2015年湖南宁乡房地产市场调研报告65页

前言随着中国城市化的发展，房地产行业高速发展的15年之后，整体格局已发生改变。新房高增长时代已经告一段落，市场向平稳发展过渡，地区之间、不同需求之间的差异分化凸显，增长空间有限，其中部分二三线城市增长过快，需求已被透支，未来需求将主要来自人口的增长。从全国范围来看，由于城镇化及农民工离城返乡化的双重作用，小型城市、县级市和百强县将成为全国新房销售面积增长的主要动力。而这类城市具有类似的特征，比如人口聚集能力较差，主要以本区域农村人口进城为主；土地资源相对充足，房价较低；房地产产品档次较低，同质化严重，比大中城市普遍落后；开发主体以中小开发商为主，鲜见一线开发企业等等。这些特点决定了中小城市的房地产市场与一线、二线城市具有很大的差别。本报告从宁乡县房地产业的发展历程、现状和走势进行分析，直面宁乡县房地产市场发展面临的主要问题，然后通过实地调研，利用文献资料与实际相结合的方法，试图找出解决问题的对策措施，希望能对促进全县房地产市场健康、稳步发展提供一定的参考作用。第一部分宁乡房地产发展简述一、宁乡房地产业发展回顾近年来，房地产成为我国经济领域中的支柱产业、经济增长点、消费热点，关联度高，带动性强，对改善人居环境，带动相关产业发展，拓展社会就业渠道，提升城市功能，增强城市竞争力等方面具有重要作用。中国房地产业在国家鼓励个人住房消费政策的引导下已经连续10多年保持了高于GDP增长的态势，已经成为我国经济增长的重要力量。宁乡县房地市场自2002年银海花园开发和富豪山庄进驻，拉开了由私人建设占主流到住宅小区兴建转变的序幕，期间历经2004年至2007年的成长发育期，2008年至2010年的快速发展期，2011年至今，随着市场不断调控调整，刚性需求释放，政府相关政策的出台，市场总体逐步走向平稳，但供大于求现象较为严重，未来一段时间将以去库存消化为目的。2004年2005年，以银海花园、富豪山庄为首批商品房代表项目开始培育市场，人们从独家独院的生活过度到单元商品房生活方式，大多数客户对产品的面积、结构、价格等观念抗性大。这个时期的主流产品业态相对单一，产品价格拉动空间小，营销理念及广告媒介相对原始，这是每个市场初级阶段的共性。2007年，在国内房地产市场发展形势下，宁乡房地产市场开发项目相继增加，并出现了第一个电梯高层小区世纪阳光，随后玉龙国际花园、滨江新外滩、水晶郦城、中源凝香华都、大玺门等项目陆续推向市场，更多项目共同引导了客户的购房理念，慢慢发生质的变化。随着新城区的城市规划方向逐渐被市场认可，大部分项目开始向北转移。产品业态开始向更成熟的市场跳跃，品牌化的开发思想被引入市场，以新外滩、水晶郦城、中源凝香华都等品牌的带动，拉动了市场的进一步发展。2008年开始，经济危机及全国房地产市场萧条并未对宁乡房地产市场造成太大的市场冲击力，全县房地产市场开始步入快速发展期。至2010年，市场竞争的焦点聚齐在行政中心板块，沿线项目分布密集，项目规模凸显优势，产品业态出现多业态混合状况，价格拉动力强，市场去化速度相对较快，供应量与需求量呈现双量齐升现象，量价齐升，由于土地价格的上涨，土地资源的利用程度加大，高层业态比例增加，整个市场竞争程度相对更加激烈。2011年至2014年，市场大量新项目上市，众多大盘涌现，预售批准面积节节攀升，使市场处于饱和状态，而市场消化量却趋于稳定，去化速度放缓，开始由卖方市场向买方市场转变，且品质化竞争日趋激烈，营销创新力度稍显乏力。二、宁乡房地产发展总体概况2004年2015年，宁乡房地产业经历了从无到有，从起步到繁荣，人均居住面积从改革开放前的不足6平米提高到如今的35平米。这是宁乡“打造省会次中心，构建幸福新宁乡”和谐发展的一个缩影。1、房地产业高位增长2010年至2014年，宁乡房地产业发展借势县域经济的崛起强劲向上。房地产开发企业从98家增至128家，目前二级资质企业3家，三级资质企业56家，四级资质企业12家。房地产开发投资金额从33亿元增长至421亿元，累计20437亿元，其比重逐步占到县级财政的1/5以上，房地产新开工面积累计72379万平米，销售面积累计达到56412万平米。至2015年一季度全县房地产市场续建、新建、意向项目目前共85个，总用地规模3161321亩，目前已落实用地1405451亩，已使用774519亩，剩余土地存量630932亩。项目总建筑规模261921万，计划总投资70200亿元。其中在售项目68个，已取得预售70960万，占总建筑规模的2709。房地产开发投资大幅度增长，占固定资产投资比重加大。2、房产品质显著提升近五年来，全县房地产市场产品结构逐步提升，由多层向小高层、别墅迈进，中低档向中高档转变，一大批精品楼盘成为市场主力；随着碧桂园、绿地、雅居乐等一批知名企业进驻后，住宅、旅游、商业地产等差异化产品相继上市，带动了宁乡开发企业向更大的层次迈进，把宁乡楼市品质推向一个全新的高度。3、产业发展步伐加快2009年以来，在销量成倍增长、税收高位增加的同时，宜居人气强势聚集，房地产市场活跃。当前，宁乡房地产市场形成了金洲板块、东城板块、行政板块、滨江板块、南城板块、旧城板块，产业布局正由单一的住宅地产向旅游、休闲、工业、教育、养老等复合型多元化地产升级转型，产业结构也已形成了“高端有市场、中端有产品、低端有保障”的格局。