2009四川遂宁世纪春天春节期间整合营销推广方案

FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第1页共26页公司地址重庆市江北区红石路2号东和银都商务楼26F电话0236182950008252711118EMAILSZJY2005126COM世纪春天春节期间整合营销推广方案目录第一部分营销推广目的及背景第二部分在售房源统计及分析第三部分项目目前的SWOT分析第四部分2008年春节期间销售政策第五部分推广策略第六部分销售策略第七部分春节期间直销方案第八部分销售现场整改方案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第2页共26页公司地址重庆市江北区红石路2号东和银都商务楼26F电话0236182950008252711118EMAILSZJY2005126COM世纪春天春节期间整合营销推广方案（2009、112009331）第一部分营销推广目的及背景一、营销推广背景自512汶川大地震发生以来，遂宁房地产业受到了不小的冲击。特别是9月以来的金融危机使消费者持币观望的气氛日趋浓厚，销售停滞不前。本项目步入八月份以来，上客量急剧下滑，成交量极具萎缩。从我公司12月28日进驻销售现场到目前为止，现场几乎没有到访新客户，没有新增一组客户。如果说市场行情不好，所有楼盘的销售都在下滑，那么世纪春天就目前所处的位置和区域而言，面临的情况尤其严峻。按照目前本项目的发展趋势，如果仅用通常的营销策略、思路和手法进行操作，可以预见，本项目将逐步走到停盘的边缘，其后果可想而知。我司认为必须通过准确的营销策略，超常的市场推广，强大的销售政策和执行，才能做到强力、快速的启动市场。我们通过策划组和销售团队的认真分析，我们拟定本营销推广执行报告。二、营销推广目的1通过准确的营销策略，超常的市场推广，强大的销售政策和执行，重新构造世纪春天项目的核心竞争力，重塑本项目的核心价值。2用为客户着想的销售策略和整合的传播手段将世纪春天现阶段独特的利FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第3页共26页公司地址重庆市江北区红石路2号东和银都商务楼26F电话0236182950008252711118EMAILSZJY2005126COM益诉求点，更深、更广的传达给遂宁市民，从而吸引和扩大客户资源，强力打开世纪春天的销售局面。第二部分在售房源统计及分析一、本项目的基本情况世纪春天在售户型统计分析标准层3号楼销控分析面积区间89109共66套所剩房源25套消化率53主要剩92、87109的户型。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第4页共26页公司地址重庆市江北区红石路2号东和银都商务楼26F电话0236182950008252711118EMAILSZJY2005126COM分析面积区间78和105共56套所剩房源16套消化率62主要剩105的户型。因为为二梯四户面积合适销售比较好。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第5页共26页公司地址重庆市江北区红石路2号东和银都商务楼26F电话0236182950008252711118EMAILSZJY2005126COM7号楼销控分析面积区间71和143共89套所剩房源33套消化率53主要剩71的户型。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第6页共26页公司地址重庆市江北区红石路2号东和银都商务楼26F电话0236182950008252711118EMAILSZJY2005126COM分析面积区间71和140共75套所剩房源23套消化率70主要剩71的户型。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第7页共26页公司地址重庆市江北区红石路2号东和银都商务楼26F电话0236182950008252711118EMAILSZJY2005126COM分析面积区间89112共90套。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第8页共26页公司地址重庆市江北区红石路2号东和银都商务楼26F电话0236182950008252711118EMAILSZJY2005126COM分析面积区间82117共84套。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第9页共26页公司地址重庆市江北区红石路2号东和银都商务楼26F电话0236182950008252711118EMAILSZJY2005126COM分析面积区间83124共90套。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第10页共26页公司地址重庆市江北区红石路2号东和银都商务楼26F电话0236182950008252711118EMAILSZJY2005126COM分析面积区间83112共96套。