沈阳沈北新区金融港及市民服务中心项目可行性研究报告全

设计编号SZKY2011097沈阳沈意置业有限公司沈北新区金融港及市民服务中心项目可行性研究报告沈阳国际工程咨询中心2011年1月报告编制人员中心主任总工程师张万宁赵刚高级工程师高级工程师项目一处处长项目一处副处长项目经理项目组成员刘凯和静张彦彬杨震华张鹏李清珊高级工程师高级工程师工程师教授级高工工程师工程师XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX目录1总论111项目背景112可行性研究报告编制依据113研究工作的范围214项目建设规模与主要内容315项目建设期316项目总投资及资金筹措317主要技术经济指标418研究结论与建议42项目提出背景及建设必要性621项目提出背景622项目建设必要性93建设地点和建设条件1431建设地点1432建设条件144工程技术方案1841总平面布置1842建筑2143结构2744给水、排水3045通风及空调3446强电4047弱电475消防5051总平面消防5052建筑消防5053给排水消防5154防排烟系统5355电气消防546卫生防疫5861给水、排水部分5862通风5863劳动保护587节能5971合理用能标准和节能设计规范6072建筑节能措施6173供热及空调节能措施6374给排水节能措施6375供电节能措施6476照明节能措施658环境影响评价6781编制依据6782主要污染源及治理措施6783环境影响分析699项目组织与管理7091项目组织7092项目实施期管理7093组织机构图7010项目招投标7211项目实施进度76111建设工期76112实施进度计划7612投资估算与资金筹措77121投资估算77122资金筹措78123资金使用计划7813财务评价79131财务评价依据及说明79132财务评价基础数据选择79133项目总投资构成79134财务评价79135财务评价结论8314效益评价86141经济效益分析86142社会效益分析86附表1、经济分析表附图1、总平面图2、平面图3、立面图附件1、企业法人营业执照1总论11项目背景111项目名称沈北新区金融港及市民服务中心项目112项目建设性质新建113项目建设地点沈北新区金融港及市民服务中心项目建设地点位于沈北新区道义先导区中央生态轴，中新国际城南侧。用地北临纬七路，南临纬九路，西接经三路，东接经四路。114项目承办单位概况项目承办单位名称沈阳沈意置业有限公司公司性质有限责任注册地址沈阳市沈北新区财落镇大辛二村法人代表赵花明职务执行董事12可行性研究报告编制依据（1）中共中央、国务院关于实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见和关于促进东北老工业基地进一步扩大对外开放的实施意见；（2）沈阳市国民经济与社会发展十二个五年规划纲要；（3）沈阳市城市总体规划；（4）沈阳市土地利用总体规划；（5）沈阳市新型工业化综合配套改革试验方案；（6）沈阳经济区新型工业化综合配套改革框架方案；（7）国家发展改革委关于批准设立沈阳经济区国家新型工业化综合配套改革试验区的通知；（8）辽宁省实施办法；（9）沈北新区发展规划纲要（20092012年）（10）沈北新区道义地区总体发展规划（11）中新国际城规划（12）国家发展和改革委员会颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版；（13）投资项目可行性研究指南（中国电力出版社出版）；（14）国家、行业及地方的有关法律、法规和规程、规范；（15）沈北新区市民中心建筑方案设计（201105）（16）项目承办单位及各相关部门提供的有关基础资料。13研究工作的范围按照咨询合同并参照投资项目可行性研究指南（第三版）的可行性研究报告编制深度规定要求开展本项目的可行性研究。可行性研究的主要范围包括（1）项目提出背景及建设必要性；（2）建设地点和建设条件；（3）工程技术方案；（4）消防；（5）节能分析；（6）环境影响评价；（7）项目组织与工程进度安排；（8）工程投资估算及资金筹措；（9）财务评价；（10）效益评价。14项目建设规模与主要内容本项目拟建在沈北新区道义先导区中央生态轴，中新国际城南侧。规划项目建设用地153437平方米。总建筑面积518565平方米，其中地上建筑面积390241平方米，地下建筑面积128324平方米。高层结构型式采用现浇钢筋混凝土框架核心筒结构，裙房部分结构形式采用现浇钢筋混凝土框架结构。高层建筑基础采用桩筏基础，其余部分采用桩承台加构造防水底板。15项目建设期项目建设工期为2年，2011年1月至2012年12月。16项目总投资及资金筹措本项目总投资为354790万元。其中工程直接费用224279万元；第二部分费用96750万元；预备费26721万元；建设期利息7040万元。本项目总投资为354790万元。资金来源为采取银行贷款和自筹。17主要技术经济指标主要技术经济指标表序号指标内容单位数量备注一建设规模1规划用地面积平方米1534372总建筑面积平方米5185653建筑物占地面积平方米496093绿化面积平方米244054道路及广场面积平方米794235建筑密度32336绿化率15917容积率254二项目总投资万元354790三财务评价1收入总额万元5433132利润总额万元1108593投资利润率31254全部投资税前内部收益率31255全部投资税前财务净现值万元521036全部投资税前投资回收期年2407全部投资税后内部收益率23438全部投资税后财务净现值万元309559全部投资税后投资回收期年25310盈亏平衡点655318研究结论与建议本项目建设必要性充分，工程方案合理，项目建设符合国家政策、沈阳城市发展规划、沈北相关发展规划。