2007年东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场就酒店项目可行性研究报告(doc 37)

中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM项目调研小组2007年10月07日东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第2页中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM目录第一章总论一、报告编制说明05二、市场调查方法06三、数据统计方法说明06四、术语解释07第二章项目概述一、业主公司背景07二、项目基本资料08第三章市场调查及分析一、项目地理环境08二、项目地区基本情况09三、项目地区旅游业的发展11四、项目区域市场市场调查11五、项目主要竞争对手分析11六、项目调查发现及初步结论15七、项目初步结论的SWOT分析16第四章项目初步确立一、酒店主题定位17二、服务功能定位18三、酒店市场定位18四、酒店规模定位18第五章项目开发战略规划一、项目设计任务19二、项目布局规划20三、前期投资预算20四、筹建工作策划21东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第3页中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第六章酒店经营管理规划一、总则28二、项目经营策略28三、项目管理策略30四、项目宣传策略31五、服务质量监控31六、目标的达成31七、企业可持续发展31第七章酒店经营模式分析一、经营模式概述32二、项目经营模式定位策略33三、酒店管理公司的选用34第八章酒店经营业绩预测及分析一、营业收入预测及分析34二、成本费用预测及分析34三、经营利润预测及分析35第九章投资风险评估一、投资风险分析35二、投资回报分析与推论36第十章可行性论证的结论一、报告要点综述36二、项目整体可行性分析结论36东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第4页中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM前言一、受东莞尚佳实业投资有限公司委托，酒店项目调研小组在经过对道窖镇及项目周边的酒店业、餐饮业、娱乐业、康体业实地考察调研、全方位的专业数据分析以及对酒店未来市场发展趋势的判断预测后，制订此东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告。二由于客观方面的原因，酒店项目调研小组郑重提醒本报告的作用是基于为项目可行性提供一个参考，并不构成决策时的主导和倾向性意见，对东莞尚佳实业投资有限公司根据本报告作出任何决策或行动而可能造成损失者，本项目调研小组及其成员不负任何责任。三本报告受东莞尚佳实业投资有限公司委托，是基于对酒店经营管理的目的，不是作为贵公司投资用途的根据。四本项目调研小组认为，一个酒店经营成功与否，最终取决于产品与市场需求的结合，而市场需求是由区域经济发展决定的。因此，在调查研究和报告编写过程中，我们始终坚持市场导向的原则，密切关注道窖镇地区经济发展趋向，并把这种关注作为项目定位规划研究的重心五本报告对于东莞市及道窖镇酒店业进行分析,目的是加深对东莞市及道窖镇酒店的认识,并无任何负面意思。六本报告对投资收益及回收期的预测是基于一个动态的环境和未来的不确定性，所以，相关的预测将会随之而有所调整。七敬请合作方妥善保管好本报告并限定传阅对象范围，受阅者应对本报告内容保密，任何情形下不得泄露报告内容。酒店项目调研小组2007年10月07日东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第5页中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第一章总论一、报告编制说明1可行性报告编制依据（1）与开发商签订的服务合同。（2）项目小组的基础数据库。（3）实地调查过程中得到的对本项目有针对性的大量真实有效数据。（4）开发商提供的项目地块图纸及资料。（5）项目小组多次召开顾问论证会议所确定的基本定位。（6）在基本定位基础上，根据项目实际情况和所涉及的财税政策，进行投资分析和测算。（7）中华人民共和国旅游涉外饭店星级的划分评定（2005年版）；（8）东莞市旅游局网站的资料。（9）东莞市统计局提供的统计年鉴。（10）2006年中国饭店业务统计。2项目小组成员简介（1）项目总监MRKENDY近20年大型酒店运营和大型项目管理经验，曾任多家企业的项目总监；曾经主持过大型5星级酒店的筹建和运营，具有丰富的大型酒店筹建和项目管理实践经验，特别擅长于酒店筹建、前期经营和管理策划、经营布局策划、酒店土建和机电项目监理和咨询、营销策划、酒店采购规划、人力资源规划等开业咨询工作，熟悉酒店各部门的运营和管理。（2）房务管理咨询顾问MRSIMON超过20年的五星级酒店房务管理和运营经验，在酒店管理公司外派到超过5间酒店驻场管理。长于客房、洗涤和PA部的管理与运营，曾参与多家酒店的前期调研，分析及定位。（3）酒店营销策划咨询顾问MRJACKET超过10年酒店营销策划经验，现任广东某五星级酒店销售总监，曾在香格里拉集团任职，曾参与多家高星级酒店的营销部筹建工作，曾参与多家酒店的前期调研，分析及定位。具有丰富酒店营销咨询经验，特别长于创意营销的研究和实践。