土地报价方法与策略研究

土地报价方法与策略研究（一）2004年12月目录第一章序言1第二章土地报价决策方法2第一节项目评价指标体系2第二节投资决策方法4第三章土地报价研究方法概要11第一节可行性研究方法是最好的土地报价研究方法11第二节土地报价研究提纲11第四章产品定位方法13第一节筛选产品类型13第二节市场研究14第三节产品方案初步优化16第五章初步规划与方案优化21第六章投资估算26第一节基本方法26第二节土地报价软件的投资估算方法26第七章投资分类29第一节投资分类目的与方法29第二节土地报价软件的投资分类方法29第八章投资使用计划31第一节安排投资使用计划的方法31第二节土地报价软件的投资计划方法32第九章收入及税金计算33第一节销售收入及税金计算方法33第二节土地报价软件销售收入计算方法35第十章资金筹措计划40第一节资金筹措计划的编制40第二节土地报价软件资金筹措方法40第十一章土地基本报价方案42第十二章多因素变化土地价格临界点分析44第十三章风险分析方法46附件录土地报价可行性研究案例原始数据48第一章序言土地拍卖为每个房地产企业提供了公平竞争的机会，也给房地产企业带来了巨大的挑战，为获得土地而进行的激烈竞争，大大压缩了房地产企业的获利空间，使之真正步入了微利时代。微利时代的到来，投资决策更要慎之又慎，过于保守将无法获得土地，稍微不慎很可能亏损。通过观察，我们发现每次土地拍卖，大多数企业报价很低，报价没有竞争力，照此下去将永远无法获得土地，这些企业中除了部分企业对土地的需求暂时不是很迫切，参加竞拍旨在积累经验之外，不少企业已是多次参拍，希望能竞拍成功，但是心里没有底，面对激烈竞争，怕应价过高导致损失，所以报价过于保守,面临着关门的局面。对于这些竞买人，不仅需要勇气，更需要科学的土地报价决策方法和依据。还有一种现象是，有些地块的土地价格按照眼前的产品价格测算已是无利可图的，甚至亏损，有人认为这是盲目报价的结果，有的则认为是超前眼光，莫衷一是。应该说，两种可能性都有。有的企业竞得土地以后又放弃了，如苏州某地块由某房地产公司竞得后，做了很多方案感觉到风险很大，只好变通办法转移风险，结果导致了一定损失，又如某市某房地产公司竞得后，放弃中标，损失保证金200万元，全国类似情况还有不少，这种情况确实是盲目决策的结果。但多数高价竞得者则充满信心，认为自己的眼光没有错，随后不断攀升的房价，使他们当初高价获得的土地不仅不会导致亏损，还可能获得较高的利润。以上现象都可以通过可行性研究找到答案。但在这里提个醒，希望决策者们保持清醒的头脑，千万莫把盲目决策当着超前意识。因此，影响房地产企业成功的决定因素已由以往的开发能力、融资能力、营销能力，上升为决策能力。不仅凭感觉决策已经不行了，即使经过详细测算若决策方法不够科学也是不能满足要求的，就象现代战争一样已经进入了精确制导时代。据有关专家预计，全面实行土地拍卖招标挂牌，将有一大批房地产企业面临淘汰，能长期立于不败之地的必定是那些重视前期工作、掌握科学决策的企业。目前，虽然已有不少房地产企业开始重视项目前期工作（有人称其为“前营销”），但多数企业的注意力还停留在后营销阶段，正象专家们一针见血指出的，有的房地产企业决策者甚至不知道现金流量是何物。据分析，目前房地产业界前期决策的整体水平与工业项目相比至少相差十五年此话并非危言耸听，确有一定根据。早在1983年国家计委就已发文规定了工业项目可行性研究内容。1987年颁发建设项目经济评价方法与参数，1993年发布建设项目经济评价方法与参数第二版。而直到2000年建设部才颁发房地产开发项目经济评价方法，到目前为止还没有得到普遍重视。为提高土地报价决策的科学性，我作为房地产开发项目经济评价方法的主要起草人员，通过多年实践，感到有责任为房地产开发项目经济评价方法的推广应用，为提高国内房地产企业的竞争力尽微薄之力。在房地产开发项目经济评价方法基础上，根据目前土地拍卖招标挂牌的理论与实践，提出了一套“科学实用、简便快捷”的土地快速报价决策方法，同时推出与其配套的铭星土地报价研究决策软件。以满足广大房地产企业参与土地拍卖招标挂牌之急需。第二章土地报价决策方法第一节项目评价指标体系一、主要指标1、财务内部收益率（1）全部投资财务内部收益率FIRR（2）资本金财务内部收益率FIRR2、投资利润率（1）全部投资利润率（2）资本金净利润率3、借款偿还期4、土地最高报价5、风险决策指标（1）财务内部收益率的期望值（）（2）财务内部收益率达到基准收益率的累计概率（）（3）财务内部收益率小于0的累计概率（）二、指标的含义及判断准则1、财务内部收益率含义财务内部收益率的含义与银行存款利率是等同的，如果某人有一笔资金，存到银行的利率（存款按复利计算）与投资一个企业的财务内部收益率相等的话，那么，二者获得的收益是等值的。标准基准收益率准则财务内部收益率基准收益率，项目可行2、利润率含义资产增值的幅度投资利润率（利润总额总投资）100资本金利润率（税后利润资本金）100准则利润率最低利润率，项目可行3、借款偿还期借款偿还期主要反映债权人的风险，而债权人的收益是通过利率确定的，一般借款偿还期越长债权人的风险越大，当借款偿还期是完全按还款能力计算时，借款偿还期越长则偿还能力越差。4、土地最高报价理论上说来，土地价格是一个经济评价参数，不是一个经济评价指标。