成都某知名物业管理公司维修作业指导书

房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM成都某知名物业管理公司维修作业指导书目录XX/ZY75GC01工程维修人员岗位职责XX/ZY75GC02设备设施管理制度XX/ZY75GC03配电室工作规程XX/ZY75GC04柴油发电机工作规程XX/ZY75GC05智能网络系统管理规定XX/ZY75GC06水泵房管理制度XX/ZY75GC07给排水设备设施运行管理规定XX/ZY75GC08二次供水管理规定XX/ZY75GC09消防系统检查保养操作规程XX/ZY75GC10纯净水系统管理制度XX/ZY75GC11电梯管理工作规程XX/ZY75GC12空调管理操作规程XX/ZY75GC13缺陷设备运行规程XX/ZY75GC14装饰装修施工管理制度XX/ZY75GC15土建维修操作规程XX/ZY75GC16水电维修操作规程XX/ZY75GC17维修服务工作规程XX/ZY75GC18工程前期介入XX/ZY75GC19房屋接管验收程序XX/CX7601监视和测量装置控制程序房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM文件编号修订状态号XX/ZY75GC01成都XX物业管理有限公司作业指导书2004/0文件名称工程、维修人员岗位职责第1页共2页1目的通过明确工程、维修人员岗位职责，做到各尽其职、各负其责,使管理制度化、工作标准化。2范围适用于品质部及管理处工程维修人员。3职责31品质部负责监督检查各管理处工程部人员职责履行情况；32管理处工程主管负责制定本部门工程维修人员的岗位职责,进行工作安排、职责分工及监督检查，并做好职责的沟通工作。4工作程序41品质部工程主管411负责制定并完善工程管理类体系文件，并负责该类体系文件的指导实施及改进；412负责公司各管理处工程部工作的监督、检查及技术指导和培训工作；413负责组织制定设备设施维护保养计划，工程改造计划，设备购置计划，设备更新计划；并监督实施；414负责对工程及设备管理外委单位进行选定、评审；415收集、整理、编辑工程及设备管理中代表性案例，并组织讨论,分析总结,促进工作质量的提高。42管理处工程主管职责421对管理处主任负责,全面负责工程及设备的管理工作，合理安排本部门员工工作；422根据设备设施实际情况,制定人员编制和能耗、物耗计划,并进行能耗、物耗控制,降低运行及维修成本；合理配置人员及工具，工具领用应登记造册；423负责装修管理和空置房管理工作；424负责设备设施的运行及维护保养工作并组织大、中修及工程改造；425加强与业主（住户）的沟通和联系，做好客户投诉的解释、处理工作；426同供电、供水和供气等相关职能部门保持良好的关系，并配合其工作；427组织员工培训,不断提高下属员工的服务意识、安全意识和专业技能；防止出现人身设备安全事故；房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM428根据设备操作手则，编制管理区域内的设备的操作安全规程，并由管理处主任审核、品质部批准后的操作安全规程上墙。文件编号修订状态号XX/ZY75GC01成都XX物业管理有限公司作业指导书2004/0文件名称工程、维修人员岗位职责第2页共2页429负责监视测量设备的检定或准工作；4210坚持“养护重于维修”的原则,督促下属进行有计划的设备设施维护保养工作。43维修人员职责431负责公共设施、设备的检查、维护、保养、检修工作；432作好设备运行记录及巡检记录；433协助工程主管巡视装修；434及时处理报修工作；435完成水电气抄表工作；436为业主（住户）提供有偿维修服务。5相关文件6质量记录附加说明本文件起草人本文件修改人本文件审核人本文件批准人房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM文件编号修订状态号XX/ZY75GC02成都XX物业管理有限公司作业指导书2004/0文件名称设施设备管理制度第1页共8页1目的明确工程维修人员应遵循的工作制度。2范围适用于对工程维修人员的日常工作指导。3职责31品质部负责工程设备类体系文件的制定及完善，对维修操作人员进行现场督查、指导；32管理处工程主管负责组织落实设施设备管理制度，对设施设备管理工作进行督促检查，负责制定并实施值班人员巡检路线图。4工作程序41维修班工作制度411认真作好设备运行、保养、维修等记录，对重大问题及时上报工程主管；412认真填写设备运行记录，并于每月底将记录交工程主管；413在工作中应按规定着装，配带工作牌、精神饱满，现场作业时不得高声喧哗；414遇自来水爆管、煤气泄漏等急修，则在接到通知后5分钟内赶到现场进行处理，无法立即处理者，须立即报告工程主管；415在接到管理处下发报事单、派工单或通知后，应立即前往处理；416爱护工具及设备，服从班长调度；417严格执行各种规章制度及设备运行操作管理规程；418每日早上如有昨日未完成之工作，相关工作人员应先完成,其余人员应负责打扫自己所管理的设备房内的清洁卫生并对设备进行维修保养，工作中随时听从主管的安排419根据所管物业的实际情况，编制设备维修保养计划报品质部审批，并按计划进行设备维修养护工作。