鸿利公寓和老年活动中心工程建设项目可行性研究报告

第一章总论11项目背景111项目名称市鸿利公寓和老年活动中心工程建设项目112项目承办单位及法人代表项目承办单位项目法人代表113项目拟建地点杜集区高岳居委会114承担可行性研究报告编制单位（1）编制单位县工程咨询事务所（2）资质证书号（3）法人代表115研究工作依据1、有关政策文件（1）中华人民共和国老年人权益保障法；（2）国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知（国办发200019号）；（3）国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知（国办发20066号）；（4）财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知（财税200097号）；（5）安徽省老年人保护条例；（6）安徽省老龄事业发展“十二五”规划；（7）安徽省人民政府关于加快发展养老服务业的意见；（8）安徽省民政厅等部门关于加快发展社会福利事业的通知；（9）市人民政府批转市民政局等13个局委关于对社会福利事业基础设施建设和“星光计划”项目建设实行优惠的通知；（10）杜集区国民经济和社会发展“十二五”纲要；2、有关标准规范（11）老年人住宅设计规范；（12）城市居住形象规划设计规范；（13）城市居住区公共服务设施设置规定；（14）方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范；（15）住宅设计规范；（16）住宅建筑设计标准；（17）建筑工程交通设计及停车场设置标准；（18）城市道路绿化规划及设计规范；（19）建筑设计防火规范；（20）民用建筑节能管理规定；（21）建筑给水排水设计规范；3、其他有关依据（22）承办单位编制项目可行性研究报告委托书；（23）社会福利机构设置批准证书；（24）杜集区国土局选址符合土地利用总体规划证明；（25）杜集区建设局选址符合城建区设总体规划证明；（26）杜集区环保局建设项目环境影响登记表；（27）杜集区农村信用合作社贷款投向意见书；（28）杜集区高岳社区老年公寓和老年活动中心规划平面图及其它基础资料。116研究工作范围根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，本可研报告对该项目建设的背景与必要性、可行性、建设场地与条件、内容与规模、工程技术方案、投资估算与资金筹措、经济效益分析等方面进行综合研究和分析，重点研究工程技术方案与投资估算等，为有关部门和项目单位提供可靠的论证和评价依据。12可行性研究结论121项目单位承办条件鸿利公寓位于杜集区高岳居委会，靠近光明路岱河桥，占地面积30亩，建筑面积13000平方米。现已具备承担拟建项目投资建设的要求和基本条件。122项目规模新建公寓楼11000平方米，食堂及活动中心2000平方米；配建餐厅、浴室、门球场、种植场等附属设施。123项目建设进度本项工程建设期1年。124项目招投标方案为切实搞好项目建设，确保工程质量，该项目面向社会进行公开招标。125环境保护项目所在区自然环境良好。本项目为非工业项目，不产生工业污染，主要污染物与污染源为生活垃圾和生活污水，项目建设治理措施设计合理、配套齐全，符合环保要求。126投资估算与资金筹措投资估算项目总投资5000万元。资金筹措项目单位自有资金。127主要经济技术指标（1）项目占地面积30亩（2）总建筑面积13000平方米（3）主建筑为公寓楼11层（4）项目建成后可容纳600人左右（5）年经营收入588万元（6）每年回收资金150万元128项目综合评价与建议市鸿利公寓和活动中心项目建成后，使公寓功能设施更加齐全，服务范围进一步延伸，能够有效满足社会对养老的需求，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实施“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。第二章项目背景和建设的必要性21概况杜集区历史文明悠久，矿产资源丰富，交通条件便利，文化底蕴深厚，经济发展迅速，为鸿利公寓楼和老年活动中心项目建设和项目的运营，提供良好的发展环境和广阔的市场前景。市杜集区总人口33万人，其中6070岁老人27万人，7080岁老人16万人，80岁以上老人8万人。其中高岳镇总人口54万人，其中5060岁老人35万人，6070岁老人25万人，7080岁老人16万人，80岁以上老人690人，五保户老人152人。22鸿利公寓概况鸿利公寓位于杜集区高岳居委会，靠近光明路岱河桥，占地面积30亩。是依照民办非企业单位登记管理暂行条例（国务院令第251号）登记管理的民办非盈利性养老服务机构。现有职工59人，医疗、护理、理疗人员占70以上。该公寓地理位置适中，交通便利，项目区周边绿树成荫、碧水长流、环境幽雅，极适宜老年人居住。其法人代表刘万利，大学文化。他对社会富有爱心，对养老事业极富热心，对办好鸿利公寓和规范服务充满信心。在市委市政府的领导和民政部门的大力支持下，刘万利同志多方筹资，艰苦创业发展，鸿利公寓以杜集区医院为医疗依托，建立了良好的协作关系，他们以实现“六个老有”为方针，坚持“以老年公寓养老年公寓”为宗旨，一切为了老人，为了老人的一切，信誉好、服务优，使入住老人如沐春风，受到了社会各界的广泛好评。为加快杜集区社会养老事业的发展，扩大经营规模，使更多的老年人入住公寓，享受到全面的服务，鸿利公寓计划投资5000万元，新建老年公寓楼和老年活动中心项目。