戴德梁行xx酒店公寓项目策划

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房地产开发过渡。符合商务综合建筑体的基本规律。对项目整体品质有提升作用，保证项目总体价值和高回报。符合目前市场中投资者的投资心理和多重投资的目的。能够提升公寓及其它物业的价值，带动其经营和销售，缩短回款速度。酒店的直接客户是投资者，间接客户（租客）是短期居住的商务客人。直接客户是投资者，他们是将本项目作为酒店和一种投资产品来购买的，他们所看中的是高档酒店和专业的经营管理为项目带来保值和增值。间接客户是短期居住的商务客人。由于商务团体客人对配套的要求比较高，而项目本身是公寓，配套设施与专门的酒店会存在一定差距，一方面虽然可以通过商业配套设施在一定程度上加以弥补，但另一方面可以将重点侧重在短期居住的商务散客，因为短期居住的商务散客承租能力较强，对于保持较高的经营收益，进而实现对投资者的承诺有好处。而对于旅游客人，因为西高新不是旅游区，对旅游客人的吸引力不强，而且旅游客人的价格承受能力也比较低，因此不是理想的客户。对于西安，特别是西高新而言，由于商务活动越来越活跃，短期的商务客人数量比较多，周边众多企业、写字楼的商务人士应当是酒店式公寓的主要客户，而且如果本项目酒店特色较为鲜明，提供与住酒店不同的居住感受，很可能会吸引更大范围的商务客人。（二）公寓类型定位对于本项目的公寓而言，除了设置酒店功能以外，还应当有其他的公寓类型。我们下面对有可能的公寓类型一一进行分析，从而判断最为适合的公寓类型。1纯公寓房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM纯公寓是以自用为主要目的，兼顾其它需求的公寓。根据我们的对西高新住宅市场的调查，目前住宅市场的发展态势良好，人们普遍对西高新的住宅市场较为看好，需求较为旺盛。但纯公寓的客户对户型的需求相对比较大，户型选择上以23室为主，而本项目公寓以一居为主，在户型上难以满足纯公寓用户的需要。而且，纯公寓与本项目作为商务综合建筑体的定位不吻合，对项目总体的品质有影响。酒店功能与自住公寓不协调，对酒店的品质也有影响。2商住公寓随着高新区的发展，各类公司越来越聚集，成长型企业和小公司对商住公寓有需求。根据我们对商住公司的调查，他们对户型的需求也多为23居，以满足办公的需要，而本项目公寓户型无法满足商住的要求。商住公寓档次与酒店、写字楼的档次不匹配，对项目总体品质有影响，会造成品质下降，收益减少，不能达到高档次商务综合建筑体的基本要求。3酒店式公寓根据北京、上海等发达城市的经验，酒店式公寓大多是采取大产权统一经营的方式，其分销渠道是传统的房地产销售渠道，与房地产中介公司进行合作。客户以长住客户为主，主要是国内外高级商务人士和高级白领。这种产品是长期经营，获取长期收益的，投资成本逐期回收而不是快速变现。这样对本项目的资金压力会比较大，不是理想的方式。以出售为主的酒店式公寓，若承诺较长时期的回报，则成为以投资为主兼顾自用的投资产品，为保证品质，应统一管理和经营，以获得稳定的收益。此种模式其实与前面讨论过的实现酒店功能的公寓式酒店类似，作为一种新的投资产品，本项目的公寓部分完全做成此种产品市场风险比较大。如果仅承诺较短期限的回报，也需要提供装修，与酒店的硬件投入差别不大，但两种产品会产生竞争。必须采取统一经营的方式，否则小业主为获得客户，会竞相压价，品质难有保证。在客户方面也会与酒店客人有冲突。而且包租的风险较大。由于采取酒店式经营管理，物业管理费会比较高，对于自用客户不划算，会将自用客户或先期房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM自用后期考虑投资的客户排除在目标客户之外，会加大项目的市场风险。4投资型服务公寓与上面提到的采取短期承诺的酒店式公寓相比，投资型服务公寓可以在保证项目档次的基础上，采取菜单式装修方案，由开发商统一负责装修，使项目的品质有保障。