（4）中餐餐饮管理咨询顾问MRWILSON超过二十年酒店餐饮管理和运营经验，现任广东某五星级酒店餐饮总监，曾参与多家酒东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第6页中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM店的前期调研，分析及定位。具有丰富酒店餐饮咨询经验，特别长于中餐经营管理。（5）工程管理咨询顾问MRJACK超过20年高级酒店工程部运营和管理经验，现任广东某四星级酒店工程部经理，具有丰富酒店工程管理咨询经验。（6）财务管理咨询顾问MRAMY超过13年酒店财务管理经验，现任广东某五星级酒店财务总监，具有丰富酒店财务咨询经验。（7）项目行政助理MSCADDIE大专学历，超过10年外资四星级酒店前厅管理经验，熟悉外国酒店管理制度和流程，负责本项目小组的行政支持工作。二、市场调查方法1公开数据采集一方面通过互联网获取东莞旅游局、统计局、发改委、房管局、规划局等官方数据信息，另一方面通过对政府相关部门进行现场采访获得官方数据信息。2酒店行业职业经理人深度访谈通过项目小组的行业人脉关系，对调查对象内部职业经理人进行深入访谈后，所掌握的各种真实数据，分析可能对本项目构成竞争的现有竞争对手的酒店经营业绩。3现场调研现场通过角色扮演、实际体验消费，了解道窖镇及项目周边高档酒店的具体经营情况，高档餐饮业及娱乐康体业的具体经营情况以及主体客源和潜在客源的类别情况。三、数据统计方法说明1对比官方数据以及内部信息，项目小组通过实地调查和访谈以核实数据的准确性，并将所得数据进行综合分析。2行业盈亏平衡率。东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第7页中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM3使用平等市场份额分析法对未来竞争酒店市场进行分析。四、术语解释1营业收入是指按“权责发生制”原则定义的、经营酒店及其附属设施所得的客房、中西餐厅、水疗中心，其他商务和休闲娱乐设施，电话、传真、洗衣及其他各项服务或赔偿（除保险外）获得的应税营业性收入之总和。2经营利润是指酒店营业收入减去营业税金及附加、经营成本和经营费用的余额。3营业税金及附加是指按税法规定缴纳的营业税金及附加。4经营成本是指餐饮、客房部门的原材料成本和商品部的商品进价等。5经营费用是指如下费用，包括但不仅限于（1）酒店各营业部门的员工工资、福利费及各项费用，如办公用品、邮电费、清洁用品、服务用品、制服摊销、洗涤费、装饰费、差旅费、厨房炊具、厨房燃料等。（2）酒店行政管理、销售、工程维修等部门的员工工资、福利费及这些部门发生的办公费、差旅费等。（3）经营中发生的保险费、交际应酬费、广告费、水电费、维修费、燃料及动力费、职工培训费、坏帐损失及车船牌照使用税等。（4）营业税金及附加。第二章项目概述一、业主公司背景东莞尚佳实业投资有限公司是由东莞市方中集团及其它股东组成的、专门为东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场项目投资而成立的民营企业。二、项目基本资料东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第8页中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM1项目名称东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目。2项目位置道窖镇高速公路出口（明轩大酒店旁）。3总用地面积4316。8平方米。4总占地面积1374平方米。5总建筑面积初步拟建设14700平方米。6建筑密度34。7容积率3。18。8绿化率15。9场地内停车数43辆。10工程竣工时间未定。11酒店定位未定。12调研目的项目的定位及可行性，投资风险及回报分析。第三章市场调查及分析一、项目地理环境1位置位于东莞市道滘镇广深高速公路出入口旁，是广州、深圳等地进入东莞最主要的门户之一。2交通距离道滘镇中心区，莞城南城区，洪梅镇，望牛墩均处于15分钟的车程，距广州约40分钟的车程及规划当中的轻轨铁路交通网线。3周边环境周边有东莞汽车总站旁的茶叶批发市场及华南电子交易中心等2个批发市场，项目所在地旁有茶叶批发市场，项目所在地对面有医疗用品市场，道滘镇有农业用品批发市场及东莞市人民医院（暂时无法获取其建筑规模及市场定位等信息，以上项目均处于10分钟的车程之内）。4周边的酒店（1）四星级以上酒店一线范围以内（车程在15分钟以内）的酒店包括道滘镇的五星级明轩大酒店，东莞万江区的尼罗河酒店，洪梅镇的四星级汇景大酒店，医疗用品市场中正在建筑规划的五星级配套酒店，正在招租的约15000平方米的酒店项目（具体星级定位不详）。二线范围（车程在15分钟以上）的酒店包括车程在半小时以内的四五星级酒店不下十数家，除了极为少数的酒店定位在商务或度假型酒店，其它的酒店基本上的市场定位是以娱乐来带动客房及东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第9页中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM餐饮消费的娱乐型酒店。（2）三星级酒店一线范围以内的酒店包括道滘镇的绿州酒店及新城酒店，东莞万江区的上苑酒店，望牛墩的望牛墩宾馆，四季酒店及万豪酒店。