2007年青岛胶州市房地产市场调研分析报告

2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178907年青岛胶州市房地产市场调研分析报告第一部分胶州市概况一、地理环境胶州市地处黄海之滨、胶州湾畔，是山东半岛连结内陆各省市及进出青岛、烟台、威海和通往青岛港、黄岛前湾港的重要交通枢纽。全市现辖13镇4乡5个街道办事处，811个行政村，67个居委会，749万人口，总面积1210平方公里，其中市建成区面积216平方公里，常驻人口173万人。胶州交通通讯发达，基础设施完善。全市已构成四通八达的交通网络，胶济、胶黄铁路横贯境内，环胶州湾高速公路、济青高速公路及204国道等高等级公路纵横交错，境内有机场、渔港码头各1处，市区距青岛港、黄岛前湾港分别为40公里和35公里，距青岛流亭国际机场40公里。二、经济概况2006年全年实现生产总值34859亿元,按可比价格计算,比上年增长178。其中,第一产业增加值2534亿元,增长26第二产业增加值20421亿元,增长216第三产业增加值11904亿元,增长151。三次产业比重为73586341。全市1176个规模以上在建项目完成固定资产投资168亿元,增长117。实现地方财政收入113亿元,增长217。税收总收入217亿元,增长359。年末金融机构各项存款余额1217亿元,比年初增加191亿元。其中居民储蓄存款余额882亿元,比年初增加111亿元。三、城区建设城市建设与环境保护成绩显著，城市设施投资力度进一步加大。2006年，加大了城市基础设施建设项目的市场化运作步伐，城市供水、供气、供电、供热、公交等能力继续增强，城市功能日臻完善。建设完成了一批道路环境综合治理、垃圾处理、河道环境整治及生态保护项目，生产生活环境进一步改善。城市全年实际用水量1068万立方米，下降1。其中生产用水和生活2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789用水分别为583万立方米和485万立方米。全社会用电量141227万千瓦时，增长173。其中，工业用电127675万千瓦时，城乡居民生活用电21699万千瓦时，分别增长185和178。全年新增供热面积105万平方米，累计供热面积达到308万平方米。年末市区共有公交汽车线路17条，公交汽车269辆。年末全市共有出租汽车238辆。年末道路总长度1650公里。其中城区道路总长度333公里，增长158。城市排水管道总长度301公里。环境保护得到加强，全年市区空气质量功能区达标率100；市区空气质量优良天数达到362天。市区区域环境噪声平均值525分贝，市区交通干线噪声平均值664分贝。建成区绿化覆盖率达到407，市区园林绿地面积达1309公顷，增长66；新增公共绿地23公顷，人均占有公共绿地102平方米。市区现有公园6个。四、人口生活2006年末全市总人口7853万人,其中非农业人口2868万人。男女性别比1002100。人口出生率115,死亡率68,自然增长率47。有少数民族31个,3000余人。城镇居民人均可支配收入13221元,按可比口径计算,增长184人均消费性支出为8494元,增长95人均住房面积265平方米。城镇在岗职工年平均工资15947元,增长17。农民人均纯收入6544元,增长127人均生活消费支出4952元,增长121人均住房使用面积365平方米。全年参加基本养老保险的职工人数1671万人,增加239万人城镇职工基本医疗保险参保人数812万人,增加2859人参加失业保险人数821万人,增加107万人。收养性社会福利单位15个,床位2700张,收养1168人。五、旅游消费全年共实现社会消费品零售总额8736亿元,增长161。其中,城市商品交易市场实现零售额46亿元,增长175农村市场实现零售额4136亿元,增长145。实现进出口总值35102亿美元,增长112。其中,出口总值2282亿美元,增长139进口总值1228亿美元,增长76。新签利用外资项目251个,合同外资额56亿美元,下降571实际利用外资5亿美元,增长13。新签内资项目439个,下降17,实际利用内资5675亿元,增长83。主要旅游景点有艾山风景区、三里河公园、高凤翰纪念馆。综述2006年，胶州市认真贯彻落实中央宏观调控政策措施，坚持在发展中顺应调控，在调控中促进发展，努力改善投资环境，积极扶持和培育符合国家产业政策的优势项目，加大投资结构调整力度，集中力量推进重大项目建设，固定资产投资取得新进展。全市1176个规模以上在建项目2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789完成固定资产投资168亿元，增长117。其中城镇投资863亿元，农村投资683亿元。分产业看，用于第一产业投资15亿元，用于第二产业投资139亿元，用于第三产业投资267亿元。