【易居专题研究】2008年房地产开发企业生存现状研究

【易居专题研究】2008年房地产开发企业生存现状研究经历了2007年疯狂和风光无限之后，在2008年度这一疯狂的后果开始逐渐显现。“拐点论”、“百日危机论”、“流拍退地潮”、“断供潮”和“降价退房潮”等等，构成了今年房地产市场的主旋律，尤其面对持币观望趋浓的氛围，房地产企业也开始意识到在短暂的快乐之后是漫长寒冬的煎熬。本次研究对象选取沪深两地上市的房地产公司样本数98家（剔除了一些没有可比性和由其他行业转投房地产行业的公司），研究所采用数据均来自沪深证券交易所公开的年报、半年报及其他公告的数据。一、2008年房地产上市公司中期报告总体情况1、资产规模总量大幅增长，超百亿企业激增截止到2008年6月30日，98家上市公司的总资产规模达到66353亿元，较2007年同期的40248亿元，同比大幅增长65。与此同时，资产过百亿大关的企业数也是激增，企业规模不断增大。由2007年中期的7家激增到2008年中期的17家，其中超千亿资产企业一家。资产规模呈现集中趋势，总资产规模前20家企业的份额比重呈现稳步上升态势。前20家公司的总资产规模合计达到4462亿元，所占比重提升到672，较2007年同期提高5个百分点。其中前10家公司的总资产规模比重占到整体的半数以上，为514，凸现公司资产规模大型化趋势。2008年中期总资产规模前20家公司序号股票代码公司名称总资产（元）1000002万科111,101,241,8462600048保利地产47,617,783,9243600383金地集团35,565,095,3754000024招商地产27,799,439,3515000402金融街25,808,086,8826600376首开股份23,736,941,7397601588北辰实业22,830,542,3978000046泛海建设18,670,583,1609600663陆家嘴15,224,177,08610002244滨江集团12,953,972,75611600325华发股份12,599,101,64412600208新湖中宝11,813,958,55013600748上实发展11,513,169城股10,733,042,52215600266北京城建10,558,221,96316600052ST广厦10,214,242,52517600675中华企业10,070,909,00818600736苏州高新9,932,441,64019600322天房发展8,794,688,64920600246万通地产8,658,007,7932、流动负债同比增长显著，凸现短期偿还压力98家上市公司的流动负债规模达到29986亿元，较2007年同期的18464亿元，同比大幅增长62。增幅高于同期营业收入的增幅。流动负债的显著增长态势，有可能凸现企业短期偿还债务的压力。前20家企业的份额比重呈现上升态势流动负债规模呈现加速增加趋势，流动负债规模前20家公司的份额比重呈现大幅增加态势。前20家公司的流动负债规模合计达到21674亿元，所占比重激增到723，较2007年同期提高83个百分点。其中前10家公司的流动负债规模占整体的比重高达542，凸现大型公司短期偿还债务的风险。2008年中期流动负债规模前20家公司序号股票代码公司名称流动负债（元）1000002万科60,622,182,594722600048保利地产19,201,493,065963600383金地集团16,520,811,849924600376首开股份13,731,091,576655000024招商地产12,210,304,347006600052ST广厦8,609,548,119907601588北辰实业8,371,397,068008600748上实发展8,088,195,157389000046泛海建设7,734,905,5115110900950新城股7,288,174,7174311000402金融街6,955,141,6090112002244滨江集团6,641,416,4221813600663陆家嘴5,628,489,2879614600208新湖中宝5,621,138,1698315600266北京城建5,586,291,0438316600325华发股份5,256,382,9517617600736苏州高新5,161,896,0286018600895张江高科4,781,270,2075419600246万通地产4,430,155,3223920600675中华企业4,304,630,826183、营业收入继续高速增加，但增幅已显放缓态势98家上市公司的中报显示，2008年上半年结转营业收入为7656亿元，较2007年同期的534亿元，同比增长43，增长态势低于同期总资产和负债的增幅。这从营业收入前20家公司的情况便可窥见。更为隐忧的是上半年的结转收入多为去年销售所得，今年以来的全国楼市销售状况不容乐观，营业收入的增幅放缓已成不争的实事，也许在年度报告中将反映的更加明显。