青岛创意100文化产业园老厂房改建项目复合规划设计行为解析a11版

青岛创意100文化产业园老厂房改建项目复合规划设计行为解析1园区概况11项目名称青岛创意100文化产业园12项目地址青岛市市南区南京路100号13项目功能以创意礼品设计、礼品包装、礼品展示交易、广告影视设计、制作等为主流产业，集文化创意、商务、休闲、餐饮、旅游、展示交易等多元商业组合的文化创意产业集聚区。园区2013年已申报“青岛市工业旅游3A景区”，未来园区也将成为一个集工业旅游与文化创意为一体的主题功能景区。14用地面积15亩15建筑面积23万平方米16园区配套包括旅游信息服务、创意礼品街、创意蜂巢礼品店、原创礼品线上线下展示交易服务平台、文化艺术品展示交易服务平台、文化创意产业实训和创业孵化基地、咖啡、酒吧、设计书店、文化书吧等。17设计时间2006年3月18竣工时间2006年11月19设计机构青岛市理工大学20青岛麒龙文化有限公司2场地历史背景21场地现状分析“青岛创意100文化产业园”项目位于青岛市市南区南京路100号，是在原“青岛刺绣厂”老厂房的基础上，由青岛麒龙文化有限公司于2006年投资3000万元建设并运营，是山东省首家利用老厂房改造而成的文化创意产业示范园区。项目特色1）是国内业态较为纯正的文化创意产业集聚区。项目自建立至今，在英国创意产业规划大师贾斯汀欧康纳教授及瀛森创意规划顾问有限公司的协助下，逐渐明确了自身定位理念与发展理念，专心致志发展创意、设计类企业集聚。几年来。园区在技术水平及产业集聚度方面不断提高。目前园区总入驻率98，其中文化创意产业入驻率93。2）功能较为完善的产业生态园区。具有浓厚的创意设计氛围、完整的上下游及终端产业链以及功能齐备的文化配套业态（如书店、咖啡厅及公益图书馆等）。3）小园区大产业，注重通过园区联动、全国联动寻求发展的园区。运营中创造性打造了“三大平台”，即确保园区可持续发展的人才、项目孵化平台；拉动园区经济发展的原创礼品（线上线下）展示交易服务平台；推动文化艺术品的市场化展示交易服务平台。园区通过平台带领企业走出去抱团发展，业务伙伴遍及海内外。其平台运营模式被专家称为文化创意产业发展的“青岛模式”。4）注重国际化业态引入的外向型园区。先后出访了德国曼海姆市，与欧盟九国建立了产业交流合作，同时08年引进了英国“贾斯汀欧康纳创意产业研究中心”、澳大利亚“中澳创意产业协作项目”等国际高端业态入驻园区，此外还与美、日、韩等国家文化产业保持了密切联系。22人文、地域背景分析221人文背景中国已经进入了文化大发展大繁荣时期，青岛市作为山东省的龙头城市，文化创意产业以每年超过20的速度迅猛增长，已初步形成了创意产业雏形，急切需要有一个合适的平台，对产业进行集聚、支撑，以及引导发展。因此适时开展文化创意产业集聚园区建设，对于未来青岛的产业发展与经济提升都具有十分重要的意义。222区位分析项目位于青岛市经济最发达的市南区中心黄金地段，地处“南京路香港路”商圈，人流、车流量巨大，项目所在地东接2008奥帆赛主场，南邻青岛东部最繁华商业区，距青岛市政府一步之遥，是青岛市政治、经济、文化核心区域，项目周边众多金融机构和顶级写字楼环绕，项目周边交通线四通八达，12路，26路，32路，33路，125路，202路，210路，218路，220路，222路，312路，319路，322路，370路，601路，604路，机场巴士1号线及建设中的地铁三号线都经过项目所在地，对于开展项目具有不可复制的区位及交通优势。223场地历史项目所在场地前身为国有企业“青岛刺绣厂”，该厂建于1954年，属国家二级企业，曾是全国最大的机绣品生产厂家之一，产品远销海内外，在国内有较高的知名度。