上海世平金属贸易物流园区建设项目可行性研究报告

南京世平原材料贸易物流园建设项目可行性研究报告上海世平能源集团有限公司二一一年五月目录CONTENTS第一章总论411项目提要412可行性研究报告的原则、依据与范围513项目概况714项目总投资、资金筹措及收入测算1015项目社会效益评价1216主要技术经济指标1417可行性研究的结论与建议15第二章项目建设背景及必要性1721项目建设背景1722项目建设必要性18第三章市场分析及市场预测2031市场分析2032市场前景分析22第四章项目建设条件分析2341项目选址23第五章项目建设规模及建设内容2451建设规模2452建设内容25第六章项目设计及建设方案2761市场服务功能设计2762总平面布置3063结构设计方案3164给排水设计3365电气设计3666暖通空调3667消防工程37第七章环境保护3871环境保护标准3872环境影响初步分析3973项目环境保护措施3974环境影响分析结论及建议44第八章节能81节能概述4482设计依据4583节能措施45第九章劳动安全与消防4791劳动安全4792消防48第十章组织机构与人力资源配置51101企业组织51102劳动定员53第十一章投资估算及资金筹措55121投资估算55122总资金分年使用计划59123资金筹措59第十二章财务评价60131财务评价60132评价指标63盈利能力指标表（税后）63133评价结论66第十三章社会效益评价67第十四章可行性研究结论与建议70151结论70152建议71相关附表附表1建设投资估算表附表2固定资产折旧估算表附表3无形资产及递延资产摊销表附表4总成本费用估算表附表5利润和利润你分配表附表6项目财务现金流量表附表7财务敏感性分析成果表第一章总论11项目提要111项目名称上海世平原材料贸易物流园建设项目112项目建设单位上海世平能源集团有限公司113建设性质新建114项目提出的理由与过程“十二五”规划明确提出建设资源节约型、环境友好型社会，把节约资源和保护环境作为基本国策，同时，国家发展和改革委员会在“十一五”资源综合利用指导意见中指出“通过技术集成和产业化，资源综合利用产业发展的市场化、规范化和集约化”是“十一五”期间我国资源利用的基本原则之一。为加强金属贸易及其物流市场的规范管理，大力发展循环经济,提高资源利用率,支持地方经济建设，提出“世平原材料贸易物流园”的建设。项目拟选地址为南京市栖霞山自然风景保护区，属栖霞区栖霞街道，项目占地面积不少于300亩。项目主要建设南京市金属贸易物流园区，同时建设酒店式单身公寓、员工住宿楼、仓储物流区、办公楼等综合配套设施，市场总建筑面积2108万平方米，项目总投资58亿元，建成后可入驻钢材，橡胶及木材等贸易企业及相应物流企业600多家，每家注册资本平均500万元，将引进资金30亿元，预计年交易量可达1000万吨，年交易额600多亿元，创税上千多万元。12可行性研究报告的原则、依据与范围1、编制目的（1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。（2）对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。（3）结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。（4）对项目开发进行投资分析和风险分析。（5）对项目决策及其实施提出优化建议。2、编制依据（1）中华人民共和国城市规划法；（2）中华人民共和国土地管理法；（3）中华人民共和国城市房地产管理法；（4）中华人民共和国环境保护法；（5）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（6）建设项目经济咨询评估指南；（7）“十一五”资源综合利用指导意见；（8）国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知；（9）江苏省“十二五”发展规划纲要；（10）南京市“十二五”发展规划纲要；（11）南京市城市总体规划。3、编制范围本可行性研究报告主要对世平金属物流园区建设项目可行性问题进行分析评价，主要包括项目建设的背景与必要性、市场分析及市场、项目选址及建设条件，建设规模及建设内容，项目设计方案，环境保护措施，节水节能措施，组织管理，项目进度安排，项目投资估算，资金筹措，经济效益评价，社会效益评价，风险分析及研究结论等内容。13项目概况131拟建地点项目拟选地址为南京市栖霞区，项目计划占地面积300亩约合200010平方米。南京市辐射地区广阔，钢铁材料企业用户涉及各行各业，市场容量大，市场发展前景广阔。栖霞区作为南京市未来发展的中坚，对金属贸易及物流的要求非常高，园区的建成将为栖霞区创造一个良好的投资条件和发展基础。132主要建设条件1、政策条件江苏省“十二五”规划纲要中明确提出构建“核心优化、双带重点，多极拓展”的建设开发空间。“核心”是指长三角北翼核心区，是国家层面的优化开发区域，是我国参与国际竞争的核心区域，是我省率先实现转型升级的重点区域。“双带”是指沿海发展带和东陇海发展带，东陇海发展带是国家层面的重点开发区域，沿海发展带是江苏持续快速发展的新引擎，是我国区域发展的重点地区，要尽快发展成为我国东部沿海新的经济增长极。