二线范围的酒店包括车程在半小时以内的三星级酒店也不下十数家，除了极为少数的酒店定位在商务型酒店，其它的酒店基本上的市场定位也是以娱乐来带动客房及餐饮消费的娱乐型酒店。（3）快捷酒店目前各大快捷连锁酒店逐步进入整个东莞地区，它包括有在本项目区域市场内的有锦江酒店管理有限公司的经济型酒店锦江之星及七天酒店管理有限公司的经济型酒店七天连锁酒店，在本项目区域市场外的有八方快捷酒店管理有限公司的经济型酒店八方快捷酒店，莫泰168酒店管理有限公司的经济型酒店莫泰168酒店，城市客栈酒店管理有限公司的经济型酒店城市客栈。格林豪泰酒店管理有限公司的经济型酒店格林豪泰酒店，山水酒店管理公司的精品型商务酒店山水时尚酒店。根据以上资料分析得知（1）项目所在地一线及二线范围内的三星级及以上的酒店为数众多，竞争非常激烈，对项目构成了极大的威胁。因此，地理环境不理想。而酒店项目投资的成功与否地理位置的选定是首要关注的问题，它对将来酒店经营的成败起着极为重要的作用。（2）项目所在地一线及二线范围内的快捷连锁酒店只有2家，目前竞争对手极少。因此，地理环境较为理想。（3）项目所在地一线范围内规划中有5个批发市场，其中下档次的消费群体令周边的三星级及快捷连锁酒店受益。但是，批发市场经营的成功与否直接影响到酒店的经营状况。且批发市场经营需要市场的培育期，从规划起计算，五年内周边的三星级及快捷连锁酒店难以有较大的收益。（4）批发市场经营的成功与否存在着许多不可预见的因素。二、项目地区基本情况1地理位置道滘镇位于东莞市西部,地处穗深经济走廊间,广深高速公路横穿镇区,并设有大型的互通立交出入口,另外有4条标准一级主干公路连接107国道及莞城和其它镇区,北距广州36公里,南距香港90公里,东距莞城9公里,全镇土地总面积63平方公里，道滘镇是一个具有深厚传统文化的水乡，已有660年的悠久历史近几年被授予“中国曲艺之乡”，“游泳之乡”和“中国民间艺术之乡”的荣誉。2区域人口全镇下辖13个村民委员会和1个社区居委会,户籍人员54万人,外来暂住人口87万人。东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第10页中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM3经济发展近年来，道滘镇形成了外资企业、集体企业、民营企业和第三产业齐头并进、共同发展的格局，架起了一个以首饰、电子、五金、橡胶、制衣、皮革、化工、纸类、米制品等行业为支柱的门类较多的外向型工业体系，促进了房地产、商务酒店、物流、传统饮食等行业的快速崛起，实现了农业经济向高科技、高效益方向发展的转变。2005年，全镇生产总值261亿元；工业总产值559亿元；镇本级财政收入17152万元；各项税收总额29122万元，其中国税分局征收额21074万元，地税分局征收额8048万元；金融机构各项存款总额319亿元，其中城乡居民储蓄总额225亿元，贷款总额103亿元。4企业发展目前，全镇外资企业达196家,2005年全镇利用外资含增资项目签约39宗,新签协议利用外资总额5677万美元,实际利用外资金额4207万美元,外贸出口总额26536万美元2005年全镇民营经济新登记注册830户,其中私营企业119家,个体工商户711户,全镇在册私营企业累计达478家,注册资金共38亿元,在册个体工商户累计达3302户,注册资金共727万元,2005年,全镇村组两级集体总资产142亿元,资产负债率188,农村两级集体实现经营总收入15226万元不含土地转让收入5发展规划根据市委建设现代化中心城市的整体部署，道滘把高速公路出入口、一江两岸、旧城区水乡特色的改造、“南阁“的建设作为中心城市的配套和延伸，一江两岸、“南阁“等项目已经进入了实施阶段，围绕建设极具水乡特色的现代化新城的“一个目标“，抓住城镇规划建设和工业发展“两个重点“，道滘确立了“三大版块“带动的建设发展思路围绕广深高速公路道滘出入口，作为龙头带动，配合市重点项目、房地产等第三产业，并结合现有新城区沿江的一江两岸，共同规划为道滘新中心区。区内集行政、文化、金融、高级商住、休闲购物于一体，带动并辐射全镇科技、教育、信息和商业服务的发展。根据以上资料分析得知（1）道滘镇整体经济及企业的发展，有利于酒店业的发展。（2）三星级及以上酒店的发展速度远大于经济及企业的发展的速度，令三星级及以上酒店的竞争非常激烈。（3）随着商务活动的增加，快捷连锁酒店以其独特的魅力及消费模式，吸引了一大批的消费者。三、项目地区旅游业的发展东莞地区真正的旅游产品不多，但是由于该地区政策的特殊性，令该地区的娱乐事业极东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第11页中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM为兴旺，推动了酒店业的发展，四五星级的酒店达数十家之多，形成了绝大部份酒店都是以娱乐带动客房及餐饮消费的格局。当然，道滘镇也不例外。另外由于该项目处于道滘镇广深高速公路道滘出入口，令该项目受益于广州及莞城的客源。不过，近年来由于娱乐型的酒店急剧增加，加之政府对酒店娱乐事业的监管趋于日益完善，人们对娱乐的消费越来越理性。令东莞市场酒店的娱乐部份经营步入竞争激烈的局面，营业情况逐步下滑，投资者对四五星级酒店的投资越来越谨慎。道滘镇酒店的经营状况也大不如前。根据以上资料分析得知（1）三星级及以上酒店绝大部份都是以娱乐带动客房及餐饮消费，商务型酒店的成功案例较少。（2）三星级及以上酒店娱乐部份供过于求，经营逐步下滑。（3）人们对于高档的酒店消费越来越理性，制约了高档四五星级酒店的发展。