物业工程部管理制度

远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部入室维修制度编号GCZD01版号A/0页码第1页共2页10目的为更好的向业主提供优质快捷服务，凡到业主室内进行“维修”、“保养”、“住前”、“住后”检查验收工作的，特制定此要求。20范围适用于远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部30职责为更好的向业主提供优质快捷服务，凡到业主室内进行“维修”、“保养”、“住前”、“住后”检查验收工作的，要求如下311各个专业组接到工程部入室维修单后，各专业技工应在10分钟之内到达维修现场。此时如果技工正在其它地点工作，工程部主管应先到场了解报修情况并进行安抚客户的工作。312工程部员工进入业主室内必须穿工程部工作服、佩带胸卡。313进入业主室内的工程部员工应视工作内容，必须带足工具、备件，不准向业主借用工具或其他物品，如登高用的桌椅等。314在维修保养工作中，若遇有与业主或管理人员之间冲突问题，须向工程主管汇报并作书面记录，记录要注明时间、地点、问题发生情况及处理情况等，决不允许和业主或管理人员直接冲突。315在室内进行维修保养的工作中，未经业主同意，不准挪动业主物品。如果工作需要挪动物品，必须征得业主同意后方能挪动，但必须保证不损害业主的物品。316在业主室内进行维修工作的，如果遇有业主提出异议，需与各楼管理人员联系，由物业管理员与业主商谈，取得业主的同意后，再进行维修工作。317在室内完成维修后，一定要清理现场，恢复维修区域的原貌。318与业主接触时，必须使用文明语言，行为端庄，神情饱满。319维修保养工作要确保业主的人身、物品的安全，遇有影响人身安全和碰撞物品的可能性或有容易散落灰尘或杂物时，必须先作好防护措施方可进行工作。3110工程部员工在与业主接触中，不得向业主谈论与工作无关的事情。32工程部入室维修制度补充细则321维修人员到达客户单元，应先向客户前台服务人员或报修人员通报，敲门三声或按门铃一下，向客户致以问候语“您好我们接到了您的报修现在可以维修了吗”。322当得到客户同意后戴好鞋套进入室内进行维修，此时应用大浴巾把客户相关物品进行遮挡以防落上尘土，工作完毕后应及时清理干净现场。323维修后应让客户检验并在维修单上签字。向客户表示感谢“给您添麻烦了，谢谢合作再见”。退出客户单元并做好记录，并告知客服或报修人员。324遇到缺少维修材料或影响相邻客户时应向客户解释原因并另行安排时间进行维修。同时通知工程主管。325工程主管对维修单进行确认并签字，必要时对维修质量进行检查，远洋奥林匹克公馆物业服务中心设备设施维护保养监管制度编号GCZD02版号A/0页码第3页共2页10目的为更好的对设备设施进行维护保养，确保设备设施正常的运行。20范围适用于远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部30职责311认真做好设备设施巡视检查并详细记录，定期由工程主管、服务中心经理检查签字确认。312建立逐级报告程序313监管人员工程主管项目经理公司领导314如在维护保养检修中发现零备件存在故障隐患，目前可暂时正常运行不影响客户的正常使用。监管人员与维保单位确认后上报工程主管，工程主管现场确认，商议解决方案，报公司领导签字后实施解决方案。315在不影响客户正常使用设备设施的情况下用最短时间排除故障以恢复设备设施的正常运行。同时逐级上报，监管人员跟踪设备设施的维修全过程做出详细记录。316当维护保养设备发生故障，如不处理故障会影响到客户正常使用，监管人员必须立即通知维保单位人员马上到达现场。同时逐级报告，夜班时报告值班主管，必须在双方（维保单位、工程部监管人员）人员现场确认签字后方可立即更换，从此时起监管人员跟踪维修直到故障处理结束。做好详细记录，事后一周内，维保单位的技术部门出具分析报告上交工程部并报公司领导批示。317维护保养合同之外的维修，维保单位根据我方建议提供施工方案及费明细逐级上报，经公司领导批准后方可实施。工程主管制定监管事项，监管人员执行监管事项及跟踪全过程。318正常维修如果需要更换的零备件价值超过200000元时。需要维保单位提供书面技术分析报告，工程主管提供专业意见。监管人员及工程主管确认签字后一并提交上级领导。经协商确认后才可进行更换。319所有更换下来的坏损件一律由工程部收回。更换所有零备件均需由监管人员和工程主管签字并做书面记录3110工程主管根据不同维保项目制定监管人操作程序。