2008年江西新余房地产市场调查报告

新余房地产市场调查报告一、新余市概况一、地理位置新余市位于江西省中部偏西，浙赣铁路西段。东距省会南昌市150公里，西接宜春市袁州区，南连吉安市，北毗上高县、高安市。全市总面积3178平方公里（占全省总面积的19）。（二）、生活结构与人口分布绿带教育网WWWLUDAICOM欢迎您投稿新余市城区现状居住用地总面积127063公顷，占城市总用地的4005，人均居住用地面积3603M2。城区居住用地相对集中，主要分布于城南和城北，以及城东小部分。城区外围大型企业配套建有职工生活区。城南老城区各类用地混杂，大街小巷交织穿插，陈旧老房较多，其中夹杂不少城中村,居住建筑基本为低层高密度布置,居住环境质量较差。城北新区基本上为文教行政生活区，居住区生活居住环境质量较好,各区基本情况如下A，城南居住区城南居住区包括浙赣铁路以南、袁河以北所有城区范围，有居住用地44943公顷，居民约136万人（户籍人口，下同）。人口密度303人/公顷，多为不同时期建造的旧式住宅及新建住宅，用地不完整，生活环境居住质量欠佳。房产开发潜力较小。B，城北居住区城北居住区包括浙赣铁路以北，袁河以西所有城区范围，有居住用地42631公顷，居民约122万人，人口密度286人/公顷。城北整体居住环境较好,是未来行政中心和城市居住发展的主要方向，开发力度较大，市场潜力最大。C，城东居住区城东居住区包括浙赣铁路以北，袁河以东所有城区范围，该区有较多的城中村，共有居住用地20846公顷，居民12万人。人口密度58人/公顷。随着城市的改造，近年本区发展较块，住宅市场有待开发。D，仙来居住区仙来居住区共有居住用地18643公顷，大部分为农村居民点，居民19万人。人口密度102人/公顷。（三）、城市规划和发展方向新余市2004年2020年前城市规划二、新余市房地产概况一新余房地产市场现状分析新余房地产从2003年开始起步发展，当时郊区800元/平方米，城市中心1100元/平方米。随着新余城市规划和新城区的扩展建设，房地产发展势头很好，房价在国家宏观和新余微观两个大好形势的支持下，一路飙升，到2007年，新余房市稳中求升。目前新余有30多个楼盘，成规模的高品质楼盘较多。楼盘开发力度较大，集中表现在暨阳项目工程，北湖星城项目，月亮湾项目等。目前新余房价多层城南郊区1600元/平方米，城市中心和城北新区18002200元/平方米。小高层和电梯房均价城南郊区1800元/平方米，城市中心和城北新区20002400元/平方米。由于新余城市功能分区明显，新余房市存在着地区差异化的发展形式，具体情况如下1，新余南北城区划分新余以铁路线为界，形成城南和城北两个区域中心。A，城南以商业、贸易、餐饮、娱乐业为主，商业气氛较浓厚，居住密度较高。新余市钢铁等重工业主要分布在此，环境质量较差，生活空间自然环境污染严重，不适合现代人居要求，开发力度较小，主要以商业地产为主，多是大型超市，酒店，商业街等商业开发，辅助有一些规模较小的楼盘。B，城北为行政、文化区域，以新余市政府和各部、委、局的机关办事机构为主，环境空气质量较好。随着新余城市的北阔，城北孔目江新城区建设越来越完善，城北地产开发力度加大，产品素质较高，集合了目前新余市几个最大规模的地产项目。2，新余目前代表楼盘概况A，城南区楼盘概况城南楼盘多以商业地产为主，代表性楼盘有凯悦华城，洪客隆商业街等。另有一些规模较小或品质较底的楼盘，代表楼盘为百花湖星城，嘉禾苑等。A，洪客隆商业街概况位于新余市商业价值最高的商业区，处于新余市传统的两大商业街胜利北路和劳动南路之间区域，是新余市的核心商圈的中心，享有市区的便利地理位置，区位优势无可比拟。集购物、美食、休闲、娱乐、观光、文化多功能于一体，是目前新余市业态最丰富、经营内容最全面的大型商业项目。物业地址东湖区新余市胜利北路火车站前进100米规模商业规模超六万平方米，是目前胜利商圈沿街一带最大的一幅商业开发地，其“商业旗舰”的规模效应，将给项目带来巨大的品牌、经济效益。