商务接待及人们出行的消费习惯及需求逐步改变。（4）东莞的三星级及以上酒店娱乐部份的经营存在许多政策的风险。四、项目区域市场市场调查（2006年度整体平均数）酒店类别客房开房中餐就座西餐就座桑拿开房夜总会开房纯利率静态年回报四星以上603820150200602011三星级65302010015050189快捷酒店65没有30没有没有2519根据以上资料分析得知（1）三星级及以上酒店的经营一年不如一年，整体呈下滑趋势。（2）三星级及以上酒店的静态年回报由原来最初的2030降至911。（3）快捷连锁酒店的静态年回报远大于三星级及以上酒店。（4）捷连锁酒店的经营成本远低于三星级及以上酒店。五、项目主要竞争对手分析1假设项目定位在四星级以上酒店（1）2006年度竞争对手营业收入对比酒店名称客房收入餐饮收入桑拿收入夜总会收入总营业收入尼罗河酒店2310万3000万1940万1530万8780万汇景大酒店2170万3100万1200万1760万8230万明轩大酒店1980万2500万1400万2130万8010万（2）竞争对手的地理位置分析东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第12页中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM地理位置优越，交通便利。对于餐饮，娱乐及康体的消费大有帮助。由于区域市场面积不大，对于商务客来说并没有太大的优势。（3）竞争对手消费客源分析现有的四星级以上的酒店有这3家，供过于求，已能满足当地消费者的需求，并且酒店的消费与酒店提供的服务配套成比例。政府及企业的中高档商务接待及会议基本安排在这3家酒店，平均开房率只有60左右。酒店及社会餐饮市场经营一般，就座率在3038之间。桑拿市场也大不如前，桑拿开房在150200左右。卡拉OK由于规模及硬件一流，就座率只有60左右。（4）竞争对手管理状况分析管理人员素质较好，具有与时俱进的，先进的现代酒店管理经验。具备高星级酒店应有的“气氛”。环境卫生不错，符合星级标准。管理较规范具备标准流程与政策。基础管理的实施扎实。节能及消防的管理做得不错。具有系统的营销指导。经营风险防范意识很差。（5）竞争对手的服务水平分析能维持正常的星级服务，但是缺乏个性化的服务项目，没有家外之家的感觉。房间的配置完全符合星级的要求。整体员工的外语水平不错。礼貌服务主动式的服务，服务的意识较强。标准化流程的实施服务较规范。VI系统较协调。（6）竞争对手硬件设施分析按照标准的星级酒店硬件要求配置。东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第13页中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM酒店整体设计及装修过于传统，但是较大气。区域性很强，没有与国内发达城市接轨。具有系统的策划，会议的接待功能不错。酒店的平面功能布局较为合理。（7）竞争对手核心能力分析通过娱乐带动客房及餐饮的消费。在本镇缺乏有力的竞争对手，酒店的服务及管理在目前该镇是较好的。该地区的外资企业消费。一定的品牌效应。经营成本较低。（8）总体经营趋势由于本身供过于求，整体经营逐步下滑。潜在的至少2家的一线范围内竞争对手，令前景更加不明朗。越来越大的政策风险。根据以上分析得知（1）投资娱乐型的酒店风险小于商务型酒店。（1）现在及潜在的竞争对手，令市场供过于求，酒店的生存空间越来越小。（3）现在的酒店地理位置较好，服务及管理水平较高，已经形成了一定的品牌价值。令该项目难以有较大的突破。（4）潜在的至少2家竞争对手，无论从建筑规模，产品的创新，服务及管理的水平都会对该项目构成极大的威胁。2假设项目定位在三星级酒店与四星级以上的酒店相比缺乏明显的综合竞争力。由于竞争激烈，四星级以上的酒店降低价格，三星级酒店逐步丧失价格的优势。与四星级以上的酒店相比服务及管理水平差异较大。与四星级以上的酒店相比硬件的差异较大。消费者越来越高的要求，令经营面临很大的压力。三星级酒店生存的空间越来越小。根据以上分析得知（1）投资娱乐型的三星级酒店风险小于商务型酒店。（1）三星级酒店自身现在及潜在的竞争对手，令市场供过于求，三星级酒店的生存空间越来越小。（3）与四星级以东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第14页中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM上的酒店相比，三星级酒店缺乏明显的综合竞争能力。其市场很容易逐步被四星级以上的酒店取代。3假设项目定位在快捷连锁酒店（1）综合情况分析竞争对手地理位置优越，交通便利。区域市场只有2家，还有一定的发展空间。竞争对手管理人员素质较好，符合经营的需要。竞争对手环境卫生不错，符合星级标准。竞争对手管理较规范具备标准流程与政策。竞争对手具有系统的中央营销支持。竞争对手礼貌服务主动式的服务，服务的意识较强。竞争对手平均房价为150200元，与三星级酒店相比，具有竞争力。（2）核心能力分析竞争对手由管理公司管理，具有一定的品牌效应。竞争对手经营成本较低。竞争对手具有管理公司的中央订房网络。竞争对手具有管理公司其它的中央支撑系统。（3）总体经营趋势潜在的市场增大，整体经营将会逐步提高。抢占三星级酒店的市场份额越来越大。适合将来人们出行的消费模式。根据以上分析得知（1）市场仍然有较大的发展空间，为该项目的立项打下了良好而坚实的基础。（2）产品的定位及经营模式，越来越适合将来人们出行的消费模式。