2008年6月中山市坦洲镇楼市分析报告

2008年6月中山市坦洲镇楼市分析报告一、商品房住宅供应分析1、5月新增普通住宅供应与市场去化情况分析市场监控，截至2008年5月底，坦洲镇在售普通住宅项目10个，分别是中颐海伦堡、绿杨居、锦绣阳光花园第四至八期、金筑美居、百花小镇、州际新天、中澳新城第八期郦湖居、中澳新城第六期御湖居2期、汇翠山庄、永二村现代花园二期、乐苑等10个普通住宅项目，加上本月最新入市的货量，住宅累计住宅存量总套数为9315套，可售套数为3768套，5月份新增供应945套，5月商品房住宅累计供应套数环比07年至08年4月底，新增供应增长107。2、商品房消化及存量分析5月新增住宅供应比例的增加，加大了存量的比例。5月份市场成交套签约套数为358套，单月整体销售率约为66，加上新增供应部分，存量有所扩大，截止5月底，坦洲楼盘累计销售率为595，新增供应的加大，致使整体销售率减缓。3、5月份新增住宅户型分析5月份坦洲新增供应主要集中单身公寓跟二房，合占76，单身公寓主要面积区间在4046，二房的面积在6881，三房的面积主要在89108的之间，四、五房大户型的面积偏小。新增供应户型面积110以下的二、三房以及单身公寓的比重偏大，反映了坦洲市场主流需求的户型特征。4、07年至2008年5月底坦洲普通住宅总体户型供应面积比重市场研究统计显示，2008年15月份坦洲商品房供应住宅面积区间主要集中在小三房93以下，占总户型总数的72，是当前坦洲楼市的主流户型。2008年15月坦洲住宅户型三房的面积在89135，三房面积跨度较大，具体可把三房的面积分为小三房8993、传统三房93135两个区间，这两个区间里面的比例旗鼓相当，约各占一半，即各占据22的幅度；一房主要是单身公寓，比例占32，其中以3660为主的单身公寓的供应量明显增多；四房跟复式的比例很少，加起来占到5左右，复式户型面积呈现出205345的大面积的特点。坦洲镇房地产市场主流户型结构需求特征以7795的面积区间为主，一房以单身公寓4760受热追。三房的需求面积以100111的传统居家的户型为主。二、商品房成交分析1、15月坦洲商品住宅成交情况2007年以来，坦洲楼市在销售方面长期稳居中山市南部第一位，其销售总量对中山楼市整体市场的成交贡献巨大，成为了中山楼市稳定发展有力的支撑点。15月以来，多个楼盘月销售位居全市前10，在观望期仍然维持着相对稳定的成交量，平均月销售量超过400套。2、个盘成交情况坦洲个盘销售前五名的有锦绣阳光花园、中颐海伦堡、中澳新城、现代花园和金筑美居2期温馨家园，进入2008年，坦洲部分楼盘率先采取大幅降价行动，如锦绣阳光花园3月份以来持续以赠送高额房款的优惠促销全面降价，折后均价在36003700元/；中颐海伦堡打折至93折，一口价单位在4200元/；现代花园降幅更令人大跌眼镜。坦洲楼盘价格下探，有效的刺激了需求，吸引了部分珠海刚性需求的入市，使得成交量走势相对平稳。三、普通住宅价格分析5月份坦洲镇商品住宅均价为3998元/，环比4份4072元/下跌182个百分点，价格出现小规模下降，主要是本月重点楼盘锦绣阳光花园继续沿袭过往的降价速销、中颐海伦堡新增一口价特价单位、优惠折扣打至93折，其二期均价价位集中4200元/；现代花园的价格由去年的4300元/跌破3600元/，优惠促销措施的频繁直接导致均价水平走低。四、后市展望坦洲楼市观望中突围、稳健中运行导读2007年以来，坦洲楼市在销售方面长期稳居中山市南部第一位，其销售总量对中山楼市整体市场的成交贡献巨大，成为了中山楼市稳定发展有力的支撑点，即使在受到国家宏观政策对楼市的施压，坦洲楼盘的销售能力在新政的影响下，销售方面在中山一枝独秀、是中山镇区住宅的销售的领头羊，坦洲能在多个镇区突围，主要的原因是坦洲在跟珠海距离相近，交通方便的前提下，珠海中产阶层受珠海市区高房价的影响，不得不把目光转向坦洲，这对坦洲住宅销售持续稳定起到决定性的作用，港珠澳大桥等利好因素的影响远不如坦洲离珠海近距离高性价比的楼市因素更具现实性的意义。一、2008年上半年坦洲楼市市场表现稳健，月度破100关口楼盘增多上半年坦洲的商品房住宅销售量预计达到2800套，平均每月销售达480套，平均月成交面积达42万平方米。1月份坦洲销售量达到2008年上半年的高峰，销售套数达900多套，临近年底，大多数市民手上可供支配的资金都较充裕，其中不少珠海购买者选择在坦洲置业。1月份坦洲楼市销售套数占全城总体商品房普通住宅的26，锦绣阳光花园、中澳新城、绿杨居、金筑美居、金山城第九期占据了全市前10名销售排名的5席，成为了中山楼市在面临新政的压力下最耀眼的镇区。在楼市第一轮暗淡的阴影下，5个位居中山销售前列的楼盘的销售量都超过了100套，在楼市观望中突围。2月份，在全市销售前10名的成交项目中，坦洲占据4席，销售总套数占全市23，现代花园在2月全市相对低微的成交量中突破100套，成交量直逼多个城区热点个盘。3月份成交跟2月环比相对稳定，4月份销售量破400套关口，销售份额占全市174，从5月份平稳的走势，6月市场的表现将持续稳定。上半年坦洲总体销售占全市住宅销售份额20的幅度，在市场不景气的整体楼市背景下，坦洲楼市爆冷地成为镇区的热点。2008上半年，坦洲镇可供应项目有11个，10个为普通住宅项目，一个别墅项目。