但由于获得土地阶段需要确定的标的物是土地价格，土地最高报价又是在其它经济评价参数确定的情况下，根据经济评价指标倒推出来的，所以，“土地最高报价”作为决策指标其目的性明确，用于土地报价决策将是一个理想的指标。5、风险分析指标为说明概率分析指标的含义，某项目财务内部收益率的概率分布见表1。内部收益率概率分布表表1内部收益率（）概率期望值计算累计概率1200025000305000500025000750002750740020148830085070559400550517018751020012501275115023264513602453332148001502221570055086351620132106165001750288751780075133519300250482508050合计112771指标财务内部收益率期望值1277达到基准收益率的累计概率（IC10）805表1中基准收益率I10是该企业规定的。（1）财务内部收益率的期望值在经济评价基本分析中财务内部收益率是个固定值。在概率分析中，影响财务内部收益率的因素是变化的，财务内部收益率已不是一个固定的值，而是一组不同的数据，其中每个数据取值的可能性大小即概率，这组数据加权平均值即财务内部收益率期望值。设财务内部收益率有N个取值，其期望值可用下式表达N财务内部收益率的期望值（财务内部收益率）I（概率）II1当财务内部收益率的期望值大于基本分析中财务内部收益率时，说明实施的结果可能会比预期的好，反之也然。（2）累计概率如表1中达到基准收益率的累计概率（IC10）805，即内部收益率等于和大于10的可能性有805。表1中有三个累计概率，小于基准收益率的累计概率分成两部分，00075为内部收益率小于0的累计概率，属于会给企业造成严重损失的概率；01875是内部收益率大于0和小于基准收益率的累计概率，有相对损失，没有绝对损失，也称之为灰色概率；08050称之为成功的概率。有绝对损失的概率越大则失败的可能性就越大，达到基准收益率的累计概率越大则成功的把握性越大，可行与否两者黑白分明，而灰色概率越大则失败的概率和成功的概率就越小，其可行性越模糊，决策越困难。因此，将内部收益率的概率分布划分成三个区域，更便于决策。（3）风险决策指标判别准则风险决策没有一个绝对的判别标准，认为成功的可能性应该大到何种程度就应该决定上项目。处于同一情况下的不同决策者，或同一决策者处于不同的情况下，会有不同的判断，这正是世界的本质。不过，有些极端的情况需要说明如下达到基准收益率的概率等于100是否就是最好如果在获得土地阶段，达到基准收益率的概率等于100则很可能土地出价太低，过于保守，获得土地的可能性极小。应该提高土地最高限价。一般来说，达到基准收益率的概率应该在60至90之间较为正常，低于50则过于冒险。当会造成严重损失的可能性很小或等于0时，说明“灰色地带”很宽，若企业很需要该项目，即使成功的可能性小于50，也是可以接受的。第二节投资决策方法一、决策的概念决策的本义项目的投资决策,顾名思义就是对项目投资行为作出“是”或“不”的决定。投资决策分类一类是无风险决策，比如买国债，一类是风险决策，比如买股票。可想而知，买国债，有国家担保，没有风险，收益是预先确定的，回报也较低。买股票，决策正确，回报很高，一旦失败损失惨重。决策过程项目的投资决策也属于风险决策，虽然不象炒股票那样琢磨不透，但对于重大的投资决策实际上也是个困难的过程。决策有时由一个人作出，有时由领导集体作出，集体决策其核心人物将起主导作用。决策的作用有两点1、选择；2、统一意见。二、对决策者的要求1、提高决策者个人素质（1）决策者责任心要强；（2）掌握科学的决策方法，包括对决策依据要充分理解，并作出自己的判断；（3）要重视科学决策；（4）要把握积极稳妥的决策原则。在激烈竞争的社会环境下只讲稳妥，不敢冒一点风险，会失去机会，将一事无成。若过于冒进，则有可能将企业带入困境。要把握好积极稳妥的决策原则并非易事。2、建立正确的决策体制（制度）（1）责任制（奖惩制度）；（2）决策必须以可行性研究为依据；（3）坚持正确的决策程序。3、提供科学的决策依据（人力、物力、财力支持）（1）培养高素质的项目评价人才；（2）利用先进的技术手段（分析计算手段、收集信息手段）；（3）要舍得必要的资金投入。三、决策者如何看待项目评价人员的研究成果项目评价人员只是给决策人员提供决策依据，决策最终还得由决策人员作出，从有利于对项目了解和判断的角度考虑，当然，最好项目评价和决策是由同一个人完成。但是，一般都不可能，因为项目评价需要做大量的资料收集和分析工作，才能比较准确地确定经济评价参数，决策者没有精力和时间来做，而这些工作由项目评价专业人员来做又快又好。但是，项目决策人员如何相信项目评价人员得出的结果是可靠的，这就是评价人员与决策人员沟通的问题。沟通的桥梁就是可行性研究报告。因此，决策人员对项目的了解和决策过程，可整理成以下思路1、结论是什么2、确定的参数是多少（投资、成本、数量、价格，等等）3、评价人员确定参数的依据是否可靠4、计算方法是否正确5、结论是否可靠6、最后作出“是”或“不”的决定。四、土地报价决策方法土地报价决策方法分三个层次，主要根据是否考虑或如何考虑不确定性因素将其分为三种决策方法，即基本报价方案决策方法不考虑不确定性因素变化；多因素变化临界点决策方法考虑不确定性因素变化，但不考虑每种因素变化可能性；风险决策方法既考虑不确定性因素变化，也考虑其变化的可能性大小。