2018年11月安阳房地产投资分析报告78p.pptx

SEKO精工地产安阳房地产投资分析报告20111122内容提纲1安阳经济现状2安阳城市发展3安阳房地产发展4开发区地块研判5站前广场地块研判6综合结论报告目录第一部分安阳经济现状1安阳经济发展现状整体经济水平一般,人均水平不高安阳经济持续快速增长，GDP总量和人均水平均持续上涨，但GDP增速有下降的趋势，经济发展方式亟需调整。20052010年安阳人均GDP（元）情况N20052010年安阳GDP总量持续上升，增长率先升后降，但整体还位于较高水平，超过国家GDP平均增长水平。N20052010年安阳人均GDP持续上升，2009年受金融危机和国家整体经济处于恢复期的影响，人均GDP增长较少，但2010年又恢复了快速增长势头，整体上涨速度较快。安阳产业结构第三产业稍显落后，发展缺乏活力安阳加大发展“工业振兴工程”，工业得到快速发展，继续巩固其作为河南重要工业基地地位，未来产业结构将更加优化。20062010年安阳三大产业产值情况（亿元）20082010年安阳产业结构变化情况安阳的三大产业结构情况可以看出，一产的比重呈合理的不断下降的趋势，是社会生产力的必然趋势，符合市场经济规律的。安阳市积极推进“工业振兴工程”，工业得以蓬勃发展。第二产业的增加值占全市生产总值的比重逐年上升。二产的发展和壮大必然带动三产的持续发展繁荣，而三产的投资回报率一般较大于二产，在保持各产业平衡投入的基础上，第三产业产值比重开始缓慢回升。20062010安阳产业结构情况年份三产业结构比例2006年1525842642007年1426042542008年1386252372009年1306202502010年12161726220082010年安阳经济发展特点实体经济主导经济发展，但缺乏活力安阳重点发展七大支柱产业，发展新型能源产业，促进产业结构升级，巩固工业发展。支柱产业代表企业冶金建材装备制造煤化工食品纺织电子信息新能源安阳钢铁集团有限责任公司、沙钢集团安阳永兴钢铁有限公司等河南凯瑞数码有限公司安阳鑫盛机床股份有限公司、安玻集团、大唐安阳发电厂等河南新能光伏有限公司、神州万象、瑞能清洁能源公司等从整体上看，安阳近年着力培育壮大冶金建材、装备制造、煤化工、食品、纺织、电子信息、新能源七大支柱产业。从工业投资分行业来看从2005年到2009年，安阳市的工业投资主要集中在冶金、纺织、食品、化工、电子、机械、建材、电力、热水等行业，其中重点以冶金、机械、化工、建材行业投资为主，这也是安阳市的优势行业，这四类行业投资占工业投资的比重约为70。安阳中联海工水泥公司、河南利源焦化公司、河南顺成集团等安阳健丰食品有限公司、安阳旺旺食品有限公司、安阳众力食品有限公司等安阳昌泰纺织（集团）公司、安阳德隆纺织股份有限公司等安阳近期经济发展热点投资担保行业影响整体市场经济95的安阳人参与投资担保行业的安阳人参与投资担保行业80的房地产开发与投资担保公司有关的房地产开发与投资担保公司有关投资担保行业成为近期全国的不稳定经济因素投资担保行业成为近期全国的不稳定经济因素安阳经济发展展望经济实力强，但受约束较强，远期发展缺乏经济增长点经济危机尚未完全摆脱，支柱经济行业需要政策扶持，安阳经济面临五大难题一、重工业钢铁、水泥受制于国内外发展需求，产能过剩情况严重，同时受制于节能减排，淘汰落后产能，长期盈利空间不容乐观；二、支柱产业大多数均属利润较低行业；三、第三产业发展较慢，产业结构不利于长期发展；四、全民参与的民间放贷是经济潜在巨大隐患；五、新兴高附加值产业发展速度缓慢，成熟发展尚需时日。第二部分安阳城市发展2安阳城市发展现状安阳城区规划安阳现辖1市，4县和4区，安阳全市总人口560万，其中，城镇人口202万人。安阳市辖区人口分布行政区域面积（平方千米）人口（万人）北关区5924文峰区17934殷都区7022龙安区23619N安阳现辖1市（林州市），4县（安阳县、滑县、汤阴县、内黄县），4区（文峰区、北关区、殷都区、龙安区）。市区面积5436平方公里，市区人口1035万，建成区面积87平方公里。N截止2010年9月底，安阳全市总人口560万，其中常住人口521万，流动人口21万人；城镇人口202万人，农村人口340万人；市辖区非农业人口70万人，县域非农业人口132万人。安阳城市人口发展人口不断增加，城镇发展快速，老龄化严重20052009年安阳人口情况N20052009年总人口持续增加，但年度净增人口近年有所下降，这主要由于出生率和死亡率的降低及流动人口的增加。N安阳城镇化率持续上升，城镇化步伐加快，且大大超过河南省平均水平。随着城镇化进程的推进，更多的农村居民进入城市，将带来更大的住房需求，推动房地产业的发展。N“空巢老人”快速增加。受城市家庭小型化，以及农村青壮年劳动力转移就业的影响，空巢老人户逐年增多。安阳19902008年人口年龄结构单位（万人、）年份总人口（年末）014岁1564岁65岁及以上人口数比重人口数比重人口数比重199047603147333095303046366256753920005161113235256435109680332676332005520051067620003912873303576670200652196101261887397287403381071020075186210141188039864739039387302008521401022218863985473534125761安阳固定资产投资投资增长，加速房地产发展，市场消化周期较长安阳社会固定资产投资持续稳步增长，为经济持续发展不断注入新的动力，也有利于促进房地产业的发展，同时带来房地产开发稍显过度。