房地产项目开发业务规划流程-全套

荣盛房地产发展股份有限公司项目开发业务规范（试行）二七年七月六日第1页共43页提纲一、市场拓展1、土地信息获取（第四条，N天）2、投资意向前期市场调研（第五条，15天）3、意向土地持续跟踪（第六条，37天）4、土地公告及竞买（第七条，21天）二、市场营销1、项目可研前期市场调研（第八条，15天）2、土地购置前期深度市场调研（第九条，15天）3、项目启动前期市场深度研究（第十条，30天）4、项目亮相前准备（第十一条，197天）5、项目亮相（第十二条，60天）6、项目公开期（第十三条，30天）7、项目开盘销售（第十四条，15天）8、项目日常销售（第十五条，N天）9、项目清盘第2页共43页（第十六条，90天）三、工程建设（一）建筑安装工程1、规划方案设计及内部审批（第十七二十一条，107天）2、项目规划方案政府报批（第二十二二十五条，90天）3、单体工程设计（第二十六二十八条，41天）4、单体工程预算与招投标（第二十九三十二条，105天）5、单体工程施工（第三十三三十六条，N天）6、单体工程竣工、验收、备案、交房（第三十七四十五条，127天）（二）市政配套与园林景观工程1、市政配套与园林景观方案设计（第四十六四十九条，197天）2、施工图设计（第五十五十二条，75天）3、市政配套与园林景观工程预算编制与招投标（第五十三五十五条，115天）4、市政配套及园林景观工程施工与竣工验收（第五十六五十八条，122天）四、物业管理1、物业招标（第五十九条，197天）2、单体工程施工（第六十六十一条，N天）3、接管验收、入住准备（第六十二六十三条，112天）4、前期物业管理服务（第六十四六十五条，N天）第3页共43页总论第一条制定本办法的目的是为了使公司运营程序化、规范化，在明确项目开发各项业务主体职权的同时，用科学规范的流程和标准来指导工作的进行，以获取高效及时的工作成果。第二条项目开发业务是指以“项目”为单位进行“市场拓展”、“营销策划”、“工程建设”、“物业管理”等工作。项目开发过程中所涉各项业务工作均有开始条件、标准时限、工作成果、所涉单位、工作事项等内容，在公司实际运营中由所涉业务主体参照执行。业务部门如未经设立，应由相关岗位人员或上级主管单位行使其职能。第三条本办法以取得土地、项目启动、项目开工、项目开盘、项目竣工、项目交房为关键工作节点。工作流程及相关时间节点详见荣盛发展项目开发流程时标网络图。本方法及网络图中所指的各项工作的开展时间均为最迟的时间，其标准时限是指在一般情况下完成工作所需的时间。在实际工作中为了科学、合理地节约开发时间，可以根据具体情况提前开展相关工作。第一章市场拓展第四条土地信息获取一、开始条件发展部（分子公司开发部）设立。二、标准时限由公司年度经营计划中土地购置计划所列时限决定。三、工作成果1、成果内容符合公司发展战略的地块信息，包括政府出让地块、合作型地块和其他类型土地信息。2、成果移交单位战略委员会四、所涉单位1、主办部门发展部（分子公司开发部）五、工作事项公司发展部（分子公司开发部）1、信息获取渠道建设加强与政府职能部门（以土地、规划部门为主）的关系建设，特别注重与主管领导关系的建立；加深与业内人士（包括房地产开发企业市场前期人员、中介代理公司、媒体等）沟通，以及巩固其他各种社会资源（产权中心、清算中心、拍卖行等）关系。2、土地信息获取（1）政府职能部门拟出让土地。（2）其他开发商拟转让或寻求合作。第4页共43页（3）其他土地信息（拟清算可直接开发或变更手续简易且可用于房地产开发的土地）。3、深入了解土地信息、土地项目初步判断和甄选、土地项目上市运作（1）政府计划出让土地。通过土地职能部门详细了解拟出让土地基本情况，包括土地现状图（土地具体位置、四至以及周边情况）、土地规划限制性条件（用地面积、四围退红线、用地属性、容积率、建筑密度、限高等）、土地拟定上市计划（土地上市时间、上市方式、土地起价总款、土地款支付、土地竞买人资格要求、竞买保证金等）以及土地交付使用条件。初步估算土地合理成交价，测算土地开发预计利润、开发周期和项目启动所需资金投入。根据中的初略测算，甄选适合公司发展战略的项目或“短平快”项目（资金投入小、利润相对较好和投资周期短）。当地块项目适合公司发展，迅速地与土地交易部门（特别是主管土地上市工作的相关领导）联系，积极与土地相关部门沟通、运作，重新拟定土地上市计划（使得政府土地上市时间安排最宜于公司资金安排），提高土地竞买人资质要求（国家一级开发资质）和履约保证金等。（2）其他开发商拟转让或寻求合作。与合作方取得联系，达成初步合作意向，并详细了解拟出让土地基本情况，包括土地现状图（土地具体位置、四至以及周边情况）、土地规划条件（用地面积、退红线距离、用地属性、容积率、建筑密度、建筑限高等）、合作方初步拟定土地价（土地转让价或合作开发折价）、以及土地开发转让资金支付方式。通过土地、规划职能部门核实合作方所提供土地所有权、规划条件准确性，以及详细了解地块的其他限制性条件。根据合作方拟定土地价，初步估计地块预期开发利润、项目现金流以及项目启动所需资金投入。根据中的初略测算和公司资金现状及安排，同时结合公司发展战略，初步判断该合作项目是否适合公司开发（含合作开发）。当中的初步判断项目适合公司开发（含合作开发）时，一方面通过各种渠道了解合作方（包括实力、背景、信誉等），分析合作方拟转让或合作开发项目深层次目的；另一方面通过加大市场调研力度，为项目后期开发提供有效支持（特指项目转让）。