开发商洪客隆集团楼盘销售动态住宅销售完毕，商铺一层基本入驻，二层基本空置，项目正在招商中。B，凯悦华城项目概况占地面积515217平方米；建筑面积33456平方米商用面积9572平方米；住宅面积9572平方米；酒店公寓8447平方米项目地处新余中心城区，紧邻火车站，洪客隆商业街等，周边商机成熟，市场潜力最大，是目前新余商铺售价最贵的项目。物业地址东湖区新余市胜利北路火车站旁开发商新余市鑫泉房地产开发有限公司营销策划铭胜地产营销机构楼盘销售动态一层店面销售价格34万元/平方米；商场二楼商铺6900元/平方米；三楼商铺6600元/平方米；住房均价2080元/平方米。C，百花湖星城项目概况总用地面积2887619平方米；建筑占地面积938476平方米绿地面积95868平方米；总建筑面积59211平方米；建筑密度325容积率205；绿地率332物业地址人民北路西开发商江西省新余市超力房地产开发有限公司楼盘销售动态基本已经售完只剩顶楼8套。6楼价格1800元/平方米。D，嘉禾苑项目概况占地面积75亩。城南首座江南园林高尚精品住宅小区。本楼盘所处位置偏僻，在城市边缘，和新余钢铁厂相隔不远，空气污染严重，由于没有顺应城市规划，未来升值空间较小。建筑结构全框架结构项目位置五一南路，城北五金工业区楼盘销售动态楼盘尚属筹备阶段，一期即将推出，项目最底销售价格为1400元/平方米。以上是城南城区的代表楼盘概况。B，城北区楼盘概况城北区有城北老区和城北新区之分，城北老区开发力度相对城北新区来说较小，主要在城市繁华地带开发了商业广场，商务写字楼和一些中小型性质的住宅。代表性楼盘为复兴商务大厦，人民广场购物公园等；代表性住宅项目为翰林苑，中大，水岸丽景和中大，奥林园。城北新区开发力度较大，是新余目前楼市最热的集中地带，主要以规模性开发为主，楼盘素质较高代表楼盘为暨阳项为目工程，北湖星城项目，月亮湾项目，春龙，湖畔豪园项目，加州，国际公馆项目等。A，复兴商务大厦项目概况建设面积3700平方米，总建筑面积24000多平方米，楼层24层，层高90米，总投资约4000万元，将建成目前城北第一高楼，也是目前全市惟一一幢开放式甲级写字楼。项目销售价格均价3000/平方米。B，人民广场购物公园项目概况建于人民广场的人民广场商业城作为政府重点工程之一，由实力雄厚的力高伟业投资13亿巨资倾力打造的扛鼎之作。项目总建筑面积近6万平米，集购物、旅游、餐饮、文化、娱乐、休闲、展示于一体，是新余首创的24小时指向性消费的购物公园。项目分二层，地上、地下各一层商业，顶上为供市民娱乐休闲的人民广场升级版，打造新余人自己的购物公园。是新余规模最大，形象、档次较高，最具品牌号召的商业项目。C，翰林苑项目概况项目位于城北新旧城区的交界处，和暨阳世纪城一墙之隔，毗邻新余市一中，区位优势明显总开发17栋，560套。物业类型有多层，高层，小高层。目前还未定价，估计多层价格为1800元/平方米，高层价格为23002800元/平方米。开发商江西港信房地产开发有限公司项目地址仙来东大道99号市邮政局对面整合推广南昌蔚蓝数码广告主打语翰林世家，书香门第D，中大，水岸丽景项目概况用地面积115万平方米；总建筑面积352米；建筑占地面积033万平方米；容积率306；建筑密度287；绿化率336。项目由小高层和多层组成，小高层的销售价格最高为1750元/平方米，售价格最高为1710/平方米，商铺的销售价格3000元/平方米。以上是城北老城区的代表楼盘概况。E，暨阳项目工程项目概况本项目是新余最大的规模性开发楼盘，位于城北孔目江新区，预计总开发面积1700亩，项目分四期开发，一期为暨阳世纪城，已经销售完毕；二期暨阳玫瑰城，目前所剩物业较少；三期暨阳欧雅城，下个月即将开盘，随后开盘的是暨阳世纪城二期；四期暨阳翡翠城正在筹备中。暨阳玫瑰城位于孔目江暨阳中心区中段靠东，与孔目江隔街相望。占地约92亩，建筑面积约96万平方米，绿地率42，容积率156，地下车位190个，户型95183平方米，部分跃层。