20052010年安阳城镇固定资产投资总量（亿元）及增长率情况N20052010年安阳是社会固定资产投资与城镇固定资产投资均持续增长并保持了较高的增长水平，但整体上看，增长率水平在逐步下降。N20062010年，安阳市累计完成全社会固定资产投资294195亿元，年均增长速度338，比“十一五”规划目标的15高188个百分点。2010年完成全社会固定资产投资895亿元，增长208。安阳城市发展多中心、多组团，重点是以安东新行政中心向东、向南发展N城市性质国家历史文化名城，河南省新型工业基地，豫北地区区域性中心城市。N发展方向1、城市向南向东发展，适当向西、向北延伸。2、近期重点发展安东新区、安南开发区、铁西工业区；3、中远期跨越安林高速公路向南组团式发展；4、远景跨越京珠高速向东发展。【城市发展方向】市中心铁西工业区向东向南安东新区安南开发区安阳城市发展安东新城依托石武高铁客运专线及客运新站，建成富有人文气息的现代化新城区N以京港澳高速客运站为中心，形成城市组团核心区；高铁客运安阳站位于京港澳高速公路东侧约公里，文明大道与文昌大道之间；车站设置条线路，座站台，站房面积商定16万平方米。高速公路以东结合高铁客运站和安阳县新县城建设，形成京广客专线。安东新城意向规划效果图石武高铁客运站候车室规划效果图石武高铁客运站候车大厅规划效果图安阳城市发展开发区根据城市建设三年计划，将重点推动华强中心商务区、华强创业园区、铁路专用线和物流园区N范围北起文昌大道、南至南外环路、西起京广铁路，东到光明路，规划面积30平方公里N入区行政企事业单位365家，区内常住人口和流动人口共计约10万人。N目前已形成了以先进装备制造业、电子信息产业、医药生化产业、食品加工业、印刷包装业和纺织服装业等六大产业为主导的集聚区。N根据城市建设三年计划，将重点推动华强中心商务区、华强创业园区、桑堤亚纳住宅区、盛龙创业园区、洪河综合整治、职教园区、污水处理厂、铁路专用线和物流园区、城中村改造、中华路南段等建设项目。盛龙创业园区规划意向鸟瞰图铁路物流园区规划鸟瞰图安阳城市发展展望城市发展带动新双核经济发展安东新城开发区依托石武高铁客运专线及客运新站，建成富有人文气息的现代化新城区根据城市建设三年计划，将重点推动华强中心商务区、华强创业园区、铁路专用线和物流园区交通物流高新商务产业新双核经济发展安阳现阶段投资环境分析总结城市发展缺乏需求动力，投资环境一般1安阳经济底子较厚，但增长速度放缓，经济发展不平衡；2安阳经济容易受到外部环境影响，经济发展动力不足；3安阳人口前景不容乐，阻碍城市化进程的加速；4民间经济是一把双刃剑，目前弊端明显，危机重重；第三部分安阳房地产发展3安阳房地产市场容量市场增长迅猛2007年，安阳全市有房地产开发企业147个，至2010年增加至221个，2010年企业数量增长加快2010年安阳市商品房销售额达至7467亿元，其中商品住宅销售6814亿元，几乎相当于2008年及2009年两年销售额之和，安阳市在2010年去化量增长迅猛数据来自精工地产数据库安阳房地产市场容量短期快速开发，局部供过于求，开发周期长U在宏观经济向好，经济不断增长的背景下，安阳市房地产开发投资呈现出稳步增长的态势，数据显示2010年，全市房地产开发投资额987亿元，是2006年407倍，其中住宅849亿元，是2006年的48倍U房地产开发投资的增长带来了商品房施工面积的快速增长，据统计2010年安阳全市商品房施工面积为11171万平方米，是2006年的334倍U2010年商品房竣工面积23563万平方米，是2006年的189倍U施工面积远高于商品房销售面积，未来会形成局部供过于求的局面U自2008年以后，安阳市商品房施工及竣工面积比在45以上，项目开发周期会拉长数据来自精工地产数据库安阳房地产市场容量消化量快速增长，存量房显著增加2007年，安阳全市销售商品房22779万平方，其中住宅22187万平方，在经历了2008年回调后，2010年全市商品房销售面积为33988万平方，其中住宅32263平方，安阳市商品房市场在2010年呈现了快速增长与此同时，商品房待售面积也出了快速增长，2007年全市的商品房待售面积为2153万平米，至2010年，已达847万平方，随着大量项目的开发，预计未来待售面积会进一步增加数据来自精工地产数据库安阳房地产价格走势整体价格逐步提高，板块价格差距很大全市价格走势目前安阳市商品房销售价格整体水平为3754元/平方米，这是自2011年8月达到3798元/平方米的峰值后连续第二个月出现回落。自2010年11月至2011年10年安阳市整体均价增长率为1604，月均增长1362011年10月安阳市有三个区的平均价格超过了全市平均水平，分别是文峰区的4090元，北关区4008元，以及东区的4515元，东区是目前安阳市售价最高的区域。处于均价水平线以下的三个区是殷都区、开发区及龙安区，其均价水平分别为3227元、3235元、3014元，龙安区是目前安阳市售价最低的区域。