而随之城市发展的增速，房地产业将为深度融入长株潭，宽度接拢湘江新区，产业发展的步伐明显加快。三、宁乡房地产在县域经济中的地位1、财政收入的主渠道伴随“打造省会次中心，构建幸福新宁乡”战略的实施，全县房地产业风起云涌。2010年到2015年一季度，全县房地产开发投资额累计达20789亿元，投资额逐步增加，成为推动全县固定资产投资增长的重要力量。开发建设商品房累计达76291万平方米，销售入库税收累计4629亿元，成为县域经济发展的强支柱、财政收入的主渠道、最有活力的产业之一。2、城镇化的主推手房地产业的发展，大力推动了我县城市化进程，带动了城市市政公用基础设施的建设，县城建成区面积由2007年的23平方公里增至40平方公里，人口由22万增至34万，城镇化率达57。3、相关产业的增长极房地产业带动相关产业作用日益明显。房地产市场的持续旺盛，可带动相关50多个行业近5万个岗位发展，我县房地产业近年迅速发展，不仅形成对钢材、建筑材料等产品的强劲拉动，也带动了装修装饰、建筑劳务、物业服务以及家电、家具、家纺等相关产品的需求，突破了单个行业局部增长的局限。第二部分宁乡房地产运行环境分析一、全国房地产宏观政策解读面对国内楼市成交持续低迷的局面，2014年下半年起，各级政府纷纷出招稳市。省级有福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及宁夏等，针对房地产行业发布综合性文件，从土地供应、住房信贷、公积金、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等多个环节着手，促进房地产市场发展，刺激购房需求入市；杭州、海口及呼和浩特等省会城市也发布类似综合性文件；更多地区则是从局部入手作出政策调整，其中公积金贷款放松以及财政补贴购房成为最主要的两大地方刺激楼市的手段；而北京、上海作为全国最重要的两大一线核心城市，均在第四季度对普通住房标准作出较大幅度调整。普宅标准与住房信贷、公积金、税收优惠等多个涉及购房成本的环节直接相关，因此对市场的利好作用显著。2015年开年以来，房地产市场可谓是捷报频传，对于一直不温不火的房地产市场来讲，政府不折不扣的再次给2015年的房地产市场注入了一支强心剂。附注2015年国内最新房地产政策政策一2015年2月28日，央行2015年来首次降息央行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调025个百分点至535一年期存款基准利率下调025个百分点至25。政策二、各地的公积金首付最低首付调整2015年“两会”政府工作报告中指出，2015年房地产政策将坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展。业内人士表示，近期推出的公积金新政的实施，是对中央支持自住和改善性需求指示的呼应，预计未来将有更多的城市出台新政，进一步降低公积金贷款申请门槛。政策三2015年3月25日国土部住建部楼市新政落地2015年3月25日，国土资源部、住建部联合下发关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。政策四2015年3月30日央行宣布二套房款首付可低至四成3月30日，中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知发布，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30。政策五2015年3月30日购买2年以上普通住房销售免征营业税3月30日，中华人民共和国财政部发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知，通知要求，自3月31日起，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。两会之后，多地政府响应政府工作报告中的相关指示，纷纷出台一系列的救市政策，如广州、济南等地，甚至降低首套房贷款比例，旨在贯彻两会所提出的“稳定住房消费，打造稳定健康的房地产市场环境”。业内人士表示，整体来看，2015年的房地产政策还将进一步宽松，房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税征收、一线中部分城市限购等环节进一步放开，地方政府还将非常直接的出台税费减免，购房补贴等多种救市政策。二、宁乡房地产业运行情况1、宁乡宏观经济分析对于宁乡而言，经济发展态势决定了房地产业发展后劲十足。据部门公开数据，2014年宁乡县全年实现地区生产总值（GDP）91023亿元，比上年增长124。其中第一产业实现增加值10148亿元，增长53；第二产业实现增加值62038亿元，增长137；第三产业实现增加值18837亿元，增长11。按常住人口计算，人均GDP达75079元。县域经济基本竞争力前移6位，跃居全国百强县第50位，中部第3位。经济的持续增长必然带来城市发展、住房需求扩大、房地产投资欲望的增加。近年来，宁乡老百姓的平均收入翻了好几番，这为宁乡房地产的发展提供了最为雄厚的经济基础。