项目建设满足了沈北新区经济发展产生的内在的金融服务需求，对沈阳市的金融格局的构建是一个很好的补充和完善。项目建设实现了沈北新区政府集中办公、提高办事效率。项目建设带来了大量的就业机会，促进沈阳人才结构优化，这对维护社会稳定、和谐具有巨大贡献。建议承办单位做好项目前期准备工作，使项目尽快进行。由于工程投资额度大，建议项目在充分利用现有资金来源的基础上，不断改善投资环境，优化投资结构，加强项目管理，保证建设资金及时到位，使项目按计划顺利实施。2项目提出背景及建设必要性21项目提出背景211沈阳副都心蒲河新城城市发展的早期阶段，城市规模和需求水平较低，单中心城市形态一般是合理的。由单中心逐步向多中心发展，是大城市社会经济发展到一定水平的客观要求。随着全球化大都市规模的逐渐扩大，多中心发展成为现代国际大都市空间格局演变的主导方向，建设“城市副中心”则成为大都市多中心发展的重要选择。上世纪中叶以来，巴黎、伦敦、纽约、东京等西方大城市纷纷提出了城市副中心（SUBCBD，日本称为“副都心”）的建设规划，解决了城市发展中的空间矛盾。法国巴黎拉德芳斯区，日本新宿、涉谷、池袋副都心，纽约巴特利花园城副中心等都已走在了世界的前列。在上海，陆家嘴、张杨路、徐家汇、嘉定、南桥等地也建起了各具特色的都市副都心，成为大上海新的发展极。“城市副中心”是一个仅次于城市主中心、承担城市诸多主要功能的综合性城市区域。副中心建设使得城市从过去的单核心逐渐演变为多核心发展，副中心（SUBCBD）与中央商务区CBD共同构成城市中心区的商业、商务中心体系，它们是城市经济、社会发展到一定阶段的产物。沈阳的副都心将在哪里呢2010年11月，沈阳市委、市政府揭开这个谜底在未来的沈北新区将崛起一座沈阳的新都心，那就是蒲河新城。在蒲河新城规划目标中，沈北新区提出了“创新型生态CBD”的构想。以创新为主导，生态为特色，打造立足沈阳经济区、面向东北、辐射东北亚的集商贸商务、文化行政、休闲宜居、金融服务为一体的城市核心区。根据规划，蒲河新城城市核心区位于道义组团内，北至新蔡公路，东临森林公园，南至蒲南路，西至沈北新区区界，规划面积60平方公里，其中中国新加坡生态国际商务区（简称中新国际城）定位为沈阳的新都心、生态新城核心。212沈阳的新都心、生态新城核心中新国际城中国新加坡国际商务区（简称中新国际城）将作为沈阳市的北金门，被规划为新型生态中心商务区。中新国际城规划面积10平方公里，位于沈阳市沈北新区，与东北总部基地、沈阳华强文化科技产业基地等重大项目毗邻。沈北新区特别委托高水平规划建筑公司日本设计株式会社进行总体规划，以“欢乐之谷、成长之山”为主题，将该项目打造成为休闲宜居宜业的城市核心和沈阳市的北金门。该项目预计总投资超过1200亿元人民币，其中外资比例不低于100亿美元。中新国际城将打造成沈阳乃至中国东北地区的一个世界级的生态型商业商务中心枢纽。1、中新国际城的整体发展定位（1）“沈北国际城”创新型生态CBD贯彻创新为主导、生态为特色的发展理念，着力打造一个立足沈北、服务沈阳、面向东北、走向世界的现代商务中心，一个宜家宜业的新城核心。（2）东北亚金融核心位于沈阳北部的中新国际城将成为中国下一个崛起的金融中心。其位于具有独特政策优势的沈北新区，同时处于沈阳市城市空间北拓展轴线上，结合高铁新沈阳北站的建设，将成为东北亚区域内举足轻重的商业和贸易中心，通过对于可持续发展的城市定位，沈阳北部将崛起新一代生态城市，同时中新国际商务区必将成为未来沈阳乃至全中国的金融重镇。（3）沈北新区战略突围的引擎通过中新国际城的合理开发及由此带来的辐射效应，沈北新区将在国家四个新区建设中获得战略机遇和优势，从新区发展中快速崛起，为沈北新区建设成为未来绿色、生态、可持续的现代化国家新区奠定基础。（4）中国北方生态宜居地独特城市风貌和优越自然环境交融的城市空间为中新国际商务区赋予了全新的城市品质，而区内丰富的商贸活动和多样的文化娱乐设施将中新国际城构建为区域内具有独特吸引力，投资环境优越的新型城市金融集聚区，新沈阳的城市发展增长极。2、中新国际城的功能布局中新国际城按照功能将分成三大板块。以400米宽中央生态廊道为骨架，贯穿南北，连接交通枢纽区、公共文化区、金融商贸和行政服务区，在空间上形成“欢乐之谷、成长之山”。交通枢纽区，在中新国际城北部依托新沈阳北站形成“四线”（京沈高铁、地铁二号线、城际铁路、四环快速路）汇集的旅游客运集散中心，区内配置商务办公、酒店等设施。公共文化区，在中新国际城中部充分利用华强文化科技产业基地的带动作用，形成文化、娱乐、休闲区。区内规划建设少年宫、音乐厅、规划展览馆、NBA篮球馆等文化休闲设施。金融商贸和行政服务区，中新国际城南部规划建设总部基地、行政办公、酒店、商业、金融服务等项目，重点打造区域地标，形成金融商贸和行政服务区。213中新国际城重点项目沈北新区金融港及市民服务中心沈北新区金融港及市民服务中心项目位于中新国际城南部（在中央生态绿轴上），占地面积153437平方米，总建筑面积518565平方米，是中新国际城规划重点项目，本项目的实施符合中新国际城规划整体发展定位和功能布局，是中新国际城规划的具体实施和落实。