数据来自精工地产数据库安阳房地产土地情况土地市场快速下降，潜在供应量巨大日期宗数面积亩建筑面积万平总价万元综合单价万元/亩综合容积率2008年14165224974392622023772272009年512989610021252842741913062010年3744931230354035414689814112011年至今31294359323179400846095302从近年来安阳市招、拍、挂成交的土地情况来看，2010年是众开发企业拿地的高峰期，该年度成交各类开发用地4493亩，按设定的容积率要求，未来可形成123035万平方米的供应量，2010年度的成交单价也是最高的，达8981万元/亩，综合容积率约411。进入到2011年后，土地成交量大幅下滑，截止目前共成交31宗，2943亩，可形成约59323万平方米的供应量，综合地价6095万元/亩，综合容积率约为302，回归至2009的水平。2011年度截止目前，土地单价超过100万元/亩的地块有6宗，分别是2011214成交的安阳市鑫凯公司开发的鑫凯金融商务，位于解放大道与辉府胡同交叉口，17055万元/亩201146与414成交的安阳广佳欣置业开发的中央商务区用地2宗，位于中华路与文昌大道交叉口，单价11121万元/亩2011422成交的河南鸿轩公司开发的市中医学校老校区项目，位于彰德路与健康路交叉口，单价10096万元/亩。2011524成交的安阳市中太房地产开发的东方银座商业中心，位于红旗路与解放大道交叉口，单价405万元/亩。2011916成交的安阳中广发汇成置业开发的位于紫薇大道与朝霞路交叉的项目，单价24967万元/亩。数据来自精工地产数据库安阳房地产现状供求失衡，未来竞争激烈安阳市房地产市场经过二十余年的发展成长，虽有波折，但未出现大起大落，主要得益于安阳的经济发展相对平稳，也就是它依赖的地域经济相对稳固。但供求失衡，未来市场竞争会进一步加剧。2010年安阳全市房地产行业现状如下表2010年指标全市市区安阳县商品房销售面积（万平米）33988154862417其中住宅销售面积3226315212241790平方米以下44842526经济适用房20501883商品房销售额（万元）74667739744337310其中住宅销售额6814433837063731090平方米以下9215557442经济适用房3933837171商品房待售面积（万平米）847022083500住宅695315243440数据来自精工地产数据库安东板块洹水板块铁西板块开发区板块中心板块主流市场，房价基本维持在3800元4500元边缘市场，房价基本维持在3000元以下安东板块和开发区板块为近期开发的量较大的热点板块安阳房地产市场板块划分根据安阳房地产市场基本特征，将其分成五大板块，如下图板块综述中心板块主要是指人民路以南，京广铁路以东，文昌大道以北，曙光路以西的围合区域。是安阳传统商业、行政、居住综合区，商业氛围浓，公共配套成熟，生活便利度高，土地储备量稀少。区位优势明显，配套完善，但交通较拥堵，居住环境较差。中心板块依托资源老城中心，配套齐全、交通便利产品形式及创新由于土地成本高，基本以高容积率的高层为主，主打户型为居家型大户，产品没有创新客户特征客户阶层面较广，主力为私营业主和企事业单位工作人员价格区间区域主流价格在41004500元/代表楼盘新都城、家天下、世纪明珠、香格里拉安东板块洹水板块铁西板块开发区板块中心板块中心板块项目新都城位置人民大道与东风路交汇处西北示例图片开发商安阳市新都世纪房地产开发有限公司占地151亩建筑面积30万平米建筑面积容积率30绿化率45营销推广朗道物业公司贞元物业均价4400元/平方米销售进度6月25日一期首批房源开盘，均价4200，在售一期二批三栋楼，均价4400元/平方米，户型面积92106平米两房，113135平米三房、165平米四房，三房占70开发进度出地面一层周边配套购物沃尔玛华润万家金豪数码广场美丽华广场等教育市六中、人民大道小学、军分区幼儿园、健康路小学、医疗市人民医院市中医院市第三人民医院、市妇幼保健院等项目卖点城市核心位置、配套好、规模大备注三万平米风情商业街，27288临街商铺正在销售，均价2万；贞元又一力作，无论从营销、定位都达到了较高的水准，灵活机动的推盘策略，不断在市场上掀起热潮中心板块新都城项目家天下位置紫薇大道与东工路交汇处示例图片开发商安阳豫大房地产开发有限公司电话037221388882996666项目规模占地面积68万，1800套，容积率35水电暖配套天然气、地暖物业类型高层物业收费家天下物业，11均价4600元/销售进度一期仅存少量，二期在售销售率一期仅存少量，二期65户型面积97两房，127166三房，171182四房主力户型127三室两厅两卫和152三室两厅两卫代理公司泰赢地产规划设计周边配套人民公园，美丽华购物中心及超市、东工路综合大市场、北大街商圈，周边学校十几所，同时医疗配套也完备开发进程一期2010年5月交房，二期2013年五月份交房项目卖点新老城区结合部位，配套成熟，交通便利，周边十余条公交线路，距离人民公园较近备注一期现房户型差，售价仅为4100元/，项目主打老城区核心及紧邻人民公园的地段优势中心板块家天下项目世纪明珠位