3111定期召开月度维保会，总结本月度设备设施运行状况，分析存在的问题并提出解决方案。同时商订下个月度主要设备设施的维护保养工作内容。远洋奥林匹克公馆物业服务中心维修材料及工具领用制度编号GCZD03版号A/0页码第5页共1页10目的为了确保日常维修工作的开展，保证维修材料及工具的管理及发放。20范围适用于远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部30职责311各班组根据工作需要，配备个人常用工具和小组公用工具，个人工具由本人负责保管，公用工具由主管或指定专人负责保管。312所有工具都要进行建账管理，做到帐物相符，每人必须在各自的工具卡上签字。313所有的工具必须正确使用，特别是电动工具必须正确、合理地使用，发现问题必须立即停止使用。严格遵守安全操作规程，不准违章使用。314所有工具坚持交旧领新的原则，在领用新工具时必须交回旧的工具，交回的工具统一由库房处理，不准外流。315专业工具未经培训不得随意使用。316较大型的专业工具应随用随借，当日归还。317需添加新的工具必须由公司领导批准后，方可购买。新工具在领用时也必须进行登记、建帐签字。318所有工具实行丢失赔偿的原则。319领用维修材料及工具均应填写领用单，经工程主管审批后方可领取。3110未经项目经理批准，不可将领用的材料和工具用于小区外。3111凡出小区的材料及工具均应有项目经理签署的出门证，并交门岗检验。3112多余材料应及时退库。3113有回收价值的备件应以旧换新。3114员工在调离公司时，全部工具必须如数交回。远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部交接班制度编号GCZD04版号A/0页码第6页共1页10目的为了确保工程部值班工作的顺利开展，确保值班人员按制度执行。20范围适用于远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部30职责311接班人员必须提前15分钟做好接班的准备工作及穿好工作服，佩戴好名牌，正点交接班。312接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，对不清楚的问题一定要向交班者问清楚，交班者要主动向接班者交底，交班记录要详细完整。313交班人员要对接班人员负责，要交安全、交记录、交工具、交场所卫生、交设备运行动态，双方要办签字手续。314如在交班时设备突然发生故障，或正在处理故障，应由交班人员为主排除，接班人员积极配合，待处理完毕或告一段落，报告值班主管，征得同意后交班人员方可离去，其交班者延长的工作时间，视事故报告分析后，再作决定。315在制度规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班者不得离岗，擅自离岗者作旷工处理，发生的一切问题由交班者负责。接班者不按时间接班，值班主管要追查原因，视具体情节做出处理，交班者延长的工作时间除公布表扬外，并发给超时工资。316接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交给他们，并及时报告值班主管，统筹安排。远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部应急应变处理解决办法编号GCZD05版号A/0页码第7页共1页10目的为了及时、有效的处理好各类工程突发事件，特制定此制度。20范围适用于远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部30职责311发现紧急事故应马上报告给值班主管及有关人员。312紧急事故发生后工程主管、专业技工必须马上到达现场，迅速准确地判断事故原因。313工程主管应沉着、冷静、果断地做出事故处理方案并通知事故有关部门给予协作。314在工程主管的指挥下进行事故处理。315专业人员在统一指挥下应迅速、果敢、准确地处理事故，并尽量减小事故的扩大面。316当事故得到控制后，组织各专业人员检查事故所引起的连锁反应。发现问题及时组织专业人员处理。317确认事故全部得到处理后，应马上恢复正常运行。318事故引起的遗留问题安排各专业部门尽快妥善处理。319对事故进行全面、仔细地调查，分析原因，查清责任，并制定出杜绝事后再发生同类事故的方案。3110将事故发生的全过程以报告的形式整理出来，上交公司领导及本部门存档、备案。