凌峻-山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告

山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告凌峻地产（中国）有限公司2006年6月28日山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国2前言首先，感谢国大房地产公司委托，由我司负责潍坊市东方天韵项目的策划及销售等工作。为了对项目开发战略发展方向、项目的产品走向等做出准确的判断，首先必须对潍坊房地产市场进行深入的市场调研，了解和把握潍坊房地产市场的整体发展情况。市场调研报告作为项目开发的有效依据，能够客观反映目前潍坊房地产市场的现状及未来发展趋势，对项目成功运作具有战略性指导意义。为此，我司组成了专业的调研小组对潍坊房地产市场进行了细致、深入的专项市场调研工作，并通过对相关调查数据和资料的收集整理，多次的深度讨论与专业数据分析，最终形成本报告，力求对潍坊的房地产市场做到深刻，精确的认识，为贵司项目的开发运作提供有效的指导建议。山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国3目录第一章市场调查组织实施和可信度分析6第一节调查的准备及实施过程7一、调查前期准备7二、调查实施8第二节调查结果的可信度分析9第二章潍坊市宏观环境分析10第一节城市概况11一、地理位置11二、行政区划及面积12三、城市人口12四、文化环境与历史资源13第二节城市经济13一、国民生产总值和财政收入保持持续增长14二、固定资产及房地产投资发展迅猛16三、产业分布更趋合理17第三节居民生活18一、居民收入情况19二、居民消费情况20三、人均居住面积20第四节城市规划20一、城市性质20二、城市布局及区域职能20三、各区域规划概况20第五节本章总结20第三章潍坊市房地产市场分析20第一节潍坊市房地产市场总体情况20山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国4一、2001以来潍坊房地产开发投资及销售20二、19982005年商品房价格情况20第二节各区域房地产发展概括20一、潍城区区域20二、奎文区区域20三、高新区区域20四、区域房地产情况对本项目的影响20第三节典型项目分析20一、典型项目横向对比分析20二、典型个案纵向分析20第四节潍坊市未来几年内房地产走势预测20一、新政对房地产市场的影响20二、土地供给量预测20三、市场竞争与未来市场供应预测20四、销售价格预测20第四章潍城、奎文、高新三区在售项目户型专项分析20第一节各区域户型面积及配比分析20第二节潍坊市畅销项目户型专项分析20一、嘉日花园20二、怡和星国际20三、领秀华城20第三节本章总结及启示20一、高新区域理想户型规划数据汇总20二、启示20第五章项目区域、开发条件分析20第一节区域规划与发展20一、区域定位20山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国5二、特征描述20第二节项目概况及开发条件分析20一、项目地块概况20二、项目SWOT分析20第三节本章总结20第六章消费者调研分析20第一节、消费者调研总体情况20第二节、调研情况分析20一、主消费群定位20二、消费群细化分析20第七章媒体调查与分析20一、户外广告20二、报纸20三、电视媒体20四、手机短信广告20五、网络广告20六、自办发行（包括购买点广告）20七、电台广告20八、车身媒体20第八章市场调查总结20结束语20附件潍坊市楼盘资料20山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国6第一章市场调查组织实施和可信度分析山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国7第一节调查的准备及实施过程为保证调查过程的顺利和调查结果的准确有效，正式调查前我司与国大公司进行了多次沟通，框定了调查范围和调查对象，拟定了调查工作实施计划，并精心组织了调查实施工作。主要工作包括市场预调调查队伍组建调查的程序设计调查问卷及提纲设计实地调查及信息采集信息分析及报告撰写一、调查前期准备1、市场预调月上旬已专人到潍坊对城市、项目地块及市场基本情况做简单摸底调查和熟悉，并与开发商进行了深度沟通。2、调查队伍组建公司总部策划中心组建了由1名主要负责人，1名执行负责人，4名调查人员组成的6人调查小组。3、调查的程序设计正式调查前，拟订了调查的区域、内容、日程安排等详尽的计划，并就计划与开发商进行了交流，双方良好的沟通保证了后期调查实施中各项工作的顺利展开。山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国84、调查问卷及提纲设计A、二手资料收集提纲B、政府部门、广告公司及媒体深度访谈提纲C、消费者访谈问卷二、调查实施1、二手数据收集潍坊市概况潍坊市历史文化、发展现状及城市规划等宏观经济情况包括潍坊市地区生产总值、固定资产投资、财政收入、居民消费水平等潍坊市房地产市场情况房地产投资、开工、竣工、销售等资料其它相关资料2、房地产项目实地调查潍城区巴黎假日、碧水豪庭、金都家园、名都百盛园、西城名都奎文区东方御景、风尚100、嘉日花园、康桥水岸、领秀华城、名门现代城、三友文锦苑、圣荣都市广场、盛世豪庭、泰华城、阳光外滩、怡和星国际、中央丽景、左岸华庭、东方威尼斯高新区SOHU新E城、东城新海枫景、海信顺峰兰郡、翰林新城、清荷园小区、富华公寓、隆基花园、金马小区、福海花园3、深度访谈山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国9调查小组先后去发展商领导、主管及工程部相关人员、业内同行、销售人员进行了深度访谈。