22项目建设必要性221金融港建设必要性（1）满足区域金融服务需求沈北新区已经建立起以农产品深加工、光电信息、现代服务三大优势产业为主导，以农产品深加工产业区、光电信息产业园、蒲河岛生态商务区、现代物流产业园及清水工业园、财落工业园六个产业园区为载体的经济发展格局，基本形成了以六大经济区统领全区经济发展的新模式，即辉山经济区着力建设农产品深加工产业区，重点发展农产品深加工产业；虎石台经济区着力建设蒲河岛生态商务区，重点发展现代服务产业；道义经济区着力建设光电信息产业园，重点发展光电信息产业；清水经济区着力建设清水工业园和怪坡旅游风景区，重点发展旅游观光产业；新城子经济区着力建设现代物流产业园，重点发展物流商贸产业；兴隆经济区着力建设财落工业园和七星山旅游风景区，重点发展绿色食品产业。项目建设取得重大进展。沈北新区把2010年确定为“工业开工年”，全年实现项目开工240个、开工面积1000万平方米。重点新建项目有东北总部基地、龙湖生态城、中兴通讯产业园、亚泰建材产业园、华晨金杯专用车生产基地、台湾六合汽车零部件产业园、中恒碳纤维、大润发东北区物流仓储基地、海尔物流园等。随着沈北新区经济发展、大项目的逐渐落户以及聚集企业的增多，这一区域产生了内在的金融服务需求，金融港的建设恰好能够满足这样的需求；金融港的启动，对沈阳市的金融格局的构建是一个很好的补充和完善，顺应了沈阳市和沈北新区发展金融产业的趋势，是对沈阳市金融发展规划的支持。（2）对就业和人才结构优化起到促进作用本金融港建成后将具备金融后台服务功能，金融后台服务支持体系因其科技含量高、高级人才密集、吸纳就业量大的特点，目前已成为国内各大城市争相吸引的对象。集聚银行、保险、证券等金融机构的数据中心、票据中心、银行卡中心、档案管理中心、客服中心、研发中心、培训中心等后台服务机构，利用强大的网络和信息处理技术，为国内外金融机构提供24小时不间断、高效的后台支援服务。金融港的建设可以促进当地以及周边地区的就业，为当地带来大量的就业机会。据初步估算，金融港建成后可以带来至少2万人就业，在解决就业的同时，也将为本地培养出一大批金融服务人才，而金融人口的数量和质量，是衡量一个城市是否达到区域或全国性金融中心最基本的指标。（3）提升城市竞争，带动产业结构升级金融后台服务基地形成规模后，通过金融后台服务中心城市的聚集效应，吸引大量金融机构的关注，从而吸引来自金融业的更多投资和业务；通过金融服务业的发展，提升当地金融服务功能，完善当地现代金融体系，带动整个城市产业结构的调整升级。（4）对经济具有长期拉动效应从长远来看，随着金融服务区的不断完善发展，长期的拉动效应明显。项目的建设直接投资30亿元以上，能带动软件、信息技术、电子、人才培训及服务等相关配套产业的发展，大幅提高现代服务业在整个经济中的比重，促进产业结构的调整升级。金融资源的聚集，包括金融资产、金融企业、金融业务、金融信息、金融人才的集聚所带来的规模效益和外部效应，形成产业资源聚集与产业链之间的互相促进，更好地发挥金融在资金融通、资源配置、产业升级、风险防范、信息集散等方面的强大功能，最大程度满足各类金融服务的需求，为资源节约型和环境友好型社会建设提供更加有力的支撑，促进经济又好又快地发展。222市民服务中心建设必要性（1）符合相关规划和政策文件要求2010年1月6日沈北新区召开第二届人民代表大会第三次会议，沈北新区政府工作报告指出了2010年工作目标和任务，强调公共设施建设要实现新跨越，沿蒲河大道规划市民服务中心、会展中心、体育中心、文化艺术中心等城市公共建筑群；开工建设规划馆、档案馆、市民广场、检法两院办公楼、沈阳进出口检验检疫局综合楼群，进一步完善道义先导区的公共服务功能。沈北新区发展规划纲要（20092012年）指出，加快道义城市核心区建设。以沈阳新北站为核心，加快建设由沈阳新北站、沈阳地铁2号线北终点站、沈铁城际铁路沈阳终点站、公交和长途客运站组成的沈阳北部交通中心，以市民服务中心和市民广场等为主体的行政中心，以大型综合商场、星级酒店、大型专业批发市场等为主要业态的商贸中心。（2）集中办公、提高办事效率本项目旨在建立包含市民服务、投资服务、公安、检察院等多政府职能的行政服务中心，将原分散的政府职能部门能集中到一处，面向服务对象统一提供对口服务，能实现政府各部门之间信息共享、业务协同。项目建立可以使公民不再需要分别找各政府职能部门科室，就在行政中心一次性解决，由跑多门变为进一门。行政服务中心的一切服务项目、办事程序、服务时限及管理规章一律公布于众，对服务质量和提供速度进行公开承诺并接受群众监督。“一站式服务”、首问责任制与公开承诺制构成了行政服务中心的核心运转机制，是行政服务中心这一新生事物的新意所在。建立行政服务中心是对传统行政管理体制的变革和扬弃，是政府管理理念的一次改革和创新。行政服务中心通过将审批、审核事项集中办理，实行“一个窗口对外”、“一站式办公”、“一条龙服务”，通过“阳光下作业、规范化管理”的形式，公开所有办事过程，使行政活动过程和行政权力的运用公开化、透明化，提高权力运行的透明度，为建立办事高效、运转协调、行为规范的服务型政府打下良好基础。3建设地点和建设条件31建设地点沈北新区金融港及市民服务中心项目建设地点位于沈北新区道义先导区中央生态轴，中新国际城南侧。