暨阳玫瑰城秉承世纪城的开发理念，走节能环保路线，走审美与功能相结合的路线，努力在综合品质上优于世纪城。暨阳欧雅城位于孔目江暨阳中心区中段靠西，与玫瑰城相望。占地约191亩，建筑面积约23万平方米，绿地率40，容积率17。暨阳欧雅城是暨阳中心区的中端产品，其建筑风格和规划品质更适合广大消费者的消费水平开发商新余市暨阳房地产开发有限公司营销策划杭州星空广告传媒有限公司楼盘销售动态玫瑰城的销售价格为34楼为2400元/平方米，6楼送顶层价格为29002400元/平方米。广告主打语上善之居，弥纶天地之道售楼电话07906425661，6425662暨阳商业街的租金水平15元25元/平方米F，北湖星城项目项目概况由实力开发商康居（新余）企业发展有限公司、发展商香港康盛国际投资有限公司全新打造的新余首席最大规模水景生态住宅小区。项目占地面积约200亩，总建筑面积20余万平方米，小区绿化覆盖率达40，尽显园林风范，毗邻28万平方米北湖水景。小区规划建设多层53栋，小高层2栋，高层4栋，住宅总套数1388套，居住人口4581人。基础设施200米商业休闲步行街、30000平方米超大园林景观、15000平方米超大中央园林、28万平方米北湖风光展现精彩园林水岸生活；双层独立豪华会所、健身器械运动场所、儿童游乐园、阅览室、茶吧，体验全新“泛会所”概念。大型泳池、幼儿园、停车场、休闲广场、健康步道、品牌物管，完美配套。物业地址城北新城区，东临30米宽繁华的长青北路交通状况长青北路、北湖中路、仰天大道环绕四周，交通便利，区位优越。楼楼盘销售动态本楼盘是新余大规模开发中最成功的典型案例，目前楼盘开发已到尾期，第四期所剩无几，项目四期是全框架结构，一楼1700元/平方米，均价2100元/平方米。小高层均价2300元/平方米。五期为4栋高层1栋小高层，估计最底价格为3000元/平方米。广告主打语你的行动，别人的旗帜售楼电话64996666499888北湖商业街北湖风情正在招商中G，月亮湾项目项目概况项目总开发面积170亩，和北湖星城隔路相望。项目开发1期，2期，开发是从边界向四周围和。项目品质一般，由于目前开发中出现问题，整个楼盘并不是很理想。开发商洪隆新天地房地产开发有限公司物业公司港联（中国）物业项目广告主打语新余后花园，我的风景家销售电话6499999F，春龙，湖畔豪园项目项目概况项目位于新城北开发区，和北湖花园以北，属于市郊。项目是别墅式公寓，社区内组团合理，环境很好。物业品质很高，但社区周边市政配套并不成熟。目前项目一期开发完毕，二期正在建设中。项目规模中上等。开发商新余市北湖房地产开发有限公司物业管理公司香港名家物业管理（江西）有限公司全程策划杭州青鸟广告项目广告主打语湖光照亮生活销售电话079565858888，6559999G，加州，国际公馆项目项目概况项目占地面积85亩，总建筑面积11万平方米。项目物业类型，多层，小高层，高层。绿化率458。项目价格未定，预计7月中旬开盘。项目地址新余市仰天西大道开发商中外建（新余）投资置业有限公司项目广告主打语阳光加州，荣耀全城销售电话07907066666以上是城北新区的楼盘概况（二）新余房地产市场资讯资源调查整合1，营销策略分析A,营销活动方式新余市目前房产营销方式比较多样化,SP销售策略运用广泛。但主要的活动方式是VIP升值卡的认购。在新余目前几个代表性的品质楼盘中，多是采用限制性认购方式，顾客购得升值卡后，可以预先享受选房待遇。B，行销优惠政策行销方式分三种，一次性付款，分期付款，按揭。A，一次性付款97或98折。B，分期付款98折C，按揭99折由于新余房产的前景很好，营销大多采取以上优惠政策,但很少采取在价格上的让利。2，形象包装A，营销中心包装A，售楼处的设置从调查来看，新余房地产很注重销售处外在形象的包装，很多销售中心都根据自己的楼盘特点，营造不同的营销氛围，从而达到销售处和楼盘特色卖点相契合。由于新余大型楼盘较多，所以销售中心设置品位较高，多数楼盘都采取在自己开发现场设置销售中心，让销售的同时给自己楼盘提升知名度。