2009年三亚市海棠湾酒店地块调研报告(doc 21)

1三亚市海棠湾酒店地块调研报告开发部日期200909282目录一、项目位置3二、项目现状4三、项目周边情况4第二部分三亚社会经济发展分析5一、三亚市概况5二、三亚市宏观经济概况7第三部分三亚市海棠湾的规划及发展分析11一、三亚市海棠湾概况11二、海棠湾规划发展分析12二、三亚市近年来房地产市场总体状况47三、三亚市09年上半年房地产市场情况49四、三亚市09年上半年以来土地成交情况51五、三亚市房地产板块特征分析52六、三亚市商品房购房类型53七、三亚市主要两个板块消费客户群体分析53八、三亚市房地产发展前景预测55九、调查楼盘一览表56第四部分地块可行性研判58一、项目SWOT分析58二、结论及建议593项目位置项目位于三亚市海棠湾镇大灶村，属于三亚市政府规划的海棠湾旅游渡假区第911号区，土地性质为商服（酒店）用地。本项目由三部分组成，分别为9号地，10号和11号地。三块地基本相连，项目可分开竞买也可联合竞买。海棠湾位于三亚市市区东部28公里地处。此处为三亚市海棠镇与陵水黎族自治县英州镇交界地，因为行政区划的原因，本来是一个完整的海湾被一分为二，属于三亚境内的一半取名海棠湾，属于陵水境内的那一半海湾名称为土福湾。两处“半湾”岸线合计总长25公里。项目位于海棠湾中间，距海较近，海边现种植有防护林带，现场踏勘不能目睹海景。从项目地经东线高速路到三亚市中心约25项目25分钟车程4分钟，到附近的英州镇，田独镇中心区约15分钟车程。项目区位较好。二、项目现状项目用地面积为582816公顷（合874224亩），项目地块现状如上图，地块地势平坦，视野开阔，项目东边临海，距海岸约500米，现海岸边种植密集防护林。项目南边为在建酒店用地，此地约有10多家酒店地在动工建设，包括著名的香格里拉大酒店。项目西边为在修公路，公路命名为F路，现该道路正在加紧施工，部分路面已在铺设沥青，道路为双向四车道。项目北边为未用空地。项目现为空地，土地未平整，据目测，周边基础设施达基本达到三通。三、项目周边情况F路现状地块现状地块现状5项目属于新开发区待开发地块，现宗地周边的配套设施不完善，海棠湾海岸景观目前并未进入开发阶段，仍保持原始状况，在建的项目均为早期在此圈地的酒店项目。项目周边可见少量民居，农田；周边村民过着原始的民耕生活，村庄对面正在兴建世界第二座七星级酒店，现代繁华与原始农耕在海棠湾仅有一路之隔。F路直通项目周边酒店工地，从F路至海南东线高速路约5分钟车程，交通较为便利。东线高速是海南省的交通大动脉，贯穿南北，将文昌、琼海、万宁、陵水重点旅游区，东线交通是海南最为便捷高速公路。第二部分三亚社会经济发展分析一、三亚市概况三亚市位于我国最南端，是三亚国同东南亚各国交往最捷的大门,也是三亚国与西南亚、非洲、欧洲的海上交通要道。三亚的海岸线长度是209公里，有19个港湾，大小岛屿40个。海洋生物种类繁多。管辖的海域面积5000平方公里，拥有土地面积是19196平方公里。三亚市1987年9月26日，升格为地级市,同年12月30日，三亚地级市正式项目边在建酒店之一项目边在修建F路现状6成立，现设有河东、河西两个管理区，崖城、天涯、凤凰、田独、海棠湾、育才六个镇。此外还管辖南田、南新、南岛、立才、南滨五个国营农场。三亚市常住人口为536万人，户籍人口为524万人，其中城镇人口约为2569万人，乡村人口约为2671万人。三亚聚居了汉、黎、苗、回等20多个民族，少数民族人口占总人口的431。三亚大气环境质量全国排名第一，空气质量世界排名第二，是我国唯一的热带滨海旅游城市、中国自然生态环境保护最好的城市、中国首选度假旅游目的地。