用地北临纬七路，南临纬九路，西接经三路，东接经四路，位于文化区与商务区之间。地铁2号线北延线在地下沿绿色景观中央生态轴穿过中新国际城区形成交通动脉，带来高度的便利性。沈北新区市民服务中心地下将直接建设地铁2号线北延线蒲田路站，进一步提升了用地的都市核心价值。32建设条件321自然条件沈阳地区属温带季风性气候，四季分明，一般夏季以东南风为主，冬季以西北风为主，冬夏季较长，春秋季节较短。雨季集中在七八月份。年平均气温77极端最高气温383极端最低气温306日最大温差18年平均降水量7554MM日最大降水量1189MM最大积雪深度200MM平均风速37M/S最大风速297M/S平均相对湿度65标准冻深12米322地形、地貌条件场地地形基本平坦，地面标高介于65287001米。大部分为农田，西南角为拆迁区，尚有未清理的旧基础。地貌类型属冲积阶地。323工程地质根据钻探揭示，场地钻探深度范围内的地层构成由第四系全新统人工填筑层（Q4ML）、第四系全新统浑河高漫滩及古河道冲洪积层（Q4ALPL）组成。（1）第四系全新统人工填筑层（Q4ML）耕土主要由粘性土及植物根系组成，松散。该层分布连续，层厚030080M。1杂填土由砖块、碎石、砼块、粘性土及旧基础等组成，松散。该层分布不连续，主要分布在场地的西北部，层厚050100M。2素填土由碎石块、粘性土及混粒砂组成，松散。该层分布不连续，层厚050M。（2）第四系全新统古河道冲洪积层（Q4ALPL）粉质粘土黄褐色，含少量氧化铁结核，稍有光泽，干强度中等，韧性中等，摇振反应无，可塑，局部硬塑。该层分布连续，层厚8601790M，层底埋深9001850M，层底标高49674935M。粉质粘土黄褐色，含少量氧化铁结核，稍有光泽，干强度中等，韧性中等，摇振反应无，硬塑，局部可塑。该层分布连续，层厚2301890M，层底埋深9001850M，层底标高37935398M。1中砂黄褐色，石英长石质，棱角形，均粒结构，颗粒级配差，充填约20粘性土，饱和，中密。该层仅见于40和50钻孔，层厚450560M，层底埋深34103540M，层底标高32333459M。圆砾由结晶岩组成，亚圆形，一般粒径520MM，最大粒径约150MM，充填较多粘性土，卵石占总重量20左右，局部卵石颗粒风化严重、用手较易掰碎，中密。分布连续，在钻探深度内仅在69孔穿透该层，最大厚度269M。1卵石由结晶岩组成，亚圆形，颗粒坚硬，一般粒径1050MM，最大粒径约200MM，充填约25混粒砂及粘性土，中密。该层仅见于53、61、62、113、123、124和145，层厚0823M，层底埋深24002950M，层底标高36684343M。粗砂黄褐色，石英长石质，棱角形，均粒结构，级配一般，充填约20粘性土，饱和，密实。该层仅见于69钻孔，揭露厚度1510M。1粉质粘土灰白色，稍有光泽，干强度中等，韧性中等，摇振反应无，硬塑。该层仅见于69钻孔，层厚540M。324水文地质勘察期间，各钻孔在钻探深度内均遇见地下水，主要赋存于粉质粘土层中，地下水类型为上层滞水。稳定水位埋深为0456米；相应标高为62386685米。该地下水主要以大气降水为补给来源，主要排泄方式为地下迳流和人工开采。根据地下水样的水质分析结果，判定地下水对砼结构具弱腐蚀性，对钢筋砼结构中钢筋具微腐蚀性。根据环境土样的易溶盐分析结果，判定该环境土对砼结构具微腐蚀性，对钢筋砼结构中钢筋具微腐蚀性。325场地地震效应场地抗震设防烈度为7度，建筑场地类别为类。326场地条件用地范围内地势相对平坦，场地开阔，目前区域内尚未发现具有发展价值的矿业资源及历史古迹。该场地的现场施工条件比较好，便于本项目的施工组织和实施。项目拟建场地开阔，现场条件便于施工组织协调，也便于建设材料的运输和存放场地的选择，避免二次倒运，基本可以满足施工要求。327基础设施配套条件供水、排水、供电、通信、燃气等配套设施在规划建设中。328征地拆迁本项目为净地出让，不涉及征地拆迁问题。4工程技术方案41总平面布置411总平面布置原则1符合城市总体规划的要求，妥善处理近期建设与远期发展的关系，总平面布置兼顾保留利用已有设施，以近期为主，远近结合，全面考虑。2坚持以人为本，在满足各项功能的前提下，做到流程科学，安全卫生，出勤便捷。3充分利用建设场地条件，合理布置建筑物的位置与朝向，建筑物要符合卫生、防火、通风、采光的要求。4合理规划楼前广场及通道，营造花园环境，保证消防要求的前题下，做到交通顺畅。412建筑设计基本思想（1）位于商务区内的超高层相对于“高度的标志性”定位来说，更加强调“形态的标志性”定位。总平面结构体现了“天圆地方”的构想。将高层布置在七角形的各个定点，各栋建筑通过空中连廊被衔接在一起，强调一个圆形的结构。裙房围绕高层呈方形布局，实现天圆地方的平面布局效果。高层形态酷似王冠，裙房作为坚实的底座，印象深刻的外观显示行政设施的特殊性，同时毫无悬念地成为沈阳新区的地标性建筑。高层呈七角形布局，勾勒出皇冠的轮廓。朝南侧逐渐升高的天际线形成柔美的曲线，打造出独具特色的王冠形状。白天在阳光的照耀下明亮耀眼，夜晚从内部散发出迷人的光芒，成为富有象征性的标志。空中连廊也被整面玻璃包围，散发出光芒，好似王冠上的发箍。（2）营造生态绿化环境裙房设施的屋顶绿化显示其与周围环境和谐共存的设计思想。在用地中心，中轴绿化与下沉广场组合出娴静典雅的商务环境。（3）高效有机的地下空间网络地下空间与地铁站相连，为沈北新区市民服务中心带来了高度的便捷性。