决策依据可分别用下述四张表土地报价方案计算依据表2技术经济指标序号项目名称单位1数量1指标名称单位2数量21土地11土地面积平方米5241500以亩为单位亩786212起拍价格元/平方米1200000以亩为单位万元/亩1526313土地报价起算价格元/平方米1460000以亩为单位万元/亩185712销售产品数量平方米697900121独立别墅出售平方米122500122多层住宅出售平方米299000023中高层住宅出售平方米191400024汽车车位出售平方米80000025商业配套出售平方米500003销售产品平均价格元/平方米47780531独立别墅出售元/平方米88000032多层住宅出售元/平方米40000033中高层住宅出售元/平方米40000034汽车车位出售元/平方米35000035商业配套出售元/平方米3000004总投资万元2775124每平米造价元/平方米278541建筑安装工程费用万元810830元/平方米625000411独立别墅万元147000元/平方米120000412多层住宅万元254150元/平方米85000413中高层住宅万元229680元/平方米120000414汽车车位万元176000元/平方米220000415商业配套万元4000元/平方米8000042土地价格万元1460000每平米地价元/平方米27854643前期费用万元59353占建安费用比例73244基础设施万元161913单位建筑面积元2320045公共配套设施万元3243占建安费用比例04046开发期税费万元33346占收入比例10047其它工程费用万元18325占建安费用比例22648开发间接费万元占建安费用比例49管理费用万元18000占建安费用比例1800041销售费用万元83365占收入比例250411不可预见费万元60000占建安费用比例60000412财务费用万元66749利率549413经营资金万元土地报价方案表3序号指标名称单位方案1方案2方案3方案4方案5方案6方案7方案8方案9方案101土地报价方案万元1460014800150001520015400156001580016000162001640011每亩地价万元/亩18618819119319619820120420620912每平方米地价元/M227852824286229002938297630143053309131292项目总投资万元277512796628183284002861728834290512926629483297003资金筹措万元2775127966281832840028617288342905129266294832970031资本金万元600060006000600060006000600060006000600032长期借款万元1040410596107891098211176113691156311724119201211633预租售收入万元113571138111406114311145611481115061156111583116064营业收入万元333463334633346333463334633346333463334633346333465营业税金及附加万元18511851185118511851185118511851185118516土地增值税万元158147136125114103928171607利润总额万元35863382317629702764255823522148194217358所得税万元1184111610489809128447767096415739税后利润万元240322662128199018521714157614391301116310全投资内部收益率143513612861212114106899893587281111资本金内部收益率22072073193518021671535140112721142100912投资利润率12921209112710469668878173465958413资本金利润率400537773547331730872856262623982168193814借款偿还期年175222222222序号指标名称单位方案11方案12方案13方案14方案15方案16方案17方案18方案191土地报价方案万元16600168001700017200174001760017800180001820011每亩地价万元/亩21121421621922122422622923212每平方米地价元/M23167320532433282332033583396343434722项目总投资万元2991830135303523056930787310043122131438316593资金筹措万元29918301353035230569307873100431221314383165931资本金万元60006000600060006000600060006000600032长期借款万元12312125081270412901130981329613493136891389433预租售收入万元1162811651116731169511716117