上海市零售商业网点面积调研报告(doc 15)

上海市零售商业网点面积调研报告上海市商业经济研究中心2007年3月目录一、调查目的3二、主要发现4三、数据分析7四、国际比较14五、调研结论19一、调查目的当前上海市零售商业网点迅速扩张引起了社会各界关注，有的认为上海市居民人均零售商业面积已超过发达国家平均水平，规模过大，政府应加以控制；有的认为评价上海市零售商业网点面积的多与少，不能简单以居民人均零售商业面积为单一标准，还要充分考虑城市功能和城市形态的特殊性、居民消费习惯的差异性、城市经济发展的阶段性以及城市商业发展的生命周期等因素。市经委从转变政府职能、有序发展零售商业出发，组织对此问题进行调查研究，重点了解分析上海市零售商业网点面积总量规模、结构分布的问题；网点迅速发展对社会和经济产生的影响；政府调控的措施。鉴于此，上海市商业经济研究中心会同市经委零售业管理处、产业投资处、外经处、市商业网点办等部门，完成了上海市零售商业网点面积调研。各区县经济委员会上报了2005年2007年预计新增零售商业面积以及5000平方米以上的大型商业项目，市规划院、市工商局、市环保局、华东政法学院、连锁经营研究所、百联集团等各界专家就此问题进行座谈并提出了各自观点。注本报告“零售商业面积”口径与2005年上海统计年鉴表116“各区各类房屋分布情况”中“商场店铺建筑面积”统计口径一致。二、主要发现调研将定量分析与定性研究相结合，主要有以下几大发现1、上海零售商业网点面积的总量及发展趋势2004年上海零售商业网点面积达到2857万平方米，按常住人口计算，居民人均零售商业面积为165平方米；预计2005年达到3200万平方米左右，居民人均零售商业面积约175平方米；2007年达到4000万平方米左右，居民人均零售商业面积约2平方米。2、上海居民人均零售商业面积在国内城市中偏高，与城市地位、功能有关上海既是全国经济中心又是旅游城市，无论从经济活跃程度，还是在居民消费水平，吸引外来消费等方面都排在全国前列，评价上海市零售商业网点面积的多与少，不能简单以本地居民人均零售商业面积为单一标准。2004年国内各城市相关指标比较数据来源各城市商业主管部门数据和2004各城市统计年鉴；本报告所有面积数据均为建筑面积。本报告中城市居民全部指常驻机构住人口3、上海居民人均零售商业面积与日本主要城市水平接近城市等级越高（如首都、经济中心、旅游城市等），商务消费和旅游消费需求也越多，零售市场规模必然大。日本主要城市（东京、大阪、京都等）居民人均零售商业面积是日本全国平均水平的225倍；上海目前居民人均零售商业面积水平高出全国城镇平均水平大约也是23倍，与日本主要城市水平接近。4、上海大型超市网点趋饱和，市场调节机制开始发挥作用上海大型超市网点发展快，竞争越来越激烈。网点被兼并、收购，一些实力欠缺的公司（如家美好、山姆士）关闭闭退出市场，说明市场调节机制开始发挥作用。政府管理应坚持“市场调控为主，政府引导为辅”基本原则，一方面充分尊重市场选择，另一方面注意发挥保持社会稳定及防范经济风险的作用，将市场调节的代价降到最低。5、上海中心城区商业网点供给紧张，要调控社区网点确保满足居民基本消费上海市中心城区新增商业面积有限，商铺租金存在上涨趋势。未来上海中心城区面临满足二元化消费需求的挑战。一方面，随着商业全面对外开放，高端商业入沪首选中心城区；另一方面，中心城区满足居民日常消费需求的任务依然存在。所以，一方面要提升中心商业区商业定位水平，不断推进上海国际购物天堂建设；另一方面也要控制中心城区社区商业成本，保证居民日常消费需求。6、上海郊区零售商业网点发展出现一定的盲目性，要加强规划引导并推进招商2005年2007年上海市新增零售商业项目主要业态网点数比例分布图三、数据分析1、总量规模汇总调查数据，2005年上海市零售商业网点面积约3200万平方米，预计2006年、2007年平均每年增加400万平方米左右，增量基本与前两年持平。注1）上海市零售商业网点面积统计范围界定为零售、餐饮、生活服务业商场店铺面积；2）图中2004年之前数据来自历年上海统计年鉴，2005年2007年数据由上海市商业经济研究中心根据各区县上报数预测。上海市零售商业网点面积的快速扩张始于90年代初期，上海居民生活水平迅速提高，消费需求增加，拉动上海商业发展；土地供给逐步市场化，商业地产逐步发展，推动商业网点扩张。经历了三个发展阶段第一阶段是九十年代前期大规模的旧城改造，上海中心城区在商业网点建设方面进行了大规模投入，网点规模迅速扩张；第二阶段是90年代中期开始，上海通过对外开放积极引进新型零售业态，本土商业也在改革的推动下加速发展，商业规模进一步扩大。期间上海经济结构调整，国有工业企业转制产生大量下岗人员，商业成为吸纳就业的主要产业之一，商业网点大量增加；第三阶段是2000年以后，上海房地产市场开始走出多年徘徊，房地产投资加速增长，“一城九镇”建设开始进入高潮，伴随着大量新增物业，商业网点再一次迅速增加。2、区县分析上海市各区县2005年基本情况汇总表注人口、社零总额统计局正式数据尚未公布。