42维修班交接班制度421着整齐工作服，提前10分钟到达交接班现场；422接班人员必须按规定时间到班，未经履行完交接手续前，交班人员不得离岗；房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM423严格执行作息制度，按时交接班；424严格执行配电室值班制度、交接班制度与各项工作制度；425接班人员应主动询问交班人员上班情况及核查值班记录；426交接班时如发生事故未办理交班手续前，仍由交班人员处理，接班人在交班班长领导下协助处理；文件编号修订状态号XX/ZY75GC02成都XX物业管理有限公司作业指导书2004/0文件名称设施设备管理制度第2页共8页427交班后应立即巡视一遍各巡视点，并签署巡查意见；428交接班内容包括4281异常运行和设备缺陷，事故处理情况，待处理事宜；4282仪器、仪表、登记表、工具、材料、备件和消防器材、设备房钥匙完备情况；4283交接班时必须严肃认真，要做到“交得细致，接得明白”。接班人要进行全面检查核实。4284夜班接班人员应按值班人员巡检路线图进行巡视检查和记录，值班人员巡检路线图由工程主管制定，并报管理处批准路线图中需注明巡视要点、巡视频率、记录要求等内容。43工具管理制度431领用工具时，应遵循以旧换新、以一换一的原则签字领取，工程主管应控制工具的使用周期。领用工具时应填写工具领用登记表，实行工具报损制度；432领用者应爱护工具，对损坏的工具经工程主管确认后方可以旧换新；433对部分大型工具应建立严格的报损制度，并按照财务相关制度及采购控制程序进行；434对工具实行个人负责制，谁丢失谁赔偿；435对于公用工具及大件工具应由工程主管指定专人负责进行统一管理；436对在工作中损坏的工具应向工程主管汇报,同时将损坏的工具交回管理处集中处理方可重新领取；437对于损坏的工具由管理处定期进行统一销毁应有相关负责人签字；438对于专用工具应由专人管理，不得轻易损坏、更换，一旦损坏应填写损坏原因，如属人为损坏则需进行适当赔偿，如属自然损坏需有相关部门负责人出具损坏凭据则按照相关财务制度办理；439高压安全用具、低压安全用具、辅助安全用具的管理房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM高压安全用具指绝缘棒、绝缘夹钳、验电器等。低压安全用具绝缘手套、绝缘靴、带绝缘柄的工具、验电笔。辅助安全用具有绝缘手套、绝缘靴、绝缘垫、绝缘站台。以上安全用具均需按规定期限送检。送检周期见下表工具名称电压等级送检周期备注绝缘棒10KV以下1年/次验电器10KV以下1年/次高压安全用具绝缘钳10KV以下1年/次文件编号修订状态号XX/ZY75GC02成都XX物业管理有限公司作业指导书2004/0文件名称设施设备管理制度第3页共8页工具名称电压等级送检周期备注绝缘手套380V以下半年/次绝缘靴380V以下半年/次带绝缘柄的工具380V以下半年/次低压安全用具验电笔380V以下半年/次绝缘手套220V以下半年/次绝缘靴220V以下半年/次绝缘垫220V以下1年/次辅助安全用具绝缘站台220V以下半年/次电器安全用具统一存放于高低压配电室，存放处应有明显的标志，做到存取方便，存放地点干净、通风良好，存放环境不能过冷过热，也不可与锐器、铁丝等存放在一起；凡橡胶制品的电器安全用具不可与石油类的油纸接触绝缘手套、绝缘靴；绝缘夹钳应存放在柜内，要与其它安全用具分开，使用中应防止受潮、受污或损伤；绝缘棒应垂直存放、且架在支架上或吊挂在室内，注意不可与墙壁接触；绝缘台的瓷瓶应完好、无裂纹与破损，木质台则要保持干燥；验电器用过后应存放于匣内并置于干燥处；对绝缘手套、靴、垫、毯等，不允许有外伤、裂纹、气泡或毛刺等，发现有问题时，应立即更换；如果绝缘工具遭受表面损伤或者已经受潮，则应及时进行处理或使之干燥，并在经试验合格后方可继续使用；无论任何情况，电气安全用具均不可作为它用，对安全用具应进行定期试验，各试验项目要能合乎标准与要求。44空置房检查制度441为了确保空置房的完好，制订本制度；442工程部每月对空置房土建及配套设备设施进行全面巡视检查，填写空置房巡视记房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM录表，检查内容包括门窗是否关闭、开启是否灵活、有无破损现象，室内所有金属制品及五金构件有无锈蚀损坏现象，是否有漏水渗水现象，楼地面、墙面有无开裂、脱落现象，所有开关及插座能否正常使用，所有水电气开关是否关闭，室内配套物品是否齐备，室内是否清洁，厨卫间有无积水。工程部将每月检查结果进行统计，并通知相关部门或相关单位进行处理，处理结果记录在空置房巡视记录表中。443特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意见和完成时间。45公共设施管理制度各管理处工程部应严格执行房屋接管验收标准，确保新建工程交付质量；工程部依据定期检查项目一览表对设施进行巡视检查，填写定期检查记录表，及时处理文件编号修订状态号XX/ZY75GC02成都XX物业管理有限公司作业指导书2004/0文件名称设施设备管理制度第4页共8页发现的问题，避免问题扩大，搞好公共设施零星修缮工作；修缮内容包括维护、中修、大修、改造；加强修缮工程质量把关，确保修缮质量。