根据市场调研数据，重新评估分析合作项目，拟定土地心理底价、项目合作方式、款项支付方式等，与合作方进行深入沟通，制定谈判技巧策略，最终达成项目合作。第五条投资意向前期市场调研一、开始条件土地信息的获取二、标准时限15天三、工作成果1、成果内容一地块现状图（四至电子文件）2、成果一移交单位研发中心3、成果内容二土地初步判断结果4、成果二移交单位战略委员会四、所涉单位1、主办部门发展部（分子公司开发部）2、协助部门工程部第5页共43页五、工作事项（一）发展部（分子公司开发部）1、城市基本情况调研城市的行政区域划分、经济状况、人口状况、居民收入与消费水平、主要支柱产业以及城市总体发展规划等。2、地块现场踏勘对地块现状（主要是指地块地面状况和空中状况）、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。3、了解地块周边配套了解地块周边商业、教育、卫生、交通、娱乐等配套设施情况。4、了解地块区域未来规划详细了解地块所属区域的未来35年的规划，并分析区域未来规划对项目以后开发的影响和支撑作用。5、项目成本初步测算了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况。6、当地房地产市场状况产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期安排。7、获取地块现状图（四至电子文件），提供给研发中心（二）工程部初步测算项目的工程建设成本。第六条意向土地持续跟踪阶段一、开始条件投资意向前期市场调研完成。二、标准时限应大于37天，投资意向前期市场调研完成后开始执行,土地公告发布前完成。三、工作成果1、成果内容项目投资意向书、项目可行性研究报告2、成果移交单位战略委员会四、所涉单位1、主办部门发展部（分子公司开发部）2、协助部门工程部、营销策划部、研发中心3、审批机构战略委员会五、工作事项（一）发展部（分子公司开发部）1、土地判断并出具详细结果。（5天，投资意向前期市场调研完成后开始执行）宗地详细情况；项目主要经济技术指标分析等；获取意向地块预计底价、履约保证金要求和上市时间计划等信息；潜在竞争对手的初步了解。2、草拟项目投资意向书（项目投资意向书模板见附件一）。（10天，土地初步判断完成后开始执行）宏观市场基本情况（购买力、消费特征、同业水平、竞争程度）；微观环境（位置优势、价格水平）；项目初步经济测算分析；第6页共43页项目投资的理由和项目前景分析；项目主要障碍和基本风险分析；项目立项前期费用等。3、向战略委员会提交项目投资意向书草案。4、区域市场深度调研。（7天，项目投资意向书完成后开始执行，如立项不予批准则终止。）5、在调研的基础上，草拟项目可行性研究报告（可行性研究报告模板见附件二）（项目投资立项确定后15天内完成）。项目区域背景分析区域内宏观经济、微观经济以及发展前景等分析。区域市场深度分析项目周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等。项目在区域房地产市场的基本定位和发展，以及项目所在城市地理位置分析。可研基本定位一般包括项目定位、客户定位、产品定位等。拟定项目开发进度计划（主要是项目开发建设和销售进度计划）。项目经济指标测算成本利润测算（针对多个方案进行初步成本测算、利润分析及比选）、敏感性分析、现金流量分析、项目资金来源与支出分析（包括付款计划）等。6、向战略委员会提交项目可行性研究报告草案。7、如项目获准投资，准备项目土地竞买。（二）战略委员会项目投资意向书的审批（即是项目立项审批）。（7天，收到项目投资意向书后执行）（三）工程部1、提供涉及项目工程类的成本基础数据。（5天，前期市场调研完成后开始执行）2、协助发展部（分子公司开发部）对多套项目规划方案进行精确的成本测算。（10天，项目投资立项批准后开始执行）3、根据项目地块现状和开工条件，协助发展部（分子公司开发部）拟定项目开发进度计划。（5天，上一项工作完成后执行）（四）营销策划部1、市场分析（10天，项目投资立项审批后开始执行）参与市场调研，协助发展部对地块周边及辐射范围内的客户、产品、市场分析等进行分析。2、项目可研定位（5天，上一项工作完成后开始执行）根据以往周边项目成交的客户和产品分析，协助发展部关于项目可行性研究的项目定位、客户定位和产品定位。3、根据项目地块现状和市场因素，协助拟定开发节奏。（5天，与上一项工作同步进行）（五）研发中心1、协助发展部（分子公司开发部）区域市场深度调研。2、规划方案及规划方案数据提供。（项目投资立项批准后5天之内完成）项目的多套草规提供草规相关的数据指标，包括住宅、商业、公建、配套、地下等规划建筑面积。第七条土地公告及竞买阶段一、开始条件土地公告后二、标准时限土地拍卖时为21天，土地挂牌时为30天。第7页共43页三、工作成果1、成果内容一取得土地竞买资格2、成果一移交单位战略委员会3、成果内容二项目投资决策结果4、成果二移交单位发展部（分子公司开发部）5、成果内容三取得土地（签订土地竞买成交确认书）6、成果三移交单位董事会四、所涉单位1、主办部门发展部（分子公司开发部）2、协助部门研发中心、财务部、综合办公室3、审批机构战略委员会五、工作事项（一）发展部（分子公司开发部）1、土地竞买准备。