381175911782117984营业收入万元3334633346333463334633346333463334633346333465营业税金及附加万元1851185118511851185118511851185118516土地增值税万元4938272222222222227利润总额万元152913231117904687469252351868所得税万元5054373692982271558312619税后利润万元10258867486064603141692312410全投资内部收益率75696357151646240935630411资本金内部收益率88576632505378248120021312投资利润率51143936829622315108101105913资本金利润率170814771247100976752428203920714借款偿还期年2222222275275多因素变化土地价格临界点分析表4参数变化次数/变化后数量影响因素指标名称基本方案12345678910独立别墅单位造价元/M212001100110011001100110012001200120012001200多层住宅单位造价元/M2850800800800800800850850850850850中高层住宅单位造价元/M212001100110011001100110012001200120012001200汽车车位单位造价元/M222002000200020002000200022002200220022002200商业配套单位造价元/M2800750750750750750800800800800800投资其它费用变化率独立别墅出售开盘价元/M28800840088009200960010000840088009200960010000多层住宅出售开盘价元/M240003600380042004400460036003800420044004600中高层住宅出售开盘价元/M240003600380042004400460036003800420044004600汽车车位出售开盘价元/M235003500360037003800390035003600370038003900售价商业配套出售开盘价元/M230003100320033003400350031003200330034003500指标基准收益率（）1010101010101010101010土地价格临界点（万元）14269156451763118864200961371215110170971832919561利润总额2372233824882587268723192319247025712670税后利润1590156616671733180015541554165517221789方案一投资利润率886828819816813864819811809807基准收益率（）88888888888土地价格临界点（万元）14964162621831219586208611424215689177651903920313方案二利润总额1636170217851842189817681690178018381895税后利润1096114011961234127211851132119312311269投资利润率595589574567561645584571565559基准收益率（）66666666666土地价格临界点（万元）15562169111905620376216971496916318184961981521136利润总额98910051018102810339911007102710381043税后利润662673682689692664675688695699方案三投资利润率351339319308297352340321311300基准收益率（）44444444444土地价格临界点（万元）16215176131987521247226181560617004192892067122043利润总额27924217012375299262195147100税后利润18716211482502001751309967方案四投资利润率097079052036021104086059043028基准收益率（）22222222222土地价格临界点（万元）16933183882076322214236421630617761201352159123047利润总额505611784891998465570740848955税后利润338409525597669312382496568640方案五投资利润率170196232252270157183219240259风险决策指标（概率分析）表5参数变化次数/变化后数量指标名称基本方案1234567独立别墅单位造价元/M2120011001200独立别墅概率100040060多层住宅单位造价元/M2850800850多层住宅概率100040060中高层住宅单位造价元/M2120011001200中高层住宅概率100040060汽车车位单位造价元/M2220020002200汽车车位概率100040060商业配套单位造价元/M2800750800商业配套概率100040060其它费用变化率独立别墅出售开盘价元/M2880