“多极”是指国家经济中心城市、综合交通枢纽城市等，包括南京、苏州、无锡、徐州、连云港以及苏北腹地中心城市淮安和江海交汇中心城市南通。国家发展和改革委员会在“十一五”资源综合利用指导意见中指出“通过技术集成和产业化，资源综合利用产业发展的市场化、规范化和集约化”是“十一五”期间我国资源利用的基本原则之一，因此该项目政策条件良好。2、区位条件栖霞区是南京重要的交通枢纽。区内有中国内河最大的江海换装港新生圩外贸港和国内内河第一大深水港龙潭深水港，有华东地区最大的铁路编组站尧化门编组站，沪宁、宁芜铁路从这里通往全国各地。该地块位于疏港大道，紧邻栖霞大道、312国道、尧化门编组站。距京沪铁路、沪宁城际铁路不到十公里。距长深高速、沪宁高速仅十多公里。3、交通条件南京地理区位优越，物产资源丰富，地处长江“金三角”地区，是中国区域经济中的重要城市。南京对外交通四通八达，形成了航空、高速公路、铁路、长江航运的立体交通体系和网路。133项目建设规模及建设内容本项目建设规模总占地面积为300亩（约合200010平方米），功能分区及用地面积如表11所示功能分区用地面积一览表表11A区综合配套服务设施50B区公共停车场20C区钢材贸易物流园区100D区橡胶贸易物流园区50E区木材贸易物流园区50F区露天堆场物流区30合计300本项目规划为6个区，分别为A、B、C、D、E及F。主要建筑内容包括商铺127600平方米，层高为23层酒店及综合配套服务设施15200平方米，层高为6层；员工公寓35700平方米；酒店式单身公寓楼17300平方米；仓储用房13200平方米；物流管理用房1200平方米；公厕、垃圾中转站、设备用房600平方米。建筑面积一览表表121店铺用房127600平米2酒店及综合配套服务设施15200平米3员工公寓楼35700平米4酒店式单身公寓楼17300平米5仓储用房13200平米6物流管理用房1200平米7公厕、垃圾中转站、设备用房600平米商户600户员工公寓（住宅）306套酒店标间180间单身公寓308间合计210800平米134项目建设进度安排项目建设期为二年，建设时间为2011年8月至2013年8月14项目总投资、资金筹措及收入测算141项目投入总资金及资金筹措本项目项目总资金为固定资产投资、流动资金之和。本项目总投资为58000万元。（见表13）142项目总投资构成分析项目总投资构成分析表表13单位万元投资额占项目投入序号费用名称合计总资金1固定资产投资5000086211建设投资静态部分50000862111建筑工程费350288604112设备及工具购置费6562113113安装工程费用6562113114工程建设其他费用4652802115基本预备费23814112建设投资动态部分121涨价预备费0122建设期利息03流动资金8000138项目总投资1210000143资金筹措本项目总投资为58000万元，全部通过企业自筹解决。144营业收入测算（1）店铺租金收入店铺总建筑面积为127600平方米，平均租金为80元/平方米月，经测算该项收入每年为137808万元。（2）酒店营业收入共180间套间，平均每间的收入为220元，经测算该项收入为每年14454万元。（3）仓储费收入仓库总建筑面积为13200平方米，仓库的租金每个月为40元/平方米月，测算该项收入每年为6336万元。（4）酒店公寓共有酒店公寓308间，平均每间每天的收入为150元，经测算该项收入每年为16863万元（5）员工公寓共有员工306间，平均每间的租金为1600元/月。经测算，该项收入为58752万元。营业收入估算表收入来源金额（单位万元）店铺租金收入137808酒店营业收入14454仓储费收入6336酒店公寓16863员工公寓58752合计181336215项目社会效益评价151项目建设有利于资源的综合利用，节约资源城市大建设，导致钢材品种及数量需求日益增长，南京市现有的小型钢材经营场所，场地拥挤，各经销商各自为营，进货渠道不畅通，使用钢材品种杂乱并缺少国家优质品牌，用钢大户长途调运，增加流通成本，钢材供应相对紧张，制约了城市建设和城市经济的发展，因此成立大型的集约化钢材贸易物流市场势在必行。随着城市现代化进程加快，人民消费水平的提高。汽车行业，日常用品，医药行业等对橡胶的需求量逐年增加。南京市目前尚未形成有规模的橡胶市场，导致各经销商各自为营市场不稳定，制约了橡胶业的良性循环长期发展，因此成立大型的集约化橡胶贸易物流市场是迫在眉睫的。152该项目经济带动能力强，能够促进南京市经济发展本项目包括12万平米左右的商铺的建筑面积，预计项目正常运营后，能够极大地带动区域经济的发展。根据目前南京及周边钢材交易量测算，本项目建成后预计钢材,橡胶及木材交易量可达1000万吨，年交易额600多亿元，创税上千多万元。因此该项目经济带动能力强，能够促进南京市经济的发展。153项目建设能够完善该项目所在地段规划功能，提升城市形象本项目建设将促进区域产业结构调整，为整顿目前区域零散的市场，改变集散的脏、乱、差的环境提供了良好的安置平台该项目，能够完善所在地段的规划功能、提升城市形象，对促进南京市社会经济协调发展有良好社会效益。154项目直接或间接带动大量人员就业建设期本项目建设需要大量的管理人员及施工人员，运营期同样需要大量的工作人员及管理人员。同时本项目能入驻近600家企业，预计能直接或间接带动5000人的就业。