并针对项目及所在区域进行了消费者随机访谈。4、调查数据分析及报告撰写调查小组成员对所收集数据进行整理、核对以及补充电话访问，作出统计分析，并经过与公司领导的多次会议讨论，最终形成项目的市场调查报告。第二节调查结果的可信度分析1、二手资料由潍坊市国土局、开发办和房管局等相关职能部门提供，准确率80（由于潍坊政府在信息统计方面尚有欠缺，难以达到100的准确率）；如从网络查找的，经再三核证，准确率90以上；2、楼盘基础数据深访，是由公司专人对相关楼盘的销售部或物业部进行了实地访问，准确率90以上；3、以上调查数据在调研小组回归总部后通过对比分析以及适当的电话回访等方式，对所得数据进行了再次验证、调整，本报告所使用数据准确率应可达95以上。山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国10第二章潍坊市宏观环境分析山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国11本章通过对潍坊的城市概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述、分析、预测，准确的把握潍坊房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。第一节城市概况【要点】从城区面积和人口数量来看，潍坊在山东属于中型城市。市内交通便利，行政区划明晰，历史文化悠久，房地产发展具备社会优势。一、地理位置潍坊市位于山东半岛中部，西至省会济南183公里，西北至首都北京410公里。南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照。潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明，属于中国比较适宜人类居住的城市之一。山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国12二、行政区划及面积潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市（县级），临朐、昌乐2县，共有152个乡镇。总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。南北长188公里，东西宽164公里，市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，市域共有大小河流112条，其中流域面积在100平方公里以上的有55条，主要水系有潍河、弥河、白浪河、胶莱河、小清河5条。海岸线为东南西北走向，呈曲线状，西起淄脉河口，东到胶莱河口，全长143公里。潍坊市区域规划明晰，市区地势平坦，水景丰富，市内具备较好的房地产开发条件。三、城市人口潍坊为地级市，辖4区2县代管6市。市区人口68万。单位万人2207,222627,263857,391308,1318岁以下1835岁3560岁60岁以上图示潍坊市2005年各年龄人群分布图“十一五”时期是潍坊城市化和城市现代化进入加快发展的关键时期。到2010年，全市城市化水平将达到50，中心市区人口规模达到130万人，届时，住宅刚性需求将是现在的一倍，市场对房地产项目的消化能力进一步加强。山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国13四、文化环境与历史资源“三皇五帝”中的舜、齐国政治家晏婴、东汉经学大师郑玄、北魏农学家贾思勰等都出自潍坊孔融、范仲淹、欧阳修、苏东坡、郑板桥等曾在潍坊执政理事。近代涌现出了王尽美、陈少敏、王愿坚、王统照、臧克家等一批革命家、文学家、艺术家。潍坊名胜古迹、人文景观众多,潍坊风筝、杨家埠木版年画等中外驰名,拥有十笏园、范公亭、山旺化石、恐龙化石、沂山国家森林公园、青云山、青云湖等旅游景点。潍坊是历史文化古城，具有深厚的东方文化背景，为房地产项目推广宣传的提供了炒作话题。第二节城市经济【要点】从GDP总量还是财政收入等方面看，潍坊的经济水平目前在山东处于中上游位置；三产业结构调整优化、固定投资和房地产投资的大幅度增长以及区内高新产业的强劲发展，为潍坊房地产发展提供了健康的外部条件和购买能力较强的人群。山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国14一、国民生产总值和财政收入保持持续增长1、地区生产总值2004年潍坊市GDP124641亿，按可比价格比上年增长169，增幅同比提高19个百分点。人均GDP达到14678元，比上年增长167，同比提高17个百分点。2005年潍坊市生产总值（GDP）完成14712亿元，按可比价格比上年增长171；人均GDP达到17279元7628701030124641147120200400600800100012001400160020012002200320042005年份GDP（亿元）图1潍坊20012005国民生产总值4119370837114075822148852284638460549415458353710960102030405060708090潍城区奎文区坊子区寒亭区高新开发区滨海开发区经济开发区GDP（亿元）2004年各区生产总值2005年各区生产总值图2潍坊市各县区20042005生产总值对比山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国15从以上两表可以看出，2001年以来，潍坊经济保持较快的发展速度。