置东风路与明福街交汇处示例图片开发商安阳市锦达房地产开发有限公司电话03725011111/5018888项目规模总建面积80万，一期25万容积率38水电暖天然气、地暖物业类型高层物业收费未定均价3800元/销售进度一期在售销售率60左右户型面积121124三房主力户型121124三房代理公司易致地产规划设计中国建筑科学研究院周边配套市一中、三十二中，东关小学、超市、便利店、洗衣店一应俱全，建行，工行，邮政银行等开发进程1楼盖到5层，其他刚出地面，2012年底交房项目卖点底层49米架空园林，规模体量优势备注项目位于2011年元月开盘，入市价格也在3700元/左右，由于去化速度较慢，价格基本没有任何上涨；项目紧邻文昌大道建材市场、居住环境较差；离项目500米有一处城中村改造项目售价仅为3200元/，且为准现房，分流了其部分客源中心板块世纪明珠项目香格里拉位置灯塔路与永明路交汇处示例图片开发商安阳市城房置业有限公司占地1566万建筑面积30万容积率212总户数1931户物业类型高层、小高层物业公司（收费）15元均价5380元/户型面积102107两房、150220三房、297四房、483复式八房销售进度在售一期二批，2、14两栋32层，611层，2424层，目前均价5300元/开发进度一批房源已经交房入住，二批房源封顶周边配套汽车东站、易园、市政府、永明路小学、外国语中学项目卖点市政府、易园旁，得天独厚的位置备注该项目为与京林中央公园为东区首批开拓者，但由于定位偏差、营销不力，销售迟缓中心板块香格里拉板块综述安东板块西起曙光路，东至京港澳调整，北至洹河，南至文昌大道，安阳新的行政、文化中心，基础设施标准高，环境优美，人群阶层较高，市民认可度高，未来发展空间大。安东板块依托资源城市新行政中心区产品形式及创新小高层、高层产品为主，高容积率将成为本区域的主流物业。客户特征私营业主、政府公务员、地县生意人、企事业单位管理人员等。价格区间区域主流价格在4200元/以上代表楼盘恒大绿洲、紫薇一号、华富世家、德宝国际名城、东方明珠等。安东板块洹水板块铁西板块开发区板块中心板块安东板块项目恒大绿洲位置人民大道与光明路交会处向南200米示例图片开发商恒大集团电话03722595555项目规模一期88亩，总建面积20万容积率32水电暖配套天然气、地暖物业类型高层物业公司收费金碧物业，16元/平月均价5500元/，送1500元/精装修销售进度一期在售销售率80户型面积8090两房，105141三房，157163四房，182188五房主力户型105141三室两厅二卫代理公司合富辉煌规划设计核工业第五研究设计院周边配套易园、中国文字博物馆、外国语学校、客运东站、安阳第六人民医院，小区配备商业街、幼儿园、小学开发进程一期已交房，景观部分先完成，二期外粉阶段项目卖点送1500元/精装修，7800中央大湖，5200豪华会所，开发商品牌优势备注开发商实力较强，项目先做的景观，人工湖现场实景让人震撼，精装样板间展示效果良好，客户体验感强；同时，项目利用限时大折扣挤压逼定客户购房，最低折扣是59折安东板块恒大绿洲项目紫薇壹号位置安阳市紫薇大道与朝阳路交汇处东北角示例图片开发商安阳市宜居房地产开发有限公司占地220亩建筑面积30万平米容积率204水电暖配套双气物业类型小高层、高层、花园洋房销售率90均价4800元/户型面积99两房、128150三房，185四房主力户型120142三房销售代理合富辉煌（中国）营销推广深圳闪隽广告周边配套社区配套有国际双语18班幼儿园、社区医疗服务中心、临街配套商业等生活配套设施。紧邻外国语中学、人民大道小学分校（规划），八中（规划）、欧凯龙家具，天然森林湿地公园（规划），多个大型商业中开发进程2011年3月开工，预计2012年底交房，591011号楼封顶项目卖点百米楼间距，每栋都是楼王；两梯两户，礼遇专属，30亩私享景观园林，户户瞰景；以低超低密度、超低容积率、超高绿化率打造安阳首席高品质居住社区备注前一段请毕福剑及星光大道冠军来项目参加活动，售楼部高端大气、营销规格高安东板块紫薇壹号项目华富世家位置中华路与文明大道交汇处东南示例图片开发商安阳新华富置业有限公司电话03722111555/777项目规模占地23万，总建面积76万平米容积率33水电暖配套天然气、地暖物业类型高层（28栋32层）物业公司（收费）13元/月均价50005300元/销售进度一期售罄，二期仅存少量源，三期在售销售率80户型面积53一房、87113两房，141163三房，190四房，230五房主力户型87两房两厅一卫，140三室两厅二卫品牌顾问锐思堂机构规划设计上海匠人国际建筑规划设计股份有限公司周边配套一中、三十二中、外国语中学，蔬菜市场、水果批发市场、市六院、眼科医院等开发进程三期刚出地面，2012年8月交房项目卖点规模优势，两条主干道交汇处；新风系统，24小时热水，双会所，阳光车库，酒店大堂，赠送大面积阳台和空中花园一半面积，另外还通过露台、飘窗赠送了较大的面积备注一期主要为团购客户，目前在售三期售价较高，但一次性可优惠8；项目除了产品附加值较高外，户型的偷面积和送面积也增加了较大的卖点安东板块华富世家项目德宝国际名城、安阳国贸中心位置文峰大道与朝阳路交叉口东北角示例图片开发商安阳德宝置业有限公司电话03725366666/67777项目规模总占地368亩，总建筑面积77万平方米。