普通住宅项分别是中颐海伦堡、绿杨居、锦绣阳光花园第四至八期、金筑美居、百花小镇、州际新天、中澳新城第八期郦湖居、中澳新城第六期御湖居2期、汇翠山庄、永二村现代花园二期、金山城第十期的凯都国际等10个，别墅项目有锦绣阳光花园第11期的别墅锦绣名居。二、购房促销活动时间长、楼价明稳实降，降幅近5个百分点按照权重计算，15月份坦洲镇商品住宅均价在4000元/的关口，主要原因是坦洲镇多个楼盘打折促销，特别是五一前后，锦绣阳光持续用买房一次性送6898万放款的优惠、海伦堡不分期地推出特价房单位、中澳新城、现代花园比07年底降10个百分点，下滑较大，多个楼盘按揭付款打折幅度在9395折，坦洲楼价明稳暗降，上半年比07年底的价格回落近5个百分点，适当的降幅促使到了一部分持币观望的客户回流。三、90平方米以下户型供应充足，下半年90仍占主导市场研究显示，2008年上半年坦洲商品房供应住宅面积区间集中在小三房93以下，占总户型总数的70，也是当前坦洲楼市的主流户型。2008年上半年坦洲住宅户型三房的面积在89135，三房面积跨度较大，具体可把三房的面积分为小三房8993、传统三房93135两个区间，这两个区间里面的比例旗鼓相当，约各占一半，即各占据24的幅度；一房的比例占31，其中以3660为主的单身公寓的供应量明显增多；四房跟复式的比例很少，加起来占到5，复式户型面积呈现出205345的大面积的特点。下半年新增项目的户型随着对国家规定90以下必须达到70的规定，90单位所占比例供应会更加充足。下半年走势预测一、下半年继续向珠海拓市，发展趋势平稳，全年销售面积可望达50万平方米上半年坦洲住宅累计总套数达到9000套，可售套数4000多套，楼盘累计去化率为595，新增供应套数的增加去化率短期会出现放缓的趋向，月销售率仍然在1113的幅度运行，坦洲整体楼市在观望期表现稳健，珠海中产阶层受珠海市区高房价的影响，不得不把目光转向跟坦洲仅一关相隔的坦洲，这是坦洲住宅销售持续稳定的主因，也是其他镇区在楼市面临调整期的表现跟其不具备可比性的原因，坦洲的楼盘继续领先各镇区的销售水平。珠海的房价虽然下降了，但香洲、唐家、前山等区域仍处高位，中低薪层的群体刚性需求存在，坦洲地理位置对珠海近水楼台的一种地缘关系，成拉动增长关键。在坦洲的珠海客户的比例仍然占据近八成，坦洲对珠海形成的辐射在珠海潜在刚性需求存在的情况下，预计下半年坦洲楼市成交量会持续上半年的增长幅度，市场受外围环境波动的影响小，市场下半年发展趋势平稳，得益于交通的便利前提，目标市场的刚性需求存在跟楼价性价比高的双重利好因素，成为了珠海中产阶层向西转移的主因，尤其是珠海购房入户政策的取消，导致原本计划在珠海购房的客户外流，对坦洲楼市来说也是利好。下半年9月、10月是传统销售旺季，消费者对政策的适应性会有提高，自住需求的观望情绪会有所减少，成交量有望出现一个回暖的过程，预计08年下半年坦洲的楼市仍以稳健为主。下半年成交面积可望达到50万平方米，由于整体楼市背景差异明显，跟2007年全年成交9167万平方米已不具备可比性，平稳发展将成为坦洲下半年楼市方向的主旋律。二、商品房住宅供销结构仍属合理，下半年价格趋于稳定下半年开发商会延续上半年的一些优惠促销活动，比如买房送房款、双重打折、送物业管理费用、在不同时间段推出特价单位，这些促销相对比较实用。但整体市场上，坦洲楼市的需求相对稳定，2007年至08年5月坦洲商品房住宅的供销比为151，仍属于适宜的区间；总体销售率为595，卖方仍占较为有利的地位，整体的价格在下半年仍将保持平稳，主要是上半年坦洲受到外围楼市环境跟珠海整体观望的双重因素影响，开发商跟随珠海楼市的营销模式，在市场不明朗的前提下才在价格上进行了局部调整，整体价格会维持在上半年微降的水平幅度，从市场主力楼盘的价格调整情况来看，大多数的价格调整幅度在1015，调整基本到位。三、热点区域预测楼市需求热点区南坦路沿线至壹加壹板块南坦路是目前从珠海进入坦洲的唯一主干道，南坦路至壹加壹一带，汇集了中颐海伦堡、州际新天、金山城、汇翠山庄、中澳新城、金建筑美居等大规模楼盘，该板块的开发已日渐成熟，周围形成了一定的商业氛围，目前该区域的楼盘在销售良好，产品知名度已经形成了一定的传播面。后续开发热点区南坦路沿线至上冲关口目前该片区市政配套缺乏，但该片区有三条规划通往珠海前山、南屏的主干道，且多块土地预计将在未来两年内动工，该片区将成为坦洲最具升值潜力的区域。上半年坦洲楼市回顾及后市展望作者黄俊怡来源珠江晚报点击数532责编逍遥游更新时间2008527坦洲楼市观望中突围、稳健中运行导读2007年以来，坦洲楼市在销售方面长期稳居中山市南部第一位，其销售总量对中山楼市整体市场的成交贡献巨大，成为了中山楼市稳定发展有力的支撑点，即使在受到国家宏观政策对楼市的施压，坦洲楼盘的销售能力在新政的影响下，销售方面在中山一枝独秀、是中山镇区住宅的销售的领头羊，坦洲能在多个镇区突围，主要的原因是坦洲在跟珠海距离相近，交通方便的前提下，珠海中产阶层受珠海市区高房价的影响，不得不把目光转向坦洲，这对坦洲住宅销售持续稳定起到决定性的作用，港珠澳大桥等利好因素的影响远不如坦洲离珠海近距离高性价比的楼市因素更具现实性的意义。一、2008年上半年坦洲楼市市场表现稳健，月度破100关口楼盘增多上半年坦洲的商品房住宅销售量预计达到2800套，平均每月销售达480套，平均月成交面积达42万平方米。