2007年国家宏观政策对房地产市场的影响分析报告

国家宏观政策对房地产市场的影响一、重大政策回顾1、金融政策央行频繁加息（07年至今已有5次）。2007年3月18日起，金融机构人民币存贷款基准利率同步上调027个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。2007年5月19日起，金融机构一年期存款基准利率上调027个百分点，一年期贷款基准利率上调018个百分点。2007年7月21日起，金融机构一年期存贷款基准利率同步上调027个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。2007年8月22日起，金融机构一年期存款基准利率上调027个百分点，由现行的333提高到360；一年期贷款基准利率上调018个百分点，由现行的684提高到702；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调009个百分点。2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调027个百分点，由现行的360提高到387；一年期贷款基准利率上调027个百分点，由现行的702提高到72907年历次存款准备金率调整调整时间调整内容调整幅度07年1月15日存款准备金率调至950507年2月25日存款准备金率调至100507年4月16日存款准备金率调至1050507年5月15日存款准备金率调至110507年6月5日存款准备金率调至1150507年08月15日存款准备金率调至120507年09月25日存款准备金率调至1250507年10月25日存款准备金率调至13052、税收政策1月25日，国家税务总局下发的2007年全国税收工作要点指出，今年要深化税收制度改革，其中就包括“研究物业税方案，继续进行房地产模拟评税试点”，研究收取住房保有环节税种，以增加持有大户型的成本，鼓励中小户型消费”。国家税务总局发布“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收3060不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。财税两局城镇土地使用税提高2倍需严格征收国税总局与财政部联合发出通知，针对从1月1日起上调的城镇土地使用税标准需严格贯彻落实。目前适用的城镇土地使用税每平方米年税额在原定基础上提高2倍，同时将外资企业纳入城镇土地使用税的征税范围，且警示不得随意减免土地使用税。调整商品房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买商品房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。3、土地政策土地增值税开始实行严格征收。国家税务总局发布“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收3060不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。国土资源部六项措施深化土地市场治理整顿日前，国土资源部为进一步深化土地市场治理整顿工作，促进房地产市场用地秩序根本好转，国土资源部门将突出整顿重点，抓好六个方面的工作对房地产开发用地进行一次全面清查。科学编制年度供地计划，进一步调整土地供应结构。坚定不移地执行经营性用地招拍挂出让制度，进一步规范土地出让行为，维护市场公开、公平、公正。进一步严格控制土地出让的地块面积。进一步加大土地批后监管力度。继续严肃查处违法用地案件，曝光一批典型违法案件。4、其他方面国六条针对近一个阶段以来，房价涨幅过高过快等问题，国务院常务会议强调，“进一步搞好房地产市场引导和调控，要坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。”在这样的指导方针中，虽对以前的调控有所传承，但更多的地方，体现了与过往不同的整治理念，而“国六条”相应措施的提出，更显示出政府准备把解决房地产中存在的问题，当作一项长期的工作来进行。国六条中的“90/70”政策，明确新建住房结构比例。“十一五“时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。“国六条”具体内容为一切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。二进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。三合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。四进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。五加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。六完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。建设部小产权房不能办理房产证等合法手续。在城市房价高涨刺激下，城乡结合部的“小产权房”也日益热卖。但走俏的背后，还有着一系列法律问题的困扰。6月18日，建设部表示，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。物权法颁布住宅建设用地使用权续期有法可依。3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的物权法已于10月1日施行。物权法中与房产有关的6个重要规定是住房满70年后使用权自动续期；小区车位车库应首先满足业主需要；小院露台出让不得损害他人权益；会所依约定确定归属；建筑区划内绿地业主共有；物业服务用房属于业主共有。二、宏观政策对房地产市场的影响1、金融政策金融政策是政府调节市场经常运用的手段，体现了从紧的特征，一方面为了减缓房地产投资的增速，另一方面也是从降低金融风险角度考虑的。07年央行六次调整存款准备金率，虽然每次调整幅度都不大，但几次总的影响却不容忽视。对利率和准备金的调整，对于开发商和购房者都有影响，重点在于抑制投机行为。金融调控使部分开发商资金从紧，部分经营能力弱的房地产企业将会从市场中退出，未来几年有重新洗牌的趋势。对于购房者，利率上升，对于投资型的购房者影响较大。加息使得房地产开发商资金成本增加，但是短期内对其资金成本的影响非常有限。对购房者而言，虽然加息将增加其购房的利息负担，但是整体而言增加的幅度较小。尽管短期内加息对整个行业的资金面影响不大，但是如果未来央行连续加息，整个行业将面临非常大的资金压力。2、税收政策物业税的开征正在争论当中，征收目的是配合90/70政策，开发更多小面积经济型的户型以满足更多有住房需求的群体，同时防止大户型过度涌入市场，造成土地浪费，形成腐败奢华等不良作风，目前物业税各项具体规则仍然在草拟当中，具体实施时间未定。土地使用税在一定程度上增加了开发商的成本支出，而开发商又会将这部分成本支出转嫁给消费者，消费者成了最后的买单者。营业税和加息对房地产投资造成一定的影响。调整住房转让环节营业税将对投资性行为有一定抑制作用，物业的转让成本增加，用于出租的投资目的将更加普遍。而央行的频繁加息将增加购买物业还贷的压力，在一定程度上降低了投资收益回报，增加了投资物业的风险。清算土地增值税，由于对房地产开发项目已经预征了土地增值税，而清算是在房地产开发项目已经全部或大部分销售完毕后才进行的，因此，通知的出台在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者经济负担，其信号作用远大于实际效果。3、土地政策国家出台的一系列土地政策，目的调整土地交易过程中不规范的利益关系，保护耕地，有效利用土地，并且规范房地产行业的土地市场运作，起到引导和指导作用。土地严控措施的出台，将会对土地市场有一定影响，规范土地运作，开发期限的规制会给开发商带来一定压力，但依赖实施细则的掌控。项目的开发时间受到限制，必须在2年内启动，在时间上给项目的开发增加了压力。而土地增值税的征收加大了开发商的成本，为了保证利润，开发商必然会提高房产价格。4、其他方面90/70政策具体实施是按照土地出让条件规定来执行，该政策未来将在贵港严格执行，大户型产品将成为市场相对稀缺的产品。小产权房不能办理合法手续也使一部分原本打算购买小产权房的购房者转到商品房市场，但由于这部分