2、城市宏观环境分析要点立足长沙次中心的总体定位，宁乡借助“东进融城，西向扩展”的战略，明确东接长沙、西接益阳，已划入35城市圈。宁乡充分发挥得天独厚的优势，大力推进“两型”城乡建设，致力打造宜居生态宁乡，先后获评全国生态示范区、全国绿化先进县、全省两型县城试点县、全国卫生县城、全国文明城市等多个称号。宁乡地处湘中东北部，居长株潭通往湘中、湘西北之要冲，洛湛铁路贯通南北，石长铁路连接东西，长常高速公路及319国道横穿县境，金洲大道使宁乡与省会长沙实现无障碍快速对接。岳宁公路道路建成后，宁乡将有长常高速、金洲大道、319国道、长韶娄等5条大道通往长沙。宁乡的交通优势、区位优势凸显。宁乡拥有三个工业发展平台国家级宁乡经济技术开发区和省级工业集中区金洲新区、金玉乡镇工业集中区，将成为未来宁乡经济的高增长点，也将为房地产业带来足够的需求。2014年，宁乡三分之一的乡镇被纳入长沙市总规，通过东进融城，宁乡实现了与省会长沙的全面对接和深度融合，主动接受湘江新区和梅溪湖的辐射，以宁梅大道为依托，将再造一个40平方公里的宁乡新城，这将催化城市水平的提升，更催生房地产消费需求。2011年10月，县城70万人、75平方公里的总体规划获省住建厅批复，成为湖南省规划面积最大、人口最多的县城，目前正在申报撤县设市工作。宁乡由小型县城向中等城市转变，扩大城市辐射区域范围，将进一步加强城市在区域内的影响，吸引更多的城镇本地居民以及外地消费者投资资金的涌入。工业新城3、宁乡房地产市场环境分析1市场概况房地产市场发展迅速，行业高位增长，产品品质显著提升，产业发展步伐加快；2015年，宏观经济有持续下行压力，进入深度调整中的房地产市场经历了2014年的几轮救市之后依然持续走低，量价齐跌的整体趋势尚未扭转。在政府调控转向市场配置的“新常态”中，一季度我县房地产市场在新春购房优惠政策的刺激下成交量在三月份出现了一轮小高潮，但总体量价相较去年同期均有所下滑，市场总体疲软、需求不旺。2土地供应20132014年由于市场处于饱和状态，供应量相当充足，土地成交滞缓。目前市场内开发商土地供应存量主要集中在前几年成交的土地。从最近几年土地投放区域分析，主要集中在行政板块，该板块供应量充足，项目规模均比较大。其次就是南城板块。3开发情况从2008年开始，伴随着全国房地产开发的热潮，宁乡房地产开发建设呈现出快速发展的势头，而投资和新开工面积由逐年增长到目前的理性谨慎、逐步放缓。4销售情况年平均销量保持在100万平方米，目前市场供给充裕，市场存量约为310万方，供需比约为31415政策情况虽然2014年在房地产市场政策产生了逆转，但经过了几轮刺激的楼市效果不甚明显。2015年一季度，虽然有银行再次降息、公积金政策调整、二套房首付降低等，但是在延续了一年的下行行情下，没有激起大的浪花。而两会上中央对房地产市场定调的改变，还需要国家和地方一系列的配套政策和措施来逐步落实，短时间内只能让市场看到希望，尚不能立竿见影。同时，不动产登记办法于2015年3月1日正式实施，在不动产登记制度快速推进下，房产税开征已是态势明朗，而各种房产税征收标准的传言，在一定程度上抑制了改善性购房群体的积极性。虽然我县2月1日至3月15日推出了一个半月的优惠政策，但是在市场下行的大背景中与去年同期相比多15天政策优惠，而成交量只增长了664。4、宁乡房地产行业供需形势分析宁乡目前楼市供需失衡较为严重，从两方面可以看出，一是住房空置率，宁乡入住率达80的小区比例较少，除2009年交付的小区外，其他小区入住率仅3050；二是每年的库存量与准备上市的新项目体量面积差不多相等，每年所推近200万方的预售面积，与实际销售面积相比多了将近1倍，库存量如同滚雪球，越滚越大，但居民收入与支出又不成正比，贫富差距继续扩大，加上本地消费能力有限，再加上省会长沙商品房与下面乡镇集镇开发冲击与分流，导至购买力有限。由此可以推算，宁乡房地产市场未来2年商品房库存量将会达500万平米，意味着34年不开发土地也够市场消化，同样就意味着开发企业将面临着巨大压力与资金回笼问题，不排除市场有可能进入不健康竞争从而陷入恶性循环的现象。据数据统计，截止本年3月底，我县房地产市场在售楼盘95个，存量25992套，面积30382万，市场总体销售率为656，其中住宅存量18600套，住宅面积21944万。如果按照今年月均销量723万计算，我县的库存去化周期为42个月，按照今年均价4224元/计算，我县房地产市场沉淀资金达12833亿元。市场存量依然高企，资金沉淀周期长，企业库存去化压力巨大。02040608010012014016018020008年09年10年11年12年13年14年预售面积销售面积20082014年宁乡批准预售和销售面积对比表宁乡房地产库存量分析2008年批准预售1176万，完成销售527；2009年批准预售8276，完成销售1148；2010年批准预售14148，完成销售14239；2011年批准预售15136，完成销售10257；2012年批准预售1749，完成销售9422；2013年批准预售19011，完成销售12506；2014年批准预售11418，完成销售10402。从以上数据分析，可以得出开发商的开发热情受市场调控明显，受2008年销售影响，2009年批准预售的面积就大幅下降，甚至销售面积超过了批准预售的面积。