3111对事故全过程进行评议，对事故处理中的部门及个人提出奖、惩及建议性方案，上报公司领导。3112如属重大责任事故，每年的这一天将作为部门全体员工的安全教育日。远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部内部仓库及专业材料备件管理制度编号GCZD06版号A/0页码第8页共1页10目的为了妥善管理工程部内部仓库及专业材料备件，特制定此制度。20范围适用于远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部30职责为了进一步完善工程部内部各专业常用、应急材料备件的管理，保证和提高材料备件的使用率，减少管理上的漏洞，降低成本，特规定311各专业常用、应急材料备件，按制度出公司库后，明确专人负责，保持最低存量。312常用、应急材料备件，应根据具体性能分类、用标签明示存放在清洁干净的货架上，不能上货架的应有地垫或悬挂存放，不得与带酸、碱类材料混放。313五金件、阀件、电器材料存放应保持干燥，做好防腐。314材料、备件的维修领用，应由领用人进行领用用途、数量登记，负责人签字、工程主管确认。315工程主管应定期检查材料、备件领用的合理性，根据材料、备件的消耗情况调整最低存量，提报采购申请，由工程主管进行审核上报。316各专业常用、应急材料备件，应做好安全、防火工作。易燃易爆材料应隔离存放置安全防火通风处。专人管理。317各专业贵重材料、备件应存放在封闭铁柜内码放整齐，妥善管理，严格领用审核。远洋奥林匹克公馆物业服务中心设备设施巡回检查制度编号GCZD07版号A/0页码第9页共1页10目的加强设备设施的巡视，确保及时发现问题并及时解决问题，确保在用关键设备设施的完好率。20范围适用于远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部30职责311小区设备分布在大楼的各个部位，要安排技工巡视各设备现场。312制定技工巡查范围、内容及时间。313制定巡回检查表格，应记录的数据和状况，这些数据和状况的获得必须是视觉、听觉、触觉、嗅觉均发生作用。314管理层对技工的巡回检查要进行抽查。315巡查后，技工应迅速返回，不得在其他部门逗留，要登记巡查时间。316因故无巡查者应向工程主管申报。317进入其他部门的工作区域，如中控室要接受该部门主管的指导。远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部强电专业管理制度编号GCZD08版号A/0页码第10页共2页10目的为了确保强电设备设施的安全运行，特制定此制度。20范围适用于远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部30职责31电器竖井巡检制度311人员应熟悉电器竖井各开关的作用及所控制电路的范围，严禁在不明开关作用的情况下拉合闸及带负荷拉合闸的操作。禁止误操作造成认为大面积停电。312需停电时要先停负荷侧后停电源侧，严禁带负荷拉合开关。313出现开关掉闸情况时，应先查明原因，排除故障后方可送电。314当进行电气检修时，应先停电然后用合格的同等级验电器进行验电，确认安全后方可进行检修，并做好各种安全处理措施。315带电工作时要实行监护制度，监护人在监护时不应做其它工作，并随时提醒操作人注意安全并及时纠正操作人员的错误，必要时令其停止工作。316工作间断时必须做好安全处理，遇有紧急情况需送电时必须做好安全措施后方可送电。317检修结束后，负责人要全面检查清理现场，检查工具及人员情况，拆除各种临时接地线及标示牌，确认无误后方可送电。318送电后应观察电气设备运行情况，确认正常后方可离开现场。319认真检查竖井所有的电气设备及开关仪表是否都正常，导线有无过热现象，接线螺丝是否松动，发现问题及时处理，并认真做好巡查记录，填写检查记录表。3110巡查时间为每周一次，并及时发现问题。如当时无法处理的应向主管领导汇报。3110巡查人员要认真检查，不得投机取巧，对作弊者要严肃处理。3111巡查中要测量电源电压及带设备的电流并做好记录，检查开关及导线容量是否与用电设备相匹配。3112巡查人员要持证上岗，严禁违章操作。3115巡查人员不要乱动自己所不熟悉的电器设备。3116定期清扫竖井中的电气开关设备，紧固导线，测量电源电压及所带设备的运行电流，观察开关导线运行情况，应定期摇测绝缘。3117竖井电柜应可靠接地，柜内配线应采用额定电压不低于500V，截面不小于15MM2的绝缘铜线，导线中间不应有接头，应排列整齐并用非金属材料绑扎成束。