2015-2015年西安房地产市场分析及投资咨询报告

20062007年西安房地产市场分析及投资咨询报告20062007年西安房地产市场分析及投资咨询报告第一章房地产相关概念7/1254西高新房地产的前景243126长安2441261长安区发展的政策支持2441262长安区的市场发展2511263长安区房地产现状2521264长安区与其他区域的比较2531265长安区未来发展前景254第十三章房地产发展的营销策略256131房地产营销策划和运作2561311营销是永恒的主题2561312房地产公开发售的策划和运作2571313大宗交易的策划和运作2591314房地产五大营销策略260132房地产营销渠道分析2601321房地产营销渠道类型2601322房地产中间商面面观2611323房地产营销代理招标投标265133网络营销2691331房地产网络营销2691332房地产网络营销运作机理2691333房地产网络营销的优势2701334网络营销的不足与改进272134整合营销2741341整合营销概述2741342房地产整合营销的内涵2751343中国房地产业所面临的市场营销问题2751344整合营销战略在房地产开发中的实施步骤276第十四章西安房地产投资分析2/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/15132005年房地产业意图拓展海外融资294152房地产多元化融资2951521房地产信托2951522房地产基金296153房地产信托投资基金拓宽融资渠道2971531房地产投资信托基金的基本概念与特点2971532发展房地产投资信托基金的重要意义2971533房地产信托投资基金具有的优势29/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/1737陕西省西安市关于加强房地产销售、预售、租赁广告管理的通知373173/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑物的组成或附属部分，因此，房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。112房地产的分类由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成，对于土地和房屋可以按以下方法分类（一）根据土地的用途分类根据城市用地分类与规划建设用地标准的规定，城市用地可以分为九类1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地7、市政公用设施用地/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/图表1房地产市场体系122房地产行业对经济和生活的影响房地产最突出的特点是商品的地域性与单一性。房地产与土地相联，以土地为依托，在同一块土地上，只能建一栋房屋，且会在较长时间内存在。地理位置对于房地产价值有着决定性的影响。正因为此，房地产业只有产权的交易，而不会出现一般商品那样的流动交易。房地产行业的特点之二是其与宏观经济的强相关性。房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。一方面，房地产具有很强的产业关联性，新筑网，您决策的最好帮手/SINZHU/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/与国民经济的许多行业都有着密切的关系，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等，房地产价格也受到宏观经济景气程度、公众对于经济形势的预期、原材料价格、宏观调控政策等多种因素的影响；另一方面，房地产业一旦发生危机，会导致银行的金融危机，甚至会引起经济的萧条，这是由于房地产业对资金、尤其是对金融资金的强依赖性导致的。在我国，房地产行业还有一个显著特点就是市场竞争的不完全性。这一方面是房地产行业的先天性特点决定的包括商品的地域性和高的资金进入门槛等；另一方面，在我国房地产开发中的很多重要竞争要素，包括土地、金融资金等市场竞争都不充分，造成了房地产市场的竞争规则与一般意义上的市场竞争规则有所区别。123中国房地产市场的特点1、房地产行业的专业技术、资金要求较高，行业进入门槛较高。2、一些企业已经在市场中建立了自己的品牌。3、有自己的土地储备，具有可持续发展的能力。4、国民经济快速增长，人民生活水平提高，为房地产行业提供了良好的经营环境。5、房地产行业保持较高的增长率，行业的增长率在30以上。6、中国人口众多，对需求强烈。7、房地产企业规模普遍偏小，抗风险能力较弱。/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/7、负责城市房屋安全鉴定和管理，指导和规范房屋修缮管理工作；负责对从事房屋修缮的企业进行资质管理；参与危旧房屋改造及城市房屋、折迁管理工作。/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/132房地产市场分析的内容房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样，所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。地区经济分析是研究地区的经济环境，它包含地区经济的基本趋势分析。