此后3年，开发商热情高涨，开发节奏加快，预售面积节节攀升，特别是2012年和2013年，预售面积大大超过所销售的面积，从而造成大量产品积压，开发商资金压力加大，进而引发低价倾销潮，从某些方面影响了宁乡房地产行业的健康发展。（2）宁乡房地产市场客群来源分析从2008年统计至2014年全县商品房购买对象分区域对比，本县与外地比为4271，本县购房对象中城区与乡镇比为12004，销售外向度为1813。随着长株潭两型先导区的加速、宁乡城市化率的提高，宁乡城市建设、配套设施、楼盘品质不断提升，已然成为山水洲城，宜居之地。从这几年购房对象来看，商品房销售以本地为主，其中乡镇人口进城购房成为拉动商品房销售的主力军，乡镇人口进城购房比例达7783；外地来宁购房的比例稳步提升，成为拉动销售的生力军，外来人口购房比例达到1813；中青年为市场主购人群。随着城市化进程的稳步推进，大量的乡镇人口将进入城市。据统计，宁乡每年有3万左右的乡镇人口转化为城镇市民，按三分之一的人需要买房估算，就有1万人有购房需求，按平均购房面积100平米左右，每年消化的房屋数量在100万平米左右，这保障了每年100万平米的市场销售量。宁乡房地产需求特点分析按照需求决定供给的市场规律，近几年，我县房地产市场产品结构呈多样化发展，证明我县客群对房地产产品需求日益个性化，开始从“有房住”到“住好房”转变。按建设资源节约型社会要求，经过政府调控和消费引导，由几年前的多层主导市场，逐步演变为高层、小高层为主，多层、别墅、商业、保障性住房为辅的阶梯性多层次的产品。宁乡客群的需求特点主要以注重面子观，向往发达城市高尚的住宅理念为主，但对价位比较敏感，所以价格相对便宜的商品房往往能形成热销，另外品质较高、口碑较好而价格比较实在的也能赢得消费者的青睐。第三部分宁乡房地产行业运行现状分析一、2010年2014年宁乡土地市场概述随着全国楼市火热，宁乡房地产从2009年开始，房价不断上扬，地价一路飙升，而且不断刷出新的纪录。就宁乡房地产市场而言，土地市场交易频繁。土地价格也是直线上升，同一块土地从50万/亩，升值到220万/亩，开发企业从近80家增加到118家。2009年土地供应为3496812平方米（未含下辖乡镇土地出让情况），合计5242亩土地，其中工业用地约3000亩，商品房性质用地2038亩，达到近五年来商品房用地和工业用地的高峰。工业用地主要分布在金洲新区、历经铺乡、夏铎铺区域，特别是金洲区已纳入湘江新区范围，工业发展加速。商品房性质用地主要分布在城郊乡（行政板块区域）、玉潭区域、白马乡区域，这些区域仍旧是未来宁乡商品房开发的主要发展方向。目前市场市场内开发商土地供应存量主要集中在09年市场热销后的成交土地。从最近几年土地投放区域分析，目前土地存量主要集中囤积在行政中心板块区域，该板块供应量充足，项目规模均比较大。另外就是新玉潭板块。近两年土地交易热度开始下降，其中2013年房地产土地交易开始出现流拍甚至零成交情况，土地市场进入缓冲期。二、2010年2014年宁乡房地产各项指数图图1宁乡县20102014年房地产预售面积图2宁乡县20102014年房地产销售情况图3宁乡县20102014年房地产成交均价图4宁乡县20102014年二手房成交面积根据往年相关数据与宁乡目前现实状况来看，宁乡楼市如同股市曲线图，在20102011年时是量价齐升期；2012年开始市场出现下行现象，有价无市；20132014年库存加大，促销与折扣开始加大，住宅销售单价开始出现“2”字头，销售平淡，开发体量大。从2011年，宁乡楼市开始多元化开发，包括乡镇集镇开发、旅游休闲地产、工业地产、城市综合体开发、安置房住宅开发等，全面开花，导致客源分流大，选择性多，以前客户看房积极，现在变得看房消极。库存压力大，价格低迷，销售困难。客户对品质好、地段好、服务好的项目比较认可并接受，那些相对比较偏远、品牌口碑不好的项目就算降价也是滞销，导致销售呈两极分化。三、宁乡房地产的发展特点分析从目前宁乡楼市来看住宅与商业地产开发都在齐头并进，大体量项目开发开始加速，住宅项目同质化比较严重，城区有售项目81家，另外待售即将上市重点项目有未来城、翡翠湖、东方红郡、滨江国际城等超大项目，未来几年宁乡楼市竞争必将更加激烈。、住宅项目情况根据近两年的销售数据，销售比较好的项目分别是爱琴湾、格林春天、中源凝香华都、花语王朝、碧桂园山湖城、绿地中央花园等，从调研的情况来看，这些项目营销中心的人气均要好于其它项目，而且每星期都有成交，保持平均每天12套的成交，分析其原因1、项目整体形象比较好（建筑外立面、小区园林绿化环境、现场管理），项目品质较好，市场口碑较佳；2、地理位置独特，要么环境好，要么交通区位好；3、户型设计科学合理且实用，销售定价合理，价格比较稳定，上下幅度也不大，在其区域消费者均比较接受；4、开发企业均比较注重内部管理，物业管理也相对规范，业主投诉少；5、注重广告宣传，项目市场形象维护比较好，有科学合理的广告宣传计划。、商业项目情况目前宁乡的商业主要以一环路为界分布，传统商业集中在老城区，以汽车站、白马大道、大西门、八一路商圈为主轴，其业态以零散型店铺为主；新型商业圈主要集中在新城区，以几个城市综合体为主导，开启新的商业模式，引进大型超市、百货为主。