用地中心的下沉广场为都市提供了安逸舒适的休憩场所。向心性的地下步行空间与小型商业、下沉广场有机组合，打破了地下的沉闷感，形成丰富的视觉变化。（4）可持续性发展的环保建筑积极采用自然换气，自然采光，并考虑尝试太阳热集热系统，最大限度地利用自然能源。并通过高耐久的新材料新技术延长建筑的使用寿命。（5）创建高效率的管理运营软硬件系统塔楼各办公入口设置门禁系统，有效分离办公与其他人流。塔楼及裙房设置的监控系统，可有效保障楼宇的安全。413总体布局在考虑用地面积和整体均衡感之上，本方案以七角形布局将高层建筑群设置在直径约为230米得圆形内。高度为1358米的行政塔楼为地标性建筑，座落在南侧面向市民广场处。出租办公楼的高度分别为971米与1014125米。用地中的2栋政府办公楼与5栋写字楼保持着适度间距，创造出舒适的办公环境。用地南端为市民服务中心、行政审批中心，北侧设置公安、检察院、法院、消防、会议等功能，与高层办公楼功能相连。用地南侧正中为市民广场。本方案将市民服务中心和行政审批中心布置在了用地南侧，此处进出地铁极为方便。将入口靠近地铁出入口和地上停车场布置，方便了乘坐地铁和驾车前来的人们。空中连廊将各底层裙房与高层塔楼连为一体，加强了行政大楼与市民中心之间的联系与互动。414交通组织（1）车辆流线本方案充分考虑了建筑对道路的影响，合理设置了车辆进入用地的出入口。场地内设置有内外两圈环状车辆流线，直接连接各设施的上下车门廊。地下停车场坡道分散设于场地内部，可有效减少地面部分车流量，满足地面的安全要求，最大限度减少造成场地内嘈杂、混乱的因素。在地下停车场本方案也设计了环绕所有塔楼的环形车道，同时在各塔楼地下门厅前设有上下车停靠处。地下停车场采用了清晰明快的流线设计。除地下停车场之外，本方案也少量局部地设计了小规模地面停车场，以确保上下车及人员接送的便捷性。（2）人行流线主入口大厅设在南侧主塔楼之中，面向中庭及市民广场，开敞通透。大厅由三层挑空的扇形大厅和全塔楼通高的垂直大厅组合而成，气势恢宏空间舒适。市民广场完全为步行空间。用地四角行政裙房面向圆心一侧围绕塔楼建筑群设有2层高的挑空步行柱廊。从用地四周的道路均可直接步行进入各栋建筑。丰富的地下步行入场流线。地铁出口与用地南侧的地下一层相连，通过小型地下商业街或穿过中心下沉广场，在欣赏了层峦叠嶂的美景之后，人们可直接步行进入市民服务中心各个塔楼及裙房的门厅。主要技术经济指标表序号名称单位数量备注1总用地面积平方米1534372建筑占地面积平方米496093总建筑面积平方米51856531地上建筑面积平方米39024132地下建筑面积平方米1283244广场及道路面积平方米794235绿地面积平方米244056容积率2547建筑密度32338绿地率1591地上停车泊位数辆4199地下停车泊位数辆142642建筑421编制依据（1）总图制图标准（GB/T501032001）（2）城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ502001）（3）建筑设计防火规范（GB500162006）（4）高层民用建筑设计防火规范（GB5004595,2005版）（5）办公建筑设计规范（JGJ672006）（6）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5006797）（7）民用建筑设计通则（JGJ3787）（8）人民防空地下室设计规范（GB500382005）（9）国家及沈阳市各类相关建筑设计规范及法律、法规、法令等。422平面布局（1）办公楼7栋塔楼在使用功能上分为行政办公楼和商务金融办公楼，但在功能上均为办公空间。行政办公楼分为A1行政办公楼、A2行政办公楼、A3行政办公楼；B1写字楼、B2写字楼、B3写字楼、B4写字楼。各栋单体的建筑面积见下表名称建筑面积（平方米）层数（层）建筑高度（米）A1行政办公楼48367241143A1行政办公楼54856271358A1行政办公楼49499241143B1写字楼43525191014B2写字楼4191818971B3写字楼4195818971B4写字楼42621191014各栋塔楼面向四周道路一侧，沿用地内圈机动车环道均设有停车门廊，在首层实现便捷乘车的同时，也通过门廊来烘托了建筑的宏伟。在南面行政办公主塔首层，面向市民广场，设有宏大通透的入口大厅，由三层挑空的扇形大厅和全塔楼通高的垂直大厅组合而成，恢宏的气势暗示着沈北新区蓬勃向上的发展势头。其他各栋塔楼在首层也都设有3层挑空的入口大厅，作为主出入口，在强调各塔楼办公入口辨识性的同时，表现出与商务金融超高层建筑相称的气势与格调。本方案采用了84米的柱距，获得了采光效果绝佳的办公空间，最大限度地提供停车数量。本项目空间设定为无柱空间，即可作为大空间办公使用，亦可满足划分小房间独立办公的需求，具有高度的灵活可适性。（2）裙房用地四角为4栋独立的裙房。用地南边在市民广场两侧，分别为三层高的市民中心以及市民投资中心；用地北端为五层的公安楼和检察院、法院楼。各栋单体建筑面积见下表名称建筑面积（平方米）层数（层）建筑高度（米）市民服务中心9704320市民投资中心9704320法院、检察院24289532公安23800532423剖面设计与垂直交通组织（1）裙房1）层高一层层高7米，标准层层高为6米。2）室内外高差03米。3）建筑高度20米和32米。