如东县丰利项目投资评估报告

如东县丰利镇项目市场分析报告XXX投资集团20080916集团如东县丰利项目投资评估报告澳大利亚投资集团2008年9月16日如东县丰利镇项目市场分析报告XXX投资集团20080916目录第一部分城市宏观投资环境分析一、自然地理环境1、城市概况2、城市交通3、城市人口二、经济发展环境1、人均GDP2、人均可支配收入3、城市规划及市政建设4、重点经济开发区二、房地产市场发展环境分析1、施工及新开工面积2、竣工面积及销售面积3、商品房价格走势三、项目竞争市场分析1、竞争企业分析2、供应结构与规模3、整体规划分析4、物业类型分析5、公寓主力户型分析如东县丰利镇项目市场分析报告XXX投资集团200809166、价格及去化分析7、客源分析8、未来市场供应预估9、评估小结第二部分如东丰利镇投资分析一、丰利镇概况1、自然地理环境2、交通环境3、资源分布4、经济发展5、文化教育6、基础设施二、地块分析1、地理位置于现状2、景观资源三、社会资源1、区域档次2、周边生活机能3、周边居住环境总结四、地块价格1、土地WWOT分析如东县丰利镇项目市场分析报告XXX投资集团200809162、产品组合方式3、产品价格4、产品定位5、开发实施步骤五、规划设计总图如东县丰利镇项目市场分析报告XXX投资集团20080916第一部分城市宏观投资环境分析一、自然地理环境1、城市概况如东，位于江苏省的东南部，地处长江入海口的东北翼，隶属2小时上海城市经济带。全境1872平方公里，海岸线106公里，耕地140万亩，盛产文蛤、鳗鱼、紫菜等50多种海鲜产品，沿海滩涂每年向大海淤长30005000亩土地。全县人口103万。如东是中国最早14个沿海开放城市之一。截止2006年12月，已兴办独资、合资、合作企业近700家，利用外资215亿美元。外商投资企业分别来自美国、德国、日本、法国、瑞士、韩国、泰国、台湾、香港等20多个国家和地区，投资领域涉及一、二、三产业。如东县丰利镇项目市场分析报告XXX投资集团200809162、城市交通21航运如东境内水网密布，如泰运河、九圩港运河、串场运河在县城交汇入海。距长江北支第一大港南通港55公里，距建设中的20万吨级洋口港15公里。开发区北侧串场河与如泰运河相连，丰水季节可通航800吨位船队，枯水季节可通航500吨位船队，航运路线为从如泰运河九圩港运河长江。向北可到达苏北及安徽淮南各市县；向南可到达无锡、苏州、嘉兴、杭州、南昌、岳阳、长沙等地；沿江而上可到达芜湖、安庆、九江、武汉、宜昌、重庆等地。海运路线与长江相通，在南通实行中转，非常方便。22、陆运如东现有苏317、222、223一级省道经县城连接南通、扬州、南京等大中城市，经通沙、通常、海太汽渡和江阴大桥等可直达苏南与上海。此外，连接洋口港和苏通长江大桥的两条高速公路已开工建设。23、铁路运输新长铁路南通段已竣工营运（至如东洋口港延伸段将于2008年上半年开工），与京沪、陇海、宜杭等铁路干线接轨。此外，苏通铁路大桥已获国家批准立项，即将开工建设。24、空运如东距南通兴东机场30公里，现已开通至北京、广州、深圳、厦门、大连、重庆等航线。3、城市人口31、年末人口数量近几年苏中地区人口大量外流，如东、通州、南通等苏中地区人口以负增长情况突出；每年则以千至万人的人口外流。如东县乃至整个南通市都呈现人口大量外流的现象自2000年至2004年如东县每年人口负增长69千人左右不等。年末人口（单位万人）110891101110936108461076810714106871001051101152001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年如东县丰利镇项目市场分析报告XXX投资集团20080916数据来源如东统计年鉴32、主城区人口数量苏中地区虽然人口外流情况严重，但仍然有另一种现象即苏中地区中心城区的人口吸引能力也具有优势，如南通市区、如东县每年人口也增长迅速。2007年底已经达到了2123万人。数据来源如东统计年鉴二、经济发展环境1、人均GDP苏中地区人均GDP虽然一直处于增长态势，如东县人均GDP增幅从2003年开始超过两位数，而2004年更是达到2105。