项目建成后，不仅增加了入住规模，而且还建设康复医疗中心、图书室及学习中心、文化娱乐中心、体育健身中心、办公服务中心等，并将开办老年大学、老年艺术团等，还要创办养老服务从业培训中心，使鸿利公寓成为全市免费的养老服务培训基地。鸿利公寓的经济能力和管理能力，具备了承担拟建项目投资建设的要求和基本条件。23项目提出的背景安徽是全国人口第一大省，也是老年人口大省，自1998年已经进入老龄化社会。全省老龄阶段人口已达1122万，占总人口的1196，并将以每年3的速度继续增长，据安徽省老龄带来发展“十二五”规划的预测，“十二五”期间，安徽老龄阶段人口预计年均增长36万多人。到2030年，安徽将迎来人口老龄化的高峰期，全省60岁以上老年人口将达2490万人，约占总人口的2403。杜集区总人口868万人，老龄阶段人口已将近11万人，占总人口的1267，仅城区内的老年人就有24万人。一方面是人口老龄化形势非常严峻，另一方面是全省各地养老服务业的发展水平整体不高，无论是基础设施建设还是专业化、规范化管理等都不能适应老年人养老保障的实际需求，亟待完善提高。随着人口老龄化速度程度的加剧，养老服务业发展的滞后，老龄人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带业的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的人人都存在这样或那样的心理问题，部分老年人因离退休的社会角色转变而产生出心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，与子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等，使他们整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。目前老年人最需要解决的问题是经常人有交流、看病就攻方便、生活有人照料。而子女已到中年，上有老下有小，随着工作节奏的加快，所受压力不断加大，在赡养老人方面常常力不从心。老年人渴望拥有一个舒适、宁静、便于交流的居住环境，老年公寓恰好能满足广大老年人的这一愿意。面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，政府和全社会必须未雨绸缪，关注老年人、关心老年人的生活质量，加快发展社会养老事业，真正使他们实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。因此，国家要求各地各有关部门一定要充分认识发展养老服务业的重要性、必要性与紧迫性，采取扎实有效措施，积极推动养老服务业的快速、健康发展。为了加快安徽养老服务业的发展，省政府相继出台了大量政策措施。安徽省人民政府关于加快发展养老服务业的意见明确指出发展养老服务业，要按照“政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动”的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以“公建民营、民办公用力、政府补贴、购买服务”等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会力量参与兴办养老服务业，形成能够满足不同老年人多层次、多样化服务需求的养老服务新格局。经民政部门审批登记的福利性、非营利性的养老服务机构不论是公办还是民办，都同等享受国家有关优惠政策。目前，杜集区社会养老服务基础设施较为落后，还没有一个能够为老人提供全面服务的令老年人满意的规范场所，极大地影响了杜集区的养老事业发展。鸿利公寓建成投入运营后，使入住的老年人真正享受到了正常的生活情趣。社会的需要，政府的引导，政策的扶持，人民的鸿利公寓新建公寓楼和老年活动中心项目正是在这样的背景下提出的。24项目建设的必要性随着改革开放的不断深入，人民生活水平的提高和医疗设施的完善，杜集区人口的平均寿命大幅度提高，老龄阶段人口在整个人口中的比重逐年增大，“白发浪潮”日益临近；另一方面计划生育政策的实施，使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人数大为减少，大家庭逐渐小型化。根据杜集区老龄事业发展“十二五”规划的预测，预计杜集区“十二五”期间老龄人口年均增长1万人左右，将达到8万人，现有的敬老院、养老院无论是规模、条件还是服务水平，都不能满足社会对养老服务的需要。人口老化已逐渐受到社会各界的广泛关注，社会养老已是大势所趋，为老年人建设一个集住宿、医疗、保健、康复、学习、娱乐、休闲于一体的综合性老年公寓已成时代发展的必然要求。老年人是社会的宝贵财富，他们曾经为国家、社会和家庭做出过贡献，其晚年生活应当得到切实保障。社会的快速发展为建立完善老年保障事业创造了有利条件，大力发展养老服务业，不断满足广大老年人的物质生活与精神文化需求，是全面落实科学发展观的根据要求，也对促进家庭和睦、人际关系融洽、构建社会主义和谐社会具有直接而深刻和影响。同时，大力发展养老服务业能够有效提高包括广大老年人在内的全体人民的生活质量，促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。因此，鸿利公寓和老年活动中心项目是非常必要的。25项目建设的可行性251老龄人口杜集区地处于安徽省北部，距市区2公里，总人口33万人，目前老龄人口呈加速增长的趋势。老年人口的增多，经济条件的改善，思想观念的更新，使入住老年公寓成为迫切需要，能够保证项目建成后的正常运营。