三亚的气候属热带海洋季风气候。年平均气温254OC，七月平均最高气温283OC，一月平均最低207OC气温，全年日照时间约2563小时。三亚是世界著名的旅游度假胜地，有山、海、城、河、港自然结合的独特景观，汇集了阳光、海水、沙滩、气候、森林、动物、温泉、岩洞、风情、田园十大旅游资源，民族风情浓郁，可与世界一流的旅游目的地相媲美。三亚有很好的生态环境资源，大气环境质量全国排名第一。三亚是热带雨林原生地，全市现有林地121万公顷，封山育林区62万公顷，森林覆盖率64。有国家级、省级和市级自然保护区9个，总面积13497公顷。城市绿化覆盖率444，人均公共绿地184平方米。随着三亚城市发展，交通发展提速，区位优越，京广铁路、京珠高速公路和106国道南北向，323国道东西向经过市区贯穿全境，107、105国道分别经过本市北部和东南部。因而三亚成为中国北方及长江中下游地区与华南沿海之间最重要的陆路通道之地。7二、三亚市宏观经济概况（一）、宏观经济分析2008年三亚GDP为14431亿元，按可比价格计算，增长168，增幅比前三季度提高07个百分点，其中第一产业增长259亿元，增长101，第二产业增8加值为5203亿元，增长90，第三产业增加值为6639亿元，增长238，三大产业比例为183646。按户籍人口计算人均GDP达到30572元，比2007年的26500增长15。三亚市20052008年GDP呈不断增长趋势，年均增幅达13，保持着较高的增长率，但2008年经济增长有所下落。世界度假经济发展规律表明，国民人均GDP超过1000美元时，国内就会出现旅游观光需求，当人国民人均GDP超过3000美元时，观光旅游需求会出现高速增长，2008年三亚国人均GDP达到3000美元大关，度假需求进入高速增长阶段。作为国内唯一的热带滨海城市，近年来三亚凭借一系列城市营销，已成为国人旅游度假的首选之地。2009年三亚全年经济发展可能增幅在13以上，全社会固定资产投资增长30左右，社会消费品零售总额增长20以上，全市接待旅游过夜人数增长12以上。9今年上半年，面对宏观经济政策变化快、国际金融危机导致全球经济下滑、要素市场价格波动大、市场需求不足等诸多因素影响下，三亚市宏观经济面临形势仍然严峻，占全市工业比重较大的企业经营难度加大、盈利空间收窄等。全市规模以上工业企业实现利润总额6600万元，同比增长138，其中国有企业利润总额为900万元，同比增长286，股份制企业利润总额为1900万元，同比增长2167，“三资”企业实现利润1600万元，同比下降20。从行业看，有3个大类行业实现利润增长，增长幅度大的行业有食品制造业、燃气生产和供应业、电力热力的生产和供应业，分别增长333、50、1667。有六个大类行业实现利润下降，下降幅度较大的有农副食品加工业、水的生产和供应业、非金属矿物制品业，分别下降1667、333和57。三亚今年上半年经济运行存在的问题如下1、海外订单减少，工业品出口继续回落。由于国际金融危机而导致的海外需求下降，海外订单减少，在一定程度上影响三亚市以出口为主的工业生产，依赖出口发展的企业增长乏力，上半年工业出口交货值同比下降195，比上年同期下降361个百分点。2、新增投产项目少，增长后劲不容乐观。截至6月底全市仅有1家新投产工业企业纳入统计范围，而去年同期新投产企业有4家。新增项目投产的减少和去年作为新增项目纳入统计的企业基数逐月增大，给三亚市工业经济增长造成一定得影响。3、企业扩大生产经营的环境不理想。