16主要技术经济指标表11主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注1项目占地面积亩300合200010M22用地性质工业、商业用地3建筑面积M22108004容积率1055绿地率256建筑密度357建筑层数多层8商户户6009员工公寓（住宅）套30610酒店标间间18011单身公寓间30812建筑耐久年限年5013建筑结构耐火等级级一14屋面防水等级级三15建筑抗震设防类别类丙16抗震设防烈度度617结构形式框架结构18建设期年119定员人6020建设总投资万元5000021年营业收入万元1813362序号指标名称单位数量备注22年总成本费用万元3967223年利润总额万元118496224净利润万元88872125财务内部收益率2244所得税前1706所得税后26净现值万元3047539所得税前万元1456619所得税后27投资回收期年639所得税前年9所得税后28总投资利润率20417可行性研究的结论与建议1、可行性研究的结论上海世平原材料贸易物流园项目的建设，是南京市经济发展的需要，是维护市场经秩序、改善城市场环境和提高城市市场服务功能的需要。市场的建设可为钢材生产企业，橡胶生产企业以及木材生产企业提供市场销售平台，为其使用企业提供具有价格优势和质量有保证的产品，可促进南京市本地企业更好地发展，并可覆盖长三角地区。市场建设后，预计钢材，橡胶及木材交易量可达1000万吨，年交易额600多亿元，创税上千多万元，解决5000人的劳动就业问题。本项目的建设，最终将实现产业化升级和行业可持续健康发展的目标，是拉动经济增长，实现市场繁荣的重要举措，是一个百姓得实惠，企业获效益，政府赢民心的项目，对南京市经济社会发展具有重大意义。综上所述，我们认为本项目是切实可行的。2、建议1、项目总投资58亿元，投资较大，需在选址时选取交通条件优越、对金属贸易、物流要求较高的用户较密集地区进行投资建设。2、项目需吸引近600家商家入驻才能保证预期的效益，因此，必须加强项目招商，指定一个切实可行的策划方案，确保项目的收益。3、加强项目管理，资金控制，合理安排工期，确保项目及时实现经济效益。第二章项目建设背景及必要性21项目建设背景211南京市“十二五”规划纲要南京市“十二五”规划纲要中在发展愿景中提出必须把转变经济发展方式、加快转型创新跨越发展作为主线。以转型发展为基本路径，以创新发展为根本动力，以跨越发展为目标指向，把加快转变经济发展方式贯穿于经济社会发展的全过程和各领域，提高发展的全面性、协调性和可持续性。突出发展创新型经济、服务经济和绿色经济，推动产业结构向高端化转变，增长动力向创新驱动转变，发展模式向内涵式集约化转变，城市发展向功能品质提升、城乡一体化建设转变。必须立足南京实际和形势变化，继承和拓展城市功能定位。坚持建设现代化国际性人文绿都的目标定位，与时俱进赋予新的内涵。加快建设长三角辐射带动中西部地区发展的重要门户、综合性枢纽城市、国家科技创新中心和国际城市，打造“人文绿都、智慧南京”，努力建设国家中心城市。在发展目标中提出了把发展服务业作为产业结构优化升级的战略重点，加快形成服务业大发展的态势，全面实施“服务业倍增计划”，推动服务业发展提速、比重提高、结构提升，到2015年，服务业增加值占地区生产总值比重达到56以上，在全省率先形成以服务经济为主的产业结构，成为具有较强影响力和辐射力的区域性现代服务业中心。212市场的需求为本项目创造了条件钢材，橡胶和木材企业用户涉及各行各业，市场容量大，南京金属贸易物流园区涵盖钢材，橡胶和木材贸易及物流，其建设有利于实现生产企业、销售商家、资源产业的联体跨越式发展，形成具有一定规模的经济市场园区。因此，南京市钢铁，橡胶和木材行业要实现跨越式发展，需要营造一个完善、规范、具有一定规模的综合交易及物流园区作为支撑平台。22项目建设必要性221是整顿与规钢材销售市场的需要城市大建设，钢材品种及数量需求日益增长，现有的小型钢材经营场所，场地拥挤，各经销商各自为营，进货渠道不畅通，使用钢材品种杂乱并缺少国家优质品牌，用钢大户从钢厂长途调运，增加流通成本，钢材供应相对紧张，制约了城市建设和城市经济的发展，因此成立大型的集约化钢材现货交易市场势在必行。随着城市现代化进程加快，人民消费水平的提高。汽车行业，日常用品，医药行业等对橡胶的需求量逐年增加。南京市目前尚未形成有规模的橡胶市场，导致各经销商各自为营市场不稳定，制约了橡胶业的良性循环长期发展，因此成立大型的集约化橡胶贸易物流市场是迫在眉睫的。222是促进南京市经济发展的需要本项目包括12万平米左右的商铺的建筑面积，预计项目正常运营后，能够极大地带动区域经济的发展。根据目前南京地区及周边钢材，橡胶及木材交易量测算，本项目建成后预计总交易量可达1000万吨，年交易额600多亿元，创税上千多万元。因此该项目经济带动能力强，能够促进南京市经济的发展。223是完善该项目所在地段规划功能，提升城市形象的需要本项目建设将促进区域产业结构调整，为整顿目前区域零散的市场，改变集散的脏、乱、差的环境提供了良好的安置平台该项目，能够完善所在地段的规划功能、提升城市形象，对促进南京地区社会经济协调发展有良好社会效益。第三章市场分析及市场预测31市场分析311国内市场现状钢铁材料产业作为整个国民经济各行各业提供装备产业，提供生产设备和生产工具的产业，在国民经济发展中具有其他产业不具备的高度关联度和带动性，同时作为技术密集和劳动密集产业在改善地区劳动就业和提振当地核心竞争力方面作用巨大。