预计2006年2010年如东地区经济将出现迅猛发展。人口外流现象可以得到一定抑制，甚至可以吸收苏北地区人口进入。主城区人口增长图（单位万人）14931519262020782081212305101520252001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年人均GDP（元）7562829193471131514388174501948001000020000300002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年如东县丰利镇项目市场分析报告XXX投资集团20080916数据来源如东统计年鉴2、人均可支配收入如东地区05年刚刚突破万元，不过如东县存在人口外流现象和反哺现象，人均可支配收入有被低估可能。数据来源如东统计年鉴3、城市规划及市政建设31苏通大桥如东至上海直线距离为130公里，现有海太、通常、通沙三条过江汽渡。连接长江南北的苏通大桥已于2007年6月底合龙，2007年底试通车，2008年5月份正式通车。届时，将全线贯宁通高速、连盐通高速、沿海高速、沿江高速和苏嘉杭高速，如东至上海仅需152小时。32、南通港南通口岸是对外开放的一类口岸，已建成万吨级以上泊位24座,其中集装箱专用泊位3座。港口年吞吐量2300万吨以上，外贸年吞吐量300万吨左右，国际集装箱年运输量16万标箱。南通港已经与美国、俄罗斯、加拿大、澳大利亚、日本、新加坡等65个国家和地区的199个港口通航，并开通南通至香港、日本、韩国3条国际集装箱航线，每日有28人均可支配收入（单位元）71708282900199601116212503132580500010000150002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年如东县丰利镇项目市场分析报告XXX投资集团20080916条集装箱班轮通往世界各地。33、洋口港洋口港地处长江三角洲洲头，是江苏唯一可建10万至20万吨级国际深水大港的理想港区。隔海与韩国、日本相望，隔江与上海、苏南地区相依，是江苏乃至华东地区“外引西进”的理想“桥头堡”。该港口可以满足建国际海港的深水条件。依托洋口港的深水优势，便捷的集疏运条件、灵活的联运体系，可建各类集装箱泊位、大宗散货泊位、原油进口泊位、矿石中转泊位及LNG专用泊位等。利用港区丰富的土地资源和淡水资源，可兴办各类大型石化、冶金、船舶制造等项目。2003年11月18日，洋口港的开发正式启动，香港保华国际有限公司与江苏洋口港投资开发有限公司共同投资50亿元人民币建设洋口港区基础设施。目前，获国务院批准的30平方公里临港工业区的基础设施工程已全面动工，10平方公里已基本实现“三通一平”，126公里的陆岛通道黄海大桥以每天45米的速度加快建设，将于2008年与苏通大桥同步实现试通航。此外，二期工程将建1020万吨级原油和化工码头泊位2个。洋口港已列入国家交通部和江苏省“十一五”重点建设项目，预计用1015年的时间，如东将建设成为一个新型海港城市。洋口港也将最终建成一个拥有若干个1020万吨深水泊位，45平方公里临港工业用地、80公里联江运河、100公里疏港高速公路的现代化深水海港。建成后的洋口港，雄居长江口，服务沿海各港，将成为长江中下游城市重要的对外口岸。如东县丰利镇项目市场分析报告XXX投资集团200809164、重点经济开发区41江苏省如东经济开发区江苏省如东经济开发区为省级开发区，创立于1992年7月，是一个以县城为依托延伸发展为如东开放型经济与高科技产业的密集区。南区1014平方公里已基本开发建设到位，新区规划的16平方公里，基础设施配套已到位。截止2006年12月底，经济开发区共批准进区项目680个，总投资7574亿元。其中工业企业245家，外商投资企业161家，实际利用外资75亿美元。