4）垂直交通组织为确保垂直交通的方便通畅，将各个功能按层划分，分别组织，办公空间每5000平方米设置一台电梯（平均等候时间为3040秒），电梯重量135吨，其中有一台兼做消防电梯。（2）塔楼1）层高一层层高7米，二四层层高均为6米，标准层层高为43米。2）室内外高差03米。3）建筑高度名称层数（层）建筑高度（米）A1行政办公楼241143A1行政办公楼271358A1行政办公楼241143B1写字楼191014B2写字楼18971B3写字楼18971B4写字楼1910144）垂直交通组织为确保垂直交通的方便通畅，将各个功能按层划分，分别组织，办公空间每5000平方米设置一台电梯（平均等候时间为3040秒），电梯重量135吨，其中有一台兼做消防电梯。424造型设计本设计中7幢高层塔楼采用正圆形布局，裙房则围绕高层呈方形布局，体现中华民族古老相传的“天圆地方”的思想，同时展现城市轴线重要节点的行政中心建筑群在视觉上的凝聚力，并连接城市轴线上的其他功能。各栋塔楼通过空中连廊相连，浑然一体，建筑群朝南侧逐渐身高的天际线形成柔美的曲线，打造出独具特色的皇冠形状。而玻璃幕墙构成的空中连廊好似王冠上的发箍。用地四角的行政裙房作为塔楼建筑群坚实的底座，暗喻着行政设施对沈北的蓬勃发展发挥着坚实而可靠的保障作用。南侧主塔正面最高处布置有宽阔的玻璃展望厅，她如同一颗熠熠生辉的钻石，白天在阳光的照耀下明亮耀眼，夜晚从内部散发出迷人的光芒，预示着沈北新区必将在东北地区大放异彩。塔楼低层部分采用富有质感的石材贴面，向上组建收束渐细，与晶莹的玻璃幕墙形成退晕渐变过渡，在强调塔楼的纤细挺拔、竖向上升的动势同时，也达到了安定感与韵律感恰到好处的平衡。在玻璃幕墙上部，明框由竖向平行转化为斜向交叉，宛如皇冠上精雕细琢的编制架构，勾勒出建筑细部的精致与华美。425建筑构造（1）墙体1）外墙外墙采用夹心墙，墙体构造由内到外190MM厚混凝土小型空心砌块A级岩棉（厚度经计算后确定）幕墙（石材）。2）内墙内墙采用90MM、190MM厚混凝土小型空心砌块，楼梯间处局部、室外挑出墙体部分为空斗墙，拉结间距不大于200MM。（2）屋面1）屋面防排水屋面防水等级为级，为三道设防,采用334MM厚SBS改性沥青卷材，防水层耐久年限为15年，上铺12水泥沙浆保护层20MM。屋面保温层采用A级岩棉板（厚度经节能计算确定）。凡女儿墙转折处、雨水口及其它阴阳角处等重点防水部位应附加卷材一层；屋面采用平屋面女儿墙内排水系统，排水坡度为2。2）屋面柔性防水层在女儿墙和突出屋面结构的交接处均做泛水,其高度250。屋面转角处，直式和横式水落口周围，及屋面设施下部等处做附加增强层（涂膜加聚脂无纺布或化纤无纺布）。出屋面管道或泛水以下穿墙管，安装后用细石混凝土封严，管根四周与找平层及刚性防水层之间留凹槽嵌填密封材料，且管道周围的找平层加大排水坡度并增设柔性防水附加层与防水层固定密封。水落口周围500直径范围内坡度不小于5。3）防水找平层应做分格，其缝纵横间距6米，缝宽10并嵌填密封材料。分格缝宜留置在支承端。4）无配筋细石混凝土防水层与女儿墙，山墙交接处留20宽缝隙并嵌填合成高分子密封材料；板中分格留缝，分格缝间距2米，缝深度混凝土厚的2/3缝宽10，缝内嵌填合成高分子密封材料。5）配筋细石混凝土防水层与女儿墙，山墙交接处留20宽缝隙并嵌填合成高分子密封材料；板中留分格缝，分格缝间距6米,缝宽20，钢筋网片断开，缝内嵌填合成高分子密封材料。6）密封材料嵌缝深度是缝宽度的0507倍，其嵌缝基面应涂刷与密封材料相配套的基层处理剂。密封材料底部应设置背衬材料，背衬材料应是与密封材料不粘结或粘结力弱的材料。7）平屋面采用炉渣找坡必须经过筛分，粒径控制在540MM，其中不应含有有机物、石块、土块、矿渣块和未燃尽煤块。如炉渣无货时，改用18水泥陶粒找坡。（3）门铝合金框玻璃门，用于主入口外门；木制镶板门，用于标准层办公室门；木制胶合板门，用于卫生间、储藏间门。（4）窗窗为单框双玻塑钢玻璃窗（5）室内装修1）内墙混合沙浆卫生间等有水房间设聚氨酯15厚防水涂料，沿墙面高出地面300MM。2）顶棚刮大白天棚、矿棉天花板天棚、铝合金条板吊顶。3）地面入口大厅、中庭、公共走廊等公共区域为25厚花岗岩地（楼）面；办公室、卫生间等均为600MM600MM铺地砖地面；设备间为水泥地面。4）楼梯钢筋混凝土楼梯，钢木栏杆扶手（6）外立面装修外立面以玻璃幕为主，其余的为高级外墙砖饰面。43结构431编制依据（1）建筑结构可靠度设计统一标准（GB500682001）（2）建筑结构荷载设计规范（GB500092001）2006版（3）钢结构设计规范（GB500172003）（4）建筑工程抗震设防分类标准（GB502232008）（5）建筑地基基础设计规范（GB500072002）（6）建筑抗震设计规范（GB500112010）（7）混凝土结构设计规范（GB500102002）（8）砌体结构设计规范（GB500032001）432自然条件（1）基本风压055千牛/平方米（2）基本雪压050千牛/平方米（3）土壤冻结深度12米设计使用年限50年（4）本地区地震基本烈度为7度；场地类别为类，设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度值为010G。水平地震影响为008（多遇），005（罕遇）。（5）混凝土结构的环境类别地下室二A类，地上部分一类。