在我国制造业的发展中，要成就一批全国一流、国际领先的企业和企业群，最重要的决定因素之一就是服务企业的市场系统和市场规模，高层次、高效率、高质量的金属材料市场体系的建立成为工业化进程中一个地位特殊、非常关键的步骤。一个辐射全国的钢铁材料市场的建立，相当于把原料采购和销售市场开到了企业的门口，对于钢铁材料生产企业的作用无疑是积极和有力的。有世界1/5人口的中国的经济建设和人民消费的巨大内需是首要动力。若干年内中国经济可能“一枝独秀”于世界，随着中国人生活水平不断提高，汽车、机械、房地产业的持续发展，钢铁材料产品的需求将明显上升，档次也将提高。中国巨大的“内需市场“，成为被外商看好的所谓“世界上尚待开发的最后一个大市场”。312南京市钢铁材料市场状况目前南京市还没有比较规范的钢铁材料市场，规模效应明显和对产业带动力强的批发市场几乎没有，形成南京市钢铁材料市场“散、小、乱、差”的局面，也增大了管理难度。不少批发市场的硬件、软件配套建设跟不上，几乎没有象样的服务功能，市场投资主体对市场的管理仅仅停留在物业管理的层次上，不利于经营户成长壮大，也阻碍了市场自身的积累与发展。市场管理机制缺乏创新，在激烈市场竞争中仍采用过去老一套管理办法和营销方式，市场间低水平竞争、价格战竞争激烈。市场管理人员和交易人员素质低。管理人员对现代流通模式和现代企业管理方式了解得少。市场交易人员素质更是参差不齐，只注重眼前利益，缺乏长远的发展眼光。数目众多但是规模都很小，经营水平参差不齐，市场提供的交易方式比较原始，摊位制仍是大多数市场普遍采用的办法，经营户主要的进驻方式仍是短期租赁。这种市场结构容易导致经营户短期行为，低价倾销、无序竞争严重；市场假冒伪劣充斥，甚至出现一些产品和企业“优汰劣胜”的所谓“逆向选择”，不能建立规范、高效、系统的市场体系，严重影响我市钢铁金属产业向高质量、高水平、国际标准发展。32市场前景分析随着国民经济的迅速发展，在国家大力发展基础设施的同时，伴随汽车、机械、造船、家电、芍药等制造行业的蓬勃发展，对各种钢材及橡胶、木材等产品的需求增加较快。实现城市化、建成“世界制造中心”、以汽车、住房为代表的新的消费升级，是全面建设小康社会的主要目标，而这些都需要大量的金属、原料作为支撑。近年来，南京地区钢铁行业及建筑等相关行业近年来增长迅猛，发展势头强劲，预计在未来还有更大的发展空间。这些发展和增长，使得行业和社会对钢材的需要会随之加大。与金属有关的原料、半成品和产成品等货物需要各种物流服务功能，于是钢铁行业的增长对物流服务功能的广度和深度都将提出更高的要求，因而对于与此相关的配套物流设施和服务需求将有很大的市场空间。第四章项目选址和企业介绍41项目选址项目拟选地址南京市，项目拟占地面积300亩约合200010平方米。42企业介绍上海世平能源集团有限公司是一家以能源贸易业务为主体的大型多元化企业集团，注册资本418亿元人民币。公司自成立以来，始终秉承“由力而起，由善而终”的为商之道，以“做民族产业，以实业报国”为企业使命，固守“忠诚，团结，严谨，奉献”的企业精神，依靠自身在实业领域内的强大实力和资本市场上的娴熟运作，企业迅速发展壮大，形成了“以产业为基础，以资本运营和科技创新为两翼”的发展模式。目前公司以能源产业为重点，业务包括橡胶、煤炭、钢材等大宗贸易，同时涉足有色金属、金融与金融服务产业、房地产开发、港口码头投资开发、高科技产品研发、汽车配件生产、现代物流等业务。集团旗下在上海、福建、江苏、山东等省（市）拥有十余家子（分）公司。第五章项目建设规模及建设内容51建设规模项目主要建设内容南京世平原材料贸易物流园区交易市场聚商检监管、产品贸易、仓储配运、综合管理五大功能，形成南京地区具有一定规模的“国内先进型、生态环保型、管理集中型”的贸易生态市场园区。项目建设主要分A、B、C、D、E、F六大区域功能分区用地面积一览表表11A区综合配套服务设施50B区公共停车场20C区钢材贸易物流园区100D区橡胶贸易物流园区50E区木材贸易物流园区50F区露天堆场物流区30合计300A区占地50亩，为综合配套服务设施，主要完成产品商检监管、综合管理等功能。B区占地20亩，为公共停车场，主要为市场内提供停车2服务，同时兼具物流平台的功能。C区占地100亩，为钢材贸易物流区。3D区占地50亩，为橡胶贸易物流区。4E区占地50亩，为木材贸易物流区。5E区占地30亩，为露天堆场物流区。6预计项目建造后，可入驻钢铁贸易企业600多家，据初步估计，项目全部建成后，将将引进资金30亿元，预计钢材交易量可达1000万吨，年交易额600多亿元，创税上千多万元。可提供销售服务、综合管理岗位近千人左右。项目建设规模整个项目规化用地300亩，总建筑面积计划在21万平方米左右（建筑密度为35），建筑规划符合国家产业政策。项目总投资资为人民币58亿元。52建设内容本项目规划为五个区，分别为A、B、C、D、E及F。主要建筑内容包括商铺127600平方米，层高为23层酒店及综合配套服务设施15200平方米，层高为18层；员工公寓35700平方米；酒店式单身公寓楼17300平方米；仓储用房13200平方米；物流管理用房1200平方米；公厕、垃圾中转站、设备用房600平方米。见“表52建设内容一览表”。