252优越的地理环境项目所在地远离喧闹嘈杂的主城区，又在城区范围之内，临近城区主干道，交通便利。前有小河、后有林木，院内空气清新自然、恬静、优雅，环境舒适，是老人居住、活动的理想场所。253现有设施项目选址地势平坦，比较低洼，容易积水，需加大回填力度，但周边有游泳池、钓鱼场，场区路面硬化、绿化，电力、供水、排水等基础设施基本配套。因此，本项目在此基础上进行建设，可减少重复性建设，节约资源、加快建设进度，缩短建设工期，节约建设资金。第三章建设场地及建设条件鸿利公寓新建公寓楼和老年活动中心项目，位于杜集区高岳居委会，具有必备的地理位置优势和建设条件。31建设场地鸿利公寓和老年活动中心项目，建设场地交通方便，地势平坦，地理位置优越。32建设条件321地质条件1）场地地形地貌杜集区地处黄淮平原南部，大地构造位置处于华北地台南缘，属冲积平原区。拟建项目位置属河相冲积平原地貌单元，所处位置地形平坦，无不良地质现象。地基承载力均有120180KPA。均可作为一般建筑物的持力层。2）项目区地下水水质较好，对各种砼均无侵蚀性。322气象条件根据安徽省自然综合区划资料，拟建项目所在区域属于温热带大陆性季风气侯区。日照充足，四季分明，雨量充沛。一年四季皆有利于工程施工。项目区适宜老年人居住，宜安装取暖降温设备。1）气温区域内极端最高气温433，最低气温18，年平均气温148，其中以六、七月份气温最高，元月份最低。7月份最高，月平均气温2641月份最低，月平均气温07年温差2572）降水量年降水量644950MM之间，年平均降雨量800MM，主要集中在每年的79月份，降雨量占全年的5364。3）湿度年平均相对湿度70。4）风速主导风向为东北风，最大风速24M/S。5）气压19912005年间平均气压10005千帕。6）光照全年平均日照时数22366小时，年每平方厘米太阳幅射积热量11377千卡。7）无霜期年平均无霜期202天，最长年份达210天。323地震根据“安徽省地震烈度区划图”的区划标准，该区域地震烈度为6度设防区。324基础设施条件1）给排水项目场区有自备深井一眼，配备无塔供水增压器形成自来水管供水。生活污水可排入城区污水管网，雨水排入雨水管网。2）供电由杜集区电网供电，可以满足项目建设及运营需要。3）交通杜集区与市接壤，距市区2公里。有多条道路经过杜集区至市区，还有省道穿境而过。交通四通八达。该项目紧邻杜集区主干道，交通十分便利。325建筑材料及运输条件项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、河砂、石子、石灰等，均可就地购买。木材、钢材均由当地建材市场充足供应，可满足项目建设的需要。建材运输可通过城市公路网与各建材供应商联系，将项目建设所需建材、设备、机械直接运至施工现场。326用地条件安徽省人民政府关于加快发展养老服务业的意见要求“在城乡规划和旧城（村）改造中，各组合政府和有关部门要根据当地老年人口数量和老年人养老保障的实际需求，将社会福利院、老年公寓、养老院、敬老院、光荣院等养老服务机构的建设纳入整体规划，落实建设用地或提供相应的经办场所。鼓励民间组织、企业和个人采取独资、合资、合作、联营、参股、租赁等方式创办养老服务机构”。鸿利公寓正是按照这一精神，筹资建设的。该项目建设不涉及土地征用补偿和居民拆迁安置工作，建筑项目选址不压覆矿床和文物，不影响防洪、交通等设施安全。项目建设符合杜集区国民经济和社会发展总体规划以及城市建设规划的总体要求；项目用地符合有关土地管理和政策法规要求，符合土地利用总体规划要求，占地规模和土地利用率合理；符合因地制宜、节约用地、保护耕地、减少拆迁移民等原则要求。327建筑施工条件该项目建设，将通过面向社会公开招标的途径，选择优秀的施工队伍，进行项目工程建设，确保施工质量。第四章建设规模与建设内容41建设规模该建设项目为鸿利公寓和老年活动中心。项目区总面积20000平方米，总建设面积约13000平方米，总投资5000万元。项目完成后，新建老年公寓楼，可增加老年人居住房间300间（套），增设固定床位700张，可解决700位老人的住宿问题。老年活动中心大楼，将新增康复医疗中心、图书室及学习中心、文化娱乐中心、老年健康中心、养老服务从业培训中心、办公服务中心等，并将创办老年大学、老年艺术团等。其他服务设施，可提供满足入住老年人需要的餐厅、煎药房，可供600位老年人室外活动的广场、绿地、廊亭、门球场、钓鱼场、种植场等。42建设内容1、老年公寓和活动中心建设，总建筑面积13000平方米。其中老年公寓楼11000平方米。主楼框架结构双面楼1栋，长50米、宽20米，共11层；低层别墅式老年公寓楼2座（户），食堂及老年活动中心1所，25层，每座长10米、宽8米，占地面积80平方米，建筑面积200平方米，总占地面积480平方米；总建筑面积1200平方米。2、室外配套建设3000平方米，主要含餐厅、煎药室、洗浴中心、广场、门球场、钓鱼场、种植场等。3、设施配套满足700人的老年人专用起居、厨卫设备、轮椅、担架、健身器材、理疗设备、急救掮理设备、呼叫系统设备、电视与网络、通讯设备等（含一期项目配套）。其中建设工程主要包括土建工程、一般装饰工程、电梯安装工程、给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、室外道路、排污、排雨、路灯、绿化美化等。鸿利公寓新建公寓楼和老年活动中心项目，主要经济技术指标详见综合经济技术指标表表421。