（20天，土地公告阶段）购买土地竞买材料，在项目获准同意投资后，交纳土地竞买保证金，提交土地竞买资料，办理土地竞买资格相关手续。（土地公告发布18天内完成）拍卖或挂牌时，进行土地价格敏感性分析，协助拟定土地竞买价格上限和土地竞买出价战略战术。投方案标时，项目方案选择；投经济标时，协助战略委员会确定地价上限的经济测算。2、竞争对手分析。（20天，土地公告阶段完成）明确竞争对手，综合分析竞争对手的财力、人力、物力、社会关系资源和竞买目的。3、与竞争对手协商沟通，通过多种渠道或手法（人脉关系、经济利益等），力争劝其放弃。4、土地获取。（拍卖为1天，挂牌为10天）向土地部门投递方案标或经济标标书以及其他所需的材料等。现场竞价（拍卖、挂牌）。获得土地，签订土地竞买成交确认书。（二）战略委员会土地竞买准备。（20天，土地公告阶段）项目可行性研究（项目投资审批）审批。（10天，收到发展部提交项目可研报告后执行）拍卖或挂牌时，确定土地竞买价格上限，拟定土地竞买出价战略战术。投方案标时，确定项目方案；投经济标时，确定地价上限。（三）研发中心提供项目方案标。（四）财务部完成土地竞买保证金、土地首付款和土地交易服务费等的交纳事项。（五）综合办公室评审土地出让合同条款。第二章市场营销第八条项目可研前期市场调研（15天）第8页共43页一、开始条件项目投资立项（项目投资意向书）批准后二、标准时限15天三、工作成果1、成果内容项目可研前期市场调研报告2、成果移交单位发展部（分子公司开发部）、战略委员会四、所涉单位1、主办部门营销策划部（分子公司营销中心）2、协助部门资产经营部五、工作事项（一）营销策划部（分子公司营销中心）1、区域市场调研。（10天，项目投资立项批准后开始执行）项目所在区域市场总体供求状况，周边竞争性楼盘调查。2、市场分析。（5天，上一项工作完成后开始执行）对项目地块周边及辐射范围内的客户、产品、市场竞争等进行分析，协助发展部对项目做地块可行性研究。3、项目定位。（5天，与上一项工作同步进行）对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议，协助发展部对项目地块进行可行性研究。4、协助拟定开发进度计划。（5天，与上一项工作同步进行）根据项目地块现状和市场因素，协助发展部（分子公司开发部）拟定开发节奏。（二）资产经营部区域市场调研。（10天，项目投资立项批准后开始执行）。项目所在商圈或临近商圈现状调研和同期操作商业地产项目调研。第九条土地购置前期深度市场调研（15天）一、开始条件项目可行性审批批准投资后开始执行。二、标准时限15天，土地竞买资格取得前完成。三、工作成果1、成果内容市场深度调研报告2、成果移交单位战略委员会四、所涉单位1、主办部门营销策划部2、协助部门发展部（分子公司开发部）五、工作事项（一）营销策划部1、区域房地产市场基本状况调研区域房地产市场基本状况包括区域市场总体供需、价格水平、客户群体、产品特性、竞争对手和发展趋势分析等方面。2、区域基础配套现状调研项目周边区域生活、交通、文教、卫生、休闲、购物以及其他配套等。3、项目区域市场需求问卷调研（市场调研问卷模板参考附件三）区域市场需求调研问卷一般从如下三个方面进行设计需求意向需求区域、单价、总款等；产品需求偏好建筑形态、内部结构、户型、面积、功能格局、产品配套等；第9页共43页人群特征年龄、学历、职业、单位类型、家庭结构、家庭收入、置业目的、居住区域等。4、出具市场调研统计数据与市场调研报告（市场调研报告模板参考附件四）调研目的和内容的说明；调研方法说明；调研数据统计与分析；项目初步定位（目标客户群体、产品、价格）建议。（二）发展部（分子公司开发部）协助进行土地购置前期市场深度调研第十条项目启动前期市场深度研究（30天）一、开始条件土地取得后二、标准时限30天三、工作成果1、成果内容项目定位报告、项目建议书2、成果移交单位项目委员会四、所涉单位1、主办部门营销策划部2、协助部门资产经营部、研发中心、发展部、工程部3、审批机构项目委员会五、工作事项（一）营销策划部1、区域市场深度研究分析（30天，土地取得后开始执行）区域市场供需及特征分析产品供给量、产品特征、需求状况和客户群特征等。区域市场价格及特征分析。区域市场典型个案分析。2、项目定位报告及项目建议书的拟定和上报（15天，土地取得后开始执行）撰写项目定位报告（项目定位报告模板参考附件五）。撰写项目建议书（项目建议书模板参考附件六）。项目建议书一般包括项目户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等方面。向项目委员会提交项目定位报告和项目建议书。（二）资产经营部1、确定项目商业拟选的业态种类和数量。（10天，土地取得后开始执行）通过行业发展状况分析、消费需求分析确定项目可开发商业部分业态种类，结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量。2、协助完成项目商业部分业态选址与数量确定。（三）项目委员会1、项目定位报告审批（15天）2、项目建议书审批（15天）（四）研发中心根据控规指标提供产品类型建议，并协助项目产品定位。（五）发展部1、协助营销策划部确定项目的市场、客户、产品、价格的基本定位。第10页共43页2、根据区域市场客户需求状况和热销产品分析，对产品设计提供建设性意见。