1月份坦洲销售量达到2008年上半年的高峰，销售套数达900多套，临近年底，大多数市民手上可供支配的资金都较充裕，其中不少珠海购买者选择在坦洲置业。1月份坦洲楼市销售套数占全城总体商品房普通住宅的26，锦绣阳光花园、中澳新城、绿杨居、金筑美居、金山城第九期占据了全市前10名销售排名的5席，成为了中山楼市在面临新政的压力下最耀眼的镇区。在楼市第一轮暗淡的阴影下，5个位居中山销售前列的楼盘的销售量都超过了100套，在楼市观望中突围。2月份，在全市销售前10名的成交项目中，坦洲占据4席，销售总套数占全市23，现代花园在2月全市相对低微的成交量中突破100套，成交量直逼多个城区热点个盘。3月份成交跟2月环比相对稳定，4月份销售量破400套关口，销售份额占全市174，从5月份平稳的走势，6月市场的表现将持续稳定。上半年坦洲总体销售占全市住宅销售份额20的幅度，在市场不景气的整体楼市背景下，坦洲楼市爆冷地成为镇区的热点。2008上半年，坦洲镇可供应项目有11个，10个为普通住宅项目，一个别墅项目。普通住宅项分别是中颐海伦堡、绿杨居、锦绣阳光花园第四至八期、金筑美居、百花小镇、州际新天、中澳新城第八期郦湖居、中澳新城第六期御湖居2期、汇翠山庄、永二村现代花园二期、金山城第十期的凯都国际等10个，别墅项目有锦绣阳光花园第11期的别墅锦绣名居。二、购房促销活动时间长、楼价明稳实降，降幅近5个百分点按照权重计算，15月份坦洲镇商品住宅均价在4000元/的关口，主要原因是坦洲镇多个楼盘打折促销，特别是五一前后，锦绣阳光持续用买房一次性送6898万放款的优惠、海伦堡不分期地推出特价房单位、中澳新城、现代花园比07年底降10个百分点，下滑较大，多个楼盘按揭付款打折幅度在9395折，坦洲楼价明稳暗降，上半年比07年底的价格回落近5个百分点，适当的降幅促使到了一部分持币观望的客户回流。三、90平方米以下户型供应充足，下半年90仍占主导市场研究显示，2008年上半年坦洲商品房供应住宅面积区间集中在小三房93以下，占总户型总数的70，也是当前坦洲楼市的主流户型。2008年上半年坦洲住宅户型三房的面积在89135，三房面积跨度较大，具体可把三房的面积分为小三房8993、传统三房93135两个区间，这两个区间里面的比例旗鼓相当，约各占一半，即各占据24的幅度；一房的比例占31，其中以3660为主的单身公寓的供应量明显增多；四房跟复式的比例很少，加起来占到5，复式户型面积呈现出205345的大面积的特点。下半年新增项目的户型随着对国家规定90以下必须达到70的规定，90单位所占比例供应会更加充足。下半年走势预测一、下半年继续向珠海拓市，发展趋势平稳，全年销售面积可望达50万平方米上半年坦洲住宅累计总套数达到9000套，可售套数约3500多套，楼盘累计去化率为62，新增供应套数的增加去化率短期会出现放缓的趋向，月销售率仍然在1113的幅度运行，坦洲整体楼市在观望期表现稳健，珠海中产阶层受珠海市区高房价的影响，不得不把目光转向跟坦洲仅一关相隔的坦洲，这是坦洲住宅销售持续稳定的主因，也是其他镇区在楼市面临调整期的表现跟其不具备可比性的原因，坦洲的楼盘继续领先各镇区的销售水平。珠海的房价虽然下降了，但香洲、唐家、前山等区域仍处高位，中低薪层的群体刚性需求存在，坦洲地理位置对珠海近水楼台的一种地缘关系，成拉动增长关键。在坦洲的珠海客户的比例仍然占据近八成，坦洲对珠海形成的辐射在珠海潜在刚性需求存在的情况下，预计下半年坦洲楼市成交量会持续上半年的增长幅度，市场受外围环境波动的影响小，市场下半年发展趋势平稳，得益于交通的便利前提，目标市场的刚性需求存在跟楼价性价比高的双重利好因素，成为了珠海中产阶层向西转移的主因，尤其是珠海购房入户政策的取消，导致原本计划在珠海购房的客户外流，对坦洲楼市来说也是利好。下半年9月、10月是传统销售旺季，消费者对政策的适应性会有提高，自住需求的观望情绪会有所减少，成交量有望出现一个回暖的过程，预计08年下半年坦洲的楼市仍以稳健为主。下半年成交面积可望达到50万平方米，由于整体楼市背景差异明显，跟2007年全年成交9167万平方米已不具备可比性，平稳发展将成为坦洲下半年楼市方向的主旋律。二、商品房住宅供销结构仍属合理，下半年价格趋于稳定下半年开发商会延续上半年的一些优惠促销活动，比如买房送房款、双重打折、送物业管理费用、在不同时间段推出特价单位，这些促销相对比较实用。但整体市场上，坦洲楼市的需求相对稳定，2007年至08年5月坦洲商品房住宅的供销比为151，仍属于适宜的区间；总体销售率为62，卖方仍占主导地位，整体的价格在下半年仍将保持平稳，主要是上半年坦洲受到外围楼市环境跟珠海整体观望的双重因素影响，开发商跟随珠海楼市的营销模式，在市场不明朗的前提下才在价格上进行了局部调整，预计下半年坦洲整体市场价格出现比较大的下跌的可能性不大，整体价格趋于稳定。三、热点区域预测楼市需求热点区南坦路沿线至壹加壹板块南坦路是目前从珠海进入坦洲的唯一主干道，南坦路至壹加壹一带，汇集了中颐海伦堡、州际新天、金山城、汇翠山庄、中澳新城、金建筑美居等大规模楼盘，该板块的开发已日渐成熟，周围形成了一定的商业氛围，目前该区域的楼盘在销售良好，产品知名度已经形成了一定的传播面。