该厂自2000年迁出市区，旧厂房便一直处于闲置状态，至项目接手时止，已闲置了六年，业主出租意愿迫切，租价较低，适合项目接手。3项目构思与规划31项目整体构思2005年接手场地后，按照预先构思，项目将作为城市更新类型的创意、设计类主题园区，在“三个不变”（土地属性不变；产权主体不变；建筑结构不变）的基础上对场地实施功能置换，并面向创意、设计类中小企业开展租赁，在运营方式上，由运营方通过以BOT方式（建设运营移交），搭建一个多种服务功能正向叠加的平台，促成产业集群和产业链融合，通过集聚效应形成核心产业竞争力与创新能力，以此促进青岛市乃至山东省的产业优化升级和城市价值提升。32项目规划特色按照项目构思，本项目将规划为四大功能区域，分别为“创意办公区、文化展示区、创意孵化区、时尚休闲区”。四大区域将各具特色（1）创意办公特色以设计行业集聚发展为主导园区内的创意办公以设计行业为主导，如广告设计、建筑设计、服装设计、室内设计等，打造以设计行业为主导的创意办公集聚地。改建后的园区将在保留原厂房的大空间格局基础上进行LOFT办公空间改造，给创意类产业机构提供较多的自主性。（2）文化展示特色以原创、高端艺术品展示交易为方向园区专设艺术品展示空间，将园区的创意设计成果通过展览展示与文化活动配套对接到市场，其中重点以原创礼品、艺术礼品研发、设计、生产、交易为目标，促进产业性资源整合、形成产业链。同时积极引进优秀展览开拓园区业户视野，使园区内外形成互动。（3）创意孵化特色以人才及项目培育孵化为目的园区将把人才未来的可持续发展作为一项重要职能，以人才孵化基地为依托，辅以强大的师资力量与扶持政策，既孵化人才，也孵化项目，同时，园区专业的设计图书馆也作为孵化基地的配套与延伸，与基地共同担负起培育产业人才的重任。（4）时尚休闲特色以城市再生融合理念为依托园区将以城市再生理念为依托，对场地内原有工业建筑进行改造，引入多元化的休闲娱乐性业态，为园区提供丰富的文化休闲配套（如书吧、咖啡厅、餐饮等），体现园区时尚和主题性特征。改建后的园区将文化展示和休闲娱乐巧妙地融合在一起，形成独特的街区式景观带。园区将以文化创意为出发点，配合融入充满现代气息的新元素，邀请有竞争力、影响力的不同业态进驻园区开展经营33保护与改建策略331策略一实施动态化设计。旧厂房的改建再利用类似于“旧瓶装新酒”，虽然“酒瓶”已在，但是装什么内容还存在众多不确定因素。我们认为，园区形态是通过逐步调整才得以符合目标和氛围需求的，改建的一次性“过度设计”应该避免，这样不但有利于后续创意租户的发挥，也有利于控制初期的投资规模。比如项目在运行过程中，始终对区域的功能布局进行调整，以适应招商情况的变化。同时项目入驻企业也是有别于一般办公单位的，他们更希望能进行二次创作。动态化的设计策略可以满足他们的需要。此外，随着项目运营重心的转移，项目内部的经营性空间、半经营性空间、公益性的空间功能也会随时发生变化，这些都需要我们通过动态化设计策略随时调整实现。332策略二重视历史元素对于园区价值的提升在旧厂房保护上，我们的策略是不仅要对有特色的厂房建筑进行保护，对于形象价值一般的旧厂房也不能草率。以项目中的旧厂房为例，虽然这些厂房只是一些80年代式样的普通平顶厂房，缺乏层次感，容纳事件能力低，没有明显的特征和文化符号，但是因为这些厂房是城市近现代化进程中的特殊遗存，其差异化的体量、形态以及历史感，也是城市的一种特殊的历史记忆与景观，是一旦推倒了就不能重来的。因此着眼于这些历史元素对于园区价值的提升，我们采用木材、钢结构等建筑材料，结合老厂房的历史元素对它们进行了原汁原味地保护，也正是得益于这些具有历史肌理的建筑环境，使项目具有了一种有别于其他园区的厚重的历史积淀。