房地产业快速增长。2006年，房地产开发投资完成134亿元，增长223。从建筑和销售面积情况看，房屋新开工面积达到1256万平方米，增长256，竣工面积1136万平方米，增长23，商品房销售面积1153万平方米，增长47，商品房销售额311亿元，增长346。商品房销售价格继续走高。销售均价从2005年每平方米2265元上升到2697元。第二部分胶州市房地产市场现状一、胶州市整体现状与前景（一）、上半年全市房地产情况通报今年以来,在国家宏观调控和市场机制的双重作用下，胶州市紧紧围绕正确引导和完善房地产市场这个核心，采取积极有效措施，促进房地产业持续健康发展。当前胶州市房地产市场总体运行基本正常，市场供求基本平衡，市场结构趋向合理，住宅价格基本稳定，宏观调控效果逐步显现。现将今年上半年的房地产市场情况简要分析报告如下1、房地产开发投资情况2007年110月份，全市房地产开发投资额为1190亿元，同比增长1458，从整体上看，胶州市国民经济继续保持着较快的发展态势，房地产开发投资结构随着宏观调控政策效果的显现不断趋向合理，住宅开发投资额继续稳步增加。2、房地产信贷情况2007年16月份，全市房地产开发贷款余额为302亿元，同比增长2668；全市个人住宅贷款余额为601亿元，同比增长08。可见，随着国家宏观调控效果的逐步呈现和市场机制的继续作用，胶州市房地产开发贷款与个人住宅贷款规模总量继续平稳增加。3、土地市场供应情况随着2008奥运会开幕的临近和胶州城市的行政区划的调整以及胶州良好的总体经济发展趋势，使得众多的房地产开发企业对胶州未来几年的房地产形势看好，一些外地来胶的房地产企业纷纷在胶州拿地。但根据胶州市人民政府关于规范房地产市场秩序促进房地产业持续健康发展的意见的规定对市规划区内住房建设实行年度总量控制。在2006年度住房建设情况的基础上，结合人口、经济增长等综合因素，参照青岛市对胶州市住房建设总量的控制要求，由市规划局牵头，市建设局、国土局、发改局、房管局、2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789统计局共同参与，编制2007年度住房建设开工计划，经市政府审批后实施。在青岛市20062007年度住房建设开工计划中，确定了我胶州市2007年度住房建设开工总量为97万平方米。今年上半年胶州市土地的总体供给比去年同期有所减少，但可见政府的调控使胶州市的房地产开发正逐步朝规模化、集约化发展。2007年6月12日至6月25日挂牌宗地的基本情况和规划设计主要指标规划设计主要指标土地位置土地面积（M2）土地用途容积率建筑密度绿化比率出让年限（年）竞买保证金万元规划建筑面积（M2）挂牌起始价（楼面地价）（元/M2）商业401胶州市老扬州路以北，福州南路东侧102873住宅121330以下25以上7035013373577商业402胶州市兰州东路以南，泉州路东侧107756住宅121325以下30以上70500140085203胶州市潮州路以西，总工会北侧31197住宅12以下25以下35以上7080037436500商业404胶州市胶州西路30号35849住宅121325以下30以上701004660521商业405胶州市惠州路93号17674住宅121330以下30以上7010022988706胶州市洋河镇河西郭村7531住宅10以上25以下30以上706075311817胶州市胶州西路以北，第三实验小学西侧92836住宅32以下20以下30以上70350297071852008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317898胶州市朱诸路以西,胶州湾汽车交易市场南侧145252商业12以下控制在30_4030以上405001743023884、房地产市场供应情况2007年16月份，胶州市区共计批准商品房预售2165万平方米，其中住宅1625万平方米，同比增长1542。今年上半年，全市房屋施工面积为2703万平方米，其中市区为2159万平方米，同比分别增长2008；全市房屋新开工面积为3026万平方米，其中市区为2202万平方米，同比分别增长1362。可见，胶州市房地产市场现实供应量和潜在供应量都较为充足。5、房地产市场需求情况2007年16月份，胶州市区商品房预售成交1685万平方米，其中住宅1475万平方米，同比分别下降346和826，与今年一季度的下降幅度211和139相比，下降比例大幅减小；就商业地产而言，今年上半年预售成交249万平方米，同比则增长2393。可见，受新一轮宏观调控措施的进一步“挤压”，住宅市场炒作现象得到了有效的遏制，新建商品房预售套数及面积同比虽仍呈现下降态势，但下降幅度明显回落，而商业地产成交量则明显有所增加。