分析结论1、本项目剩余户型和新开户型主要集中在小户型718952和。2、根据剩余户型和客户成交区域分析不难看出小户型7189的还不太适应成交区域的空间要求。如何把7189的户型优点突出表现是在后期的具体工作的重点。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第11页共26页公司地址重庆市江北区红石路2号东和银都商务楼26F电话0236182950008252711118EMAILSZJY2005126COM第三部分项目目前的SWOT分析通过对世纪春天现阶段认真仔细的分析和总结以及对世纪春天的整个销售阶段和目前的销售团体、销售情况总结出项目的优劣势。分析如下一）优势（S）1、项目已经取得预算售许可证，可以直接进行销售。2、项目周边的景观已经成行便于客户真实体验。3、项目周边的配套逐步完善。4、新的销售策略和推广方式。5、中小户型在剩余的户型中的比例超过50。二）劣势（W）2、项目目前外在形象在市场上有一定的非议。3、项目的销售刺激政策的力度不够。4、项目销售团队在接待老客户和新客户处理上不合理。5、项目2008年宣传力度不够。三）机会（O）1、传统的购房需求阶段快要来到。2、销售团队的重新调整。3、强有力销售推广计划的实施。四）威胁（T）1、新的项目以及各大楼盘层出不穷的优惠措施对有限的客户资源的分食和抢夺。2、持币观望的客户增多。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第12页共26页公司地址重庆市江北区红石路2号东和银都商务楼26F电话0236182950008252711118EMAILSZJY2005126COM总结在本项目销售率仅达到20，目前销售几乎停止不前的情况下，我们策划组和销售团队把春节期间的销售定位于“世纪春天全新开盘，全新亮相”第四部分2008年春节期间销售政策一、销售背景通过宏观政策和710月的遂宁市场情况分析以及我们对市场的判断，遂宁市场整体转暖还需时日。但是在年末的传统的销售旺季，世纪春天项目可以通过强有力的销售政策并以此阶段为重要节点强销部分房源。二、推广目标1、2009年1月份上客量达到100组以上，2月3月总计达到300组以上。2、进一步提高世纪春天在隧宁的知晓度。三、销售目标1、在寒冷的冬季，让市民看到世纪春天对客户的真挚的关怀。2、形成市场的强大冲击波，3个月完成100套以上的销售量，为滞销困局解套。3、销售现场的客户转化率提高到30以上，为项目现阶段销售目标的完成以及下一阶段的销售奠定良好的基础。四、销售主要政策由于大环境等客观因素，遂宁房产出现降温，在这个阶段应开始采取新的措施刺激消费。怎样的销售政策能使消费者产生不犹豫的购买呢那就是让客户买得放心、无后顾之忧的房子。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第13页共26页公司地址重庆市江北区红石路2号东和银都商务楼26F电话0236182950008252711118EMAILSZJY2005126COM1、政策主题3年增值购房3年后可退房，届时退还118的房款。2、政策细则说明1）、本政策首先打消客户对房价要降的顾虑。2）、本政策所表述的3年是指客户签定合同时起的第三年的次日。3）、本政策所表述的退房时指客户签定合同时起的第三年的次日时认为房价下降使该套住房价值降低。客户客无理由退房或者与开发企业重新议价。4、本政策所表述退还118的房款是指一次性、分期购买的客户所交的房款的118。按揭首付和3年所交按揭款的118。（都不含五通和税费等）保障1）、本政策对已经装修的住房的装修费以及3年后房价的认定由双方认定的第三方的评估机构认定。2）、本政策的保障条款作为商品房买卖合同的附件与主合同具有同等法律效力。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第14页共26页公司地址重庆市江北区红石路2号东和银都商务楼26F电话0236182950008252711118EMAILSZJY2005126COM第五部分推广策略一、策略诉求要点感谢、关怀、放心、实在一）感谢、关怀篇二）放心购房篇三）实在消费篇说明1）以上三篇为13月推广策略的要点。三策略要点形成一个统一的整体，又相互衔接和交融。2）三策略中以放心购房篇为主导。贯穿其中。3）以上策略的实施以市场变化和策略的执行为依据，并因此作适当调整。二、策略细则1）感谢、关怀篇以先期客户和准客户为第一目标。开展春节和暖冬关怀计划。具体措施先期客户和111月31日购买世纪春天的客户均可在世纪春天接待中心领取羊绒被（200元左右）。111月31日购买世纪春天的客户或者其直系亲属可获赠一个工作岗位。目的为新的销售政策做好铺垫烘托销售中心气氛实施以老代新政策FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第15页共26页公司地址重庆市江北区红石路2号东和银都商务楼26F电话0236182950008252711118EMAILSZJY2005126COM体现发展商的真正关怀促进进一步交流2）推广语天宏地产、君宏地产强强实力巨献南城第一大盘世纪春天买房子，送工作以春天的名义感谢一期428位尊贵业主。