米推出户数78主力户型面140平方米销售量98二期亮相时间200763）户型配比户型面积22180平方米322140平方米3、丽水青城1）基本资料项目位置都江堰大道下段销售电话87134567开发商都江堰建川实业有限公司建筑设计单位美国AID承建单位成都勤信、成都七建、都江堰发展物管公司建川勤信物管占地面积240亩总建筑面积10万平方米住宅建筑面积9万5千平方米商业建筑面积5千平方米物业形态联排别墅、商铺公摊面积713平方米容积率06071绿化率46以上建筑结构框架楼层数3层交房标准清水总户数219363层高3米户型区间80120，147222平方米主力户型面积160平方米别墅户型特点院