旧城改造区项目可行性研究报告

目录第一章总论1一、项目概况1八、主要技术经济指标2二、建设单位概况2三、项目提出的理由与过程3四、项目建设的必要性4五、项目可行性研究报告编制原则与依据5第二章市场需求分析与建设规模6一、鄂尔多斯市房地产市场现状6二、鄂尔多斯市房地产市场供需预测9三、建设规模11第三章项目建设地点及建设条件12一、项目选址12二、建设条件13第四章项目建设方案17一、编制依据17二、规划设计主题17三、规划设计方案18四、建筑方案19第五章配套工程建设方案24一、电力工程24三、给水排水工程32四、采暖、通风与空气调节39五、燃气43第六章环境保护44一、环境现状44二、项目建设与运营对环境影响44三、环境保护措施46四、环境影响评价结论49第七章劳动安全、卫生防护50一、劳动安全50二、卫生防护措施51、第八章消防52一、编制原则52二、编制依据52三、消防措施52第九章节能节水60一、节能措施与能耗指标分析60二、节水措施与水环境系统的建设目标62第十章组织机构与人力资源配置64一、组织机构64二、人力资源配置65第十一章招投标要求及内容67一、编制依据67二、招标方案67第十二章项目实施计划69第十三章投资估算与资金筹措70一、固定资产投资估算70二、新增投资估算说明71三、新增资金来源与筹措72四、流动资金估算及资金来源72第十四章财务评价73一、项目运营计划73二、总成本测算73三、销售收入、销售税金及附加、利润及其分配73四、项目盈利能力74五、经济效益分析75第十五章风险分析76一、盈亏平衡分析76二、敏感性分析76第十六章结论及建议77一、结论77二、建议77第一章总论一、项目概况（一）项目名称XXXX旧城改造区项目。（二）项目建设单位XXXX城市投资公司。（三）项目建设地点XXXXX镇X。（四）项目法人X。（五）项目负责人X。（六）建设内容、规模及建设期1建设内容本项目建设内容包括住宅楼及配套设施。2建设期2年3建设规模XXXX旧城改造区项目工程总用地面积5968934平方米，净用地面积48806，14平方米。建筑面积832661平方米，其中住宅建筑面积733057平方米，商业建筑面积72434平方米。（七）投资总额及资金来源总投资2553878万元，其中银行贷款16500万元，企业自筹资金903878万元。八、主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注一建设规模1总建筑面积M28326612容积率163绿化率35二项目总占地面积平方米591936三建设期年2四项目总投资万元2553878五资金筹措万元25538781申请银行贷款万元2建设单位自筹万元2553878六主要经济指标1投资利润率10532投资回收期年4493内部收益率2827二、建设单位概况鄂尔多斯市容大房地产开发有限责任公司成立于2006年6月，注册资金800万元。公司拥有4级资质等级。公司具有独立法人资格,依法实行自主经营、自负盈亏、独立核算。公司内设四个行政职能部门综合人事部、财务资产部、企管项目部、经营销售部，另设五个工程建设部。公司主要从事房地产开发、市政基础设施建设同时，公司按照市场化运作方式和现代企业管理模式，积极拓展经营范围，壮大实体经济，做实做大做强企业，进而筹集更多的资金用于城市的建设、经营和发展。三、项目提出的理由与过程本项目位于XXXXX镇X。近年来，XXX经济发展水平居自治区前列，实力雄厚，势头强劲，与首府呼和浩特的新城区、包头昆都仑区以及我市准格尔X、东胜区一起成为内蒙古县域经济前五强。“十五”以来，伊X利用资源优势和区位优势，充分构筑煤炭、煤化工、建材、林沙为主的工业体系，呈现出经济建设持续快速发展、社会事业整体推进、机构调整更加合理、城市功能日趋完善、生态建设成效显著、人与自然和谐相处的可持续发展态势，经济实力始终保持在自治区101个X县（区）前列，2008年财政总收入完成508999万元（包括上划自治区和上划中央收入，不含社会保障基金），完成年初预算的1212，同比增加207160万元，同比增长686，总量位居全市各X区第三位。地方财政收入完成204777万元，完成年度预算的1245，同比增加86841万元，同比增长736。由于经济总量迅速增长，带动了城市居民收入的增长，促进当地形成了大量的高收入人群，为市民未来购房置业打下经济基础。诸多经济社会利好因素的合成，特别是城市化进程的不断推进，旧城改造已经成为XXX目前城市建设的重要任务，X位于享有“内蒙第一经济强镇”XX镇南部，属乌木伦镇经济核心地，原有规划十分拥挤，为此启动X假城改造，建设高标准商住小区，满足人们商住需求十分迫切。四、项目建设的必要性1XXXX旧城改造区项目的建设符合XXX总体发展规划的要求，与XX城市发展程度相适应，建成后将为XX镇居民提供一处具有有良好居住环境、有完善基础设施的文明卫生的示范小区，提供多样化、可选择的、适应性强的经济型住宅，满足入住居民居住生活环境和条件的安逸性、舒适性和安全性的要求。2XXXX旧城改造区项目整体规划不仅体现生态性、经济性和文化性,还坚决贯彻可持续发展的战略要求,为人们提供舒适、环保、清新自然并充满生机和活力的居住空间和居住环境，随着本项目的实施，极大地促进了旧城区的改造建设力度。