因为有你们，我们才过着一个特别的暖冬。为表示我们的谢意已购房业主和1月1日1月31日购买世纪春天的客户均可在世纪春天接待中心领取羊绒被（价值200元左右）。1月1日1月31日购买世纪春天的客户或者其直系亲属可获赠一个工作岗位（限前30位）。2）放心购房篇解除客户对房价要下降的恐惧和担心。让客户买得放心、无后顾之忧。具体措施2月1日至3月31日购买世纪春天的客户均可享受3年增值购房3年后可退房，届时退还118的房款。3）推广语天宏地产、君宏地产强强实力巨献南城第一大盘世纪春天FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第16页共26页公司地址重庆市江北区红石路2号东和银都商务楼26F电话0236182950008252711118EMAILSZJY2005126COM3年增值购房3年后可退房，届时退还118的房款。信心保证，无忧购房三、广告表现策略适当拔高本项目形象，与前期的形象完全区隔，呈现全新开盘的全新形象，迎合隧宁市民“喜新喜奇”的口味。四、其他政策配合为聚集销售现场人气，提高现场上客量，抢夺春节期间的客户资源，特制订“只要出租车司机带客上门，即给予10元/次的奖励”1）、该政策只在2009年1月8日1月31日实施。2）、出租车司机不会为了5元钱专门跑售房部，只会是在载客的情况下到售房部顺便领点钱，所以成本可控。三、媒介策略做到点面结合，瞬间传播和长效传播并重，集中广告投放以期做到推广信息的无缝覆盖，强势启动春节市场。投放以夹报广告、户外、车身、短信为主，具体见媒介组合表。世纪春天广告宣传计划表（09年1月）序号项目执行日期执行者备注费用（万元）1户外广告画面更换1月9日相关广告公司6块户外画面更换及公交车身画面更换252派单1月8日1月31日君悦华城派发10万份单子24（未计人员工资等）3短信广告1月9日18电信服务商20万条14FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第17页共26页公司地址重庆市江北区红石路2号东和银都商务楼26F电话0236182950008252711118EMAILSZJY2005126COM日4DM广告（夹报）1月9日18日华西夹报4开14000份0425DM广告夹报1月9日18日华西夹报4开14000份0426DM广告（夹报）1月9日18日隧宁日报（夹乡镇）4开29000份0877DM广告（夹报）1月9日18日隧宁日报（夹乡镇）4开29000份0878出租车司机补贴1月9日31日天宏、君宏400次029总计908第六部分销售策略一、销售控制策略1、世纪春天总套数为1334套，已签协议263套，销售率仅197，尚余1071套，存量较大，在目前市场低迷的情况下，我司项目组认为不宜全部放出，须做放量控制。如果给予购房者较宽的选择面，毫无疑问将向购房者传达出本项目还有很多房子，销售不好的错误信号，从而使我们的销售人员处于相当不利的谈判地位，加大了销售难度和谈判时间。2、本轮销售周期定位为“全新开盘，全新亮相”，为保证概念和策略的完整性，同时本着有利于强力启动市场和促进销售的原则，我司项目组认为须放出新的房源来迎合隧宁市场“喜新厌旧”的消费习惯，以吸引目标客户群。3、本轮销售周期推盘量为10号楼、15号楼、16号楼，总套数为233套，按照不同位置、观中庭和视野开阔两大因素互补以及注重户型的可选择性的方式进行组合。4、天宏策划部建议7号楼、8号楼和15号楼、16楼进行组合，我司项目组认为不太合适，主要原因在于7号楼、8号楼的工程形象进度相比10号楼较差且未取得预售许可证，一是与客户签订的是借款协议，按揭不能办理将不FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第18页共26页公司地址重庆市江北区红石路2号东和银都商务楼26F电话0236182950008252711118EMAILSZJY2005126COM利于销售回款；二是在引导客户和签约谈判中将花费较多时间，如果每个客户增加10分钟的解释和劝导，300组客户就将达到3000分钟，将会大大降低销售人员的有效工作时间，不利于整体销售局面的打开，不利于本项目市场的重新启动。同时，与我们“全新开盘，全新亮相”总体策略相违背，损害了策略的完整性。二、价格策略1、在目前市场发展趋势不明朗，开发商有稳定老客户考量和成本压力等因素的影响下，我司项目组认为目前最好的选择是维持原有价格体系不变。2、从2009年1月1日起，实施“两管三线费”（配套费）打入房价的政策，我司项目组认为把“两管三线费”计入房价，同时把现有两项优惠即“面积段优惠和旅游优惠”（价值合计7000元）换成“减免两管三线费”（合计7800元）的优惠政策，以维持现有价格体系不发生大的变化。3、10号楼价格参照7号楼的均价执行，每套房屋价格后一步制定。三、其他销售政策1、继续执行老带新政策，即“老客户2000元，新客户1000元”，继续挖掘老客户的潜力。