特别是近两年来，高新区的区生产总值位于全市各县区之首，高新技术已经成为潍坊的产业龙头，区域内孕育了一批对居住条件较高，对房价承受能力较强的社会精英，该部分人群主要以工程师、高科技研发者为主，学历在本科以上，年收入在68万左右。2、财政收入2004年，全市完成财政总收入1078亿元，增长267，2005年，全市完成财政总收入1416亿元，增长314。1078141602040608010012014016020042005年份财政收入（亿元）图1潍坊市2004、2005年财政收入图示潍坊市连续19年实现财政收支平衡，财政收入也在逐年以25左右的速度提升，为市政的房地产规划和相应区域配套设施的建设提供了经济基础。山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国16二、固定资产及房地产投资发展迅猛1、固定资产投资2004年全市全社会固定资产投资完成8261亿元，2005上升到11004亿元，比上年增长334。82611100402004006008001000120020042005年份固定资产投资（亿元）图示潍坊2004、2005年固定资产投资2、房地产投资2004年全市完成房地产开发投资43亿元大关，其中住宅开发完成投资335亿元；2005年全市共完成房地产开发投资79亿元，比上年增长837，其中住宅建设投资50亿元，同比增长492。山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国17图示潍坊2004、2005年房地产及住宅建设投资近两年来潍坊市固定资产投资增长近1/3，其中房地产建设投资特别是住宅建设投资都在以50以上的速率增长，充分说明潍坊房地产建设投资市场发展健康，市民对住宅需求旺盛，现阶段正是住宅项目推出的较好时机。三、产业分布更趋合理1各产业所占比重一、二、三产业的比例关系由04年的145548307调整为05年的135730，其中第一产业所占比重比04年下降15个百分点，第二产业比重上升22个百分点，第三产业比重下降07个百分点。135730第一产业第二产业第三产业图示潍坊市2005年一、二、三产业所占百分比2各产业增长比率437933550010203040506070809020042005年份投资额（亿元）房地产建设投资额住宅建设投资额山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国18第一产业增加86；第二产业增长257，其中工业增加值61849亿元，增长271；一、二、三产业分别拉动GDP增长16、128和25个百分点。18041968683498365382524379010020030040050060070080090020042005年份增加值（亿元）第一产业增加值第二产业增加值第三产业增加值图示潍坊市2004、2005年一、二、三产业增加值如上两表分析可得，潍坊市产业结构以工业为主，且工业仍然以迅猛的速度上升，工业的快速发展将直接带动市政税收的增加，税收增加是城市化进程快速发展的重要条件之一，而城市化进程所带来的新城建设和旧城改造必将推动房地产市场发展。第三节居民生活【要点】潍坊市经济发展迅速，居民消费收入增长迅速，消费能力进一步提高，对房地产有着较高的价格承受能力。潍坊市人均居住面积较高，房地产行业发展迅速，并逐渐进入买方市场，竞争日趋激烈。一、居民收入情况山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国191、潍坊市人均GDP及增长情况2004年人均GDP达到14678元（按现行汇率折算为1775美元），比上年增长167；2005年人均GDP达到17279元（按现行汇率折算为2141美元），比上年增长168。2潍坊市人均可支配收入情况2005年潍坊市城镇居民人均可支配收入10318元，比“九五”末（即2000年底）增加了636，年均增长104。6306730775388500934610318020004000600080001000012000200020012002200320042005单位元图1潍坊市20002005年城镇居民可支配收入15211775214110901490170305001000150020002500200320042005单位元潍坊全国图220032005年潍坊市与全国人均GDP比较从以上两表可以看出，潍坊市人均GDP总量及增长幅度远高于山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国20全国水平，人均可支配收入以年均104的速度快速增长，可见潍坊市居民消费实力强劲，可承受相对较高的房价。二、居民消费情况1潍坊20032005城镇人均消费性支出情况2003年潍坊市镇居民人均消费性支出达到6123元，2004年均增长113，2005年均增长123。6123682176630100020003000400050006000700080009000200320042005单位元图示20032005潍坊城镇人均消费性支出2潍坊、山东、全国恩格尔系数2005年潍坊城镇居民恩格尔系数比“九五”末下降18个百分点。32233736729303132333435363738潍坊山东全国单位图示2005年潍坊、山东、全国城镇居民恩格尔系数从以上分析可以看出，近年来潍坊市城镇人均消费性支出保持山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国2110的增长速率，恩格尔系数要分别低于山东省及全国15和45个百分点，反映出潍坊市城镇居民相对比较富裕，有比较高的消费实力和消费水平，有承受较高房价的经济实力。