某物业小区上调管理费的可行性分析

房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力某物业小区上调管理费的可行性调查XX小区自2001年6月30日一期入伙以来，为了配合开发商的楼盘销售，物业管理服务运作一直处于严重亏损的状况，截止2006年底已亏损123611141元，从一个理性的物业管理行业市场角度来看，XX物业目前所管辖西乡片区的几个老楼盘存在严重质价不相符的现象，富瑰园小区已于2006年7月上调了物业管理费。为了不断配合XX集团产业扩张以及XX房地产开发公司持续高效发展，伴随物业管理市场发展的规范与成熟，XX管理处综合各种实际情况，拟提升小区物业服务收费标准，具体可行性分析如下一、管理处提升管理费的客观可行性条件基本成熟在社会治安形式相对复杂的宝安片区，小区物业管理总体上做到确保业主工作与生活的和谐安宁，XX管理处于2006年5月16日成功合法地完成了业主委员会的换届选举工作；已于2004年获得全国物业管理优秀示范住宅小区；2006年2月获得深圳市安全文明标兵小区；管理费月均收缴率达到95以上；小区业主满意度2006年下半年8512，2007年上半年9655，物业管理服务方面小区未出现重大的客户投诉，综合小区各项运行状况，管理处提升管理费的客观可行性条件基本成熟。二、涨管理费的理由1、财务亏损XX小区建筑面积9981055M2,月管理费理论收入为15328281元，而实际收缴率一般在95左右（详见附表一），虽然XX开发公司从品牌角度给予了补贴，及用小区停车收入弥补，但仍亏损相当严重。具体见下表项目月度本年累计备注一、本期期初收支差额938,27484二、本期发生额（一）、营业收入1、管理费收入153,282811,838,755082、停车费收入36,55033402,302003、其他收入534342102,76562合计195,176562,343,82270（二）、营业成本1、工资、福利费、社会保险金102,624941,071,731742、材料费629764,681403、办公费311436,102504、公共水电费132,73610508,37901调回冲减水电费54,13212元5、社区文化费用65110,608116、折旧费160522,860737、维护费14,099185,711808、食堂费用475359,617299、管理佣金19,83421224,11991房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力10、无形资产、低值易耗品摊销71509224,6060811、住房补助163618,7439412、会所、游泳池成本19110,4429013、税金993499116,5349614、清洁外包费用17,35466210,01415、宿舍费用37182316、停车场成本417486210,0140017、其他费用84527450,31258含员工工装配置费18、财务费用261合计743,688262,641,66027（三）、本期收支差额297,83757三、本期期末收支差额1,236,11141另外有如下调整项目1、政府从2007年1月份开始征收垃圾处理费,若按2007年实际小区支付的垃圾处理费1312元（2月垃圾处理费88972元）,预测2007年应增加的费用成本,那么07年应增加1312121215,744元2、从2006年11月1日开始增加护管员6人，每班共12人，具体设置如下领班1人，A门、B门、C门各1人；地下车库1人；监控室1人；A1栋车库及羽毛球场车位、时钟广场车位1人；D1栋车库、D1栋四个单元、D1栋车库、协助A门1人；内围其它20个单元及道路巡逻2人，外围商铺巡逻1人，轮休1人。故在同等情况状态下测算时成本增加10个月护管员成本，即79,21560元（80025001046保险83014福利费610）3、护管员从2006年8月开始购买社保费，按深圳市最低工资标准测算购买社保每人每月公司支付10406元，那么在同等条件下测算时成本应调增37104O67726,95154元。4、2007年1月开始护管员、维修工、绿化工每人增加工资100元/月，按护管员编制37人、维修工编制6人、绿化工编制3人计算，每年增加成本费用59800元（3763）1001359800。5、由于管理成本增加，增加管理佣金18,17111元。（157447921560269515459800）106、综上在同样管理服务状态下需调增管理成本198，98171元15,74479,215626,951545890018,171117、调正后的实际收支差额437,27395元2XX小区管理费拟提上调标准、幅度及费用变动情况（说明必须调正的最低核算标准）房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力A、保持现有服务不变，可维持盈亏平衡序号收费类型收费面积调正前单价调正前收费金额调正后单价调正后收费经额调整幅度1高层住宅9267504151390125618517144882232商铺7133982001426796260185483530合计15328052B、增加管理员1人，维修工1人，护管员6人，进一步提升小区服务质量序号收费类型收费面积调正前单价调正前收费金额调正后单价调正后收费经额调整幅度1高层住宅92765。