（6）建筑分类等级建筑结构安全等级二级地基基础设计等级乙级抗震设防类别乙类结构抗震等级七栋高层建筑为二级框架核心筒结构。裙房部分为二级框架（高度大于30米）或三级框架（高度不大于30米）。433结构设计方案（1）本工程高层建筑与裙房贴邻，二者地上部分通过抗震缝独立开来。地下室在裙房一侧设沉降后浇带，解决二者沉降不均匀。（2）七栋高层建筑，结构形式采用现浇钢筋混凝土核心筒结构。裙房部分结构形式采用现浇钢筋混凝土框架结构。（3）高层建筑与裙房部分地下室大底盘相通，七栋高层建筑基础形式采用桩筏基础，其余部分采用桩承台加构造防水底板。434主要结构材料和截面（1）混凝土的强度等级1）基础C402）框架柱及剪力墙C60、C50、C40、C303）梁、板C30（2）地下室底板及侧墙采用抗渗混凝土，抗渗等级为06MPA（3）钢筋1）梁纵向受力钢筋采用HRB400钢筋，当直径小于14MM时，采用HRB335钢筋；2）柱纵向受力钢筋一般采用HRB335钢筋；3）板受力钢筋采用HRB400钢筋；4）梁、柱箍筋采用HRB235钢筋；5）构造钢筋采用HPB235钢筋。（4）钢材采用Q235B或Q345B级钢（5）焊接材料1）HPB235钢筋相焊或与强度等级高的钢筋互焊采用E43型焊条；2）HRB335钢筋相焊或与强度等级高的钢筋互焊采用E50型焊条；3）HRB400钢筋相焊采用E55型焊条；（6）地上填充墙（框架结构）1）处于潮湿环境的墙体（厕所、地下）用MU75封底砌块，M5水泥砂浆砌筑；2）处于一般环境的墙体用MU75封底砌块，M5混合砂浆砌筑。（7）建筑为框架结构，框架柱网应均匀布置避免对抗震不利，角柱及形体凸凹变化较大处框架柱应加强。基础可采用钢筋混凝土独立基础或桩基础（依岩土地质勘察报告确定）。44给水、排水441编制依据（1）建筑专业提供的方案图（2）相关专业提供的设计条件（3）本专业设计规范和规定建筑给水排水设计规范GB500152003（2009版）高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2005年版）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5006797）人民防空地下室设计规范（GB500382005）自动喷水灭火系统设计规范GB500842001（2005年版）建筑灭火器配置设计规范GB501402005公共建筑节能设计标准DB21/14772006全国民用建筑工程设计技术措施给水排水2009版442用水量指标及用水量用水量指标及用水量一览表序号主要建设内容用水定额最大日用水量M3/D）最大时用水量M/H）1办公用水量50L/人D31217802设备补充水量240203道路、广场浇洒10L/M2D79104绿化灌溉15L/M2D3755未预见水量1034844合计3825859443给水水源本项目水源由敷设于市政道路上的市政供水管网提供，经两根DN200配水干管引入地下室,作为整个用地范围内的水源，两连接管连接贯通，与市政管形成环状管网，即可保障生活用水，也可保障消防用水要求，建立起一个经济的消防、生活供水合一的消防给水系统。两根进水管上分别设给水计量装置。444泵房及水池（1）水池、水箱建筑内生活调节贮水池有效容积可按最高日用水量的25计算，生活水箱容积为382525765M3，在地下二层布置4个200M3不锈钢生活水箱，作为本项目生活用水水源。消防水池设于地下二层，有效容积880M3，水池分为独立的两个水池每座有效容积440M3，水池为钢筋混凝土结构。水池、水箱进水管设计量装置，溢流管、通气管设防蚊虫金属网罩。（2）泵房本项目消防水泵房与生活泵房合建，设于地下二层，泵房内设生活给水泵系统、消火栓给水泵系统及喷淋给水泵系统。主要设备见下表泵房主要设备材料表序号名称型号及规格单位数量备注一生活给水泵房1低区生活给水加压泵KSCW200125N22KW台3一台备用2中区生活给水加压泵KSCW200250N30KW台4一台备用3高区生活给水加压泵KSCW200325N45KW台4一台备用4生活水箱100M3座5不锈钢5紫外线消毒装置套4二消防给水泵房1低区室内消火栓给水泵XBD50/40125KLN37KW台2一用一备2中区室内消火栓给水泵XBD80/40125KLN75KW台2一用一备3高区室内消火栓给水泵XBD150/40325KLN150KW台2一用一备4低区喷淋给水泵XBD50/30250KLN37KW台2一用一备5中区喷淋给水泵XBD80/30250KLN75KW台2一用一备6高区喷淋给水泵XBD150/30325KLN120KW台2一用一备7室外消火栓给水泵XBD40/30100KLN37KW台2一用一备8消防水池440M3座2445生活给水系统本项目生活供水系统分区化分如下地下室由市政供水管直接供水；地上1层至5层由地下室低区供水泵经低区供水管网供水至各用水点；地上6层至17层由地下室中区供水泵经中区供水管网供水至各用水点；18层至27层由地下室高区供水泵经高区供水管网供水至各用水点。生活供水管网为枝状管网，给水管道采用钢塑复合管。公共卫生间采用暗管敷设方式，每个卫生间进水总管上设计量表，卫生器具采用节水型。各区设专用消火栓给水泵和喷淋给水泵，生活二次加压泵房建于地下二层，所有生活给水泵均采用变频调速微机控制，各区生活水泵总出水管上设紫外线消毒装置。