从预售商品住宅成交单套面积来看，120平方米以下的普通住宅占主流，其成交套数占总成交套数的比例为80左右，而去年同期为70；从商品住宅买卖购买对象来看，本市居民购房所占比例一直处于较高水平，今年上半年和去年同期都超过了八成，分别为83和87左右。2007年16月份，市区存量房交易完成901万平方米，其中住宅826万平方米，同比分别下降655和827，存量房交易量中住宅所占的比例皆为75左右。从整体上看，随着宏观政策中的税收杠杆调控效果的逐步显现，胶州市存量房市场成交量同比呈现明显的萎缩态势。6、房地产市场价格情况2007年16月份，胶州市区商品房均价为3010元/平方米，同比增长61。从整体上看，在国家宏观调控政策基本稳定的情况下，市场机制使得胶州市房价继续运行在合理轨道上，价格基本保持着微幅上扬的态势。从预售商品住宅成交价位来看，成交量之大部分都集中在单价为2500元/平方米3500元/平方米之间，其成交套数在今年上半年和去年同期都超过了相应总成交套数的一半。从典型商品住宅小区销售价格来看，既有成交单价低于2000元/平方米的普通商品住宅，也有成交单价高于4000元/平方米的高层商品住宅；从地段划分来看，适宜居住的二类地区（新区）成交单价高于一类地区（老城区）和三类地区（较偏地区），单一地类内部成交单价随着延展扩散而呈现梯度下降。从市区典型楼盘预售成交均价同比变化情况看，呈现明显的上升态势。今年2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789上半年胶州市房地产市场发展情况继续显现着宏观调控以来的良好效果，房地产市场也继续维持着健康有序的发展态势。二、宏观市场特点1、胶州市房地产的四次浪潮第一次、从“无房子”到“有房子”胶州市“旧城改造”的运动使一幢幢新房如春笋般出现，居民终于从破旧的不配套的卫生条件极差的旧房中搬出，住进了成套的新房内，面积一般在6080平方米。但此一阶段，至2000年达到高峰，因为政策的优惠，房地产商们纷纷投资，使得供过于求，空房率增高，房价低迷。第二次、从“有房子”到“好房子”年月日，胶州市城市建设史上具有时代意义上的一个日子。市委、市政府论证长达年之久的重大决策付诸实施新城区正式奠基。为了规范房地产运作、建设上规模、功能配套的小区，同时，也为了更好地经营城市土地资源，政府出台了土地拍卖政策，当一批居民喜气洋洋地搬进面积宽敞、小区优美的新房时，开发商们忽然惊醒，不再抱残守缺地找关系去“拿地”，而是投资投票买地了。以香港花园、中房花园等成功运作为标志，胶州房地产进入第二次浪潮。第三次、从“好居室”到“好环境”2002年，当第二次浪潮正汹涌澎湃之际，以讲求人居环境，以人为本的理念设计的住宅区已跃然纸上。第四次、即从“人居环境”到“天居环境”，那就是在城市十分繁华、居民富裕阶段后，聚居在新区绿水旁的别墅型住宅，水岸府邸、澳门花园、河滨华庭、三里河花园、东湖星城、蓝水假期等高层拔地而起，这些运作者成了这次浪潮最大的赢家。2房地产二、三级市场联动效应初步显现2006年胶州市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了胶州房地产市场的梯级消费需求。3金融系统成为房地产业的坚实后盾银行方面已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体。住房公积金方面胶州市2006年度发放个人住房贷款109亿元，同比增加43亿元，增长22。4房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用2006年胶州市围绕加快启动住房二级市场开展的各项住房消费服务十分活跃，住房消费的中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场的繁荣起到了重要推动作用。截止2006年，共有130多家中介企业遍布全市，形成了中介服务的有形网络，为活跃胶州市二、三级市场起到了十分重要的作用。5、房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892006年青岛市、胶州市联动举办“房交会”，进一步活跃了住房市场。2006年举办了青岛市、胶州市有规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。截止2006年12月底，外地投资商在胶州设立的开发企业，让胶州市民感受到外地房地产企业带来的新变化，知道除了火柴盒房子以外还有更漂亮的房子。也正因为外地房地产企业让胶州人尝到了甜头，使胶州人很快就接受了“外来势力”，也促使外地企业迅速进入胶州，给胶州房地产业注入了新的活力。三、微观市场特点1从地理位置来看。城市新区由于几年来政府的基础配套设施趋于完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。