其中美国强生公司投资2500万美元的尼龙浸渍手套项目和投资近5000万美元光的伏电池项目，香港爱德士公司投资2980万美元的制鞋项目，美国雷蒙公司投资2300万美元的工艺品加工项目，香港泰辉染织有限公司投资2200万美元的纺织印染项目，日商投资2000万美元的千叶科技园项目，香港中纺集团投资2200万美元的纺织服装项目，西班牙恩巴莎公司投资800万美元的纺织项目，上海凯昌集团投资2900万美元纺织机械项目，香港达盈集团投资3000万美元的金属制品项目，香港和润科技国际集团公司投资1480万美元的食品配料项目，南非客商投资500万美元的床上用品项目等。如东县丰利镇项目市场分析报告XXX投资集团2008091642洋口港化学工业园位于南通洋口港区西侧，国家一级渔港东侧，距南通港约55公里，距南通机场40公里，距洋口港5公里，与上海直线距离120公里，属上海2小时经济圈。江苏省南通外向型农业综合开发区洋口化学工业园总体规划由中国天辰化学工程公司规划设计，总规划20平方公里，首期开发8平方公里，园内布局合理，设施配套完善，逐步达到“七通一平”。具有濒临黄海、土地资源丰富、环境容量大的优势。化工园区一期开发建设367平方公里，该园区已经江苏省环境保护厅批准立项。目前一期工业用地已有60多个项目进区，主要项目有染料中间体、农药中间体、化工助剂、精细化工产品，总投资达40多亿元。现有上海泰禾化工有限公司投资35亿元农药项目，永盛化工、恒盛化工、泰禾化工、兴盛化工、优缔化工、利通化工、苏洋化工、大鹏化工、格兰特医药科技、沃野化工、永富化工、快达农化、迈克斯化工、德和希化工、鸿富达利化工、新曦化工、沃兰化工、瑞晨化工、俊达化工、迪爱富化工等化工企业相继开工建设或已投产运行。三、房地产市场发展环境分析1、施工及新开工面积房地产发展开始于2002年，自2004年出现一定跳跃式增长。以往自建住宅逐步被商品房所替代。截至到2007年施工面积达到480万平方米，比2005年增长了15。如东县丰利镇项目市场分析报告XXX投资集团20080916数2、竣工面积及销售面积如东商品房竣工量从2004年开始保持了一个稳步发展的趋势，主要是由于如东对住宅的大力发展，促使整个商品房市场发展迅猛，2006年商品房竣工量达到1979万平米；而相对于供给，需求相对增长较慢，06年去化房源约1735万平米。数据来源如东统计年鉴3、商品房价格走势如东的商品房市场自2002年启动以来，商品房价格由跳跃式增长转入逐步的稳定增长。从目前在售楼盘价格来看，本地区主力在售楼盘单价集中28004500元左右。单位平方米2042221819004323004807006239873470565937583702000004000006000002004年2005年2006年2007年商品房施工面积商品房新开工面积单位平方米1140206190019790021780010917710890017350019490001000002000003000002004年2005年2006年2007年商品房竣工面积商品房销售面积如东县丰利镇项目市场分析报告XXX投资集团20080916数据来源如东统计年鉴四、项目竞争市场分析如东县城各个地段均有代表楼盘，分布较为均匀；当前楼盘发展由县中心向南发展，未来中心则向北偏移；北部楼盘地段价值为“预期性较高”；1、竞争企业分析如东目前的开发处于各自为政的状态，除绿城集团以外，无知名房地产开发企业入驻如东。数据来源投资集团2、供应结构与规模区域普通公寓市场开发已具有一定规模效应，加之各项目的销售时间和开发周期的错位，公寓项目的开发前景良好。物业名称开发商嘉汇湖畔居绿城集团南通嘉汇置业有限公司浅水湾城市花园南通浅水湾房地产开发有限公司中坤苑中天科技/昆仑房产东大公寓南通东大置业有限公司荣生豪景花苑飞马地产物业名称占地面积（平米）总建筑面积（平米）嘉汇湖畔居约15万约20万浅水湾城市花园7182593310如东历年商品房价格走势984140417162022218925124322188150500100015002000250030002002年2003年2004年2005年2006年2007年00102030405商品房均价价格增幅如东县丰利镇项目市场分析报告XXX投资集团200809163、整体规划分析31容积率从容积率来看，区域项目多为小高层、多层混合性社区，居住舒适度差别不大。