建筑面积一览表表521店铺用房127600平米2酒店及综合配套服务设施15200平米3员工公寓楼35700平米4酒店式单身公寓楼17300平米5仓储用房13200平米6物流管理用房1200平米7公厕、垃圾中转站、设备用房600平米商户600户员工公寓（住宅）306套酒店标间180间单身公寓308间合计210800平米第六章项目设计及建设方案61市场服务功能设计服务是市场的核心竞争力之一，因此为市场设计服务功能对于市场的建设和发展是十分必要的。市场主要拟在五个方面向客户提供服务信息流服务、质量保障和监督服务、物流服务、商流服务、资金流服务、管理流服务。1、信息流服务主要是针对客商目前在经营决策过程中信息上的一些关键弊病，比如信息零碎、信息滞后、信息不全、信息失真和信息静止等方面，在条件成熟的时候针对一些产品，逐步引入大型采购企业拍卖制度、信息沙龙、定期市场分类报告、市场结构性特征分析等制度，以客商为中心全面规划市场的信息系统组织，在交易信息生成、整合、加工、提供、以及帮助客户信息挖掘、辅导利用等方面提供全程服务，切实帮助经营户扩宽信息渠道来源、提高信息时效性和信息质量，减低经营决策中的信息风险，同时逐步完善和推动经营户的电子商务系统提高经营效益。2、质量保障和监督服务通过与质量管理监督部门的合作，建立产品质量监督和信誉保障系统，提高市场的品牌价值并使整个市场朝着高水平的方向发展，逐步建立市场准入制度，逐步提高进场企业的自我质量管理门槛，形成市场“高品质流入，高品质流出”的流通局面。保护商家和广大消费者的利益。3、物流服务物流服务是实现成本降低目标的一个重要手段，因为在商品从生产到消费的整个流通过程中，物流成本占总成本比例可达到30以上，通过加强物流管理来降低成本的空间很大。市场通过在运输管理、组货管理、仓储管理、包装管理等方面提供的服务组合，通过提高包括车辆组货能力、降低车辆空驶率、推动专业化仓储等等一系列服务，降低经营户的仓储成本、配送成本、运输成本，使经营户在物流方面的成本逐步下降，提高经营户整体的竞争优势。4、商流服务经营户需要寻找上下游企业，上下游企业需要寻找合作伙伴，商流服务是通过有关的会展等方式，帮助经营户寻找、甄别、厘定和开发商流，为经营企业和中外同行开拓更大的商机，引入外贸和海关服务，引入海外市场研究不定期专家、客商报告会，为经营户开发海外市场提供切实的帮助，引入相关工商服务机构和金融辅助服务机构，为经营户提供商业信用方面的支持帮助。5、资金流与金融服务主要包含两个方面的内容结算支付和融资支持。市场通过提供更高效的结算服务，逐步实现交易的非现金化，通过融资服务解决企业的短期金融困难、帮助企业提高资金周转率、做大做强。条件成熟后，建立资本市场、项目市场、产权市场、品牌市场等相关生产力要素市场，为各商户企业成长壮大保驾护航。6、管理流服务通过帮助经营户企业化运作，实现中小型企业，特别是民营企业的现代化转轨，提高经营户的企业组织规范、降低企业因为自身管理水平、管理素质不高造成的经营风险，帮助各商户企业更好、更快的发展。7、其他服务其他服务包括消防与安全服务、人员培训服务、保险服务等。通过市场良好的服务体系为市场各商户企业服务，吸引各商户进场经营，力争打造成我国中部市场规模最大、经营品种最全、产品质量最可靠的专业化的原材料现货交易市场。62总平面布置1、总平面布置原则1根据功能不同，商铺，综合办公，宾馆与酒店式公寓分区布置。2充分考虑与城市道路的关系，合理布置道路网络，形成便捷的道路系统和丰富的步行系统。3按照可持续发展概念进行规划布局设计。2、总平面布置综述项目设计充分利用这些有利的区位优势，布置平面图，整个市场有1个市场主入口，6个次入口。各区之间衔接紧密，高低错落有致，功能分区明确。3、竖向设计总体排污、排水采用单向排放，由西向东排入九瑞大道的市政排水、排污总管中。场地排水考虑采用暗管敷设方式。4、道路设计本项目通过道路将整个市场分为五个区，外围利用原有的城市道路，主次干道连接，使整个市场内无交通盲点，5、绿化景观设计项目绿地由中心绿地、组团绿地和道路绿化三级不同规模、形态的绿地通过放射布置，联接成有机的系统，使整个市场处于优美的绿化之中。建筑周围绿化宜选用草坪、低灌、景石为主，以塑造宜人的生活景观。广场处理主要以铺砌硬化为主，局部点缀以绿地和孤植，以增强广场空间的景观层次和灵动性，改善广场易造成的空旷感。63结构设计方案1、设计主要依据和资料建筑结构荷载规范GB500092001砼结构设计规范GB500102002建筑抗震设计规范GB500112001建筑桩基技术规范JGJ9494建筑地基基础设计规范GB500072002砌体结构设计规范GB5000320012、结构设计1设计荷载的取值楼面活荷载标准值住宅20KN办公25KN车库40KN屋面25KN其它未说明荷载均按建筑结构载规范GB500092001要求取用。2风荷载根据建筑结构荷载规范GB500092001基本风压值WO为045KN，地面粗糙度类别为B类。3抗震设计根据建筑抗震设计规范GB500112001版附录A，本工程设防裂度为六度，设计基本加速度值为005G。抗震类别及等级抗震类别为丙类。4建筑物结构安全等级为2级。5建筑物设计使用年限为50年。3、基础基础拟采用满堂箱型基础，地基处理采用桩基。4、上部结构上部结构为框架剪力墙结构形式，现浇钢筋砼楼屋面板，基本板厚120MM。砼采用C25级。