从销售情况看最旺的是新区和新老城区结合部，20052006年在两区纵横不下10个楼盘发售，十分旺销，形成了扎堆效应。而老的商业区，在商贸经济的影响下目前依旧是胶州最具人气的区域，成为部分胶州居民购房的首选，随着胶州市大力发展新区的战略决策的落实，老城区的新建商品房趋于短缺，致使老城区的房价还在不断地攀升。2从楼盘结构和户型来看。目前商品房的结构主要是砖混和框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，大户型的开发最为明显，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。面积大都在100150平方米之间。3从楼盘的层高看。胶州新区已经进入高层时代，正在开发的楼盘群中均有高层，新区在建的项目高层居多。已经改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时高层建筑通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为2007年销售的一个新变化。4从价格上看。2006年末，胶州市区房价每平方米（全市平均价2697元）2850元，现在市区房价每平方米3010元，比2006年末上升561。5从楼盘设计上看。2006年整个市场中有欧式风格、古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了胶州市发展商市场意识的进步，同时也说明了建筑设计单位水平的提高。6从楼盘环境来看。由于消费者追求环境优美的需求层次提高，有追求环境优美的需求，2006年胶州市发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发展商在增加小区的绿化面积和在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。在管道、门窗玻璃等材料上普遍启用环保、保温新材料。门窗均为双层中空加厚玻璃，2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789都在打出康居工程的牌子。7从楼盘配套设施来看。2006年不少发展商的楼盘都配有双汽、三网接入、红外监控、周界报警、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。8从楼盘的卖点来看。2006年房地产销售突出的是智能化，物业管理人性化概念。其实这个概念进入胶州的时间不算短，但一直都未广泛推广。9从楼盘销售宣传上看。市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化购买的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。10从品牌上看。企业的楼盘以“购买安心、质量放心、居住舒心”的特点，成为市民购房的首选。2006年胶州房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。四、2007年及未来胶州市房地产市场展望2007年，胶州房地产主管部门的相关行业统计数据显示，胶州市区住房均价每平方米3010元，比2006年末的每平方米2850元仅上涨了56个百分点。有关房地产业内人士评价说，虽然增长的幅度没有超过10，但3010元/平方米的单价还是让胶州部分想要购房的普通市民家庭感到有点吃不消。2006末，楼市还有一个引起市民关注的现象是，小部分市区优势地段的高档楼盘，似乎没有受到2006年楼市宏观调控政策的影响，价格继续上涨，有的房价格甚至突破了4200元/平方米。2007年16月份，胶州市区商品房均价为3010元/平方米。整体上看，在国家宏观调控政策基本稳定的情况下，市场机制使得胶州市房价继续运行在合理轨道上，价格基本保持着上扬的态势。主要体现了如下几个特点1普通商品房销售情况持续热开，开盘价一再上扬，仍然是市场内聚集人气的热点；2高档次楼盘市场增势强劲，价格呈快速上涨趋势，成为新的市场亮点。据预测，2007年房地产价格的大趋势是上升，但上升幅度不会向以前那样快，呈“软升“状态。造成软升的主要是多项遏制房地产过热的政策联动将抑制房价快速增长。