综合经济技术指标（表421）序号项目指标备注1总用地面积20000M22建筑占地面积6000M23总建设面积13000M24其中计容积率面积13000M25不计容积率面积14000M26总绿化用地面积5200M27建筑容积率0598建筑覆盖率24459建筑绿化率6010停车位50辆第五章工程技术方案51项目组成鸿利公寓新建公寓楼和老年活动中心项目，主要由老年公寓楼、老年活动中心大楼和广场、门球场、钓鱼场、种植场、绿地、花坛、池沼、道路和其它服务用房、保障系统组成。该项目建筑，主要有多层框架结构、多层砖混结构和低层砖混结构三类建筑。52建设模式与设计理念521建设模式鸿利公寓新建公寓楼和老年活动中心项目将由建筑专业设计院精心设计，达到建筑用地合理，区域规划精良，景观丰富多彩，楼房式样新颖，房屋布局合理，室内外所有设施均符合老年人住宅设计规范的标准。522设计理念（1）可持续发展理念其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。（2）以人为本理念一切设计在符合老年人住宅设计规范要求的前提下，尽可能在质量、户型、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。（3）服务定位本项目以工薪阶层为主，以满足中低收入家庭需求为目的，使广大工薪阶层家庭都能够有能力入住。53总平面规划原则该项目设计的基本原则，是在满足国家的有关规程、规范的前提下，首先应强调功能分区合理性。项目的规划设计，要综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、层数与密度等因素，以适应于老年人的活动规律。力求平面布置分区合理，楼房布局合理，楼房内部结构合理，达到城市居住区规范设计规范和老年人住宅设计规范的要求，以满足社会各阶层对老年公寓的不同需求。1、根据生态建筑的理念，最大限度地利用原有的地形、地貌、相邻建筑物特点与老年人的需求，在规划和单体设计中予以充分照顾利用。2、根据不同性质的使用空间、空间的尺度和位置，创造适合不同空间的室外环境。3、室外空间主要布置门球场、钓鱼场、种植场、绿地、花坛、池沼、停车位、公共活动区、健身区及道路等。4、区内规划要洁污路线清晰、避免或减少交叉污染。在小区内设置环形排污管网，每座建筑物间设有排污井口，在项目区主入口处并入市政排污主管网内。5、对废弃物的处理，按照有关环境保护法令、法规的规定作出妥善安排和布局，规划区内有专职卫生人员经常打扫和清理。项目区全部建设完成后要达到建筑物错落有致，公寓楼设施完备，钓鱼场亭台廊榭，项目区鲜花簇拥、绿树成荫。力争办成安徽省最大、功能最完备的老年公寓。54建筑设计规划541设计原则鸿利公寓新建公寓楼和老年活动中心项目的建筑设计规范，应满足功能合理、设施完善、安全卫生、适度超前的要求。既要有长远规划，又要量力而行，合理确定建设水平。不能一次到位的，应留有改、扩建和发展的余地。建筑设计规范必须符合老年人住宅设计规范的要求。由于年龄的变化，步入老年后人们的体能心态都会逐渐改变，形成老年特征。这种特征要求建筑设计必须突出强调使用中的安全性，消防隐患，避免可能发生的环境伤害，从而提高老年的生活质量。人们随着年龄的增长，视力会衰退、眼花、色弱，甚至失明；步履蹒跚，行走障碍，抬腿困难，甚至需借助扶手、拐杖或轮椅；动物迟缓、准确度降低，常需要较宽松的空间环境；在心理上多有孤独感，更需关怀相互交往，提供参与社会的平等机会则十分必要。这些特征是该项目建筑设计的前提。542设计依据1）老年人住宅设计规范（JGJ12299）；2）民用建筑设计通则（JGJ37）；3）民用建筑热工设计规范（GB50176）；4）民用建筑节能设计标准（JGJ26）；5）建筑设计防火规范（GBJ16）；6）住宅建筑设计规范（GBJ96）；7）其他相关建筑设计规范。543设计规范1、功能设计1）老年公寓楼户型、居室以满足中等中收入家庭需求为主体，少量兼顾高端用户。居室模式除别墅外，主要包括一室一城一厨一卫、一室一厅一卫、一室一卫和两室一厅一厨一卫，户型面积在2560平方米。2）老年活动中心，其中设健身理疗中心、康复治疗中心、图书室及学习中心、从业培训中心、文化娱乐中心、服务管理中心等。设有不同规模、不同内容的活动厅室，如游艺厅、健身厅、舞厅；音乐欣赏、戏曲欣赏、书画欣赏厅；休息厅、茶室、小卖部；与之相配合的还有衣帽间、卫生间、接待、管理办公室等辅助设施。3）老年大学，是专门为老年人提供的陶冶心境、交流逸趣的学习园地，是一种特殊类型的学校建筑。根据学员的爱好常设有文学、历史、书法、绘画、雕塑、园艺、戏曲、音乐、舞蹈、体育保健、烹饪、社会学、心理学、政治学、经济学、法学、现代科技等专题讲座，相应设不同规模的氏我功能教室，还设有图书资料阅览室、学员作品陈列观摩室、健身室、休息室、医疗急救室等辅助设施。4）户外活动场所离退休后的老年人，对户外活动的需要较高，他们聚在一起山南海北无所不侃，是老年生活的一大乐趣，在这里他们驱散了孤独感。庭院设计应提供这种便利，备设坐椅和必要的活动设施。2、建筑设计（1）总体要求1）每一个家庭，每一位老年人都存在从健康自理，发展到需要借助扶手、拐杖、轮椅，甚至于借助护理的可能性。这种变化，一般是渐变的，但也有由于意外伤害而发生突变。其引发变化的原因，除了体能自然衰退因素之外，还有由于地面不平、楼梯过陡、缺少安全扶手、用材不当等环境因素造成跌伤、挫伤、骨折、脑出血等等导致突变。项目的设计应按老龄阶段老年人变化的全过程设计，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行为所需要的设施，还应提供介护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。