秦岭生态观光园项目立项申请报告

商州区秦岭生态观光园建设项目立项报告编制单位西安立丰企业集团编制时间二零一零年九月目录1概论311申报单位简介312项目概况313项目建设背景314项目开发建设的必要性42社会背景分析621产业政策分析622我国农业生态园发展现状722商洛市发展概况823区域特质分析93项目规划设计方案1131项目总体规划内容1132建筑节能设计1233主要技术指标134环境影响分析1441区域环境和生态现状1442环境保护设计编制依据1443生态环境影响分析1444地质灾害影响分析1745结论185国民经济评价与社会评价1951“可持续发展”将成为主导各国农业经济发展的指导思想1952生态旅游已成为当今世界旅游发展的潮流1953生态农业观光园建设是促进农业和农村经济持续健康发展、农业资源高效利用、农民生活质量明显改善的必由之路2054生态农业观光园可持续发展的方向2155生态效益2156社会效益216经济影响分析2261投资测算与收益测算2262经济效益分析2763区域经济影响分析287风险分析2971农业发展新问题2972建立生态观光园面临的风险2973农业生态观光是化解农业风险的关键308项目研究结论311概论11申报单位简介立丰集团是一家以房地产开发为主营的民营企业集团，创立于1987年，集团旗下全资子公司有立丰（西安）房地产开发有限公司、西安立丰购物广场商业运营管理有限公司、西安立丰物业管理有限公司、西安立丰锅炉安装设备有限公司。参股企业有马来西亚金狮集团、西安立丰帝豪歌剧院有限公司，参股中城联盟投资管理有限公司、华远地产、西安立丰御海置业有限公司、西安龙湖锦城置业有限公司。立丰集团先后从事过住宅、写字楼、商业地产的开发与运营，通过西安立丰百盛购物中心、西安西大街时代百盛、西安小寨百盛、立丰国际购物广场等商业项目的成功运作，立丰集团在房地产开发资本运作和商业地产运营管理上已经进入理性思考阶段，集团内部运营机制与人力资源也逐渐成熟。2010年立丰进入稳定快速发展阶段，立丰将继续秉承20多年来“百年立丰，做恒星，不做流星”的企业理念，打造“区域性的地产金牌”。12项目概况项目名称商州区秦岭生态观光园项目位置商洛市商州区大荆镇周岭村坡塬地建设规划本项目定位为生态、休闲、观光旅游园。项目总占地1700亩，其中1200亩建生态观光园，包括市民体验园及百果采摘园500亩，深林呼吸体能活动场400亩，休闲牧场300亩，园区配套建筑面积6600M2，容积率为0008；500亩建休闲娱乐度假区，包括300亩休闲娱乐基地，21630M2五星级酒店，和71704M2主题式客栈供游人居住，容积率为028。13项目建设背景近年来随着人们生活水平的提高以及对生态环境保护意识的增强，各种生态观光、休闲观光设施应运而生，生态、健康、休闲、绿色的理念深入人心，人们开始追求更高品位的休闲旅游，返璞归真、崇尚自然，以生态、文化内涵为主题的休闲旅游成为都市人的期望。人们在繁忙的工作之余向往达到与自然亲近，放松身心，享受田园风光、乡野风景，体会天人合一的境界。生态休闲农业融山林自然风光与社会人文景观于一体，具有自然景观与文化景观的双重特性，可以有效地开发农业资源，优化调整农业产业结构，促进农业与旅游业的发展，保护与改善生态环境，促进城乡文化交流，提高城市人的生活质量，达到休憩健身的目的。同时可以带动相关产业的发展，扩大商州劳动就业，增加经济收入，发展绿色生态农业，形成农游休憩合一的特点。14项目开发建设的必要性141社会必要性（1）增加就业休闲观光农业的发展，有效地带动了周边农民收入的增加。2008年全国休闲观光农业园区共接待游客人次4560万人次，总收入达到2693亿万元。使56万多个农村劳动力每人增收万多元；同时，通过发展餐饮业，每年向农民收购大量蔬菜、肉禽，解决了部分农民农产品卖难问题。（2）带动生态环境建设休闲观光农业的生产特点是生态性，以种养业为基础，以保护生态平衡为前提，通过休闲观光农业园区建设，增强了地方田园特色，构建一个自然与文化相融洽的生态园林景观，有效保护了自然景观资源，减少环境污染，提高环境质量和生态效益。142经济必要性（1）带动新型旅游业的发展商洛地处亚热带向暖温带地渡地带，气候温和，山青水秀，林丰矿富，旅游资源独具特色。2009年全年共接待游客7339万人次，实现旅游综合收入231亿元，比08年同期分别增长61和1286,旅游产业收入首次超过商洛市GDP比重的10。商州区以山地、丘陵为主，耕地面积399万亩，本项目以商州区丰富的农牧资源为依托，结合区域特有的山地形态，着力打造集科普、观光、休闲、娱乐为一体的新型生态农业观光旅游项目，让游客不只流连于山水之间，也可选择回归田园，体验民俗风情，推动商州旅游产业向多元化方向发展，不断提升旅游业对经济发展的贡献率。