080008400880090009200960010000独立别墅出售概率100008010018015018020013多层住宅出售开盘价元/M240003500360038004000420044004600多层住宅出售概率100008015025025015008005中高层住宅出售开盘价元/M240003500360038004000420044004600中高层住宅出售概率100005008015025025015008汽车车位出售开盘价元/M235003500350035003500350035003500汽车车位出售概率100015015015015015015010商业配套出售开盘价元/M230003000300030003000300030003000商业配套出售概率100015015015015015015010指标基准收益率（）1000土地价格临界点（万元）16492内部收益率期望值（）1032内部收益率大于基准收益率的概率（）5136内部收益率小于0的概率（）657基准收益率（）800土地价格临界点（万元）17147内部收益率期望值（）818内部收益率大于基准收益率的概率（）5136内部收益率小于0的概率（）1314基准收益率（）600土地价格临界点（万元）17837内部收益率期望值（）577内部收益率大于基准收益率的概率（）5136内部收益率小于0的概率（）1719基准收益率（）400土地价格临界点（万元）18586内部收益率期望值（）332内部收益率大于基准收益率的概率（）5136内部收益率小于0的概率（）2887基准收益率（）200土地价格临界点（万元）19415内部收益率期望值（）077内部收益率大于基准收益率的概率（）4362内部收益率小于0的概率（）3606五、拍卖招标挂牌的报价策略获得土地阶段的决策是项目成功的关键阶段之一，通过拍卖、投标、挂牌（或协议）三种形式取得土地各有特点，就同一个投资者而言，可接受的土地价格底线是一样的，不管以何种方式获得土地，决策者都要确定土地最高限价，而且标准只有一个。但从竞标策略角度分析，三种方式有较大的差别。拍卖方式，大家都以自己决策的最高限价为底线，互相争夺，往往是不到底线不罢休，结果必然是底线价格高的获得土地。报价由低到高，完全透明，当竞争不太激烈的情况下，由于竞争对手出价较低，成交价可能会低于竞争对手的最高限价，使报价留有余地，获得较为理想的结果。由于拍卖的透明度，不需要过多地猜摸竞争对手的报价。公开拍卖变数较多，竞争激烈时往往容易失去理智，更要防止的是事先准备不足，临场发挥，盲目应价的情况发生。还可以采取一些应价策略，如价格较低时不应价，当价格高到应价人数迅速减少时，出其不意，高出其它应价者较大的幅度，造成志在必得的架势，一举成功。投标方式，投标者只有一次报价机会，自然也是应价高者中标。由于报价不透明，报价就是底线，没有余地。报价不透明，揣摩竞争对手的报价可能会使报价留有余地，但存在失去机会的风险。挂牌方式，界于拍卖和投标两者之间。因此，不管以何种方式获得土地，制定“底线”都非常重要，过于保守将无法获得土地，过于冒进可能背上包袱。除了有正确的认识之外，还必须掌握正确的方法和手段，通过临界点分析、概率分析等方法联合作出的土地最高限价及风险决策指标，是获得土地阶段最为科学的项目评价决策方法，应该大力推广，只有这样才能使每个投资者都能理智地参与竞争。第三章土地报价研究方法概要第一节可行性研究方法是最好的土地报价研究方法全面实行土地拍卖招标挂牌以后，土地报价是房地产开发项目最为重要的投资决策过程，国内外的理论与实践表明，项目的投资决策应该以可行性研究为依据。因此，房地产开发项目可行性研究方法是最为科学的土地报价研究方法。房地产开发项目的可行性研究根据项目前期工作的进程可分为投资机会研究，获得土地阶段的可行性研究，方案设计阶段的可行性研究。一般来说，可行性研究是通过对项目建设条件的研究、建设方案的研究和建设项目经济效益的研究等，得出项目可行与否的结论。获得土地阶段的可行性研究，同样也要进行这三个方面的研究，得出可以接受的土地最高限价或报价方案。建设条件研究，要把影响项目建设方案及经济效益的所有因素都研究透彻，比如产品定位和项目的初步规划方案要完全符合土地竞卖文件规定的规划条件，项目投资必须根据项目建设条件估算，否则将影响经济分析准确性。建设方案研究，就是确保开发方案在可行的基础上，达到初步优化的目的。而方案优化的主要目的是选出能代表该项目客观条件的方案，确保项目的决策不会因为方案考虑不当而受到影响。一般来说，获得土地阶段的方案优化重点放在产品定位上面，其它方面则可以暂时忽略。经济效益研究，为决策者提供明确而有说服力的信息，是获得土地阶段可行性研究的目的所在。所谓明确而有说服力的信息，就是在“方案优化、目标明确、参数准确、考虑风险”的基础上，提出土地的报价或最高限价。“目标明确”，就是企业要有明确的基准收益率。“参数准确”，即要求投资估算要相对准确，产品定位准确，价格合理，产品数量能达到。“考虑风险”，即要考虑投资、产品价格、产品数量等各因素可能的变化幅度和变化的可能性（概率）对项目经济效益的影响。因此，获得土地阶段的可行性研究，其经济评价的方法和指标有别于其它研究阶段。