5、新技术、新材料的应用1框架结构一般填充墙体均采用多孔粘土砖或轻质墙体材料，节约土地资源和能源；结构上降低地震作用和地震作用下破坏的可能性，提高结构的安全性；经济上减小梁柱的截面和配筋量，降低工程造价。2钢筋混凝土梁、柱拟采用HRB600级钢筋，可减少配筋量，节约钢材。3大直径钢筋22拟采用直螺纹连接技术，避免大直径钢筋电焊不易达到规范要求强度的矛盾，特别是对提高施工速度效果明显。64给排水设计1、设计依据1建筑设计防火规范GBJL6872建筑灭火器配置规范GBJL40903建筑给排水设计规范GB5001520034住宅设计规范GB5009619995建筑专业提供的图纸和相关资料6其它的场地相关资料。2、设计范围项目区内务单体建筑的给水、排水、污水及室外给水、排水、消防。3、给水设计1水源以城市给水网作为水源，从小区一侧的城市供水管网上引出两根DN200给水管，各经水表井后在区域内围成一闭合供水环网。2生活用水量，各部门用水定额和规模如下表考虑道路绿化及10不可预见水量等因素。最大日用水量为6029M最大时用水量为5108M。时变化系数取23给水系统给水方式采用水池水泵恒压变频管网系统用水点。4、排水设计1排水体制采用雨污分流，生活污废水和雨水分系统分别排出。2污水系统粪便污水经化粪池预处理，厨房含油废水经隔油池预处理，处理后的污废水经小区内污水系统排入城市排污渠。地下层废水经排水泵提升至室外排水系统。3雨水系统屋面雨水经雨水斗及落水管系统，地面雨水经雨水口收集后经区域内雨水系统就势排入城市雨水系统。雨水量，按新余地区暴雨强度资料查出，地面水按重现期按2年考虑。5、消防系统1消防用水量本建筑消防用水量按高度小于50M的二类高层建筑计算。2消防系统室内消防给水系统应与生活、生产给水系统分开独立设置。地下室设消防蓄水池，为钢筋混凝土结构，在室外设有两个供消防车吸水的取水口。6、管材室内生活给水管采用PPR给水管，部分采用钢塑复合管。室外埋地管采用球墨铸铁给水管。室内热水及回水管采用塑铝稳态管或薄壁紫铜管并采取保温。室外埋地管采用铜管，采用聚氨酯泡沫塑料保温，外包高密度聚乙烯塑料外壳。室内消防管采用热镀锌钢管，室外埋地管为球墨铸铁给水管。室内排水管采用UPVC排水管，室外排水采用聚乙烯中空双重壁管。65电气设计1、用电负荷等级为二级，并自备应急发电机组，其发电机容量应能满足消防用电设备及事故照明的使用负荷。总的用电负荷约为9800KVA。2、照度标准应按现行的民用建筑照明设计标准3、走道、门厅、餐厅、宴会厅、电梯厅等公共场所应设供清扫设备使用的插座。插座回路包括客房插座宜设漏电保护开关。供移动电器使用时，应选用带接地孔的插座。4、照明装置选用高效光源及灯具，重视建筑物的外观照明，设置建筑轮廊灯和泛光照明灯具。66暖通空调1、楼内设集中式空调系统；2、采用溴化锂吸收式制冷机；3、大楼内设防排烟系统。67消防工程1、室外设消防栓12座。2、楼内的客房、大型厅室、疏散走道及重要的公共用房等处的建筑装修材料，采用非燃烧材料和难燃材料。并严禁使用用燃烧时产生有毒气体及窒息性气体的材料。3、楼内设火灾事故照明及明显的疏散指示标志。4、电力及照明系统应按消防分区进行配置，以便在火灾情况下进行分区控制。5、楼内设消防报警、自动喷淋系统。6、各楼层按规定配置干粉灭器和室内消防栓。第七章环境保护71环境保护标准根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目环境保护工作接受南京市环保部门的监督，采用的环境保护标准为建设项目环境保护管理条例国务院（98）253号令环境空气质量标准GB30951996大气污染物综合排放标准GB162971996污水综合排放标准GB89781996地表水环境质量标准GB38382002生活饮用水卫生标准GB57492006城市区域环境噪声标准GB309693建筑施工场界噪声标准GB1252390污水排入城市下水道水质标准GB3082199972环境影响初步分析本项目在建设期间，各项施工活动、运输将不可避免地产生废气、粉尘、噪声、固体废弃物等，会对周围的环境产生一定的影响。建设期产生污染的环节主要是地基打桩平整、配制混凝土及水泥砂浆、土建施工和设备安装调试等。主要污染物质是施工人员生活污水、施工废水、作业粉尘、固体废弃物以及施工机械排放的烟尘和噪声等，其中以施工噪声和粉尘影响最为突出。项目建成投入使用后，主要是市场产生的生活固体废物和生活污水所带来的影响，市场产生的废旧包装材料带来的影响和市场噪声。73项目环境保护措施施工期环境保护措施。本项目施工过程中采取相应措施将施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。施工噪声。为了减轻施工噪声地周围环境的影响，建议采取以下措施加强施工管理，合理安排施工作业时间，严格按照施工噪声管理的有关规定执行。合理安排施工时间和进程，与周边单位和人群的活动错开。尽量采用低噪声的施工工具，如以液压工具代替气压工具，同时尽可能采用施工噪声低的施工方法。施工机械应尽可能放置于周围敏感造成影响最小的地点。在高噪声设备周围设置掩蔽物。混凝土需要连续浇灌作业前，应做好各项准备工作，将搅拌机运行时间压到最低限度。除上述施工机械产生的噪声外，施工过程中各种运输车辆的运行，还将会引起敏感点噪声级的增加。因此，应加强对运输车辆的管理，尽量压缩汽车数量和行车密度，控制汽车鸣笛，并采取时间管制措施。施工粉尘。