2、按揭实施缓付政策，首付可在签订购房合同后一段时间内交足。3、从房屋中介介绍过来的客户，每成交一套给予400元的中介费，拓展更多客户来源渠道。第七部份春节期间直销方案一、直销背景FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第19页共26页公司地址重庆市江北区红石路2号东和银都商务楼26F电话0236182950008252711118EMAILSZJY2005126COM1、春节是周边县市“返乡团”回隧的高峰期，也会带来购房需求的增长，世纪春天必须抓住一良好时间节点，强力启动市场，创造本项目春节期间的小高潮。2、隧宁市缺乏强势媒体，导致楼盘信息不能做到及时和全面地传递到客户群，所以有必要采取直接营销的模式，弥补大媒体缺乏的先天不足。二、直销策略1、鉴于本项目上客量少、人气低迷的局面，所以我司项目组认为应实施先“量”后“质”的策略。即首先把本项目春节期间的所有促销信息及时海量地传递出去，先让众多的市民知道了解，产生兴趣，然后上门咨询，最后通过现场把控促成交易。所以春节期间的直销方式主要以大量的派单为主，暂不运用“社区推广模式”。2、春节期间主要的进攻对象为“返乡团”，我们将针对“返乡团”做到信息的无缝覆盖，即汽车站、火车站的定点大量派单，用隧宁日报的夹报覆盖周边所有乡镇，户外广告扼守主要交通要道，同时对重点乡镇派专人做宣传。一、直销目标1、派单量达到10万份以上。2、直销产生250组以上的上客量。二、直销时间2009年1月8日1月31日三、直销区域划分第一区域火车站、汽车站以“返乡团”为主,目的就是将返乡团一网打尽第二区域隧宁市区（和平路以南为主）；以“扫街”、“扫楼”、“进茶楼”“办公室”“插车”方式为主，力求足迹遍本市目标客群出没的每一个地方；FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第20页共26页公司地址重庆市江北区红石路2号东和银都商务楼26F电话0236182950008252711118EMAILSZJY2005126COM第三区域本市周边县镇；选定本项目南边的5个大镇作为春节期间的主攻对象，派专人到磨溪、西眉、大石、老池、横山等5个大镇定点派单和宣传。四、运作方式直销人员到达指定的目的地，如火车站、汽车站、商业中心、知名商场、重要街道等向人群发放本项目的宣传单页，并且向有意向者进行交谈讲解，并力邀至销售现场，若客户前往现场则由直销人员提前通知职业顾问，若客户愿意由直销人员陪同前往现场。五、直销人员直销部为销售部下属部门，直接对销售部负责。1、直销负责人1名2、直销人员（10名）当地招取；分组情况依据最后确定的派单区域划分。六、直销费用1、直销人员基本工资500元/月/人，交通补助50元/人，补助50元/人，奖金依据工作态度、工作表现、工作量、工作业绩确定在（50元200元）。食宿自理。直销负责人1500元/人。总计7500元。2、由直销产生的客户成交提成为200/套，支付方式一次性付款类客户,一次性付款95时发放全部提成按揭类客户签合同时支付50,按揭款下来后发放全部提成第八部分销售现场整改方案1灯光，沙盘灯光和案场顶灯有许多损坏，应该全部更换，用以增加案场的亮度，有利于客户和销售人员保持良好心情。2沙盘调整，沙盘的环境绿化较简单，沙盘的道路绿化甚至未能反映实景，不FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第21页共26页公司地址重庆市江北区红石路2号东和银都商务楼26F电话0236182950008252711118EMAILSZJY2005126COM能很好的反映整个小区高达43的绿化效果，中庭景观的一方面制作较为简单，另一方面绿化植物较为低矮，密度也不够，未能起到美化高层社区的作用，建议种植高植植物和增加密度，营造世纪春天适宜人居的美好前景。3进入案场区域无导视系统，售房部无突出标示，建议在案场外使用空飘或条幅增强售房部的标示性，同时配合春节气氛营造热销氛围，在工地已修建房屋处用条幅进行施工现场包装。4清洁，对沙盘和会客区沙发进行清洁。5单体户型模型根据所推房源进行调整，仅放置所推房源的户型，其余全部移除案场，以减少客户参观了解户型的时间。6案场盆栽布置，客户谈判桌上摆放鲜花篮，撤走假花盆，前台中心台上摆放鲜花篮，以活跃售房部气氛，保证客户和销售人员拥有良好心情。7前台右边的儿童画改用与楼盘主题相关的图画。8进门正前方的两个柱子包裹的红色带子去掉。世纪春天项目组二八年十二月附注2008年房市政策2008年的房地产行业可以用三个特点来概括市场交易量萎缩，价格增幅放缓，资金链条偏紧。2008年，可谓是房地产行业的“政策年”。上至国家，下至地方，大大小小的针对房地产的新政层出不穷。紧缩货币政策、反囤地政策、住房保障政策等等，对楼市的供求、成本、购买力和预期已产生了重大影响。一、2008年加息、降息大事记6次上调存款准备金率（2008125625）进入2008年，货币从紧政策接踵而至。1月25日，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点至15，从紧的金融政策拉开序幕。