第二节土地报价研究提纲一个土地报价的研究报告以下五个方面是必不可少的，内容如下一、总论1、项目名称2、报告编制单位3、地块坐落位置及环境4、报告编制依据5、评价指标及建议二、产品定位至少说明以下几点1、市场需求预测2、拟定可行的产品方案（产品品种、数量、售价）3、产品方案初步优化三、初步规划与方案优化为初步优化的产品方案画出建筑平面布置图，并根据土地最大利用原则和产品最佳使用效果确定最佳方案。四、投资估算包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其它费用以及不可预见费用等。土地费用是本阶段可行性研究需要通过经济论证确定的参数，先确定一个起算价，经过经济评价临界点分析确定最高限价。五、经济评价1、投资计划与资金筹措2、销售收入、销售税金及附加计算3、经济分析（1）基本报价方案（2）多因素变化土地价格临界点（3）风险分析总论是对项目建设条件、建设方案及经济效益研究的结论性意见，有的决策者只要看过总论之后就可以作出决策。二五内容是详细说明。以苏州某拍卖地块为例，说明土地报价研究决策方法。第四章产品定位方法至少做好下述工作1、市场需求预测2、拟定可行的产品方案（产品品种、数量、售价）3、产品方案初步优化具体步骤第一步，根据土地拍卖招标挂牌文件规定的建筑物层高、容积率及其它规划条件，可以初步筛选出满足地块规划条件的产品类型。第二步，针对初步筛选的产品类型进行市场研究，查清供给、预测需求，分析供求关系，否定供过于求的产品。第三步，根据每种产品可能达到的容积率、单位产品开发成本、产品售价等参数，计算每种产品的土地增值，根据地块规划控制的最大容积率，找出最佳的产品组合。以苏州某拍卖地块为例说明如下第一节筛选产品类型地块地处苏州工业园区金鸡湖畔，拍卖文件规定的规划条件全文摘录如下该地块为居住用地，地块面积524公顷，容积率小于12，临湖至少一半的用地须用于低层别墅用地。1建筑退线1）建筑退后小区地界建筑须退所有地界5米，其中沿界至少3米为绿化带，至少2米为间距缓冲带，绿化带内不能用做停车场。高层住宅退各边界线不小于8米。如界外是已建或规划的生活居住建筑还须满足日照间距的退线要求。2）低层住宅最小建筑退后户基地线主建筑正面5米；侧面2米；后面3米。停车房正面0米；侧面2米；后面0米。2日照间距日照间距系数低层住宅取14，多层住宅取12，计算方法应满足苏州工业园区规划管理技术规定的要求。中高层住宅需做日照分析报告，满足相关要求。3小区建筑密度和每户基地参数1）小区建筑密度不超过，独立式住宅每户建筑密度最大不超过40。2）低层住宅每户基地参数独立式住宅不得小于400平方米。半独立式住宅不得小于300平方米。排屋式住宅不得小于150平方米（中间户）和200平方米（转角户）。3）每户基地面宽独立式住宅不得小于10米。半独立式住宅不得小于8米。排屋式住宅不得小于6米（中间户）和8米（转角户）。场地地坪标高和住宅建筑高度1）沿主干道场地地坪标高设计不低于312米，场地其它地坪标高不低于282米（黄海高程）。2）低层建筑不超过3层，建筑檐口高度不超过12米。3多层、中高层层数不超过14层。绿地绿地率不少于40。道路与停车位1）通车道路路面不小于米，路面两侧至每户基地/地界不得少于米作为绿化种植带。2）非通车道路两侧设不小于米的绿化种植带。3）停车位每户个小汽车位。出入口小区出入口设于地块南部，出入口宽度48米（单向/双向），出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之间的间距不小于米。围墙围墙高度一般不得超过18米，宜采用金属栏杆漏空形式，其实心底座高度低于03米。围墙基础不出红线，其中沿公共道路围墙外边线后退道路红线05米，沿相邻单位围墙中心线可与地界线一致。其它1）规划设计、人防、消防、环保、抗震等方面应符合国家规范及有关管理部门的意见。2）服务于本区内的商业面积不超过总建筑面积的1（具体功能设置详见苏州工业园区完善住宅公益和商业配套设施的意见）。3）除低层别墅外，用作公共活动空间的架空层的面积至少应达到建筑基地面积的，且不能用作停车等其它用途。4）阁楼原则上不应设平台。太阳能热水器、空调室外机等生活配套设施，在设计中应预先设计，预留位置，采取遮蔽措施，不影响城市美观。5）在单体设计前可先报若干总平面构思草图方案，确定后再做深化设计。6）正式报批设计方案时还应提供“新建项目规划批准呈递申请的清单”上要求提供的其它文件。由此可见，可以产出的产品有限，用规划条件筛选，最多只能做三种产品沿湖一半土地面积必须做别墅，不超过3层；多层；中高层（层数不超过14层）。第二节市场研究主要就苏州工业园区住宅需求与供给进行分析。1、市场需求预测据有关资料，购买园区住房的人员中，园区公积金会员占436，城区人占433，外地人占131。区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升，1997年为92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年18月1780人，累计5231人。园区现有公积金会员30900人，还有很大的潜力。根据规划，苏州工业园区以金鸡湖为中心，总体规划70平方公里，规划人口60万人。