32绿化率从绿化率看，竞争市场中小区内部的环境景观和绿化情况差别不大，除浅水湾城市花园项目外无特别突出景观设计的竞争个案。4、物业类型分析目前如东在售房源均以多层房源为主，而小高层以补充的形式出现；而在2007中后期，小高层、高层将逐步巩固其地位；目前仅浅水湾城市花园等为数不多的楼盘推出了别墅物业，低密度物业产品在如东仍属稀缺产品。5、公寓主力户型分析中坤苑200800291640东大公寓2286653200荣生豪景花苑约58万约7万物业名称容积率嘉汇湖畔居125浅水湾城市花园125中坤苑145东大公寓23荣生豪景花苑125物业名称绿化率嘉汇湖畔居35浅水湾城市花园35中坤苑35东大公寓30荣生豪景花苑30物业名称楼体类型嘉汇湖畔居多层为主、部分小高层浅水湾城市花园联排、叠加、多层、小高层中坤苑多层、小高层、东大公寓多层、高层荣生豪景花苑叠加、多层、小高层如东县丰利镇项目市场分析报告XXX投资集团20080916市场供给以三房为主，面积主要集中在110140左右，以3房2厅1卫居多；二房则集中在90100左右，也以2房2厅1卫居多。目前房型以改善为主，户型面积较大，较舒适，但人性化不强，其表现举例如下2厅设计中餐厅位置和面积处于尴尬地位，平衡客厅和餐厅面积的分配和互借，避免动线受到阻碍或散乱等；主卧带卫生间需求增加，其体现舒适性、便利性、隐私性等需求；储藏空间需求增加；采光、通风性能增强，比如双阳台设置；复式房形成当地多数高端客户，特别是高级公务员的热衷选择对象。6、价格及去化分析楼盘项目分布虽然较广，地段相差虽然较多，但楼盘均佳总体在25002800元/左右；由此说明地产市场处于初级阶段楼盘差异性和档次相近，没有竞争距离，类似产品较多地段概念虽然存在，但总体表现不强烈由于处于房地产市场初级阶段，市场已经营造出价格共识，若产品有较高的竞争力，定价可突破3000元/。物业名称一居面积（平米）二居面积（平米）三居面积（平米）四居面积（平米）跃层面积（平米）嘉汇湖畔居/95910713761卫127140（2卫）/浅水湾城市花园/90133150（2卫）/200220中坤苑/96991111171卫122161（2卫）163150198东大公寓5160901191231卫125143（2卫）/215245荣生豪景花苑/80100951151卫120140（2卫）/200220物业名称销售均价元/平方米销售率（）嘉汇湖畔居2900一期售罄；二期未开盘浅水湾城市花园280085中坤苑3000（小高层）90东大公寓2800一期售罄；二期85如东县丰利镇项目市场分析报告XXX投资集团200809167、客源分析目前如东客源特征如东客群以工作区域为主要购房要素其表现主要在公务员方面，如最南端的“东大公寓”和“民生阳光新城”其公务员人群较少，而处于县政府周边的项目则公务员为主力人群之一；个体私营者（包括渔民）以及周边城镇人群分布较为平均。未来客群变化预测如东中高端收入群体重复置业现象明显，是换房需求和长期投资需求的结合；公务员以及教师仍然为本地改善性居住购房群体，2004年底如东县教师总量在9344人基本集中在，此部分群体购房潜力有待开发。随着工业区的逐步建立和完善，将会吸引部分中高级企业管理人群以及高级白领将成为购房者主力之一；个体业主以及周边城镇人群随着如东城市化水平提高，人群将逐步集中至如东，这一人群将需要住房落脚，一部分需要购房，一部份需要租赁，市场活跃程度有提高迹象；8、未来市场供应预估目前如东主要在售楼盘未售建面约50万左右。06年至07年12月含住宅性质的土地供给为628万，加上次“推出的9个含住宅性质的地块近230万平米的供应。未来至少有供给310万的住宅用房供给。其中08年预计供给量在37万左右。如东06年07年9月土地出让情况。荣生豪景花苑2800一期售罄；二期90编号土地位置土地面积（平米）土地用途楼面价格（元/平米）07053如东县城新城区东升国际俱乐部东侧689041居住33306091如东县城江海西路60号3651居住95006022县城新城区1223号103014居住76006031县城清华苑教师公寓南侧11812居住98006181县城新城区泰山路西侧、嘉陵江路北侧40000居住800如东县丰利镇项目市场分析报告XXX投资集团20080916由以上数据可以看出，未来如东市场供应量将逐步递增。