此后，3FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第22页共26页公司地址重庆市江北区红石路2号东和银都商务楼26F电话0236182950008252711118EMAILSZJY2005126COM月25日、4月25日、5月20日、6月15日、6月25日，央行接二连三上调存款储备金至175。6月7日，央行再次宣布在本月内两次上调存款储备金。第一次降息（2008916）央行9月15日对外宣布，9月16日起下调一年期人民币贷款基准利率027个百分点这是2004年10月29日以来的首次降息；9月25日起，下调中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点这是2003年9月21日以来存款准备金率的首次下调。第二次降息（2008109）下调一年期人民币存贷款基准利率各027个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。此外国务院决定9日起暂免征收存款利息税。第三次降息（20081030）下调一年期人民币存贷款基准利率各027个百分点。其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。第四次降息（20081127）下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各108个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。（四级跳）第五次降息（20081223）为进一步落实适度宽松的货币政策，中国人民银行决定从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各027个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。从2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率05个百分点。下调存款准备金率（2008125）从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。点评政府降息不如开发商降价。11月27日，央行再度降息，成为近10年来一次最大幅度降低金融机构一年期人民币存贷款基准利率。消息一出，市场反应强烈，不少买家开始忙于计算自己的月供将要下降多少，一些市区楼盘的看楼客也明显多了起来。而另一方面，许多买家对央行的连续降息表示并不感冒，表示楼价高企才是买楼的最大障碍，光是降息，还不足以打动他们。二、国务院关于促进节约集约用地的通知出台时间2008年1月7日核心打击囤地政策终结坐等地价上涨的时代政策要点约束要硬，激励要实，责任要明，监管要严。确保节约集约实效。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第23页共26页公司地址重庆市江北区红石路2号东和银都商务楼26F电话0236182950008252711118EMAILSZJY2005126COM1月7日，国务院办公厅下发国务院关于促进节约集约用地的通知，明确土地闲置满两年，依法应当无偿收回，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。点评通知虽然围绕土地问题展开，但却“意在房价”。一旦实施，产生巨大威力。三、关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知出台时间2008年1月9日核心这两个文件的基本精神，就是必须长期坚持节约集约用地的根本方针，严格土地管理，这对于我国加强土地调控，有效解决当前十分突出的建设用地供需矛盾，切实保护耕地具有重要意义政策要点1严格执行土地用途管制制度；2严格规范使用农民集体所有土地进行建设；严格控制农村集体建设用地规模；3严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为；4严格土地执法监管。点评坚持节约集约用地，必须严格依法依规用地，切实强化土地利用总体规划的整体控制作用。四、经济适用住房开发贷款管理办法出台时间2008年2月4日核心新办法从多个方面鼓励金融机构加大对经济适用住房开发的金融支持力度。政策要点1开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮10以内。2开发经济适用房，房地产开发企业的建设项目资本金不低于项目总投资的30，比35的常规要求有所降低。3开发经济适用房，房地产开发企业的贷款期限一般为3年，最长不超过5年，比常规2年的还款期限有所延长。点评明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格，规范了贷款期限、利率管理，严格贷款资金管理要求，做到既明确金融支持政策，又注重防范金融风险，既注重政策连续性、稳定性，又为银行业务创新留下空间。