同时服务内容也是可选择的，使物业管理费降低，从而可以吸引投资者、自用者、自用与投资兼顾者、作为客户招待场所的企业等多种客户，分散了市场风险。而且投资型服务公寓的用家多为长期用户，与酒店以短期商务客人为主也并不矛盾，在档次上虽然与酒店相比有一定差距，但也是高品质的。根据我们对于综合建筑体的研究，服务式公寓也是基本功能之一，对于综合建筑体内的其它功能也可以起到支持作用，对项目总体价值提升有帮助作用。因此，综合比较几种公寓类型，投资型服务公寓是最为适合的公寓类型。（三）水晶岛公寓细化定位1目标客户11目标客户（1）公寓式酒店客户群酒店的直接客户是投资者，间接客户（租客）是短期居住的商务客人。（2）投资型服务公寓客户群投资者对该项目有投资意向的客户，希望首期投资额较少的客户自用型高新区工作的外籍和外地高级管理人员将其作为接待客户的相关公司在西高新工作的白领，短期自主，长期投资2项目现有条件分析21设施设备相对于纯酒店而言，上述二种物业类型对于楼宇的设施设备不存在明确的规定性要求，而取决于市场和目标客户的需求。本公寓楼可配备24小时热水、户式中央空调，具备基本智能化配置，基本满足商务客户的使用要求，对于整体物业的品质有一定提升作用。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM22配套设施相对于纯酒店而言，“公寓式酒店投资型服务公寓”二种物业类型对于楼宇的公共配套设施并无具体要求，主要取决于市场和目标客户的需求。但针对本项目的具体区位，目前尚未成熟，商业配套设施应尽量配置全面，满足客户多方面的需求。23户型公寓楼的户型原本按照商务公寓的标准设计，户型面积、配比等与公寓式酒店及投资型服务公寓均较为吻合。24总平面布局及出入口商务居住功能所必须的临街面、多个与城市道路的连接口本公寓楼均满足要求。公寓楼的人行、货流、内部出入口设置不仅满足使用要求，为公寓的管理和服务预留了条件。3具体的组合形式“公寓式酒店投资型服务公寓”的具体组合形式基本有如下二种方式分楼层组合竖向组合下面将对此二种方式加以分析说明。31分楼层组合311组合方式分楼层组合又分为二种方式，其一为将公寓式酒店设在公寓楼高层部分，其下部为投资式公寓，即“上部公寓式酒店、下部投资型服务公寓”，另一种方式为将公寓式酒店设在公寓楼低层部分，而投资型服务公寓位于高层部分，即“下部公寓式酒店、上部投资型服务公寓”。不同的上下组合方式，在不考虑电梯和大堂使用的前提下，区别如下3111上部公寓式酒店、下部投资型服务公寓将公寓式酒店设在大楼的高楼层或低楼层，本身并无本质性的差别；公寓式酒店位于高层部分，酒店客房将拥有较好的视野和采光、景观等。3112上部公寓式酒店、下部投资型服务公寓由于本项目西南侧隔路的木塔寨变电站，将公寓式酒店设在下部，距离变电站较近，房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM而使公寓距离变电站相对较远。公寓式酒店为短期散租客，对此不会特别注意，可将此不利影响化解。从经营角度，由于下部35层有38套已售户型承诺5年返租，将公寓式酒店设在低层，正好将这些承诺客户纳入酒店式管理，可以通过补充协议将此部分房间纳入公寓式酒店客房，实施统一经营管理，所得收益统一返还小业主，有利于贵公司实践承诺。312电梯和大堂的使用从整个大楼的安全性角度，二种物业虽然都是公寓，但公寓式酒店为短期租户，而投资性公寓以长期租客为主，所以电梯和大堂仍应当分用。以免人流混杂，对双方安全角成隐患，降低整体物业的档次。一旦采用横向分割的方案，必然会造成从电梯厅到房间交通距离过长的问题，对于酒店客人而言，由于是短期居住，对此可能不会特别关注。但对于公寓的客人，由于是长期居住，过长的交通距离必然会给其带来不便，从而降低其购买投资或自用的兴趣，不利于项目销售。因此横向分割的方案对项目的销售和客户的居住影响很大，不是理想方案。