_左海帝景_项目推广策略构思

左海帝景项目推广策略构思1左海帝景项目推广策略构思序从市场寒冷，客户量骤降，价格漫天飞，传统的营销模式已不见功效试以本案08年第四季度至09年初的营销推广思路探讨本案235套余量单元的销售问题本案重点从价格策略、营销定位、宣传诉求点、销售策略与推盘控制与活动等方面进行整合，综合构建本案二次营销推广的系统操作。左海帝景项目推广策略构思2第一问题价格价格策略不是降不降的问题目前的市场状况是不降价，客户就不买帐，明着跟你说别人都降你们不降就不买；降价了，客户还想着再要优惠，觉得等等还会更便宜再降，消费者肯定还能等，这样是一种恶性循环。不降绝对不行但降了不一定有人买单一的价格策略，会使自身陷入泥潭解决办法价格策略必须配合营销手段组合拳，我们要传达的除了价格，还有在福州唯一的左海安个家，花多少钱值左海帝景项目推广策略构思3第二个问题销售策略小目标策略分区处理，个个击破在集中推广难以奏效的形势下，落袋为安的营销思路更为务实小目标策略，将项目分层，分幢，分户型分区处理，个个击破左海帝景销售单元统计表12345小计三房已售10605612129未售35048421108总数3601086033237销售率3056933654四房已售3600110未售33840010127总数36900011137销售率870097五房已售01100011左海帝景项目推广策略构思4未售070007总数01800018销售率06100061分析位于2中心景观区的五房，存量少，正常去化不成问题我们要解决的是127套四房与108套三房的销售问题各幢楼宇各户型单元去化情况表楼幢单元面积（平方米）价格房型已售备注101139四房二厅两卫三阳台3/180211739略三房二厅两卫两阳台（入户花园）0/181、入户花园设计2、客厅面积做到28平方米3、三卧朝南4、独立餐厨5、无浪费空间0311739略三房二厅两卫两阳台（入户1/18左海帝景项目推广策略构思5花园）04139四房二厅两卫三阳台0/181、主卧36米开间2、干湿分离客卫3、独立餐厨4、全明5、三卧朝南6、145平方米以下，契税减半楼幢单元面积（平方米）价格房型已售备注20115872五房两厅两卫三阳台11/181、紧临中心景观花园2、独立保姆房设计3、四卧朝南02133四房两厅两卫两阳台（入户花园）4/181、入户花园2、储藏间3、开放式餐厅（格局稍显杂乱，装修重点调整与技术处理）03133四房两厅两卫两阳台（入户花园）1/1804133四房两厅两卫两阳台（入户花园）0/1805133四房两厅两卫两阳台（入户花园）1/18左海帝景项目推广策略构思606133四房两厅两卫三阳台（入户花园）0/180204单元户型相似，但与中心景观位置好差是逐降，与3号楼的楼间距也逐减，所以价格相应逐降。销售上的小目标策略，明确销控上分段推出。推出先后为02、05、03、04。06单元也以上述户型相似，但南北双飘窗的居住感受明显好于上述户型，双卫的采光大大优于中间户型。弱点在于内景观位置较差。西晒可能会影响购房者，但强化保温材料与设计，反而成为优势点。明确06单元与中间单元的价格差距后，再在销控上重新排列，几十元至100元的价格差，06的优势明显。100200元价格，06的户型竞争平衡。200元以上，竞争力变弱。楼幢单元面积（平方米）价格房型已售备注30113363三房两厅两卫两阳台（入户花园）16/181、八角窗客厅2、270度阳台3、仅余一层二层两套02127三房两厅两卫两阳台（入户花园）13/181、客厅开间47，面积2585（户型图处理显得客厅超大方正，但实际效果可能打折扣）2、余102、202、402、602房两厅两卫两阳台（入户花园）13/18103、203、1403、1603、170304127三房两厅两卫两阳台（入6/18左海帝景项目推广策略构思7户花园）0512527三房两厅两卫两阳台（入户花园）7/181405为样板房，4855客厅感觉直接体现0613363三房两厅两卫两阳台（入户花园）5/18303、05与02、04户型相似，但面积少约18平方米，总价约差2万元左右。在已有销控基础上，放开04、05单元销控。