其中占地191亩，商业建筑面积28万平米，办公楼25万平米，高115米，地上24层，地下1层容积率42水电暖配套天然气、地暖物业类型高层物业公司未定均价住宅48005200元，写字楼6000元销售进度一期在售销售情况一般户型面积8090两房，134171三房，164四房，289六房主力户型8090两房，134153三房代理公司规划设计周边配套行政机构林立，易园，安阳一中，市图书馆，市博物馆开发进程一期明年交房项目卖点安东新区核心地段，交通便利，项目自身商业配套齐全；板式高层，写字楼标准层1006平米备注目前未开盘，目前排号交10万定房，开盘后一次性优惠7万，按揭优惠2万；项目主打自身地段及商业配套。项目开发资金压力较大，针对内部客户折扣力度大。安东板块德宝国际名城项目东方明珠位置人民大道东段（汽车东站往东600米路西）示例图片开发商安阳东部置业有限公司电话03722196999/2193999项目规模占地684万，总建面积280万容积率409水电暖配套天然气、地暖物业类型高层，小高层物业公司未定均价二期未开盘，预计4200元/销售进度一期售罄，二期排号尚未开盘销售率一期售罄，二期尚未开盘户型面积112两房，153164三房主力户型153三房代理公司规划设计河南中建建筑设计周边配套紧邻易园，外国语学校，汽车东站，规划1所小学，3所幼儿园，项目自带50万商业开发进程2013年上半年交房，项目目前在售房源890套项目卖点项目规模优势，配套优势，大型城市综合体项目。50万主题商业街区、39层五星级酒店、5A级的20层写字楼备注目前排卡交1万抵2万，可预订房源；除配套外项目自身品质一般，户型设计面积偏大，客户抗性较大；且近一半住宅体量为拆迁安置，紧邻小区，中高端客户有一定抗性安东板块东方明珠板块综述开发区板块指文昌大道以南区域，紧靠安东板块。是城市优先发展方向之一，安阳新兴产业新区，经过近几年的发展，生活配套较为成熟，尤其是丰富的教育资源成为吸引大部分置业者的核心驱动力。开发区板块依托资源教育系统/高新产业产品形式及创新多层、小高层产品线丰富，项目入住率低缺乏人气客户特征多为产业员工和城市工薪阶层价格区间区域主流价格在30003300元/左右代表楼盘华强城、中央商务区、锦江国际花园、上东国际等安东板块洹水板块铁西板块开发区板块中心板块开发区板块代表楼盘项目华强城位置中华路与弦歌大道交叉口东300米示例图片开发商华强华强集团电话03722188888项目规模总占地52万，总建面积160万容积率31水电暖配套天然气、地暖物业类型别墅、洋房、小高层、高层物业公司（收费）华强物业，17元/平米月均价37004300元/销售进度一期17万平2年售罄，二期在售销售率70户型面积8090两房，105141三房，157163四房，182188五房主力户型105141三室两厅二卫品牌顾问东道广告（深圳）规划设计广东省建筑设计研究院周边配套项目自配商业广场、五星级酒店，距离开发区教育核心区及博物馆较近开发进程一期已交房，景观部分先完成，二期外粉阶段项目卖点200万大盘优势，五星级酒店，西班牙风情建筑，人车分流，60安阳最高绿化率，45100米楼间距，景观架空层设计，酒店大堂，半地下车库，车位比近11备注开发商实力强，五星级酒店已开业，项目先做的景观，实景展示效果良好，且一期已交房，客户现场体验感强开发区板块华强城项目中央商务区位置安阳市中华路与文昌大道交叉口向北200米路东示例图片开发商安阳广佳欣置业有限公司占地1182亩建筑面积159万容积率35销售代理EUP上海彼上物业类型高层住宅、SOHO、写字楼、商业项目规划共40栋住宅、4栋SOHO、8栋写字楼均价住宅36004300元/，SOHO4800元/销售进度在售一期三栋住宅，94两房、118142三房，两梯三户，1栋SOHO，46标间主力户型142三房开发进度正在拆迁，销售员说一期先交首付定房，明年9月签合同，2013年底交房周边配套周边配套设施完备，毗邻市图书馆、博物馆、体育会展中心和易园，在生活方面，本项目一期开发中就有大型百货主力店，餐饮娱乐一条街和时尚街铺等完全能够满足小区业主及周边的需求。项目卖点超级规模综合体项目，有安阳市最大的活水人工湖备注东区核心区位，超大手笔规划，但过于庞大的写字楼体量，疑有政府干预行为，项目整体蓝图很难实现，前期开发商只推出少量住宅和SOHO试探市场，反映出开发商的谨慎和不自信。开发区板块中央商务区项目锦江城市花园位置中华路文昌大道交汇处西南示例图片开发商安阳赛格置业占地100亩建筑面积26万（住宅17万、商业9万）容积率39水电暖配套双气、会所、幼儿园物业类型1栋五星级酒店、1栋写字楼、11栋26层住宅整合推广元素100均价销售进度一期三栋楼300多套房子正在排号（目前不足200个），下个月开盘预计售价1、2，3600元/起，4均价4500元/销售率未开盘户型面积100两房、114三房、131142三房、165主力户型131142三房物业管理安阳家美物业规划设计英国APP建筑周边配套高新区都第三小学、安阳师院、义乌商贸城、安阳县六中开发进程一期接近封顶，2013年底交房项目卖点赠送面积、项目规模大、品质高、位于城市中轴线备注115的停车位，充分满足业主停车需求、50超高绿化率，15亩