32竖向组合321公寓楼的平面布局具有双大堂的特点，有利于竖向分割。公寓式酒店和投资型服务公寓可各自使用一个大堂，各自独立成区、分区使用、分区管理，解决了公寓式酒店与公寓混用电梯和大堂的问题；但此种分割方式最大的问题是各层平面被分成二部分，每一部分的消防疏散楼梯只有一个，不符合消防规范，补救措施是在分割处设防火门，作为另一个逃生出口，满足紧急逃生的要求；而从电梯服务面积的角度分析，标准层6部电梯均分为2组，一组3部电梯，电梯数量相同，决定其服务的面积也尽量相同，所以纵向分割方案需要尽量均等的划分标准层平面，否则会出现一边电梯过剩，而一边电梯不够使用的情况，会降低公寓的档次。目前在GG1轴的防火分界线基本将整个平面划分为近似相等的两部分，基本符合电梯的服务能力。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM322分区方式采用竖向分割的形式，有二种分割方式可供选择，其一为根据东大堂面积较大、适合作为公寓式酒店大堂的特点，将公寓楼东半部分改为公寓式酒店使用，而西半部分仍作为投资性公寓；其二为西部作为公寓式酒店而东部作为公寓。两种方案各有优势和不足之处，现分述如下3221公寓式酒店设在东侧优势首层东侧大堂宽敞气派，适合作为公寓式酒店的大堂。东侧12层商业配套面积充足，有利于安排公寓式酒店的服务配套设施。劣势但木塔寨变电站在西侧，公寓式酒店位于东侧，而以长期居住为主的投资性公寓位于西侧。投资性公寓客户对于居住环境要求相对较高，对于木塔寨变电站的存在会较为关注，不利于投资性公寓的销售和出租。整个公寓楼的服务/消防电梯位于大楼的西部，公寓式酒店无法顺利使用到服务电梯，而投资性公寓反而不十分需要服务电梯。3222公寓式酒店设在西侧优势将公寓式酒店设在公寓楼西侧，靠近木塔寨变电站，淡化变电站对于投资型服务公寓的不利影响，有利于投资性公寓的销售和出租。同时公寓式酒店必须的服务电梯（及消防电梯）位于西部，便于使用。洗衣房等设施位于西部，便于公寓式酒店使用。公寓式酒店位于公寓楼西部，距离水晶岛写字楼相对稍近，接近办公楼的商务氛围，功能、档次较为协调，便于配套设施共享。劣势西部大堂的面积相对较小，空间相对局促，对于公寓式酒店而言，与公寓式酒店的形象和档次不符，不够气派。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM酒店式首层、二层的商业配套面积较少，12层总面积约1740平方米，而且其中包含货运出入口、煤气表间、智能化机房等设备用房，不能满足公寓式酒店对于配套设施需求；而投资型服务公寓的12层总面积为约2830平方米，面积较为宽松，其配套面积和功能可以与公寓式酒店共享一部分，甚至在写字楼的配套中也有需要与公寓式酒店共享的功能。但这种共享配套，特别是公寓式酒店与投资性公寓共享配套，使用不便，同样造成一定程度的人流混杂，带来相应的管理和安全问题。公寓式酒店还需借用写字楼的配套设施。323安全问题竖向分区的方式，仍需保证每层的消防疏散，需要在防火分区处加设甲级防火门（按照现图纸为每层走廊的G轴G1轴处）。为确保日常居住使用的安全性，此处需要增加人员或电子监控设施予以管理和防范。324电梯数量根据我行多年对于酒店市场的经验，一个运转良好、盈利顺利的酒店，存在一定的客观规律，即需要一定的规模效应，其基本盈利的规模大致在300个客房，才能取得合理的收益。而300间客房的酒店，对于客用电梯数量的要求基本是平均6090间客房需要一部电梯，按照此标准，300间客房约需要45部客用电梯。而本项目经过竖向分割，东、西两部分各3部客梯，对于公寓式酒店，电梯数量较为紧张。3255货运电梯由于公寓式酒店提供酒店式服务，进行房间日常清洁护理需要专用的货运电梯，加上西部原有的三部电梯，公寓式酒店共拥有四部电梯，基本满足使用要求。