施工期间产生的粉尘（扬尘）污染主要取决于施工作业方式、材料的堆放及风力因素，其中受风力因素的影响最大。随着风速的增大，施工扬尘产生的污染程度和超标范围也将随之增强和扩大。因本工程施工期较长，伴随着土方的挖掘、装卸和运输等施工活动，其扬尘半角给附近的大气环境带来不利影响。因此必须采取合理可行的控制措施，尽量降低其污染程度，缩小其影响范围。其主要对策有对施工现场实行合理化管理，使沙石料统一堆放，水泥应设专门库房堆放，并尽量减少搬运环节，搬运时做到轻举轻放，防止包装破裂。开挖时，对作业面和土堆适当喷水，使其保持一定的湿度，以减少扬尘量。而且开挖的泥土和建筑垃圾要及时运走，以防长期堆放表面干燥而起尘或被雨水冲刷。运输车辆应完好，不应装载过满，并尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛撒，并及时清扫散落在地面上的泥土和建筑材料，冲洗轮胎，定时洒水压尘，以减少运输过程中的扬尘。应首选使用商品混凝土，如果必须拌砂浆、混凝土时，应尽量做到不撒、不漏、不倒；混凝土搅拌应设置在棚内，搅拌时要有喷雾降尘措施。施工现场要设围栏或部分围栏，缩小施工扬尘扩散范围。当风速过大时，应停止施工作业，并对堆存的砂粉等建筑材料采取遮盖措施。对排烟大的施工机构安装消烟装置，以减轻对大气环境的污染。施工污水。施工污水水量不大，但如果不经处理或处理不当，同样会危害环境。所以，施工期废水不能随意直排。其防治措施主要有加强施工期管理，针对施工期污水产生过程不连续、废水种类较单一等特点，可采取相应措施有效控制污水中污染物的产生量。施工现场因地制宜，建造沉淀池、隔油池等污水临时处理设施，对含油量高的施工机械冲洗水或悬浮物含量高的其他施工废水需经处理后方可排入，砂浆、石灰等废液宜集中处理，干燥后与固体废弃物一起处理。水泥、黄沙、石灰类的建筑材料需集中堆入，并采取一定的防雨措施，及时清扫施工运输过程中抛撒的上述建筑材料，以免这些物质随雨水冲刷污染附近水体。建筑垃圾。施工期间将涉及土地开挖、管道铺设、材料运输、基础工程、房屋建筑等工程，在此期间将有一定数量的废弃建筑材料（如砂石、石灰、混凝土、废砖、土石方等）。因此对施工现场要及时进行清理，建筑垃圾及时清运，按城管要求定时运送到指定地点或加以利用，防止因长期堆放而产生扬尘。运营期间环境保护措施。项目在建筑设计及设备选用时应考虑到降低其运营环境影响的方案，投入使用后，也应注重环境保护措施的实施。污水。本项目室内、室外均采用雨水污水分流制排水系统。餐厅、酒店的正常经营将带来大量的污水，污水经污水支管收集后，汇入主干管，再通过地块周边道路下的市政污水管排入城市污水处理厂进行处理。雨水通过项目区域内雨水管收集后直接排入市政雨水管。一般生活污水经粪池处理后排入污水管；服务区餐饮部门产生的污水及设备运转的冷却水及洗涤用水含有一定的油污，需经隔油池初步处理后才能排入污水管。固体废弃物。市场将产生一定数量的生活固体垃圾，尤其是餐饮部分将产生一定的厨房垃圾，如不及时进行清运处理，则会腐烂变质，滋生蚊虫苍蝇，产生恶臭，传染疾病，从而对周围环境和人员健康带来不利影响。所以运营期间对生活垃圾要进行分类收集，集中堆放，由后期部门及时统一运送到垃圾处理站进行合理处置，严禁乱堆乱扔，防止产生二次污染。市场产生的其他废弃包装材料尽量回收利用，产生循环经济效益。噪声。本项目噪声主要来源于市场内汽车声音和机械运转等。有噪声的设备用房内墙和顶棚均做隔声吸音处理，从而最大限度地降低机械噪声。汽车噪声执行当地有关机动车辆管理规定，项目建设中采用优化的机动车流组织，通过一定的区域划分或设置隔音屏障减少交通噪声对酒店的影响，并限制车辆在项目区域内鸣笛，最大限度地降低交通噪声。废气。项目产生的废气主要是配套服务区餐饮厨房油烟，含食物烹调、加工过程中挥发的油脂、有机质及其加热分解或裂解产物以及酒店供热锅炉燃煤产生的废气。74环境影响分析结论及建议本项目为市场建设工程项目，属于污染因素简单、污染种类少、毒性低的无特别环境影响的建设项目，在加强施工期及运营期的管理，严格按照有关标准执行环保措施，基本不会产生环境污染。但项目建设周期长，因此在项目运作期间，仍需请环保部门对本项目做进一步环境影响评价，以便采取更加经济合理的措施以达到对有关污染物治理的标准要求。项目竣工后，需经市环保局验收合格后才能正式投入运行。第八章节能81节能概述节约能源是国家发展经济的一项长远战略方针，是资源有效配置的手段之一。本项目认真贯彻执行国家的节能政策，在设计中充分考虑节约能源，从而降低成本，提高经济效益。82设计依据1中华人民共和国节约能源法。2公共建筑节能设计标准（GB501892005）3关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定4工程设计节能技术暂行规定GBJ6855民用建筑节能管理规定。6夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ1342001）等。83节能措施1、对于市场内各建筑物，尽量采用自然通风、采光及良好朝向，采用隔热的外维护结构，以减少机械通风和人工照明的能源消耗。2、在电气设备选型方面，选用节能型变压器和其他节能型电气设备，对电气设备采用电容补偿无功功率损耗，提高功率因素，以节约能源。3、照明选用节能灯具，供水、供电线路上安装水表、电表，加强节能管理，降低能耗。