（2）选择知名品牌管理公司管理，将大大降低了经营的成本及风险。六、项目调查发现及初步结论1项目的调查发现（1）区域市场内整体经济及企业的发展，有利于酒店业的发展，但是，三星级及以上酒店的发东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第15页中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM展速度远大于经济及企业的发展的速度，令三星级及以上酒店的竞争非常激烈，三星级以上的酒店总体经营趋势逐步下滑。（2）区域市场内三星级及以上酒店绝大部份都是以娱乐带动客房及餐饮消费，商务型酒店的成功案例较少。人们对于高档的酒店消费越来越理性，制约了高档四五星级酒店的发展。商务接待及人们出行的消费习惯及需求逐步改变。（3）区域市场内与四星级以上的酒店相比，三星级酒店缺乏明显的综合竞争能力。其市场很容易逐步被四星级以上的酒店取代。（4）区域市场内快捷连锁酒店市场仍然有较大的发展空间，其产品的定位及经营模式，越来越适合将来人们出行的消费模式。选择知名品牌管理公司管理，将大大降低了经营的成本及风险。（5）区域市场内三星级及以上酒店的静态年回报由原来最初的2030降至911，而快捷连锁酒店的静态年回报达19，远大于三星级及以上酒店，且其经营成本远低于三星级及以上酒店。（6）项目所在地区域市场内规划中有5个批发市场，其中下档次的消费群体令周边的三星级及快捷连锁酒店受益。但是，批发市场经营的成功与否直接影响到酒店的经营状况。且批发市场经营需要市场的培育期，从规划起计算，五年内周边的三星级及快捷连锁酒店难以有较大的收益。2项目的分析发现（1）区域市场内三星级及以上酒店的生存空间越来越小，且整体市场供过于求，目前投资者对四五星级酒店的投资越来越谨慎，该项目不宜投资作三星级及以上的酒店。（2）区域市场内潜在的中低档消费群体及人们出行的消费模式的改变，为快捷连锁酒店的发展提供了基本的条件，但是需要市场的培育期。（3）区域市场内快捷酒店发展较好，且目前只有2家主要的竞争对手，该项目宜投资作快捷酒店。东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第16页中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM（4）根据快捷酒店的产品特性，考虑到市场的需要及投资公司的人脉关系，并且结合区域市场内潜在消费群体的市场培育期，该项目的建筑规模不宜过大，约在6500平方左右为宜。（5）由于快捷连锁酒店管理公司具有完善成熟的经营管理模式、系统的中央支撑系统及统一管理模式的管理团队等优越性，能大大地降低经营的成本及风险。故该项目宜全权委托知名品牌的快捷连锁酒店管理公司经营管理。3项目的初步结论该项目适合做约在6500平方建筑规模左右的快捷酒店，且宜全权委托知名品牌的快捷连锁酒店管理公司经营管理。七、项目初步结论的SWOT分析1优势（1）一线区域市场只有2家，还有一定的发展空间。（2）优越的地理位置，周边众多的批发市场，提供源源不断的客源。（3）整体规划，资源整合，使之更加适应市场的需要。（4）开发商的社会人脉关系。（5）本身餐饮批发市场客源的消费。（6）该项目由酒店管理集团管理，管理优势较为明显，成本较低。（7）酒店管理集团拥有强大的中央预定网络，其对客源细分市场的培育和深化能力卓越。（8）酒管集团的凝聚力和人才开发培养机制为酒店提供优秀的管理人才。（9）酒管集团的经营管理模式及强大的中央支撑系统为该项目提供了有效的保障。（10）酒管集团在行业内领先地位及影响力，大大地提高了酒店的知名度及认知度。2劣势（1）批发市场的开发需要一段时间。（2）市场需逐步培育。（3）酒店的产品、档次针对中低档客源，将制约部份消费者。（3）机会整个城市群缺少有品味，高品质的专业快捷酒店。东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第17页中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM酒店的档次和产品定位迎合了将来人们出行的消费模式。选择最知名品牌的快捷连锁酒店管理公司经营管理，降低风险。（4）威胁目前区域市场的竞争对手。潜在的竞争对手。批发市场经营的成功与否直接影响到酒店的经营状况。第四章项目初步确立一、酒店主题定位1酒店的设计越来越趋向于国际化，那就是结合当地文化特色创造舒适的、戏剧化的空间体验，使人震撼、舒适的居住空间会让客人流连忘返。2随着全球生态环境的日益恶化，保护环境、倡导绿色消费日益受到人们的关注。同时，由于我国加入了WTO和北京申奥成功后，国际间交流日益频繁，绿色消费已逐渐成为今后消费的主流。酒店设计更趋向于绿色和生态，绿色酒店和生态酒店有了很大的发展空间；3酒店设计更重视文化内涵，主题酒店给人留下了深刻的印象，同时也能淡化人们对硬件材料越来越高的要求。保持酒店的独特性。4高技术的发展，为酒店高技术的配置提供了极大的方便，酒店的智能化及节能系统，也成为了现代酒店设计的重要追求。5时尚的酒店装修设计，形成产品的独特性和创新性，并以自身的差异化产品优势，在与对手激烈的市场竞争中占据有利地位。6时尚的装修设计者强调在设计风格、色调、材料、空间布局等方面的合理创新，追求以较低的建造成本获得最大的视觉和使用效果；是性价比较高的一种酒店装修设计类型。二、服务功能定位1客房部份为区域市场内的客人提供安全的，干净的，配套基本齐全的，能充分体现个性化服务的“家外之家”。