上半年，三亚工业品出厂价格指数（PPI）一直处于较低的状态，影响了市场预期，对释放市场需求和购买能力产生消极作用，企业赢利空间收窄，不利于推动企业生产。10综合各方面分析，目前三亚市工业经济发展面临挑战的因素依然很多，但是，随着国家扩大消费政策力度继续增强，政府投资力度进一步加大，利于扩大出口政策的实施，三亚市有利于经济和推进经济结构升级政策措施的正在加紧落实。（二）、三亚市产业发展分析三亚市主要有六大支撑产业。现代农业三亚市良好的气候资源优势使三亚具有发展现代农业的条件。三亚以“设施农业产业化”提升三亚农业素质，发展热带水果和特色瓜菜、兰花产业等，推进南繁育种业发展，不断提高绿色农业、有机农业比重。海洋产业三亚市发展海洋产业有相当好的地利条件，搭建热带海洋产业研究开发平台，发挥三亚热带海洋资源优势，抓住国家发展海洋产业机遇，三亚正在建立海洋养殖、海洋生物等生物资源开发利用产业研发载体平台，形成新的海洋经济增长亮点。创新创意产业三亚十分重视推进三亚创意新城项目建设，鼓励和吸引高科技企业和高级专业人才到三亚建立总部基地、研发基地、创意基地和创作基地。在不破坏环境和资源的条件下，选择性地发展以热带资源、海洋资源、旅游资源和生态环境为优势的新型工业，积极扶持高科技产业发展。商贸业在旅游发展的带动下，三亚市积极推动消费结构升级，扩大城乡消费网络覆盖面，加速商贸业的提档升级，使商贸服务业成为带动三亚经济增长的优势板块。加紧布局商业网点，在城市中心区域和旅游场所已经引进一批国际知名品牌连锁店、大型购物超市。房地产业依托独特的热带滨海生态资源，突出“休闲度假健康长寿”的主题，三亚近年来积极发展旅游房地产。房地产市场的发展速度迅猛，房地产价格一路上涨。文化产业三亚以天涯文化建设为方向，统领落笔洞文化、黎苗文化、情爱文化、海洋文化等文化的发展，重点发展旅游文化功能区，加快形成规模优势和产业优势。不断创新天涯文化的新产品，延伸旅游文化产业链，加速突破农村文化11基础设施建设这一战略难点，打造地方特色文化这一战略热点，拓展文化创意产业这一战略重点，促进城乡文化大繁荣。（三）三亚城市定位及发展根据三亚市城市总体规划（19952010）三亚城市性质定位为国际热带海滨旅游城市。围绕城市性质定位，明确了旅游度假胜地的城市定位，确立了旅游立市、旅游富市、旅游强市的发展目标。加大旅游基础设施建设，大力发展品牌旅游景区，围绕旅游办工业，办商业，突出旅游产业的主导地位，旅游产业发展步入持续，快速的发展阶段，08年，三亚旅游过夜人数达到600万人次，实现旅游总收入90多个亿，相当于全市GDP的60。国务院已经正式批复同意海南建设国际旅游岛，海南省委、省政府发布了关于加快建设国际旅游岛的意见。三亚作为全国旅游业的排头兵，建设国际旅游岛，中央有可能在扩大免签范围、延长落地时间、缩小组团人数等“落地签证”政策给予支持，促进三亚市旅游产业向国际化、高端化转变。主城区总体布局三亚市基本形成了一心、两轴、两节点、五片、多组团的布局结构。一心；就是旅游服务中心。两轴就是沿滨江海形成的旅游关业发展轴，沿迎宾大道的城市生活发展轴。两节点月川行政服务中心，荔枝沟服务节点。五片就是旧城片、月川片、鹿回头片、临春片、海坡片。多组团田独、红沙、六道、榆林等独立区。交通发展投资方面。作为省重点项目的东环铁路、三亚绕城高速公路、海棠湾12等一批交通、旅游房地产顺利推进，推动三亚市投资继续保持较快增长。第三部分三亚市海棠湾的规划及发展分析三亚市海棠湾概况海棠湾位于三亚市东部，资源丰富，风光秀丽。规划面积约153平方公里，区域内分布着河流、冲积平原、海岸线、三角洲、泻湖、水库、红树林、湿地、沙坝、伊斯兰古墓群等生态资源和旅游资源。