2008年中期营业收入额前20家公司序号股票代码公司名称营业收入（元）1000002万科17,255,013,019212600048保利地产5,381,330,585123600383金地集团2,267,730,180084600246万通地产2,258,612,052355000718苏宁环球2,026,742,745846000926福星股份1,748,664,122657601588北辰实业1,673,332,829008600663陆家嘴1,480,541,580459600675中华企业1,448,363,7380210000024招商地产1,446,933,5960011600376首开股份1,326,416,7976112600325华发股份1,313,143,2663213002244滨江集团1,301,080,8234814600736苏州高新1,216,720,5800215600322天房发展1,193,195,2578916000608阳光股份1,140,071,0000017000402金融街1,123,517,6621718000609绵世股份1,091,329,9450019900950新城股1,083,674,4720420600748上实发展1,074,782,11901营业收入额前20家公司的份额比重呈现下降态势。前20家公司的营业收入额合计达到4885亿元，所占比重下降到638，较2007年同期下降了52个百分点。其中前10家公司的营业收入额占整体的比重下降到483。4、利润总额和净利润仍然快速增加，但已出现分化迹象2008年上半年，98家上市公司的利润总额达到1805亿元，较2007年同期1192亿元，同比增长51。尽管仍处在高位增长，但这一增速较2007年67的增幅有明显下降，同时也低于同期总资产和负债的增幅。相比之下，98家公司的净利润则达到1332亿元，较2007年同期的8299亿元，同比增长61，继续保持稳定、快速增长的态势。从利润总额和净利润的增长变化态势上可以发现二者已出现分化迹象。利润总额前20家公司所占的比重呈现下降态势。利润总额前20家公司的利润合计达到1292亿元，所占比重下降到716，较2007年同期下降了64个百分点。其中前10家公司的利润总额为981亿元，占整体的比重为543。2008年中期利润总额前20家公司序号股票代码公司名称利润总额1000002万科3,327,956,389862600048保利地产1,829,644,973513600663陆家嘴999,620,599554000718苏宁环球732,734,256975600246万通地产712,428,867306600840新湖创业598,986,426437000609绵世股份453,202,722338002244滨江集团437,208,227079600895张江高科367,536,8723310600383金地集团351,439,3289411600675中华企业345,257,6997712000667名流置业329,951,1201813601588北辰实业326,939,8780014600748上实发展320,978,9125315600325华发股份318,033,7439916000024招商地产316,151,0350017002146荣盛发展294,970,8200218000926福星股份287,593,6766319000006深振业286,048,8653620600158中体产业281,293,57183净利润总额前20家公司所占的比重同样呈现下降态势。前20家公司的净利润总额达到9505亿元，所占比重下降到713，较2007年同期下降了67个百分点。其中前10家公司的净利润总额合计721亿元，占整体的比重为541。2008年中期利润总额前20家公司序号股票代码公司名称净利润1000002万科2,306,670,070142600048保利地产1,435,087,458923600663陆家嘴756,239,495494000718苏宁环球548,116,741325600246万通地产509,895,161386600840新湖创业444,907,359137002244滨江集团327,451,491148000609绵世股份324,201,155079600895张江高科299,729,8608810600383金地集团260,911,9090911600675中华企业247,798,3071812601588北辰实业246,592,1220013000667名流置业240,963,9404214000006深振业234,937,8080615600325华发股份231,206,6319016000926福星股份228,228,6410917002146荣盛发展220,553,8426918000024招商地产217,694,5990019600208新湖中宝213,239,7557120600641万业企业210,606,112895、每股收益整体趋好，每股收益为负的家数减少2008年上半年，98家上市公司在每股收益指标上整体呈现出趋好态势。表现之一在98家公司中，有63家公司的每股收益较去年同期增加，总体态势好转，34家公司的每股收益同比下降，一家公司持平。