后续开发热点区南坦路沿线至上冲关口目前该片区市政配套缺乏，但该片区有三条规划通往珠海前山、南屏的主干道，且多块土地预计将在未来两年内动工，该片区将成为坦洲最具升值潜力的区域。坦洲房地产市场分析（20072008）作者黄俊怡来源优家网点击数1042责编逍遥游更新时间200857坦洲镇房地产进入快速发展时期，坦洲的城市化进程明显加快。大力发展居住产业。交通便利，地理位置优越，是地产商的竞争之地。目前，广州的龙光集团、万力房地产、中颐房地产等开发商、敏捷地产、中澳地产等房地产已进驻坦洲发展。现在坦洲的房地产业精彩纷呈，坦洲镇将继续大力发展房地产业，将房地产为作为坦洲镇的一个支柱产业来抓。全力支持已在坦洲投资开发的企业扩大投资，引进有实力的发展商，做大做强坦洲的地产板块。1、房地产发展条件利好坦洲镇在房地产发展方面有着得天独厚的优势，而且政府十分重视对房地产方面的招商引资工作，大力发展房地产业，招商项目也从工业项目向第三产业转移，这为坦洲房地产市场的发展创造了良好的条件。招商引资思路的转变，一、二、三产业比重要不断调整，改变现在两边低、中间高的局面，第三产业将是今后发展的亮点，比重增长到3040。坦洲镇把招商引资放在第一位，从完善、延长产业链，壮大产业集群实力出发，重点引进关联度大、聚集度高、带动作用强的龙头型和基地型项目；营造良好的政策环境、服务环境和市场环境，加快民营经济发展。以外源经济为主导的南部地区，港珠澳大桥方案拟定、广珠城际轻轨顺利动工，一系列的市场信息无论对中山还是珠海楼市来讲都是利好因素。2、大型品牌地产商的切入带动产品进一步升级据相关统计显示2007年15月，坦洲镇商品房销售面积达3419万平方米，占全市的1886，位居全市各区镇首位。这在一定程度上反映出坦洲楼市于中山整个房地产市场所占据的位置。坦洲接壤珠海，受外来消费带动近年来地产市场发展速度较快，作为投资洼地区域，坦洲吸纳品牌地产商的速度近年以来是有增无减的。据了解，南部组团主力拓展方向的坦洲，20072008年上市的楼盘也相对较多的，除现有的敏捷地产、中澳地产等发展商继续开发新一期产品外，中山海伦堡、豪逸半岛地产将在近期分别推出海伦堡花园及豪逸半岛花园，龙光集团开发海悦城邦，同时大型品牌地产商的切入势必带动产品的进一步升级。南部组团毗邻港澳，又是出口加工区，并且随着周边城市如珠海、港澳等房价的居高不下，坦洲镇成为外来人群购房转移的重要接纳地，住房建设多元化特点也将是显著的。3、数据显示坦洲镇房地产市场处在快速发展阶段31、近二三年内供应量持续增大。外来开发商看好坦洲，竞相投地。2007年1月30日，在中山市交易中心竞拍现场，经过200多次激烈举牌竞价，位于坦洲界狮南路，紧邻珠海的G33069107地块，被广东龙光集团以每亩105万元，总成交额13350万元的价格，远远刷新坦洲以往50多万元/亩的土地交易价格，首创历史新高。2007年4月12日，同样在中山市交易中心竞拍现场，另一块位于坦洲新行政中心区的占地32000多平方米的商住用地，同样吸引了来自澳门、广东以及省外房地产开发企业的参与竞争，经过激烈竞价，该地块最终以9200万成交，楼面地价高达1800多元/平方米。如果加上正常建筑成本和一定的利润率，该地块的房价将在4000元/平米以上。这样大胆的投入，也正是外地开发商对坦洲房地产发展前景充满信心的表现。这只是外地开发商坦洲拿地的一种方式。另外，通过转让方式购买的土地就更多，而且开发规模从几十亩至100亩、200至300亩不等，大规模开发仍是主流。20042007年一级市场拍卖成交数据据中山市土地交易市场的土地成交数据显示，2004年2007年共计成交土地9宗，其中商住用地8块，用于建设五星级酒店用地1块，总成交面积为9402万平方米，总金额522亿元人民币。坦洲镇04年土地成交量163万；05年共成交3宗土地，成交量达到316万。06年土地成交量343万；07年土地成交量118万；近二三年内供应量持续增大，尤其是2005、2006年推出的地块规模较大，2007年土地市场供应量有所放缓，开发商通过转让方式购买的土地开发规模成主流。注数据统计到2007年12月322、土地价格赶超全市平均水平，房价将再上一个台阶从近三年的土地成交单价来看，05年比04年上涨923，617元/；06年比05年下降25，土地单价为460元/；2007年上半年坦洲土地单价出现飙升，拍卖的土幅土地平均地价去到2197元/，主要是G33070011地块拍卖的土地单价去到了2820元/，拉大了地价的增幅，同比2006年上涨370。超出中山市07年上半年1521元/的土地单价水平。34、坦洲房地产市场现状及发展趋势分析坦洲先后开发了20多个房地产项目（包括已建、在建、规划中的项目），这些项目主要集中在新行政中心区、南坦路沿线至壹加壹路段。较为著名的商住区有锦绣阳光花园、中澳新城、中颐海伦堡一期、州际新天。新行政中心区板块该板块的在建在售楼盘有锦绣阳光花园、中澳美丽花园、汇乔花园、星洲花园、骏逸华庭、皇爵假日广场等。其中，汇乔花园、星洲花园、骏逸华庭已基本完成开发。这一板块是坦洲房地产开发最热门的区域，再加上大型商业摩尔皇爵假日广场的登场，更使得这一区域的前景充满活力。由于后期可开发地块较少，预计2008年以后，开发热点将向关口一带转移。