海棠湾总用地面积9878平方公里，其中城市建设用地面积516平方公里，占总用地面积的522。海棠湾海岸线长224公里。海棠湾可容纳居住人口规模为规划期末（2020年）25万人。其中，过夜游客14万人左右（包括酒店和度假公寓），服务人员7万人左右，原住民4万人左右。海棠湾与亚龙湾、大东海湾、三亚湾、崖州湾并列为三亚的5大名湾。海棠湾南临南海,与亚龙湾国家旅游度假区相邻。与亚龙湾、大东海湾等相比,海棠湾显得恬静而生动。不仅如此,海棠湾还拥有强大的旅游资源优势海洋资源海棠湾背山面海,海洋是重要的旅游资源同时海洋也是海洋动、植物重要的栖息地。农业资源海棠湾分布国营南田农场以及大量的耕地和旱地,土地肥沃,是三亚主要的粮油瓜菜产区。热带海洋性气候资源气候温和,日照时间长,雨量充沛,冬暖夏凉,辐射能量大,常年以东北风和东风为主,是宝贵的旅游资源。13海棠湾的定位以“美丽海湾”为主题特色，融热带滨海观光、生态农业休闲、高档度假休闲”为一体。随着三亚建设成为美丽的国际性热带滨海旅游城市，“世界美丽在三亚，三亚美丽在海棠”的格局必将形成。二、海棠湾规划发展分析根据海棠湾分区规划可知；海棠湾总体定位为“国家海岸”国际休闲度假区。海棠湾职能世界级的旅游度假胜地，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，国家海洋科研、教育、博览综合体。海棠湾的用地结构为居住用地占总城市建设用地的175，公共设施用地占城市建设用地的295，绿地占城市建设用地的442，道路广场用地占总城市建设用地的61。海棠湾的用地布局结构为“一点、一带、三区、六片、五楔”。其中一点蜈支洲岛，用地面积约112平方公里，构建成为具有观光、游览功能的海岛热带雨林公园。一带沙坝酒店带，世界顶级酒店及海滩公共设施集中区。三区南区南起铁炉港，北至林旺高速联络线，主要功能定位为综合休闲游憩区（游艇港、高档酒店、旅游小镇、山前度假村等）；中区包括大小龙江塘和指状14湿地范围，主要功能定位为高端休闲度假区（顶级酒店、国际会议中心、游艇社区等）；北区南起指状湿地，北至三亚市界，包括藤桥镇、椰洲、风塘等多个场地单元。主要功能定位为多元文化度假区（本土与异域文化主题酒店、椰洲观光、温泉度假、传统旅游小镇等）。六片是指从南到北结合场地特征划定的各个功能片区，分别是铁炉港片区区域公共服务休闲中心；林旺片区现代旅游服务小镇区；龙江塘片区高端品牌休闲度假区；风塘片区国际主题度假社区；椰洲片区综合观光休闲度假区；土福片区海洋主题科教博览区五楔指的是顺应山势、通向海滨的五条主要绿化通廊，或结合高尔夫、或结合道路隔离绿化、或结合公园绿地，成为保障区内公共开敞空间有效落实、组团之间有效隔离的重要生态绿楔空间。按照规划，海棠湾地区将建设成为一个具有国际一流水准、以度假休闲产业为主导的三亚新城区。从功能上分析；海棠湾的三大核心功能是国际顶级品牌滨海酒店带、世界级游艇休闲社区和国家级海洋科研、教育、博览中心，核心功能在各开发单元的位置和用地必须得到保障和落实。国际顶级品牌滨海酒店带由位于沙坝上的6个主题酒店群和在主要通海道路与滨海景观大道结合处集中设置的海滩公共服务区及多处沙坝公园组成。本次政府出让项目用地就位于本功能区。世界级游艇休闲社区包括国际游艇港、海棠湾国际风情小镇（位于薄尾岭北侧环湖区域）、龙江塘游艇社区、风塘区国际社区和主题公园以及结合泻湖与场地15内河设置的相关公共服务设施及游艇度假项目。