三、人均居住面积2314220510152025潍坊山东全国单位图示2005年潍坊、山东、全国城镇居民人均居住面积潍坊市城镇居民人均居住面积要分别高出山东省和全国9和1，这一方面表明潍坊房地产发展速度要高于全省和全国水平，另一方面表明潍坊住宅市场供给量大，逐渐由卖房市场进入买方市场。第四节城市规划【要点】潍坊市城市格局合理，职能各异，其中高新区规划发展成现代化园林式住区，未来25年内将有大批量的楼盘在此地涌现。高新区经济发展迅速，区域内配套正在逐渐完善，生活起居的方便将吸引消费者前来入住或投资。一、城市性质山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国22潍坊的城市性质定位为“以高新技术产业为主导，工业，商贸，旅游全面发展的现代化国际风筝城”。具体分为“两中心、两基地、一枢纽”三个部分，“两中心”即世界风筝文化传播交流中心，半岛地区重要商贸物流中心；“两基地”即以海洋化工、动力机械、纺织和高新技术为基础的现代制造业基地，高级职业技术教育为特色的文化教育产业基地；“一枢纽”即联系山东半岛城市群的重要交通枢纽。二、城市布局及区域职能1潍坊市整体布局潍坊中心城总体布局“一心、一环、一轴、一廊”。“一心”，即四月河路、北宫街、北海路健康街所围合的城市核心区，；“一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环；“一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴。“一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道。2潍坊市中心城区职能各异中心城区包括长松组团、中心组团、东南组团和出口加工组团共四个组团。“长松组团”在发展无污染环境都市型工业基础的同时，将积极参山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国23与推动物流业成长，提高现有商业服务项目业设施水平面。“中心组团”将形成高级工程师商业区、金融中心，行政、商务中心，以及高级工程师文化娱乐场所、商务会展中心。“东南组团（高新区）”位于新华路以东，东外环以西，北外环以南，该项组团应积极参与接纳市级公共建设项目，加快生活服务设施建设水平面，发展成现代化园林式住区。“出口加工组团”将围绕出口加工区建设产业集群。三、各区域规划概况1区域经济发展状况41237182234255350102030405060708090潍城奎文高新单位（亿元）0510152025303540单位（）区生产总值增长率表12004年三区区生产总值及增长率385388543125613711060102030405060潍城奎文高新单位（亿元）020406080100120140160单位（）区社会固定资产投资增长率表22004年三区区社会固定资产投资及增长率从表1可以看出，高新区的区域经济实力要远高于其它两区，较山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国24之其它两区存在更大的消费空间和消费能力；表2则反映了高新区内投资能力及区外资金投资吸引力也都远高与其他两区，说明高新区的市场发展潜力巨大，本区域日后的房地产建设将会有大幅度的增加，市场竞争将会日趋激烈。2区域内城市配套完善程度潍城及奎文区为潍坊市老城区，区内城市生活配套完善，能够满足生活及工作需要，其中潍城区为老商业中心，批发物流配套发达；奎文为新商业中心，写字楼、酒店、大型购物广场主要集中在此。以下，重点对高新区配套设施进行介绍。高新区海运开发区周围200公里范围内有青岛、烟台、日照等国际客货港口，可直达世界各地；潍坊市的万吨级泊位港口即将投入运营。公路潍坊公路以通车里程多、路面等级高闻名全国。济南至青岛、潍坊至莱阳高速公路横贯开发区，并在开发区内设有互通立交式出入口；东到青岛、烟台，西至济南分别只需90分钟、150分钟和120分钟。铁路东西横贯山东半岛的胶济铁路复线距开发区五公里，并连通全国各大主要铁路干线，客货运输便捷。空运开发区距济南、青岛两个国际机场和潍坊机场分别为180公里、120公里、10公里。潍坊机场可通达北京、广州、深圳、厦门、大连、南京等众多城市。供水潍坊境内水源充足，山东省最大的峡山水库常年储水6山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国2510亿立方米；开发区配水厂曰供水20万立方米，入户水压035045MPA。供电开发区电力来自居全国第二位的山东电网。装机总容量1450万千瓦，年发电量800亿千瓦时。区内有两座110千伏、126万千伏的变电站，电力供应充足。供热开发区热力公司实行集中供热，可满足用户生产、生活需求。通讯潍坊已形成有线、无线现代化立体电信网络；电话交换机总容量65万门；开发区装机容量4万门，信息联络畅通。厂房开发区内建有通用厂房，客商可根据生产需要租用、购置或自行建造。商住开发区已建成各种档次的住宅、别墅、写字楼50多万平方米，可供投资者购置或租用。支撑服务情况体系高新区建立健全了会计师事务所、律师事务所以及信息咨询、人才交流、合同仲裁、社会保险、金融服务等投资保障体系；幼儿园、中小学、大学、医院等社会服务体系日趋完善；国际五星级标准的富华大酒店和多处国际四星级、三星级标准的酒店、游乐园、夜总会等旅游娱乐设施齐全完备。