326分摊面积需要重新计算由于公寓式酒店和投资性公寓均以出售为主，而由于竖向分割，公共部分可分摊面积的分摊对象与原整栋公寓楼统一分摊的情况有所不同，需要重新进行销售面积的计算，重新核算每户的销售面积。327新的销售面积与原销售面积的矛盾由于销售面积分摊原则为按照实际使用进行分摊，投资性公寓位于东部，其大堂等可分摊公共空间面积相对较大，造成销售面积可能有所变化，对于已经出售的公寓部分，需要与小业主协商解决重新计算分摊面积使户型的销售面积变化的问题。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM328与已售出户型的矛盾从经营角度，由于目前已经售出公寓近200套，而且在35层有38套已售户型承诺5年返租。公寓楼经过竖向分割，这些已售户型一部分位于公寓式酒店内，另一部分位于投资型服务公寓内。位于公寓式酒店内的已售户型，需通过补充协议等方式，将此部分已售房间纳入公寓式酒店客房内，实施统一经营管理，可望通过将所得收益统一返还业主，实践贵公司的有关返租承诺。但位于投资性公寓内的已售户型，特别是承诺返租的户型，其矛盾较难处理。329公寓式酒店与原已售公寓之间的价格差通过将原普通服务式公寓改为公寓式酒店，大幅度提升了公寓的销售价格；而原服务式公寓的价格已经被市场所接受和认可；现通过改为公寓式酒店而使价格大幅上扬，市场的接受和认可是一个难题。如果不能够为市场所接受，公寓式酒店的销售可能会面临困难。3210公寓式酒店的管理公司要确保公寓式酒店的酒店品质，需要聘请专业的酒店管理公司进行专业化的服务和管理。而本项目与投资性公寓同处于一栋楼内，在分界处由于消防条件限制不能够完全分隔，具有安全和流线混杂的隐患。这样的情况为寻找有经验、高品质的酒店公司造成了难度。结论根据与贵公司的沟通和交流，考虑水晶岛公寓已经售出一部分，且其中35层有38套公寓对客户作过关于5年投资回报的承诺；并结合上述对于公寓物业定位三种组合方式的分析，我行建议将公寓定位于“公寓式酒店投资性公寓”的组合方式。建议将公寓式酒店设在公寓楼的西半部分，投资型服务公寓设在公寓楼东半部分。（四）商业配套定位细化根据上述设置，公寓楼的12层商业配套按照为各自上部物业类型服务的原则进行布局和功能安排。同时考虑到公寓式酒店对配套的要求相对投资型服务公寓要高，公寓的配套可以与公寓式酒店共享。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM公寓楼定位为“公寓式酒店投资性公寓”，组合方式为西侧为公寓式酒店、使用公寓楼西侧大堂，东侧为投资型服务公寓，使用公寓楼东侧大堂。故公寓楼12层商业配套的定位，需以公寓楼的定位为依据，以项目综合建筑体的整体定位为前提，紧密联系两类公寓针对的目标客户的特点和差别，并结合综合考虑，对各类业态的主要服务目标客户进行细分，并由此确定具体业态及功能、位置等。1公寓式酒店11商业配套定位原则公寓式酒店更类似于酒店，其服务配套的内容应基本接近于酒店的公共配套设施，把握其“酒店”的特性，针对公寓式酒店客户的需求进行定位。同时兼顾综合建筑体整体的定位需求。12定位依据公寓式酒店的主要客户类型为短期停留的、商务目的的散客。这类人群因为是短期租住，且多为因公商务往来，需求特点是注重内部空间的舒适性和高品质，注重服务的水准，对配套的要求不是非常强烈。因此在酒店的配套可以少而精，满足其基本需求，如早餐、洗衣等，而对于使用频次相对较低的配套如健身、会议等设施，可共享公寓或写字楼的配套设施。13定位内容公寓式酒店的配套定位包括一层和二层两部分。如前所述，公寓式酒店的配套需要在投资型服务公寓和写字楼配套共享，故结合公寓式酒店平面分割及工程进度的现状条件，在一层设置设咖啡茶吧、美发店；二层设洗衣房（与投资型服务公寓合用）、美容美发、小型餐饮。由于配套规模的限制，公寓式酒店的健身中心、高档超市需要在投资型服务公寓中共享。而由于公寓楼原设计未包含高档大型的中式餐饮配套，煤气管线、给排水等条件不具备，并考虑目前的工程进度，公寓的高档餐饮在写字楼配套中解决。