（六）工程部对项目材料选择、工艺、工法以及项目设计组织等方案提出建设性意见。第十一条项目亮相前准备（197天）一、开始条件项目启动后二、标准时限197天三、工作成果项目亮相准备完成1、成果内容项目开发时间计划、项目CIS体系方案、项目营销推广方案、项目亮相方案。2、成果移交单位分子公司四、所涉单位1、主办部门分子公司营销部2、协助部门项目部、分子公司人力资源部、分子公司总工办、分子公司财务部、综合办、资产经营部、营销策划部3、审批机构项目委员会五、工作事项（一）分子公司营销部1、外部资源确定（60天，项目启动后开始执行）广告公司、制作公司、策略公司、媒介公司、活动公司寻找与确定。2、销售道具准备（197天，项目启动后执行）概念版房型手册（30天，项目亮相前完成）销售大厅（197天，项目启动后开始执行）内外设计、修建和装饰，外部指引系统包装，包括有工地围挡、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示牌等。样板间（120天，项目公开认购前完成）设计、装修、环境指示系统说明，样板间设置类型视项目情况确定，样板间建设条件不具备时应提前向公司请示并说明情况。沙盘及户型单体模型（90天，项目亮相前交付使用）制作单位选择和招标、沙盘和户型单体模型设计制作，及其在销售案场的布置。印刷品设计制作（30天，图纸设计完毕且外部资源确定后开始执行概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等。项目周边重要道路设置醒目指示系统（30天，项目亮相前完成）3、项目联动工作准备（根据项目情况具体安排）分卖场设置。（60天，项目亮相前完成）看房车的配备和包装。（项目亮相前完成）4、项目CIS体系拟定（30天，项目亮相前75天完成）项目案名、组团名称、核心推广理念、项目LOGO、VI系统及延展方案等。5、项目销售人员招聘、培训（90天，项目亮相前完成）项目销售人员招聘、培训资料准备（60天，项目亮相前30天完成）项目销售人员培训（30天，项目亮相前完成）6、项目整体营销推广方案（项目营销推广方案模板参考附件七）的拟定（15天，项目亮相前45天完成）7、项目亮相方案（项目亮相方案模板参考附件八）的拟定（15天，项目亮相之前15第11页共43页天开始执行）8、项目亮相前期铺垫宣传（30天，项目亮相前30天开始执行）以密集型企业、产品卖点和软文性广告等为主。9、项目亮相前期客户电话接待（30天，项目亮相前期铺垫期）开通项目销售电话（项目亮相前30天完成）；接受电话咨询；来电客户信息登记（来电客户信息登记表模板参考附件九）。（二）项目委员会1、项目方案、计划的审批项目开发时间计划审批（7天，收到项目开发时间计划后开始执行）项目CIS体系方案审批（10天，收到项目CIS体系方案后开始执行）项目营销推广方案审批（10天，收到项目营销推广方案后开始执行）项目亮相方案审批（10天，收到项目亮相方案后开始执行）（三）项目部1、项目开发时间计划的拟定，并上报项目委员会（7天，项目启动后开始执行）2、项目周边重要道路设置醒目指示系统（30天，项目亮相前30天完成）3、项目联动工作准备（根据项目情况具体安排）分卖场设置。（60天，项目亮相前完成）看房车的配备和包装。（项目亮相前完成）4、沙盘方案和户型单体模型方案的选择参与沙盘方案及单体户型模型方案户型的选择。5、对项目营销推广方案以及产品推广排期、阶段性重点聚焦产品提出合理化建议。6、协助确定、制作各种印刷类销售道具。7、参与项目亮相方案讨论并对细化方案提出建议。（四）分子公司人力资源部1、项目销售人员招聘、培训等（90天，项目亮相前完成）2、销售人员招聘（60天，项目亮相前30天完成）结合项目计划安排，制定培训计划。（与上一项工作同步进行）销售人员的培训。（30天，项目亮相前完成）（五）分子公司总工办1、协助项目推盘策略确定提供设计理念、产品卖点和专业设计人员支持。2、协助销售人员培训提供建筑设计、景观规划、建筑风格、各项控规指标、户型卖点资料、全部图纸以及施工材料、施工工艺、重点节点、工程进度、入住时间、交工标准等培训。3、协助印刷品设计、制作提供平面规划图、景观规划图、房型图、人行系统、车行系统等设计方面资料和提供工程进度、交工标准、施工材料、施工工艺等相关方面资料。4、协助售楼处修建、装饰组织招标确定施工单位，协助售楼处内外部装饰和指引系统的施工。5、协助进行样板间及环境指示说明系统提供样板间户型，组织招标确定施工单位，协助样板间内外部装饰和指引系统的施工。6、协助沙盘、户型单体模型设计与制作提供项目整体规划方案和单体户型图。第12页共43页7、协助印刷品设计与制作提供平面规划图、景观规划图、房型图、人行系统、车行系统等设计方面资料。提供工程进度、交工标准、施工材料、施工工艺等方面资料等。（六）资产经营部1、协助确定项目招商策略整合外部资源，根据项目需要制定项目招商策略。（七）分子公司财务部1、项目售楼处及样板间设立过程中提供资金支持。（八）综合办1、协助销售人员培训提供相关政策培训及统一口径的法律审查培训。2、协助印刷品设计、制作相关印刷文件的法律审批以及合同审批。3、协助看房车配备具体配备看房车以及安排司机。（九）营销策划部1、指导拟定项目营销推广方案，并提出评审意见。2、指导项目CIS系统方案的拟定，并提出评审意见。