区内生产、经营、生活方便，社会秩序良好。高新区作为1992年4月建立的开发区，大多数配套设施尚属于规划建设中，目前的配套情况暂时只能满足区内居民的基本生活需求，而配套设施的不齐全是现阶段高新区房地产特别是住宅存在的主要销售抗性问题。山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国26第五节本章总结通过本章对潍坊市及各区的经济、居民收入、格局等方面的介绍，我们可以得出以下几点结论潍坊市经济发展迅速，居民消费收入增长较快，消费能力进一步提高，对房地产有着较高的价格承受能力。近两年来潍坊市固定资产投资增长近1/3，其中房地产投资特别是住宅投资都在以50以上的速率增长，充分说明潍坊房地产投资市场发展潜力较大，市民对住宅需求旺盛，现阶段正是住宅项目推出的较好时机。潍坊市产业结构以工业为主，且工业仍然以迅猛的速度上升，工业的快速发展是城市化进程的重要条件之一，而城市化进程所带来的新城建设和旧城改造必将推动房地产市场发展。潍坊市人均居住面积较高，房地产住宅市场已经逐渐进入买方市场，竞争日趋激烈。高新区作为1992年4月建立的开发区，大多数配套设施尚属于规划建设中，而配套设施的不齐全是现阶段高新区房地产特别是住宅存在的主要销售抗性问题。山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国27第三章潍坊市房地产市场分析山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国28本章通过对潍坊近年房地产市场总体运行情况、各区域房地产具体特征、典型项目分析等，了解潍坊房地产的现状并预测未来。第一节潍坊市房地产市场总体情况【要点】近几年来，潍坊市房地产市场供应、需求两旺盛，价格平稳上涨。2005年后，市场供略过于求，买方市场逐渐形成，房价上涨速率逐渐减慢，竞争更趋向激烈。一、2001以来潍坊房地产开发投资及销售1截止2005年统计情况截止2005年，全市累计完成房地产开发投资41959亿元，同比下降337；商品房竣工面积为65623万平方米，同比下降了3518；商品房批准预售面积累计为89435万平方米，同比下降645，其中住宅批准预售面积71158万平方米，同比下降了1096。04年全市共完成房地产开发投资43亿元，比上年增长159，其中住宅投资335亿元，增长291。全年商品房销售额135亿元。2历年情况2005年潍坊市完成房地产开发投资50亿元，竣工面积500万平方米，其中住宅390万平方米；市区完成投资27亿元，竣工面积275山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国29万平方米，其中住宅214万平方米，各项指标均增长20以上。2004年全市完成房地产投资41亿元，施工面积520平方米，竣工面积390平方米，其中住宅开发完成投资31亿元，施工面积416万平方米，竣工面积240平方米。潍坊市房地产竣工面积、销售面积统计表如下年份200120022003商品房竣工面积万M297161283115298全市商品房销售面积万M282781142713465二、19982005年商品房价格情况从1998年实施住房货币化分配以来，潍坊市的商品住宅平均价格总体上是平稳上升的。以市中心为例，据统计，20022005年上半年的房价增长情况如下图1600180021002500671251671920500100015002000250030002002200320042005单位年单位元/0510152025单位价格增长率图示20022005年潍坊市中心商品房均价及走势山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国30第二节各区域房地产发展概括【要点】旧城板块具有成熟的生活环境，能有效吸引消费者投资及入住，但旧城改造进度在未来几年内力度都不会太大，市场供应有限，这将为高新区的房地产销售出让大量客源。随着市政的迁入和高新区内大规模土地的出让，25年高新区内将涌现出大量楼盘，促进区域“新城市居住中心”板块最终形成，区域板快的形成将带动地段价值的提升，区域升值潜力将为目前的房地产销售吸引更多客源。一、潍城区区域1区域位置以白浪河为界，处于潍坊市西边，北至济青高速公路，东靠白浪河，西、南至潍坊市城市边缘。2区域内房地产概况区内楼盘较多，但规模不大，1030亩居多，尤其是以商业项目居多，住宅以中档住宅小区及集资房为主。区域内产品以多栋多层及数量较少的小高层为主。多层占85以上。户型设计以80100的二房，110148的三房为主打。山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国313、区域内楼盘均价及销售状况区域内商品房价格在19002400元/之间，均价约2200/元，多层小高层价格相差不大。消费者主要以居住在潍城区的居民或在此区域经商的人士为主，周边环境配套较成熟。4区域未来发展预测该区域属于老城区，不属于市政向东发展的范围之内，根据市政规划，该区域将借其老商业经济中心优势、发展成为潍坊市批发物流集散之地，房地产业将不会有太大动作。二、奎文区区域1区域位置该区域西靠白浪河，东依新华路，北至济青高速公路，南达潍坊市城市边缘，处于潍坊市城市中心。2区域内房地产概况该区域内楼盘建筑形态丰富，高层、小高层、多层均有分布，其中高层及多层的比例要明显高过潍城及高新两区。区域内商业项目林立，产品形态多样，其中不乏酒店、大型商场、写字楼和产权式酒店，商业氛围也要明显好过其他两区。