3118内编号应齐全，连接采用端子排。3119电装置上的指示灯及指示仪表应齐全完好。3120柜体上使用的各种连接坚固体均应镀锌。32室外照明巡检制度321每天巡检照明灯，对损坏的灯具及时更换，确定更换光源周期。合理确定照明使用时间，充分利用自然采光，路灯及集中控制的照明宜采用光控或微机控制。33停电工作程序331停电工作根据设备检修的需要，由工程主管确定。332由工程主管填写停电通知。333停电通知由项目经理审批签发。334项目经理签发后的停电通知，通过客户服务部转发相关客户。335停电时间和工作范围，必需符合停电通知的内容。336一般情况下，任何人不得违反停电工作程序的制度，擅自停电。337停电时间内如不能完成原计划的工作，需立即恢复部分供电，下次另发停电通知。远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部弱电专业管理制度编号GCZD09版号A/0页码第12页共1页10目的为了弱电设备正常运行，特制定此制度。20范围适用于远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部30职责31弱电机房管理制度311弱电机房内的设备安装、布线、要符合安装规范，定期对机房设备进行安全检查，及时排除解决不安全隐患。312机房内严禁存放易燃、易爆、挥发、有毒、有害物品，严禁吸烟，使用明火照明。313机房内严禁会客，与工作无关人员禁止在机房内逗留，未经领导批准严禁参观。314机房检修维护工作结束，要对设备进行复查，确认安全无误方可运行使用。认真遵守公寓安全防火规章制度，爱护消防器材，定期对无人机房进行安全检查。32电梯机房管理制度321未经领导批准，员工不得私自引领外单位人员到机房内参观。322经领导批准来机房参观者，进出机房均应办理登记手续，原则上不允许拍照和摄像。经总经理办公室批准的，可以允许进行。323值班人员要密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼尖、及时发现和处理隐患。324要严格按照巡视制度，准点巡视设备运行，认真做好纪录。325值班人员必须严格遵守劳动纪律，不得将与工作无关的物品带入机房，特别是食品。326在机房内不允许接用临时电器设备，不允许随意挪动消防器材，未经批准不得使用电焊、气焊，不得在机房内吸烟。327保持机房内清洁卫生，搞好文明生产。远洋奥林匹克公馆物业服务中心综合维修组管理制度编号GCZD10版号A/0页码第13页共2页10目的确保综合设施的正常使用，完善综合维修员工的管理，特制定此制度。20范围适用于远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部30职责31综合维修管理制度311优质服务，接到报修电话10分钟内到达维修现场。312着装整洁举止文明，入室维修穿戴鞋套、手套。313保证安全施工，严格遵守各工种的操作规程。314公共区域定期进行巡视，发现问题及时解决。315及时完成报修单并及时返回工程部。316使用机具时要注意爱护，按正规的方法操作，避免造成不必要的损失。317做到专业机具检查保养和维修，防止机具造成损坏，延长机具寿命。32空置房检查规定321每季（月）定期对管辖区的所有空置房进行检查。322检查人员应检查设施是否完好，外窗玻璃和门锁有无故障、天花、墙体状况以及管道有无漏水等，并对检查中发现的异常情况及不符合要求的地方上报部门主管，由部门主管安排人员整改。323在检查空置房屋时，如发现室内较脏，应及时通知客服部安排清扫，使空置房始终处于使用状态。33公共区域维修规定331各个专业组接到工程部的报修单或按计划进行设备设施维护保养需要在公共区域维修时，对影响到客户的维修应避开正常休息时间，此时维修应尽量安排上午9001130，下午200600。332当需要进入客户区域带有门禁系统时，应及时与客户服务部联系并对客户讲明所需要工作的地点及时间安排。同时预留出门禁卡以及必要时应让客户留人并得到客户的同意。333在公共区域维修时应在相应的位置竖立“正在工作中”或“正在维修中”的警示牌，以提醒客户注意安全。334工作完毕后应向客户的在场人员表示感谢“给您添麻烦了，谢谢合作，再见”。清理现场后锁好门禁退出客户区域。做好工作记录。335工程主管对维修单进行确认并签字必要时应进行检查，同时把维修结果通报客户服务部。