3XXXX旧城改造区项目的建设将带动本地段发展，拉动人民群众消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地的经济发展产生积极的影响。在项目的具体实施和运作中，可为当地失业或待业人群提供就业和再就业的机会。4XXXX旧城改造区项目以整体规划空间层次多样，组团空间亲切宜人、疏密有致的特点,创造了自然、休闲、高层次的社区居住环境，引领市场方向，更好地满足市场快速增长的需求，必将会获得市场的认可。项目的建设在实现舒适健康的居住生活的同时，也必将为开发企业带来良好的经济、社会效益。五、项目可行性研究报告编制原则与依据（一）编制原则1符合国家、内蒙古以及鄂尔多斯市有关法律、法规及规范，贯彻国家、自治区有关房地产及住宅建设的规定，按城市总体规划进行布局。2结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则，合理确定建设规模及标准。3建设集居住、生活配套为一体的大型生态生活园区，吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本市特色的满足居住生活需要的环境功能，努力创造一个开放的，与城市生活密不可分的有机结合综合体。（二）编制依据1国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南（试用版）2国家发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）3国家和地方有关规程、规范、政策及条例等。4XXX城市总体规划。5建设单位提供的其它有关资料及数据。第二章市场需求分析与建设规模一、鄂尔多斯市房地产市场现状“十五”期间，鄂尔多斯市城镇人口增加20万人。“九五”期末鄂尔多斯市城镇建成面积为688平方公里，到“十五”末为142平方公里。随着鄂尔多斯生活水平的不断提高和城市化进程的加快，大量的农业人口转为非农业人口，来鄂尔多斯务工经商的人员增多，将产生大量的住宅需求。（二）房地产市场消费基础的分析1人口增加导致的刚性需求XX镇与陕西省神木县大柳塔镇隔河相望，是神华集团神东煤田的主采区。目前，全镇常住人口6万多人，共有煤炭生产企业23家，年原煤生产能力达4500多万吨，神东煤炭分公司的两座现代化矿井补连塔煤矿和上湾煤矿以及神华煤液化项目均在该镇境内，随着企业的不断壮大，外来人口势必不断增加，由于人口增加导致的住宅需求空间还很巨大。随着XX城市化进程的加快，城市扩容的步伐稳步前进，地产市场短期内供求关系失衡的局面不会有太大调整，仍然处于相对繁荣的阶段。2城市化对地产市场的影响目前，XX人口急剧增加，住房消费结构的变动和升级，为房地产业的快速发展提供了巨大的潜在市场需求。但另外需要引起我们足够重视的是，城市化进程也是左右地产市场发展的一个重要的因素。3流动人口对地产市场的影响发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源的聚集能力。由于近年来XX经济的飞速发展，人口的集中度高，流动人口多，外来人口大量购房，为XX房价的持续走高提供了有力的支持。4以改善现有居住条件为目的的消费需求经济的发展使城市居民手中的可支配收入越来越多，对现有居住条件的不满造成了大量的社会闲散资金流向房地产市场。并且随着住房制度的改革，相当一部分群体采取售旧换新、售小换大的方式来改善自己的住房条件，相当程度上扩大了住房需求。同时，与国外情况有所不同的是，传统“安居乐业”的心理导致居民尽其所有收入购房意愿强烈。往往是集中父母和孩子甚至是三代人的收入购房。5非理性消费需求对于房地产市场的影响土地资源的稀缺和地价的自然趋升，使得社会对地价和房价上涨的预期成为一种认同，同时，由于上述几方面原因造成的地产市场供不应求及房价的快速上升，进一步强化了这种认识。再加上目前市场的管理工作严重滞后，买卖双方获取信息的渠道不对等因素，配合了开发商对于市场走势的引导。在这种市场氛围下，非理性的消费心理促使住房需求不断释放。目前，XX的房地产市场是稳定的、繁荣的，目前的市场需求是在多方面的因素促使下形成的，有切实的有效需求，自用型消费还是市场中的主要力量。而且，根据现在XX的即定发展战略，目前的市场格局还将在未来几年中继续持续一段时间，此外从X方向的房地产建设日益繁荣。（三）目前市场的开发结构2008年，鄂尔多斯市房地产业开发量达到450万平方米，与包头市基本持平，是呼和浩特市的70。其中普通商品房开发占总开发量的70左右，经济适用房占20左右，廉租房仅占总开发量05。80平方米以下住宅仅占住宅总供应量的16，80120平方米的住宅占住宅供应量的635，120平方米以上的住宅占住宅供应量的349。在预售方面，80平方米以下的住宅预售率为100，80120平方米的住宅预售率达到805，120平方米以上住宅预售率达到555。以上数据表明，目前的房地产市场发展不均衡。表现在1产品类型发展不均衡。即非住宅类产品与住宅类产品开发比例失调，住宅类产品中商品住房与福利性住房的开发比例出现了严重失调；2户型配比不合理。从现有可售商品住宅看，80平方米以上户型占绝对主力。从预售效果看，虽然市场对这类产品认可程度比较高，消化能力也比较强，但在市场上大部分的开发产品集中在同一个区间后，除同类产品的竞争压力会相应增大、销售周期会相应拉长、销售利润会相应压缩外，也会留下市场的空白，产生产品的真空地带。