地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。区位分析是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析，而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。项目竞争分析包含分析目标物业的法律、经济、地点及地点的可达性等特征。根据目标物业的特征选择、调查竞争物业。进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率（市场份额）。这里面还包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。当然，每个市场分析不一定都包含所有的侧重点。其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型，进行目标物业的规划设计和产品功能定位，并找出目标物业的竞争优势，提出强化其优势、弱化劣势的措施，并指出它的市场风险来源。133房产地市场分析的特点投资决策中的房地产市场分析。房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目，决策中最重要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握，它要做的是项目房地产市场分析。其中，置业投资决策要确保项目的经济能力，分析市场前景及项目租金预测。开发投资决策要决定市场需求和寻找市场机会，选择正确的位置、合适的开发时间，以保证项目开发完成后有良好的市场需求。项目融资中的房地产市场分析。房地产项目融资中要对项目进行市场评估，以预测项目的销售收入，作为衡量贷款还款的主要来源。在融资过程中，开发商需要房地产市场分析作为项目可行性分析的一个重要部分提供申请贷款的理由。金融机构借助房地产市场分析的结新筑网，您决策的最好帮手/SINZHU/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/果来评估项目的投资潜力，确保贷款和投资有一个好的市场基础，确保项目的经济能力，作为贷款项目选择的重要依据。房地产证券化中的房地产市场分析。在房地产证券化过程中，房地产市场分析的目的是帮助评估师合理确定抵押物的价值，帮助证券商进行市场定性、确定抵押物组合、为房地产证券定价等，为投资者提供抵押对象的完备信息，反映抵押对象的质量及市场预期回报，作为投资者选择证券类的依据；为政府担保方及评估机构提供房地产的市场前景分析，作为分析证券实际价值的参考，并为进行证券结构控制提供依据。总之，证券化服务的房地产市场分析目的较复杂，它根本的侧重点在于关注房地产市场前景及项目物业的收益或回报率。房地产开发中的房地产市场分析。房地产的开发过程中，开发商要根据市场的需要确定方向，设计或修订投资策略，指导选定位置，进行产品计划、设计、品质、定价、调整，获取规划许可和政府支持，获取金融机构贷款的支持，制定合理的营销策略促进项目开发成功。如为其提供项目建成后的市场可接纳的售价和租金水平；根据项目特点进行亮点挖掘，据此制定营销策略；另外，市场分析还提高了房地产企业对市场状况的把握程度，增强了企业的竞争能力，调整了营销策略。市场宏观管理中的房地产市场分析。房地产市场的宏观管理要把握房地产市场供求关系的变化规律，以合理制定有关的房地产产业政策；把握房地产市场宏观经济情况及政策、法律环境，及房地产市场供求情况，了解整个房地产宏观市场，以指导土地规划及利用，合理控制土地开发与土地供给的数量与结构；了解房地产专业物业供需情况，为房地产合理结构控制提供依据；房地产宏观管理部门还要确定什么样的项目类型能获得公众的赞同，了解计划开发项目周围公众的态度，以确保新的开发适合社区的需要，满足公众的需要。134提高房地产市场分析有效性的途径影响房地产市场分析有效性的原因。通过对房地产市场分析的系统研究，可知影响市场分析有效性的原因有第一，分析师对房地产市场分析要点的把握程度。只有根据分析目的把握住市场分析的关键所在，才能使分析切中要点，达到一定深度，不因分析内容过多而遮掩了主体的分析；第二，分析过程中逻辑关系是否合理；第三，市场分析所选用的分析方法是否恰当；第四，市场分析的数据是否充分、可靠。在一个房地产市场分析中，如有以上原因的一个或几个情况发生，都会导致市场分析结论的不合理和缺乏有效性。提高房地产市场分析有效性的途径。总体上来说，要提高房地产市场分析的有效性或可信度，首先就要明确各类房地产活动对房地产市场分析的要求，明确市场分析的工作重点，有针对性地分析。同时，要求在分析过程中，采用合适的市场分析方法，论证有力、结论明确。具体的要求是系统完整、逻辑清晰合理；报告中采用的数据有针对性，有两个以上数据来源的比较；需求参数确定合理，对关键需求参数的变动趋势有独到的研究分析，而不是简单采用了不变的参数来求算；预测需求时测定了细分市场的分段需求；分析中要分析子市场分段中有竞争的供给，而不是笼统地分析已建和在建项目的供给；市场占有率、吸纳量计划的确定过程合理且有逻辑性；市场分析结论明确，结论适用的范围界定清楚，能充分反映市场分析结论所面对的不确定性。新筑网，您决策的最好帮手/SINZHU/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/第二章房地产业发展状况21中国房地产业发展现状211中国房地产发展状况房地产业是国民经济的重要组成部分，一方面它受到国民经济发展水平的制约，另一方面，又由于其基础性、先导性产业的地位及其特点，房地产业的发展又必然对经济增长发挥巨大的促进作用。