国家级海洋科研、教育、博览中心包括海洋公园、国家海洋研究院、国际海洋科学中心、国家海洋大学、国家海岸湿地公园、国际会议中心等组成。根据规划，海棠湾将建成世界领先的专业化休闲旅游“国家海岸新城”，以生态资源的保护和利用为出发点，基于优美环境资源和新的开发模式，形成拥有独特景观和新型旅游产品的公共旅游观光胜地及高端滨海旅游度假区。海棠湾规区域开发时序安排为由南向北逐次推进。初步拟定20052010年启动后海山半岛旅游度假，整治后海环境和聚居区；20102015年完善后海，恢复原生态环境，强化半岛中心区；20152020年强化海岸景观建设，提升旅游镇；20202025年建设土福湾镇，完善旅游度假开发。据了解，海棠湾旅游开发的第一目标市场瞄准的是高端度假群体，包括全球500强企业及在华分支企业的机构性需求，及其中高层管理人员；港澳台大企业的机构性需求，及其高层管理人员；一般海外旅游度假团体及游客；国内国有及民营企业的机构性需求，及其高层管理人员；较为富裕的艺术家、歌星、体育明星等。其第二目标市场则是具有一定文化层次，具有中等消费能力的国内外观光游客。该规划拟定，开发建设从海棠湾南部面积约30平方公里的范围起步。起步区的开发以旅游度假为主，建成包括游艇港、度假酒店、度假公寓、度假别墅等度假休闲项目在内的高端旅游产品汇集区域。16三、海棠湾建设发展情况三亚市从多个方面采取措施保障海棠湾的开发建设力度。今年3月，三亚市出台关于促进经济平稳较快发展的决定，对2009年重点项目建设中非政府投资项目，如期或超额完成年度投资计划，市财政给予补贴；对重点旅游项目建设贷款，按中国人民银行公布的一年期贷款基准利率给予30的财政贴息。同时，三亚市积极为进入海棠湾的开发企业与银行牵线搭桥，召开银企座谈会，促成中国银行向大连万达集团提供85亿元贷款用于康莱德大酒店、逸林希尔顿大酒店建设，促成交通银行向国电集团贷款791亿元建设万丽酒店。针对资金困难的企业，三亚方面实施政府借款，给予凯宾斯基酒店项目业主单位（海南开维海棠度假投资有限公司）额度为15亿元的政府借款，帮助支付银行贷款基准利率。具体负责海棠湾开发工作的海棠湾管委会简化审批程序，实行联审制度，为项目业主提供便利服务。管委会在5个工作日内即可办结建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。今年5月，在政府强力支持下，国家海岸海棠湾开发也在强势推进。5月29日下午，10家超五星级酒店在海棠湾同时动工，分别是海棠之星大酒店、朗豪大酒店、费尔蒙大酒店、索菲特大酒店、康莱德大酒店、逸林希尔顿大酒店、高胜大酒店、威斯汀大酒店、喜来登大酒店、豪华精选大酒店。17除了当天同时开工的10家超五星级酒店，此前海棠湾已有凯宾斯基酒店、万丽酒店、蜈支洲岛中心大酒店等3家酒店开工。此外，皇冠假日大酒店和香格里拉大酒店于今年7月开工。按照计划，这些酒店将在年底陆续完成酒店桩基、主体结构工程。这些高档酒店在海棠湾集体动工，一方面使海棠湾的商业发展如日中天，另一方面也使酒店业同业竞争进入白热化的阶段。第四部分三亚酒店市场调研项目位置酒店详细信息价格（元/日）酒店形象三亚万豪度假酒店及水疗中心（五星）亚龙湾旅游度假区8楼层,432客房,24套房；7会议室,1,250平方米会议空间山峦景观房856豪华海洋景观房1420壮美海洋景观房房1820豪华海洋景观套房2020三亚亚龙湾环球大酒店（准五星）亚龙湾旅游度假区2003年开业2007年装修楼高10层客房257间/套行政套间1018别墅庭院房660别墅湖景房710别墅海景房730主楼庭院房630主楼山景房738主楼山海景房778主楼豪华