2014年1月2015年4月全县非住宅预售2015套、1553万平米，销售2239套、2850万平米，均价8148元/平米，目前在售楼盘商业的租售价格不一，10000元/平米以下商铺主要集中在二环路周边，10000元/平米商铺集中在一环路区域。城区商业项目主要有水晶城、大润发、春城万象、绿地广场、大玺门、佰潮汇、翡翠湖时代广场、未来方舟、正大广场、豪德市场、湖南宁乡义乌小商品城等，基本情况如下1、较成熟、成功的项目有水晶城、大润发广场及豪德市场，开发早，时期好、市场定位准，湖南宁乡义乌小商品城也是一个比较成功的商业项目代表，开发周期短、开业快、营业率高等特点，市场定位精准，业态规划、面积设计、定价等都比较符合市场的需求，市场运营管理工作也比较到位；2、春城万象、绿地广场、大玺门、佰潮汇这些项目启动早，但定位不是很明确，招商工作滞后，出现规划设计不完善与购物导向不佳等问题，从而影响后续招商工作；3、翡翠湖时代广场、未来方舟、正大广场这三个项目都还在做前期工作，商业体量比较大，特别是翡翠湖时代广场、未来方舟都属于目前宁乡大的商业综合体项目，虽然宣传未启动，但已经引起了市民的高度关注，其中行政版块一大型商业综合体项目将引进友阿百货与卜蜂莲花超市等多个影响力大商家，意在打造宁乡商业新中心。四、宁乡房地产发展存在的问题纵观宁乡楼市，走过低谷、走过平稳，更走过辉煌，时至今日，受整体大环境的影响，全县房地产市场总体“供大于求，投入谨慎”，“盘活存量、理性增量、放价换量”成为主旋律。当前，房地产业发展主要存在四大方面的问题，即政策虽然松绑，但消费者已经相对理性，政策刺激已经大不如前，市场活跃尚需时日；信贷政策持续偏紧，导致资金较紧缺；市场总量供过于求，导致存量去化压力大；开发理念滞后，导致产品品质不高。结合全县当前房地产市场“供大于求、需求各异、价格不高”的现状，“盘活存量、激活销售”成为当前的首要任务。通过本次调研走访一些项目，发现各职能部门和房地产开发企业也存在较多的问题，意见比较大的问题汇总如下1、投资环境问题政府高度关注、关心开发企业的运营情况，但在投资软环境、行政性企业参与竣工综合验收工作中存在的一些问题仍然明显。现阶段，开发企业近几年市场不景气，企业运营举步维艰，相关职能部门应该提高自身工作效率、服务意识与职业素养，依法明确系统内各级执法部门涉企检查的权限分工，确保涉企检查中不出现交叉检查、多头检查和重复检查现象，切实帮助开发企业排扰解难。2、基础设施较为滞后问题以路为市的商住建筑格局和风格依然存在，应有的配套如学校、医院、公厕等生活设施布点没有前瞻性，甚至缺失，特别是道路交通、旧城改造、水系治理、环境保护、水电改造等方面的任务繁重、难度大，城市的载体和服务功能与带动经济社会发展的要求不符，影响安居指数。3、市场秩序问题近年来，受各方面环境的影响，造成宁乡房价秩序较乱。部分开发商迫于市场低价楼盘的运作压力，降低价格销售，形成恶性循环，媒体报道的负面新闻居多，房价涨幅不大，销售缓慢，造成开发商与业主与建筑商的矛盾问题积累较多，各职能部门的管理秩序混乱，严重影响政府形象。各类评估、评审设置无实际作用，形成了一种走过场、走流程的趋势。4、政策收费问题（1）“一站式收费服务”未纳入防雷风险评估费；其中多项税费都有往上调的趋势，且幅度大，如基础设施配套费用原收费标准为15元/平方米，近年调至75元/平方米；费用未能合理设置，部分业主应该缴纳的费用摊到开发商，开发商再摊到成本价内，无形中提高了税收。（2）开发企业在“一站式收费服务”内已缴纳教育配套费，但相关职能部门还要求开发企业解决小孩不能入学的问题，普遍仍需向社区再缴纳一笔费用才能安排入学。（3）政府倡导的绿色建筑、节能减排，应该出台相应的优惠减免政策，政策的支持就是引导，引导产品高端化，有了相应的政策，落到实处才有产品的延伸。但某些政策的出台，并不能加大开发商的动力，如节能材料必须选择政府中标入围的品牌才能减免，但入围的品牌费用又太高。（4）各项报建报批的手续太多，涉及的部门太广，部门与部门之间要跑协调，内部不够统一，每个部门都有自己的规则。答应的问题不能及时有效解决，出现脱节问题。市政规划配套水、电、气等设施无法同时跟进，引发重复建设问题，浪费社会资源。5、部分垄断行业秩序混乱开发企业普遍反应水、电等垄断性质的单位，服务不到位，收取费用太高且极其不合理，手续非常繁琐，条款专制，甚至收取维护费用不进行维护，无形增加企业运营成本。如电力费用按85元/收取，地下车库的面积也需纳入计费范围，按理地下车库除了一个配套的电箱和电机房外无任何其他设施建设，这部分费用收取的合理性存在质疑。如某小区早已与电力局签订服务合同，却因该小区配套电箱未按电力局标准装置，实际小区是按高标准配套，每四层一个电箱，电力局不考虑开发企业的成本投入问题，单方面强行要求整改，将电箱统一调配到地下室，增加成本近30余万元。希望政府加大整治力度，杜绝垄断行业出现的霸王条款，杜绝无章无序的行业行为，放开水电设施的建设市场。应转变思维观念，增强服务意识，服从经济建设的大局。附注2012年和2013年，长沙市物价局分别制定了长沙市物价局关于新建住宅供水工程价格有关问题的通知（长价房【2013】176号）、长沙市物价局关于新建住宅供电设施工程费有关问题的通知（长价房【2012】289号）及长沙市物价局关于新建住宅供水工程价格有关问题的通知，规定、由供电企业按每平方米94元标准收取长沙市新建住宅供电设施工程建设费，其中每平方米计费标准中的4元由市政府统筹用于已建住宅“专改公”的专项改造费用。