南坦路沿线至壹加壹路段现在，南坦路沿线在售楼盘有新面市的海伦堡一期、洲际新天、中澳新城等，名苑花园二期将于年底推出。2008年该片区仍持续有货量推出。严格说来，这一区域其实是坦洲房地产开发最早的板块，如中澳新城、州际新天等楼盘就是属于较早开发的楼盘，然而受政府新规划的影响，新政中心区的开发热头一度盖过了界狮板块，到今年为止，已经有好几个品牌发展商相继在这一区域拿地，并即将开始新项目的开发，如广州的龙光集团、万力房地产、中颐房地产等开发商等，这些新项目再加上中澳新城新一期的开发以及红塔山庄第七期的开发，在这两年内，这一板块的房地产开发总面积将达到60万方到80万方以上，由此可见这一板块蕴含的潜力巨大。南坦路沿线至上冲关口目前该片区市政配套缺乏。但该片区有三条规划通往珠海前山、南屏的主干道，且多块土地预计将在未来两年内动工，该片区可能成为坦洲最具升值潜力的区域。35、坦洲镇房地产发展阶段分析从坦洲镇房地产开发至今，所开发项目主要分布在四个区域，分别是大兴路旧镇中心区片区和新行政中心区板块、南坦路沿线至壹加壹片区、南坦路沿线至上冲关口片区，房地产开发可以分为三个阶段第一阶段起步阶段（90年代中后期2004年）坦洲的房地产业在上个世纪九十年代初期开始发展，随着汇翠山庄、碧涛花园、金山城、景湖居、富丽达花园等住宅小区的崛起，目形成了大小楼盘林立的局面，不到十年时间，全镇消化商品房接近2万多户，增加新移民70，年均房产价由初期的每平方米1200元上升到2000元以上。2004年以前的坦洲，商品房几乎都是清一色的多层住宅。开发项目低端，物业管理等硬软件落后，房价处于一个低水平；第二阶段发展阶段（2005年2006年）20052006年，是坦洲房价的第二次飞跃时期。2005年初，新行政中心区的房价只是1680元/平米起价，最好的房子价格是22003000元/之间，时至2006年底，该区域的住房均价已升至28003000元/平米。坦洲南坦路一带住宅，也由两年前的均价2500元/平米，突破均价3000元/平米，最高售价达到3800多元/平方米。受到珠海楼价升温带动，短短几年间坦洲房价上涨了近1000元/。同时，因为珠海中心城区楼价高，使部分买不起房的珠海人转到周边地区购房（如坦洲、珠海西部），使得有一段时间坦洲的楼房一推出市场，便被抢购一空，市场的火爆程度实是不容置疑的，这个时期的产品有了质的飞跃；小高层、别墅热销的同时，1718层高的观景高层住宅亦开始在坦洲崭露头角。但存在高层建筑存在实用率较低，管理费用较高的问题。分析坦洲房价的提升，正是在坦洲居住环境不断改善、珠海交通设施配套不断完善的基础上实现的价值提升。经过两年的发展，坦洲有的大型楼盘开发建设已进入第三期、第四期，甚至六七期。经过几期的开发改进，无论是在户型设计、园林规划、建筑用料等各方面都有质的提升。随着入住的珠海人越来越多，各大型社区的珠坦穿梭巴士也越来越密集，如中澳新城、锦绣阳光花园、中颐海伦堡等大型楼盘，正是通过为业主提供便捷的珠坦城际交通，吸引大量珠海、澳门人士选择在此安家落户。第三阶段经历房地产发展势头迅猛阶段（2006年后）2006年全镇房地产规划报建面积为187万平方米，比增为134；全年房地产增加值达30158万元，比增为90；17间规模房地产公司完成投资额8439亿元，比增782，销售面积532665平方米，比增205。据相关统计显示，2007年1月到5月，坦洲镇商品房销售面积达3419万平方米，占全市的1886，位居全市各镇区首位。这在一定程度上反映出坦洲楼市在中山整个房地产市场所占据的位置。2006年楼盘销售量排在中山前列，尤其是锦绣阳光花园，无论是按宗数按面积或按产价均名列前茅，也说明了坦洲开发商开发实力不容小视。到2007年11月，坦洲楼市价格已全面突破4000元/平方米的整体均价，较上年上涨了近1000元/。所开发项目素质比较高，硬软件较上一阶段有跨越性的提升，房价也快速提升。分析未来坦洲镇开发的项目，将引进一些上档次、上规模、配套完善的房地产商前来发展，所开发项目将向高标准、高档次的，注重城市形象的方向发展，房价上升的空间较大。36、坦洲镇房地产项目一览表4、坦洲镇房地产市场SWOT分析优势STRENGTH交通便利坦洲的发展则在于它先天的地域因素及交通因素，地域优越不容置疑。港珠澳大桥的动工将吸引更多的品牌地产商前来投资。珠海的沿海高速、广珠城际轻轨、港珠澳大桥这些利好全都实现的话，珠海就从经济特区变成珠江西岸的排头兵，这对坦洲的发展也是一个有力的推进；经济总量持续壮大。03年及05年两年的增长幅度更超过20，一定程度上反映出区域经济近年来发展的迅猛程度。五区整合凸显优势。工业园周边区域迅速聚集人气；新中心区初具雏形；商业中心区已崭露头角；高尚住宅区纳入发展蓝图；生态旅游区逐渐兴起。楼市性价比高。坦洲目前的房价刚逾四千元每平方米，且社区环境幽雅，服务齐全。珠海好点的地段商品房均价已经达到七千至八千元每平方米，而且还在上涨。性价比相当高。劣势WEAKNESS坦洲现代化商业气息不浓，经营模式分散，缺乏集约型模式，此外，受坦洲虚弱的人口等因素影响，坦洲商业布局并没有完全按照坦洲的规划来实施，导致良莠不齐，主题混乱，缺乏专业市场。坦洲发展“南北逢源”，西北区域尚待发展；房地产板块绿化率不高。机会OPPORTUNITY依托“珠澳都市圈”模式，坦洲发展更显机遇。