（2）建可持续增值产业本项目拟投资78057万元，年收入8823万元，结合商洛市旅游业近几年的发展趋势分析，正常营业期头5年收入将以每年5的幅度增长，后进入平稳期。本项目的实施并未局限于项目本身，而是以生态观光旅游为龙头，在保护环境、维护生态的基础上，培育新的产业链经济增长点，形成“以旅游带动多产业发展，以多产业促进旅游”的良性循环，旨在为商洛创造大量就业机会，形成长期可持续人民增收、农业增效、财政增长效应，真正实现生态、社会、经济、环境协调可持续发展。（3）创造产业新格局农业生态旅游是当今旅游发展方向之一，具有强大的生机和广阔的前景。发展生态农业旅游不仅有利于农业结构的优化调整，提高农产品的附加值，也有利于带动餐饮业、金融业、交通运输业、旅游产品加工业、房地产业的发展，推动经济技术的合作与交流，引进资金、技术人才，从而促进农业实现量的增长与质的飞跃。农业生态旅游是推销名优特产品的重要途径；是筑巢引凤招商引资的好契机；是加强城乡交流、提高农民整体素质的新思路；是调整农业产业结构、构建人与自然和谐环境的重要一环；是建设社会主义新农村、实现农业现代化的重要因素。因此本项目具有很强的实施必要性。2社会背景分析21产业政策分析目前从宏观方面出发，国家对农业生态观光产业的政策是抱着支持和鼓励的态度的，但是前提是要提高农民收入，且不能伤害农民切身利益，不能违法使用农业用地；不能恶意毁坏基本农田和林地；合理利用土地，以有限的土地带来经济效益最大化等原则。要求各地分别从以下几点来确切落实。（1）制度安排与政策机制它直接关系到能否调动各方面的积极因素，使农业生态观光园的发展充满生机和活力。在当前我国农村生产力水平比较低的情况下，离开了政府扶持，农业科学研究和开发就难以进行，真正把发展生态农业摆在重要的位置，为生态农业的发展指出方向。（2）市场调节机制农业生态观光园的发展更应充分发挥市场机制的作用，遵循价值规律，讲求经济效益和社会效益。从长远意义上说，离开了市场机制，农业生态观光园的研究、开发和成果的推广应用就难以发展。市场需求是农业生态观光园发展的方向。（3）资金投入机制发展农业生态观光园是一项高投入的系统工程，农业生态观光园的产出率在很大程度上取决于各投资主体对高新技术的投入数量。所以，在发展的过程中，逐步形成以政府为主导的多元投资主体。首先，进一步明确政府投资的主体地位。其次，鼓励企业和社会团体投资高新技术农业。第三，积极推进利用外资，争取合作与援助。第四，通过股份制筹集资金。（4）科技创新机制科技创新是农业生态观光园发展的必由之路，我们一定要构建科技创新机制，为高科技农业的发展提供支撑。抓住农业生态观光园产业结构的关键与重点，选择关系到培育新产业生长点与传统产业改造等关键的高新技术。对这些技术要集中力量、重点突破，争取时效，强调效益。（5）风险控制与管理机制农民收入水平长期得不到应有的提高，对风险的承受能力极低，农民的文化素质不高和市场经济观念仍较淡薄，使农业生态观光园的发展“险上有险”。22我国农业生态园发展现状我国农业生态园始于20世纪90年，进入新世纪以来得到了迅速发展，目前，基本形成了国家、省（市、区）、市（地、州）、县四级农业生态园示范网络，并且取得了显著的经济效益、生态效益和社会效益。农业生态园正在成长壮大成为我国农业现代化和新农村建设龙头，发展前景广阔美好。根据部分地区农业生态园的调查，我国生态园发展现状可概括为四个类型、三种发展模式、四个特点、六个带动。四个类型一是生态农业示范园。采用多种生态农业模式进行布局，目的是通过生态学原理，在规划区域内建立起一个能合理利用自然资源、保持生态稳定和持续高效的农业生态系统，提高农业生产力，获得更多的粮食和其他农副产品，实现可持续的生态农业，并对边缘地区的农业结构调整和产业化发展进行示范，体现生态农业特色。二是观光农业旅游园。紧紧围绕农业生产，充分利用田园景观、当地的民族风情和乡土文化，在体现自然生态美的基础上，运用美学和园艺核心技术，开发具有特色的农副产品及旅游产品，以供游客进行观光、游览、品尝、购物、参与农作、休闲、度假等多项活动。三是绿色食品生产园。以无公窖、生态栽培模式生产无公害或绿色农产品，以无公有机栽培模式采用洁净生产方式生产有机农产品，并注意将有机农产品向有机食品转化,形成品牌。四是科普教育和农业科技示范园。既有粮油作物优质高产、名特优新果品生产、设施蔬菜栽培、花卉苗木种植，良种畜禽养殖、特种水产养殖、农产品加工等示范园，还有围绕产品的产业化开发而建设的科技示范园（项目式）同时应当前我国农业发展及农业结构调整的需要，把园区规划成农业技术交流中心和培训基地以及大专院校学生实习基地，有的通过在园区内建设农业博物馆、展示厅等，开展环保教育和科普教育。