一、房地产业对经济增长的作用不断增大从生产方面看，房地产业创造的增加值在GDP中的比重逐步提高，房地产业对经济增长的作用不断增大。1953197/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/2投资房地产会挤占部分居民其他消费支出。根据我国居民约07的边际消费倾向，每期还款金额都将挤占70的相应消费支出。粗略估算，每年还贷金额约占当年房地产开发投资的/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/需求因素并非房价上涨的决定性因素我国商品房平均销售价格在经过19931999的持续回落调整后，从2000年开始再次恢复上升趋势，2004年和2005年进入大幅度提升状态。导致近两年商品房销售价格大幅度提升的主要因素是工程造价之外的其他因素，需求因素并非价格上涨的决定性因素。一、我国商品房平均销售价格发展状况我国商品房销售价格的上升过程大致可分为三个阶段119/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/1我国商品房平均销售价格的构成土地成本占商品房平均销售价格的比重在/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/房地产投资之所以持续快速增长，最重要的原因是住房制度的住宅商品化改革使企事业单位逐步退出了非个人住宅投资领域，使房地产开发企业逐步成为社会商品住宅的供应主体。鉴于2004年房地产住宅投资在城镇非个人住宅投资中所占比重已达到/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/2122006年上半年中国房地产市场形势分析自2003年CBCM开始监测中国房地产上市公司竞争力以来，房地产业的宏观调控政策就一直没有停止过2003年，面对趋热的房地产市场和攀高的房价，中央政府开始紧缩房地产信贷政策及城市土地批租政策；2004年，为了控制局部房价飙升，中央继续加大力度核查城市土地批租，并强调打压投机炒房；2005年，以两个“国八条”为代表的“房地产新政”决心要消除部分中心城市的房地产“泡沫”；2006年，“国六条”及其实施细则强力出台，更决心要改变中国房地产业的供给结构。频繁出台的房地产调控政策，让房地产企业的生存环境不断变化。尽管从长期来看，房地产宏观调控的方向和目的是中国房地产业的持续健康发展，但短期内，这些政策变化给房地产市场带来的冲击也是相当大的。虽然对这些调控政策的评议各执一词，但若具体观察每一个房地产企业，所展现在大家眼前的，依然是它们权变经营、顽强生存的事实。如果进一步地考察，在房地产企业权变经营、顽强生存的背后，一直持续的是中国房地产企业的不断创新。这些创新发生在多个方面，不仅有房地产设计、建设技术上的创新，也包括房地产金融和营销领域的创新。正是在这样的创新实践中，中国的房地产市场才得以实现真正意义上的发展。一、房地产市场的变化趋势尽管近年来中央一系列稳定房价的宏观政策陆续出台，2006年上半年又出台了“国六条”及九部委细则，意在加强对房地产市场的调控力度。但从2006年上半年的情况来看，这些房地产调控政策的效应尚未显现，甚至一些中心城市的房地产市场持续升温。比如根据北京市统计局2006年/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/海、江苏、浙江、广东这几个地区，这与2005年的分布情况基本一致，而且投资额均有一定幅度的增加。从增长速度上看，2005年下半年以来，尽管在全国范围内的房地产投资增长速度基本保持稳定（20左右），但在不同地区增长情况大不相同。其中，北京、广东、福建、辽宁的房地产投资增长速度较大幅度增加，而上海、浙江、江苏、海南、陕西等地的房地产投资增长速度较大幅度下滑。3房屋供给面积增长幅度199/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/地产”、“G招商局”、“G陆家嘴”这几家企业本年度退居第二梯队第1120名之间。还有一些在以往年度排行榜中表现较好的企业，在本年度的CBCM房地产排行榜上出现很大幅度的滑落，它们包括“G天创”、“G天鸿宝”、“中远发展”。1规模竞争力当然，如果以“规模”为重的话，一些在往年CBCM排行榜上表现优秀的房地产公司能够继续保持领先。表74就是本年度的“企业规模20强”，其中“G万科A”仍居第一，随后依次是“G招商局”、“金地集团”、“G中企”、“G陆家嘴”，而综合竞争力排名第一的“新城B股”在这里位居第八。在“企业规模20强”中排名第一的万科为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅，已经初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主，以其他区域经济中心城市，如武汉、成都，为辅的“3X”跨地域布局。2005年度万科业务进展顺利。顺应宏观调控的形势，万科贯彻“现金为王”的策略，加快项目销售，并在2005年中期，调减全年开工和竣工计划，以减少现金支出。这一调整取得明显的效果，保证了万科业务开展的灵活度。2005年全年万科实际完成开工面积2593万平方米，竣工面积2174万平方米。