首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体包括金融业和旅游业的中心区；第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。60万人口，按三口之家计算为20万户，每户平均面积140平方米，则需要2800万平方米，预测园区住宅每年的需求量见表6。在2015年累计可达到2769万平方米。苏州工业园区自1994年开始开发，到2015年用22年时间达到60万人口，珠江三角洲的发展已有先例，苏州照目前的速度发展，预测是完全可能实现的，甚至可能提前。需求量统计和预测表6单位万平方米年份1996199719981999200020012002200320042005增幅80276111658820181614数量144727810442199362268188196111128累计14471725276949688591541235331442570价格15561694189920452555年份2006200720082009201020112012201320142015增幅121010101088888数量143157173190209226244264285308累计713870104312331442166819122176246127692、目前供需状况今年开工面积50万平方米左右，园区政府预测今年全年可达到80万平方米左右。开发量1997年至2001年平均增幅316，销售量等于开发量。每年预测的需求量由新的供应量来弥补。3、产品价格价格涨幅1997年至2000年，平均涨幅95，1997年至2001年，平均涨幅132，已超过古城区。由于环金鸡湖优美的环境，多层及中高层商品住宅预计房价将逐步逼近每平方米6000元，近几年售价仍将会以10左右幅度上涨。独立别墅邻近地块澜韵园二期工程，尚未竣工，45幢二层别墅只剩67套，每平方米75008000元。澜韵园土地成本相对较低，若通过拍卖获得土地，成本一般不会低于8000元，因此，存量土地用完之后，湖边别墅价位应该还会提高，首期拍卖的苏园（2001）01地块，虽然尚未开盘，据传别墅价格将定位在10000元左右，我们认为价位在800010000元之间很有可能。因此，本项目评价基本分析，别墅售价取8800元。关于多层住宅与中高层住宅之间的价格比较，分析认为，当每平方米土地价格超过1500元之后，多层住宅的成本将超过小高层。本地块土地起拍价已超过2000元，因此，多层住宅成本高于小高层。小高层使用年限比多层长，但物业管理费用稍高，因此，二者售价应该相近。故本报告改变高层价格高于多层的习惯做法，将二者定价相同。本地块由于湖边风景优美，拥有一套湖边住宅已成为园区住户二次购房的向往，参加本项目咨询的专家一致认为应该比其它地段同类产品售价高1020。基本分析每平方米售价定为4000元。若干专家预测的平均值，产品价格及收入的概率分布如下表售价分析表表7产品项目加权平均售价及概率售价910980008400880090009200960010000独立别墅概率00750101750150175020125售价39433500360038004000420044004600多层住宅概率00750150250250150075005售价40703500360038004000420044004600高层住宅概率00500750150250250150075商业配套按每平方米3000元计算，汽车车位每个约77万元。4、关于产品结构分析本地块为工业园区环境最好的地块之一，地价较高，宜建中高档住宅，规划要求一半为别墅用地，以园区投资商及高级白领阶层为对象，消费人群较少，但产品数量也不多，供需基本平衡。中高层住宅已得到苏州市民的认同，由于土地成本升高，中高层住宅的成本及价格与多层趋于统一，适合主要用户群。第三节产品方案初步优化该地块土地面积52415平方米，预计每平方米土地价格不会低于2500元，至少一半即26208平方米为别墅用地，最高容积率12，见表8。拟建产品参考容积率、售价、造价等参数见表9。1、计算每种产品的土地增值，土地增值售价（1营业税率及附加）建安造价每M2其它费用售价其它费用占收入比例建安造价其它费用占建安费比例参考容积率每平方米土地费用土地增值（扣土地费）计算Z1ISJI（00555）ZJIQT1ISJIQT2I/100ZJIQT3I/100RIDJZ1188001005551200250880035100120072610004825006039Z12400010055585020040003510085072610015125001505Z13高层40001005551200180400035100120072610029250037955比较结果，建别墅增值最小，不能全部建别墅，剩下的土地宜建多层或高层。因此，在方案优化中只有两种产品进行组合。土地增值（不扣土地费）计算Z21SJI（00555）ZJIQT1ISJIQT2I/100ZJIQT3I/100RI别墅不需参与优化。Z2188001005551200250880035100120072610004831039Z22Z240001005558502004000351008507261001514005Z234000100555120018040003510012007261002962955计算结果详见表10。