三种发展模式一是“政府企业”型，即“政府搭台、企业运作、中介参与”，最终建成集农科游为一体的现代农业园区，一般占地面积较大，涉及领域行业齐全。二是企业主导型，即企业以市场为导向、科技为支撑，通过资本和技术的密集投入，将园区建成拉动地方农业结构调整、产业升级和农民致富的龙头。三是政府主导型，此类生态园主要是政府为缓解城市生态环境压力，着力打造的“城市绿肺”和市民休闲乐园。生态园的作用主要体现在带动农业投入、带动结构调整、带动产业发展、带动就业增收、带动生态建设，保护自然观资源，减少环境污染，提高环境质量和生态效益。四个特点一是结合了各自优势资源。在发展生态园过程中，全国各地都积极依托、利用地形地貌、产业资源、区位优势和资金实力等优势要素。二是享受了政府不同程度扶持。国家和地方各级政府都从政策、资金、项目等方面，对发展农业生态园给予了扶持。三是体现了建设的高层次。发展起点高。全国各地区农业生态园都聘请了农业专家和专业规划机构开展总体或局部规划，有明确的功能区划、主导产业、发展目标，并且多数都按高效示范、观光旅游、生态循环的定位要求引进项目。四是探索了有效的运行机制。全国有一批农业生态园通过积极探索股份合作制、技术入股、土地流转等新的农业产业运行机制，提高园区管理水平，增强园区造血功能。23商洛市发展概况商洛市共有一区四县，一区即为商州区，其位于陕西东南部，秦岭南麓，丹江源头，西临西安，南往四川，北达潼（关）华（阴）。面积2672平方公里，人口55万，辖30个乡镇、办事处，405个行政村、13个居民社区，是商洛市政治、经济、文化、交通中心和全国生态环境建设示范区。商州横跨长江、黄河两大流域，属暖温带季风半湿润山地气候，全区以山地、丘陵为主，耕地面积399万亩。（1）交通发展趋势312国道、沪陕高速、西（安）合（肥）铁路贯穿东西，宁西铁路二线年内即将动工，银武、西合高速公路建成通车，西商二线、榆商高速动工建设，商州已融入西安一小时经济圈和东西沿海一天交通圈。（2）经济发展现状2009年底，全区生产总值52633亿元；固定资产投资4187亿元；财政总收入27963万元，其中地方财政收入15603万元；农民人均纯收入2993元。城镇居民可支配收入13281元；全社会消费品零售总额164亿元。到“十二五”末，预计生产总值年均增长145，达到120亿元，全社会固定资产投资年均增长20，累计达到600亿元，农民人均纯收入达到7000元，城镇居民人均可支配收入达30000元，年均分别增长138和136，财政总收入达到10亿元，地方财政收入达到4亿元，城镇化水平达50。（3）生态旅游趋势商州地处秦岭腹地，山清水秀，风光旖旎，自然风光和人文景观多姿多彩。平均海拔高度在8001000米之间，负氧离子含量丰富，是最佳宜居城市。紫荆遗址、恐龙遗迹、巴人洞、静泉山、仙娥湖、龙山双塔、闯王寨、大云寺、四皓古陵等40多处旅游景点，犹如颗颗珍珠，撒落在商山丹水之间。商州城市坐落在群山环抱之中，一曲丹水，碧若绸带，绕城而过。商州历史悠久，文化底蕴深厚，李白、韩愈、温庭筠等历代文人墨客浏览商州，留下了许多脍炙人口的千古绝口，唐代诗人白居易曾由衷赞叹“我有商州君未风，清泉白石在胸间”。商州已被陕西省政府列入陕东南三大旅游圈之列，已成为古都西安的后花园和第二生活区。24区域特质分析农业观光旅游项目的开发具有不同于一般项目的特点，它需要从更广泛的角度去综合论证，所以我们在立项过程中分别从如下几个方面入手进行分析，得出了该项目具备建设开发成为农业生态旅游观光园的优越条件。（1）本地区农业资源基础的分析该区域的土地多为山坡地，农业耕种较为困难，如果合理有效的规划和利用将会为带动区域经济发展和提高农民收入有很大的作用；该区域自然景观风貌保存较好，均为天然无污染，具备开发的初级条件；该区域的民风纯朴，还保存着具有传统特色的乡村民俗，对弘扬和展示地域特色的民风民俗的有一定的帮助作用。（2）市场定位观光农业旅游是都市居民休闲的“后花园”。（3）区位选择该项目的区位优势十分明显，距离西商二线仅35公里，距离商洛市的距离也有5公里左右，交通便捷。属于商洛市周边农业地带，农业基础较好。随着312国道、西合铁路、沪陕高速在商州境内的全面贯通，商州的区位优势日益明显。商州区委、区政府适时提出了“生态立区”战略，为商州旅游提供了的大发展的舞台。区委、区政府不断加大对重点旅游项目的支持力度，大力发展农业经济，加大农业旅游开发力度。（4）目标市场地区旅游业的发展阶段分析据相关统计资料显示，仅2008年度全商州区共接待区内外游客12253万人次，旅游收入165亿元，居全市前列。商州境内现有自然景观和人文景观近300处，颇具开发价值的160多处。目前，拥有仙娥湖旅游风景区、牧护关生态旅游度假区、天屏沟滑雪（草）场、丹江源梁坪客家山寨、静泉山、土门庵千年古刹等一批旅游景区景点。