我们虽然不能得出80平方米以下的小户型市场需求巨大的分析结论，但至少我们能从这类产品的预售效果看出，这类产品目前的供应不能满足市场的需求。二、鄂尔多斯市房地产市场供需预测（一）居住人口结构分析“十五”期间，XX镇因为煤炭、煤化工产业的发展，经济日渐活跃，人口急剧增加。随着XX镇人民生活水平的不断提高和城市化进程的加快，大量的农业人口转为非农业人口，来XX镇务工经商人员还将增多，将产生大量的住宅需求。XX镇做为XXX经济发展的重要支点，呈以下特点1XX镇人口增长率快，发展潜力巨大。XX镇做为XXX经济发展的重要支点，发展潜力巨大。近年来，随着地区经济的迅速发展，城镇建设步伐加快，人口增长将逐年递增。2人口密度与人口变动大致相同，城镇人口密度高。近两年内，XX镇的基础设施建设已初具规模，人口密度增长速度加快，发展潜力巨大。人口增长与其经济发展状况尤其是房地产业的发展有紧密的联系。XX镇交通便利，基础设施建设力度的加大，房地产业快速发展，将吸引人们前往置业投资。3人口文化程度。调查显示，目前XX镇煤炭和煤化工企业较为密集人口的文化程度比较高，这与城市的区域经济发展成正比。然而，与国内同等经济规模的城市相比，XX镇家庭中具有高学历的人口比重较小，文化程度普遍偏低。又据调查了解，XX镇各经济单位近年来普遍重视文化程度的普及与提高，成人教育较为普及，这一定程度地提高了XX镇从业人员的文化教育水平。此外，XX镇的文化水平总体上来说也在不断的提高，有助于消费市场的引导。（二）居住结构分析XX镇的居民在选择居住时更倾向于其现工作、原生活的区域。据调查，XX镇居民乘坐最多的交通工具是私家车，几乎占了/，其次是公车约占1/4，其他依次是计程车、步行及其它交通工具。在购房者或有意向购买的消费者中，中、高收入者较多，拥有私家车或者经常乘坐计程车。随着XX镇交通和基础设施的改善以及优秀住宅小区的建设，在居住结构中XX镇始终占据XXX的重要地位。（三）XX镇房地产行业未来发展方向XX镇目前开发的项目产品品质同质化现象较严重，整个市场还处于单纯的以产品卖产品，谈不上塑立项目的个性，更忽略了市场细分，对各类不同类型的消费人群的消费心理和需求把握不够。购买商品房的客户群体主要为当地一部分先富阶层，包括XX镇本地的富裕阶层和周边各镇的富裕农牧民，部分政府公务员人群作为补充。一般的市民阶层没有上升为购买主力的主要因素。从实际销售情况来看，今年上半年高端住宅市场总体表现良好，位置优越的高档楼盘，总价和环境方面可满足城市先富阶层高品质居住的需要，因此已经成为许多人第一居所的首选，尤其是以尊贵、罕有的大户型高档楼盘，更成为鄂尔多斯房地产市场的热点。（四）XX镇房地产行业供给及需求情况XX镇房地产市场还处于市场发展的初期阶段的高速成长期，市场供应量快速放大，销售价格上升较快，但是产品品质、楼盘营销、消费理念等还有待提升，这给一部分开发实力强，开发经验丰富的公司留下了较大的发挥空间，开发风险大，但是机会更大。三、建设规模根据上述需求分析，结合项目其它建设条件，本报告确定XXXX旧城改造区项目工程用地面积5968934平方米，总建筑面积832661平方米。第三章项目建设地点及建设条件一、项目选址（一）项目地点本项目位于鄂尔多斯市XX镇X村。（二）场地现状土地使用性质为居住用地，场地基础设施完善，基本达到七通一平条件，并且已通过挂牌方式取得项目土地使用权。（三）城市规划及区域性规划要求本项目场址符合XX镇城市规划功能分区要求，项目按XX镇规划局有关规定进行设计。规划部门已批准项目的选址意见。（四）场地工程地质及水文地质情况参考邻近场地地勘情况，地基在100M钻探深度内，所揭露的地层依次为新近回填的人工土（Q4）及第三系（N）粉细砂岩地层。根据其成因和岩性不同，由上而下分为二层，主要为人工填土层和第三系（N）粉细砂岩层。钻探100M深度内未见地下水，可不考虑地下水对本工程的影响。根据建筑抗震设计规范附录A04条，确定勘察场地抗震设防烈度为6度。加速度值为005G（第三组）。根据建筑抗震设计规范有关规定，判定拟建场区地基土为中硬场地土，建筑场地类别为二类。本场地属建筑抗震有利地段。最大冻土深度为1500MM。二、建设条件拟建项目为居住型建筑，交通、通讯等外部条件良好。项目建设符合XX镇总体规划要求。项目建成后可达到舒适、便捷的入住效果。在工程建设中应充分利用场地特点，通过独特的、科学的设计，达到降低工程造价，并与周边环境协调，同时满足各建筑物的功能需要。（一）自然条件XX镇X村属于极端大陆性气候，冬长夏短，四季分明。大陆度657703，主要受西北环流与极地冷空气的影响，气候特征为春季干旱，夏季温热，秋季凉爽，冬季寒冷。季度更替明显，冬长夏短，四季分明。多年平均气温52摄氏度，1月平均气温129摄氏度，极端最低气温226摄氏度，7月平均气温213摄氏度，极端最高气温358摄氏度。春季长温快，降水量少，大风多，蒸发量大，气候干燥。春季是过渡性季节，蒙古高压减退，太平洋副高压加强北上，气温迅速回长，5月中下旬春霜结束。由于长温快，降水少，风大，土壤中水分蒸发强烈，气候干燥，土地干松，春旱严重，沙化加剧。夏季短促、温热，降水集中，气候湿润。该季虽然短促，气候变化却很明显。秋季降温快，气候凉爽，霜冻严重，冰雹多，气候变化明显，多数年份，天高气爽，光照充沛，是农牧草成熟的大好季节。