当年公司销售面积231/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/一期、二期”，“新城枫景二期”，“清水颐园一期、二期”，“新城尚景”和“翡翠湾”共16个在建新建项目，在建项目总面积达13262万平方米，新开工面积5/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/建设开发，实现经营业绩的平稳增长，同时加大对商业房地产项目开发和投资；加强物业出租的营销力度与管理，挖掘市场潜力；结合公司项目推进计划，制定年度筹融资的动态管理方案，加强全面预算管理和成本控制，做到计划有度、运筹有方，保持现金流量的平衡；同时搞好企业品牌的完善和提升工作，增强公司的综合竞争力。三、房地产企业的创新发展如果进一步地考察，在房地产企业权变经营、顽强生存的背后，一直在持续着的是中国房地产企业的不断创新。这些创新发生在多个方面，不仅有房地产设计、建设技术上的创新，也包括房地产金融和营销领域的创新。正是在这样的一些创新实践中，中国的房地产市场才得以实现真正意义上的发展。1利用新技术设计开发房地产项目要实现经济社会可持续发展的战略目标，发展节能建筑刻不容缓。首先，根据最新的科技成果，制定并实施新的建筑性能评定标准和性能评定技术标准。建设部从2006年3月1日开始实施国家标准的住宅性能评定标准。该国家标准适用于我国城镇新建和改建住宅的各项相关的性能评定，而不是单纯的评优标准，反映的是住宅的综合性能水平，体现了新时期我国的节能、节地、节水和节材等的产业技术政策，倡导一次装修，引导住宅开发和住房理性消费，鼓励我国的房地产开发商提高住宅性能等。其次，房地产设计上更多地采用节能环保的方案，而不仅仅是追求美观，更多地采用高科技环保节能型材料如聚氨酯，从而达到更理想的节能标准。第三，可通过建设一批节能小区进行试点，比如推行“节能、节地、节材、节水和减污”型住宅，即“四节环保”。比如小区景观水只用雨水或中水回用，采用太阳能、地热能集中供热，安装双层真空玻璃，设置屋外遮阳，屋面墙面绿化一体化，限制透明屋顶面积等措施。试验表明，一套100平方米的节能住宅，尽管建筑成本需增加2万元，但每年的电费、水费等可节约1000元左右。2房地产金融工具的创新作为房地产软科技创新的一种，房地产金融创新对解决我国房地产融资渠道偏窄的问题有着积极的作用。第一，在当前房地产开发和发行证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。修订后的证券法和公司法已为房地产金融的创新预留了空间，私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。据统计，2005年房地产基金投向房地产资金将达到2/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/213中国房地产周期房地产周期波动研究有助于行业健康发展美国著名经济学家密切尔（WCMITCHELL）和伯恩斯（AFBURNS）在1946年为经济周期下了这样一个定义“经济周期是在主要以工商企业形式组织其活动的那些国家中所看到的总体经济活动的波动形态。一个周期包含许多经济领域在差不多相同时间所发生的扩张，跟随其后的是相似的衰退、收缩和复苏，后者又与下一个周期的扩张阶段相结合。”与宏观经济运行过程中的周期波动一样，房地产业在发展过程中也存在周期波动现象，具体表现为房地产业呈现出的有规律的扩张和收缩局面相交替、繁荣和衰退连接出现的情形。研究房地产业的周期波动状况，不仅有助于从理论上对房地产周期波动现象进一步探讨，更有助于在实践中指导房地产业的健康发展。重视房地产业发展过程中的周期波动现象，观察房地产市场的表现，通过一些重要的房地产业的指标波动状况，可以辨别出房地产运行过程中是处于扩张期或是收缩期。研究房地产周期波动情况，有利于制定房地产业相关政策来调控房地产业的发展，选择合适的投资时机，避免遭受因周期波动造成损失。研究房地产业周期是为了调控周期，延长上升期，缩短下降期。我国房地产业在199/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/图表2我国商品房销售面积和销售额增长率我国住房制度改革是从199/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/分，房地产投资的周期性变化也与房地产投资密切相关。投资主要对房地产业的供给产生影响，如果投资发展较快、结构合理，投资的信心会促使更多的社会资源加入房地产业，这样房地产业供给会有较快的增长，能促进房地产市场的繁荣；相反，如果投资低迷，供给就会下降，而这种投资的低迷会进一步加剧宏观经济的悲观情绪，需求也会受到影响。因此，投资的波动会促使房地产业的同向波动。3消费因素消费因素主要影响需求，消费波动对房地产周期的影响同投资一样，也是同向的。就我国的情况而言，由于199/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/趋势；一致合成指数被用于显示当前房地产行业发展运行方向强度，因此合成指数为房地产行业发展的监测、预测提供了有力的工具。合成指数弥补了扩散指数不能反映周期波动强度的缺陷，二者结合在一起可以对我国房地产业周期波动的方向、波动程度提供一个准确地描述。图表3景气指数制作过程（二）景气指标的选择不同的经济指标可以从不同的角度反映房地产业的发展状态，对其进行综合分析，可以了解房地产业的景气状态。为全面地反映房地产业业的发展状态，景气指标应该覆盖土地、资金、房地产投资和销售情况几个方面，而宏观经济中和房地产相关的如居民收入、消费价格指数等也应该考虑，因此，最后确定的指标应该涵盖这几个方面。