消防给水系统详见消防专篇。446排水工程本项目采用雨水、生活污水分流制排水系统。1生活污水排水系统生活日最大排水量按生活给水量的100进入污水管网计算,为3251M3/D，最大小时排水量为528M3/HMAX。建筑内生活排水通过洁具收集，采用专用环形通气立管排水方式，由排水管立管经设于13层的转换排水横干管道排至地下室内个分区的排水横排出总管，再排至室外污水检查井，经室外化粪池处理后，通过污水排水管网集中排至周边市政污水管网。地下一、二层的废水经排水沟与集水坑收集，由设于集水坑内的提升水泵排入室外检查井，再经化粪池处理，最后与其它污水一起集中排至市政污水管网。在室外周围新建6个13钢筋砼化粪池。2雨水排水工程场地雨水系统设计重现期为1年，设计降雨历时为5MIN；屋面雨水系统设计重现期为10年，设计降雨历时为5MIN。屋面雨水由屋面雨水斗收集采用外排水形式，就近排至室外。室外雨水由雨水口收集，通过雨水排水管网集中排入市政雨水管网。447人防给、排水工程本项目地下室战时为物资库及车库，在每个口部及通风底部设集水坑，收集洗消废水，并采用临时排水泵将其排至室外检查井。45通风及空调451编制依据1）建筑专业提供的方案图2）相关专业提供的设计条件3）本专业设计规范和规定采暖通风与空气调节设计规范GB500192003公共建筑节能设计标准DB21/14772005汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5006797）人民防空地下室设计规范（GB500382005）高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2005年版）全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调动力2009版452主要计算参数1主要气象参数空调室外计算干球温度，相对湿度夏季TWK31478（最热月平均）空调夏季室外计算湿球温度TWS254室外通风计算温度冬季TWF12夏季TWF28采暖室外计算温度T19冬季室外平均风速31M/S大气压力冬季10208KPA夏季10007KPA2室内设计参数室内设计参数夏季冬季房间类型温度（）相对湿度（）温度（）相对湿度（）最小新风量M3/H人会议室24266520223530办公室24266520223530商场网点24266520223530走廊2618卫生间1610次/H换气楼梯间16车库106次/H换气设备用房164次/H换气（3）建筑物围护结构热工要求外墙传热系数05W/平方米外窗传热系数29W/平方米屋面传热系数045W/平方米外门传热系数26W/平方米453空调冷（热）负荷根据城市热力网设计规范及同类工程设计综合分析确定热指标进行估算，本工程采暖热负荷见下表采暖冷热负荷一览表序号主要建设内容建筑面积（）空调热指标W/）热负荷KW）冷指标W/）冷负荷KW）1办公用房322744822743389287242裙房67497110724512081003地下车库及设备用房1283244051334合计5185653981136824454冷（热）水机房（1）冷水机组选型本项目拟在地下二层设置制冷机房一个，机房设置10台三级压缩离心式冷水机组（机组单台名义供冷量3516KW，额定输入功率529KW）供全楼空调使用，冷却塔设于裙房屋顶平台处。局部全年需独立使用空调的房间（如中控室、消防中心、变配电室等）设置独立冷热源（风冷热泵机组）的分体空调。冷冻水进/出水温度12/7，冷却水进/出水温度30/37。（2）换热站本项目使用市政供热管网为集中供热热源、在地下室二层设置热交换站，热媒为95/70热水，换热后的二次水进/出水温度为60/50。制冷站及换热机房主要设备见下表主机备注序号设备名称型号规格及技术数据单位数量1离心式冷水机组YKM2M2K25DBG制冷量3516KW输入功率529KW台102水水换热器板式换热量900KW换热面积200M2一次水12/7二次水15/10台103水水换热器板式换热量400KW换热面积60M2一次水95/70二次水60/50台104低区冷（热）水循环水泵流量300M3/H输入功率45KW扬程32M转速2900RPM台85低区补水泵流量25M3/H输入功率75KW扬程32M转速2900RPM台4一台备用6中区冷（热）水循环水泵流量300M3/H输入功率45KW扬程32M转速2900RPM台87中区补水泵流量25M3/H输入功率22KW扬程32M转速2900RPM台3一台备用8高区冷（热）水循环水泵流量300M3/H输入功率45KW扬程32M转速2900RPM台89高区补水泵流量25M3/H输入功率11KW扬程105M转速2900RPM台3一台备用10冷却塔冷却水量Q700M3/H座1011冷却水循环泵流量350M3/H输入功率45KW扬程28M转速2900RPM台1012集水缸8002280台413分水缸8002280台414除污器WD350A16GL/BAC直径DN350台815软水器处理量12M3/H台1216软化水箱不锈钢板250020002000有效容积10M3座417压差控制器P74JA台418事故水泵流量125M3/H输入功率30KW扬程058MPA转速2900RPM座4455空调系统本工程办公室、公共卫生间等功能用房采用风机盘管加新风的空调形式；办事大厅及群众投