工程主管应将管理区域内的公共设施划分责任人，责任人应至少每天一次巡视责任区域，并将巡视结果记录在值班记录表中；巡视中发现的问题应立即处理，不得人为拖延；如责任人不能处理应及时上报工程主管，工程主管应及时组织人员解决或联系相关部门解决；管理人员、保安、保洁、绿化等公司员工，应自觉参与巡视工作，发现问题，及时报告工程主管，由工程主管安排处理；对影响小区日常秩序管理的维修，应调整时间，安排在夜间施工；对一些工艺要求较高、管理处难以自行解决的工作项目，报公司同意后，可安排委外施工，工程主管负责对进度、工艺质量及造价进行监控；46定期检查项目一览表周期序号检查内容检查标准1梁、柱、板主体无裂纹、无缺棱掉角、无露筋、抹灰层无空鼓开裂2墙体、墙面马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂无脱落、无渗水现象3顶棚无裂纹、抹灰层无空鼓开裂4楼梯、扶手无脱落、无破损、无松动5公共门窗开启灵活、无变形、无破损无脱落、五金部件无锈蚀6屋面隔热层、防水层雨季前须另外检查无裂纹、无气泡、无破损7楼板、地面砖无脱落、无破损、无松动、无空鼓每年8所有消防栓11月底至12月上旬无渗漏、能正常开启房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM1天台扶栏、避雷带无裂纹、无松动半年2公共防盗网无破损、无松动、无锈蚀1散水坡、雨檐台、连廊无明显裂纹、无积水2通风口无阻塞、防护罩无损坏每季35消防栓的开箱试水循环检查水压正常1水箱、水池无渗漏、水箱盖闭合密实、无异物2信报箱开启正常3上、下雨污水管保持通畅、无破损、无缺件、管卡无松动每月4设备房水泵房、配电房、电梯房防鼠网无破损、室内无积水、配套设施无损坏、无缺件半月1公用电器运转正常文件编号修订状态号XX/ZY75GC02成都XX物业管理有限公司作业指导书2004/0文件名称设施设备管理制度第5页共8页周期序号检查内容检查标准1明、暗沟全面检查保持通畅、盖板无松动断裂半年2给排水管道含绿化用水管阀无渗漏、无破损、水阀开启正常1电缆沟盖板无松动断裂2雨、污水井、盖无松动断裂3化粪池盖板无松动断裂、及时清淘每季4高压钠灯、汞灯工作正常、无损坏每月各类水景、水池、游泳池喷水池无渗漏、无裂痕、无沉降、护堤完好1室外建筑小品、标识牌无脱落、无松动断裂每周2车棚、车架无松动断裂、无锈蚀、无破损每天儿童游乐设施无松动断裂、无锈蚀、无破损、无安全隐患1道路包括水泥路面、花岗石路面、电缆沟盖板、路沿石踏步、台阶等无沉降、无裂痕、无缺棱掉角、无松动断裂2垃圾车、垃圾桶箱、垃圾中转站无破损、能正常使用3室外各类围墙护栏无脱落、无破损、无松动随时检查4其他备注检查结果填入定期检查记录，此表按不同的检查周期分别填写，平时如发现问题也应及时维修。47设备管理制度各管理处工程部应严格执行设备接管验收标准，确保新建设备交付质量，并建立房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM设备台帐和设备卡；工程部依据设备维修保养计划对设备进行维修保养，填写保养计录表，对设备的中修、大修、改造应做好记录并填写设备零部件更换大修记录表维修计录表；加强设备维修质量把关，确设备正常运转。工程主管应对各类设备指定责任人，设备运行过程中，由责任人对设备运行情况实施监控并将运行情况填写在相应的设备运行记录表中。工程主管应根据运行记录表中的数据分析设备运行状况，每月填写设备运行状态月报表并存档一份，交品质管理部一份。工程部对一些工艺要求较高、维修难度较大的工程项目，报品质管理部，经公司同意后，可安排委外维修，工程主管负责对进度、工艺质量及进行监控；对个别影响小区日常秩序管理的维修，应调整时间，安排在夜间维修并不得影响业主的正常休息。48工程技术档案管理制度工程主管应将管理区域内各类相关图纸资料分类整理存档，并将图纸资料清单提交品文件编号修订状态号XX/ZY75GC02成都XX物业管理有限公司作业指导书2004/0文件名称设施设备管理制度第6页共8页质管理部；工程主管对开发公司提交的图纸资料是否齐全应在资料清单上加明备注，并负责催收相关的图纸资料；工程主管对进行了改造、更换、添加的设施设备，应将相应的图纸资料进行变更、添加后归档，并将改动后的档案清单提交品质管理部。49工程部钥匙管理制度工程部主管应指定专人保管工程部库房钥匙、设备房钥匙、设备钥匙，并在钥匙上做好标识，以上钥匙不得私自配制或带出管理区域，在交接班时严格按照交接班制度执行；工程人员的个人工具柜钥匙、工程部值班室钥匙自行保管；管理处将所有钥匙留存一套备用，备用钥匙应做好标识；钥匙在借用时应填写钥匙领用登记表并在当日归还。410紧急事件处理程序为了对紧急事件进行有效控制和及时处理，避免造成重大影响或损失，制订本制度；4101紧急事件包括洪灾、停电、漏电、爆管、煤气泄漏、通讯中断、电梯困人、重大设备事故等；4102紧急事件采用电话或对讲机方式联系，但必须互报姓名，并将情况报告清楚；4103接紧急事件报告后，应立即汇报上级，并由现场职位最高的负责人统筹安排，人为隐匿不报，引起严重后果的，追究当事人责任；房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM4104人为拖沓，致使影响扩大的，追究受派人责任；4105处理不了的紧急事件，应立即报告，由上级统筹安排处理；4106以上事件处理完毕后应由工程主管填写报事单；4107紧急事件严重影响部门正常运作，严禁谎报行为，一经查实谎报行为，将严肃处理。