041513901256191762535762662商铺71339820014267962819975。1440合计15328052196228716C、除增加8人外，增加配套设施，业主家的有偿服务在有材料的情况下全部免人工维修序号收费类型收费面积调正前单价调正前收费金额调正后单价调正后收费经额调整幅度1高层住宅92765。041513901256200185530083332商铺71339820014267963002139950合计1532805220692908（2）周边环境所致在整个深圳高层带电梯的物业管理费已没有15元/平方米的，就宝安区XX周边小区的楼盘除了XX也绝无仅有，XX小区楼房在XX物业的精心维护及服务下，楼盘已大幅度升值，相关数据统计如下XX周边小区管理费及楼房租售情况说明小区名称类型管理费售价户行租金（带家电）备注多层1元/75008000元/两房一厅18002000元/套丽景城高层18元/85009500元/三房一厅22002800元/套高层两房一厅18002000元/套天骄世家高层2元/80008500元/小三房20002300元/套房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力高层大三房22002700元/套宝安新村多层08元/无出售情况两房一厅15001800元/套公务员住房嘉华新村高层22元/无出售情况三房一厅18002200元/套公务员住房多层08元/7300元/两房一厅18002000元/套泰华豪园高层2元/78008100元/22002800元/套多层1元/73007600元/一房一厅1600元/套高层两房一厅20002300元/套富瑰园高层185元/76009000元/三房一厅26003500元/套两房18002200元/套XX高层15元/75009000元/三房22002600元/套注高层均带电梯,多层不带电梯,其中是否带电梯也是影响楼房租售价格的一个重要因素从客户意见调查可以看出XX大部分业主对我们的服务还是十分满意的，XX物业XX管理处提供的服务显然与其价是不相符的。（3）法律、法规清晰化、规范化随着物业管理的日趋成熟，物业管理相关法律、法规已更加完善，再加之从2007年10月1日起，我国物权法既付注实施，这就对过去相关不太明确、产权不清的一些问题，过去由开发商进行补贴的会大大减少甚至全部会由业主是产权人而承担相应的维修费等，进而会增加管理成本。（4）物价及人工成本大幅度上涨近年来，深圳整个维修维护材料大幅度涨价，导致物业管理成本大幅度提高，这使得本身就是就微利的物业管理难以维持，虽然我们也用摆滩设点、在小区内增设广告等多种经营来试图弥补或减少亏损，但这也是“凤毛麟角”，再就是随着农业税的减免，珠江三角洲的劳动力市场整体缺人，也使得各企业招人非常困难，据有关资料表明深圳市最低工资标准2001年特区内574元/人,特区外440元/人；2002年特区内595元/人,特区外460元/人；2003年特区内600元/人，特区外465元/人；2004年特区内610元/人，特区外480元/人；2005年；特区内690元/月，特区外580元/月，2006年7月1日后增至特区内810元/月，特区外700元/月，进入2007年春节后各企业更是自发用涨工资来吸引员工，XX小区2006年护管员流失率60以上，我们在门口每天挂着招工启事，但很难招到人，更招不到优秀的人才。（5）设备设施更新2006年下半年XX管理处在亏损的情况下，申请公司补贴增加安装了23件老人、儿童娱乐设施，现有投入正常使用，引用“分流”来解决了XX长期因娱乐设施不足老人在架空层打麻将，既影响小区整体外观又影响邻里休息的“老大难”问题。现在随着风吹日晒小区的垃圾桶已破损严重，我们计划在管理费上涨一个月内将所有垃圾桶更换到位。三、摸底调查情况2007年4月22，XX管理处在公司领导及各职能部门的配合下，与XX小区业主委员会召开沟通会议并形成决议同意我处对小区涨管理费及动用房屋本体维修基金翻新外墙事宜对小区全体业主进行书面调查。我处从2007年5月21日开始对小房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力区全体业主进行走访，截止2007年7月10日，共走访业主831家，同意提升管理费为681家，占总户数（住户966户，商铺122户，共1088户）6259，不同意的为150家，占总数的1379，现仍有257家暂还没有找到业主