旅游业作为“朝阳产业”在商州经济社会发展中愈来愈突显了它的优势和前景，对商州财政的贡献份额呈逐年上升趋势。以上数据资料综合分析，我们可以看出，商洛市的旅游资源丰富，并且已经初具规模市场认知度和美誉度较高，在目前的这种趋势已经为发展地区农业旅游。3项目规划设计方案31项目总体规划内容本项目占地1700亩，初步定位为生态、休闲、观光旅游园。园区规划的生态原则是创造园区恬静、适宜、自然的生产生活生态教育观光体验环境，形成可居，可观，可玩，可游的生态园区，各景观功能区体现以人为本，以环境保护、生态植物知识与趣味活动相结合，具有住宿，科普，休闲度假，娱乐功能。建筑形态设计充分考虑地形环境因素，形成明确的功能分区，突显自然、田园、亲切、以人为本的构思理念，巧妙的利用地形，采用错落搭接，形成具有层次感的布局。园区绿化以林学、景观生态学理论为指导，以营造良好的园区生态环境、优美的林业景观，合理调整树种结构，营造以绿色为基调、季相变化丰富、景观优美且布局合理、功能多样的生态环境。311功能分区1）入口区设停车场及便于游客入园前休闲的小广场，设水幕入口与叠水池，并设绿色植物造型小品，赋予生机。2）入口区服务接待餐饮、购物场所、医疗。3）入口区管理区设办公楼，办公楼前广场，设植物（如桃花造形、蒲公英造形）喷水池。广场利用灵活多边的绿化、铺地组织人流交通。通过绿化、雕塑、喷水池使得整个广场更富有层次感。4）生态百果采摘园根据种类种植适合在本土生长的果树，分类种植，分为核桃园、柿子园、桔子园、葡萄园、苹果园、樱桃园、桑树园。园区内设果艺馆，可进行各种果品展览，从果品知识，食用工艺，实际操作的演示，让游客在身心放松的同时得到文化精神上的升华。游人可以坐下来品尝，也可以进行果品采摘，从中体验自摘自取的生活乐趣。设解说牌，凉亭，喷灌设施，厕所，休息亭，农具存放库房。5）市民体验园划片地出租，承租人可以租地，自行决定如何经营，种花，种草，种菜，种树，达到生产，休闲的需求，尝试耕作的乐趣，平时管理中心可以帮助市民照顾农园。先划60亩地分400个单元出租，预留部分土地，效益好可以继续出租，设市民体验居住房。6）森林呼吸体能活动场。设银杏林，白桦林，游人可以散步、赏蝶、体能训练。建山地步道，凉亭，解说设施，照明设施，座椅，垃圾桶，体能设施，设多幢森林呼吸绿色居住屋，游人在节假日可以来此体验山林风光并野营。7）农牧场观光园大片缓坡草坪依山坡种植，稀松种植一些大树，用木桩木板围栏，可以骑马，滑草。在草坡中设多个休息亭，亭与亭之间用木制栈道连接，设解说牌，喷灌设施，马舍，厕所，小卖部，度假居住客栈。8）休闲娱乐基地射击，山地摩托车、山训拓展基地、山地自行车、速降、草地网球场、设小卖部、厕所、体育运动器具存放库房，喷灌设施。9）酒店、度假休息区五星级酒店、主题式休闲度假客栈，供游人住宿休息。312交通与绿化规划园区内根据山形地势、功能分区以及游人的游憩线路，园路分为二级园路，路宽46米，是园内最基本的道路骨架，连接区内各主要园区；二级园路，路宽1530米，以步行为主，是园内分布广泛的游憩路线，仅允许步行交通，一级园路采用混凝土路面设计，二级园路采用透水性路面铺地设计。主干道绿化可选树种有广玉兰、鹅掌楸、银杏、女贞、桂花。步行游憩路种植时应视沿路景观不同而灵活处理，对两侧有景可观时，宜种植低矮灌木，留出透景空间，对两侧无景可观时可用乔木密植，加以遮挡，形成路在林中、自然延伸的绿化效果。利用复杂的地形创造出变化多端层次分明的园林景观，让游人在游览过程中达到一步一景的效果，利用地形的高低起伏、错落有致，园路的蜿蜒通幽，形成多层次的景观空间32建筑节能设计项目考虑采用太阳能光伏发电与地热能等可再生能源。园区内照明可部分利用太阳能光伏发电，供园区内太阳能庭院灯使用。合理设计建筑体型、朝向，门窗、外墙、层顶，围护结构采用保温隔热构造，使建筑的能耗减到最小。园内建筑空调系统采用地源热泵与常规空调相结合，智能温室采用地源热泵采暖与空调系统，运行时可根据需要对温度进行控制。酒店水疗中心采用地源热泵，按摩池水循环系统采用板式换热器。33主要技术指标项目占地1700亩建筑面积99934M2其中观光园占地1200亩市民体验园及百果采摘园500亩森林呼吸体能活动场400亩休闲牧场300亩配套建筑面积6600M2休闲娱乐度假区500亩休闲娱乐基地300亩酒店建筑面积21630M2客栈建筑面积71704M24环境影响分析项目的建设会引起项目所在地自然环境、社会环境和生态环境的变化，对环境状况、环境质量产生不同程度的影响。环境影响评价是在研究确定项目实施方案和技术方案中，调查研究环境条件，识别和分析拟建项目影响环境的因素，研究提出治理和保护环境的措施，比选和优化环境保护方案。