潜在待推量体可供本地预计消化五年以上。由此未来房地产市场的竞争是处于上升态势。9、评估小结通过对如东宏观经济发展以及房地产市场的分析，我司认为随着如东交通基础设施的进一步改善以及经济建设的发展，如东地房地产市场价值将进一步提升。06171县城中坤苑北侧46800居住18006161青园北路西侧、黄海西路南侧6733502商服/居住20206076黄山路东侧3600商服/居住98006151县城国际大酒店西侧8418商服/办公/居住198006114人民路与江海中路交汇处西南侧7691商服/办公/居住13006111青园北路西侧、黄海西路南侧67335商服/居住3006112人民路东侧343847商服/居住10506113县城如泰运河两侧、青园北路东侧161618商服/居住200407071县城人民路东侧三四街区范围内124506商住10507072县城如泰运河南侧42415商住19507041如东县新城区钟山路西70000商住34007043县城一号街区劳动大厦周边3552商住7507011青园北路西侧、黄海西路南侧67335商住20206033县城服装厂西侧102037商业/办公/居住1980合计5784483如东县丰利镇项目市场分析报告XXX投资集团20080916第二部分本案所在地丰利镇投资环境分析一、丰利概况1、自然地理环境丰利镇历史悠久，又名南沙，由于古代海水冲击，两晋至南北朝时期逐渐聚沙成陆，唐初为煎盐场亭，始有移民居住。相传唐时，生栟树（棕榈）茶树各一，干高逾丈，冠大如盖。渔人下海捕捞，海天一色，时常迷路，故皆以丰利二树为标，过往来去，继而设摊易货，搭棚为居，凿井成市，名为丰利。唐宋以来一直沿用至今。丰利又名南沙。相传唐大历以前，海中有北沙，丰利位于北沙之南，故名南沙，明代设有南沙书院。又云，本地产茶，故称茗海，亦名茶江。唐时丰利为煎盐场亭，自宋、元、明、清丰利设场。民国二年（1913年）设丰利市公所，民国十八年（1929年）八月，丰利建镇至今。总人口61万、总面积957平方公里，镇区规划建成面积65平方公里。区位优势得天独厚，道路通达，河流纵横。东邻洋口新港，西临新长铁路，南接兴东机场，北濒黄海。丰利运河横贯东西，北凌河、江海河、洋河畅通无阻。如东县丰利镇项目市场分析报告XXX投资集团200809162、交通环境202省道和海防公路穿境而过，6车道S225线公路将从南通市2号桥处直达丰利，海安至洋口港的铁路也将在丰利境内通过，并在镇南街口兴建“丰利火车站”。3、资源环境沿海滩涂资源丰富，拥有122公里长的海岸线，滩涂面积10万亩，淡海水养殖业十分发达，竹蛏、文蛤、泥螺、鳗鱼、条斑紫菜等海产品名扬全国。农、林、牧、副、渔全面发展，这里的蚕桑、食用菌、意杨、芦荟、中药材等特种经济作物颇具规模，丰利镇商业比较发达，商贾云集，市井繁荣。4、经济发展环境工业经济发展快速，已形成了机械、织造、渔网、化工、建材、电子等六大系列产品生产基地。产业特色明显，各类专业技术人才齐备，多种操作熟练工和劳动力资源充足。现已开辟了两个用地面积约38平方公里的工业集中区，水、电、路设施配套齐全。镇政府在土地征用、税收奖励、证照办理、子女入学等方面制定了一系列优惠政策，处处显现了巨大的发展空间和潜力。5、文化教育环境丰利镇的教育事业全国有名，有两所省教育现代化示范初中、两所省实验小学、一所百年小学，是江苏省首批教育现代化先进乡镇。丰利高级中学被评为省四星级学校，中央电视台对“栟中效应”作过专题报道。这里，曾培育出两名中央委员。省部级领导，三位将军和数十个全国资深的专家学者。6、基础城建配套环境东南大学和南京大学为丰利精心编制了更为科学的总体规划和详细规划。2008年被列为全国第二批发展改革小城镇，近年来先后投入上千万元用于城镇开发建设。这里道路、通讯、水电以及学校、医院等基础设施生活设施完善，城镇面貌日新月异。二、丰利镇地块分析1、地块位置与现状本地块位于如东丰利镇老镇区核心，在西至新红桥，北到卫海桥，东至忆农桥，南到新堡桥，地块四周临河。