区域内户型设计以面积集中在90116左右的二房，及面积在118160的三房为主，其中还有不少单间设计的4050纯商务山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国32公寓，如泰华城。3、区域内楼盘均价及销售状况1）根据现场走访了解，来此购房的消费者分布较广，除潍坊本地以外还有不少外地投资者，甚至有部分外国客户，投资成分比较大。2）该区域均价在26002800元/，是潍坊各区中最高的。4、区域未来发展预测该区域景观较好，潍坊市主要河流白浪河、虞河、张湎河均穿本区，加上区域内配套设施成熟，商业氛围浓厚，将发展成潍坊商业贸易金融行政中心。而区域今后房地产开发动作也不会太大，从土地局得到的土地发放资料来看，该区域开发今后集中在旧城改造上，宗数较多，但规模均在几十亩范围内，主要为旧厂房的迁移。三、高新区区域1区域位置高新区西靠新华路，北至济青高速公路，东、南至潍坊市城市边缘，处于潍坊市东部。2区域内房地产概况楼盘较多，在建或已建项目约20个，以高档住宅小区及集资房为主。产品以多层及小高层为主，其中多层占85以上。户型设计相对其他两区要大，二房一厅、三房两厅两卫为主力户型。二房90110，三房120148，其中三房预计占总量的51。大部分行政小区无土地证，房子无法上市交易，业主只有使用权。山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国333、区域内楼盘均价及销售状况该区域内商品房均价2500元/左右，价格比潍城稍高，比奎文稍低。高新区购房者主要为企事业单位职员、政府公务员、私营企业主，其中有部分看中高新区升值潜力的投资者，所占比例在购房者中占到20以下。4、区域未来发展预测随着市政府的东迁，区域内人群购买能力上升，配套设施随之完善，将带动地段价值提升。区域均价相对奎文区便宜，产品又比潍城要好，整体性价比要比两个区高，对投资者具有一定吸引力。区域内大规模土地开发，居住氛围将逐渐形成。2006年出让土地在5000亩左右，25年内将形成潍坊市“新城市居住中心”，区域板块的形成将带动地段价值的提升，区域升值潜力将为目前的房地产销售带来更多客源。四、区域房地产情况对本项目的影响项目地处高新区，具备以下几点区域优势区域均价相对奎文区便宜，产品又比潍城要好，整体性价比要比两个区高，对投资者具有一定吸引力。区域内大规模土地开发，居住氛围将逐渐形成，区域板块的形成将带动地段价值的提升，区域升值潜力将为目前的房地产销售带来更多客源。山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国34由于该区域部分楼盘采用福利分房，有部分房产未取得土地证，造成房产无法上市交易，而本项目在这点上具备绝对的优势。随着市政府的东迁，区域内人群购买能力上升，配套设施随之完善，将带动地段价值提升，提高项目美誉度。第三节典型项目分析【要点】以下列举海信顺峰兰郡、翰林新城、领秀华城三个项目进行横向和纵向对比。该三个项目与本项目有一定类似性，且规划和营销等方面都比较出色，通过分析可对本项目的规划等提供参考。一、典型项目横向对比分析1、开发团队及规模对比分析开发规模（）项目名称开发公司占地面积总建面积海信顺峰兰郡海信顺峰置业约8000095990翰林新城潍坊佳鑫房地产开发公司68000170000领秀华城潍坊永成房地产开发公司178000260000分析山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国351就开发规模来看，以上三个个案除领秀华城外，项目占地均在100亩左右，开发规模在1020万平方米左右，与本项目有一定差距。2就开发公司情况来看，海信顺峰置业是青岛海信房地产股份有限公司全面实施省域化战略后在潍坊设立的子公司，其他两家都是潍坊本土开发企业，与本项目开发商在开发口碑有一定差距。2、整体规划对比分析项目名称整体规划评述海信顺峰兰郡18栋多层，3栋高层；项目配套有会所、酒店、休闲中心；园林设计有中心广场、喷泉；项目开发周期短，产品类型较丰富，区内园林设计尚可，加强了区内配套建设，弥补周边生活配套缺乏的劣势。翰林新城分三期开发，一期5栋小高层，二期高层，三期待定；项目配套只有底商；基本没有园林设计，只在楼距间做有简单绿化；项目开发周期较长，产品类型较单一，区内园林绿化和配套少，主要依靠潍坊学院配套弥补。领秀华城分三期开发，共70栋；一期22栋，二期6栋小高层，13栋多层；三期3栋小高层，24栋多层；项目配套有会所、公共绿地健身配套、幼儿园；园林设计有大型景观广场（钟鼎广场）、社区绿化带、住宅组团绿化带、楼体间绿化带三种景观中轴景观带布局；项目开发周期长，各期开发规模大，产品类型非常丰富，社区景观设计丰富，配套齐全。分析山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国36潍坊市内开发规模上百亩以上的大型楼盘，都比较注重区内配套特别是生活配套的建设，园林景观设计也尽量做到出粹，可见潍坊消费者的购房需求已经从单纯的看地段可价格上升到了对居住环境的要求上来。3、营销对比分析营销卖点项目名称推广主题核心广告词评述海信顺峰兰郡韶光易逝经典流传只有户型图，基本没有核心广告词基本没有广告宣传翰林新城上层建筑人文社区“学府生活哲学，潍坊首席人文社区”“图书馆、运动场，就在家门口”“校园商业时代，成就财富梦想”因项目靠近潍坊学院，大打人文牌，并把学院的配套作为项目的生活配套来宣传。由于项目有底商，对校园经济也有一定表述。领秀华城孕育一种生活“掌控城市干线黄金动脉未来文脉延伸”“四大园林分区秀美出姿流露百魅荣耀”“钟鼎广场中轴景观带讲究风水之学”项目处在较靠近城市中心的地带，对地段和升值潜力进行了大段描述；另外园林景观是本项目的重要卖点，宣传上也比较注重。