珠海经济与坦洲经济的联动现象。珠海经济将直接地影响着坦洲的发展，原因在于一种依赖与联动的发展关系。珠海居民收入水平的进一步提高，购买力的提升也是情理之中，对坦洲的经济而言起的是一种拉动的作用；坦洲的楼盘均为中低档，当地市场缺少高档楼盘，坦洲豪宅市场有空间。今年中山房地产销售排行榜上频见坦洲项目上榜，而且销售最好的都是中高定位的项目，可见许多开发商已经开始抢占高端市场范畴的客户源，从其良好的销售业绩可以看出，这个阶层客户群强劲的购买力。承载部分澳门人口的消费。澳门生活空间越来小，人多车多，空气污染日趋严重，促使不少在澳门已有物业的中产人士往内地购买独立式别墅或高层豪宅，藉周末或假期北上小住度假，与澳门仅10分钟路程的坦洲成为它们的首选地段；商业发展潜力未被发掘。几年来坦洲所吸纳的珠海的流动居民数量是可观的，这部分珠海群体把坦洲作为一个居住的地方，其消费仍然在珠海或其他大城市，由于坦洲缺乏高端的消费场所，珠海人居在坦洲，消费在周边地区，商业市场潜在巨大的消费需求。威胁THREAT行业政策风险。2007年是宏观调控政策的执行年，随着各项调控政策的严格落实，房地产公司的融资成本提高，资金压力加大，对企业融资能力要求也相应提高。同时，对房地产公司的项目内部管理能力、开发能力、产品创新能力、市场洞察力等也提出了更高的要求；同行业竞争风险。同行业竞争越来越激烈的现象于2007年得到了进一步的体现。广州的龙光集团、万力房地产、中颐房地产等开发商、敏捷地产、中澳地产、南兴地产等房地产纷纷进驻坦洲，由于这些企业具有丰富的开发经验及较为先进的开发理念，将使本公司面临更为激烈的竞争态势；经营风险。坦洲地价水平随着近年商品房品质的不断提升、房价的不断上升而急涨，土地的成本也进而加大。市场一旦有所波动，开发商的利润压力必然增大；人才的压力也在加大。坦洲房地产市场正在发生一些结构性的变化，市场的竞争加剧的同时，开发商面临的技术人才的压力也在加大。总结与建议坦洲房地产市场够吸引如此多的房地产开发商，证明市场的需求还没有饱和，发展潜力大。但市场也存在压力，我们应以尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，使项目达到预期的市场期望值；我们必须在产品品质、营销推广、客户服务等方面加大力度，才能在市场供应日益加大，竞争愈来愈激烈的市场环境中争得一杯羹。左岸地产2008，坦洲楼市的三大利好作者廖海珍何兵来源左岸地产点击数552责编莫名更新时间2008219坦洲镇，位于珠江口西岸，地处中山市最南端。全镇总面积136平方公里，土地资源丰富。全镇有耕地4万多亩，山地近3万亩，农产品和海鲜等物产丰富，素有“金斗湾”美誉。由于坦洲所处地理位置的特殊优势，使得其房地产发展与珠海一脉相承。早在12年前，红塔集团旗下的红塔置业正式入驻坦洲；近三年，中澳地产、锦绣大地地产、南光置业集团旗下的南通地产、新州房地产等数十家大型集团公司纷纷抢滩坦洲。在即将过去的2007年，可以说，坦洲楼市风起云涌，大规模楼盘成为坦洲房地产市场的主角。而在即将迎来的2008年，坦洲的楼市又将迎来如何的命运，利好何在一、中山市规模化房地产开发，坦洲迎来品牌竞争时代2004年以前，汇翠山庄和金山城是坦洲本地少有的两个大规模商品房社区，此外，还有村田房产、宏生房产等本地小开发商开发的中小规模楼盘。镇区的商品房整体开发水平较低，规模也比较小，年开发量合计不超过20万平方米，开发区域主要集中在坦洲旧镇区大兴路商业生活区。坦洲房地产市场的快速发展是从2004年开始的。锦绣大地、中澳房产等外地房地产大鳄进入坦洲房地产市场，开始大规模地开发建设，坦洲房地产开发规模迅速扩大。20042006年期间，楼盘开发的热点从旧镇区向新行政中心区和南坦路沿线片区转移，锦绣年华、汇乔花园、美丽花园、星洲花园、骏逸华庭、金筑美居、中澳新城、洲际新天等十几个楼盘纷迭而出。同时，由于坦洲市场走势趋旺引起投资换房的珠海澳门客户大量增加，形成供销两旺的坦洲新楼市。据坦洲电视站报道的数据显示，2006年坦洲全镇房地产规划报建面积为187万平方米，同比增为134；施工报建面积为8906万平方米；全年房地产增加值达30158万元，同比增为90；17间规模房地产公司完成投资额8439亿元，同比增782，销售面积532665平方米，同比增205。仅从数字的变化，我们已能感受到坦洲房地产发展的加速度。时至2007年下半年，新行政中心区的汇乔花园、美丽花园、星洲花园、骏逸华庭等项目相继进入现楼阶段。同时，受中山政府控制新开发项目的影响，预计2008年新行政中心区的住宅供应量将会明显减少。坦洲的开发热点逐步转向坦洲路口附近一带。中颐海伦堡进驻坦洲68万平方米的“珠澳首席欧洲生活城”，以雄厚的实力开启坦洲现楼营销模式，带动坦洲楼市向一个新的竞争高度迈进。2008年，预计坦洲的开发热点将继续向坦洲路口延伸，中澳新城往珠海方向的新区将有四至五个新项目相继进入报建阶段，项目开发规模多在100300亩不等。随着这些项目的开发建设，南坦路东南侧将成为一片开发新热土。据中山相关政府部门规定，中山市低于40亩的土地将不再允许报建开发。这一规定将决定坦洲未来房地产开发模式必然以规模化开发为主的特点。5万平米以下的小规模楼盘将越来越少，中大规模楼盘之间的竞争日益集中在楼盘品牌、品质与服务三个方面，竞争的水平将有大幅度提升。