景气指标的最终确定，还要看该指标的历史数值是否和景气波动有良好的对应关系，对应关系主要通过画图和基准指标进行比较来判别。考虑到房地产开发过程以及与其它相关变量的功能时序差别，可以将这些指标分为先行、一致、滞后指标。确定先行、一致、滞后指标的主要依据是基准指标与其他指标间的KL信息量和时差相关系数。在基准指标的选择上，应该选择最能反映房地产业发展状况的指标。房地产业周期波动本质是由供求关系决定的供不应求，价格上升，投资增加；供大于求，价格下跌，投资也相应减少。反映房地产业供求形势变化最本质的指标应该是销售额新筑网，您决策的最好帮手/SINZHU/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/的变化。房地产业的上升阶段，需求增加，商品房销售额上升，带动投资增加，同时价格上升传递市场繁荣的信息，投资以更快的速度上升，投机者也趁机入市，房屋空置率下降，整个市场呈现出繁荣景象；房地产业的下降阶段，需求减少，商品房销售额下降，由于悲观情绪的蔓延，投资下降，投机者也很难在房地产市场上找到机会，同时房屋空置率上升。因此，选择商品房销售额作为基准指标。通过计算基准指标与其他指标之间的KL信息量和时差相关系数以及进行图形对比分析等，得到了景气指标组。最终选择的一致指标组主要包含商品房销售额、销售价格、土地交易价格和居民收入方面的指标；领先指标组主要包含房地产投资、土地开发、租赁价格以及货币供应量等宏观指标。（三）景气指数制作方法说明1扩散指数制作方法扩散指数的基本思想是把保持上升的指标占上风的动向，看作是景气波及、渗透的过程，将其综合，用来把握整个行业景气，扩散指数能有效地预测房地产周期波动的转折点。通过历史数据，筛选出对房地产业景气敏感的指标，通过计算各个指标的变化率来合成扩散指数，具体计算公式为扩散指数（扩张指标个数选用指标个数）1002合成指数制作方法合成指数的具体制作过程有以下几步求指标的对称变化率并将合成指数的具体制作过程有以下几步求指标的对称变化率并将其标准化，求各指标组的标准化平均变化率，求初始合成指数，进行趋势调整，最后计算合成指标，由于计算过程较为复杂，这里不再一一说明。（四）景气指数结果说明先行指数是由先行指标制作的，能在房地产景气波动出现峰或者谷之前，提前达到峰或者谷，从而为作短期预测提供依据；由一致指标制作的一致指数，能反映当前的景气状况。从图中可以看出，制作的先行合成指数和一致合成指数具有良好的对应性，先行指数一般在提前达到峰或者谷。由于时间较短，还很难从图中发现一个较长时间的周期，但一致景气指数还是很好地反映了房地产业的发展情况。从图中可以看到，2004年年初，先行指数达到一个高峰，随之2004年7月一致指数也达到了高峰，这表示我国房地产业发展过快，存在过热的迹象，应该出台政策来调控其发展。2004年被称为房地产业的“宏观调控年”，政府出台了种种政策来调控房地产业的发展，说明当时房地产业确实发展过快，从周期的角度看，这达到了一个短周期的峰。而2004年7月以后，随着宏观调控政策效果的显现，房地产业发展降温，先行和一致合成指数也显示房地产业在达到高峰期后，呈现下降趋势。通过分析可知，我国房地产业的周期现象是客观存在的，是房地产业发展过程中的必然现象，而如何在房地产业运行过程中识别周期波动状况，进而采取措施来避免周期波动带来的影响，则是在实践中需要解决的问题。通过制作房地产业的领先和一致指数，看到筛选的领先指标具有良好的领先性，通过领先指标，可以预测房地产业即将到来的发展状态，这种预测为投资者采取何种投资策略，为房地产业主管部门采取何种反周期政策来调控房地产业新筑网，您决策的最好帮手/SINZHU/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/的发展，提供了实证参考；一致指数则是当前的房地产业发展过程的一个客观、准确地描述，通过考察一致指数的变动方向和幅度大小，可以从周期发展的角度了解我国房地产业处于何种状态，是周期的上升阶段还是下降阶段，是处于繁荣、衰退、萧条或者是复苏的那种状态，从而为在实践中采取措施提供依据。22从宏观经济角度看中国房地产业221宏观经济与房地产业二者相互影响房地产与国民经济有着密切的经济联系。国民经济发展水平决定房地产业的发展水平，房地产的发展又促进国民经济的发展，二者相互依存，相互促进。我国目前的宏观经济形势对房地产市场的影响应当辩证地看待有积极的一面，也有不利的一面。一、首先从积极的一面来说，1999年政府提出的指导性经济增长指标是7左右，低于2005年GDP增长的实际值，这是从优化结构，提高质量和效益的要求和计划要留有余地的角度考虑的。但在实际操作中，政府会努力争取更好的结果。从我国的“赶超”战略、下岗就业问题和居民的预期出发，政府不会满足于把争取7的GDP增长率作为1999年的目标。GDP增长由三个方面组成出口、投资和消费。消费与投资是国内需求。目前我国出口增长为负值，那么也就是说，GDP增长全部依赖于国内需求。199/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/性为053，而由人口增长引起城市增长弹性为19，统计期间拉的愈长，这两个弹性之间的反差就愈大，总人口基数大和城镇人口对城镇增长的影响显然比后者对前者有更强的作用，由城镇人口增长引起的新增住房增长弹性的时序变化是递增的。因此，由城镇居民人口增长产生的住宅需求无疑是巨大的。宏观经济形势要求房地产业在新的形势下有一个大的发展。