411特约维修管理规定4111接到特约维修派工单后，15分钟内必须到达业主家中；4112维修人员需自带鞋套；4113维修作业时，需注意保护业主财物，对维修产生的垃圾，要收拾干净，完工后自行带走；4114若一时无法完成，需向业主讲明原因，请业主谅解，并约定上门时间；4115若业主要自行购买维修材料，需耐心向业主说明材料的品牌、型号、规格、数量，以免业主因买错而造成损失；4116严禁接受业主任何形式的馈赠和向业主索取报酬；4117维修结束后，请业主检查验收，并在派工单上签署维修结果和维修服务意见；4118重要维修项目需工程主管需亲到现场督导；文件编号修订状态号XX/ZY75GC02成都XX物业管理有限公司作业指导书2004/0文件名称设施设备管理制度第7页共8页4119将派工单返回办公室，并做好维修记录。412工程部人员安全操作规程各特种行业的操作人员必须持国家相关上岗证方可上岗；4121在作业场所检修低压线路和设备时必须停电进行总闸必须挂有“有人工作，禁止合闸”的标志牌，或者拆除熔断丝，以防止误合闸；4122各供电回路的操作开关，要有清楚明显的标志牌。停电时，先停负荷开关，后停隔离开关即先用电点后供电点；送电时，先送隔离开关，后送负荷开关即先供电点后用电点。4123尽可能不要带电作业。如必须带电工作时，应遵守带电作业的有关规定，采取可靠的安全措施如要有专人监护等。4124严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。若交接班过程中有事故发生，应停止交接。由交班人员负责处理事故，接班人员协助。房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM4125机房内禁止带入火种，严禁在机房或电梯轿箱内吸烟。机房内消防器材应齐备良好。客梯因检修或保养需停机时必须确认轿厢内无乘客后，方可停机。4126在轿箱做检修、保养工作时，除了识别故障和调试需要外，禁止开快车。4127在井底工作时，首先开亮井底灯，按下井底安全掣若上方有人时必须佩戴安全帽。4128机房、井道因工作需要进行动火作业时，必须遵守动火作业规定，指定专人操作和监视，事后清理火种，严防火灾事故发生。4129焊工含电焊、气焊，下同工作前，必须穿戴好工作服和防护用品，不准裸露身体，以防止烫伤或触电。41210焊接前，还应检查工作场地周围有无易燃、易爆物，应清除或隔离后才能进行焊接。必要时还应配备灭火器等相应的消防器具及有专人监护。41211开启电焊机前，应检查电焊地线是否与工件或其他导体边接，以防短路或触电。41212焊接时，应戴好防护面罩，不得用手或其他物件遮眼，以防弧光伤眼。41213焊接电线的截面积应根据焊接电流和所需电缆长度选用，防止电缆超载过热而引起胶皮损坏、燃烧，造成事故。41214停放在露天的电焊设备，必须有防雨设施，下雨天禁止进行焊接作业。5相关文件XX/ZY7401采购管理规定文件编号修订状态号XX/ZY75GC02成都XX物业管理有限公司作业指导书2004/0文件名称设施设备管理制度第8页共8页6质量记录XX/BG75GC01报事单XX/BG75GC02设备维修保养计划XX/BG75GC03设备运行状态月报表XX/BG75GC04工具领用登记表XX/BG75GC05设备零部件更换及大修记录表XX/BG75GC06机电设备台帐XX/BG75GC07设备卡XX/BG75GC08工程任务通知单XX/BG75GC09设备维修记录表房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOMXX/BG75GC10设备保养记录表XX/BG75GC11定期检查记录XX/BG75GC12设施维修记录表XX/BG75GC13空置房巡视记录表附加说明本文件起草人本文件修改人本文件审核人本文件批准人房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM报事单管理处序号事件记录报事人接报事人报事时间年月日时分责任人经办人到达现场时间年月日时分应急处理措施及记录处理人处理完成时间原因分析及纠正措施工程主管年月日处理结果责任人年月日验证记录工程主管年月日备注注在处理及跟踪栏内，当天未处理完成的报事，相关人员应进行追踪，每天须有追踪人签字说明，直到处理完成。房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM设备维修保养计划表部门编制年月日序号序号检查保养项目123456789101112备注1高压配电预防性柜试验,检修等2低压配电柜检修调试等3变压器检修,测绝缘等4发电机检修,更换机油等按运行时间更换机油5给水泵保养,电机测绝缘6风机运行保养,检修7二次给水池清洗消毒半年一次8二次给水自动控制系统检修9纯净水系统清洗,消毒,水质化验清洗,消毒一年四次10纯净水自动控制系统检修11循环水系统检修保养12火灾自动报警系统检修外委13自动喷水灭火系统检修外委14消火栓系统检修外委15防排烟,防火分隔系统检修外委16游泳池循环系统检修保养17园林水景水泵检修,测绝缘18园林水景水泵控制柜线路测绝缘房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM19电梯维修,保养外委20弱电系统检查外委注制定工作计划时，直接将项目所在月份涂为阴影即可。