长沙县按每平方米93元收取，其中每平方米计费标准中的2元由市政府统筹用于已建住宅“专改公”的专项改造费用。浏阳市、宁乡县按每平方米85元收取，其中每平方米计费标准中的2元由市政府统筹用于已建住宅“专改公”的专项改造费用。保障性住房按每平方米75元结算；、由供水企业按建设工程规划许可证核定的总建筑面积（含住宅、商业、地下室、公共部分等建筑面积）47元/标准收取新建居民住宅供水设施建设费,其中每平方米6元专项用于已建住宅户表改造工作。上述物价文件制定统一收费标准违背了湖南省定价目录的规定。如湖南省定价目录第八条规定由政府定价的内容为“供电工程、电网、供电建设施设和改造维护的设备材料价格，电力工程设计费用，安装、维护费用”，定价范围为“电力行业及所属企业提供的设备材料及工程设计、安装、维护费用”，定价形式为“政府指导价”。而新建住宅小区内由建设单位或业主提供资金的供电设施建设维护费用并未纳入政府定价范围，更不涉及2元至4元的所谓“专改公”统筹费用。同样，新建居民住宅供水设施建设费也没有纳入湖南省定价目录第十三条规定的政府定价范围，更不包含每平米6元的所谓统筹用于其他已建住宅户表改造费用。“专改公”的专项改造费用两统筹达每平米约10元，这无疑是强制新建小区开发商或业主为其他已建住宅的供水、供电设施改造买单。违反了物权法“谁投资、谁所有”的物权归属基本原则。城市公共供电、供水管网无疑应当是由政府或相关公共管网建设维护运营单位投资建设维护管理，所有权归属于投资者，投资者通过收取电费、水费获取回报。该建设维护费用不可能由小区开发商或业主承担，这是不争的事实。如果小区内的供电、供水设施产权不属于供电、供水单位，则产权应当是属于小区内全体业主所有。小区内的供电、供水设施建设就像小区内其他设施建设一样。6、主体主观原因（1）开发商缺乏经营理念。对整体项目开发缺乏战略高度，定位不明确，没有实际的落地举措。内部管控系统、流程和体制不完善，不专业，不系统。（2）建筑设计与市场定位脱节。做项目之前没有对市场通过认真仔细的调查研究分析，没有科学合理的市场定位，没有从产品质量、价格、环境等方面去考虑消费市场，结果设计出来的产品不符合消费者的需求。（3）房地产开发公司最大的成本就是财务成本，因此，大部份开发商过份注重投资回报率，做项目讲究快进快出，投入不大，图简单，产品就不理想，大大削弱了后期对项目的管理调控能力，引发相关矛盾。（4）开发商社会责任感有待提高，缺少利他行为。宁乡有多数拥有良好口碑和诚信的开发企业，但并不是每个开发商和建筑单位都讲究诚信。如建筑单位施工过程中的偷工减料，以次充优；建筑单位恶意欠薪，拒交资料；开发商欠缴各类税费引发拖延办理业主房产证；开发商懈怠后期的物业管理服务，造成小区无人管理等等。没有社会责任感的企业打造出来的产品，最终都成为社会性遗留问题，严重影响市场运行秩序。（5）物业公司管理不善。没有高素质的人才队伍、专业的物业管理水平与优质的服务质量，造成了部分小区物业公司与业主矛盾激化的局面。（6）建筑行业不规范，很多问题牵扯到开发商、政府，从而影响社会和谐。五、未来宁乡房地产市场发展趋势、市场总体趋势1、市场整体走向平稳一方面，受库存压力影响，预计未来两年新开工项目将放缓，市场供销基本平衡。另一方面，随着宁乡城市化的进一步推动，外来人口、拆迁人口也将增加，将较大的促进房地产市场刚性需求，保持市场的平稳趋势。2、湘江新区影响初显，有可能为宁乡房地产的发展带来更多的空间宁乡随着“东进融城”的深度融合，与长沙的无间隙接轨，将为宁乡经济的发展带来前所未有的机遇，由于宁乡价格洼地明显，部分长沙居民将选择宁乡进行置业和投资，大交通、大旅游、大商贸格局将为宁乡房地产的发展带来更多的空间。、价格发展趋势房价涨幅较缓，但仍有一定的上涨空间受资金压力和放量换价的影响，目前市场上有“2”字头产品出现，但这种短视的降价行为，无意于市场价格的正常培育与发展。尽管受经济走势、通胀因素、投资环境等宏观因素的影响，宁乡目前房价停滞不前，但未来房地产价格必然会出现上涨。一方面，城市不断扩容与接轨，刚性需求与投资需求将进一步扩大；另一方面，宁乡房价仍低于周边县市地区，处于六区三县市倒数第一，价格上涨空间明显。、产品发展1、产品多样化、品质将进一步提升宁乡住宅产品越来越趋向于市场细分的多元化发展，包括建筑风格、户型、面积、质量、功能等内在的产品品质越来越多元化，以满足不同的市场细分人群。市场竞争加大，消费者选择面广，需求决定产品的形态，多样化的人群需求决定了宁乡住宅产品向着多元化方向发展。外来地产品牌的进驻，为宁乡房地产市场注入了新鲜血液，又加剧了市场的竞争。住宅品质和社区和谐性将会不断提升，尤其在五一管理、绿化景观、建筑细节等方面，宁乡房产将在本土文化的基础上，不可避免地融入许多先进理念，这必然使得宁乡房地产的品质得到进一步的提升。2、高层仍将成为主流一则可供开发的土地面积逐渐减少，提供土地利用率将成为城市规划的重要要求，尤其在城市中心位置；二则消费者对小高层以上产品的接受程度逐渐提高；三则消费者对楼间距、社区景观要求越来越高，通过拉高层数，从而增加楼间距和增大绿化景观面积的方式将为更多的开发商利用，预计今后高层仍将成为市场主流。