但从长远来看，随着城市化进程的加快，住房需求进一步加大，二手房交易市场的进一步活跃，住房投资市场的培育和加快发展，这些都可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789二、胶州市主要楼盘情况1、【东苑绿世界】楼盘地址兰州西路505号物业类型多层（售罄）小高层所在城区老城区开发商青岛东苑置业有限公司投资商上海东苑房地产开发有限公司销售代理商基本信息物业管理占地面积200亩总建筑面积120000总楼座数52幢总套数1166户楼盘规划容积率绿化率40销售许可证工程进度多层复式已交付期现房高层期房交房标准毛坯销售状况热销开盘日期2007年5月付款方式分期、按揭、一次性入居时间2008年5月销售情况起价2280元/小高层均价2740元/门窗双玻塑钢窗外墙外墙保温、乳胶漆采暖分户独立采暖燃气管道天然气室内水泥抹灰，地面预留装修面厨卫未安装建设标准物业封闭式物业管理，24小时保安服务1216元服务配套设施公交生活服务位于胶州市兰州西路505号，占地200亩，12万平方米的高档商业住宅小区。该地块南临兰州路，东临梧州路，北临商州路，西临胶州西部建材、装饰市场。别具匠心的总体规划可谓胶州的一道靓丽风景线。小区住宅户型多样化，水系环绕。小区北临“华云双语小学”。03年开盘价错层102138平方米现房1700元起价，地暖、复式173平方米现房1830元起价，现已全部售罄。主要户型（多层）两室一厅一卫、三室两厅两卫；（小高层）三室两厅一卫、两室两厅一卫。小高层标准层85118，2007年10月底交房。一层、二层商业网点售价待查小高层各楼层价格一楼2480元/，二层2560元/，三层2640元/，四层2720元/，五层2780元/，六层2860元/，每层每平米加价80元。免交配套费。送天然气采暖炉，暖气片采暖。一层免收电梯费，电梯非0463元/月，物业费04元/。小高层无车库。多层各楼层价格一层2430元/，二层2480元/，三层2530元/，四层2580元/，五层送阁楼2630元/。免交配套费。无集中供暖，送采暖炉。物业费04元/。多层车库价格2300元/。附房1800元/。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892、【怡和家园】楼盘地址胶州西路（公交公司对面）物业类型多层所在城区老城区开发商胶州新城建设发展有限公司投资商胶州新城建设发展有限公司销售代理商天伦（青岛）不动产基本信息物业管理占地面积112010总建筑面积160000总楼座数41幢一期占地44645总套数550户楼盘规划容积率109绿化率355销售许可证一期建筑面积48881工程进度主体期现房期房2008年10月交房标准毛坯销售状况热销开盘日期2007年5月付款方式分期、按揭、一次性入居时间2008年10月销售情况起价2180元/小高层均价2360元/门窗双玻塑钢窗外墙外墙保温、乳胶漆采暖分户独立采暖，市政集中供热燃气管道天然气室内水泥抹灰，地面预留装修面厨卫未安装建设标准物业封闭式物业管理，24小时保安服务0203元/服务配套设施公交3路、7路、17路生活服务教工幼儿园、振华中学、振华小学、超市、农贸市场怡和家园南靠胶州西路，东西两面各有两条市政规划路，总占地面积112010平方米，小区共有41幢多层住宅楼。项目分两期开发，一期占地面积446448平方米，建筑面积4888059平方米，共550户。小区外商业街、超市、农贸市场、医院、银行、幼儿园、小学、中学等各项配套设施齐全。公交3路、7路、17路3条公交线路，停靠园区，对面即公交公司。怡和家园户型面积在65115之间，充分考虑工薪阶层的经济适用。小区绿化率355，容积率109，采用分层次立体绿化。主要户型两室两厅一卫各楼层价格1层2218元/，2层2390元/，3层2498元/，4层2498元/，5层2390元，6层送阁楼2498元/。车库2380元/附房8000元/间燃气初装费2800元/户有线电视360元/户物业费0203元/暖气初装费130元/太阳能2000元/户3、【康都绿苑】楼盘地址惠州路本案东基本信息物业类型多层所在城区老城区2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789开发商青岛市神州房地产开发有限公司投资商青岛市神州房地产开发有限公司销售代理商物业管理占地面积30亩总建筑面积21000总楼座数8幢一期占地总套数220户楼盘规划容积率11绿化率35销售许可证一期建筑面积工程进度交付期现房现房交房标准毛坯销售状况2006年5月1日前已售罄开盘日期2005年5月销售情况付款方式分期、按揭、一次性入居时间2006年5月网点4360元/现房均价2880元/门窗双玻塑钢窗外墙外墙保温、乳胶漆采暖分户独立采暖，市政集中供热燃气管道天然气室内水泥抹灰，地面预留装修面厨卫未安装建设标准物业封闭式物业管理，24小时保安服务04元/服务配套设施公交生活服务教工幼儿园、中学、小学、超市、农贸市场、银行3、【馨佳苑】楼盘地址胶州东路50号物业类型多层、商住公寓、网点所在城区老城区开发商青岛立信置业有限公司投资商青岛立信置业有限公司销售代理商金凤凰（青岛）地产机构基本信息物业管理青岛宝青物业公司占地面积30亩总建筑面积30000