设备运行状态月报表项目填报时间运行状态自我评价系统序号设备名称规格型号备注1电力变压器2高压配电柜3高压计量柜4低压配电柜5电容补偿柜6低压计量柜7楼梯间开关箱供电8柴油发电系统9设备房、公区照明照明10控制箱、公区开关11市管网进水总阀、水表12栋、单元总阀、水表给水13二次供水设备14生产系统净水15计量系统16各种排水泵排水17管道井坑及护盖18循环水、投药设备泳池19进、排水系统20送、排风系统暖通21制冷、热系统22轿箱、钢缆、门开关等电梯23主控柜设备24主设备音乐25音箱26循环水设备水景27喷泉28报警主控柜29喷淋设备、管路30防火门、排烟消防31普消设施、开关、阀门32主控制设备监控33摄像头、探头、线路房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM34电视、电话、对讲弱电35远程计费说明1评价标准O完好，F维修完成，U需修理；2请在备注栏内填写需修理设备的故障情况及未及时维修的原因；3品质部将以此表为基础进行复查、评定4各小区于每月20日将此表报送到品质部。工具领用登记表序号工具名称型号规格单位数量价格领用人领用时间备注房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM设备零部件更换及大修记录表序号设备名称安装位置更换元件名称更换时间更换次数大修或更换前设备状况测量数据大修或更换后试机情况损坏原因分析房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM维修人工程主管管理处主任机电设备台帐所属系统建帐时间卡片编号编号设备名称设备价格设备编号设备型号设备折旧率出厂日期安装位置折旧年限出厂序号设备产地使用寿命使用日期输出功率输入功率输入功率额定电压/电流几何尺寸电机产地能耗情况额定电压/电流产地几何尺寸主设备主要参数其它附属设备、主要零部件及其参数控制柜其它安装单位及联系方式备注设备出厂资料调试、试车结果报告号或标题设备大事记记录以下已确定的项目和未明确但认为有必要的项目。序号事件时间/签字时间/签字时间/签字时间/签字时间/签字中修记录大修记录事故记录历年检记录房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM设备卡XX/BG75GC07卡片号操作人名称启用时间设备专责运行状态房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM工程任务通知单序号接受单位责任人年月日任务内容发单人技术要求要求完成时间实际完成时间完成情况不能完成原因注本表格一式二份，管理处留存一份，管理处填写后返品质部一份。房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM设备维修记录表管理处年月日序号设备编号设备名称维修部位故障时间维修时间结束时间故障原因维修人员维修处理经过维修人员维修结果工程主管注维修经过必须注明所更换材料及材料型号、规格。房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM设备保养记录表管理处序号设备编号设备名称型号设备位置保养日期保养人保养内容保养材料试运行记录备注房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM定期检查记录表管理处检查日期序号检查项目检查部位检查情况记录检查人处理结果备注房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM设施维修保养记录管理处日期序号日期维修保养部位维修保养过程结果维修保养人备注房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM空置房巡视记录表管理处日期序号巡视房号巡视结果详细记录巡视人备注房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM文件编号修订状态号XX/ZY75GC03成都XX物业管理有限公司作业指导书2004/0文件名称配电室工作规程第1页共2页1目的确保正确无误地操作配电设备，防止事故的发生，满足业主正常用电需求。2范围适用于所管项目配套配电设备设施管理。3职责31管理处工程主管负责对区域内配电设备操作规程和管理制度制定，报品质部审批，并负责配电室的日常管理；32管理处工程部负责配电设备的操作和保养并做好运行记录；4工作程序41工作制度411未经工程主管许可，非工作人员不得进入配电室；412密切注意电流、电压、功率因素等数据变化情况，并作好配电室运行记录；413高压室应定时巡检，雷雨天巡视高压设备时，应穿绝缘鞋和戴绝缘手套；414上班时间不得饮酒或酒后上班；415检修、倒、合闸时应严格填写配电室工作票；416值班人员有权拒绝违章操作要求；417严格执行交接班制度，在出现故障情况时，接班人协助交班人处理完毕后方可交班；418在紧急与严重危及人身安全情况下，应先切断电源，事后立即报告工程主管；419停电作业时，须在开关或刀闸操作机构悬挂“线路有人工作，禁止合闸”的标志牌；4110值班途中不得睡觉，不得无故脱岗，不可连续疲劳代班。42工作规程421送电前认真检查各高低压开关是否断开，然后再按高压开关低压总开关各分路开关送电，停电则相反；422送（停）电操作时，至少应有2人在场；423送（停）电操作时，必须关上开关柜门；424除特殊情况外，禁止带负载启闭总闸或分总闸开关；425进入配电屏（柜）等工作时，必须先验电，待确认无电后方可进行；房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM426停电检测（修）高压设备时，必须先对系统放电，然后按规定验电，待确认无电、并按规定挂好接地线后，方可检修；427停电检修时，必须设立标志牌，并有监护人；文件编号修订状态号XX/ZY75GC03成都XX物业管理有限公司作业指导书2004/0文件名称配电室工作规程第2页共2页428停电检修完毕后，须清理现场，防止遗失工具，然后解除接地线，检查线路,作好送电准备。