二、珠海主城区无地，坦洲楼市迎机遇8月23日珠海特区报报道，市委常委、常务副市长霍荣荫21日代表市政府向市人大常委会执法检查组汇报规划情况时表示，珠海市规划部门严格执行珠海市城市规划条例（后简称条例），中心城区原则上不再供应房地产用地，旧区改造腾出的用地原则上不再安排房地产项目，主要用于安排公共服务建筑和市政配套设施用地，从而为提升中心城区功能、完善中心城区公共设施及市政设施留下建设空间。针对中心城区原则上不安排房地产用地，首先带来影响的是珠海主城区的房地产市场，供求关系将得到进一步的紧张。而随着供求关系的紧张，无论是在售楼盘，还是在建楼盘，都会迎来不愁卖的机遇，起码开发商和消费者有这样的思考。这种机遇必然会催生珠海市主城区的房价将得到大幅度的提升，这种提升在2007年的8、9月已经明显呈现。珠海市主城区房价的上涨，带来最直接的后果是，很多希望在主城区置业的客户群体，都因房价过高而出现观望情绪，或将目标投向主城区之外的房地产市场，主要包括珠海西区楼市和近邻主城区的坦洲楼市。虽然珠海西区属于珠海市，坦洲属于中山市，但对于渴望在主城区置业的客户来说，很大一部分是工作在主城区，生活也在主城区。对这部分人来说，较珠海西区的坦洲，无论是现实的距离还是心理距离，都相对较近。在不以入户为目的的置业前提下，更多人选择被称之为“珠海后花园”的坦洲，这是理性而自然的选择。据统计，目前坦洲房地产市场的消费客户群体80来自珠海和澳门，如中澳地产目前已经在开发第三期的产品，业主和准业主有80来自珠海。锦绣大地今年推出的第一期产品锦绣年华有800多户，60都是珠海客；二期推出620户，70来自珠海的客人，颐景苑俊逸华庭第一期，珠海和澳门的客户占了90以上。红塔荟萃山庄几乎所有的客户都来自珠海、澳门。而在珠海主城区原则不供应土地的前提下，坦洲房地产市场将会获得更多的珠海、澳门客户，在2008年坦洲楼市中将会得到继续的具体体现。三、坦洲楼市多路出击，与珠海西区楼市共舞房子的价值，第一看地段，第二看地段，第三还看地段。这虽然是一个楼盘的广告语，但是对某个片区的房地产市场来说，道理无不是如此。可以说，坦洲楼市之所以能如此快速的发展，主要也是取决于其得天独厚的地段位置优势。目前，珠海对外的通路，绝大部分要直接或间接经过坦洲如广珠城际轻轨，中三站就在坦洲旁；港珠澳大桥珠海落脚点拱北，与105国道相连，使得坦洲与港珠澳联为一体；还有西部沿海高速、太澳高速、都直接经过了坦洲。也就是说，珠海要对外突破，要成为珠三角西部中心枢纽性城市，其最大的收益者无疑于坦洲，这点坦洲政府已经早有认识。在珠海即将全面进行城市西拓的历史进程中，坦洲不失时机地展开了自身的建设。如正在兴建的两条道路，将与珠海大道进行连接。坦洲与珠海大道的有效通路，意味着，坦洲将楼市的触角伸到了珠海主城区之外的片区，尤其是南屏科技园片区，保税区片区。而这两个片区的性质都是工业园区，就珠目前海来说，这里蕴藏着巨大的房地产市场的消费力量。从另一个角度来说，流入珠海进行西部城市建设的人力与物力资源，都将有部分被坦洲所拦截或分流，从而可能出现坦洲楼市与珠海西部楼市共舞的局面。从以上坦洲楼市三大利好，应该可以判断出2008年的坦洲楼市，机遇大于挑战，价格方面受珠海楼市的影响较大。但是坦洲楼盘的高性价比优势，如能继续保持，必将吸引更多的珠海人、澳门人前往置业。2007年即将过去，2008年即将走来，在这年尾阶段对坦洲楼市做一番剖析，望以上文字能为大家的投资置业有所参考价值。项目简介中山中颐海伦堡是番禺中颐集团向珠三角地域拓展的主要代表性楼盘。中颐集团开发的楼盘均以“欧筑美学生活”的开发理念为主。作为当地较高品质的房地产项目，突出园林规划、产品销售定位主要面向珠海市民、港澳人士。中颐海伦堡规划用地面积万平方米，总建筑面积万平方米，规划共484户居住。整个项目以“一水、两岸、五半岛”为规划线，城堡式建筑以水景观为中心罗列，规划水体面积超过36000平方米。推售情况中颐海伦堡一期于2007年10月1日开盘，一期共23座，分布在123座。物业类别分为多层、小高层和高层，其中均以11层高的小高层为主，第4、第5座则是楼高18层的高层建设，建筑规划每栋平均44户，以一梯四户为主，一期“米兰组团”共1015套。一期产品主要面积为三房93125平方米，占一期总户型比例的53。开盘价为5200元左右，到2008年已经回落到4800元/平方米，进入2008年5月，指定的特价单位价位水平调整到4200元/平方米。一期起价为4100元/平方米，高楼层最高价达6300元/平方米，开发商为了加大销售进度，促销力度加大，优惠折扣以9796打至93折，整体上价格是明稳暗降。目前一期的单位销售了790多套，七个多月去化率去到八成。该项目开发采取了先造环境的策略，以欧洲古典建筑园林规划、36000平方米水景园林打造一湖两岸的居住格局，着重园林景观的营造，社区配套规划有幼儿园、小学、2万平方米米兰风情街等小区规划比较完善，尤其是项目距上冲关口仅600米，距离珠海较近，对销售起到很大的促进作用。此主题相关图片如下SNAP11JPG中颐海伦堡二期一共24座，分布在2447座，以楼高11层高的小高层、一梯四户为主，二期威尼斯组团1020套。