华隆小区前期销售报告

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目目前的工期都领先于我们项目工期。E、目前项目的开发手续不全。F、投入到项目实际运作不有一段时间。四、华隆小区销售建议（1）华隆小区项目销售策划建议A、销售思路的建议房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM目前宣武区正在开工的房地产项目比比皆是，并且加上前几年的开发的老项目目前均已是现房，现在老项目在不断的低价清盘，新项目又在不断的上市，房地产项目竟争是非常的激烈。为减少和降低投资风险，将“资金快速回收”，这个目的，我们建议“华隆小区项目”应该是采取速战速决的态度，尽量将销售工作提前做，项目提前开盘，销售准备工作做得充分些，仔细些，市场定位做的到位些，规划设计再合理些最主要的是“薄利多销”，出奇招占领市场。（类似当年的北三环项目的“太月园”）B、项目市场定位建议我们的项目周边竟争对手林立，最好的办法就是“拿来主义”和竟争对手作比较，取长补短。将我们的项目定位在市场薄弱地区，真空地带。我们的项目地处小区内，不临街，做商业店铺的可能性不大，并且周边的整体社区也不是很好，没有大型写字楼，外企机构及高科技企业，购买力不是很旺盛，所以说在这带做外销房的可能性也不是很大，众观周边房地产项目也都是定位于普通住宅，所以说我们的项目应直接定位于普通住宅，并且从某种角度上讲应该是周边项目的一个补充。C、客户定位房地产项目定有一定的地理性，他的客户群无非是他的周边房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM人群。除非这个地区的认可度达到一定的程度，我们的项目处在宣武区广安门外，西客站附近（西二环、三环之间）。这个地区目前在北京的认知度不是很高，无论是写字楼，还是住宅。从整个北京区域划分来看，这个地带应是以住宅为主。所以“华隆小区”的客户定位也应在普通住宅上。D、价格定位目前而言打开期房销售的绝招就是好房低价,所谓低价就是在保证发展商合理的利涧下,以略低于市场上同类项目的价格及符合市场价值要求向社会上进行出售。以下项目是本项目最具有竟争力的，他们的价格对我们项目具有非常强的冲击力期房现房（均价）项目（起价）（均价）（起价）（均价）广华轩5800元6800元华源小区4650元5800元4800元依莲轩4860元6000元5100元红莲晴园5415元6300元海润花园5850元6200元6400元6800元目前我们的项目还是期房,要想和别人成型的、快完工的房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM项目去竟争，必须我们的项目要有一定的优势，别人所没有的长处。除了硬件外还要在软件包装上下一番功夫。在所有的竟争中价格的竟争是最有效的，也是最有直接效果的。所以我们建议“华隆小区”的价格策略定在“低开低走”迅速打开局面，抢占市场。以迅雷不及掩耳低价倾销。期房开盘价定4500元左右，均价定在55005800元。这种价格在这地带绝对应该是属于倾销，如果按这种价格销售“华隆小区”5幢楼售完大致需要1624个月。E、选择销售时机的建议目前华隆小区的开发手续已经拿到规划要点及方案审定，按照目前工期进度及开发手续的进度，我们认为“华隆小区”的时间定在56月份，这时工程进度有不一定的现场气氛，手续也办得有一定程度，有一定的说服力。并且56月也是房地产销售的旺季。（这时间也能符合发展商尽快在第一时间回收资金的原则）（2）华隆小区项目建筑策划建议1华隆小区规划现存优缺点华隆小区由北京食品工贸集团总公司食品开发公司开发，1998年3月审批的老项目，按照目前小区规划数据及指标如下规划建设用地40820平方米，总建筑面积135589平方米，房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM容积率332、绿地率14，居住总人口4242人、总户数1354户停车位420个每户所占停车位031由于本规划是三年前设计的，比较显著的缺点有114的绿化率，应改进规划使其达到30以上。2户型设计中功能布置除少数外均有较大的缺陷。3规划设计、户型外观较呆板。4汽车在现代人的生活中占有较大的份量，平均每户所占停车位为031，比较紧张。优点户型面积比例较合理2华隆小区周围项目的规划要点对华隆小区有直接影响的有依莲轩、红莲小区等，有间接影响的有广华轩、华源新第等。其中依莲轩、广华轩两项目一期销售情况良好，即将推出的二期将对华隆小区有较大的冲击。以下重点谈一下对本项目冲击最大的依莲轩项目的规划要点。依莲轩占地165万平方米，建筑面积96万平方米，容积率高达6，小区采取屋顶花园形式来弥补绿化率的不足，通过地下停车库来增加停车位，达到平均每户停车位05，基本满足现代人的生活需求。规划中小区动静分区、人车分流都解决的比较好，户型设计也较为合理，立面外观生动活泼。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM依莲轩属于商住楼，小区的入口和商业入口混在一起，对小区封闭式管理有较大影响，屋顶花园在建设中有一定难度，工程造价相应也会较高，由于容积率较高，地面的绿化面积较少，不利于小区居民户外活动。综上所述，依莲轩虽然规划设计、户型设计都比较成功，但未必是一个好的居住场所，只要我们做华隆小区时，针对依莲轩在规划设计上扬长避短，我们应该能比依莲轩做的更好。依莲轩户型特点户型名称户型优点户型缺点户型面积（平方米）使用面积A型1动静分区明确无明显缺点