东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第18页中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2餐饮部份为区域市场内的客人提供安全的，干净的，具有广州及东莞特色的各类茶餐厅出品服务。3其它配套依据客人不同的需要，结合商务快捷酒店的产品特性，为区域市场内的客人提供各类贴身的“管家服务”及配套。三、酒店市场定位1以市场需求为导向，通过对本项目酒店全方位的定位策划，打造出具有创新性、差异化产品优势及具有领先、超前核心竞争力的个性化特色快捷酒店。2酒店的经营定位以酒店的客房经营项目为龙头，以酒店的餐饮经营项目为亮点的经营定位，通过客房来拉动餐饮的消费。3酒店客源市场定位以餐饮及医疗用品批发市场的客源为主，以周边另外三家批发市场的客源为辅助。4酒店类型定位根据区域市场的实际情况，结合国内外酒店的最新发展趋势，本项目宜定位为“时尚型的商务快捷酒店”。5价格定位（1）客房协议散客价130150元/间，门市散客价160200元/间，（2）餐饮早餐10元/位，正餐25元/位（人均消费）。6产品的定位（1）客房干净，时尚，安全。（2）餐饮以沙锅粥为主题的潮式大排档。四、酒店规模定位本项目原规划体量可达到14700平米，但是,在酒店客房及其它配套项目规模方面,不能按照常规产品的配比模式来生搬硬套，而必须深入了解区域市场当地具体的消费市场需求、东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第19页中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM市场特征及市场变化趋势，采取“度身定做”的个性化策划方法。具体规模定位建议如下1酒店客房规模定位根据区域市场内外现有的快捷酒店市场调查分析，考虑近几年周边5个批发市场的建立及充分评估潜在的竞争风险，我们建议酒店客房数量在150间套左右；并通过对客房规模的适当控制，使酒店住房率能达到75左右的合理水平。2酒店餐饮规模根据区域市场的客源分析，考虑近几年周边5个批发市场的建立及充分评估潜在的竞争风险，我们建议酒店餐饮的规模在100个餐位，并通过对餐饮规模的适当控制，使酒店餐饮的就座率能达到50左右的合理水平。3其它的配套主要有可容100人的会议室，其它配套有商务中心，洗衣，邮政，行李，出租车，旅游，票务及小卖部服务。第五章项目开发战略规划一、项目设计任务1设计总则（1）效益优先原则。以行业快捷酒店的硬件标准做为参考标准，本着效益优先的原则，尽量强化单位物业面积利润贡献率高的项目、设施，弱化贡献率低的项目与设施。（2）有利运营原则。规划应充分考虑对后台辅助功能空间的合理预留、前后台分区、客用流动线与工作流动线的布局等因素，为日后酒店的顺利运营提供良好的硬件环境保障。（3）装修及装饰很难保持不落后，要尽量保持硬件不落后，只能作主题酒店，有文化内函，走创新道路。（4）土建的施工图深化至装修阶段，减少浪费，工程筹建管理是否到位，影响到1015的前期投入。（5）装修设计含装饰品，灯饰，家私的设计，体现一体化的效果，重装饰，轻装修，有好的设计理念，把很普通的材料拼成很好的效果，控制成本。东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第20页中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM（6）按酒店经营负荷在40的时候，把前期投入的折旧算进去，仍然能收支平衡，这样到算出前期投入的总额不能超出多少，再分解到土建，机电，装修及装饰，开办费的总投资限制。2设计任务（1）总体建筑规划（2）土建设计（3）机电设备设计（4）装修及装饰设计二、项目布局规划1项目的规模项目总建筑面积为6500平方米，建筑物楼高12层，每层约500平方米，另地下室约500平方。2项目的初步规划项目内容首层大堂，餐饮211层客房12层会议室及其它地下室机电设备，办公区，总仓室外部份1垃圾房，煤气房的设计。2室外停车场总容量不少于10辆。3室外园林及景观，旗杆，灯饰效果，室外广告。4消防，车道，客人区，员工区的设计。机电设备另行协商三、前期投资预算（约1千万元人民币，不含地价）项目内容土建部份机电部份装修装饰开办费东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第21页中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM合计四、筹建工作策划类别项目内容完成时间工作效果工作目标工作目标1最大限度优化施工方案及管理，实现投资规模控制。2为酒店的经营者提供最科学的，合理的经营及管理环境。达至预定量化的标准工作职责工作职责1全面负责该酒店开业前工程方面的全部基础工作，为集团公司的最终决策提供准确的依据。2全面负责酒店开业前工程方面的现场管理，协调及组织工程验收。3全面负责酒店主要经营者进场前一切酒店策划工作，为将来的酒店经营提供良好的经营及管理环境。4作为开业前酒店的主管部门，全面协助酒店管理层进行酒店的开业准备工作，根据集团的授权，监管酒店开业前各项工作的决策。5作为集团公司一级部门内部管理（酒店组织结构成立前，筹建办的人事，采购及财务由集团托管）达至预定量化的指标组织结构组织结构1筹建办主任一名负责项目工作2行政助理一名负责办公室及施工现场的后勤管理工作。3土建监理公司（外判）负责土建质量及进度的监理，验收及协助甲方的报建工作（挖桩动工前进场）。4土建人员一名协助监理公司工作。