B，销售人员的专业素质由于市场开发力度较大，所以从明前新余销售人员专业素质来看，销售能力普遍较高，对本项目的特色卖点把握明确，有很好的专业能力。但从整体礼仪和服装看，并不能走到完美的统一。在一些大盘，由于楼盘销售形式非常好，销售人员一般不会主动拉拢客户，甚至出现店大欺客的尴尬局面。也很难看到团队着装。B，广告推广水平A，广告推广形式新余已经逐步进入大盘时代,地产逐步进入营销专业化，广告推广形式较多，主要有以下代表性方式销售中心的广告设置符合自己产品特色，营造特色卖点。项目施工处墙体广告告知目标受众，提高自己的知名度。地方电视广告受众较多，多是给自己楼盘量身定做的MV回放。多是一些规模大中型楼盘短信广告辐射面较广，很能起到宣传效果，几乎大小规模楼盘都会运用。跨路广告牌新余城市经济发展较好，跨路广告牌分布在市区各个位置，大盘多在市中心林立大型广告路牌。代表有北湖星城，月亮湾，春龙，湖畔豪园等城北大规模楼盘。但相比起一线二线城市来看，广告牌形式单一。DM夹报该方式是把广告传播给目标受众的最好方式，针对性较强，被各个档次的房地产开发看好。宣传单页发放多是一些位置偏远，在市郊的中小楼盘，由于开发位置人流量较小，宣传方式受到限制，又因宣传费用有限，只能用这种初级宣传方式。下乡宣传多是一些中小盘，消费档次较底。网略宣传新余房产在网略宣传上力度较大，在网上发布消息的多是中大型楼盘，由于地产开发相对成熟，新余网略消息比较透明，各个项目的情况清晰分明，给消费者提供很好的参考消息，也是现代广告方式。道旗广告宣传多是一些较大型楼盘。流动车体广告目前看到在公交车上做广告的楼盘较少，多是一些大盘。B，策划代理商的专业素质从目前新余目前楼盘整体策划水平看，策划代理商的素质较高。多是聘请杭州和广州等前线城市的专业策划公司。由于策划公司没有受到新余本土化的限制，融入了前卫策划设计风格，所以项目差异化卖点明显，不会人云亦云。从楼书策划也可以看出策划的总体水平。新余楼盘楼书设计风格多样，从质朴到高贵，从保守到前卫，大小不同，卖点明显体现。但市场总体水平差距较大。3,物业管理A,基础物业配套由于新余城市总体经济水平较高，消费者的观念逐步向成熟地产靠拢。从目前总体情况看，新余楼盘物业配套合理前卫，正逐步向前线城市靠拢。主要表现在以下方面A，物业类型目前新余主力开发物业类型为多层，但近两年来，小高层和高层的开发量提升速度较快，在上了规模的楼盘中，几乎都会附带开发高层和小高层，更有在城市中心仅开发高层的项目。高层和小高层的市场前景广阔。B，户型设计水平由于受到了前线城市的影响，新余楼盘多聘请深圳广州等潮流设计公司设计户型。目前新余主打户型为3房2厅，面积从110140平方米不等，但由于追求新型生活，新余3房一般都比较大，集中在130平方米左右。户型设计特色分明，人居观念融合其中。充分考虑通风，采光，动静分离的一系列人本因素。前卫户型很受2035岁的中青年欢迎，而正统户型很容易被40岁以上的人接受。但也有一些大盘，户型设计不尽合理。C，社区景观组团从目前入住的大型社区看，小区内景观设计多样化，能够围绕自己建筑外观进行合理景观设计的社区很多。社区内设置以生态为本，进行园林规划，水景规划，人文历史规划，异域风情规划等。在花园设计的基础上，给项目醒目的雕塑小品设计，提升社区的精神文化内涵。D，车库柴棚间的设计目前新余上点规模的楼盘都设置地下车库，直接让客户购买地下停车位，在大规模社区，地下停车位较多，而车库设置较少，甚至根本不设置地上车库。柴棚间的设置有大型楼盘在地下设置地下室，作为堆放杂物的柴棚间，而在销售时是捆绑式销售，每套房子固定捆绑一个柴棚间，这种连带式营销方式在城北新区大盘销售中运用较广。E，会所的设置由于业主对小区的品质要求越来越高，一般中上类型的规模项目都设置会所，丰富业主的生活，提升业主的生活品质。F，其它暨阳世纪城中，统一为每户都安装了太阳能热水系统和单元式中水系统。