该季节内冷空气活动频繁，多出现雷阵雨并伴有冰雹、大风天气。“二、八月龙口夺食”，就是说该期容易出现冰雹，仅8、9月的冰雹几率占全年的2832。冬季漫长而寒冷，寒潮天气多。该季节是季风极盛期，盛行西北风，蒙古高压势强，冷空气不断暴发南下，受极地冷气团的影响，冬季长达6个月，季平均气温零下11摄氏度。受西北风带高空低压槽的东移影响，寒潮天气频繁发生，并伴有降雪、大风天气。（二）城建及经济社会发展XX镇党委、政府不断深化城市发展思路，确立“抓城市建设就是抓经济建设”理念，经济发展在城市建设中得到有力体现，城市建设又促进了经济发展。实施“拉大、补欠、崛起”战略，XX镇已形成比较合理的城镇发展体系，提高了对经济发展的集聚、辐射带动力，增强了对项目和资金的吸引力，城市化使工业化水平不断提升，城市化又促使第三产业实现了超常规跨越式发展，第三产业的发展，城市环境的改善，使XX镇就业、消费水平和人民生活质量稳步提高。近几年，伴随着神华集团的迅猛发展，初步形成了以煤炭工业为支柱，建筑建材、交通运输、商业服务、特色农牧业并举的经济发展格局。2004年，完成国内生产总值24亿元，财政收入39亿元。全镇有各类企业294家，个体工商户2668户。年原煤生产能力达4000多万吨。神东煤炭分公司的补连塔煤矿和上湾煤矿均在该镇，神华煤液化项目也在该镇境内。2008年，XX镇城镇居民人均可支配收入达到17545元，农民人均纯收入达到6287元，每百户家庭拥有轿车17辆，移动电话255部，家用电脑43台。围绕“一市两区、三个组团”的全市整体城市规划来规划XX镇城市建设，近年来，XX镇累计投资6000多万元用于城市建设和环境改善，重点要统筹新、旧城区协调发展，XX镇经济建设实现了从“城乡一体化”到“依托城市发展XX”到“抓城市建设就是抓经济建设”的历史性跨越，特别是X、补连塔矿区旧城改造亮点不断涌现。（三）基础设施条件1交通运输XX镇X村交通便利，阿大一级公路、阿松公路、包神铁路纵贯南北，随着鄂尔多斯飞机场的建成，将成为鄂尔多斯市“立体交通”枢纽。该村水、电、路、讯等基础设施完善。有人畜饮水工程12处，9个社的人畜饮水问题，农村自来水入户率80。有各种机井23眼，大口井13眼，塘坝11座，截伏流工程1处，配套扬水站25处。户户通上了照明电，动力电入社率达84。建成砂石路1685公里，实现了村村通砂石路的目标。有运煤专线2条，兴修进村油路25公里，水泥路2公里。阿大一级油路、阿松公路、包神铁路纵贯南北，210国道东胜至苏家河畔高速公路横跨东西。通讯网络基本无盲区。2邮电通信XX镇X经过多年的建设，在邮政、电信机构增设，交换容量、网点的增扩、传输网络的优化，用户接入网络的完善，通信的覆盖增容、补点等方面有了较大的突破。网通、移动、联通、铁通几大信息网络覆盖全境。区内通讯已与全国联网，可直拨国内外长途电话和发送传真。3电力及其他本项目电力供应充足，能够满足本项目的用电需求。该镇有热电厂1处，能为上湾居民区供暖供水。城区面积达9平方公里。境内有四星级宾馆、国际标准网球场、旅游渡假村各一处，建成公园3处，绿化带2条，镇区周围荒地全部进行绿化，正建设国家一级生态园。镇区道路、人行道全部进行了硬化和绿化。建成停车场2处。新上污水处理厂和垃圾填埋场各1处。（四）市政条件1给水本项目主要为生活用水，项目区城市供水管网布局基本完善。本项目用水由自来水公司统一供给，给水管线接口管径为DN225，给水可满足项目需要。2污水小区附近市政污水管网正在建设中，污水管线接口管径为DN300，建设后可满足项目需要，小区内污水收集后，经化粪池处理排入市政污水管网。3雨水市政雨水管线基本建成，接口管径为DN300，建设后可满足项目需求。4供电当地供电部门电力供应可以满足本项目需要，由地区变电站提供10KV电源，分别接入小区内设置的10KV/630KVA箱式变电站，完全可以满足电力需要。5供暖该区域在城市集中供热范围，一级市政热力管网热媒参数为供水温度130,回水温度70。6燃气本小区燃气气源为天然气，该区域属城市集中供气范围。7通信及有线电视小区的通信及有线电视信号已具备接入条件。从地质和市政总体情况看，该项目区位优势明显，上水、下水、雨水、通讯、电力等市政配套设施完备，供给量充足，交通便利，建设条件良好。第四章项目建设方案一、编制依据本项目编制执行现行国家、建设部建筑设计规范、标准及当地有关标准、规定。主要的规范、标准包括但不限于1民用建筑设计通则GB503522005；2城市道路绿化规划与设计规范CJJ7597；3城市用地竖向规划规范CJJ8399；4城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ502001；5建筑设计防火规范GB500162006；6高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2005版）；7汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB5006797；8建筑内部装修设计防火规范GB5022295；9住宅建筑设计规范GB5009619992003年版；10住宅建筑规范GB503682005；11公共建筑节能设计标准GB501892005；12民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JGJ2695。