5相关文件6质量记录XX/BG751GC14配电室工作票XX/BG751GC15配电室运行记录附加说明本文件起草人本文件修改人本文件审核人本文件批准人房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM配电室工作票日期序号操作开始时间年月日时分结束时间年月日时分操作任务顺序操作项目备注操作人监护人复检人房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM配电室运行记录房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM文件编号修订状态号XX/ZY75GC04成都XX物业管理有限公司作业指导书2004/0文件名称柴油发电机工作规程第1页共4页1目的通过对发电机的管理，在市电停供时能及时正常供电，确保电梯、消防、二次供水等正常运行，满足用户应急安全用电的使用需求。2范围适用于接管项目的柴油发电机的运行管理。3职责31工程主管负责按使用说明书编制、培训并悬挂柴油发电机的安全操作规程，并负责柴油发电机的综合管理及检查监督。32柴油发电机责任人负责发电机的操作、监控、记录、清洁、维修保养。4工作程序41工作制度411忠于职守，强化自身业务能力，提高技能水平；412遵守安全操作规程和各种规章制度，杜绝违章事故发生；413工作中应保持清醒的头脑、思维敏捷，严禁酒后操作发电机；414发电机做到定期检查、保养，清洁；415运行中做好发电机组运行记录；416维修中做好问题处理记录；417严禁在发电机房内进食、吸烟；418定期打扫机房及设备卫生，保持发电机房清洁、电瓶接头牢固干燥。42安全规程421为确保发电机在市电停电时能可靠地运行，确保设备处于正常待命备用状态，必须严格按照本文件“运行操作规程”进行工作；422做好开机前检查、准备工作，检查机油油量，冷却水量，柴油是否能满足运行时间的要求，油路有无漏油等；423操作时严格按照发电机操作运行手册要求进行操作，并及时开启风机进行降温；424发电机运行过程中要注意观察各供油管路、电压、电流、频率、温度及机械系统运行情况；425发电机在运行中操作人员不得擅离职守；426发电机不准超负荷运行；房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM427保持启动电瓶清洁，定期对启动电瓶的性能进行检查；文件编号修订状态号XX/ZY75GC04成都XX物业管理有限公司作业指导书2004/0文件名称柴油发电机工作规程第2页共4页428若发现油压急剧下降，应立即检查其原因并做处理。43运行管理规程431非工作人员进入发电机房，必须经得工程主管的同意，由部门安排人员陪同方可进入；432在“市电”停电的情况下，供配电工作人员应迅速赶到发电机房。整个发电机的启动运行必须严格遵照“运行操作规程”进行，不允许带负荷启动，在投入负荷前，必须认真地对冷却系统、润滑系统、燃油系统、空气系统进行检查，在确认无问题后，迅速手动启运发电机；433带负荷运行过程中，每小时抄填一次发电机组运行记录；434发电机房内消防设施完好，室内严禁吸烟；435保持良好的通风和照明，门窗开启灵活，各地沟、窗口、洞口必须用金属栅网进行隔离，以防止小动物进出；436平时要保证发电机存油量能运行8小时以上，蓄电池电压正常，润滑机油油质油位正常。油库存油两桶以上；437分析运行各项数据，发现隐患及时排除，重大异常情况及时报告工程主管及管理处主任解决；438依照设备维修保养计划表要求进行维修保养，并记录在设备保养表中；439负责发电机及机房的清洁卫生，做到无积尘、水渍、油渍；4310工程主管负责提出维保材料的申购、报废计划，负责向品质部提出外委修理的申请；4311工程主管根据设备维护保养计划表负责执行中修、大修计划。44运行操作规程441在发电机运行前须进行机油、冷却水量、燃油量等各项检查；442润滑部分检查润滑机油油位，保持引擎机油量尽量靠近油标尺的高油位且不会添加过量（HI位置）；443冷却系统；检查引擎冷却水量。冷却水量应位于水箱开口处往下约5CM位置。切勿在引擎处于高热状态下检查水量，避免烫伤；444燃油系统请确定油箱是否加满柴油、油路是否畅通；房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM445启动程序（如有特殊规定，请按依据柴油发电机使用说明书编制的安全操作规程进行）4451在发电机控制盘上启动运行文件编号修订状态号XX/ZY75GC04成都XX物业管理有限公司作业指导书2004/0文件名称柴油发电机工作规程第3页共4页启动把钥匙从“O”经过“I”位转到（预热）位，激化预热器。保持7秒钟来预热吸入的气体，7秒后，把匙再进到（START）位置，起动，当发动机组启动后，立即松手让匙回复到“I”ON的位置。必须空载运行5分钟以上，才可送负载；如果不能起动，起动时间不要超过57秒。保持每隔10秒，钥匙要完全复“O”（OFF）位。如果起动了4次仍未着车，则要停下来参看柴油机手册。4452停机方法正常停机要停机时，先把发电机组输出断路开关扳下“OFF”柄向下，让发电机组在无负载情况下运转10分钟以便冷却。然后把匙转回“O”OFF位置，发电机组即会停止；紧急停机如按下紧急停机按钮或控制旋钮拧到“STOP”停机位置，发电机组立即停止。