333策略三在容量控制要讲求适应性与可塑性在精准定位单位具体业态之前，特别需要谨慎对待通过插层增加容量。因为旧厂房改造的价值首先是区位，其次才是体量，在业态未完全落实前，建筑容量价值主要在于空间的可塑性。包括空间的高度、开间、跨度等，一味盲目插层、加建，虽然增加了面积，但也增加了投资，减少了空间的可塑性，更重要的，增大了旧厂房的负荷，为旧厂房的持久安全运营埋下了隐患，是非常不可取的。在一点，我们在项目改建过程中非常重视，项目最大的3号楼建筑即是保持空间可塑性的典范，我们将原有空间高度的厂房以“LOFT办公空间”形式交付给业户，满足了业户的二次创作灵感，受到了广泛的赞誉，这种赞誉又为我们带来了更多的入驻业户，产生了非常好的收益。34功能提升与使用价值341LOFT办公空间（已建设完成）LOFT办公空间是基地依据旧厂房层高45米LOFT结构特性，改建成为特色办公楼宇及地下管网（强电、污水、供热等等），建成后配套集中供热、电话、网络和中央监控、商务中心、公共会议室、食堂等服务设施，为企业节约商务成本。342网络信息交流平台（正在规划建设中）网络信息交流平台依托创意产业联盟网络和市场建立的内部信息互动交流平台，以满足中小创意企业需求为出发点，免费向中小创意企业开放，帮助中小创意企业实现信息聚集互动，从而达到业务合作、共同创效的目的。中国文化创意产业网青岛创意100文化产业园官网343“100创意空间”展厅、“3号楼艺术家画廊”运营机构（已建设完成）功能完备的1000平米“100创意空间”展厅和“3号楼艺术家画廊”运营机构作为高端艺术品展示交易服务中心，采取了可变换隔断设计，整体空间具时尚特质，专注于为社会各界提供时尚艺术作品与高端艺术礼品的发布场所和交易平台。344创意市集（已建设完成）创意市集是一个自由的创意舞台，以鼓励原创为宗旨，致力打造一个可以充分开拓创意消费市场，挖掘市场创意需求，展现自我的平民艺术舞台。市集内集聚了品牌定制、艺术品现制、创意体验沙龙、陶吧、音乐吧、酒吧、书吧等时尚店铺。也为园区设计师提供了休闲创意空间和相互交流、创意碰撞的平台。345创意礼品街（已具基本面貌，在深入建设、招商中）针对一直以来青岛的城市礼品和旅游纪念品层次不高，给政府、企事业单位和个人在对外联络及礼尚往来中带来困惑而重点建设的产业平台项目。礼品街将汇集原创礼品设计、研发、生产、销售企业，建立一个专业化城市礼品、旅游纪念品的研发、设计、展示、交易服务平台。实现设计向商品转化，为客户提供高品质的原创礼品。346文化创意产业大学生创业孵化基地（已建设完成）为推动青岛创意产业人才战略的可持续发展，在五楼建设的面积为1500平米的青岛文化创意大学生孵化基地将整合政府部门、行业协会、高校和各大企业的资源，为初次创业者提供市场经营服务和企业管理平台，是年轻创意人才成长的基地，也是培育创意企业的孵化器。面向设计学科的在校及毕业大学生，为他们提供咨询、实习、创业、就业、培训等系列专职服务平台，让大学生从选专业到毕业、实习、创业成长道路上有方向、有目的的进行学习。园区目前已有设计类企业百余家，他们都急需优秀的专业设计人才。创业孵化服务平台，可按天、按桌面出租。内有共用的办公设备（如复印机、打印机、传真机等）、会议室及前台接待人员，使其在创业初期降低投资成本节约开支。347创意人才实训中心（已建设完成）创意人才实训中心将开设平面设计、空间设计、动漫制作、服装设计、摄影摄像、珠宝设计、广告策划等课程，以企业需求为核心，与高校、行业协会、劳动培训中心、人力资源交流中心紧密合作，为企业提供一站式创意人力资源定制服务。