城市街心公园和小区15亩中心公园构筑小区的双园林；户型设计上融入了入户花园、挑高阳台、空中院馆、宽景阳台等新的元素开发区板块锦江城市花园项目上东国际位置长江大道与中华路交汇处向西200米示例图片开发商安阳市永高房地产开发有限责任公司电话03722197777,2197778项目规模占地106亩，总建面积30万容积率40水电暖配套天然气、地暖物业类型小高层（1栋）、高层物业公司（收费）均价一期3080元/，二期3080元/销售进度一期在售，二期未开盘销售率一期80，二期尚未开盘户型面积3850一房，8793两房，118128三房主力户型118128三房代理公司规划设计周边配套华强中央商务区、五星级酒店、钱柜KTV、中行、农行、汽车南站；距离开发区教育核心区较近开发进程一期已封顶，二期建到14层左右，预计明年底一期交房项目卖点紧邻湿地公园，距离开发区教育集聚区较近，紧邻华强中央商务区，62米楼间距，相对较低的价格备注项目紧邻区域标杆大盘华强城，而价格比华强城低了1000元/，能吸引不少中低端客户的关注；项目设计的三房大小适中，市场接受程度较高开发区板块上东国际安东板块洹水板块铁西板块开发区板块中心板块板块综述铁西板块是指位于京广铁路以西的区域，属于安阳的重工业片区，分布了安钢、安彩以及其下游产业。区域内人口密度大，市政生活配套齐全，但配套的规模和档次偏低。区域住宅需求较大，市场供应量较多。铁西板块依托资源配套齐全/交通便利产品形式及创新多层、小高层产品线丰富；一直以来安钢等大型企业的家属住宅持续发展，因工作的缘故，需求会长期存在，但真正有品质的项目少，没有提升整体区域形象，创新程度仍停留较初级的阶段客户特征基本为安钢及其下游产业的企业员工，少量周边县镇的进城客户。价格区间区域主流价格在3000元/以下代表楼盘福源运动城、帕堤欧、和煦园、巴黎春天等铁西板块项目福源运动城位置安钢大道体育中心西侧示例图片开发商安阳福源祥置业有限公司电话03723177777/3186999项目规模占地面积4万，总建面积12万容积率30水电暖天然气、地暖物业类型小高层、高层物业公司香港世纪港龙物业管理有限公司均价3000元/销售进度一期售罄，二期在售销售率二期70左右户型面积69小两房，97110三房主力户型97104小三房代理公司伟业顾问规划设计周边配套市体育馆、殷都遗址公园、市二中、市十一中、铁西路小学、梅园庄中学开发进程准现房，明年6月份交房项目卖点紧邻市体育馆，定位为运动型社区，紧凑户型设计，总价较低，准现房备注08年入市，目前为最后一期，项目去化速度较为缓慢；周边配套相对缺乏铁西板块福源运动城项目帕堤欧位置安彩大道与中州路交汇处向东100米路南示例图片开发商安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司电话03725356666项目规模总占地面积12万，总建面积26万容积率18水电暖配套天然气、地暖物业类型26栋小高层、高层物业公司（收费）均价2900元/销售进度一期售罄，二期在售销售率70户型面积8184两房，112173三房主力户型84两室两厅，120三房两厅两卫代理公司规划设计北京圣地国际周边配套烧盆窑小学、建设银行、交通较为便利，但项目周边配套较缺乏开发进程2010年10月开工，2010年12月25日开盘，预计2012年底交房项目卖点46万园林，南加州风情建筑，户型面积适中备注项目位于传统工业区，距离安玻较近，居住环境较差，2010年底入市价格2700元/，去化速度较慢，价格也缺乏上涨动力铁西板块帕堤欧项目和煦园位置安钢大道与钢花路交叉口西50米示例图片开发商安阳市和谐置业有限公司电话037239922223176999项目规模占地面积385万，总建面积86万，800套容积率28水电暖配套天然气、地暖物业类型6层电梯洋房，高层物业公司均价高层3000元/，电梯洋房6000元/销售进度一期在售销售率60户型面积8083两房，121134三房主力户型121134三房代理公司规划设计北京清水爱派周边配套中国银行，安阳商业银行，安钢卫生服务中心，客运西站、农贸市场开发进程2011年3月17开工，一期2012年底交房项目卖点壁挂式太阳能热水系统、小区规划3栋6层电梯洋房备注三栋6层电梯洋房拉高项目的整体品质，同时吸引了市场的关注；电梯洋房为市场稀缺产品，目前仅剩顶层，高层入市均价2650元，整体销售情况一般铁西板块和煦园项目巴黎春天位置文明大道与铁西路交叉口东南角示例图片开发商河南省恒祥房地产开发有限公司电话03723188888，5126666项目规模占地面积110亩，总建面积1732万容积率28水电暖配套天然气、地暖物业类型高层，电梯洋房物业收费11元/月均价3600元/销售进度二期在售销售率80户型面积98两房，118143三房，168四房主力户型138143三室两厅两卫代理公司规划设计周边配套周边配套成熟，学校、医院、购物都很方便，且社区配建实验幼儿园开发进程准现房，明年10月份交房项目卖点铁西核心地段，法式风情社区，板式高层，6层电梯洋房，准现房备注项目在区域内位置较好，且项目入市时间较长，销售情况良好，其中两房和三房仅存少量素质较差房源，存量主要为四房大面积户型；售楼部及前面广场大，体验感较好，拉升了项目的档次铁西板块巴黎春天板块综述洹水板块主要是指人民大道以交和安阳河沿河区域。