3、指导拟定项目亮相方案，并对亮相细化方案提出评审意见。4、对售楼处装饰及指引系统包装提出合理化建议。5、参与样板间户型选定，并对装饰及包装提出合理化建议。6、参与单体户型模型的选择。第十二条项目亮相（60天）一、开始条件项目亮相准备措施齐备二、标准时限60天三、工作成果1、成果内容项目开盘方案2、成果移交单位分子公司四、所涉单位1、主办部门分子公司营销部、项目部2、协助部门营销策划部、分子公司总工办、综合办、物业公司、财务部3、审批机构项目委员会五、工作事项（一）分子公司营销部1、项目亮相方案的执行项目亮相庆典活动新闻媒体信息发布媒体组合应用项目形象出街2、项目方案的拟定和上报项目开盘方案（项目开盘方案模板参考附件十）的拟定和上报。（15天，项目亮相15天开始执行）3、意向客户信息统计与分析（项目开盘前30天完成）第13页共43页4、销售道具准备（60天，项目亮相后开始执行，项目公开认购前完成）最终版房型手册。（30天，项目亮相开始执行）楼书、宣传海报、销售折页。（30天，项目亮相开始执行）购房须知、房型图、物业管理。（30天，项目亮相30天后开始执行）售楼处内外展示道具（道旗、吊旗、背板等）的更换。（30天，项目亮相开始执行）样板间及环境指示系统数据更新。（15天，项目公开认购前完成）认购书、合同袋等。（30天，项目亮相开始执行）5、销售内部资料及合同准备（45天，项目公开认购前完成）房型、房号和面积对照表。销控展牌和销控粘贴。销售合同、附加协议、房型附图和认购协议等。6、项目形象的提升及深化（60天，项目亮相开始执行）以产品卖点和软文为主的项目形象广告强势宣传。（30天，项目亮相开始执行）户外、报纸、电视、电台、车体等媒体组合应用。（30天，后开始执行）产品推介会或公开认购信息发布。（30天，后开始执行）（二）项目部1、项目亮相方案执行。2、日常来电、来访客户的接待、信息登记（来访客户信息登记表模板参考附件十一）和后续跟踪。（60天，项目亮相开始执行）3、售楼处内外展示道具的更换。（30天，项目亮相开始执行）。4、样板间及环境指示系统数据更新。（15天，项目公开认购前完成）。5、销售内部资料及合同准备。（45天，项目公开认购前完成）。（三）项目委员会项目开盘方案审批。（15天，收到项目开盘方案后开始执行）（四）营销策划部1、协助项目亮相方案的执行。2、协助拟定项目开盘方案，并对项目开盘方案提供评审意见。3、协助拟定项目价格体系草案。4、对最终版房型手册、楼书、宣传海报、销售折页等的设计提供建议。5、评审销售合同、附加协议和认购协议条款。（五）分子公司总工办1、提供工程进度表、样板间环境图纸及技术支持。2、交工、交房标准的确定。（项目公开认购前完成）（六）综合办商品房合同、附加协议、补充协议和认购协议等文本的法务审查。（七）物业公司1、提供亮相庆典活动中保安、保洁等后勤人员支持。2、协助拟定购房须知和业主临时公约、前期物业管理服务协议、住户手册等与物业管理相关的宣传性文字资料。（八）财务部1、协助确定外联单位。2、确定按揭银行。第十三条项目公开期（30天）第14页共43页一、开始条件产品推介会或产品公开认购开始二、标准时限30天三、工作成果1、成果内容价格方案2、成果移交单位分子公司四、所涉单位1、主办部门分子公司营销部2、协助部门项目部、分子公司财务部、营销策划部3、审批机构项目委员会五、工作事项（一）分子公司营销部1、项目价格方案的拟定和上报。（15天，项目开盘前15天完成）2、项目产品推介会或项目公开认购执行（含公开认购信息持续发布）。（30天，项目开盘前30天开始执行）3、媒体组合策略应用。（30天，项目开盘前30天执行）4、开盘信息告知。（30天，项目开盘前30天执行）5、按揭银行、保险、公证、律师等外联单位确定。（30天，项目开盘前完成）。6、来电、来访和认购意向客户信息统计分析。（项目开盘前完成）7、开盘庆典活动筹备工作。（10天，项目开盘前完成）庆典活动人员组织与安排庆典活动场地、道具的准备庆典活动告知途径的选择与应用8、制定客户转化流程标准。（10天，项目开盘前完成）（二）项目部1、项目产品推介会执行，或公开认购执行（含公开认购信息持续发布）。（30天，项目开盘前30天开始执行）2、项目公开期常规工作。（30天，项目开盘前完成）日常来访来电客户接待和信息登记；认购客户信息登记（认购客户信息登记表模板参考附件十二）和后续跟踪。3、开盘庆典活动筹备工作。（10天，项目开盘前完成）（三）营销策划部协助并指导拟定项目价格草案。（四）项目委员会项目价格方案审批。（15天，收到项目价格体系草案后开始执行，项目开盘前完成）（四）分子公司财务部认购金收取。第十四条项目开盘销售阶段（15天）一、开始条件项目开盘准备工作完成二、标准时限15天三、工作成果1、成果内容完成既定销售初期任务2、成果移交单位分子公司四、所涉单位第15页共43页1、主办部门分子公司营销部2、协助部门项目部、物业公司、分子公司财务部五、工作事项（一）分子公司营销部1、开盘庆典活动执行。2、协助项目部客户转化工作。（二）项目部1、项目开盘庆典活动具体组织与执行。2、协助项目开盘庆典活动，告知途径媒介组合的应用。3、客户转化接待、回访、邀约客户，完成客户转协议与合同签定工作。签订房屋销售合同的客户应当签订遵守业主临时公约的承诺。（三）物业公司为项目开盘庆典活动提供保安、保洁等工作人员；现场向客户提供有关物业管理问题的咨询。