2）项目区公共建筑仅考虑自理老人和介助老人参与活动，按介助老人体能心态需求进行设计，不考虑介护老人参与活动的可能性。3）老年人由于体能衰退表现了与常人不同的特征，主要表现在水平与垂直交通行为上。而建筑物各个层面的高差是不可避免的，如何为老年人提供方便的设施则是设计必须解决的课题。项目区公共建筑都应为老年人提供方便进出的出入口、水平通道和楼梯间，还要为各种老年人使用卫生间提供便利。由于老年人体力衰弱，持续的站立行走都有困难，在公共建筑提供休息空间是必要的。（2）出入口设计原则建筑物的出入口是老年人进出建筑物的第一道关口，出入口是否方便老年人进出，直接影响老年人生活质量。门前是老年人经常聚会的地方，为老年提供阳面出入口，对其心理健康有益。阴面设楼梯，阳面入口比较容易组织门内轮椅回旋空间。出入口造型设计，要着眼于老年记忆衰退，甚至迷路忘家，突出标志性特色。老年人体能误退是自然规律，进入老龄阶段或早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程降低，有的老年人上下台阶甚至两脚同踏一个踏步面，常规台阶跳步尺度很难适应，因此将出入口门前台阶坡度调缓是必要的。设计规范1）出入口内外留有不少于150M150M的轮椅回旋面积。2）标志鲜明，易于辨认。3）门前平台与室外地面高差不大于040M，并采用缓坡台阶和坡道过渡。4）缓坡台阶踏步踢面高不大于120MM，踏面宽不小于380MM，坡道坡度不大于1/12。台阶与坡道两侧均设栏杆扶手。5）当室内外高差较大设破道有困难时，出入口前设升降平台。6）出入口顶部设雨篷，出入口平台、台阶踏步和坡道选用坚固、耐磨、防滑的材料。（3）过厅和走道设计原则老年公寓和活动中心过厅和走道，应具备轮椅、担架回旋条件。通过式走道两侧墙面设介助扶手，对于年老体衰的老人或愈后康复的老人十分必要。扶手选择圆形建材，可扶可抓握，成为老人行动依赖的可靠安全工具。设计规范1）户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。2）户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不小于05M，以保证轮椅回旋和门扇开户空间。3）户室内通过式走道净宽不小于120M。4）项目区公用建筑，通过式走道净宽不小于180M。5）老年人出入经由的过厅、走道、房间不设门坎、地面不设高差。6）通过式走道两侧墙面090M和065M高处设4050MM的圆杆横向持手，扶手离墙表南间距40MM；走道两侧墙面下部设035M高的护墙板。（4）楼梯、坡道和电梯设计原则体现老年人体能心态特征的方便老年人使用的建筑，最突出的一点就表现在楼梯设计上。楼梯设计是否合理，不仅直接影响老年人使用是否方便，而且直接关系到老年人的安全。因此，应采取缓坡楼梯，踏面宽度应考虑两脚共踏一步的需要，设置足够的宽度。这种楼梯对借助拐杖的老人也比较适用。由于楼梯坡度较缓，使老人消除了向下俯视产生的倾覆恐惧感。采用异色防滑条是基于老年人视力减弱后，对踏步边缘采取的警示性安全保护措施。设计规范1）老年人使用的楼梯间，其楼梯段净高不小于120M，不采用扇形踏步，不在平台区内设踏步。2）缓坡楼梯踏步踏面宽度公寓楼不小于300MM、活动中心不小于320MM；踏面高度公寓楼不大于150MM、活动中心不大于130MM。踏面前缘设高度不大于3MM的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不大于10MM。3）该项目多层老年公寓楼，1至2层设坡道，由于轮椅老人所居楼层可调性较大，可集中于底层和2层；坡道宽度按双排轮椅并行确定。坡道净宽不小于150M，坡道长度不大于1200MM，坡度不大于1/12。坡道设计应符合现行行业标准方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范（JGJ50）的有关规定。4）楼梯与坡道两侧离地高090M和065M处设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手选用优质木料或手感较好的其他材料制作。5）本项目高层老年活动中心大楼和多层老年公寓楼，均设置电梯，电梯厅及轿厢尺度，确保轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地090M和065M高处设介助安全扶手。电梯速度选用慢速度，梯门采用慢关闭，并内装电视监控系统。（5）居室设计原则1、老年公寓的起居室、卧室和疗养室是老年人久居的房间，其朝向直接影响居住者的健康，应保证良好朝向。室外景观对老年人的心理健康也有影响，充满阳光的卧室会增加老年人的生活信心与活力。应为老年人创造优美的室外景观，使老人心理获取环境的强力支持。2、老年公寓久居人数比较稳定，或者双人或者单身。双人老年户常将起居室与卧室分设，而单身户经常是起居兼卧室合而为一。老年人几乎整日生活在居室中，他们的生活空间局限于居室之内。据实态调查对现行老人居室普遍嫌小，特别是对文化层次越来越高的老人，生活空间不宜太小。否则会使老人如居斗室生活不快。老年人动作迟缓，准确度降低，也需要较宽松的空间环境。3、老年公寓人口构成单一明确，因而套型组合也较简单。根据居住者的经济条件，提供不同的面积选择自由度。4、房间开间净宽在床端应具备轮椅回旋条件。设计规范老年公寓的起居室使用面积不小于14平方米，卧室使用面积不小于10平方米。老人疗养室、老人病房等合居型居室，每室不超过三人，每人使用面积不小于6平方米。