表现之二每股收益为负值的企业个数明显减少，由2007年中期的23家减少到本报告期的14家。2008年中期每股收益前20家公司序号股票代码公司名称每股收益（EPS）1000609绵世股份109002000718苏宁环球073003600840新湖创业071304002244滨江集团070005600246万通地产055756600641万业企业047007000006深振业046508000926福星股份043409600048保利地产0420010600663陆家嘴0398511600193创兴置业0380012600325华发股份0353013600615丰华股份0317014600533栖霞建设0296915002146荣盛发展0280016002208合肥城建0260017600173卧龙地产0234018600376首开股份0230019600463空港股份0230020600052ST广厦022006、总资产收益率和净资产收益率同比不同程度提升2008年中期报告显示，98家上市公司的总资产收益率和净资产收益率都有不同程度的增加。总资产收益率较去年同期增加的有61家，净资产收益率为58家，尤其是前20家上市公司其总资产收益率和净资产收益率同比增加更为显著。在总资产收益率上，前20家公司的平均收益率为856，远远高于2007年的491；在净资产收益率上，前20家公司的平均收益水平为17，较2007年的15提高了2个百分点。2008年中期总资产收益率前20家公司序号股票代码公司名称总资产收益率净利润/总资产1600603ST兴业28402000609绵世股份24753600840新湖创业19164600615丰华股份11455600193创兴置业10086000718苏宁环球9987600158中体产业7738600136ST道博6219600246万通地产58910600641万业企业54011000511银基发展52212600663陆家嘴49713000540中天城投42914600173卧龙地产42315002146荣盛发展41816000567海德股份40117600463空港股份39818000667名流置业38519000006深振业38220000502绿景地产3662008年中期净资产收益率前20家公司序号股票代码公司名称净资产收益率（查中报全面摊薄净资产收益率）1000718苏宁环球33002000609绵世股份32743600840新湖创业27814600615丰华股份25605600136ST道博24836600614鼎立股龙地产16098000540中天城投16089600052ST广厦141910000502绿景地产138711600193创兴置业138512600158中体产业136413000006深振业134714002244滨江集团125715002146荣盛发展113916600246万通地产111417600393东华实业104318600895张江高科102919600463空港股份100720000926福星股份9987、现金流趋紧态势加剧，每股经营现金流为负公司个数增加房地产上市公司的现金流有进一步趋紧的态势，尤其是经营性现金流，延续了紧张的态势，并有进一步加剧的趋势。2008年的中报显示，每股经营现金流为负的企业个数增加，98家公司中，只有27家公司的每股经营现金流为正值，其余71家公司均为负值，较2007年底53家公司为负增加了18家。其中总资产排名前十的房地产企业中有8家为负，其中包含万科（014）、保利地产（263）、金地集团（088）、招商地产（2502）、金融街（08）、首开股份（215）等前六家，在前20家公司中，有16家的每股经营现金流为负值。2008年中期每股经营性现金流前20家公司序号股票代码公司名称每股经营性现金流1000002万科0142600048保利地产2633600383金地集团0884000024招商地产25025000402金融街086600376首开股份2157601588北辰实业0258000046泛海建设0039600663陆家嘴07710002244滨江集团32411600325华发股份07712600208新湖中宝00813600748上实发展10414900950新城股0023315600266北京城建02616600052ST广厦06517600675中华企业005618600736苏州高新0719600322天房发展168620600246万通地产113098、资产负债率依然维持较高水平，流动比率出现分化2008年中报显示，98家上市公司的资产负债率依旧保持较高水平，有43家公司的资产负债率较同期出现增加态势，且主要是总资产排名靠前的一些知名大公司。如招商地产、北辰、珠江实业、上实发展、张江高科、珠江控股、栖霞建设等上市公司均有不同程度的增加，而万科、金地等公司依旧维持高位。流动比率上，尽管整体水平处于好转态势，但是仍有40家公司的流动比率较去年同期水平下降，且这40家中包含了绝大多数总资产靠前的大企业，包括万科、招商、北辰、陆家嘴、泛海建设等。凸现出大型企业在短期偿债能力上的风险较大。