但整个项目宣传比较杂乱，并没有完全围绕主题“孕育一种生活”来进行。山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国37分析根据现场走访调查发现，以上三个项目中，只有翰林新城项目的营销推广和现场包装是做得比较到位的，其他不是没有卖点提炼就是宣传理念不明晰，可见潍坊市缺乏营销推广新颖和现场包装优秀的住宅项目。4、主打户型及价格对比分析主打户型项目名称面积（）格局均价（元/）评述海信顺峰兰郡119136三房二厅二卫未开盘预计2500面积适中，格局合理，性价比比较高。翰林新城127三房二厅一卫2670面积适中，格局一般，只有一个卫生间，价格在区域内相对高。领秀华城129153三房二厅二卫2700面积适中，格局良好，价格区域内相对比较低。分析主打户型均为三房，面积在130135左右，反映了潍坊市消费人群的总体需求倾向。以上几个楼盘的开发素质与本项目比较相近，为本楼盘均价的制定提供一定参考性。二、典型个案纵向分析山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国381海信顺峰兰郡（1）项目基本情况一览项目名称海信顺峰兰郡开发商海信顺峰置业地理位置潍坊经济技术开发区新华路1777号物业管理待定销售热线053686637778651777占地面积120亩绿化率36总建筑面积95990容积率12车位数量近500个租售价格待定组团开发顺序18栋多层，3栋高层园林绿化中心广场、喷泉项目规划项目配套会所、酒店、休闲中心周边配套周边基本无配套现场及营销策略表现销售人员热情、专业、有人情味现场包装现代气息浓厚广告媒体策略户外、围墙、单张尚未开盘目前工程进度做外立面预计开盘时间待定开售情况预计开盘价格2500元/方米户型项目面积范围数量比例销售率二房92104、105110200套39三房119136250套48四房164167、17117550套10户型其他户型复式18535018套3商铺只租不售19号楼下共有商铺100多，可分割出租，租价待定。装修标准简单装修刮腻子、配门窗其它促销措施蓄客期（2）项目概况玄武东街北海路玉清东街顺峰兰峻新华路山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国39A项目概况项目共有18栋多层，3栋高层，其中最南端的3栋为酒店和休闲中心，由顺峰公司自主经营，不对外出售，其余为住宅。项目地处潍坊市南端，周边几乎没有配套设施，也没有直达公交车，生活起居不是特别方便。B建筑特色项目为美式风格建筑，屋顶为天蓝色，外立面为白色和浅褐色。整体规划为以不规则板式布局，加上区内简单水景和植被，很有美国乡村味道。C区园林景观区内园林景观主要为中央广场加简单水景。整体分布为，自主入口进入小区即为一条大道直接通到小区中心广场，中心广场中部为喷泉设计，并辅有少许水景。绿化主要以小区主干道两旁和楼距间的植被为主。D配套设施项目由于地处潍坊市边缘，周边几乎没有城市配套。小区内有3栋多层由顺峰公司自主经营，为酒店和休闲中心；另有一栋多层做会所用。（3）项目优劣势分析山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国40优势项目为现房整体出售。项目为现房出售，售后可直接入住，不存在烂尾和实际建设与规划图不一致等不确定因素，增强了消费者的投资信心，降低了销售压力。建筑风格新颖，外立面颜色独特。美式建筑风格在潍坊市为第一家，墙体外立面颜色为蓝白相配，简单大方，在潍坊有较强的眼球吸引能力。主打户型为潍坊市大众接受户型。该项目主力户型为面积在90100的二房和120135的三房，户型面积和规划都符合潍坊市绝大多数人群的需要，对销售有促进作用。劣势地段偏远，生活配套设施不齐全。项目地处潍坊市偏南方，公共交通设施和城市配套都非常不齐全，入住后生活起居及不方便。虽然小区内以酒店、会所和娱乐休闲中心予以弥补配套不足，但又存在消费门槛过高的可能，仍不能满足大众人群需求，会在一定程度上造成客户分流。南北部分楼宇楼间距过于紧凑。小区中部部分楼宇存在楼间距过小的劣势，这不但会影响到入住人群的私密性，更为在一定程度上降低户型的均好性，造成部分户型相对出售难。2翰林新城山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国41（1）项目基本情况一览表项目名称翰林新城开发商潍坊佳鑫房地产开公司地理位置潍坊学院正门对面物业管理待定销售热线053685388118538855占地面积68000车位数量未建总建筑面积17万（住宅11万，沿街商业3万，酒店式公寓3万）容积率25组团开发顺序一期5栋小高二期高层三期待定园林绿化简单绿化项目规划项目配套底商周边配套潍坊学院的图书馆、体育馆等现场及营销策略表现销售人员不太热情、戒备心理强、专业素质尚可现场包装现代、大气、精致且符合教育地产风格广告媒体策略单张、折页、户外大牌、墙体开盘时间06年4月18日目前工程进度都已封顶销售进度已经销售两栋开售情况楼盘交楼时间06年12月开盘价格2600元/管理费标准06元/整体均价2670元/楼层差价60元/层价格水平最低价格2490元/最高价格2850元/户型项目面积范围数量比例销售率二房91105套44100三房127105套44100户型其他户型复式16022030套12商铺沿街13层为商铺统一出售售价格水平5000元/67米进深1012米层高35米主力商铺面积200400装修标准简单装修价格水平80元/平方米其它现场促销开一栋卖一栋,交5万诚意金进行排号,确定价格后排队选房山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国42（2）项目概况A、总体规划项目位于潍坊学院对面，分三期开发，其中一期为5栋小高层，二期为高层，三期为单身公寓，多层临街13层规划为商铺。