在再起动之前，控制旋钮拧到“STOP”停机位置，紧急停止按钮顺时针旋转复位及确认消除警报。45运行检查及保养周期保养检查周期保养检查项目运行8小时每周或运行50小时每月或运行100小时半年或运行250小时每年或运行500小时检查发电机组1检查冷却风扇与充电机皮带的松紧1检查机油位1检查冷却水位2检查空气及机油滤清器1检查电瓶充电系统1排出柴油过滤水分1检查冷却水和防锈剂1检查驱动皮带张力11检查燃油油位4房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM检查电瓶液位及比重1检查发电机头排风口1更换润滑油和滤清器1文件编号修订状态号XX/ZY75GC04成都XX物业管理有限公司作业指导书2004/0文件名称柴油发电机工作规程第4页共4页保养检查周期保养检查项目运行8小时每周或运行50小时每月或运行100小时半年或运行250小时每年或运行500小时检查水箱管路有无松脱或磨损1更换柴油滤清器1清洁冷却系统1发电机外部清洁用抹布擦除油污和积尘每周一次发电机燃油、机油量、冷却水用量保证油箱内机油足够运行8H；机油位接近油尺HI，不够加补箱水在水盖下50MM，不够加满每周一次机油滤清器更换机油滤清器1个250运行小时燃油滤清器更换机油滤清器1个500运行小时空气滤清器更换空气滤清器个250运行小时机油更换机油机油发黑且无粘度时水箱水换水250运行小时断路器、电缆接点对断路器的固定螺丝紧固，发电机电源输出端与电缆接线耳锁合螺丝进行紧固。年保养5相关文件6质量记录XX/BG751GC16发电机组运行记录附加说明本文件起草人本文件修改人本文件审核人本文件批准人房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM发电机组运行记录序号发电机运行时间操作方式日期启动停机自动手动运行电流（A）运行电压（V）蓄电池电压（A）冷却水温度（）机油压力（MPA）油温（）操作人运行时间运行情况备注房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM文件编号修订状态号XX/ZY75GC05成都XX物业管理有限公司作业指导书2004/0文件名称智能网络系统管理规定第1页共2页1目的确保智能网络系统运行正常。2范围适用于管理区域内智能网络系统管理。3职责31管理处工程部负责智能网络系统的日常检查及维护保养并记录；32监控人员负责监控室内设备操作及日常清洁，发现问题及时反馈。4工作程序41智能网络系统包括摄像监控系统、背景音乐系统、红外报警系统、闭路电视系统、楼宇对讲系统、电话网络系统、远程抄录系统、户内安防系统、停车智能管理系统。42品质部负责选择、评价合格智能网络系统供方。工程部应按设备使用说明书制定监控设备安全操作规程并悬挂在监控室内，监控人员应严格按该规程操作，每季度工程部应对监控室内设备进行吸尘处理。43摄像监控系统每周工程部到摄像监控系统进行检查，检查内容包括检查各画面是否清晰、各控制操作是否正常灵活、录像及播放是否正常；每月各管理处工程部检查内容包括检查线路接插件是否松动、连接线有无破损现象、柜内是否清洁、设备有无异常发热现象；周检、月检结果应记录在智能网络系统周检表、智能网络系统月检表中。每季度应由工程部对摄像头外壳取景玻璃片进行清洗。44背景音乐系统每周由工程部检查播放设备是否清洁、工作是否正常、接线是否松动、散热装置是否正常、功放有无异常发热现象、播放碟片是否有划痕及断裂现象、现场聆听扬声器是否正常发音。工程部应随时对碟片进行清洗、每半年对光头进行清洗。45红外报警系统每月由工程部对红外报警系统进行检测，检测内容为能否正常布防与撤防、能否正常报警，并将检查结果记录在智能网络系统月检表中。46闭路电视系统每月由工程部对各分线箱进行检查，检查内容包括接线头是否松动、放大器是否房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM正常工作、每幢楼随机抽查一户用户图像接收信号是否正常。文件编号修订状态号XX/ZY75GC05成都XX物业管理有限公司作业指导书2004/0文件名称智能网络系统管理规定第2页共2页47楼宇对讲系统每周由工程部对各单元主机进行检查，检查内容包括呼叫住户及通话是否正常（每幢抽查一户），密码开门是否正常，呼叫监控室及通话是否正常，主机面板按钮功能是否正常、面板有无损坏，可视对讲成像是否清晰（每幢抽查一户），每季度对门锁进行润滑，注意润滑油不得外溢。对住户对讲系统进行抽查时，应与护卫部协调，尽量避免重复抽查。48电话网络系统每月检查分线箱内配线有无脱落，箱门是否上锁。49远程抄录系统每周在操作平台检查与各数据采集模块能否正常通讯，与各住户表是否常通讯，对不能正常通讯的模坏或住户表应立即进行处理和记录。每月检查各单元的模块箱是否上锁，能否正常开启，接线是否脱落,模块是否受潮同时对异常数据的住户表查明原因进行处理。检查结果应记录在智能网络系统周检表、智能网络系统月检表中。每季度对所有住户表记录数据通核查校对一次410户内安防系统户内安防系统包括门磁系统、紧急报警系统，该类系统的使用、维修及检查由住户自行进行，管理处工程部可提供有偿服务。411停车智能管理系统每月由工程部对停车智能管理系统进行检查，检查内容包括道闸能否正常开启、刷卡区感应是否正常、手动控制是否正常、摄像及记录是否正常、连网系统是否正常；每月工程部应对停车智能系统传动机构进行润滑，用酒精及清洁棉对摄像镜头进行清洁。