依托洹河资源和厚重的历史人文资源，是最早出现高尚居住产品的板块，随着城市发展政策导向性，该区域发展后劲不足，市场产品供应量相对较小。洹水板块依托资源洹河景观资源/配套普通/交通便利产品形式及创新以小高层产品为主，有影响力的项目少，产品创新程度仍停留在较初级的阶段客户特征聚集了早期的高端客户，以私营老板、公务人员居多价格区间区域主流价格在3800元/左右代表楼盘水木清华、桂花苑、君临北岸等安东板块洹水板块铁西板块开发区板块中心板块洹水板块项目水木清华位置平原路北段平原桥北200米路东示例图片开发商河南省仁和置业有限公司占地17342万总建筑面积50万容积率28项目规划在售二期共17栋，10栋高层，7栋多层主力户型127142平方米三房营销推广同胜机构均价3500元/销售进度二期销售率达到70，多层剩余少量140平米三房，3800元/，7695两房剩余较多，均价3200元/物业管理河南龙河源物业管理有限公司，物业费初步定在12元/平米开发进度20105开工，一期已经交房入住，二期正在做外粉，年底交房周边配套洹河两岸将建成文化带、观光旅游带、国防教育带和休闲娱乐带。本项目南依自然生态洹河，170公里景观带洹河水域揽入怀抱，尽享生态多姿生活。项目卖点洹北第一大盘、性价比高备注一期工程道路两侧土地共计余亩，紧领邻市重点中学实验高级中学（六中）及环保河流洹河，客户主要来自水冶、铜冶、柏庄等西、北乡镇，客户较强的地缘情结洹水板块水木清华项目桂花苑位置平原路与安漳大道交叉口西南示例图片开发商安阳市辽野房地产开发有限责任公司占地34亩建筑面积8万平米容积率27项目规划2栋24层，1栋25层，4栋18层，共600余套物业类型高层住宅、商业营销推广深圳瑞尔特均价4100元/平米销售进度6未售，其余几栋6月份开盘，至今销售率80，剩余少量105、106的三房，97两房，60小户型50套左右，均价4100元/，目前推出140顶层特价房，3500元/户型面积60小户型，9397两房，107163三房，154四房，主力面积区间90120开发进度全部封顶周边配套十八中、安阳卫校、红旗渠商贸城、漳河农贸市场项目卖点位置好、配套齐全、全城首家太阳能光电一体社区备注处于北关、老城、东区的交汇地带，体量不大，产品线丰富，小户型市场接受度非常差洹水板块桂花苑项目君临北岸位置安阳市平原路与洹滨北路交叉口西北角示例图片开发商河南利丰地产开发有限公司占地61亩建筑面积9万平方米容积率222水电暖配套双气物业类型3栋多层、12栋小高层、2栋高层物业公司未定均价3350元/销售进度剩余大约100套9498小三房销售率60户型面积7081两房，9498小三房，100130三房主力户型100130三房开发进程接近封顶，2013年底交房项目卖点水岸社区、环境优美，性价比高周边配套学校教育、医疗卫生、商业市场备注小三房空间布局不合理，客厅狭小，去化缓慢洹水板块君临北岸1、市场总体供应旺盛，尤其是安东新区和开发区两大板块房地产市场活跃，市场供应量巨大，仅安东新区和开发区两大板块在售楼盘的潜在供应量预计超过1000万，市场总体供应过剩。2、市场需求较为旺盛，但是后续补充力量支持较弱受制于安阳城市的规模及市区人口总数以及部分重迁的客户，虽然目前需求较为旺盛，但是由于缺乏后续补充力量，随着市场放量的加大，后续需求疲软在所难免。3、市场供过于求导致市场竞争激烈由于市场总体供过于求，导致安阳房地产市场板块与板块之间、楼盘与楼盘之间均竞争激烈，价格战也成为潜在不安因素，部分开发商甚至以15001600元/平方米的超低一次性付款团购来实现快速圈钱的目的。结论市场总体供过于求。依托良好的资源，有准确的项目定位以及良好的产品设计成为事关项目能否脱颖而出的关键。房地产市场总结供需两旺，随着供应逐步增加，开始供过于求1、产品形式高层居多，小高层受热捧安阳房地产市场发展起步相对较早，市场上新盘主要为高层产品，客户也已经接受高层，但是，小高层产品由于其稀缺性，受客户热捧。2、产品发展较为成熟，项目整体品质较高房地产市场发展较为成熟，产品品质整体较高，尤其是恒大、华强等大开发商的进入，导致产品的品质竞争也十分激烈。3、户型层面上，面积更注重实用性和经济型，偷面积送面积等手段应用较为广泛户型面积呈现多样性，但由于考虑的客户对于总价的承受能力，户型面积在保证实用性的基础上有所降低，部分项目已经开始应用偷面积送面积的手段提高户型附加值。结论产品市场发展较为成熟，高品质的产品及更多的附加值才能在成熟的市场中脱颖而出房地产市场总结产品层面1、各区域价格差距较大，安东新区成为全市价格领跑区域各区域内价格差距较大，随着安阳市区的逐渐东移和安东新区的迅速发展，安东新区成为安阳楼市的领跑者，均价直逼4000元/。2、同一区域内各项目之间价格相差较大即使在同一区位内各项目与项目之间由于项目品质的差异，价格相差也较大，部分同一区域内项目价格相差600元/左右。3、由于市场竞争激烈，价格缺乏上涨动力受制于市场总体供过于求，虽然目前价格总体偏高，但是却缺乏持续上涨的动力，预计未来价格会维持在较合理的位置。结论安东新区核心区位价格目前处于高位，但是由于总体供过于求，缺乏上涨潜力房地产市场总结价格层面1、大盘及中高端项目包装极为讲究，注重现场的体验营销众多项目特别是东区和开发区的项目及其注重现场的包装，各种奢华大气的售楼部比比皆是，中高端重视样板房及景观体验区的打造。