（四）分子公司财务部在客户转协议与签定合同工作过程中定金或房款的收取。第十五条项目日常销售阶段一、开始条件项目开盘后二、标准时限（持续强销期、逐步降温销售期）三、工作成果1、成果一内容完成项目日常销售任务2、成果一移交单位分子公司3、成果二内容销售价格调整备案报告、营销分析报告、促销方案4、成果二移交单位项目委员会四、所涉单位1、主办部门分子公司营销部2、协助部门项目部、财务部、营销策划部3、审批机构项目委员会五、工作事项（一）分子公司营销部1、月度媒介宣传执行情况分析与效果评估，重新调整下一阶段媒介宣传计划。（3天，每月26日开始执行，每月28日之前制定完成）2、月度营销活动（含促销户动）执行情况分析与效果评估，重新调整下一阶段营销活动计划。（3天，每月26日开始执行，每月28日之前制定完成）3、根据项目销售状况，对后期销售策略调整提供建议。4、对比回款指标体系计划与执行情况，参与探讨后期回款指标体系调整。5、销售分析及调整。客户分析（来电客户、来访客户、成交客户、未成交客户分析）、产品分析（畅销产品、滞销产品的分析、关注竞争项目动态）、销售策略性调整。6、价格监控与调整定期进行价格测算，根据库存产品、聚焦销售重点和市场变化，调整项目价格，实现利润最大化（根据市场价格变化和项目销售状况待定）。第16页共43页7、销售推广工作媒介部分确定日常销售期间宣传媒介选择、投放量和投放频率（整个销售期间，各阶段项目媒介部分销售推广工作根据项目进展调整）。活动部分营销活动（含促销活动）的策划、执行和效果评估（整个销售期间，各阶段活动部分销售推广工作根据项目进展调整）。8、日常销售期间定期（建议以30天为一个调研周期）或不定期（如区域项目新开盘、促销等）市场调研工作（项目调研表模板参考附件十三），并定期向总公司营销策划部提交月度市场信息简报（月度市场信息简报模板参考附件十四）和月度市场分析简报（月度市场分项简报模板见附件十五）。9、向项目委员会提交销售价格调整备案报告、营销分析报告、促销草案。（二）项目部1、月度销售状况分析与策略调整。（3天，每月26日开始执行，每月28日之前制定完成）2、月度销售回款指标体系执行情况以及后期调整。（3天，每月26日开始执行，每月28日之前制定完成）3、到访客户接待、销售成交工作（整个销售期间）。签订房屋销售合同的客户应当签订遵守业主临时公约的承诺。4、参与探讨媒介宣传分析与效果评估，协助分子公司营销部调整媒介宣传计划。5、参与探讨营销活动分析与效果评估，协助分子公司营销部调整营销活动计划。6、为分子公司营销部进行客户分析，提供客户资料情况，并参与客户分析与探讨。7、结合掌握的与客群沟通情况，参与分子公司营销部进行产品分析与探讨。8、对分子公司的销售策略性调整提供建设性意见。9、对比回款指标体系计划与执行情况，参与探讨项目后期回款指标体系调整。10、结合项目销售进度，对分子公司营销部的价格调整方案提供建议。11、根据项目销售计划、销售状况和市场竞争需要等因素，协助分子公司销售部确定日常销售推广工作开展，共同探讨在不同销售阶段宣传投放量和投放频率。12、根据营销活动期间项目销售状况变化，协助分子公司营销部评估营销活动对销售影响程度。（三）项目委员会促销方案的审批（15天，收到分子公司营销部提交促销方案）。（四）财务部对比回款指标体系计划与执行情况，参与探讨项目后期回款指标体系调整。（五）营销策划部全程跟踪项目销售状况、库存状况和市场形势，并对分子公司营销部的价格调整方案进行评审。第十六条项目清盘阶段一、开始条件销售率达到95二、标准时限90天三、工作成果1、成果内容项目销售完毕，项目营销策划全程评估报告。2、成果移交单位项目委员会四、所涉单位1、主办部门分子公司营销部第17页共43页2、协助部门项目部、分子公司总工办、营销策划部五、工作事项（一）分子公司营销部1、项目营销全程执行效果评估与总结产品策略、价格策略、推广策略、营销活动评估与总结。2、项目销售计划执行偏差评估与总结营销计划、回款计划、项目客户定位与实际客户偏差分析评估等。（二）项目部从项目销售角度分析销售推广执行情况和评估效果（项目的销售工作的总结）。（三）分子公司总工办从工程角度，评估对项目销售的支持与不足，指导后期的项目工作。（四）营销策划部参与项目客户定位与实际客户偏差分析评估。第三章建筑安装工程第一节规划方案设计及内部审批第十七条规划方案设计（40天）一、开始条件取得土地，项目启动后开始进行。二、标准时限单体工程开工前第197天开始，开工前第157天完成。三、工作成果1、成果内容完整的项目整体规划方案（包括总平面图、鸟瞰图、单体效果图、区入口低视点透视、中心绿化景观透视、交通分析、日照分析等）。2、成果移交单位分子公司总工办四、所涉单位1、主办部门设计公司2、协助部门分子公司总工办五、工作事项（一）分子公司总工办负责主持编制设计任务书，明确设计要求及经济技术指标，并在编制完成后向设计公司提交设计任务书，全程推进此项工作。（二）设计公司负责依据分子公司提交的设计任务书，进行项目规划方案的设计，并在设计完成后，提供至少一套完整的项目整体规划方案（包括总平面图、鸟瞰图、单体效果图、区入口低视点透视、中心绿化景观透视、交通分析、日照分析等），给分子公司总工办。第十八条总规内部审批（12天）一、开始条件项目规划方案设计完成后开始进行。二、标准时限单体工程开工前第157天开始，开工前第145天完成。