根据统计资料，我国199/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/223宏观参数的调整将对房地产影响巨大分析房地产需求，应更加注重的是附加货币价格的需求。假设目前开发贷款是31亿，消费贷款是19亿，共5个亿，如果利率调两个点，则意味着开发商和购房者要增加成本1000亿，那么房地产行业随时有可能变成一个全行业亏损的行业。所以，影响最大正是宏观参数。汇率的调整与否对房地产的影响很大。日本长期不调汇率，使大量外汇流入房地产行业，导致房地产泡沫，而在汇率大调后，大量资金投资美国和东南亚，房地产泡沫轰然倒塌。有道是，“形势比人强”，房地产的盛与衰，正在于此。从金融层面上看，像利率等金融范畴往往是作为宏观参数对房地产发生作用的。房地产目前很强势，外部形势好是关键。假设目前开发贷款是31亿，消费贷款是19亿，加起来是5个亿，如果利率调两个点，则意味着开发商和购房者要增加成本1000亿，房地产行业随时有可能变成一个全行业亏损的行业。所以，影响最大的不是别的，正是宏观参数。汇率的调整与否对房地产的影响也很大。日本长期不调汇率，导致大量外汇流入房地产，导致房地产泡沫，而在汇率大调后，大量资金投资美国和东南亚，房地产泡沫轰然倒坍。23中国房地产行业面临的挑战231全球房地产泡沫威胁经济发展近几年来，全球房地产价格持续上涨，成为支撑不太景气的全球经济的支柱之一。但是，房地产价格的快速上涨使不少国家的房地产市场呈现出局部过热的现象，存在着一定的“泡沫”成分。研究和分析国际上近一个时期房地产“泡沫”形成和破裂的原因及其影响，对观察和认识我国房地产市场呈现的局部过热现象，或许会有一些借鉴作用。从房地产“泡沫”历史和目前房地产全球普遍过热的现象与治理来看，房地产的发展对于经济发展十分重要，房地产“泡沫”破裂的危害甚至高于股市“泡沫”破裂的危害；稳定增长的经济环境和不断提高收入是防止房地产“泡沫”破裂的重要外部条件，保持自身经济稳定增长，有效防止外部风险，对于保证房地产业的健康发展十分重要；有限的土地资源往往成为抬高房价上涨的重要因素，对土地的有效管理十分重要；住房按揭贷款和相应衍生金融工具的过度发展，加上低利率的环境，也可能产生房地产“泡沫”。历史上房地产“泡沫”破裂事件大致分为两类一类是以日本为代表的亚洲情况，另一类是以西方发达国家负面影响略小的情况。房地产“泡沫”问题值得关注历史上的房地产“泡沫”破裂事件，大致可分为两类一类是以日本为代表的亚洲房地产“泡沫”破裂，由于其经济基础和金融体系欠佳，对日本和相关各国经济产生了较大的负新筑网，您决策的最好帮手/SINZHU/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/面影响；另一类是西方发达国家的房地产“泡沫”破裂，由于其经济基础和金融体系较好，对经济的负面影响相对较小。日本导致经济长期不振经济的恢复性发展是日本房地产“泡沫”形成的前提条件。19/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/用利润冲销方式处置的不良贷款外，截至2001年财年末，日本银行的不良贷款余额仍高达35万亿日元也有估计达43万亿日元。日本房地产“泡沫”破裂也重创了日本经济。尽管日本房地产产值在GDP中的比重仅在13左右，但由于房地产“泡沫”破裂给企业和银行带来的损失，以及给消费者支出所带来的负面影响，至今仍然制约着日本经济的发展，目前仍然存在着内需不足的问题。据日本内阁府的统计，1990至2003财年名义和实质GDP年1995年日元增长率均值分别为139和166，GDP缩减指数为负增长025。1992至2003财年，日本受薪者家庭可支配收入和支出年平均增长率分别为053和055。日本房地产“泡沫”是上世纪八九十年代亚洲地区房地产“泡沫”其他还包括泰国、印尼、马来西亚、韩国、中国海南、香港和台湾地区的典型代表。首先，大多数亚洲国家或地区经济的快速发展中，金融体系并没有得到与实体经济同步的发展，金融体系内部资金在银行、资天津场和企业之间缺乏恰当的限制，监管也比较紊乱，使股市和房地产成为相互利用的投机工具，资金在局部地区大量集中而失去控制。泰国、印尼和马来西亚等国还有外资大量拥入其房地产市场和金融市场，最终形成“泡沫”。其次，这些国家的土地资源局部地区相对有限，管理比较混乱。从而使土地成为房地产市场最稀缺最昂贵的商品，真实的需求往往被忽略。最后，出现股市和房地产“泡沫”同步破裂的情况，对整个金融体系带来重大伤害，形成了大量的呆账坏账，直接影响了相关地区经济的健康发展。西方经济所受影响略小二十世纪七十年代和八十年代，西方主要工业国家如英国、澳大利亚、丹麦和挪威的房地产“泡沫”破裂导致房价分别下降了273和2/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/自二十世纪九十年代以来，在全球经济进入一个增长稳定、通胀温和、失业率下降和利率保持相对较低水平的环境下，全球房地产进入了一个持续增长的时期。近年，发达工业化国家的居民房地产价格快速上升，在过去5年里，澳大利亚、爱尔兰、荷兰、西班牙和英国等增长超过了50，形成了房地产资产的“泡沫”。而且，主要工业国家房地产价格具有国际化同步运动的特征，主要源于21世纪初全球经济衰退和利率同步下降至几十年历史低点这样一个结果。美国的房屋价格影响着全球房屋的价格，主要是因为美国联邦基金利率引导着全球的利率，美国的房屋价格和利率水平是全球房屋价格波动的关键性因素。