B、建筑特色项目整体建筑风格为现代简约式建筑风格，一期5栋小高层为并列式板式布局，外立面为浅灰色，辅以明艳的天蓝色和鹅黄色，看起来清新大方。C、园林景观区内没有特别设立景观造型，绿化也只有楼距间的少数植被。D、配套设施区内没有生活配套设施，居住人群的生活配套主要以对面的潍坊学院配套为主。（3）项目优劣势分析优势项目靠近潍坊市顶级高等学府。项目正北方即为潍坊市顶级高等学府潍坊学院，二者只有一街之隔。潍坊学院内的配套设施丰富，如图书馆、运动场等，为项目很大程度上弥补了生活配套不足的缺陷。山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国43另外，由于靠近潍坊学院，整个区域内人文气息相对浓厚，为项目的炒作提供了话题。再者，潍坊学院的老师和教授购买能力相对强劲，为项目的销售提供了消费中坚。主力户型面积及配比比较符合潍坊学院年轻消费者的需要。项目一期只规划了三种户型，分别为91的二房二厅一卫生和127的三房二厅一卫，还有少许的复式。其中二房和三房为主力户型，两主力户型配比平均，各为总套数的44。虽然该户型设计不是潍坊大众消费者最爱，二房所占据的比例也比区域内其它楼盘要高得多，但却符合潍坊学院的年轻人群对面积相对较小，总价位相对较低的需要，其中包括学生、适婚老师等。项目处于高新区楼盘聚集中心，区域板块形成后升值潜力巨大。高新区在25年后将发展成为潍坊市“新城市居住中心”，而该项目正处于高新区楼盘聚集中心，届时区域板快形成后升值潜力巨大。劣势区域楼盘众多，销售竞争激烈。该楼盘周边住宅项目星罗棋布，如清荷园、金马小区、隆基花园等，这些项目将对其客户造成一定分流。该项目使用土地为学校规划用地，没有土地产权，很难进行二手交易。该项目建筑用地为潍坊学院划拨用地，消费者购买房产后无法办理产权证，也无法进行二手交易，这将对消费者购买信心产生严重影响。3领秀华城山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国44（1）项目基本情况一览表项目名称领秀华城开发商潍坊永成房地产开发公司地理位置健康东街442号投资商浙江中成控股销售热线053688000008810000占地面积178万绿化率41总建筑面积26万（一期约75万）容积率15车位数量共935个（一期130个）租售价格租120元/月售8万元/个组团开发顺序分三期，共70栋；一期22栋，二期6栋小高层，13栋多层；三期3栋小高层，24栋多层；园林绿化大型景观广场（钟鼎广场），中轴景观带；社区绿化带、住宅组团绿化带、楼体间绿化带三种景观布局项目规划项目配套会所、公共绿地健身配套、幼儿园等周边配套汽车总站、潍坊二中、潍坊十四中、实验中学等；现场及营销策略表现销售人员防备心理强、专业素质尚可现场包装现代、简约、人员服装统一广告媒体策略楼书、单张、折页、户型图、户外大牌、道旗、围墙开售情开盘时间2005年6月销售进多层销售约85，5层单位保留较多；小高层销售35左右；山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国45目前工程进度部分已现房、其余已封顶度况楼盘交楼时间2006年7月底开盘价格20002200元/管理费标准08元/平方米整体均价2700元/平方米楼层差价小高层约80120元/层；多层层差约60元，3、4层之间差价20元左右方向差价楼号之间东西向差价约100元单元之间东西差价约30元价格水平最低价格小高层2300元/多层2550元/最高价格小高层3360元/多层2820元/户型项目面积范围数量比例销售率二房99108971123705765三房1291351491531652570复式1943061151840户型热销户型三房12969装修标准毛坯其它促销措施无任何折扣（2）项目概况山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国46A、总体规划项目分三期开发，共70栋；一期开发22栋，其中5栋小高层，17栋多层；二期预计开发6栋小高层，13栋多层；三期预计开发3栋小高层，24栋多层；B、建筑特色项目整体规划为现代简约建筑风格，其中外立面为浅灰色，屋顶为浅蓝色，楼宇为并列板式布局，观看效果现代气息感强烈。C、园林景观该项目园林景观设计分为一个大型景观广场（钟鼎广场）、社区绿化带、住宅组团绿化带、楼体间绿化带三种景观中轴景观带布局。D、配套设施项目配套有会所、公共绿地健身配套、幼儿园等众多配套设施。由于项目靠近市区，周边城市配套发达，生活起居都很方便。（3）项目优劣势分析优势项目靠近市中心，交通便利，周边配套发达。项目紧临健康街与潍州路，市中心离项目大门只有1公里的距离，区域内生活方便，交通便利，并具有相当升值潜力。园林景观设施丰富。山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告国大集团凌峻中国47项目景观配套由一个中心广场、三条景观绿化带、四大园林组成，在潍坊市内属于景观比较丰富的住宅楼盘之一，对销售会有一定促进作用。项目户型比较符合潍坊居民的普遍需求。项目主力户型以99112的二房和129153的三房为主，基本符合潍坊居民对住宅的普遍需求。劣势项目处于奎文区南端，较之区域内其它楼盘通勤性较差。项目地处健康街，处于奎文区最南端，就区域而言，相对区域其它楼盘离市中心较远，对项目消费者有比较大的分流。项目在前