如东县丰利镇项目市场分析报告XXX投资集团20080916镇核心区现状老街道核心区内工厂镇区内粮库房区内破旧民如东县丰利镇项目市场分析报告XXX投资集团20080916虹桥路现状周边沿河2、景观资源目前地块存在一些零星的厂房以及废弃的粮库房，其余是待拆迁的老式居民住宅及商铺，四面被水围绕。总的来说，地块周围景观一般,没有可以自身利用的价值，本地块要以塑造自身内部的景观特色为主,做到自然环境和历史文化相协调。三、社会资源1区域档次项目所属区域为如东丰利镇老城区，是县政府重点如东县丰利镇项目市场分析报告XXX投资集团20080916打造的古镇所在区域规划改造为中高档次的住宅区，以及打造一个具有历文化特色的旅游古镇。随着临近周边城镇经济发展，丰利中学对面地块项目联动开发，整体档次将快速提升。2、周边生活机能由于项目地处老镇区，生活配套设施不是很俱全，基本满足镇上居民的基本生活需求。目前，卫海路东西两侧均为沿街商铺3、周边住宅环境地块为成熟的老镇区，生活配套齐全。但同时，周边老式居民住宅对项目住宅的品质有一定的影响。本地块适宜发展中档次住宅为主,以及与生活配套商业设施。4、评估小结通过对目标地块的各种情况综合评估，认为适合开发建设中高档居住产品，以及旅游文化物业,本地块在其产品价值上是可接受的需要深度挖掘古镇历史文化,打造一个具有旅游观光,餐饮、休闲的特色商业古镇三、土地价格1、土地SWOT分析对本地块而言，因所处地理位置及房产发展时期的特殊性，本报告从内、外两类四个切入点分别论述。土地SWOT分析表优势（S）地处老城区、生活配套齐全地块形状方正、易于组织规划卫海路目前已形成一定规模的商业氛围有深厚悠久的历史文化底蕴教育产业发达当地人很多原意在镇上居住。劣势（W）周边老式居民住宅对项目品质会有一定副作用，地块南侧及西侧尚未开发改造对周边环境有一定影响动拆迁量较大，达到约2635万平米地块几条道路尚未拓宽改造，目前环境较差机会（O）老城区中心位置的稀缺性，将随着区域改造逐步体现，地脉价值将有所提升。威胁（T）老城区不属于目前如东丰利镇的开发重点，未来开发改造的不确定性大。2、产品组合方式根据提供的资料，本地块的主要属性特征见下表。如东县丰利镇项目市场分析报告XXX投资集团20080916地块主要属性特征地块名称地块面积用地性质使用年限容积率回迁总量丰利镇区核心地块584696平方米住宅、商业70年082230万平方米根据地块的属性，在项目地块之固有价值以及市场价值基础上，对各种住宅物业类型初步可行比较。本地块宜发展中高品质住宅，可以进行多层,小高层形态开发,商业地产宜发展集中核心商业以及沿街商铺,宜打造一个具有历史特色文化老街。地块可开发物业形态比较物业形态可行性评估可行性评估理由多层目前市场主流的产品，老百姓接受该类物业花园洋房市场未现该类物业类型,市调显示,镇民原意接受该类物业。小高层市场未现该类物业类型，但因地块经济指标的限制,需要建设此类物业,市民原意接受该类物业。核心集中商业市场上尚未出现该类住宅物业形态，有一定的操作风险，但该镇经济消费水平不低，必然对所开发产品有需求。特色古街恢复老的历史风貌,能带动旅游经济发展,市场认可度比较高,而且具有商住功能土地产品组合模式一住宅多层与小高层混合小区核心商业商铺特色老街开发策略产品自身优势互补两种产品组合，利用多层,小高层,商业降低项目投资成本，利用特色老街提升产品品质,以及知名度。利润最大化原则以多层引爆市场，争取市场份额，以小高层和商业创造价格，争取利润最大化。开发问题点目前周边市场个案品质普遍不高，基本走的都是短平快路线；以本项目的超大量体，塑造项目形象、提升项目价值是本案成功的关键点。土地产品组合建议本报告建议采用此方案的产品组合方式多层花园洋房小高层住宅混合物业。如东县丰利镇项目市场分析报告XXX投资集团20080916核心商业商铺特色老街产品组合方案对比类别组合模式一组合模式二产品形态核心商业商铺特色老街花园洋房多层小高层整盘概念高档物业形态中高档住宅市场接受程度一般良好利润实现速度一般较快优势分析镇区整体品质易提升前期入市、建造成本降低劣势分析产品可以接密度提高，品质提升空间有限产品决策进入进入建议商业70万平方米，其中沿街商铺35000平方米，商场35000平方米地块用地性质为居住和商业，地块东西向两面临街，而且地块西侧卫海路两边商业氛围极为成熟，商业价值极大；北边的路未来规划要拓宽，成为区域南北向的主干道，商业潜力也较大；而卫海路作为小区内主要道路，可以做一些配套商业来满足日后住户的使用；因此建议以商业街的形式做足商业体量，按道路周长，以20米进深，多层商业为主的初步规划思路，综合上述因素，建议项目商业配套设施比例为25。