居室内老年人基础设施参数（1）老年人用床尺寸单人床长度200M，宽度110M，高度040045M；双人床长度200M，宽度160M，高度040045M。（2）急救担架长度230M，宽度056M。（3）轮椅应符合现行行业标准方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范JGJ50有关规定。（4）家具均用圆角圆棱、坚固稳定、尺度适宜、便于扶靠和使用。（6）厨房1、老年公寓除设公共餐厅外，各户设独用厨房；2、供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用面积不小于600平方米，其最小短边净尺寸不小于210平方米。3、厨房操作台面高不小于075080M，台面宽度不小于050M，台下净空高度不小于060M，台下净空前后进深不小于025M。4、厨房设吊柜，柜底离地高度为140150M；轮椅操作厨房，柜底离地高度为120M。吊柜深度比案台应退进025M。（7）卫生间设计原则老年人身患泌尿系统病症较普遍，居室内卫生间位置离卧室越近越方便。公用卫生间，应设置于老人居住活动区中心部位，能够使周边的老人都能方便地利用。公用卫生间厕位间平面尺寸在考虑轮椅老人进出的同时，还要考虑可能有护理者协助操作，因此空间应加大尺寸。卫生间卫生洁具白色最佳，不宜用黄色或红色。白色不仅感觉清洁而且易于随时发现老年人的某些病变，黄色或红色还会产生不愉快的联想。设计规范1、老年公寓各居室均设卫生间，公共建筑的卫生间，临近休息休息处，并设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生室设一具立式小便器。2、独用卫生间设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不小于040M，浴盆及淋浴坐椅高度不大于040M。浴盆一端设不小于030M宽度坐台。3、公用卫生间厕位间平面尺寸不小于120M200M，内设040M高的坐便器。4、卫生间与坐便器相邻墙面，设水平高070M的“L”形安全扶手或“TT”形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面设置水平高度060M的“L”形安全扶手，水盆一侧贴墙设安全扶手。5、卫生间选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合式龙头选用杠杆式或掀压式开关。6、卫生间、厕位间设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。（8）阳台1、老年公寓的起居室或卧室设阳台，阳台净深度不小于150M。2、疗养室、老人病房设净深度不小于150M的阳台。3、阳台栏杆扶手高度不小于110M，采用封闭式阳台。阳台板底或侧壁，设可升降的晾晒衣物设施。4、供老人活动的屋顶平台或屋顶花园，其屋顶女儿墙护栏高度不小于110M；出平台的屋顶突出物，其高度不小于060M。（9）门窗1、建筑物公用外门净宽均不小于110M。2、老年公寓、别墅的户门和内门（含厨房门、卫生间门、阳台门）通行净宽均不小于080M。3、起居室、卧室、疗养室、病房等门扇均采用可观察的门。4、窗扇镶用无色透明玻璃。开启窗口设防蚊蝇纱窗。（10）室内装修1、建筑物内部墙体阳角部位，均做成圆角或切角，且在180M高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。2、居室不有用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。3、地面，特别是楼梯踏步、平台，不宜选用黑色或显深色面料。辚色在视觉上届退后色，特别是对于老年人会产生如临深渊之感，小心翼翼不敢投足。一般来说楼梯间采光普遍较暗，老年人从亮处进入暗处，对暗适应的调节速度较慢，会使眼睛难以适应，更增加了投足恐惧心理。另外，黑色也是淹没色，藏污纳垢，难辨脏洁。黑色与黑暗相联，是一种失去希望丧失信心的色彩，对老年人不利。因此，本项目出入和通行的厅室、走道地面，均选用平整、防滑材料，并符合下列要求楼梯踏步面平整防滑无障碍，界限鲜明，不采用黑色、显深色面料。居室地面用硬质木料或富弹性的塑胶材料。居室不设吊柜，设贴壁式贮藏壁橱。每人有100M3以上的贮藏空间。（11）建筑设备与室内设施1、公寓楼与活动中心均安装采暖、降温设备，并设置热水供应设备。2、老年人睡眠较轻，微小的响动都会影响熟睡；而老年入睡眠又常伴有鼾声，所以良好的隔声处理和噪声控制，应格外予以注意。多人同居会相互影响、有碍健康。因此，老年公寓以单人居室、双人居室为主，少量安排三人居室。老年公寓楼居室之间进行良好隔声处理和噪声控制。允许噪声级不大于45DB，空气隔声不小于50DB，撞击声不大于75DB。2、建筑物出入口雨逢板底或门口侧墙设灯光照明。阳台设灯光照明。3、老年人居室夜间通向卫生间的走道、上下楼梯平台与踏步联结部位，在其临墙离地高040M处设足部灯光照明。4、起居室、卧室设多用安全电源插座，每室设两组，插孔离地高度为060080M；厨房、卫生间各设三组，插孔离地面高度为080100M。5、起居室、卧室设闭路电视插孔。6、厨房设燃气泄漏报警装置。7、电源开关选用宽板防漏电式按键开关，高度离地为100120M。8、公寓楼每户均设电话，居室及卫生间、公共卫生间厕位旁边均设紧急呼救按钮。9、老人院床头设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。