二、重点关注房地产企业融资方式的转变，公司债成融资新渠道房地产企业融资难，已经成为不争的事实。特别是受国家紧缩政策的影响，地产企业的融资渠道逐渐萎缩。资料显示，今年房地产行业从银行获得的新增贷款已接近零增长，而在资本市场上的定向增发和公开增发这条路基本上也已大门紧闭，自筹资金、发行债券等其他融资渠道的重要性开始进一步凸显。事实上，很多房地产企业确实是通过发行债券来缓解资金紧张的压力，手头举债的公司不在少数，房地产企业发债已蔚然成风。1、公司债融资成最近一年来房地产上市公司融资的新途径2008年以来，房地产企业的公司债发行进入高发期，一共有6家上市公司的公司债陆续上市，金地集团3月发行12亿元公司债；保利地产7月发行43亿元公司债；新湖中宝7月份发行14亿元公司债；北辰实业7月份发行17亿元公司债；中粮地产8月份发行12亿元公司债；万科9月份发行59亿元公司债；6家房地产公司共通过公司债券市场融资157亿元；除此之外，金融街拟发行56亿元公司债，泛海建设拟发行32亿元公司债，中华企业拟发行12亿元公司债等等。房地产企业通过公司债来融资渐成趋势，而房地产企业也理所当然地充当了今年公司债的发行主体。2008年通过公司债融资审批的房地产企业证券简称发行方式募集资金（亿元）获批日期金地公司债1220083万科公司债5920085保利公司债4320085新湖控股公司债1420085北辰公司债1720087中粮公司债12200882、房地产上市公司选择公司债方式的原因分析（1）收紧“银根”，银行信贷和股权融资大门关闭导致向债权融资转移房地产上市公司发行公司债意愿较为强烈的原因，主要是在现行土地“招拍挂”制度下，房地产企业获得日益稀缺的土地需要雄厚的资金支持，而央行近期采取的银根收紧政策使银行信贷的融资老路日趋艰难，房地产上市公司资金来源被迫向股权、债权等直接融资方式转移。受政策等因素的影响，房地产上市公司一直以股权融资为主，股权融资和债权融资的不平衡使得企业承受着巨大的经营风险和较高的融资成本。而2007年的那轮股权增发浪潮已经为大量房地产上市公司筹集了巨额资金，同时也直接导致对股权融资闸门的关闭，使得房地产企业不得不尝试其它渠道。（2）国家金融政策的导向作用2007年8月，中国证监会正式颁布实施公司债券发行试点办法，标志着中国公司债发行工作的正式启动。9月中国人民银行颁布公司债券在银行间债券市场发行、交易流通和登记托管有关事宜公告，规定公司债可在银行间债券市场发行流通和托管。公司债融资细则得到进一步完善。这些政策的出台，客观上引导上市公司多元化的融资途径，缓解过于集中于股权融资的状况。在政策层面放开公司债融资后，众多房地产上市公司以调整债务结构、补充流动资金为主要目的，争相发行公司债。（3）公司债有自身的优势相比股权融资，发行公司债尽管会增加公司财务负担，提高公司负债率；且从短期来看，发行公司债不如银行贷款直接，还要涉及到推演及公司信用评级等。但相比银行贷款，因为其周期长，利率锁定，在通胀持续的情况下，成本更低，使用灵活性更强，而且在股权融资存在阻力的情况下，发行公司债自然是一个很好的选择。3、房地产公司债融资方式的优势目前，我国房地产企业融资方式主要有信贷融资、股权融资和债券融资三种。相对于股权融资和银行贷款来说，债券融资的优势更加突出，吸引力更强。首先，相比股权融资来说，债券融资程序上更快捷，上市公司进行债券融资的意愿更强，而且相对于股权融资，债券融资成功率更高。因为公司债券发行审核重点在项目的盈利状况和发行人的偿债能力，没有负债比率、用途等硬性指标限制，原先公司债发行必须由银行或集团担保的要求也被取消，使得发行公司债的门槛进一步降低。其次，相对于银行贷款，债券融资成本更低。目前三到五年期贷款基准利率为765（含五年），五年以上贷款已调整到783，加之银行信贷紧缩，对优质企业下浮10的优惠已逐渐取消，相比于银行贷款融资，公司债可以在一定程度上节约财务成本。对于房地产行业动辄上亿的长期融资而言，一个百分点的差异就可能相差上千万，公司债融资成本上的优势非常显著。从期限上看，公司债一般以中长期为主，将填补短期融资券和企业债券的空白。再次，公司债所融资金应用灵活，限制较少。目前房地产企业来源于银行信贷的资金用途被严格限定，如商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，原则上不得跨地区使用。同样，企业债券的资金使用也必须得到政府主管部门的审批。而发行公司债券的上市公司，可以根据自身的经营情况来自行安排资金使用，如何使用资金属于公司内部事务，资金甚至可以用于偿还银行贷款、改善财务结构等股东大会核准的用途。最后，可供企业借债的对象众多，市场化操作更为规范。与企业债相比，公司债的发行重点审查的是企业的信用水平，这意味着公司债融资将更加市场化。同时，商业银行正式或许加入到公司债潜在投资者行列，加上原有的保险公司、共有基金等大型机构投资者，公司债市场正朝着供需双向繁荣的局面迈进。4、公司债融资方式的前景（1）公司债市场化运作将使房企融资不受产业政策钳制在公司债允许发行之前，房地产企业可以利用的债券融资方式有企业债和短期融资券两种。万科、金地等企