特色老街25000平方米。古镇深厚历史文化,政府对古镇作出长远的发展规划,结合本项目的规模大,档次品位高,需要打造一条特色老街,既保留传统文化,又增加了旅游观光的功能,客人往来,聚集人气,又烘托浓厚商业气氛,更增加当地经济快速发展。建议复古明清老街建筑面积25000平方米。花园洋房多层和小高层比例为271根据项目定位，及于周边原有住宅的相邻关系，建议本项目多层住宅之容积率为11，而小高层容积率以不超过16为优。因此结合项目15的容积率，花园洋房多层与小高层之间的建筑面积比例初步拟为271为佳。项目物业类型组合建议本项目占地面积132866877亩平方米，总建筑面积877万平方米容积率15，根据上述结论，建议本项目多层住宅总建筑面积为524万米，小高如东县丰利镇项目市场分析报告XXX投资集团20080916层房总建筑面积为10万平方米，花园洋房158万平方米，商业配套设施总建筑面积为7万平方米，复古老街建筑25万平方米。图各物业类型的开发规模单位平方米524小高层,商业配套,23252花园洋房商业小高层多层住宅产品及面积建议产品及面积建议表产品类别楼体类型主力房型主力面积（平方米）多层26层3房、4房120160小高层1梯3户、2梯5户，11层为主3房、4房90130、100150核心商业3层为主，层高45米/花园洋房4层3室两厅150210老街房2层中式院落1301503、产品价格31产品价格定位311定价思路本案销售价格的确定采用以下基本思路成本加成定价方法花园洋房，多层，小高层定价办法遵循以上定价原则，鉴于本镇区内无在售个案，如东县丰利镇项目市场分析报告XXX投资集团20080916无参照售价可比，根据我们以往的估价经验认为，采用成本加成定价方法进行对项目价格的确定比较合适本项目。底商业定价办法鉴于项目底商特殊性，故本项目底商售价将按经验系数得出；通常底商按道路繁华程度不同，售价为住宅售价的235倍，考虑到本项目商业氛围比较的成熟，故我们按30倍售价计算得出。核心商业定价办法本项目核心商业主要是指建筑面积在35000平方米，三层框架结构，主要是生活消费用品销售场所，因为周边没商场作为参考，在售价确定主要是成本预期利润如东县丰利镇项目市场分析报告XXX投资集团20080916312开发成本估算3121开发成本估算表成本费用估算总费用序号项目类别单位成本（RMB/M2）（万元）备注一土地费用1土地使用权出让金60035080熟地价40万/亩，共877亩2土地出让契税2414032出让金4小计624364832二建安费用（A）含基本建设及安装1多层100052400共524万平方米2小高层130013000共10万平方米3商场13004550共35万平方米4花园洋房110017380共158万平方米5古街30007500共25万平方米6商铺10003500共35万平方米总共877万平方米小计98330三前期费用（B）按建筑面积计1勘察设计费52建筑设计费153景观设计费104设计招投标管理费125施工招投标管理费126审图及设计咨询费157施工监理费58施工证费029测绘费0110可行性报告编制费0211临时水电费312竣工图编制费1434X877380618小计434380618如东县丰利镇项目市场分析报告XXX投资集团20080916四配套费用（C）1大市政配套702绿化建设费203小区智能化10电子巡更、红外线报警等4燃气管道工程/大市政已包含5绿化工程（商业）/6电话通讯工程费10暗埋式7道路及附属设施/大市政已包含8排水配套费/大市政已包含9供水管道工程费/大市政已包含10电力工程/大市政已包含11配套电房5按建筑面积计12人防工程建设费/大市政已包含小计115100855共877万平方米