41区域环境和生态现状商州区位于陕西东南部，秦岭南麓，丹江源头，西临西安，南往四川，北达潼（关）华（阴）。面积2672平方公里，人口55万，辖30个乡镇、办事处，405个行政村、13个居民社区，是商洛市政治、经济、文化、交通中心和全国生态环境建设示范区。商州横跨长江、黄河两大流域，属暖温带季风半湿润山地气候，全区以山地、丘陵为主，耕地面积399万亩。商州地处秦岭腹地，山清水秀，风光旖旎，自然风光和人文景观多姿多彩。平均海拔高度在8001000米之间，负氧离子含量丰富。紫荆遗址、恐龙遗迹、巴人洞、静泉山、仙娥湖、龙山双塔、闯王寨、大云寺、四皓古陵等40多处旅游景点。42环境保护设计编制依据（1）中华人民共和国环境保护法（2）建设项目环境保护条例国务院253号令（3）环境空气质量标准GB309596（4）大气污染物综合排放标准GB1629796（5）商洛城市总体规划环境保护规划43生态环境影响分析431项目建设时对周围环境的影响1废气施工粉尘和运输原材料产生的汽车尾气和道路扬尘。2水污染施工机械的冲洗和施工人员的生活污水。3施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声。4固体废物土石方的开挖以及施工人员的生活垃圾为施工期主要的固废。5施工扬尘的影响由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。432减少建设时环境影响所采取的措施通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到1现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；2施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；3施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；4建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。433项目运营时对周围环境的影响及采取措施（1）项目运营时对周围环境的影响对水环境可能造成的影响该建设项目主要水污染源为生活污水和地表径流雨污水，地表径流雨污水为项目占地范围在降雨过程中产生的挟带有化肥、农药的雨污水。对生态环境可能造成的影响由于本项目评价区域土地利用功能属性改变会引起下垫面的改变，可能导致汇流，水源负荷，生态结构功能等的变化，其主要的环境影响主要以下几个方面1）水土流失2）对野生动物的影响建设项目对野生动物的影响主要包括两个方面一是野生动物生活环境的破坏；二是切断了野生动物的迁移通道，影响野生动物的正常活动和迁徙。3）景观生态影响项目的建设对评价区域景观生态的影响涵盖生态系统完整性，景观结构和功能的稳定性，景观的异质性，景观的相融性等方面。项目建设会在建设期造成一定量的生物量和净生产量损失，但由于项目建成后形成良好的植被覆盖和较好的植物群落，其生物量和净生产量相对于建设前上升，生态环境质量得到一定的提高。本项目建设可能造成景观类型的单调性，但可以提高了景观的舒适性和美感和项目区域景观资源的利用效率。4）农药对生态的影响农药进入土壤后，土壤对其主要有吸附作用，降解作用和渗吸作用。经过各种反应，进入土壤的农药一部分被植被重新吸收和被微生物降解而消失，一部分在土壤中进行气迁移和水迁移，余下的部分则残留在施用地的土壤中。5）农业环境影响项目的建设对农业的直接影响是占用了部分农用地，从而对农业生产带来一定的影响。因项目的建设减少的农业用地等应根据国家和地方的有关政策进行易地补偿。（2）预防或者减轻不良环境影响的对策和措施的要点水污染防治措施根据该项目的污水水质和水量等因素，推荐采用目前成熟的接触氧化处理工艺。项目生活污水可全部回用，且当雨天时需临时储存于项目区内人工湖中，并由于人工湖为项目内景观水体，为了使生活污水可以达到回用标准，排入人工湖不加重纳污水体污染和影响观感，有必要实施污水深化处理，进一步提高污水的处理效果，同时进一步脱氮，脱磷。节约用水，在污水处理设施排放口安装污水流量计，以监控污水排放总量，对污水处理设施排放口进行规范化设计和管理。环境空气保护措施1）采用清洁能源区内应尽可能采用石油液化气，天然气，电能等清洁能源，将现有的燃油热水炉改为燃气热水炉，电热水炉或太阳能热水炉；区内不建设燃煤、燃油锅炉房；项目采用的空调、冰箱等均应采用无氟制冷剂；备用发电机均应采用含硫量小于01的柴油为燃料。2）发电机尾气防治发电机尾气应经水喷淋装置处理后由专用烟道引至屋顶室外排放。