131一层由于公寓式酒店的一层空间面积约920平方米，布局较为紧凑，西端为货流口和内部房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM办公值班、设备表间和机房等空间，形成内部管理区域，不便改动，目前可以利用的仅有大堂两侧的空间。根据定位原则和依据，结合工程现状、空间特点及酒店门厅应当具有的基本接待服务功能，在此设与酒店公寓日常出入关系较为密切的内容，有接待前台、行李寄存、咖啡茶吧、商务中心。接待前台、行李寄存由于大堂北侧的空间相对较大，距离电梯厅相对较远，故将此处作为咖啡茶吧的位置，而选择南侧的前台作为公寓的前台及管理办公、行李寄存。位置13轴、JK轴围合的空间面积约50平方米功能接待服务、行李寄存、内部办公等。商务中心由于公寓式酒店的客户为商务客人，其需求与普通酒店的客户类似，商务中心是必须的配置。结合一层现有空间条件，将商务中心设在与前台相邻的位置。位置13轴、KL轴围合的空间面积约50平方米功能收发传真、电子邮件服务、复印打印、票务服务、英文翻译、秘书服务等。咖啡茶吧根据我行对酒店的调查，酒店大堂内通常均附设咖啡休息场所，作为休息、等候、简单商务洽谈的场所。位置1214轴、L1J1轴围合的空间。面积150平方米功能包含咖啡厅、茶吧（位于原前台内）、单间茶室（位于原办公室内）。目标客户公寓式酒店的住客。132二层公寓式酒店二层总面积约为830平方米，西端为洗衣房及空调机房，东侧为餐饮、美容和挑空部分。考虑公寓式酒店的住客的需求，美容、餐饮、洗衣为基本配套，需求量和频次都较大，故此三类功能设在二层；其余由于空间限制无法兼顾的功能如高档餐饮、健身中房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM心等考虑与投资型服务公寓和写字楼共享，此处空间有限，仅设置基本配套。小型餐饮店高档的酒店应当能够提供自助早餐，考虑本酒店300多套客房，需要的早餐厅规模较大。将原有的美容沙龙和过厅均纳入餐厅的空间，以求餐厅的规模在现有的空间布局条件下尽可能大，尽量满足实际使用要求。位置114轴、JL及J1L1轴围合空间。面积约200平方米（含操作间）功能为楼上客户提供自助西式早餐、休闲餐、夜宵等。目标客户公寓式酒店的住客。美容美发公寓式酒店同酒店，对于美容美发具有相当需求，属于基本生活配套。而自助洗衣属于公寓的配套，在公寓式酒店配套面积紧张的情况下，以满足酒店需求为主。故将原自助洗衣的空间改为美容美发。位置12轴、NQ轴围合空间。面积80平方米功能美容、美发、简易按摩保健。目标客户公寓式酒店的住客。洗衣房与公寓式酒店所提供的酒店式服务相适应，洗衣房是公寓式酒店必须配置的基本配套。根据空间现状，保留其在原有的位置和规模，主要服务公寓式酒店，并可兼顾投资型服务公寓客户的菜单式选择服务要求。位置45轴、PQ轴围合空间。面积62平方米功能为公寓式酒店统一服务提供洗衣设备和场所。目标客户公寓式酒店，兼顾投资型服务公寓的选择服务。注意在水晶岛公寓的两个大堂内，从门厅到达需要经过高差为12米的台阶共8步；而未设残疾人坡道。应加设残疾人轮椅坡道。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM2投资型服务公寓21商业配套定位原则投资型服务公寓的主要目标客户为投资者及长期租住的公寓客户，而其商业配套的主要使用者是实际居住在公寓内的长期租客。与他们的需求特点和偏好相匹配，是水晶岛投资型服务公寓的定位原则。22定位依据根据我们对西高新中高档住宅购房者的调查，客户对于配套设施的需求主要集中在保健中心、便利店、中餐厅、干洗店、美容美发、咖啡厅或茶社等方面，注重日常生活的方便性。购房者对生活服务类配套设施的需求作为投资型服务公寓的长期居住者，他们的特点是长期居住，因此对配套设施的需求也是以日常性需求为主，与公寓式酒店客户相比，更注重实惠、便捷，尽可能兼顾舒适。