总楼座数8幢一期占地总套数260户楼盘规划容积率132绿化率465销售许可证一期建筑面积工程进度交付期现房现房交房标准毛坯销售状况多层售罄，商住公寓、网点滞销开盘日期2004年10月销售情况付款方式分期、按揭、一次性入居时间2005年5月网点3860元/现房商住住宅均价05年2567元/门窗双玻塑钢窗1900元/现房外墙外墙保温、乳胶漆采暖分户独立采暖，市政集中供热燃气管道天然气建设标准室内水泥抹灰，地面预留装修面、楼梯间大理石厨卫未安装2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789物业封闭式物业管理，24小时保安服务04元/服务配套设施公交生活服务幼儿园、实验中学、郑州东路小学、利群超市、农贸市场、银行、公安医院馨佳苑位于胶州市胶州东路50号，总建筑面积3万平方米，项目由住宅、商住公寓及商业网点组成，周边居住氛围成熟，交通便利，配套完善，医院、学校、公园、银行近在咫尺，紧邻商业中心区。小区绿化率465，楼间日照间距16，容积率132，户型设计较合理。岛城十佳物管企业青岛宝青物业公司提供封闭式物业管理，24小时保安巡更，双气入口，预留有太阳能安装平台，三网接入。网点面积从75110平方米不等；住宅面积80120平方米。居住人群以教师居多。曾荣获青岛市标准化施工示范工程。主要户型一居室一卫、两室两厅一卫、三室两厅两卫、三室两厅一卫。05年各楼层价格一层2550元/，二层2600元/，三层2500元/，四楼2550元/，五楼2600元/，六楼送阁楼2600元/，均价2567元/。车库1980元/，配套费全免。4、【胶州湾财富中心】楼盘地址郑州东路8号物业类型商铺、公寓、商住所在城区老城区开发商青岛香江创富房地产开发有限公司投资商香港香江国际集团销售代理商基本信息物业管理占地面积70000总建筑面积250000总楼座数幢一期占地总套数户楼盘规划容积率227绿化率22销售许可证一期建筑面积工程进度商铺交付期现房商铺现房交房标准毛坯销售状况热销，2007年9月28日开铺开盘日期2006年10月销售情况付款方式分期、按揭、一次性入居时间2007年10月网点700026000元/现房商住住宅均价元/门窗双玻塑钢窗元/外墙瓷砖采暖燃气室内厨卫建设标准物业封闭式物业管理，24小时保安服务元/服务配套设施公交1、3、5、6、7、8、15、16、201、202、205路生活服务商业中心配套设施齐备2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789胶州湾财富中心项目位于山东省胶州市的中心地段，是老城区中商业最为发达、最繁华的核心地带，毗邻素有“胶州八景云溪晚钓”之称的云溪河及青岛市级文物古代城隍庙（现博物馆），占地面积70000平方米，规划总建筑面积约25万平方米。项目集购物、酒店、文化、休闲、餐饮、娱乐、居住等多种功能为一体，现代建筑文明与古商埠文化相结合，打造成为胶州市时尚消费中心。胶州湾财富中心项目注重突出古城特色、塑造城市新特色。以云溪河为载体，以城隍庙为核心，打造胶州商埠文化，保留、修复和重新塑造一些具有历史风貌的建筑，根据不同区域的不同特点，打造富有历史人文气息的商业文化社区，再现“东方古埠、现代胶州”的风采。通过广场绿地、街道、道路的合理布局，保持项目对外吸引力，整体开放性，提高各功能区土地价值。形成舒适、有活力、有人情味、变化丰富、尺度适宜的外部公共空间景观环境系统。胶州湾财富中心项目是胶州市最大的旧城改造项目，建成之后将成为胶州市规模最大、档次最高的消费中心区，项目酒店也将成为胶州市档次最高及建筑高度最高的标志性建筑。商铺售价创造胶州最高价26000元/平方米。胶州湾财富中心一期商业街，于2007年9月28日开街。胶州湾财富中心是香港香江国际集团进军山东半岛的首个大型地产项目，它延续了香江地产旗舰品牌“财富中心”高度聚集性与功能复合化的核心精神，涵盖商业街、酒店、写字楼、购物中心、高层公寓于一体的业态组合。自2006年项目正式启动，财富中心早已成为青岛地区家喻户晓的品牌，并且赢得了极高的社会美誉度。仅一期商业街商铺已达500家，汇集了包括全球500强企业麦当劳、维客万余平米生活超市、海澜之家、贝拉维拉、富贵鸟、金伯利等众多国内外一线品牌，生活用品、金融服务、服装服饰、箱包鞋帽、珠宝手表、家居家饰、小商品、餐饮等经营品类一应俱全，打造了“一站式”购物的新型商业形态，充分满足消费者“逛街瘾”。胶州湾财富中心的规划、建设顺应了胶州“十一五”规划中关于工业强市、商贸活市，走大制造、大物流、大商贸的发展思路，彻底改变胶州目前的城市面貌，完善和提升胶州城市功能，加速其融入大青岛西进建设的步伐，恢复传统的商业精神风貌，对胶州市的宏观经济起到强有力的拉升和支持。尽管开街当日并非法定节假日，而且天气状况不理想，但是所有开业商铺基本保证营业额。