检查结果应记录在智能网络系统周检表、智能网络系统月检表中。412工程部应每半年对所有的弱电井、竖井管道进行检查，检查内容包括井道内是否清洁，井盖、线路是否完好无损，线路接头有无松动，接线盒是否有锈蚀现象、弱电井内有无积水。工程部应每半年对所有井盖进行除锈、刷漆。413以上各系统发现的问题应及时由工程部解决或联系相关单位，并将处理结果记录在智能网络系统周检表、智能网络系统月检表中。5相关文件6质量记录附加说明本文件起草人房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM本文件修改人本文件审核人本文件批准人文件编号修订状态号XX/ZY75GC06成都XX物业管理有限公司作业指导书2004/0文件名称水泵房管理制度第1页共1页1目的通过对水泵房的管理，保障用户生活经营用水和消防储备用水。2范围适用于水泵房、供水管道、消防供水系统的全部机电设备的管理。3职责31工程主管负责对水泵房管理情况进行指导监督和检查；32管理处维修人员负责按规定进行保养、维修、清洁、记录。4工作程序41设备操作须由维修人员进行，无关人员不得私自进入及操作；42非工作人员进入水泵房必须经工程主管和管理处主任批准后，由相关人员陪同方可进入；43保持良好的通风及照明，门窗开启正常无破损；44控制柜上的开关，无特殊情况下应置于“自动”状态。生活水泵隔日进行轮换运行；45生活水泵主接触器开关元件每月检查清洁一次，检查热敏元件动作电流；46不得擅自更改机房线路、器材，若需改动，须经工程主管同意方可进行；47消防泵、生活泵、污水泵、清水泵在正常情况下，开关应置于自动状态，所有操作标志简单明确；48消防泵、喷淋泵按照消防系统月检规定进行保养，保持机房干净整洁无尘，每周打扫一次，不得堆放杂物；49水泵房机组每月清扫一次，设备无积尘、地面无水渍、油渍；410管道每年年底12月至次年1月进行防锈处理并按规定定期清洗除尘；411按照设备检查保养计划表进行维修保养；5相关文件6质量记录附加说明本文件起草人本文件修改人房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM本文件审核人本文件批准人文件编号修订状态号XX/ZY75GC07成都XX物业管理有限公司作业指导书2004/0文件名称给排水设备设施运行管理规定第1页共1页1目的确保给排水设备（设施）处于良好状态，保证生活用水的需要。2范围适用于所接管项目排水设备、设施的运行管理。3职责31管理处负责向用户通知停水情况；32工程主管负责给排水设备（设施）的综合管理及检查监督；33工程人员负责给排水的操作、监控、记录、维修保养。4工作程序41维修人员负责给排水系统运行监控并记录给排水设备（设施）启动时的各项技术数据，倾听机械部件运转时有无异常响声，并记录于值班情况记录表中；42工程主管负责给排水设备综合管理，包括材料的采购计划、零星设备配件的编制，并与品质部衔接外委修理事宜；43工程主管组织进行周检、月检，并于每月组织相关人员对给排水设备（设施）进行一次检测工作，填写设备运行状态月报表；44工程主管组织维修人员按照设备检查保养计划表要求进行维修保养；45消防设施完好，禁止吸烟；46停水管理工作程序461因市网停水、管理处维修等原因造成停水，应提前提醒业主/住户及商家储存生活和经营用水；并由工程主管通报管理处所有人员知晓，以便做好解释工作；462由管理处提前24小时将书面通知贴于单元大门侧告示板上以告知用户；463因突发事件停水，应立即将书面通知贴于大门口的告示板上，并在1小时内联系有关部门处理并由管理处做好用户的停水解释工作；464发电机组立即发电确保消防水设备能随时运行；465检修完毕，恢复供水后，将单元及告示牌上的停水通知及时取下。5相关文件6质量记录附加说明本文件起草人房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM本文件修改人本文件审核人本文件批准人文件编号修订状态号XX/ZY75GC08成都XX物业管理有限公司作业指导书2004/0文件名称二次供水管理规定第1页共2页1目的保证二次供水水质符合卫生检验标准，保障用户身体健康。2范围适用于接管项目二次供水的管理。二次供水是指从一次配水网引入的水通过二次供水装置再次或多次提供给用户使用的生活用水。3职责31工程主管负责提出年度水池（箱）的清洗消毒申请及二次供排水操作人员的健康体检、业务培训的组织、联系工作。并负责联系卫生部门的水质检查联系工作；32管理处负责发出停水通知，并向用户或单位解释停水原因。4工作程序41二次供水管理的要求411给排水工作人员负责水池（箱）的管理，要求每个水池（箱）（包括地下、楼顶）须结构完整，加盖、加锁，水口干净，并申办二次供水卫生合格证；412新建、扩建二次供水设施，须经供水管理机构和卫生防疫机构进行设计审定和工程验收。42每年至少两次水池（箱）进行清洗及消毒；43通知维修部在每次水池（箱）清洗消毒计划实施前一天张贴停水通知；44放水为确保用户的正常用水，放水时间必须提前到清洗、消毒水池（箱）的前3小时，并记录在水池箱清洗及消毒记录表开始放水时间和结束时间；45二次供水的清洗消毒程序通过外委方进行，根据双方签定的协议，工作程序和施工安全由乙方负责，保证清洗后的水质达到国家卫生标准，并向管理处提供清洗后水质的国家卫生防疫机构的检测报告；46注水房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM在清洗工作结束后，开闸向水池（箱）注