地块信息表8项目参数代号单位数量土地面积DM252415土地价格DJ元/M22500最高容积率RZM2/M212拟建产品表9产品名称（选）最大需求量（）参考容积率（选）售价建安造价每M2其它费用其它费用占收入比例其它费用占建安费比例参数代号RISJIZJIQT1IQT2IQT3I独立别墅0488800120025035726多层151400085020035726高层2984000120018035726每平方米土地增值表10产品名称每平方米土地增值扣土地费（元）每平方米土地增值（不扣土地费）（元）变量Z1IZ2I独立别墅603931039多层15054005高层37955629552、根据地块规划控制的最大容积率，找出最佳的产品组合。设各种产品用地比例可表达为XI每种产品的容积率RI，最高容积率RZ，土地面积D，每种产品的土地增值ZI，变量限制条件0XI1XI1数量限制条件XIRIRZ目标函数（土地增值）YMAX（Z2IXIDJ）D/10000本项目别墅用地已经确定，设多层用地比例X1，高层用地比例X2，按规划条件规定总建筑面积不能超过125241562899平方米,别墅用地26208平方米建筑面积12580平方米，剩下可建面积50319平方米及土地面积26208平方米，容许多层和高层平均容积率50319/26208191。连列方程0X11（1）0X21（2）X1X21（3）151X1290X2191（4）YMAX（4005X162955X22500）26208/10000（5）整理方程整理式（4）后得X20658605207X1（6）根据式（1）、（2）、（6）可进一步缩小X1、X2的取值范围，即当X10时，X2可取得最大值06586，所以X206586整理后得X1X21（3）X20658605207X1（0X1072）（6）X21X1（0720为土地报价分析，报价方案每次加价幅度0为可行性研究二、投资估算单项工程造价原表21单项工面积工程造价开竣工时间（期）程建筑面积占地面积或容积率单位造价合价开工时间结构封顶竣工验收独立别墅12250（2552083）0481200（1470）578多层住宅29900（1980132）151850（25415）477中高层住宅19140（6600）2901200（22968）478汽车车位80002200（1760）577商业配套500800（40）999合计（69790）（5192215）（134）（116181）（81083）注只需输入容积率或占地面积中一项，另一项计算得到，容积率用于分配土地费用，不输此项数据则土地费由人工分配。其它投资估算参数原表22序号费用名称选计算基数序号选计算基数单位数量1前期费用1占建安费用比例7322基础设施3单位建筑面积元2323公共配套设施1占建安费用比例044开发期税费2占收入比例15其它工程费用1占建安费用比例2266间接开发费1占建安费用比例07管理费用4输入金额万元1808销售费用2占收入比例259不可预见费4输入金额万元600注选计算基数1建筑安装工程费用，；2销售收入，；3建筑面积,元/平方米；4输入金额，万元。三、产品销售销售产品基本信息原表31价格销售周期（期）收款比例（）开竣工时间（期）（选）单项工程（选）经营方式产品名称数量开盘单价增减幅度（）开盘时间（期）销售周期（期）签定合同结构封顶交付使用开工时间结构封顶竣工验收独立别墅1独立别墅122508800057304030（5）（7）（8）多层住宅1多层住宅299004000045304030（4）（7）（7）中高层住宅1中高层住宅191404000056304030（4）（7）（8）汽车1汽8000350047343（5（7（7车位车车位0000）商业配套1商业配套5003000091304030（9）（9）（9）注经营方式1出售；2出租；3三产经营；4代建；开竣工时间，自动转入，不必输入。四、三产经营成本三产经营成本原表4产品名称序号费用名称12345产品11直接费用11原材料12燃料动力13工资及福利费14其它2间接费用3销售费用4管理费五、资金筹措借款还本付息条件原表51借款名称年利率（）偿还方式宽限期（期）偿还期（期）银行贷款54945控制宽限期必须0,若0则报警提示。资金筹措计划原表52项目名称123456781投资使用计划4462314462315922311723662748442748442748441435962资金筹措计划21自有资金其中用于建设投资45001500用于经营资金22借款银行借款30006000注投资使用计划由投资计划表自动转入资金筹措计划自动合计,资金筹措计划21自有资金22借款六、风险分析数据多因素变化临界点分析原表61变化次数变化因素工程或产品单位基本方案12345678910独立别墅元/M212001100110011001100110012001200120012001200多层住宅元/M2850800800800800800850850850850850中高层住宅元/M212001100110011001100110012001200120012001200汽车车位元/M222002000200020002000200022002200220022002200单项工程投资变化商业配套元/M2800