远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部保护用品制度编号GCZD11版号A/0页码第15页共1页10目的为了加强对物品的管理和正常使用20范围适用于远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部30职责31手套、鞋套每名技工按每月每人各2付定期于当月10前发放。各专业组每个班组配备2条大浴巾，每个月清洗一次，每三个月更换一次。32手套、鞋套由个人负责保管并随时洗涤，以保证其干净、整洁。大浴巾用脏后交由办公室负责统一洗涤。33保护用品的领用采取以工程主管负责制的形式并采用以旧换新的方式进行更换。34保护用品的领用由工程部主管负责到财务部库房统一领取。远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程档案管理制度编号GCZD12版号A/0页码第16页共2页10目的为了保证工程档案管理的调理、有序、保密性等，特制定此制度。20范围适用于远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部30职责31工程部主管负责工程档案的收集、管理、借阅，并负责与相关方的沟通及协调。32各部门员工均有对工程档案保密的责任。33保管制度工程部所管辖的技术资料主要是工程竣工验收资料、改造变更资料、公共设施维修（维护）资料及合同，设备管理及技术资料、设备运行维护保养资料、产品合格证、设备技术说明及专业工具书等。档案资料管理制度如下331工程技术档案归档时必须进行科学分类、立卷和编号、档案目录应编制总目录、案卷目录、卷内目录。332工程技术档案归档时认真验收，文件资料应是原件，归档时办理交接手续，同时保证文件、资料的完整、系统、准确、真实性。333更新设备，增加设备的资料和技术说明按下列制度分类登记存档空调、给排水系统设备、消防设备、通讯设备、电梯设备等。334定期检查工程档案的收集、整理，确保档案的安全存放。34借阅351严格执行档案的借阅制度。352遇有调阅档案的部门，需到工程部填写调阅档案审批单经有关领导批示。35审核批准后按制度办理。351工程技术档案只限在工程部查阅，原则上不得借离工程部，确因工作需要必须借离工程部的，需有关领导批准后方可借离，所借离档案必须在三天内归还，如需延期，必须到工程部办理延期手续。352借阅档案的人员，应对所借档案的安全、保密、完整性负责。不得擅自拆卷、复印或在档案内涂改、乱划。远洋奥林匹克公馆物业服务中心客户装修管理制度编号GCZD13版号A/0页码第18页共3页10目的为了保证客户装修的正常进行，特制定此制度。20范围适用于远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部30职责31客户办理装修申报手续须携带的资料。311业主本人持身份证、业主证和已办理收楼手续的相关票据（证明已收楼）312非业主的使用人对住宅进行装修时，须提供业主同意装饰、装修的书面证明。313代业主办理装修申报手续者必须提供业主亲笔签名的委托书，并附业主身份证复印件方可办理。314装修图一套（竣工图；平面布置图；水、电设计施工图、改建图等）。315提交业主/使用人与装修施工方签订的装修合同，合同中应按住宅室内装饰装修管理办法的相关内容签订保修期。316装修施工须出示室内装修企业营业执照复印件（加盖红章），装修企业资质等级证书。317装修施工队所有人员须出示清晰的身份证及复印件、每人二张小一寸的免冠彩照。318有效的电工证原件复印件。32施工管理321施工时间为上午8301200，下午14001800；322所有施工项目必须按照相关部门审批范围内的内容进行装修，电工、焊工等特种作业必须按政府规定进行施工作业。323施工现场用电须由施工单位自行提供专用配电箱（含熔断器和40安以下的漏电开关1个），将所用电源通过配电箱再接线使用。324装修活动必须保证建筑物和使用安全，禁止下列行为A）改变房屋承重结构，在承重墙上凿打、穿洞、开门、开窗、扩大原有门窗尺寸，在非承重墙上开门、开窗。B）不适当增加楼面井荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等。C）任意刨凿、重击楼板、墙体及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线和其它不符合电工规范的行为。D）破坏或者拆改厨房、卫生间的地面防水层，将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间，在外墙上钻孔