3、中等户型面积产品是未来市场的主流110130中等户型的开发仍占据市场的主流，在单价较低的情况下，此类户型的总价符合宁乡一般家庭的经济承受能力，而且面积范围可以不用考虑短期内再次改善住房条件。、客户1、自住型和改善型客户将持续增长宁乡城市化进程意味着城市不断的改造和扩建，这将产生大量拆迁户，寻找合适的居住场所将是这部分的当务之急。同时城镇化率的推进，加大了进城人员和乡镇购房的机率，所以自住型客户在未来将继续增长。而且目前居住在老城区的相当一部分客户，因为对现有的居住环境以及空间不满意，加上这部分人具有较高的收入水平，这类人渴望更加宽阔和优雅环境的居住氛围，将直接导致改善型客户的增长。2、对产品的户型需求将逐渐趋于理性伴随着政策的引导、房地产销售价格的不断提升及物业管理服务的进一步规范，目标客户的置业需求也将逐渐趋于理性。充分利用有限的建筑面积发挥建筑的功能成为消费者选房的主要关注点，好的产品设计将成为吸引消费者的一大因素。六、促进宁乡房地产市场发展的建议1、控增量一是停建安置房。县城规划区内的拆迁安置全部推行货币化补贴，杜绝多头无序的安置房建设。二是适度新建保障房。推行“两房并轨”政策，规划区内不再集中成片新建廉租房、公租房等保障性住房。三是规范集镇开发。全县一盘棋，以玉潭为重心，其他乡镇以“一乡一品、一镇一特色”为原则，形成众星捧月之势，加大对新型城镇化建设的规划引导，让人流和资金流全力集聚县城，让有限的资金和资源能高度集中，搞好县城新型城镇化建设。2、去存量（1）、用活棚改政策。尽快出台全县棚改实施方案、召开动员大会，启动县城棚改三年行动，推行住房保障实物供给与货币并举，组织竞购商品房作为安置房源，建立存量房与公租房、安置房的转换渠道，释放刚需消化存量。（2）、发挥“大数据”优势创新营销方式，整合县内网媒资源，融入“互联网”占据新兴产业和新兴业态高地，紧密结合线上线下，强化线下品质和服务，打造宁乡楼市电商平台；制作“安宁之乡、幸福之都”宜居宁乡城市宣传片或拍摄“微电影”在域外主媒、宁乡商会等目标区域适时投放，提高“省会地产、宁乡板块”网购率和外向度，做实“置业安居、首选宁乡”品牌，拉开“移动版全民营销”序幕。（3）、出台活市措施研究出台补助政策，降低居民入住成本，打造海纳百川包容并举的“移民新宁乡”，确保“留住本地、吸引外地”。建议用活“稳定住房消费”指挥棒一是出台“来宁创业”系列保障政策，凡在我县购房置业的外来人员，除可享受本地市民同等的教育资源和社会福利外，由人社部门加大就业培训，经开区、金洲新区搭建园区用人互动平台，确保先安居再乐业。设立创业发展鼓励基金，多样化支持创业融资，出台创业发展政策，搭建创业孵化平台。建议对来宁创业发展的高素质人才购房由县财政给予2万元以上适度补贴，带企业来宁的企业家可吸纳为政协委员参政议政，从政治上暖心关怀。二是延续或创新“购房享受相当所缴契税”补贴政策。建议上半年推出“政府补贴、企业让利”的叠加补贴政策，启动“红五月”团购商品房大活动，由政策对购房置业者按户型面积大小给予20005000元不等补贴，企业按团购人数给出不等最大优惠；下半年适时举办一年一度的宜居文化节，放大节会效应活市。三是规范二手房市场。出台城乡差异化二手房税费政策，实行二手房交易资金银行托管制度，设立交易监管资金专户，确保资金安全，杜绝隐形交易，防止税费流失。建议参照长沙市模式组建二手房交易中心，同时探索奖非住宅交易参照二手住房模式落实“五减二”契税优惠。3、提品质（1）规范管理一是进一步规范房地产市场秩序，依法对房地产开发、销售、中介、广告、合同、物业管理等方面的违法违规行为进行查处。二是加强联合执法，从土地报批、规划、建设、施工、竣工验收、安全、质量管理及房地产手续办理等环节入手，把好关口，全程监管。三是实施产权规范化。利用不动产登记契机，全面清理全县土地、房产、林地等，消解历史沉积，收回陈欠，为经济发展及资产证券化奠定规范基础。强化属地管理责任，重视农村集体用地经营权流转平台建设和政策完善，让农民实现穿鞋上岸。（2）完善配套一是引导新项目结合“衣食住行游学”要素合理配置，注重城市绿化、净化、亮化、美化等功能建设；二是建议启动对老、旧小区水电气等配套设施的改造，已入住小区的物业维修资金管理推行电子表决投票系统，拓宽表决渠道，提升使用效率；新建小区物业管理推行“智慧社区、云服务”建设，真正确保物业管理提质改观。（3）防控风险加强巡查监管、预售监管、信用监管和动态监管，打好楼市监管“组合拳”，促进市场平稳健康发展。4、大开发为了城市发展需要，明确好规划走向，建议把长沙到宁乡的轻轨早日拉通，把隶属于宁乡的各大乡镇多修主干道直通宁乡，缩短到县城的车程时间，吸引乡镇居民来城区购房置业，带动市场。加大力度投入公园、游泳馆、公共厕所等基础设施配套，做好城市规划，环境保护，提升城市品位，加大宜居宁乡的宣传。可以考虑周边的市区修干道直通宁乡，打造好宜居主题，大量吸引外来人口来宁乡购房置业。5、引才智外来开发企业的进驻，对宁乡的促动很大，整体的开发理念、布局、园林绿化、外立面、品质都有不断提高。但这些远远不够，应面向全国引进大学城、大型知名医院、知名企业，增加流动人口量，促使外来人口在宁乡购房置业。同时加大进城人口的就业、创业机会，以及解决落户、入学、保险等相关问题，加大园区外来人口在宁乡购房的政策支持。使“宜居与乐业”相辅相成。