消费水平较为稳定，具有较强的消费能力；以满足日常生活的实用性为主，对生活品质有一定要求。消费范围主要包括休闲咖啡、高档超市、美容美发、健身、保健、干洗店、餐饮、药店等。他们对中高档餐厅也有需求，但由于底商设置餐饮对居住者的居住环境有一定影响，因此可以使用写字楼配套的中保健中心19中餐厅18西餐厅2咖啡厅或茶社8干洗店14健身娱乐9便利店18美容美发12房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM高档餐厅。23定位内容根据上述定位原则和依据，并结合项目具体建筑形式和空间现状，及施工进度情况，同时考虑对于公寓式酒店配套的补充和兼顾，投资型服务公寓配套内容分布在一层和二层。其中一层设大堂、休息厅、咖啡厅、高档超市、美容美体中心、药店；二层设健身会所，包括健身房、体操房、桑拿、球类运动室、儿童活动室、图书室及与二层露台结合的屋顶花园。在这些配套中，分为投资型服务公寓专用配套、与酒店公寓合用配套、与写字楼及周边更大区域共享的配套三类。休息厅和咖啡厅主要为投资型服务公寓服务，属于其内部配套。但咖啡厅也可兼顾酒店公寓、写字楼等外部需求。健身会所与公寓式酒店合用配套；高档超市、药店、美容美体保健中心由于属于临街门面房，兼顾了对公寓式酒店、写字楼的需求，并可向周边区域的写字楼客户提供服务。231一层投资型服务公寓一层总面积约1470平方米，面积较为充足；门厅约240平方米，赋予投资型服务公寓气派、高档的形象，是提升其品质、吸引高端客户的重要因素；一层有三个临唐延路的门面房，具有极高的商业价值，适合布置对外营业的业态。根据上述考虑，在一层靠近大堂附近设咖啡、休息厅服务型的功能，为投资型服务公寓的内部服务区，是提升投资型服务公寓档次的重要途径，只有提升投资型服务公寓的档次，才能保证其与酒店公寓品质的差距，从而缩小其目标客户与酒店公寓客户的差别，保证整个项目的档次和品质，有利于项目的推广和销售。一层临街的门面房不同于内部的空间，因其具有较高的商业价值，功能的设置应即满足上部公寓的使用，同时对外部提供配套服务，服务对象具有对内对外兼顾的特点。故在此设可以对外服务的高档超市、美容美体保健中心、药店、花店，使水晶岛公寓的配套能够服务于整个项目，并辐射周边区域。大堂投资型服务公寓的门厅不同于公寓式酒店的大堂，其前台可以较为简单，主要以安全房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM保障和提供相关服务为主。而由于客观空间条件较好，为投资型服务公寓配置了大面积的大堂，对投资型服务公寓品质的提升具有重要作用。位置原有大堂位置面积240平方米功能为接待、问讯、交通空间。2层通高的大空间有利于展示投资型服务公寓的形象，提升档次。休息厅与大堂的宽阔、气派的高品质相适应，在大堂北侧设休息厅。此处窗外为本项目的绿地花园，景观良好，适合休息、观景，放松身心。休息厅的设置是有力提升公寓品质的另一个重要因素。位置位于大堂北侧，1214轴、D1F1轴之间；面积120平方米功能休息、等候目标客户公寓式酒店的客户咖啡厅利用原设计咖啡厅的操作间的上水、下水、电气等设施设备的配置；且其位置位于南侧，可以享受到阳光，是适合咖啡厅位置。作为公寓客户接待及休闲的场所，是公寓起居厅的在空间上的延伸。位置CF轴、14轴围合的空间。面积240平方米功能咖啡茶饮、休闲、洽谈、会晤等目标客户公寓式酒店的客户，可以兼顾周边的消费人群（包括水晶岛写字楼）。高级超市由于高级超市需要对内、对外服务，需选择公寓内部与外部均可方便到达的位置。一层东北角的门面房可以通过大堂经过道直接到达，位置隐蔽而便利，是酒店内高档超市合适的位置；同时对外临街（唐延路），便于吸引人流对外服务。且高档超市有利于提升公寓的档次。位置C1A1轴、1214轴围合的空间。