二、规划设计主题本项目将是一个产品多元、品质一流的住宅小区。项目将建筑成鄂尔多斯市XXX具有民族和区域文化特色的高档住宅小区之一，通过项目开发为XXX打造一个全新的时尚楼盘，开创XX全新的都市精英生活方式，以创新型高档住宅社区及配套设施引领XXX楼盘物业开发。三、规划设计方案（一）总体规划本项目拟以环保、怡人、舒适、便捷、人文等特点，用一流的规划、一流的设计、一流的施工、一流的管理、一流的服务、一流的公建与配套设施打造伊X地区一流的高档住宅小区。项目的市场定位思路必须考虑把项目置于城市发展的高度，致力实现“以项目形象带动鄂尔多斯城市形象，并通过鄂尔多斯城市形象的成功提升来建立X置业在当地首席城市运营商之企业形象”的效应。本项目拟建XXX温家屹堵旧城改造项目工程总用地面积28356平方米，建筑面积83500平方米。其中住宅建筑面积46200平方米，商业建筑面积37200平方米。有10栋7层住宅楼，5栋8层住宅楼，其中有7栋为商住一体楼。90平方米以下的户型占715。停车场根据当地的实际情况，项目成分考虑停车位，停车场全部为地上共有560个停车位，停车位主要分布于大型商住楼及主力店门前路边。（二）总平面布置及功能布局XX中天商住小区建设项目工程用地面积28356平方米，建筑面积83500平方米。（三）交通设计1出入口距交叉口均大于70米。建成后,小区内部将形成消防环道的机动车道，人车流线清晰，互不干扰，实现了“人车分流”。2小区停车率为1辆/户，机动车和自行车的停车以地上停车为主，主要布置在环路两侧。（四）景观设计本项目园林景观方面要求打造鄂尔多斯乃至内蒙古地区首屈一指的景观效果。考虑到北方冬季常绿植物物种稀少的特点，作出景观会所和景观门厅的设计考虑，形成小区的绿色冬季，创新的提高景观效果。（五）日照间距根据XX镇的气候特色，建筑朝向主要采用正南北的布置方式，为了协调建筑与道路及景观的关系，部分建筑在朝向上按一定角度合理变化。经过日照时间的计算，小区内住宅完全符合当地的日照时间要求，且南北垂直间距不小于40米。（六）总平面雨水排水与回收利用方式场地内部道路最小纵坡为03，横坡为15，主要道路采用双坡，次要道路及消防车道采用单坡，地面雨水由雨水口收集经雨水管系统有组织排入市政雨水管，道路结构拟采用混凝土路面。四、建筑方案（一）建筑方案描述1建筑内容4层的商业楼1栋，5层的商业楼1栋，8层的住宅楼2栋，9层的住宅楼2栋，总建筑面积83500平方米，其中住宅建筑面积46200平方米，商业建筑面积37200平方米。有10栋7层住宅楼，5栋8层住宅楼，其中有7栋为商住一体楼。90平方米以下的户型占715。2建筑造型设计本项目建筑风格拟超越XX镇目前建筑风格水平，打造新颖、浪漫、富有现代气息的住宅小区，要求时尚、高贵、别具一格的造型设计。（二）建筑结构1编制依据建筑抗震设计规范GB500112001建筑地基基础设计规范GB500072002建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001混凝土结构设计规范GB500102002砌体结构设计规范GB500032001建筑结构荷载规范GB50092001其它相关规范2结构设计基本参数建筑结构的设计使用年限和安全等级结构的安全等级设计使用年限抗震设防类别地基基础设计等级二级50年丙类乙级自然条件风雪荷载基本风压地面粗糙度基本雪压场地标准冻深WO050KN/平方米C类SO030KN/平方米150M抗震设防的有关参数抗震设防烈度设计基本地震加速度值设计地震分组6度005G第三组3建筑结构形式住宅剪力墙结构商用框架结构（三）建筑功能居住区在设计上追求高新技术的广泛应用，并充分考虑最终使用者的需要。在建筑结构、电梯选配、空调系统、自动控制系统、新风量、车流、人流设计等方面采用了先进的设计和设备。种种设计保证了舒适和节能，体现了对效率的追求、对人的关怀。（四）建筑材料及设施1墙体材料外墙体空心混凝土砌块内隔墙空心混凝土砌块2门窗与幕墙门窗与幕墙的材料与技术性能要求住宅部分楼梯间门采用钢质乙级防火门，管井门采用钢质丙级防火门。单元门采用有对讲功能防盗门，内侧单元门设门禁。说明外窗选用隔热断桥铝合金中空玻璃窗，门窗的传热系数需控制在29W/平方米K以内。气密性，水密性需满足当地节能标准。3外装修设计外墙立面选材中包括质感强烈的石材，与部分涂料墙面和通透玻璃构成质感对比涂料为主，颜色以规划效果图为基础，选用较明亮的色系。4内装修设计本工程住宅交房标准为毛坯房。室内工程做法表楼地面踢脚或墙裙墙面顶棚备注名称区域房间名称面层材料面层材料面层材料面层材料物业用房地砖地砖乳胶漆纸面石膏板住宅门厅花岗岩花岗岩乳胶漆刮腻子喷涂楼电梯前室花岗岩花岗岩乳胶漆刮腻子喷涂公共区楼梯间花岗岩乳胶漆刮腻子喷涂住宅住宅区毛坯房5防水工程设计屋面防水屋面防水等级为二级，防水年限15年。采用单面自粘型橡胶沥青防水卷材，厚度1515MM。排水方式采用内排水。室内各部位防水卫生间，水箱间，生活水泵房，设置了洗衣机的阳台等有水房间地面防水采用单组份环保型聚氨酯涂膜15MM厚。6无障碍设施各区中有不少于2的户型将来可以根据业主的要求改造为无障碍住宅。同时公建和商业部分也应该设置无障碍通道。