三、工作成果1、成果内容项目委员会下达的正式文件，即正式的项目方案（批复稿）。2、成果移交单位分子公司四、所涉单位第18页共43页1、主办部门分子公司总工办2、审批机构项目委员会五、工作事项（一）分子公司总工办负责将设计公司提供的完整的项目整体规划方案（包括总平面图、鸟瞰图、单体效果图、区入口低视点透视、中心绿化景观透视、交通分析、日照分析等），上报给公司项目委员会，并随时跟踪。（二）项目委员会负责组织公司相关职能部门，对分子公司上报的完整的项目整体规划方案（包括总平面图、鸟瞰图、单体效果图、区入口低视点透视、中心绿化景观透视、交通分析、日照分析等），进行全面审核，并出具正式的项目方案（批复稿），给分子公司。注项目规划方案内部审批通过后，单体（平立剖）面设计前，项目部应委托设计单位，按照当地政府总规报批的要求，制作总规报批图册（包含日照分析用规划图），并报政府相关部门审批。在审批过程中，分子公司必须不断与政府相关部门进行沟通，根据政府相关部门的批复意见，对总规进行及时调整，直至总规报批完毕，修建性详规确定。第十九条单体平、立、剖面设计（15天）一、开始条件总规报批完成，总规方案根据政府意见调整完成并确定之后进行。二、标准时限单体工程开工前第115天开始，开工前第100天完成。三、工作成果1、成果内容单体建筑平、立、剖面图及有代表性建筑的立面效果图。2、成果移交单位分子公司总工办四、所涉单位1、主办部门设计公司2、协助部门分子公司总工办五、工作事项（一）分子公司总工办负责主持编制单体建筑（平立剖）面设计任务书，并在完成后将其与项目委员会批复的正式项目方案（批复稿），一并提交给设计公司，进行设计。（二）设计公司负责依据分子公司提供的单体建筑（平立剖）面设计任务书和项目委员会批复的正式项目方案（批复稿），进行单体建筑平、立、剖面图设计，并在设计完成后提供至少一套完整的单体建筑（平立剖）面图纸（含户型组合方案），给分子公司总工办。第二十条单规内部审批（10天）一、开始条件单体（平立剖）面图设计完成后进行。二、标准时限单体工程开工前第100天开始，开工前第90天完成。三、工作成果1、成果内容项目委员会正式下发的相关项目单体立面效果图的批复文件。2、成果移交单位分子公司四、所涉单位1、主办部门分子公司总工办第19页共43页2、审批机构项目委员会五、工作事项（一）分子公司总工办负责将设计公司提供的完整的单体建筑（平立剖）面图纸，上报给公司项目委员会，并随时跟踪。（二）项目委员会负责组织公司相关职能部门，对分子公司上报的完整的单体建筑（平立剖）面图纸，进行全面审核，并出具正式的项目单体（立面效果）图批复文件，给分子公司。注单体建筑方案内部审批通过之后，建筑/结构设计方案确定之前，项目部应委托设计公司，按照当地政府单规报批要求，制作单体方案报批图册，并报政府相关部门审批。第二十一条分批次户型报批（10天）一、开始条件单体（平立剖）面设计完成后进行。二、标准时限单体工程开工前第100天开始，开工前第90天完成。三、工作成果1、成果内容项目委员会正式下发的相关开发项目分批次组合户型批复文件。2、成果移交单位分子公司四、所涉单位1、主办部门分子公司总工办2、审批机构项目委员会五、工作事项（一）分子公司总工办负责将设计公司提供且经分子公司审批后的户型组合方案，上报给公司项目委员会，并随时跟踪。（二）项目委员会负责组织公司相关职能部门，对分子公司上报的户型组合方案，进行全面审核，并出具正式的项目户型方案的批复文件，给分子公司。注该“分批次户型报批”阶段是指，自项目规划方案设计之初（单体工程开工前197天），至单体（平/立/剖）面图设计完成（单体工程开工前100天），期间，分子公司应与公司项目委员会，就户型及户型组合方案，进行不间断的充分沟通及调整，直至进入“分批次户型报批”阶段。第二节项目规划方案政府报批第二十二条总规政府报批（30天）一、开始条件总规内部审批完成后开始进行。二、标准时限单体工程开工前第145天开始，开工前第115天完成。三、工作成果1、成果内容政府部门确认的项目规划总平面图及其他规划方案图2、成果移交单位给分子公司总工办、开发部、工程部、采购部四、所涉单位1、主办部门分子公司开发部2、协助部门分子公司总工办五、工作事项第20页共43页（一）分子公司总工办负责督促设计公司制作报批图册，并将完整的项目总规报批图册提供给分子公司开发部。（二）分子公司开发部负责将分子公司总工办提供的完整的项目总规报批图册报送政府相关主管部门，随时保持沟通，最终取得政府相关部门确认的项目规划总平面图及其他规划方案图，并将其提供给分子公司总工办。注在总规政府报批完成，修建性详规确定之后，即可开始意向总包单位考察和选择意向总包单位。第二十三条制作展牌公示信息（15天）一、开始条件总规政府报批完成，修建性详规确定之后进行。二、标准时限单体工程开工前第115天开始，开工前第100天完成。三、工作成果1、成果内容项目规划信息公示完毕，为办理建设用地规划许可证做好准备。2、成果移交单位分子公司开发部四、所涉单位1、主办部门分子公司开发部五、工作事项（一）分子公司开发部负责制作公示信息展示牌，并完成公示信息展示，与政府相关部门的保持沟通，为办理建设用地规划许可证做好准备。第二十四条办理建设用地规划许可证（10天）一、开始条件项目规划信息公示完成后进行。二、标准时限单体工程开工前第100天开始，开工前第90天完成。