二期威尼斯组团，在一期米兰组团销售进入到将近收尾阶段在2008年五一开盘，二期共1020套，五一首推30、34、35、37四座，272套，主要为面积在7481平方米的二房户型。开盘价为3800元每平米起，高楼层价位超5000元/平方米，通过深入调研，中低楼层的价格集中42004300元/平方米，销售人员一致对外公布的均价为为4800元/平方米。按照9796的折扣，整体均价也不过是在4400元/平方米的幅度。此主题相关图片如下SNAP12JPG项目二期采用立体园林设计，大部分单位均可以看到园林景观,楼间距宽，3米层高，厅出阳台，增加了视野的宽度，户型采取三面采光，居住舒适度相对较高。此主题相关图片如下SNAP10JPG此主题相关图片如下SNAP14JPG产品配比此主题相关图片如下SNAP15JPG此主题相关图片如下SNAP16JPG一二期产品户型结构比较，三房超100的户型的比例趋势减少，三房调整为小三房，开发商在二期户型的结构调整，再次证实了经营部市场研究坦洲镇房地产市场2008年的主流户型结构需求特征以7795的面积区间为主是正确的，研究结果在海伦堡二期的户型得到验证。同时必须要落实90平方米以下达到国家规定的70，海伦堡二期户型最大的特点是把7444；6943通过单元单元，二房一厅一房一厅组成113118的三房二厅的合并户型。这种户型在35座得到体现。开发商对这类产品申报时，申报了两个单位，在销售的时候则成了合并户型。策划观点1、首先加大产品宣传力度，中颐海伦堡突出园林规划、创新的户型设计，在2007年月份的珠海魅力人居评鉴活动中一举获得十大明星楼盘奖、最佳户型奖、最佳规划设计楼盘奖三项大奖。在开盘前的宣传针对珠海客户达到了项目预期的宣传效果。2、以半岛为中心，周边布置三个景观组团。36000平方米水岸园林，同时引入百多种树，五重园林景观。在景观设计方面，采用欧洲园林框架为设计基础，突出欧洲色彩，将各式的花卉植物作为主要的表现形式，增强观赏性。开发商重点进行园林打造，突破区域中层产品形态的价值局限，实现利润深度,同时奠定开发商品牌形象。3、在开发进程安排上，采取先造园林的策略，以实景感染客户，印证开发商实力，为第二期项目的入市奠定了基础。珠海是一个多元化的城市，特别是珠海的人口组成，很多其他省市的人来到珠海务工。这也很大程度的影响到了珠海的楼市。珠海着实是一个很适合居住的地方，不少人来了以后就爱上这个城市，决定在此定居，因此就需要在此购房入户定居珠海。但在珠海的户口政策下来以后，使得不少人的眼光从市区这个寸土寸金的圈子里面跳了出来。看向了市区以外，但是又在城市边缘生活方便的坦洲三乡的方向，当然离得最近的坦洲是最佳选择。中澳新城是坦洲一个很知名的楼盘了，开发多年，推出了好几期的住宅，同时也相当注重面向珠海的推广。于是农夫本次首先“走访”了中澳新城。目前中澳新城推出的是六期御湖居二期工程，有两房到五房80平米至330平米的户型。起价3400/平米，每高一层加50元/平米。均价3800/平米左右，没有折头。本次推出六栋，如下图红圈内所示同时还有之前推出的郦湖居的1、2栋剩下少数尾盘未售。一次性付款93折，按揭95折优惠。御湖居位置如下图所示中澳新城的位置在坦洲镇的中心地带，加上开发时间比较早，附近配套以及生活所需的商业已经比较完善，小区物管不错，有安全保障。相比起离坦洲最近的前山片区高昂房价，中澳新城的价格也很适宜。户型也很多样，方正实用。农夫算了一笔账，如果按照均价，买10楼左右的房子，90平米，总价应该是350000左右，首付是30，10多万，10年贷款，月供2700多，若是贷款20年，月供更少些。相比起在市区的房子，压力小了很多。是很适合我们这些所谓的夹心层的工薪阶级购买的。坦洲楼市凯都国际逆市飘红、认筹火爆日期20080414来源珠海房产之窗作者ADMIN字体大中小珠海购房入户暂停办理，为邻近的坦洲楼市助添了一把火，今天，标榜“中珠澳首席CONDO国际社区”的坦州凯都国际喜事重重，与知名的金地物业签下合约，又迎来众多从珠海、澳门赶来的客户，售楼部一度被围得水泄不通。签约仪式精彩的节目一出接一出辣歌、热舞、电子打击乐，丰富多彩的节目一出接一出，博得现场掌声雷动。两个真人雕像出台了，一左一右立在舞台两角，主持人把观众请上台，要求其在几分钟内把板着脸孔的真人雕像逗笑，憨厚的观众绞尽脑汁，却始终功亏一匮,他的小女儿也上台“鼓吱”，训练有素的真人雕像依旧板着脸孔主持人撑不住了，歪着头凑上前扮起了鬼脸，掀起了一阵阵的笑声、掌声售楼部门前的人行道被围得水泄不通。上午九点半，开发商中山市金山城房地产有限公司麦观志常务副总经理与金地物业代表签下了合约，知名的金地物业正式进驻凯都国际，金山集团李永山董事长发表了热情洋溢的讲话。金山集团李永山董事长金山城房地产有限公司麦观志常务副总经理中珠澳首席CONDO国际社区凯都国际地处南坦大道，项目占地面积99378平米，建筑面积5189153平米，其中住宅建筑面积3620438平米，商业建筑面积959867平米，共提供611套住宅单位，159个车位。凯都国际项目定位中珠澳首席CONDO国际社区，究竟什么是“CONDO”它和一般的公寓有什么不同呢据销售部何经理介绍所谓CONDO，全称为CONDOMINIUMS，中文可译为“共管式独立产权公寓”，专指具备卧室、起居室、浴室、厨房等常用房屋功能，住户可共享完备的酒店式配套和休闲设施，并由统一的