5机电安装监理一名按图负责机电安装质量，进度的监理及甲供材料根据工作需要高效精简，量化管理东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第22页中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM的评审（挖桩工程动工前进场，将来可过度到酒店工程部工作）。6装修监理一名按图负责装修质量，进度监理及甲供材料的评审（将来过度酒店工程部）。行政1工程及酒店策划的组织及建议权。2工程外包，甲供材料组织建议权。3所有工程施工的管理及协调权。4方案及施工局部调整的审定权。5工程签证的签发权。6内部管理按集团公司规定。系统，科学，合理人事1筹建办人力资源管理按集团规定。2酒店成立组织结构后，根据集团的授权，监管酒店开业前人力资源各项工作的决策。公平，公开，公正工作权限财务1部门营运及接待费用按集团规定。2工程付款及其它采购付款建议权。3合同签定的建议权。4酒店成立组织结构后，根据集团授权，监管开业前财务工作决策。预算化管理成立筹建办1成立筹建办。2办公地点，中英文域名注册，酒店总机及传真号选定，114台号码登记，办公室硬件及人员配备达至预期目标办公室管理1建立办公室人员管理制度。2按集团公司及酒店的标准严格执行。达至预期目标良好人际关系1逐步与有关政府部门沟通。2为日后的经营需要打下良好基础。达至预期目标日常工作财务预算化1制作筹建办营运费用，项目投资预算，酒店开办费用等计划2按计划实施财务预算化管理达至预算化管理目标东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第23页中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM日常事务处理1一般事务需2天内处理完毕。2特殊事项根据实际情况确定完成时间。达至预期目标土建施工方案按计划实施达至装修施工的深度防治白蚁工程按计划实施达至预期目标挖桩工程招标按计划实施达至预期目标基础工程招标按计划实施达至预期目标土建工程招标按计划实施达至预期目标窗户及外墙部份招标按计划实施达至预期目标室外广场招标按计划实施达至预期目标室外灯光工程招标按计划实施达至预期目标棚架工程招标按计划实施达至预期目标制定施工现场管理制度并实施监理公司负责土建质量及进度的监理，验收及工程的协调。达至预期目标土建管理施工现场后勤管理由行政助理负责保卫，水电，膳食，后勤区域管理（根据施工需要另定）。达至预期目标东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第24页中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM施工材料进场报验监理公司负责施工材料抽验。达至预期目标工程签证的签发监理公司初步审核，筹建办审定。原则上不签发图纸局部细化调整监理公司初步审核，筹建办审定。尽量少调整组织有关的验收政府有关部门满足验收条件酒店后勤硬件员工宿舍及负4楼员工后勤区最好在开业前4个月交付使用。满足经营需要装修设计招标按计划实施设计超前，成本较低装修施工招标按计划实施按国标标准验收整体装饰品的设计按计划实施达至预期目标甲供材料采购1按实际需求确认甲供材料名称及数量，如电子门锁，卫生间的洁具及龙头。2按既定的采购流程执行。物有超值制定施工现场管理制度实施1制定施工现场管理制度并实施。2由筹建办装修监理全面负责质量及进度的监理，验收及工程的协调。达至预期目标装修管理施工材料进场报验1由筹建办装修监理负责主要的施工材料进场报验。2严禁货不对版。达至预期目标东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第25页中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM工程签证的签发装修监理初步审核，筹建办审定原则上不签发图纸局部调整装修监理初步审核，筹建办审定达至预期目标组织有关验收筹建办牵头，组织各有关人员参与。满足验收条件机电设备规划按计划实施节能，维修及保养成本低与政府部门沟通1高压电的总接口。2给排水的总接口。3管道煤气的总接口。根据工程需要满足工程及经营需要甲供材料1按实际需求确认甲供材料名称及数量（根据工程需要的时间进场）。2按既定的采购流程执行。根据工程需要满足工程及经营需要强电系统按计划实施根据工程需要满足经营需要给排水系统按计划实施根据工程需要满足经营需要消防系统按计划实施根据工程需要满足经营需要电梯系统招标按计划实施满足经营需要空调系统招标分体空调满足经营需要通讯系统招标按计划实施根据工程需要满足经营需要锅炉系统具体招标及施工进度表另定。根据工程需要满足经营需要机电管理有线卫星电视具体招标及施工进度表另定。根据工程需要满足经营需要东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第26页中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM背境音乐及公共广播具体招标及施工进度表另定。根据工程需要满足经营需要闭路监控系统具体招标及施工进度表另定。根据工程需要满足经营需要酒店管理系统具体招标及施工进度表另定。根据工程需要满足经营需要厨房招标按计划实施满足经营需要煤气工程招标具体招标及施工进度表另定。根据工程需要满足经营需要室内灯饰设计按计划实施根据工程需要满足经营需要防雷工程招标1基础工程前定方案，签合同。2与基础工程同时进行。3具体招标及施工进度表另定。