55建筑结构设计551主要依据1）岩土工程详细勘察报告；2）建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001；3）建筑结构荷载规范GB500092001；4）建筑地基基础设计规范GB500072001；5）混凝土结构设计规范GB500102002；6）砌体结构设计规范GB500032001；7）建筑抗震设计规范GB500112001；8）建筑设计防火规范（GBJ1687）；9）城市居住区规划设计规范10）住宅设计规范；11）高层用民建筑设计防火规范；12）住宅建筑设计标准；13）现行有关专业设计规范、规定等。552结构材料1、地震设计及荷载取值抗震设防烈度7度抗震等级二级楼面均布活荷载15KN/M2挑出阳台25KN/M2设备用户及附属用房按需要取值。2、结构材料砼强度等级基础垫层C10，基础C20，其他构件C25C35。钢筋级钢FY210KN/M2级钢FY310KN/M2级钢FY400KN/M2墙体砖混结构000以下采用240MM厚标准新型承重砖墙。框架结构填充墙采用M5混合砂浆砌190厚MU5粉煤灰空心砌块。结构框架结构采用现浇钢筋砼梁、板、柱。基础采用柱下钢筋砼独立基础及墙下钢筋条殂基础。第六章公用配套设施61给排水611给水设计1、设计依据建筑给水排水设计规范GB500152003；建筑设计防火规范GBJ1687（2001版）；室内给水设计规范（GBJ1386）。2、设计原则根据项目区全部建筑物规划设计，合理分布项目区供水，在满足用水点用水量、水压的要求及考虑施工及维修便捷的原则下，尽可能缩短室内供水管线的总长度。确保最高楼层的最不利位置有一定的水压，并保证每天24小时不间断供水。3、水源和供水设施项目区供水使用自备井和无塔供水增压器供应。给水管管材选用铝塑复合管。4、消防给水系统根据建筑设计防火规范有和关规定设置。消防水拳由项目区自来水管网供应，室内消火栓15L/S，室外消火栓30L/S。612排水系统1、设计依据建筑给水排水设计规范（GBJ15881997年版）；污水综合排放标准（GB87981996）；2、排水方式采用分流制系统，污、雨水分系统排出。污水排放生活废水和粪便废水，设伸顶透气管，经化粪池处理后与项目区排水系统汇合，排入市政污水管网。雨水排入建筑物屋面雨水采用有组织排水，设置屋面PVC雨水口、雨水斗、落水管，将雨水排至室外地面，经院内雨水排放管网收集后，直接排入城市雨水管网。项目区内有充足的空间将区内雨水迅速排掉，不致因排水不畅而造成积水现象。62供电621设计依据（1）供配电系统设计规范（GB5005296）；（2）民用建筑照明设计标准（GBJ13390）；（3）民用建筑电气设计规范（GBJ/T1692）；（4）建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。622电源、电源设施和外部条件供电电源线路由杜集区高岳居委会高压线路引入项目区变压器，再由变压器直接引线接入各建筑物。用电负荷为二级负荷。623低压配电配电方式为低压220V，由变压器直接引入建筑物，配电设备中的主要干线敷设于建筑物内的管道内，室内采用穿管暗敷的方式，室外照明均采用穿管地埋暗敷线路。624照明室内使用节能照明灯具。公用照明系统科学设置，力求新颖别致，确保足够的照度。625防雷与接地该建筑为二级用防雷建筑，应采用全面防雷措施，建筑物顶部采用避雷网作地接闪器，突出屋面的物体应沿其顶部装设避雷针。每两层沿建筑物四周设均压环，并与建筑物内各种竖向金属管道相连。避雷针、避雷网、均压环、引下线及所有引入室内金属管道均与接地装置可靠连接在一起。用电设备接地、防雷接地、弱电系统接地可采用联合接地形式。接地电阻不大于。63弱电系统设计631设计依据（1）民用闭路监视系统设计规范（GB5019894）；（2）火灾自动报警系统设计规范（GB5011698）；（3）建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范（GB/T503112000）；（4）综合布线设计技术规定；（5）建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。632火灾报警与消防火灾报警采用分区设置报警装置，火灾报警系统采用总线制，项目区内设安全保卫消防控制室，由安全消防值班队员根据报警信号确认火灾发生处，迅速组织项目区消防人员报告当地119消防部门，同时利用项目防火设施进行防控。报警系统的信号线、重要设备控制线、火灾事故广播导线、消防通迅线均选用ZRRV阻燃导线，所有导线均穿管暗敷设。633电话通讯与计算机网络系统在项目区内设置电话光端机房，初步考虑中继线400对。小区内分区设匹线架及HUB。计算机网络系统同步引入。每户科端盒采用壁式插座盒，布线均穿管暗敷。634闭路电视监控系统项目区安装闭路电视监控系统，各楼层楼道和公共场所安装闭路电监控系统。635有线电视系统老年公寓楼各居室、老年活动中心各厅室均安装有线电视，电视信号来自城市有线电视网。有线电视系统的所有管线均暗敷，线路及放大、分支分配器按双向传输系统考虑。636紧急呼叫系统公寓楼居室床头、厕所、公共厕所、活动中心各厅室均设置紧急呼叫按钮。第七章环境保护71现状项目区无污染，所在区域附近自然环境幽静，空气质量优良，无噪声，环境质量现状良好，适合本项目建设，但在项目建设和使用中，要进一步实施环保污染治理措施，避免造成对环境的不良影响。72设计依据大气环境质量标准GB309582；污水综合排放标准GB897888；城市区域环境噪声标准GB309693。