4、工作照明采用分散开关控制，选用高发光率的照明灯具。5、采用节能型变压器，变压器室内设有电容补偿柜，使功率因素不低于09。6、各建筑物、主要用能设备使用计量仪表，监控能源消耗。7、建筑设计中采用优质保温保湿材料与密封性能好的门窗，减小能源损耗。8、在冷、热媒的输送管道上采用保温隔热性能高的材料。第九章劳动安全与消防91劳动安全911设计依据及卫生标准建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定建筑物防雷设计规范GB5005794912工程特征本项目建设属非工业项目，建设总投资58亿元，占地300亩；总建筑面积约为21万平方米。项目主要为原材料现货交易及物流，在货物装卸过程中，存在一定的危险性。913劳动保护1、简述根据国务院和有关部门的劳动保护条例的规定，本项目在技术方案中对一部分工作条件差的岗位，采取了必要的劳动保护措施，保障工人的身体健康。2、主要措施1对于噪音较大的设备操作间，设置专门的操作值班室。2对于搬运、装卸钢铁材料过程中，加强人员保护措施。914安全、卫生措施方案1、主要安全防护措施1市场总平布置中设有足够的出入口和疏散通道，以便在发生意外事故时，人员能够及时疏散。2变电所四周设有围墙和防护栏杆等隔离措施，以防止意外事故的发生，配电室设安全门。3建筑物均作防雷设防，建筑物的防雷接地电阻R1。4所有电气设备均设有接地保护装置，设备检修检查采用低压行灯。5设置紧急停车按钮及报警系统。92消防921设计执行的国家规范有建筑设计防火规范GBJ1687（2001年版）建筑灭火器配置设计规范GBJ140901997版922工程环境本项目建设用地交通便利。有火灾时，消防车可快速到达现场，地势平坦，场址周围无污染源，空气清新，环境状态良好。本工程建筑全部采用框架或砖混结构，建筑等级为二级，耐火等级为二级。923消防设施和措施简述1、按建筑防火设计规范（2006年版）设计市场进出口及火灾紧急疏散通道，并在总平面布置中考虑了消防环形通道，消防车可通至任何一幢建筑物。2、根据建筑设计防火规范（2006年版），室外消火栓系统用水量为30L/S，由市政自来水管网直接供给；室内消火栓系统用水量为40L/S；火灾延续时间为3小时，一次室内消火栓用水量为432M3；喷淋系统用水量27L/S,火灾延续时间为小时，一次喷淋用水量为972M3；室内消防总用水量为5292M3，贮存在地下室消防水池内。消防泵置于地下室加压泵房内，消防时启动消防泵进行灭火。各建筑物的室内消防，除按有关规定设置消火栓给水系统外，还按建筑灭火器配置设计规范GBJ14090（1997年版）的要求，配置规定数量的ABC型手提式干粉灭火器。3、在不宜用水灭火的地方，如配电房、发电机房等处，则设置干粉灭火装置。第十章组织机构与人力资源配置101企业组织1公司组织机构公司设董事会，董事会下设总经理1名，总经理下综合部、财审部，营销部，施工部，运营部及经营部。综合部主要负责行政管理，人力资源管理；财审部主要负责会计核算，财务审计；营销部主要负责前期策划及营销手续及客户关系；施工部主要负责项目工程管理；运营部主要负责计划管理，合同管理及物业管理及工程造价管理等。具体如下行政管理人力资源管理会计核算财务审计前期策划营销手续、客户服务工程管理设计规划计划管理合同管理及物业工程造价管理总经理综合部财审部营销部施工部经营部运营部董事会公司实行董事会领导下的总经理责任制，总经理及关键岗位人员在国内外招聘，引进一流人才，创办一流企业。公司股权结构、公司治理与效益有着密切的联系。企业制定目标责任制与绩效考评制度，薪资，职务升降，公司福利均与绩效挂钩。公司建立激励制与约束机制，加强企业的监管制度。公司内部设立目标管理体系，以劳动、资本、技术、管理等生产要素。按贡献参与分配的原则，以按劳分配为主体，多种分配方式并存，增强企业员工对自身价值和企业价值的认同。公司构筑和提升自身的企业文化，加强员工的思想，技术和业务培训，树立创新意识，竞争意识。在要求员工认真负责的同时，养成互相支持、互相配合的团队精神。企业建立物资消耗、成本控制、质量保证、劳动定额的标准化管理体系和操作流程。使企业全面计划管理、全员成本控制、全面质量管理贯彻到每个生产环节和管理岗位，并与每人的劳动报酬紧密联系起来。实行质量责任制，建立和不断完善质量管理制度，教育员工严格操作规程，实行自检、互检、专检，并做好安全生产工作。对重大质量事故与安全事故实行问责制度。102劳动定员1、人力资源配置依据项目人力资源配置按岗位计算定员，以实需设岗，以岗定员。2、生产作业班次项目实施后，生产一般实行一班制，每班8小时，全年工作日260天。3、劳动定员本项目定员60人，其中普通工人30人，技术人员20人，管理人员10人。职工人数及工资表职工类别人数人均年工资元年工资额万元普通工人301666750技术人员202000040管理人员103000030合计1204、人员培训本项目所需的各类人员均需经过培训后上岗，以全面提高人员业务素质，提高产品质量和劳动效率。主要培训内容如下（1）对管理人员进行现代生产管理业务知识培训；（2）对工程技术人员定期进行有关业务知识的培训，提高技术人员的业务能力；（3）对生产工人进行基础技术知识及专业技术操作的培训，培训后的工人须达到公司规定的操作水平，经技术考核后方可上岗。（4）国内外培训，包括技术考察和设备安装使用培