套房858三亚天鸿度假村（准五星）亚龙湾旅游度假区2000年开业2007年装修楼高4层辅楼高4层客房61间/套豪华海景房988超豪华海景房1238池畔套房1138超豪华海景套房1438豪华园景房738三亚海南寰岛海底世界酒店（准4星）亚龙湾旅游度假区1997开业2006年装修楼高4层客房68间/套豪华标间438豪华单间458豪华家庭房598豪华套房108018三亚凯莱度假酒店（五星）亚龙湾旅游度假区1996年开业2004年装修楼高8层客房404间/套高尔夫景房888豪华海景房1388豪华套房2288凯莱套房3288海景房1088豪华高尔夫景房1188三亚金茂希尔顿大酒店（准五星）亚龙湾旅游度假区2006年开业客房数量501间/套，拥有11个多功能厅及1个900平米大型宴会厅，总面积达3000平米。豪华单人房1599豪华双人房1691湖景单人房1829湖景双人房1921海景单人房2059海景双人房2151豪华海景套房2979三亚亚龙湾假日度假酒店（五星）亚龙湾旅游度假区2001年开业楼高7层客房358间/套高级山景房900豪华海景房1250行政山景房1000海景套房1800高级海景房1150园景套房1600行政海景房1366行政豪华海景房1450三亚18蔚蓝海景公寓（准四星）三亚市湾海坡天赐18蔚蓝B首层2007年9月开业客房51间/套标间面积60平米海景大床房298海景蜜月套房368温馨家庭海景套房358豪华海景套房428奢华海景套房450三亚金银岛海景大酒店（四星）三亚市海坡度假区2002年开业楼高7层客房150间/套园景房288海景房318海景蜜月房318海景套房588高级海景套房888海景豪华套房96819三亚胜意海景国际酒店（准五星）三亚市三亚湾路滨海大道188号2009年开业楼高17层客房352间/套高级无敌海景房618高级情侣海景房658高级胜景套房858豪华无敌海景房648豪华情侣海景房688豪华胜景套房888三亚美丽春天度假酒店（五星）三亚市三亚湾度假区凤凰大道2005年开业楼高7层客房560间/套园景标准房288豪华商务房328温馨家庭房408高级家庭套房478豪华套房508亚太国际会议中心暨三亚海航度假酒店（五星）海南三亚市三亚湾海坡旅游经济开发区17横路2002年开业楼高6层客房473间/套海景沙龙房898山景房538海景房638三亚豪威麒麟大酒店（四星）三亚市河东路26号（市区）2003年开业A楼8层B楼6层D楼5层E楼6层客房301间/套豪华蜜月房308豪华河景房288豪华家庭房328河景行政大套房408三亚中亚大酒店（四星）三亚市河东一路（市区）1996年开业2005年装修楼高16层客房180间/套高级山景房198高级河景房208高级海景房218高级行政套房268高级海景套房28820三亚明日大酒店（四星）三亚市新风路临春桥（美丽之冠旁）（市区）1996年开业2005年装修楼高16层客房201间/套豪华三人间368标准客房268豪华单间288海南世知大酒店（准五星）三亚与陵水交界处的海棠湾畔现新建五星级产权式度假酒店，有大平米的山、海景标准客房600余间/二区园景双标158四区蜜月大床168四区园景双标168三区蜜月大床168三区园景双标168小结三亚酒店同业竞争十分激烈，酒店分布密集，徒步在三亚市区2050米间隔一间酒店。林林总总的酒店吸纳同一客源观光游客。酒店对市场主体的选择面很小。酒店在服务及档次的提升上受建设投资限制相当有限，因此酒店面对同业竞争在市场促销方面特别是价格促销非常积极。各种档次，各种价格的酒店在三亚都能找得到。三亚的酒店产品供应和