英国“泡沫”现象明显二十世纪九十年代后期以来，英国经济进入了增长稳定、低通胀和低失业率的良好状态，其利率也处于历史较低水平，收入增长率基本稳定在4左右，房地产业再次快速增长。2003年第一季度，房地产价格增长率达到了257/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/来源，因为这两个机构1995年至2001年购买了美国所有房地产按揭贷款的3/4，而商业银行持有的按揭贷款仅占1/4，商业银行利用出售按揭贷款所获得的资金继续放贷。事实上，美国整体房地产“泡沫”并没有RICHARDFREEMAN所称的那么大，也不能把以房地产按揭贷款作抵押发行的证券MBS都当作“泡沫”。1970年至2003年，美国房价增长率尽管也曾出现了3次上升下跌的过程，但整体波动幅度并不大。197/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/从房地产“泡沫”历史和目前房地产全球普遍过热的现象与治理来看，可以有如下结论第一，房地产的发展对于经济发展十分重要，房地产“泡沫”破裂的危害甚至要远高于股市“泡沫”破裂的危害，应该有意识地限制房地产“泡沫”的产生和膨胀；第二，稳定增长的经济环境和不断提高收入是防止房地产破裂的重要外部条件，经济危机往往导致房地产“泡沫”破裂，保持自身经济稳定增长，并有效地防止外部风险，对于保证房地产业的健康发展十分重要；第三，过去大多数房地产“泡沫”的破裂，直接被货币政策快速收紧所触发，要尽可能避免一下子采用过度紧缩的货币政策，央行可以根据情况逐步小幅升息，并加强对消费者债务管理的教育；第四，有限的土地资源往往成为抬高房价上涨的重要因素，对土地的有效管理十分重要，应该建立城市的土地储备制度，对土地的使用要有长远规划，并公开拍卖建筑用地；第五，银行资金过度流入房地产和股市，会推动房地产“泡沫”的膨胀，房地产和股市“泡沫”的共同破裂会产生大量的不良资产，对经济的危害也很大，应该禁止银行资金流入股市；第六，住房按揭贷款和相应衍生金融工具的过度发展，加上低利率的政策环境，也可能产生房地产“泡沫”，货币政策制定者应该增加对发展中的按揭市场基本结构的关注，并提高借贷条件，加强对经营家庭债务相关的金融实体的监管包括改革其破产法和会计标准，评估按揭债务抵押品的范围和质量，改善按揭合约的信息批露情况，以保证其健康运行；等等。中国人民银行、银监会和有关部委在此次宏观调控中正在努力控制房地产过热现象。但要彻底解决中国房地产过热的问题，并促进中国房地产市场的持续稳定健康发展，必须抓住中国房地产市场发展的核心问题，即中国现在和未来十年到底有多大的房地产需求，需求结构如何；中国有多大的房地产供给能力；如何改善房地产供给结构，使其有效地满足需求，同时又不超过居民的购买能力。考虑到中国房地产业的特殊性，结合国际经验，有如下几点建议可供参考第一，对于中国房地产未来5至10年的需求和供给总量和结构要进行整体的把握，并提出恰当的解决现有供给不足和供给的结构性问题，以及控制房地产金融业的风险，弥补其不足；第二，统计已有房地产新建和成屋的详细信息，并根据居民收入情况调整房地产开发商的房屋建造结构，增加经济适用房的建造，保证一定收入水平的居民能买得起或租得起房；第三，大力发展房地产金融业，加强对房地产按揭贷款的风险控制，控制投资性购房，尤其是通过按揭贷款进行的投机性购房，并要加强房地产商通过按揭贷款的回收进行再开发的能力，但同时要注意控制房地产金融业可能会带来房地产“泡沫”的负面影响；第四，必要时加息以控制对房地产按揭贷款的过分需求。但建议目前不必急于加息，因为中国房地产开发商开发性贷款是购房者按揭贷款的两倍左右，加息可能会使本已紧缺的房地产供应链条出现脱节的情况。基金组织称房价回落将威胁经济增长国际货币基金组织IMF9月底曾发出警告说，一些国家的房价从1997年至今已上涨50之多，这一现象无法从经济基本面上得到解释。如果房地产市场出现调整，将对全球经济增长构成威胁。新筑网，您决策的最好帮手/SINZHU/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/这是基金组织每半年发表一次的世界经济展望的部分内容。基金组织指出，英国、澳大利亚、爱尔兰和西班牙的情形最为严重。一些国家的房价包括房价与收入和房租之比在内的指数创下历史新高。“上述国家存在这样一个风险如果利息上调，将会引发房价下降，进而导致更加严重的实际经济后果。”然而，这些国家房价继续飙升的迹象表明，如果市场下滑，将对全球增长构成威胁。基金组织建议，中央银行在提高利息水平时，应该循序渐进，政府也要考虑紧缩贷款要求，着力加强抵押行业结构建设，如提供更多抵押选择等。232中国房地产行业五大弊端一是结构性矛盾突出。房地产销售市场和租赁市场发展不平衡，二级市场发展滞后；房地产产品供应结构不合理，大户型住房供应过多，而小户型住房不足，作为住房保障的经济适用房和廉租房也严重供应不足。2006年上半年，经济适用房投资同比增长02，低于同期住宅投资涨幅316个百分点；经济适用房投资在住宅投资中的比重仅为21。开展房地产价格调查的城市，有近50的城市无经济适用房，有经济适用房和廉租房的，大多也建在城市外围。二是土地价格上涨过快。据调查，上半年河北省土地交易价格继续保持上升态势，同比上涨75，其中住宅用地价格同比上涨7/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/计局的数据，从2004年以来经济适用房的住房的投资占整个的住房投资比例是呈下降的趋势。第二,部分城市投资和房价上涨的压力依然很大。