3）厨房烟气防治油烟应经运水烟罩，静电除油烟装置和活性炭吸附装置处理后，并使其符合饮食业油烟排放标准试行GB184832001规定的标准后，由预留烟井引至厨房屋顶天面排放。生态环境保护措施1）项目范围内产生的所有生活污水，均必须经处理达标后方可排入人工湖内；2）在适宜的场所和地点，设置醒目的布告牌，书写生态保护的公益广告；3）在项目范围内每隔50100M设置一个有特色和不破坏景观的垃圾收集容器，收集旅客垃圾防治其对环境的污染；44地质灾害影响分析商州是地质灾害易发地区，由于自然和人类工程经济活动的诱发，水土流失比较严重。崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷等地质灾害时有发生。据国土资源部门2007年调查统计，全区共有地质灾害隐患点122处（重点地质灾害隐患点55处，一般地质灾害隐患点67处），其中滑坡103处，崩塌4处，泥石流3处，塌陷2处，不稳定斜坡1处，涉及到所有30个乡（镇、办事处）的120多个行政村；威胁到1259户5011人，5354间房屋的安全。因此，地质灾害对本项目有很大的潜在影响。防治对策1）统筹规划，建立科学的防治预案。夏秋季节，降水较多，特别是78月份有局部性暴雨天气，易引发泥石流和山洪，这段时期是商州地质灾害的高发时段，应加强监测和预防，建立科学的防治预案。2）做好项目地前期地质勘探及选址工作，建立合理的选址方案。在项目建设前，应做好项目地的地质勘测和所建项目的合理选址，将地质灾害风险降低到最小。45结论本项目的建成将使该区域的生态环境、地表水与地下水水质得到改善，同时带动周边旅游、地产、文化、商贸等产业迅速发展，投资环境将大为改观。因此，它的建成对于繁荣地区经济具有积极的推动作用，亦为建设陕西省旅游强省的目标奠定了基础。本项目实施，改善了周边的基础设施条件和自然环境，又具有明显的社会和经济效益，为促进商洛的大力发展有着深远的意义。总之，本项目建成后对商州区的基础设施环境、自然环境、经济发展环境、社会生态环境都会产生明显的有利影响，对生态环境呈现正效应。5国民经济评价与社会评价51“可持续发展”将成为主导各国农业经济发展的指导思想21世纪世界经济的发展将进入一个新时代，即知识经济时代。与此同时，在农业方面也将发生一场新的农业革命。新的农业革命的特点是“可持续发展”的发展观将成为主导各国农业经济发展的指导思想；生态农业将成为农业发展的主要方向；农业产业化和高技术化将普及，生物工程农业将成长为经济发展的支柱产业。52生态旅游已成为当今世界旅游发展的潮流据在巴西召开的世界生态旅游大会上公布的数据，生态旅游每年至少给全球带来200亿美元的产值，几乎占所有国际旅游的20。生态旅游之所以具有强大的生命力，是因为生态旅游是在追求“绿色”、“生态”、“璞真”的背景下产生的。它以“走进自然”、“回归自然”、“享受自然”、“保护自然”为主题，迎合了主流消费者“返璞归真”、“走进自然”的旅游需求。同时，有着广阔发展前景。然而，目前在各种标以“生态旅游”的开发项目中，由于指导思想缺乏生态内涵深度，实践中更无系统的生态技术支撑和操作监控，部分项目片面迎合市场需求，匆忙上马，决策冲动，实践盲目，最终导致了生态旅游区生态环境迅速恶化，而生态旅游最终也失去了可持续发展的环境潜力，这是目前生态旅游区建设中亟待重视的问题。在现代地理学和生态结合下产生的景观生态学，是一门应用性很强的学科。它既强调空间研究，又考虑生态学思想和原则，注重用景观生态规划和设计手段，提出景观优化利用方案，以达到既保护环境，又发展生产，合理处理生产与生态、资源开发与保护、经济发展与环境质量、开发速度、规模、容量、承载力等的目的。因此，在生态旅游的开发和管理过程中，导入景观生态的思想和方法，是保证生态旅游区可持续发展的一种有效途径。在开展生态农业建设的地区，则出现了另一番不同的景象农村第一、二、三产业同步增长，农业生产和农民生存环境得到改善，抗御自然灾害能力有所提高，农业发展后劲开始增强，初步实现了生态环境与农村经济的协调发展。53生态农业观光园建设是促进农业和农村经济持续健康发展、农业资源高效利用、农民生活质量明显改善的必由之路许多地方已明确将生态农业建设与当地的社会经济发展紧密结合起来，并纳入到长远发展规划中。据了解，“十五”期间农业部门将积极发展生态农业，努力防治面源污染，寓生态环境建设和保护于农业增效、农民增收当中，促进农业和农村经济的可持续发展。专家介绍，发展和保护是我国农业面临的一对基本矛盾。几十年农业综合生产力的高速增长，在很多地区是建立在牺牲生态基础之上的。随着农业的不断发展，对资源、环境的压力也越来越大。现实表明，以往建立在高能耗、高物耗、重污染基础上的农业发展方式必须改变，粗放型经济增长方式和掠夺式资源开发利用方式必须尽快扭转。