B，物业管理水平A，物业管理配套新余较大楼盘都已经实现系统化管理，小区内安防系统的主要硬件设施包括单元可视对讲门门禁系统，居家报警系统和进户门磁控开关（由业主选择安装），周界红外报警系统，区内主要干道电视控制系统，24小时巡更系统。B，物业管理公司新余大楼盘都很注重物业管理公司的水平，一般都聘请江西地区知名度较高的物业管理公司。物业管理公司的业务素质较高，给业主的生活提供了良好的质量保证。C，物业收费标准0803元不等。（三）新余房地产的发展趋势新余房地产市场的转变“买房就是买生活方式”的购房观已被越来越多的新余人所接纳。房地产业发展至今，已从单纯提供居住空间进化到提供精神和物质相结合的生活方式。可以说，生活方式是开发商提供给消费者的附加值。随着市场竞争日趋激烈，新余的房地产开发商们也意识到光靠眼花缭乱的营销手法很难打动消费者，他们纷纷在提高产品品质、完善社区配套、增强服务功能等方面下功夫。1，文化营造精神内涵随着经济的发展，人们对住宅的要求不仅仅是为了满足居住功能，更多是为了选择一种生活，选择一种文化。6年，新余房地产行业已由原来产品的竞争，逐渐加入了“文化的竞争”，营造独具特色的社区文化已成为发展商提升楼盘竞争力的重要因素。通过举办各式各样的社区主题文化活动，给业主提供更理想的居住空间和更完美的增值服务。为社区营造出浓厚的人文氛围。2，教育关注子女成长随着“尊师重教”风气的盛行，家长们越来越重视子女的教育问题，教育费用的支出在市民可支配收入中占到相当大的比例。为了提升竞争力，新余的开发商也亮出“教育牌”。“暨阳房产”就建立了一座为业主子女配备的现代化小学，目的是为业主的子女解决上学难题。3，环境提升居住品质“买房看环境”已成为购房者关注的重要因素。近两年的新余楼市表现一种趋势关注大环境和小环境相和谐的楼盘，在销售中就特别“吃香”。同时，小区绿化率简单的达标数字已渐渐不能满足人们的高要求，社区周边最好还有大面积水景或公园。因为大片水域和绿树，能有效达到净化空气，优化环境的作用。环境提升楼盘人气，并发挥生态效益，促进楼盘热销。如今孔目江边的孔目新城区已成为新余住宅开发的热土。4，服务舒适业主生活楼市在不断发展和成熟的过程中，楼盘如何争取市场做好销售已成为突出问题，楼盘销售经过几年的变化，亦完全由单纯的物业销售上升为一种服务的销售、观念的销售，而现在楼盘的物业管理及售后服务恰恰成为销售中的关键因素，目前新余已有比较成熟的楼盘，把物业管理作为一个要素融入开发、销售之中。新余开发商对楼盘的售后服务和住宅小区的物业管理重视程度日益提高，其中更把物业管理看作是楼盘再开发和销售的无形资产，力求品牌效应。为消费者提供了优质服务，而且也为提高英雄城的城市品位作出了积极贡献。随着物业附加值的加大，说明新余的房地产市场发展开始向成熟，竞争不只关注户型、楼层、地段，而且更多开始从服务、教育等相关方面得到体现，这也说明新余的消费者购房越来越理性。三、项目综合分析（一）项目概况1，地块概况本项目地块面积较小，地形是不规则的形状，高低起伏不平。如果本地块用于住宅开发，最合适开发的物业类型为单栋电梯高层。2，项目位置本项目位于新余城北区，在城北旧城的中间位置，所处周边市政配套较完备，有一系列的商业服务区支撑该项目的生活需求。随着城北功能定位，城北住宅市场升值潜力较大。3，项目周边环境项目周边主要以服务性行业为主，多为生活用品买卖，餐饮服务行业。在项目周边500米以内，有多个新余行政单位和事业单位分布。4，项目周边规划目前项目旁边规划建设大型连锁超市，新余沃尔玛大型超市。那么本项目便可利用这一稀缺资源，给项目营造独特的销售卖点。5，项目周围建筑都属于旧式建筑，周边建筑品质参差不齐，环境质量一般，（二）项目SWOT分析1，项目的优势和机会（S/O）A，宏观形式看好在国家房市和新余房市一片大好形式下，进行本项目的开发。B，契合城市规划随着新余城市功能分区，新余开始走北扩的道路，城市居住区向北发展，城北房产如火如荼。本项目顺应新城规划。C，周边竞争较小目前本项目周围没有任何楼盘，在没有竞争对手的市场空白