面积约130平方米房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM功能高档小规模超市，如屈臣氏、SEVENELEVEN等。目标客户服务于公寓式酒店的客户，同时服务于投资型服务公寓客户、办公楼客户，及周边写字楼的消费者。美容美体保健中心通过我行的调查，与健身中心一样，美容美发和保健是高档居住物业客户的核心需求之一，具有较大的需求量和较广的需求面。作为本项目高档公寓的配套，美容美体中心与普通的美容美发在规模、档次和服务范围等要素方面属于不同类型的业态。美容美体保健中心兼顾了美容和保健双层需要，同时具有相当的规模，提供专业化的、多功能的美容和保健服务。其客户不限于投资型服务公寓和公寓式酒店，并且包括写字楼和项目周边其它写字楼、居住户的客户需求，其辐射的范围取决于专业化、综合性的程度，以及营业规模的大小。具有较大规模、选择临街的门面房是实现其功能和辐射范围的必须条件。而原银行营业厅的位置、面积等均能够满足其要求。位置C1A1轴、412轴围合的空间。面积约320平方米功能美容、美发、按摩、各种保健治疗等。目标客户资型公寓客户、公寓式酒店客户，写字楼客户、项目周边其它写字楼、居住物业的客户。药店、鲜花店如定位依据所述，针对长期居住的投资型服务公寓客户，他们的需求更偏重与生活化的日常需求，药店和花店针对公寓客户的生活化需求，同时也能够对外服务。一层东南角的门面房能够满足药店和花店对于空间和临街位置的需求，是较为合适的位置。位置药店位于CA轴、12轴围合的空间；花店位于CA轴、24轴围合的空间。面积药店约120平方米；花店约47平方米功能药品销售、简易诊所、鲜花销售、订送鲜花等。目标客户投资型服务公寓客户、公寓式酒店客户，写字楼客户、项目周边其它写字楼、居住物业的客户。232二层投资型服务公寓二层总面积约1360平方米，包含一个过厅、挑空中厅及环列挑空中厅的走道、周边功能空间；特别之处是在东侧临唐延路有一处大面积的临街露台，景观和视野房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM较好，是整个二层的亮点空间。健身是公寓居住客户的重要需求之一，也是完善公寓式酒店的服务配套功能、提升投资型服务公寓档次的重要的、有效的途径。结合项目空间条件，在二层设健身会所，集中了健身娱乐类的配套，成为投资型服务公寓和公寓式酒店共享的配套。以健身娱乐为主要功能，主要包括健身房、体操房、桑拿、球类室、儿童活动和图书室，完善的功能设施将成为酒店公寓品质的保证，和提升投资型服务公寓档次的重要因素。桑拿淋浴桑拿淋浴是健身的辅助设施，但由于其涉及到上下水系统的配置，及项目进度的关系，需先确定其位置。综合考虑项目各个因素和限制条件，仍将桑拿淋浴设在原位置，与健身功能组合，形成放松身心的场所。位置原桑拿和淋浴、更衣的位置。面积60平方米功能桑拿、淋浴、更衣目标客户投资型服务公寓客户、公寓式酒店客户为主，兼顾写字楼客户。器械健身房健身房的运动量较大，与淋浴靠近较为合适。根据现有空间具有多处承重墙、空间较零碎的条件，将器械健身房设在与桑拿相邻的位置，以方便使用。位置位于1214轴、C1D1轴围合的范围内。面积约80平方米功能主要摆放健身器械，用于器械健身，使公寓式酒店的配套设施较为完善，提升公寓式酒店的档次和品质。目标客户投资型服务公寓客户、公寓式酒店客户为主，兼顾写字楼客户。体操房位置的考虑与器械健身相同，只是需要相对开阔的空间。位置位于412轴、C1轴以东的区域。（根据实际经营，如果未来有扩大规模需要，其空间可以向露台方向扩展）。面积约106平方米功能体操教授和练习。目标客户投资型服务公寓客户、公寓式酒店客户为主，兼顾写字楼客户。球类运动室、儿童游戏室房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM球类运动是器械和体操之外的技巧性健身方式。如桌球、乒乓等；与儿童游戏都具有噪音较大的特点，结合空间现状，将二者合设，减少对于其它空间的影响。