不少专家也指出，农业的可持续发展，一定要把自然资源和生态环境保护结合在农业生产过程中，建立生态合理的新型农业生产体系和相应的技术体系。1）生态农业观光园，是农业发展的更高阶段，它是在传统农业和石油农业的基础上发展起来的，尽管世界上不同国家的农业发展进程可能有先有后，不尽相同，但是建设生态农业观光园是各国农业必走的主要发展道路。2）在西部地区建设生态农业观光园的目的，是在农业生产战线实施可持续发展战略，加速农民致富的道路，更有力地推进西部地区经济的发展和社会的进步，早日实现党中央关于西部大开发战略的要求。3）建设生态农业观光园是一项比较复杂的事业，设计农业生产系统内部子系统之间及其与生态环境系统和社会支持系统之间的互作与调控。西北地区农业生态条件极其复杂，问题更多。因此，必须因地制宜进行分区治理，同时，有关部门和学科必须相互密切协作配合，共同支持才能搞好。4）建设生态农业观光园对技术要求较高，不但要充分发挥各种传统的有关经验和技术的作用，还需要积极引进和发挥当代有关最新技术。因此，必须注意积极引进人才，吸引有关单位大力支持，充分发挥他们的专长和首创精神，并且制度和实行相应的优惠和奖励政策，共同搞好观光园开发事业。5）建设生态农业观光园建设生态农业观光园是一件新事物，应加强领导，加大投入力度，组织由有关学科专家组成的专家班子，加强研究，全面规划，因地制宜作出示范，以点带面，逐步推广；并且大力加强人才革命，建立健全农村技术推广网络，应用多种方式提高农民科学素质，才能将生态农业观光园建设事业做好。54生态农业观光园可持续发展的方向建设与发展观光农业，不仅为游客提供新的活动空间，释放休假日城市人口压力，降低市区及旅游热点的拥挤程度，还能够保护农村生态环境，增加农村土地的利用效益。商洛市作为农业大市，发展观光农业，转变传统的农业生产格局，加快耕作管理的科学化、技术化，发展绿色食品和特色作物的生产，能够满足人们对无公害食品的需求，提高商洛市农产品的市场竞争力，获得农业、旅游的双重效益。在开发过程中要注意保护生态环境，避免对野生动植物的干扰破坏，并与生态农业、林业等的建设结合起来考虑。人文旅游资源的开发，要保护体现文化多样性的各种要素，并注意保持现存的民族群体文化特征。55生态效益随着本项目的建成，将会使商州区的空气更加清新，环境更加优美，使整个生态环境向良性循环的方向发展。56社会效益项目区每年可创造大量农村剩余劳动力就业机会，增加区、乡财政收入，促进农业结构调整。随着项目对民俗文化的开发和挖掘，民俗文化将重放异彩，繁荣了民俗文化，提高了人们的精神生活水平。6经济影响分析61投资测算与收益测算611投资估算与收益测算的依据1）项目拟建规划方案；2）各级下发的建设项目资费标准；3）类似工程估算、概算指标；4类似项目营业收入；5）近期商洛农副产品市场价格。612投资估算1）土地费用本项目共占地1700亩，其中1200亩以土地流转的方式出让，出让单价为3万元/亩，500亩以招拍挂的方式出让，出让单价为5万元/亩。土地契税税率为3。则土地费用总计（1200亩3万元/亩500亩5万元/亩）（13）6283万元。2）前期费用依据国家发改委下发的建设工程收费规定，结合商州区实际收费情况，测算前期费用共计2699万元。表61项目前期工程费用明细表序号项目名称收费标准费用收费依据1设计费40元/399742勘察费3元/2998议价3检测费2元/199931室内空气监测15元/149932室外环境检测费05元/5004施工图设计审查费2元/M21999委托合同5招投标管理费投资在1000120000万元收5万元，投资在20000万元以上收6万元600商州区人民政府提供6劳保统筹基金建安造价355210103陕建政发（1993）483号；陕建政发（1995）389号7安评费1元/9998消防配套费45元/44979环评费05元/500如商洛市气象局下属评审机构10交评费08元/799如商洛市规划设计院11散装水泥专项资金05元/500商州区人民政府提供12新型墙体材料专项费用10元/9993商州区人民政府提供13前期费用合计约275元/27503）建造工程费用项目建造工程费用为59184万元。园区景观建造费用共计2494万元，其中（1）百果生态采摘园建造费用220万元；（2）森林呼吸体能活动场建造费用49万元；（3）农牧场建造费用575万元；（4）园区建筑物建造费用1650万元休闲娱乐度假区建造费用共计56690万元，其中（1）休闲娱乐基地建造费用30100万元；（2）酒店建造费用10815万元；（3）度假客栈建筑建造费用15775万元。4）市政工程费用项目预估市政工程费用999万元。5）室外工程费用本项目地处山区农村，内部和周边尚无水、电、热、气配套设施，因此室外工程量较大。