根据工程需要满足经营需要制定施工现场管理制度并实施1制定施工现场管理制度并实施。2由筹建办机电监理全面负责质量及进度的监理，验收及工程的协调。达至预期目标施工材料进场报验1由筹建办机电监理负责主要的施工材料进场报验。2严禁货不对版。达至预期目标工程签证的签发1机电监理初步审核。2筹建办审定原则上不签发图纸局部调整1机电监理初步审核。2筹建办审定。达至预期目标机电管理组织有关验收1筹建办牵头，各有关人员参与。2某些项目是政府有关部门来验收。满足验收条件东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第27页中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM人力资源管理方案1包括企业文化，人事管理，员工薪酬，员工福利，员工培训，绩效评估，员工激励2系统及完善。符合市场需要制定经营管理策划1包括经营定位，价格定位，产品策划，管理策划，前期投入预算，经营预测，风险评估。符合市场需要完成系统营销策划1包括目标，总体策略原则，市场定位，行动方案，信息反馈，员工奖罚，企业形象推广，费用预算。遵重传统，勇于创新操作规范的制定1包括工作说明书，工作流程，管理制度，检查制度，各类表格。按快捷酒店标准培训教材的完善1包括10个系列入门必修，案例集中营，打开成功营销之门，极速英语修练，实用礼仪大全，人力资源管理宝典，管理者秘芨，成就服务大师，我与成功有约按快捷酒店标准经营物资的采购1包括家私，电器，布草，客房用品，玻璃及陶瓷，服装，印刷品，生产用具，清洁机械及用品，办公设备，员工楼物资，员工餐厅物资，中西厨物资，消防器材，导向系统，原材料，香烟酒水，灯饰，装饰品，保障酒店如期开业酒店策划人员的招聘按计划实施按岗位素质要求招聘人员的培训按计划实施按白金五星级标准工程的移交按计划实施按时，按质，按量酒店策划市场推广活动按计划实施拜访区域市场90的客户东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第28页中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM企业形象推广按计划实施注意成本控制开业仪式筹备按计划实施简单，热烈，隆重酒店的开荒按计划实施按白金五星级标准设备的试运行按计划实施保证开业正常运作物资进场摆放按计划实施按既定的标准现场营运模拟演习按计划实施保障开业正常运作试业或开业各部按既定模式各负其责，各展所长。按既定的管理目标备注1该指引只是一个规划，具体根据实际情况再调整，筹建期间大的工作项目基本已列出清单。2每项目的工作只是一个大纲，具体须细化3各工程进度只是预测，具体根据实际情况再调整。第六章酒店经营管理规划一、总则1以酒店的企业目标为蓝本，整合酒店的人力资源、物力资源及财力资源，以传统的营销模式为基础，以创新的营销模式为指导，建立起流畅的销售渠道，扩大市场的占有率，令酒店在激烈的竞争中脱颖而出，百尺竿头，更进一步。2为员工提供一个良好的发展平台，实现酒店的经济效益和社会效益双丰收。3实现“建国内一流品牌”的目标。二、项目经营策略1市场策略（1）争取区域市场的商务客源。（2）抢占区域市场的会议客源。东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第29页中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2产品策略（1）创新的策略以时尚为主题。（2）质量的策略提供一流的服务及管理。（3）多元化的策略为不同的客人提供个性化的服务。（4）价廉物美策略3定价策略（1）以区域市场快捷酒店的价格为主导，跟据市场的反应来调节。（2）每天推出一定数量的特价房，特定时间的特价餐饮服务。（3）捆绑式的定价，促进消费。4营销手段（1）捆绑式消费灵活多变的产品组合，让客人在消费的过程中得到实惠。（2）促销活动针对区域市场的竞争对手。（3）会议消费灵活多变的经营方式，吸引会议消费。5信息收集策略（1）建立合同客户的档案。（2）建立准客户的档案，定期跟踪。（3）建立消费散客客户的档案，提供另类服务。（4）建立综合信息库，为经营提供参考数据。（5）建立人力资源库，为企业储存人才。6调控策略（1）每天根据营业报表调整。（2）根据市场进行调整。7成本策略（1）部门独立核算。（2）任一单项开支均应制定相关的成本控制政策。东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目可行性研究报告中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM第30页中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM三、项目的管理策略1经营模式（1）董事会领导下的总经理负责制，以实施层次管理为原则，各级员工均对其直属上司负责。（2）按照多劳多得为分配原则，以企业与员工风险共担，利益共享为经营原则。（3）以硬件及规模为基础，以粤海集团先进的管理经验为支柱，以创新的推广模式为支持，以优良的品牌效应为后盾，最终实现投资回报最大化的目的。2弘扬企业文化，制定完善的管理操作规范（以先进的管理模式为基础，结合酒店实际情况）（1）企业文化建立。（2）酒店个性化服务功能实施。（3）组织结构。（4）工作说明书（含工作综述，工作内容，工作权限，素质要求）。（5）工作流程（均有量化或细化的标准与步骤）。（6）人力资源管理。（7）营销策划。（8）监察体系。3遵循“培训是给员工的