由上海市各区县经委估算上报；购买力指数区人均社零额/全市平均人均社零额上海市各区县2005年2007年零售商业面积预测数据汇总表注本表人口、社零总额统计局正式数据未公布,由上海市各区县经委估算上报；20052007年坪效趋势预测值2007年零售商业坪效2005年零售商业坪效；区县上报估计有部分漏报，表中的全市预测值根据区县合计及前几年增长速度推算。上海市零售商业面积保持快速增长，预计总体增速快于人口、产业发展。居民人均零售商业面积2007年增至188平方米；零售商业坪效2007年略有下降，2005年0,91万元/平方米将降至2007年0,88万元/平方米。各区县未来两年商业面积增长规模各异，部分区县由于商业投资放量过快，末来招商及经营存在高风险。3、2005年2007年新增大型零售商业结构分析（1）按项目规模分1000050000平方米规模的商业项目较多，占53；（2）按投资商类型分民营企业投资占80；（3）按业态类型分大部分项目业态选择与经营定位较模糊。2005年2007年上海市新增零售商业项目主要业态网点数比例分布图华东政法学院教授徐士英整体经济超常发展，上海市零售商业网点面积的扩张受大环境影响，只是其中表现之一。百联集团超商事业部总经理朱家骝建议对上海市商业网点面积建立一个动态监控体系向社会公布，信息的透明度越高，企业决策将越减少盲目性。上海连锁经营研究所副所长俞稚玉不能用居民人均零售商业面积来判断上海市零售商业网点面积是否过多，从零售商业布局来看，我们与国外有很大不同，特别是与欧美发达国家相比，商业毛利率、城市形态、经营集中度与居民生活方式都存在很大的差异。市工商局市场处处长何幼龙上海市零售商业网点面积的扩张与城市化发展以及就业压力密切相关。市规划设计院院长叶贵勋这几年零售商业网点面积的扩张与规划缺乏权威性有关。规划要有控制性和可持续性，不能因政府换届影响规划的贯彻实施。市环保局污控处魏化军近年来大型零售商业设施影响周边环境，居民投诉事件趋多，上海市环保局编制的上海市建设项目环境影响评价补充名录上报国家环保总局已获批复，补充名录重点加强对餐饮业、娱乐业、零售业等项目的环境管理。四、国际比较与东京的比较1、东京基本情况东京经济起飞始于70年代初。80年代末，90年代初泡沫经济破灭，经济进入缓慢增长期。调研选取东京该阶段零售商业网点面积及关联指标的变化进行分析，发现东京在经济高速增长期（特别是1985年后）房地产快速发展带动了商业房地产快速扩张，其发展历程与上海情况有相似之处，但东京在零售商业网点扩张中较早的受到相关商业立法控制，发展较为有序，增长相对平稳。资料来源东京都统计年鉴2002和东京都商业普查2002此处的居民人均零售商业面积不包括餐饮、与东京、伦敦的比较上海与东京居民都有就近消费的习惯，城市社区零售商业网点较欧美国家多，因此上海与东京的人均零售商业面积均高于欧美国家发达城市2M2的平均水平。上海与东京的不同之处在于上海旅游消费多，东京旅游消费少；上海中心城区居住人口高密度，二元化消费结构明显，东京都心、副都心居住人口低密度，充分利用级差地租发展高附加值商业，但存在“空心化”问题。、值得借鉴之处（1）比较清晰的商业空间布局80年代后，日元急剧升值、经济增速趋缓，城市经济面临向服务经济转型，适应扩大内需和提高国民实质生活福利的要求，发展需求潜力大的服务业和娱乐业，东京商业在城市经济转型中得到大发展，目前已形成比较清晰的商业空间布局（2）不断完善的商业立法东京1973年颁布施行了大规模零售店铺法（简称大店法），对500平方米以上的大规模零售店的开店日期、店铺面积、开店时间等进行规范管理；大店法中对大型零售店的营业时间做出限制，以保护中、小零售店铺的生存发展。2000年大规模零售店铺立地法施行（简称大店立地法），对1000平方米以上的大规模零售店铺通过法律规定的“开店流程”，调整与当地环境及地区规划协调等事项；“大店立地法”不仅在开设大规模零售店时发挥作用，对门店开设后产生影响生活环境等新问题也要求店家采取新对策，对不采取新对策者和不进行申办手续就更改对策者进行惩处。大店法大店立地法五、调研结论上海市零售商业网点面积规模近几年受房地产快速发展带动，增速较快，这是上海商业房地产发展中的问题。大多数国际大都市零售商业快速发展时期均经历过这样一个过程，市场资源配置在产业快速发展期需要一定配置空间，政府需要在保持市场活力与控制投机泡沫中寻求平衡。上海商业在新一轮大发展中政府主管部门对此问题要高度关注，应转变管理理念和管理手段，在充分尊重市场调节机制的基础上，研究切实可行的政府调控、引导手段，发挥保持社会稳定及防范经济风险的作用，将市场调节的代价降到最低。六、工作建议基本思路市场调节为主、政府引导为辅针对上海零售商业网点面积目前存在的问题，提出以下工作建议（1）信息引导针对零售商业地产开发中信息不对称的问题，建立信息公示平台。2006年建议做好以下几项工作汇编上海商业用地指南，为土地主管部门审核商业用地提供参考；汇编上海商业投资导向，为商业投资提供引导；采用“商业地理信息系统”，建