73建设期环保措施按照环境保护法的要求，项目建设按照“三同时”的原则，同步进行。项目建设过程中产生的施工废水，可以通过院内污水管网排放。建筑垃圾，应集中及时清运。施工噪声，可通过严格控制施工时间，尤其是严禁夜间作业时间的方法，保护已入住老年人以及附近居民安静的休息生活环境。74运营期环保措施本项目无工业性污染，其主要污染物为生活污水、粪便、噪声及生活垃圾。741生活污水排放在项目区原有50M3化粪池一个，活污水经化粪池消毒处理后，排入城区污水管网。742噪声控制噪声建筑期主要来源于建筑设备，采取隔音、消音措施，严禁夜间施工；运营期主要来源于空调等设备，采用环保、低噪设备和隔音处理。对于市区主干道的机动车噪声，用绿化遮挡的方式加以限制，在院内进行绿化，并沿围墙四周种植乔木，使其起到事半功倍的防噪效果。743垃圾处理生活垃圾、医疗垃圾，配备专人集中收集，严格按照医疗垃圾处理办法进行消毒处理，然后通过清运车运至杜集区垃圾中转站集中处理。第八章消防安全、劳动保护及安全卫生81消防811设计依据建筑工程消防监督审核管理规定公安部第30号令；建筑设计防火规范GBJ1687（2001年局部修订）；建筑灭火器配置设计规范GB5016692。812消防措施拟建筑项目之间，与其他建筑物之间，保留足够的防火距，并在各建筑物周围形成通畅的环形消防车道，院内配备充足的化学灭火器材和消防用沙。楼内配有室内消火栓及手提式灭火器，并在走道设置必要的防火警示及疏散标志。该项目按国家消防防火设置的要求实施，在项目区内原有2个消防栓，新增设4个消防栓，消防栓水源由区内自来水管网供应，管径不小于DN100，确保消防用水，消火栓采用地上式，消防栓间距不大于120M，楼内各层各设壁柜式消防栓一处，并专设手提式灭火器。82劳动保护与安全卫生821设计依据建筑项目（工程）变动安全卫生监督规定（中华人民共和国劳动部第3号令）；工业企业设计卫生标准（JT7679）；爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范GB5005892）822劳动安全和卫生防护措施1）建筑物的防火间距、采光通风、日照等均按设计规范进行设计。2）建筑物内设有良好的通风换气设施，合理加大窗户开启面积，院内规划道路，广场地势平坦、通畅。道路与建筑物之间保持一定距离，夜间院内配有庭院灯光有足够照度的照明。3）院内种植树木、花卉和草坪，形成绿化带和花坛，改善小气候，既净化空气，又美化了环境。4）本工程认真执行劳动保护、安全保护和卫生防护“三同时”的原则。5）按电气设计的有关规范、规程对设备采取防漏电保护措施。第九章劳动组织与人员组成本项目运营后，需聘用相关管理人员、医疗保健人员、后勤工作人员和生活服务管理人员。一般情况下，鸿利公寓入住老年人按常年600人计算，入住的自理老人、介助老人与介护老人各按1/3计算，需要的生活服务人员，与介助老人按125计算，与介护老人按115计算，现需要按入住人数的1/3左右确定。有的老人需要一对一甚至二对一照料，而且这三类老人入住后，随着年龄的增长、身体状况的改变，又存在着一个渐变甚至突变的教程，需要的生活服务人员就更多，因此，养老服务是个劳动力密集行业，需要大量的人力物力，所有工作人员全部聘用下岗失业职工或就业困难家庭人员，并进行严格的岗前培训。第十章投资估算与资金筹措101投资估算范围鸿利公寓和老年活动中心项目，总建设面积17000M2，其中主体建筑物为钢筋砼框架结构和砖混结构两类，总建筑面积13000M2，室外配套建筑及附属设施建设4000M2。本项目投资估算范围包括1、土建工程；2、装饰工程（主要为老年人适用装饰）；3、安装工程（其中含给排水、消防工程、电气照明及弱电工程、电梯安装工程）；4、附属工程（其中含室外道路、排污、排雨、路灯、绿化、美化等）；5、设备购置；6、现行政策规定的其他费用和准备费用等。102投资估算与相关数据规定1021固定资产投资本项目投资5000万元，对建安工程以及整个项目的设备配套费用进行估算。1、建安工程费用2950万元，占固定资金的投资额为864；2、设备购置费用300万元，占固定资金投资额的9233、规划、设计、招标、监理等费用92万元，占固定资金投资额的283。4、基本预备费50万元，占固定资金投资额的154。1022相关数据取定（最高限额）建设单位管理费15勘察设计费3；工程监理费25；质量监督费05；招标服务费07；绿化美化费按20元/M2计算；准备费中基本准备费为5，价差预备费为0。103编制依据本项目投资估算编制依据国家和省市现行的计费标准和计算办法包括国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数；国家计委计价格20061980号文；安徽省财政厅皖财基字19993号文；市政府平政199187号文；市建委平建200287号文等相关文件及规定；安徽省现行的概算定额、费用定额、建筑及装饰工程预算定额和安徽省安装工程单位估价表以及相应的计价办法；建设部2000年颁发的工期定额；市类似工程的经济技术指标、材料参考价格；鸿利公寓提供的方案设计、相关资料和据此制定的综合经济技术指标。104建设资金筹措投资估算项目总投资5000万元。第十一章工程招标与施工方案111招标初步方案1111招标范围及组织形式按照规定，本工程采取公开招标的方式、勘察、设计和工程监理部分，因标的值未达规定值，可由业主单位在符合相关资质的单位和组织中择优选择。其它工程鉴于业主不具备自行招标的能力，拟委托有相应资质的招标代理机构进行招标代理业务，公开招标的范围。1、建筑安装工程；2、设备采购。1112招标项