348国际设计师电子网络信息交易服务平台（正在规划建设中）国际设计师电子网络信息交易服务平台建成后主要功能是起到一个桥梁作用的中介服务，为创意企业和国内各行各业提供专业的设计服务和信息交流，是园区国际交流、业务合作的中介服务平台。将面对世界各地设计协会、知名设计师等提供注册登记，展示设计成果和设计理念的一个平台，使需要规划、设计项目的城市政府、企业能通过这个平台找到合适的设计团队和设计师，从而实现把设计理念（作品）转换成设计成果（商品），最终实现销售。349国际设计师交流中心（正在规划建设中）国际设计师交流中心是在欧洲设计联盟、香港贸发局、青岛工业设计协会的共同支持下成立的，建成后将为中小创意企业和国内各行各业提供专业的设计服务和信息交流，是园区国际交流、业务合作的中介服务平台。4园区规划设计方案41总体规划及分期实施示意图42总平面图及经济技术指标421总平面图422经济技术指标43保留和拆除建议431建议一主结构只改不拆工业遗产是一个城市的记忆,一个时代的财富。本着保护与创新的原则，在改造中，建议不对旧厂房原有主结构作出破坏性改造，只对部分内部区域进行功能转换性整，如拓宽内部通道，整合空间环境，对能够体现工业元素的管道与构件予以保留，同时解决好通道、采光、停车等一系列问题。432建议二外观实施风格化改造针对原始场地的平庸，建议在改造设计时大胆采取“包豪斯”风格，按照建筑的实用功能，采用非对称、不规则、灵活的布局与构图手法，充分发挥现代建筑材料和结构的特性，通过建筑本身的各种构件创造出令人耳目一新的视觉效果。同时，针对原有的水、电、暖、污等基础管网设施陈旧薄弱的通病，建议在改造过程中进行全部更换，增加适合现代办公所需的宽带光纤、无线WIFI、手机信号无缝覆盖等。此外，为满足功能的要求以及场所的利用率，建议在不影响主要建筑内部安全的情况下，加建一部分辅助空间，并通过在形态上的开放，增强建筑的外观层次感和趣味感。433建议三对地面进行高品质硬化处理考虑到园区荷载和兼顾美观等技术要求，建议对地面进行高品质硬化，硬化工艺可采用混凝土铺设，并辅以外加剂渗入混凝土深层密封工艺，使路面增亮抗渗且更易于清理和维护，同时为增强观感，可增加地贴标志与路面风格化绿植等手段，使道路形象焕然一新，与园区风格浑然一体。434建议四对厂房内部合理改良对园区内部相对独立的建筑，建议从方便顺畅的角度出发，适当增加天桥、连廊等跨度设计，既为业户往来创造了方便，同时实现了园区的建筑空间形态的立体化，增加了艺术感。44交通流线及功能布局示意图45建筑室内外改建设计（改建前外景）（左设计效果图）（左改建后外景）（左改建后外景）（左改建后外景）46景观环境改建提升设计（左改建后景观）（左改建后景观）（左改建后景观）47公共艺术与绿化设计（上园区艺术表演）48生态设计与新技术应用（左园区绿化设计）（左园区生态设计）（左园区生态设计）49公共设施设计（左休闲茶座）（左创意市集）（左休闲书吧）（左创意展厅）（左公益讲座）5建设现状与使用情况51实景室内外环境照片52使用情况与问题反馈研究521园区设施维护难点较多。项目自06年建设至今已运营6年，部分设施按建设周期计算已开始进入老化期，同时，旧厂房翻新改建不利因素较多，特别是建筑耐久性及防水、管线等方面存在较多的难点，同时基础设施不配套等诸多历史遗留问题依旧困扰园区。解决方案分阶段整改。522交通问题是制约发展。项目运营工作发展起来之后，越来越多的车辆每日里进入园区，而园区受地域因素制约，只有80个停车位，而每日有停车需求的车辆却超过200辆以上，南京路作为交通要道，也缺少相应的停车车位，这就不可避免地造成了园区门前道路拥堵，也造成了园区无法吸纳更为优秀的企业入驻的窘境。