据统计，仅开街当日商业街整体营业额达300万元人民币。以目前情况预计，胶州湾财富中心年营业额有望突破5亿元大关。一期商业街完美开街不仅是胶州湾财富中心整体开发建设的重要里程碑，也为酒店、写字楼、商务公寓的后续工程奠定了更加坚实的基础。同时也标志着胶州大商贸时代的到来，在城市核心商圈为胶州人民乃至周边都市群的消费者，提供了一个创造财富和享受财富的现代化商业平台。5、【东方花园】楼盘地址常州路与扬州路交汇处物业类型多层住宅、小高层住宅、网点所在城区老城区基本信息开发商青岛华东房地产开发有限公司投资商青岛华东房地产开发有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789销售代理商物业管理占地面积60亩总建筑面积60000总楼座数14幢一期占地总套数480户楼盘规划容积率绿化率35销售许可证一期建筑面积工程进度交付期现房售罄交房标准毛坯销售状况多层售罄，网点滞销，高层待建开盘日期2006年3月销售情况付款方式分期、按揭、一次性入居时间2007年6月网点6600元/现房商住住宅均价3300元/门窗双玻塑钢窗元/外墙乳胶漆采暖地暖燃气天然气室内水泥抹灰，地面预留装修面、楼梯间花岗岩厨卫未安装建设标准物业封闭式物业管理，24小时保安服务04元/服务配套设施公交7、8、9路生活服务实验中学、三里河小学、胶州一中、三里河医院、佳乐佳超市、利群、三里河公园东方花园是由青岛华东房地产开发有限公司投资建设的高档住宅社区，地处胶州新老市区交界处，便利的交通网络，一网打尽东南西北。整座项目总占地面积60亩，规模宏大，配套完整。社区以多层为主，辅以少量小高层（二期），外型精致尊贵，变化多样的采光全玻璃式阳台，倾情打造胶州境内少数拥有文明社区之一。与此同时，户型设计紧随人性化，65000平米的总建筑面积，满足多种生活需要。超大楼间距，让居住在此的人们随时随地的接触大自然气息。沿街商业网点，大开间结构布局，可自由划分，将经商居住完美融合。全封闭式智能化物业管理，让生活处处是充满轻松惬意的氛围。配套管道燃气、地热式采暖、宽带网、有线电视、电话线入户；单元电子对讲门、分户防盗门、阁楼威卢克斯窗、中空玻璃窗、瓷砖楼梯踏步、铁艺楼梯护栏。社区配套电子监控系统、中心广场花园、小区健身器械、地上车库采用电子监控系统。主要户型两室两厅一卫、三室两厅两卫、三室两厅一卫。各楼层价格一层3280元/，二层3380元/,三层3480元/,四层3480元/,五层3380元/,六层3280元/,阁楼1460元/包含配套费，另收地暖安装费50元/。车库3300元/。沿街网点6600元/6、【凯旋花园】楼盘地址扬州路与广州南路交汇处基本信息物业类型多层住宅、小高层住宅、网点所在城区老城区2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789开发商青岛市永昌实业集团房地产开发有限公司投资商青岛市永昌实业集团房地产开发有限公司营销策划银海世邦物业管理占地面积亩总建筑面积总楼座数幢一期占地总套数户楼盘规划容积率绿化率销售许可证一期建筑面积工程进度交付期现房售罄交房标准毛坯销售状况多层热销，网点滞销，高层未开盘开盘日期2006年5月销售情况付款方式分期、按揭、一次性入居时间2007年9月网点5680元/现房高层住宅均价2900元/门窗双玻塑钢窗元/外墙乳胶漆采暖地暖燃气天然气室内水泥抹灰，地面预留装修面厨卫未安装建设标准物业封闭式物业管理，24小时保安服务04元/服务配套设施公交7、8、9路生活服务实验中学、三里河小学、胶州一中、三里河医院、佳乐佳超市、利群、三里河公园凯旋花园位于胶州新老城区转换核心，地处广州南路和扬州路交汇处，坐守胶州市交通枢纽，占据胶州市零坐标绝版地带，坐落于新市府大楼的西北方，北邻佳乐家超市，得天独厚的生活、商业配套，与悠远的三里河遥相呼应。完善的商业配套佳乐家超市、宝亨家具城、德福来家具广场，东岳大酒店、迎君来大酒店，果蔬批发市场和大型农贸市场，可以满足不同层次的消费需求。全方位生活设施水文局、气象局、街道办事处等政府机关单位临落四周，银行、邮局、加油站、派出所、大型洗浴中心，保障您各种生活需求。丰富的教育资源三分钟步行至胶州市实验中学小学部，五分钟到达胶州三中、三里河小学，毗邻孕育了百名博士和青岛高考理科状元的百年历史名校胶州一中、胶州职工中专、广播电视大学胶州分校。配套采用中空双层玻璃，铁艺护拦；子母式入户门，配置可视对讲系统；地暖设计；天然气直接入户；宽带、有线电视接入；完善的贴身式物业服务，为您提供24小时的保安巡更，保洁、绿化、维修、家政服务。主要户型两室两厅一卫、三室两厅两卫、三室两厅一卫。各楼层价格六层送阁楼3080元/，五层2830元/，四层2980元/，三层2980元/，二层3030元/，一层2830元。