3余房1、2层与14层单元，A、低楼层问题需要解决B、14数字吉祥问题需要解决4其本售罄，余房情况为10977平米,801单元，306单元，506单元三房两厅两卫两阳台，9633平米105单元，三房两厅两卫两阳台。楼幢单元面积（平方米）价格房型已售备注50112196三房两厅两卫两阳台7/1102123三房两厅两卫两阳台（入户花园）1/111、客厅23平方，方正带花园2、餐厨独立，方正，不穿客厅直接入餐厨设计3、（主卧与客厅隔墙可退至书房墙位置，或在主卧内增衣橱）左海帝景项目推广策略构思803123三房两厅两卫两阳台（入户花园）4/1104145四房两厅两卫三阳台（入户花园）1/111、紧临中心景观2、但观景阳台相接是次卧而非客厅，建议调整分隔方案。客厅与次卧对调四房户型分布表125小计单元号01单元04单元02单元03单元04单元05单元06单元04单元面积139139133133133133133145待售数量1518141718171810总量1818181818181811户型对比主卧36米开间干湿分离客卫独立餐厨全明三卧朝南145平方米以下，契税减半入户花园储藏间开放式餐厅（格局稍显杂乱，装修重点调整与技术处理）紧临中心景观但观景阳台相接是次卧而非客厅，建议调整分隔方案。客厅与次卧对调左海帝景项目推广策略构思92四房与1四房对比除去东西朝向问题，2四房开间更大，进深更短，面积以小6平方，占优。5四房面积最大，观景阳台相接是次卧而非客厅，建议调整分隔方案，将客厅与次卧对调。小目标策略优先推动202、03单元（中间四房）再动206单元，101单元、04单元（两端四房）504单元，145平方米，以高端客户需求分级对待。三房户型分布表1345小计单元号02单元03单元01单元02单元03单元04单元05单元06单元01单元05单元06单元01单元02单元03单元面积1173911739133631271252712712527133631097796331097712196123123待售数18172551211131124107左海帝景项目推广策略构思10量总量1818181818181818101010111111户型对比入户花园设计客厅面积做到28平方米三卧朝南独立餐厨无浪费空间客厅23平方，方正带花园餐厨独立，方正，不穿客厅直接入餐厨设计（主卧与客厅隔墙可退至书房墙位置，或在主卧左海帝景项目推广策略构思11内增衣橱）3三房与1三房相比，面积大10平方左右。总价超出很明显，可视客户差分级推荐。客厅面宽48大于1三房44米，加上55米的进深，视觉与感觉上宽大很多。5三房与3三房相比大体相当，3入户花园方正，户型更为紧凑。5三房（主卧与客厅隔墙可退至书房墙位置，或在主卧内增衣橱）1三房3三房5三房301、02、03单元，相比04、05、06单元，同层优先推荐去化小目标策略本阶段主推33房301、02、0304、05、06第三个问题宣传策略宣传策略本案价值核心是地段，是左海左海帝景项目推广策略构思12由衣锦华庭三期说起“熙世人文大宅一生仅此一次机缘”衣锦华庭为目前福州在售楼盘中地理位置最为优越的项目之一。衣锦华庭三期2008年10月开盘，均价1100012700元/平方米，面积148163平方米，总套数129套，开盘当日成交47套房源，其中近30套为开发商介绍的关系户等，所以按照实际成交量来看，销售并不理想。能买得起如此价位的购房者绝不是文化人吸引他们的也绝不是三坊七巷的文化因子而是三坊七巷的地段价值对福州人来说，三坊七巷只是一个地段名词以历史文化传承为营销标题空而泛，无害但也无益“一生仅此一次机缘”说中要点对衣锦华庭而言，死守三坊七巷三坊七巷板块中唯一的住宅错过就没有，这种豪宅对稀缺资源的占有这个点才是其项目的核心。反观本案显然，本案的价值核心在左海左海帝景项目推广策略构思13靠山吃山，靠海吃海占据左海，并将左海对项目的价值放大，这才是项目的核心，早就要做的功课，现在要补上。第四个问题推广策略酒香也怕巷子深1、系统搭建本案的核心价值体系左海的核心价值在任何时间都不能放弃，而且在任何时间都要强化表达从这个意义上说，最近提出的“在左海里安个家”简约而不简单，回归到本案的真正价值点上，是完全正确的选择。左海帝景项目推广策略构思14但围绕“左海里的家”这一核心点必须重新搭建整个推广体系左海规划户型景观用材用料物业配套价格2、系统地展示本案的价值卖