6、做特色宁乡房地产市场应从多个方面促进地产的发展，如乡镇打造农业产业，主要乡镇把核心产业推广出来，利用现有的资源，深入调研，做出特色产业，如流沙河的牲猪养殖，灰汤的温泉，XX乡镇的烟叶栽种，休闲产业，苗圃产业等等。每个有特色的乡镇只集中发展一个特色，特色产业，政府通过资金引进，拿出政策，请人到外地进行考察培训和系列性推广，做到外省，做出口碑。只有经济发展才能带来其他行业的发展，宁乡目前的特色产业不多，特色产业不特色；做好特色，就一定能带来房产市场的发展；7、办理产权式地下车位开发商地下车位的造价之高，给开发企业带来了具大的财务成本压力，项目交房后，车位的销售均不堪理想。几千万的资产积压，不能进行资本运作。建议开发商可以办理总产权的形式，减免相关税费，开发商可以以资产形式进行抵押贷款，按现房销售的模式买一户解压一户，大大增加了业主购置地下车位的意识，拉动经济，激活开发商的投资热情，缓解资金压力。按产权式车位设定一个办证标准，作为开发商和消费者来说，也是一种资产盘活，对政府也有利于税收。8、提信心一定要坚定对这个行业的信心，现在是调整的困难关口，政府一直在扶持这个行业，特别是县委、县政府等相关领导对房地产业一直非常关注，并积极思考和研究如何推动房地产业的发展和促进销售。建议宁乡县在房地产行业发展上做好“严把入口、有序放量、全力促销”三大文章。9、树诚信建议宁乡房地产市场诚信系统的建立应该辐射到建设单位、建筑单位、物业公司、策划公司甚至政府各职能部门。监督建设单位的产品质量与品质等方面；监督建筑单位的文明施工与安全生产等方面；监督物业公司的管理与服务等方面；监督策划公司的广告营销运作等方面；监督政府的办理效率与服务等方面。只有独立的单位都在不断地试图自检、完善，市场才能欣欣向荣。结束语由于时间仓促，本报告可能有许多遗漏和偏颇之处，敬请谅解。虽然市场依然低迷，但通过这次走访调研，所有的房地产人都给了我们信心，相关领导也给予了房地产行业足够的重视与支持，让我们深受鼓舞，也让我们房协下决心今后在加强行业自律、树立行业标杆，倡导行业诚信上深抓狠管，最大限度的为政府出谋划策、分忧解愁。最后让我们回顾通篇报告中所着重需要解决的大力促进销售、优化投资环境、简化审批手续、增强职能部门服务意识等问题，这些问题就是我们今后努力的方向。一年之计在于春，虽然市场目前依然是“高天滚滚寒流急”，但我们已经感觉到“大地微微暖气吹”，“独有英雄驱虎豹，更无豪杰怕熊罴。”愿我们房地产人都做时代的英雄，市场的弄潮儿，齐心协力开创宁乡县房地产市场的红火局面。附件一宁乡房地产营销策略分析一、宁乡房地产营销概况宁乡，长沙的西大门、素称“湖南四小龙”之称，长沙经济发展最快区域，高新产业的集聚区、城乡统筹的示范区、长沙经济发展的重镇。纵观当下宁乡房地产市场，品牌提质及区位优势凸显，主要形成了四方齐奏局面东城板块、南城板块、滨江板块、行政板块。四大房产板块各据一方，形成了四鼓齐擂之势。从房地产的“拐点”之年2008年至今，宁乡房地产行业也经历了起起落落，但每年的总体销量总维持在100万平方左右，说明宁乡的房地产市场外向度不高，投资性需求有限，主要都还是以本土的刚性需求为主。二、宁乡房地产营销策略探讨房地产营销策划对促进房地产行业健康发展以及增强房地产企业竞争力都具有重要意义，房地产营销策划已成为房地产项目开发成功与否的首要环节。下面从宁乡房地产市场的各大版块分析中，可以窥探出宁乡房地产营销的一些问题。滨江板块坐拥河畔老城区提质改造，沿江风光带一、二期竣工绽放，“十里芙蓉”展现，金洲湖湿地公园启动等，这些生态建设和基础设施的完善，成就了滨江板块得天独厚的自然人文环境，使其拥有其他区域无法复制的资源优势。成熟的商业、地段和自然资源优势，决定了该板块楼盘的高档定位，区域内寸土寸金，由于地段的不可复制性，已经没有大片可供开发的区域，加之旧城拆迁难度非常大，所以按常理该地段的项目应该价格不菲。沩水下游由于更加亲水，增加宜居指数，滨江新外滩作为该板块的宜居样板已然耸立，水木天成、星河绿洲、爱琴湾、以及裕源国际分别占据沩江上、中、下游开发如火如荼，更有以国际视野造城的滨江国际城雄心勃勃，蓄势待发行政板块雄踞新区曾经是一片荒芜之地的北城区，随着行政中心的搬迁，很快变成了一片炙手可热的厚土。每一个行政中心的变迁，都会以其为一个核心形成一个政治、经济、文化和高档住宅中心，宁乡也不例外。行政板块是这场城市化进程最直接、最大的收益者，众多资本大鳄汹涌而至，纷纷驻扎，成为宁乡楼市最活跃区域。作为宁乡的CPD,良好的开发前景、区位优势、升值潜力不容置疑，消费者对该片区趋之若鹜，纷纷前来置业，该区域产品类型相当丰富，某些地段配套已经相当成熟，但某些地段配套还欠完善。可以预见，一个商业繁荣，文化勃兴，人气聚集，生活配套便利、居住氛围浓厚的中心，将蔚然成为一片活力充沛的风景。东城板块崛起新城东城片区以沙河片区和新城（经开区和金洲新区）片区组成，在“经营城市”的理论指导下，宁乡一年一个样，三年大变样，城市发展面貌一新，发展一日千里。沙河片区处于河之东，凭借沙河市场和义乌小商品城市场商贸物流的优势和楚沩东路的拓宽以及沩丰坝大桥的拉通，宁乡东大门户得到很大改善，近几年房地产起色很大，承接着紧邻乡镇和部分商业人士的需求，汽车东站的进驻更是为该片区注入了新的活力。随着长株潭两型社会综合配套实验区政策的倾斜，宁乡融城步伐的