五、2008年3月11日，国务委员兼国务院秘书长华建敏在关于国务院机构改革方案的说明中指出，组建“住房和城乡建设部”，不再保留建设部。出台时间2008年3月11日核心更具有“大建设”概念政策要点住房和城乡建设部的主要职责是拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等。点评“城乡”二字冲进新组建的“住房和城乡建设部”，意义深远。如今城市经济发展对土地提出很大需求，城市建设用地指标不足3000亩，推进城乡土地FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第24页共26页公司地址重庆市江北区红石路2号东和银都商务楼26F电话0236182950008252711118EMAILSZJY2005126COM统筹性占补平衡十分必要。六、两会中温家宝的政府工作报告中与房地产相关的部分“抓紧建立住房保障体系”。出台时间2008年3月5日核心政府来解决低收入群体的住房问题。政策要点1要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，加强经济适用住房建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难；同时，要积极改善农民工居住条件。2要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。3要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。4要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。点评政府来保障中低收入群体住房需求，这一点已经成为上下共识。七、2008年3月20日，证监会表示支持优质房地产企业通过IPOINITIALPUBLICOFFERINGS，首次公开发行股票或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。出台时间2008年3月20日核心通过对资金链上游和资金投向的控制和限制，防止房价上涨过快，房地产投资过热。政策要点1证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。2证监会表示对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。点评这一条规定基本上开始让当时风行的地产公司通过资本市场IPO融资拿地模式不再灵光。八、2008年4月8日，住房和城乡建设部表示全面排查住房公积金违规放贷。时间2008年4月8日核心抑制不合理需求，防止违规公积金放贷。政策要点1重点对违规发放贷款情况进行全面排查分析，查找薄弱环节和管理漏洞，采取有效措施改进管理；对历史遗留的风险资金坚决予以回收和妥善处置。2加强对住房公积金决策、管理制度执行情况的监督检查切实纠正损害国家和职工利益的突出问题。3依法查处各类违纪违法行为。重点对违规办理住房公FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第25页共26页公司地址重庆市江北区红石路2号东和银都商务楼26F电话0236182950008252711118EMAILSZJY2005126COM积金业务、挤占挪用资金等违纪违法问题予以处理。对拒不纠正、掩盖问题，造成资金严重损失的，依法追究责任。九、关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知出台时间2008年4月16日核心税务部门严格采取该通知标准，并且按照月度来征收相关税费的话，对于地产企业的资金面将构成一定压力。而对于经济适用房开发项目而言，该通知影响不大。政策要点对省级地区的住宅非经济适用房的预售收入，按照预计利润率不低于20的标准预缴企业所得税，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。点评即使全部按照20来预征所得税，对优质上市公司的影响并不明显。十、推进统筹城乡综合配套改革工作备忘录出台时间8月6日政策要点国土资源部将重庆列为国土规划试点、纳入城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点。并表示支持重庆市探索集体建设用地流转，探索建立城乡统一的土地交易市场。点评建立农村土地交易市场，实现土地入市，被重庆方面看作统筹城乡综合改革的突破口。邱道持认为，备忘录的签订，为我市进行农村土地管理改革提供了制度空间。十一、10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。出台时间10月22日政策要点财政部、国家税务总局两部委明确，从11月1日起，首次购90平方米及以下普通住房，契税暂下调至1，免征个人购销住房印花税。点评降低购房者购房成本，但相对于动辄上百万的房屋，下调一二个百分点十二、财政部、国家税务总局10月22日宣布，自2008年11月1日起，决定对个人住房交易环节的税收政策