解决方案与上级主管部门沟通，帮助协调增设停车位和临时停车场，解决日常停车难的问题。523园区不断增加，项目发展面临瓶颈。随着国家对文化创意产业的大力提倡，青岛的创意产业园区纷纷上马，从2006年只有我们一家，发展到现在的20余家，业户可选择的余地大了，对项目软件、硬件的要求也日渐提高，产业园区面临着业态集聚、业户维护、招商拓展等诸多发展瓶颈，需要我们对产业项目的可持续发展给予更多的理性思考。解决方案1、我们定期与瀛森规划公司和“贾斯汀欧康纳研究中心”等专业规划设计机构沟通交流，针对新的发展理念、思路，结合多年的运营经验，总结出文化创意产业园区的持续发展经营模式应为“平台中介服务收入大于房租收入”。为此，我们适时建立了人才孵化基地培养人才、孵化项目，同时加大三个中介服务平台的配套服务功能，扩大了服务项目和范围，创造了更大的中介服务收益。2、充分利用创意100品牌影响力与成功模式开展招商，进一步加强与各级政府之间的联系，为园区尽量多地争取政策优惠与资金补贴，保证园区健康发展。53对建设此类创意园区的经验与建议经验1园区发展好，须立足高远。建设文化创意产业园区投入大、回报周期长，是一个“文火慢炖”的过程，这就需要运营企业有足够的耐心和资金对园区进行培育。创意100在制定建设规划时，很明确提出要走“可以持久发展的文化创意品牌”建设之路。因此我们能够“不畏浮云遮望眼”，审慎地寻找区位落点，认真地开展旧厂房改造，制定发展规划并潜心实施。正是由于我们的信念，所以我们能够坦然面对最初几年经营亏损的局面，并且坚持下来，终于迎来了园区爆发性发展的日子。经验2园区要招商好，须宁缺勿滥。创意100自创立之初就提出“不满足于只当二房东”，要走专业化集聚的路子。因此在招商中，提出“高门槛低租金”理念，强调“只有一个门槛，那就是创意”。如果入驻企业达不到要求，宁愿让店面空着待租。“宁缺毋滥”可以说是创意100之所以成功的一个重要的方面。目前，创意总入驻率达98，其中文化创意类比例达93，6年来，园区创意设计对相关产业的拉动已达60亿元，带动就业达3800余人，园区已成为一个运营比较成熟、业态相对纯正的文化创意产业集聚区，也是山东省、青岛市文化创意产业品牌园区。经验3园区要建设好，须重视生态。做园区，必须要重视打造产业生态链，创意100作为一个建筑面积只有23万平方米的小园区，在这么小的范围里要搞生态链建设，有点象“螺蛳壳里做道场”。但是我们对生态环境建设却从不敢马虎，因为我们知道，建立产业生态链，不仅体现为园区经营环节完善，更重要的是对园区业户的经营与发展负责。也是对园区的口碑负责，为此我们严把招商关，围绕产业链精心布局，在努力引入创意、设计企业同时，也相应地引进创意设计企业的上、下游经营配套企业，使企业间构成彼此合作、相互储存发展的关系，企业足不出户，在园区内就能得到自己所需材料、技术、宣传、营销及订单来源等一切支持，实现了“产业内循环”，同时园区也积极通过“三大平台”（确保可持续发展的人才、项目孵化平台；拉动经济发展的原创礼品线上线下展示交易服务平台；推动文化艺术品的市场化展示交易服务平台）为企业寻找市场机遇，园区与企业间实现了组团发展、共同提升。经验4园区要运营好，须打造快乐创业氛围。如果说“失败乃成功之母”，那么快乐就是成功之父。最佳的工作效率来自于高涨的工作热情，为了园区企业营造创意、和谐、快乐的工作氛围，我们在运营中“把工夫下在诗外”，在引进主业态同时还积极引进和建设了书店、咖啡厅、酒吧等园区休闲娱乐业态，建立了公益图书馆、公益展厅等，为大家提供资料查询、灵