第五章配套工程建设方案一、电力工程（一）编制依据目前总体规划图，建设方提供的有关资料，水暖等专业对用电控制的要求；现行有关建筑电气标准、规程规范。（二）编制目的主要是为解决本工程建成后对电力供配方面的需求，同时采用新技术和新设备，使用电更加安全可靠。（三）方案系统设置根据住宅小区规模和电力负荷规范标准，框算出小区供电总功率，确定每栋楼供电电源的引入。其低压配电系统设计、电气负荷计算、变压器的台数及容量的确定、主要设备材料的选择以及室内外供电线路敷设方式的确定、照明系统设计原则的确定、防雷及接地系统等电气安全设计原则的确定等。1供电电源本小区电源由市政提供，供电电压10KV，具体引入方式由当地供电部门负责，地区变电站裕量可以满足本工程用电。区内用电设备供电电压为380/220伏。规划小区考虑到供电半径，同时为提高供电质量和经济指标、充分发挥电缆线路的供电能力，采用箱形分布式较为合理。2电气负荷计算考虑到今后的发展及不同户型，每户分别按5KW至8KW计算，总计10280KW。同时系数取03，计算有功功率为3084KW，自然功率因数COS035，视在功率为1094KVA，补偿后功率因数COS031。设2台630KVA变压器。本区总建筑面积83500平米，负荷密度为192W/M。3负荷等级本建筑小区用电负荷按其性质可分为二级负荷建筑的消防设备（消防泵、消防电梯、加压送风机、应急照明及疏散指示标志等）；生活泵房。三级负荷除二级负荷外的其他负荷。（四）供配电系统根据负荷计算结果，项目内共设置1台室外箱式变电站。依据其供电区域，每组箱变（12台）形成一个10KV环网。室外箱式变电站均由一组高压环网柜、一台630KVA干式变压器、一组低压柜组成。引入住宅楼内的低压电缆一般采用直埋或穿钢管敷设方式。电缆由箱变引出后至各楼用电的接箱，采用树干式和放射式供电。为了保证供电的可靠性，每座独立住宅之间敷设联络电缆，构成开环供电方式。配电室，内放供本楼用照明、动力接箱、配电柜，接箱电源由其附近箱变引来。对于有二级负荷的建筑，由另一箱变引来一路动力进线，本建筑光柜、动力柜互投，为二级负荷供电。对于一、二级消防负荷及其它重要负荷采用双电源末端配电箱内自动切换配电。电表采用磁卡表。户箱放在户内隔墙上，箱底距地18米。竖向干管及层表箱至户箱管均为焊接钢管。从各末端配电箱引出的支线均为绝缘导线穿JDG管或阻燃PVC管在顶板或吊顶、墙、地板及地面垫层内暗敷设。所有住宅户内照明、插座线路均选用25平方电线，照明与插座回路分开，厨房、卫生间、空调及普通插座分别设置供电回路。所有电缆、电线均采用铜质，保护钢管均采用焊接钢管，户内采用JDG管或阻燃PVC管。（五）照明设计照明电压一般为220V，对于高度低于2M的区域的照明灯具，将采用24V安全电压供电。照度标准依据国标GB500342004。主要场所照度标准如下商业300LX或依装修而定住宅依装修而定楼梯间、走廊50100LX在住宅楼内设置应急照明及疏散照明。设置应急照明的场所消防值班室、重要机房、车库、走廊、楼梯间、电梯前室等；设置疏散照明的场所车库、走廊、楼梯间、安全出口等。安全出口指示灯、疏散指示灯自带蓄电池，供电时间不小于60MIN。（六）防雷、接地及电气安全根据国标建筑物防雷设计规范中的分类标准，本工程低层住宅楼按照当年雷击次数N006年/次时属第三类防雷建筑物，住宅属第二类防雷建筑物，原则上应利用建筑物的金属构件及钢筋混凝土结构中的钢筋作为防雷接地装置。在屋顶墙上装设12MM镀锌圆钢避雷带作为接闪器，采用结构柱内四根主钢筋作为引下线，基础内钢筋网作为接地体。所有高出屋面的各种金属构件均需与避雷带焊接连通，避雷带和主钢筋可靠焊接，引下线和基础地梁钢筋焊接为一体。建筑物四角的引下线距地坪05米处做测试卡。防雷接地、保护接地和工作接地共用同一接地装置即建筑物的基础接地体。要求接地体的接地电阻不大于10，当接地电阻达不到要求时，应在室外补设人工接地极。低压配电系统接地采用TNCS系统，在入户电缆接箱处做重复接地。每栋楼均做总等电位联结，把所有进、出建筑物的各种金属管道、金属构件、电缆金属外皮、接地干线、用电设备金属外壳等均应与总等电位联结端子箱可靠连接。在重要机房内做局部等电位联结。住户卫生间内也应做局部等电位联结。为防雷电电磁脉冲，进、出本工程建筑物的正常带电导体均应安装电涌保护器（SPD）；为用电人身安全，小区每幢住宅的总电源进线断路器应具有漏电保护功能，住宅内插座回路均装设漏电保护装置。（七）室外线路本工程高低压配电线路均采用铠装电缆直埋敷设。小区室外照明采用庭院灯，路灯控制在小区物业值班室内，路灯配线选用YJVV2206/1KV516铠装电力电缆直埋敷设。二、智能化系统（弱电）（一）编制依据目前总体规划图，建设方提供的有关资料；水暖等专业规划对安防控制要求；现行有关国家和地方标准、规程规范。（二）编制目的主要是为解决本工程建成后对电力、电信、网络、电视、安全、管理控制等方面的需求。（三）系统设置XX中天商住小区是集住宅、商业配套为一体的综合小区，为建成一座具有需求信息传递快捷便利且具有一定的舒适、安全、节能的生活小区，宜设置以下弱电系统设计1综合布线系统（支持通信系统、计算机网络系统）；2有线电视系统；3安全防范系统；4火灾自动报警及消防联动控制系统；（四）系统说明综合布线系统支持以下系统通信系统、计算机网络系统。1、系统设计综合布线系统采用开放式星形拓扑结构。电话及宽带线路均由市政管网引来。