三、工作成果1、成果内容获得建设用地规划许可证。2、成果移交单位分子公司开发部、总工办四、所涉单位1、主办部门分子公司开发部五、工作事项（一）分子公司开发部负责与政府相关部门进行沟通，利用一切可用资源，在最短时间内获得政府建设用地规划的批复，办理完成建设用地规划许可证。注一办理建设用地规划许可证，需提交的文件具体包括1、立项批复2、建设项目规划审批表3、市政府征地批复4、用地钉桩成果5、按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件6、审定设计方案通知书注二在取得建设用地规划许可证之后（单体工程开工前90天），分子公司应及时向公司项目委员会，提交正式的项目预算，进行审核；项目委员应在接到分子公司提交的第21页共43页项目预算后，30个工作日内，向分子公司下达项目预算的正式批复文件。第二十五条办理建设工程规划许可证（31天）一、开始条件分批次户型报批、单规内部审批结束，并办理完成建设用地规划许可证后进行。二、标准时限单体工程开工前第90天开始，开工前第59天完成。三、工作成果1、成果内容获得建设工程规划许可证。2、成果移交单位分子公司四、所涉单位1、主办部门分子公司开发部2、协助部门分子公司总工办五、工作事项（一）分子公司总工办负责委托设计公司制作单规报批图册，提供给分子公司开发部用于单规政府报批。（二）分子公司开发部负责与当地政府相关部门充分沟通，并获得修改性批复意见，在按照修改性批复意见调整单规后，继续上报政府相关部门审批，直至单规报批完成，获得政府相关部门颁发的建筑工程规划许可证。注办理建设工程规划许可证，需提交的文件具体包括1、供电给水市政燃气热力意见2、建设项目规划审批报表3、审定设计方案通知书及审定的总平面图一份4、建筑工程施工设计图纸5、工程档案登记证明6、按审定设计方案通知书要求取得的协议通知第三节单体工程设计第二十六条建筑/结构设计方案确定（10天）一、开始条件分批次户型报批完成，单规内部审批通过，地质勘察完成，建设用地规划许可证获得后，开始进行。二、标准时限单体工程开工前第90天开始，开工前第80天完成。三、工作成果1、成果内容单体建筑/结构设计方案2、成果移交单位设计公司、分子公司总工办四、所涉单位1、主办部门设计公司2、协助部门分子公司总工办五、工作事项（一）分子公司总工办负责编制建筑/结构方案设计委托书，并将其与总规报批后确定的项目规划总平面图及其他规划方案图、正式的地质勘查报告，及项目委员会出具的正式的项目单体（立面第22页共43页效果）图批复文件、户型批复方案，一起提供给设计公司，进行单体建筑/结构方案设计。（二）设计公司负责完成单体建筑/结构方案的设计，并将其提交给分子公司总工办。第二十七条施工图设计（21天）一、开始条件单体建筑/结构设计方案确定后，接到全部设计依据资料后进行。二、标准时限单体工程开工前第80天开始，开工前第59天完成。三、工作成果1、成果内容单体工程全套施工图纸2、成果移交单位分子公司总工办、采购部、开发部，公司预结算部四、所涉单位1、主办部门设计公司2、协助部门分子公司总工办五、工作事项（一）分子公司总工办负责主持编制设计委托书和起草设计委托合同，向设计公司提供全部设计依据资料，与设计公司保持沟通，随时对设计委托要求进行答疑和解析，并对设计成果进行验收。（二）设计公司负责履行设计委托合同，在接收到全部设计资料后，完成全部施工图纸设计，并完成设计公司内部会审和图纸优化，分别提供至少一套完成的单体工程施工图纸（蓝图），给分子公司总工办（用于图纸会审）、采购部（用于施工单位预算）、开发部（用于政府图审）、公司预结算部（用于拦标价预算）。第二十八条政府图审（10天）一、开始条件施工图设计完毕，提交审图机构后进行。二、标准时限单体工程开工前第59天开始，开工前第49天完成。三、工作成果1、成果内容施工图审查通知书、审图机构认可的施工图。2、成果移交单位分子公司总工办、开发部、工程部四、所涉单位1、主办部门分子公司开发部2、协助部门设计公司五、工作事项（一）分子公司开发部负责收集相关资料，向政府相关主管部门报审，随时跟踪审核过程，要求设计公司根据审核意见进行相应修改或答疑，最终取得审图机构认可的全套施工图纸和施工图审查通知书，并分别提供给分子公司总工办（用于图纸会审和清单答疑）、开发部（用于下一步政府审批手续办理）、工程部（用于开始桩基施工）。（二）设计公司负责配合分子公司开发部向当地政府相关部门报送施工图审核，对政府相关部门提出的初步审核意见进行答疑或整改，并最终通过全部施工图纸审核。注设计公司在完成施工图设计后、委托政府图审前必须制作蓝图提供给施工单位和公司预结算部用于预算编制。第23页共43页第四节单体工程预算与招投标第二十九条意向总包单位考察、选择（49天）一、开始条件总规报批完成，修建性详规确定之后，开始进行。二、标准时限单体工程开工前第115天开始，开工前第66天完成。三、工作成果1、成果内容完成意向总包单位考察和选择，并出具书面考察报告，报送公司采购部备案。2、成果移交单位分子公司采购部、公司采购部四、所涉单位1、主办部门分子公司采购部2、协助部门分子公司工程部五、工作事项（一）分子公司采购部负责意向总包单位的寻找、沟通、谈判及相关资料收集，并组织分子公司生产副总、采购部、工程部，邀请公司工程部、采购部相关人员参加，完成对意向施工单位的