一些地方对房地产的依赖度过高,特别是2006年是“十一五”的开局之年,地方政府的积极性很高,一些城市引起的被动性的需求仍然比较大,部分地区投资增幅还是很大,2006年1到5月有12个省区的房地产开发涨幅在30以上。从价格来看,70个大中城市当中有6个城市的新建住房的价格指数同比涨幅超过了10。当前,价格上涨过快的城市主要是集中在北京、环渤海地区和珠江三角洲,这些城市上涨幅度过大,其中有一个重要的原因就是跨地区的购房量比较多。有的城市跨地区的购房量超过了50。从2006年的分析情况看,凡是房价上涨比较快的地区,都跟外地人购买的比例比较高有关系,这就增加了调控的难度。另外,住房保障体系还很不完善。建设部提供的数据表明,目前仍有5个19个地级市未落实廉租房制度。2006年9月底,65地级以上城市,911县市未公布住房建设规划，房地产的市场行为不规范的问题仍然比较突出。上述问题,特别是部分城市的房价上涨过快问题,虽然是局部性的,但影响很大,如果不加以调整和重视,就可能辐射到其他的地区,演化成全局性的问题,影响国家的宏观调控。234当前中国房地产市场的新问题最不缺少的是问题说中国房地产市场目前最不缺少的是问题，确实毫无夸张之处。如市场总供求失衡，商品房空置率居高不下，需求潜力巨大但有效需求不足，房价过高，房地产开发企业小、散、差，二级市场远未建立起来，公房入市还是难题，租赁市场不规范，住房金融市场不健全，某些地区性市场虚火上升，存在着逐渐膨胀的泡沫，上述不完全列举出的这些问题，单拿出任何一个，都是制约中国房地产市场发展从而制约房地产业乃至整个国民经济发展的重要因素。例如，从宏观的角度看，当前我国的城镇住房建设已经达到每年5亿平方米以上的水平，而据估算20012010年我国城镇居民的住房潜在需求量每年也有约6个亿，与此同时，目前的有效需求（商品房销售）只有每年1个多亿，而商品房空置量却已达到1个亿左右的水平。房地产市场供需之间存在着这么大的缺口，人们对住房需求的渴望与并不令人满意的现实之间存在着巨大的差距，政府依靠刺激内需特别是住房需求来拉动经济增长的目标短期内难以实现。上述这些问题，单拿出任何一个，也都是从事房地产经济研究的专家学者以及政策制定者们必须认真面对的课题。而当这些问题交织在一起，牵一发而动全身时，则不仅使决策者们一时摸不着头绪，即使在学术研究领域，也是令学者们既感头痛又颇觉兴奋的头等难题了。越有问题越需要市场是什么原因导致了这一切，又该如何对症下药这就涉及到市场和政府关系的基本问题了，而这个问题既是经济学界一个难题，也是经济学史上的一个永恒话题。到底应该市场调节多一些，还是政府调节多一些，这个问题对于当前既属于发展中国家又属于转轨经济国家的中国就更加重要。首先需要明确的一个概念是，目前不管是发达国家，还是发展中国家，转轨经济的国家，都采用了一种所谓的“混合经济”模式，既有市场调节，又有政府调节。但是，市场在其中所起的作用却是千差万别的，因而在经济领域对资源配置的效率也就有高低不同。目前可以有把握得出的一个结论是，市场机制纵有万般不是，在资源配置效率方面尚无任何一个机制新筑网，您决策的最好帮手/SINZHU/谁掌握了资源谁就是胜利者。/SINZHU/能与之相媲美。至少，大规模的计划体制的社会实验已然失败，而高举市场经济大旗的国家的实践也表明，谁的旗帜举得越高谁的经济效率一般来讲也就越高。看来，让市场在资源配置中发挥基础性作用，恐怕是唯一正确的选择。房地产市场确实是属于很“不完全”的市场，但这“不完全”并不能成为不需要市场调节（特别是发挥其基础性调节作用）的理由。现阶段，也应该加强政府调节的作用，但是需要明确政府能够更有效地发挥作用的领域。相对于市场调节更有效率的经济领域而言，加强政府在社会领域的作用显然更符合效率原则；同样，相对于政府在房地产市场运行的微观领域过度干预和管制所引起的低效率而言，其对经济宏观层面的必要调控以及制定正确的游戏规则则更富有效率。当前中国房地产市场的问题多多，这既是难题，其中也孕育着解决的方法。如果能够认定正是由于市场的发育不完善，改革的不彻底引发了这许多问题，那么培育市场，完善市场，就应该能够解决这些问题。问题越多，问题越复杂，则进行市场取向的经济改革解决这些问题的效率也就越高。当前中国房地产市场问题多多，如市场总供求失衡，商品房空置率居高不下，需求潜力巨大但有效需求不足，房地产开发企业小、散、差，二级市场远未建立起来等等。这些既是难题，而其中也不乏孕育着解决的方法。如果能够认定正是由于市场的发育不完善，改革的不彻底引发了这许多问题，那么培育市场，完善市场，就能够将这些问题解决。政策的重点是需求明确了市场取向的改革是正确方向，那么合乎逻辑的观点便是政策的制订和研究的重点应放在房地产市场的需求方面而非供给方面。中国改革开放20多年，在住宅建设方面所取得的伟大成就是有目共睹的，也是得到世界公认的，由此使得城镇居民住房条件较大改善。然而，客观地讲，目前的居住水平还不高（2000年人均居住面积103平方米），住宅消费占家庭消费总支出中的比重偏低（2000年为10），大多数普通百姓靠自己的正常收入买不起房。解决问题的关键还是在需求方面。特别在当前的转轨时期，对市场需求、百姓的实际消费偏好应重点考虑。市场经济的本质要求任何决策（不管是政府的还是企业的）都应从市场的实际需要出发，从市场需求出发。任何政策的制定如果背离了这个大方向，将会大大提高其实施成本和难度，最终的政策结果与原定的政策目标之间将会出现越来越大的偏差。例如，目前推行的“住房供应体系”和“经济适用房”有关政策认为，我国城镇居民的住房结构应大致如此510左右的是纯商品房，1015左右的是廉租屋，大约7