四层送阁楼3480元/，三层3180元/，二层3230元/，一层3180元/。车库2980元/，附房内1000元/，外1200元/。价格中不包含配套费。天然气2600元/户，暖气70元/，太阳能2100元/户，有线电视360元/户。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317897、【纳福新居】楼盘地址扬州路与泰州路交汇处物业类型多层住宅、网点所在城区老城区开发商青岛华丽房地产开发有限公司投资商青岛华丽房地产开发有限公司策划代理青岛久志承邦不动产机构基本信息物业管理占地面积亩总建筑面积总楼座数22幢一期占地总套数700户楼盘规划容积率121绿化率319销售许可证一期建筑面积工程进度外装期现房期房交房标准毛坯销售状况多层热销，网点滞销开盘日期2006年10月销售情况付款方式分期、按揭、一次性入居时间2008年5月网点3500元/高层住宅均价2400元/门窗双玻塑钢窗元/外墙乳胶漆采暖地暖燃气天然气室内水泥抹灰，地面预留装修面厨卫未安装建设标准物业封闭式物业管理，24小时保安服务04元/服务配套设施公交8、16、202路生活服务农贸市场、农业银行、蔬菜批发市场、邮政局、电信局、康复医院该项目已经全部封顶，小区绿化率319，容积率121，主要户型50120平方米之间，多种面积三种户型设计两室一厅一卫、两室两厅一卫、三室两厅一卫。公交线路7、8、202路贯通新城、老城，南面紧靠赵家小庄农贸市场，东靠三官庙蔬菜批发市场，附近有南关邮政局、电信局、农业银行、市南康复医院，配套设施较完善。各楼层价格一层2380元/，二层2540元元/，三层2690元/，四层2540元/，五层2380元/，六层2150元/。车库2280元/，附房1000元/。物业管理非0204元/。免收各项配套费，赠送太阳能热水器。8、【南华苑】楼盘地址扬州路与杭州路交汇处物业类型多层住宅所在城区老城区开发商青岛鑫新顺德置业有限投资商青岛鑫新顺德置业有限策划代理基本信息物业管理楼盘规占地面积68亩一期占地总建筑面积500002008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789总楼座数12幢总套数500户划容积率108绿化率40销售许可证一期建筑面积工程进度外装期现房现房交房标准毛坯销售状况开盘日期2004年3月销售情况付款方式分期、按揭、一次性入居时间2005年10月网点元/高层住宅均价2690元/门窗双玻塑钢窗元/外墙乳胶漆采暖地暖燃气天然气室内水泥抹灰，地面预留装修面厨卫未安装建设标准物业封闭式物业管理，24小时保安服务04元/服务配套设施公交8、19、16路生活服务农贸市场、农业银行、蔬菜批发市场、邮政局、电信局、康复医院南华苑位于扬州路与杭州路交汇处，8、9、16路公交线经过园区，社区内有超市、餐饮、诊所、活动中心及便民设施，农贸市场、农业银行、蔬菜批发市场、邮政局、电信局、康复医院，其他配套设施完善。各楼层价格一层2480元/，二层2730元/，三层2780元/，四层2680元/，五层送阁楼2780元/。车库3000元/，附房1000元/。配套费130元/。9、【亚美国际】未开盘10、【鑫古城】楼盘地址广州南路119号物业类型商铺所在城区老城区开发商胶州市建华房地产开发有限公司投资商胶州市建华房地产开发有限公司策划代理基本信息物业管理占地面积亩总建筑面积总楼座数幢一期占地总套数户楼盘规划容积率绿化率销售许可证一期建筑面积工程进度外装期现房现房交房标准毛坯销售状况开盘日期2006年10月销售情况付款方式分期、按揭、一次性入居时间2007年10月商铺400015000元/高层住宅均价元/建设标准门窗双玻塑钢窗元/外墙仿古2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789采暖燃气室内水泥抹灰厨卫普通物业服务配套设施公交8、19、16路生活服务农贸市场、农业银行、蔬菜批发市场、邮政局、电信局、康复医院鑫古城地处商业繁华地段，沿街商铺单层售价15000元/，二层6800元/，三层4150元/；1、2、3层连体7000元/。11、【文渊阁】楼盘地址广州南路138号物业类型多层住宅所在城区老城区开发商胶州市北关房地产开发有限公司投资商胶州市北关房地产开发有限公司策划代理基本信息物业管理占地面积21公顷总建筑面积31210总楼座数7幢一期占地总套数500户楼盘规划容积率149绿化率41销售许可证一期建筑面积工程进度外装期现房现房交房标准毛坯销售状况开盘日期2005年3月销售情况付款方式分期、按揭、一次性入居时间2006年10月网点元/高层住宅均价3200元/门窗双玻塑钢窗元/外墙乳胶漆采暖地暖燃气天然气室内水泥抹灰，地面预留装修面厨卫未安装建设标准物业封闭式物业管理，24小时保安服务04元/服务配套设施公交交通方便生