2、众多楼盘销售员水平参差不齐中低端项目的销售资料单一，内容不详，主要以自建销售队伍为主，中高端项目主要以销售代理的形式销售，人员质素较高，销售代理公司的销售更为流程化及专业化。3、推广渠道多样化，房地产广告行业发展较为成熟主要推广渠道为户外、报纸、电视广告、传单，辅助渠道有短信、网络等，推广渠道呈现多样化。毫无疑问，营销水平的高低将关系到整个项目成败的关键房地产市场总结营销层面安阳房地产发展展望整体市场前景不容乐观1、宏观调控以及激烈的市场竞争双重压力下，楼市价格战成为潜在隐患一面是宏观调控的影响，一面是激烈的市场竞争，部分开发商资金流捉襟见肘，在经历了量跌价滞后，价格战成为潜在隐患。2、未来竞争的焦点将是高品质的产品以及高附加值配套的竞争随着安阳城市总体框架的拉大以及各区域交通、配套的完善，地段的关注度会逐渐淡化，未来市场竞争的焦点逐渐集中在高品质的产品及产品的高附加值上。楼市前景扑朔迷离，做好产品品质提高产品附加值及练好内功是基础安阳现阶段房地产投资环境分析总结供求关系以及房地产市场处于不稳定期，投资环境不容乐观1房地产整体市场逐步进入弱势，下降趋势明显；2未来投放量过大，市场容量小，供过于求，出现恶性竞争；3流量型项目的开发难度很大，市场消化周期加长；4开发商自有资金严重短缺，整体市场风险较大；5价格波动巨大，市场前景无法准确预测；第四部分开发区地块研判4地块位置土地四至项目位于长江大道以南中华路以西汽车南站以南地块现状土地条件开发基础条件较好土地现状地块为净地；中华路、长江大道已通车；汽车南站南站主体建筑完工南站并未投入使用地块发展优劣势分析SWOT优势劣势机会威胁项目位置较好，中华路、长江大道交汇处，交通便利，；中华路南向打通至汤阴，实现安汤一体化发展前景较好；地块平整，开发较容易；开发企业自有资金实力雄厚。区域内高端项目扎堆，密集分布，市场竞争压力巨大；地块周边生活氛围尚未成熟，相关配套非常不完善；安阳城市发展的重要方向之一，；安汤一体化加速城市发展带来的机会；区域经济发展形成安阳经济新的亮点。区域将建设成为安阳主要的商务中心近期安阳融资事件对房地产市场造成重大冲击；区域内潜在项目众多，未来竞争仍将加剧；调控政策的深化给市场带来了不确定性。项目地块开发周期预判周边典型项目流量参考项目名称华强城销售周期约36个月（09年11年）销售面积约20万平方米销售套数约1600套（月均4050套）年均消化量约68万平方米年均消化套数550套开发周期规划810年本项目周期预测净地面积210亩总建筑面积约45万平方米年均消化量约67万平方米开发周期预测78年目前安阳房地产市场处于明显的下降趋势中，不确定因素较多，因此，开发周期势必会有所增加项目地块投资分析安阳开发区项目地价承载力计算项目位于安阳市开发区长江大道与中华路交汇处西南角。占地210亩，设定容积率322，设定可售建筑面积45万平方米，售价4000元/平方米。销售收入约18亿元。假定其他建设项目的建设成本包含在土地成本内，在其他成本费用一定的条件下，通过计算不同土地成本条件下的各项指标，来判定项对成本的承载能力。据此作为判断项目是否可行的依据之一。当土地单价（其他建设项目的成本售在其中）在170万元/亩，利润率为1478，在200万元/亩时，利润率为926，当达到258万元/亩，项目全部进入亏损区域。土地单价万元土地成本万元开发成本万元开发费用万元销售收入万元应纳税额万元利润总额万元成本利润率土地成本占比20436889783741302186180000221045509040535942530655292033261308934180000221045277339502062340873694282781315683180000221045045639469681350109209653230132243118000022104481393843869956013104987818213291801800002210445822384089116970152881010313413359291800002210443505373803133680174721032808613426771800002210441188363529149790196561055303813494261800002210438871363266165110021840107779901356174180000221043655435301318001202620811227894136967118000022104319203425342080140305761167779813831681800002210427286332089234115032760119027501389917180000221042496933187824651703712812352654140341418000022104203353114782699190414961280255814169111800002210415701301104291820043680130275101423660180000221041338430926302325856347143322321462