XX中天商住小区设置弱电机房一座作为市政管网接入点。其用电单独计量。宽带、电话线路由弱电机房直接引出单模光纤至各楼，在每栋楼设有光电转换交接箱（带单模光口与有线电视光纤经过光调制解调器分频统一送至各层户箱），由交接箱采用光纤、HPVV型电话电缆引到各层，由各楼层配线箱采用5类非屏蔽双绞线、3类非屏蔽双绞线直接引至户用弱电综合箱分配至终端。单元门内箱管系统仍按2电话1网络/户。2、信息插座的数量、规格及安装位置入户网络、电话分支线采用5类非屏蔽双绞线、RVS电话线。在每户住宅内设置弱电综合布线箱，电话线、宽带线均先引至综合布线箱，再分至各房间。在起居室、所有卧室、卫生间内设置电话插座；在起居室、次卧室均设置一个网络插座。信息插座规格为RJ45，可采用墙内嵌入式。（五）有线电视系统1系统设计电视系统采用独立前端系统模式，传输方式采用750MHZ邻频系统，分配网络采用分配分支方式。系统出口电平6075DB。2信号源从市政光缆上分支接到小区弱电光端机房，电视信号通过光缆引至该小区其它建筑物内有线电视系统。在屋顶设2套45M及1套32M卫星电视接收天线，将有线、卫星电视信号接收解码、调制后注入有线电视系统，通过电缆引至本楼该小区弱电光端机房，用电单独计量。通过光缆引至本区其它建筑物内。3设备选择设备和部件的输入、输出标称阻抗、电缆的标称特性阻抗均为75欧姆。光接收机、宽带放大器等频率应达到860MHZ，分配器、分支器、系统输出口应为51000MHZ。电视系统传输干线采用单模光纤穿焊接钢管经过光分配器箱，由单元门内箱管系统仍按传输干线采用SYWV759型电缆，分支线采用SYWV755型电缆。在起居室及所有卧室设置电视插座。（六）安全防范系统1楼宇对讲系统在每单元楼门设有楼宇对讲系统在首层住宅入口处设置对讲主机。户内分机（带紧急按钮）设在每户门的入口处，可控制楼门的开启。对讲主机采用联网型，管理主机设在小区物业管理中心，可与各门口主机、户内分机通话，住户按下分机的呼叫键，即可与管理主机进行相互通话。也可以通过单元光电转换光调制解调器把对讲信号送至用户弱电箱，光电双向转换器配出户内对讲器信号。楼内首层竖井弱电箱系统要共接接线箱。本系统用电由本楼公用照明计量，小区建成后可由监控中心系统统一供电。住宅单元楼宇对讲主机要有35分钟备用电源，在停电时可以自动打开楼门电动锁，利于逃生。同时加设消防报警自动打开楼门电动锁功能。2小区安防视频监控、周界防越报警系统在小区周边设置红外报警系统，主机设在值班室，并可与监控系统联动。在小区主要出入口、干道交叉口、楼区道路入口等处设有摄像机进行监控及记录，监视器及控制主机放置在值班室。闭路电视监控系统采用先进的电子技术和计算机技术，对远端场景进行传感成像、信号传输、集中监视、图象记录以及联动控制的系统。小区安防中心设立在值班室，值勤人员可以通过电视监控系统全方位的实时了解各区域动向情。当有突发事件发生时，有利于迅速观察现场并采取行动，还能集中监视事态发展及指挥行动。通过安装监控也能有效地起到震慑作用，预防事件的发生，并可通过录像带为事后破案提供有利线索，提高了技防装备水平与管理档次。（七）室外线路本工程弱电室外线路均采用穿PVC管及手（人）孔井敷设方式。区域干线采用单模集束光纤穿PC波纹80孔管组块，组成弱电干、支线体系，便于管理、施工、敷设及增减或改造容量的变化。区块、地域干线波纹管块组为PC6X804。支线波纹管块组为PC4X80。三、给水排水工程（一）设计依据1建筑给水排水设计规范（GB500152003）；2室外给水设计规范（GB500132006）；3室外排水设计规范（GB500142006）；4自动喷火灭火系统设计规范（GB500842001）2005年版；5建筑设计防火规范（GB500162006）；6高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）（2005年版）；7建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）；8汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5006797）；9业主提供的相关基础资料及要求。（二）工程概况、设计范围有压管网的敷设标高原则上按照小区地势起伏变化。重力自流管网布置，基本按照小区内地形的坡向布置管道流向，主要满足自流排水要求，小区总排水原则设计采用自流方式，局部反坡排水可排水泵加压提升方式实施排放。小区给水水源由市政给水管网提供，设计接入2根DN200给水管。小区室外主干给水管道呈环状管网布置，管径DN200MM，直埋敷设。考虑小区内实施消防需求，在消防区域内的给水管网上设置若干室外消火栓设备。小区内考虑的中水用水系统由设在小区中的中水处理站集中供应，中水管网系统主要提供小区内室外绿化及浇洒道路等用水。在小区的车库内设置集中的直饮水站，处理后加压通过直埋的直饮水管网送到本小区的用户。小区排水采用污（废）水分流制排水方式。各用户生活污水排出后经化粪池（饭店厨房采用隔油池）处理后汇集，统一排入到城市市政污水排水管网。住宅排放的另类生活废水（主要是空调及洗涤排水）集中收集后，排放到小区内中水处理站进行综合处理，处理后中水二次利用。小区内雨水由道路路面及雨水口设施汇集，经雨水排水系统有组织排入市政雨水管网。