位置14轴、DF轴围合空间。面积160平方米功能乒乓球、砂弧球、桌球、儿童游乐组合器械等。目标客户投资型服务公寓内部客户为主。图书阅览针对目标客户的文化层次和受教育程度较高的特点，选择相对安静的空间作为读书阅览的场所。原棋牌室位置相对封闭，规模适宜，适合作为图书室。位置14轴、CD轴围合空间。面积60平方米功能图书、期刊、杂志、报纸阅览。目标客户投资型服务公寓内部客户为主。主题休闲花园二层露台需要计算全部建筑面积，而且不属于可分摊建筑面积，对于贵公司是一个损失。西安属于北方城市，露台只能在部分季节可以利用。我行建议将此露台以玻璃幕封闭，作为在四季均可以经营和使用的空间，布置绿色植物为主的主题景观，成为一个景观、视野都较为优美的高档休闲空间。如果此改动对于公寓楼东立面影响较大，建议将玻璃幕封闭的位置适当向内部后退，在确保最大实用面积的前提下，适当兼顾外立面效果。位置位于二层原银行办公及露台处。面积约350平方米功能绿色主题景观展示、休闲、冷饮。目标客户投资型服务公寓客户、公寓式酒店客户为主，兼顾写字楼客户。（五）其他细化定位建议通过以上分析，投资型服务公寓是比较理想的公寓类型，对总体项目有益，与酒店功能也比较协调。根据项目的现状，在产品方面应进行一定调整，主要包括房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM提供24小时热水根据我们的调查，购房者中有77明确表示希望有24小时热水，而且提供24小时热水也是高档次服务式公寓的基本服务。购房者对24小时热水的需求程度提供菜单式装修一般而言，投资型服务式公寓应当提供精装修，这是吸引投资者的基本内容，而且作为出租用途而言，也必须要装修才能吸引租客，是项目品质的基本保障。从调查的反馈来看，购房者也普遍需要精装修或提供菜单式装修，二者的比重达到了73。本项目应当由开发商提供菜单式装修的方案，在品质基本保证统一的基础上，有一定的档次细微差别，给客户选择的余地，但是有开发商统一负责装修，以保证项目档次、品质和工程质量，也避免客户自己装修给其它客户和酒店带来的不利影响。购房者对装修的选择需要7不需要7无所谓16菜单式装修46精装修27厨卫精装修4毛坯房23房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM提供户式中央空调中央空调是高档次服务式公寓一般都具备的，而且通过对购房者的调查，有57的客户希望配备楼宇中央空调或分户式中央空调。没有中央空调的话，很难体现公寓的档次。虽然本项目没有设施楼宇中央空调，但如果提供分户式中央空调也可以达到同样的效果。购房者对中央空调的偏好以上各方面是高档服务式公寓必须具备的，而且通过我们对西安客户的调查，也反映出对上述设施或配套的强烈需求，因此应当在产品调整中予以考虑。四、写字楼细化定位（一）目标客户定位1目标客户分析根据我们对西安中高档写字楼客户的调查，写字楼客户有如下基本特点11行业分布被调查企业行业分布广泛，信息邮电类占19、咨询服务类占28、建筑房地产类占17。被调查企业的行业分布图咨询服务28信息邮电19商贸餐饮7建筑房地产17其他13交通运输3制造8金融5楼宇中央空调7分户式中央空调50传统供暖43房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM12公司性质本市公司占45，本省其它地区公司占26，外地公司占20，港澳台及国外公司各占2和7。被调查企业的公司性质分布图13写字楼的取得方式在物业取得方式上，本市和本省公司租和买比例相当，略偏向购买；外地、港澳台和国外公司94以上选择租赁，其中以港澳台和国外公司表现更为明显，100选择租赁。由此可见本市或本省公司是出售写字楼的主要目标客户，本市或本省公司以及一些外地、港澳台和国外公司是出租写字楼的主要目标客户。有55的公司本部和63的地区总部在物业取得的方式上选择购买，由于总部和地区总部的