根据陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额（1999年），结合项目自身情况，本项目室外综合管网单平造价按120元/M2计算，共计1199万元。6）推广费用项目的销售推广费用（含广告费）是指市场宣传、广告、活动推广、销售代理、样板间装修、售楼处建设等费用，参考同类工程项目数据，并结合建设单位以往项目经验，本项目的市场推广费用（含广告费）按自售住宅部分销售收入的3计取，总计265万元。7）工程监理费根据国家发改委、建设部建设工程监理与相关服务收费标准（发改价格2007670号），结合同类工程监理取费的市场行情，分摊到建筑面积上按12元/平方米预估，为120万元。8）项目建设管理费用依据陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额，结合项目的特点，管理费用为土地费用、前期费用、建造费用、市政工程费用、室外工程费用、推广费用和监理费用之和乘以计价费率，计费率为5。计算管理费用为（62832750591849991199265120）53540万元。9）不可预见费预备费以前期费用、建安总造价和管理费为计费基础，根据陕西省建设工程其他费用定额和工程实际情况，取计费率为5，即预备费为（628327505918499911992651203540）53717万元。10）项目总投资表62项目总投资一览表序号项目金额（万元）1土地费用62832前期费用27503建造成本5918431园区景观建造费用2494311百果采摘园220312市民体验园0313森林呼吸体能活动场49314牧场575315建筑物建造费用165032休闲娱乐度假区建造费用56690321休闲娱乐基地建造费用30100322酒店建造费用10815323度假客栈建造成本157754市政工程费用9995室外工程费用11996推广费用2657监理费用1208项目管理费用35409不可预见费3717投资估算总计78057612收益测算1）生态观光园年旅游总收入为8823万元。园区景点年收入共计4210万元，其中（1）百果生态采摘园收入2955元/亩440亩/10000130万元；（2）市民体验园收入20元/M240000M2/1000080万元；（3）森林呼吸体能活动场收入200元/人10000人/100002000万元（4）农牧场收入200元/人100000人/100002000万元；休闲娱度假区收入共计4613万元，其中（1）休闲娱乐基地收入200元/人100000人/100002000万元；（2）酒店收入500元/人20440人1022万元；（3）度假屋收入200元/人（10000020440）人1591万元/年。2）营业税金及附加本项目拟按营业税税率5，城建税税率1，教育附加税税率为3计算，得8823万元5（113）459万元3）生态观光园运营成本生态观光园景区内年运营成本为253万元。表63景区内年运营成本明细项目费用标准计算基数费用（万元）普通员工1000808管理人员4000104月工资合计12工资（年）年工资合计144百果采摘园100044044市民体验园1006006景区护养费用森林呼吸体能活1004004动场牧场200030060年护养费合计109年运营费2534）酒店经营费用如下表所示，酒店年经营费用为498万元。表64酒店年经营成本明细项目费用标准计算基数费用（万元）普通员工1500150225管理人员4000156厨师100001010月工资合计385工资（年）年工资合计462能源耗费4102241营业费用5102251管理费用2102220年运营费用5745）项目年净收入本项目正常运营期年净收入为旅游总收入减去营业税金及附加、生态园运营费用以及酒店经营费用，即8823万元459253万元574万元7537万元6）所得税本项目位于商洛市商州区内，按商州区政府提供的计税标准，取税率10计算。62经济效益分析本项目占地1700亩，规模较大，考虑到不同游客的旅游偏好不同，景点内设有5个生态观光游乐主题，既有可享受采摘乐趣又有科普教育目的的生态农业果园区、可供游客耕作DIY的体验园区、亲近大自然的森林体能活动场，又有可以骑马、滑草的农牧场和设有多种游乐设施的休闲娱乐基地，适合不同年龄层游客前来游玩度假，享受切近自然、返璞归真的快乐。打造多主题农业观光园，是从合理经营角度考虑，确保旅游人流量，有利于降低项目开发风险。本项目除可获得观光游乐收入外，也可充分利用自有资源，出售园区内农副产品获得可观农业收入，借此打造地方特色农副品牌，推动农村经济快速发展，开拓农民致富的道路。本项目建设期为25年，从第4年起正式运营，第6年进入正常运营期，保守估计届时年客流量为10万人次，总收入8