室外各类管道材料选择，按其输送介质种类、压力需求及敷设条件等确定。供水管道可采用聚氨酯硬质泡沫塑料预制直埋保温钢管或球墨铸铁给水管材料；压力较低管道可采用给水塑料管材；排水管道大部分采用PE型双壁波纹排水管材料。压力较高且管径大于DN70以上供水管类，采用无缝钢管材质，较小管径可采用焊接钢管材质，焊接连接，局部采用法兰连接。排水管道采用密封胶圈连接。小区内设计内容包括生活给水系统；直饮水供水系统；消火栓给水系统；自喷给水系统，中水系统，污水系统及废水系统等。（三）给水系统1生活用水量名称数量用水定额时变化系数最大日量（M3/D）最大时用水量（M3/H）备注住宅1041人250升/人日K2251259118商业37200M28升/平方米K12344122未预见水量23517715总计量2112516162消防用水量消防用水量为室内消火栓用水20L/S2H室外消火栓用水15L/S2H自动喷淋水用水30L/S1H一次火灾室内外消防用水总量360M3/次，其中室内消防用水252M3/次。3水源由市政自来水管网接入2根DN200给水管，提供小区用水，小区内室外主要供水区域或主干道路设置的供水管道呈环状管网布置，管径DN200MM，其他供水区域可采用枝状供水管网形式。4生活给水系统由于小区内建筑格式差异，楼层高低不一，如统一使用市政供水条件，可能会造成部分建筑物因其供水压力不均衡，部分建筑，可能供水困难，为保证给小区用户提供一个稳定的用水条件，本项工程的给水系统根据供水建筑物供水量、水压要求进行设计。由于本小区大多为多层和小高层建筑，导致市政供水压力不够，为保证给小区用户提供一个稳定的用水条件，本次给水系统设计将多层及高层统一分为高、低两个区进行加压供水。泵房内建设主要设备及设施配置有变频生活消防供水增压设备一套，供水能力为150300M3/H，供水压力0816MPA，供水设备基本型号SLS100315B，电机功率245KW，水泵设备采用自动变频控制方式，主泵一用一备，配稳压小泵及气压罐；消防喷淋水泵一套，供水能力为100M3/H，供水压力10125MPA，供水设备基本型号SLS80315B，电机功率230KW，水泵设备采用工频控制方式，主泵一用一备，在泵房内另设置一套DLC气体顶压应急消防气压给水设备，设备基本型号DLC10/3018；稳压泵2台，50DL121259，N11KW；储气瓶40只，B401；气压水罐QW240016，容积V18M3，稳压压力1011MPA消防压力10MPA。泵房外设调节水池一座，储水容积约250M3,主要考虑一次消防水储备量，其中本区生活用水周转期约42H，待工程最终规模时，生活用水周转期约22H，对水质不会产生二次污染的影响，为确保水质优良，水池内壁采用不锈钢板镶嵌。（四）中水给水系统1本区域内设有中水处理及供水系统。中水由设在小区内的中水处理站提供，中水系统主要提供小区室外绿化及道路浇洒使用。2绿化用水定额为10L/平方米D，用水时间68小时；小区绿化面积约为12万平方米，绿化最大日用水量为15M3/D，最大小时用水量为28M3/H。3小区内可利用的废水汇集后，集中在中水处理站进行处理，中水站设计废水处理量约为100150M3/H。4中水水源主要来源建筑物空调冷却排水；景观喷泉排水及部分轻度生活洗涤排水等，其水质污染较低，可采用生物处理和物化处理相结合的水处理工艺即可，其流程为原水拦污栅调节池生物处理沉淀过滤消毒中水池加压泵用水点（五）生活热水系统生活热水由住宅自设燃气热水器提供，本项不作设计。（六）直饮水系统1在小区内设置集中的直饮水站，自来水经再净化处理后，加压通过直饮水管网供给本小区内用户。各用户可在厨房设直饮水器或水嘴，供水设备均由设在直饮用水处理站变频水泵保证，为避免水体在使用过程中二次污染，处理站所有供水设备及管道材料均选择不锈钢材质。2小区直饮水站建筑宜设在环境较好的地方，其占地面积约250平方米。直饮水站处理水量为20M3/H。3直饮水处理工艺拟采用完整的深度处理方式，其流程为原水储备水箱输水泵机械过滤器臭氧氧化接触塔活性炭过滤器离子交换器中间水箱水泵保安过滤器微滤、超滤、纳滤紫外线消毒净水水箱变频加压泵供水管道（回流循环至中间水箱）用户（七）排水系统1污水排水系统小区内排水采用污、废分流制排放。利用小区设计地形坡度条件，形成重力自流排水，根据市政排水管网接口处高程，尽量作到小区内排水自流排入市政排水管网。2小区内车库排水及各水池排水，设潜水排污泵设备提升后排附表51用水量表入小区排水系统。排水泵设备控制可采用水位控制器。3住宅建筑底层卫生间排水管道系统采取单独排放。4废水收集小区住宅产生的废（污）水基本按水质用途可分为可利用废水，一般包括空调器冷却排水、洗浴洗涤排水、地面冲洗及水池排水等；非利用污水，一般包括便器冲洗排水、厨房洗涤排水等。前者可利用的废水经集中收集，排放到中水处理站进行处理后再利用，而非利用污水可经化粪池设施净化处理后直接排放。5雨水小区地面雨水由雨水口收集经雨水管道系统有组织排入市政雨水管网。（八）消防设计（见消防篇）（九）管材选型1室外生活给水管主管道材料选用钢衬塑管或球墨铸铁给水管，户内冷（热）水管采用PE给水管。2直饮水给水管选用薄壁不锈钢管，卡压连接。3室内消防水、喷淋水管道采用热浸镀锌钢管；管径DN100MM，采用卡箍式刚性管接头连接；管径DN100MM，采用螺纹连接。4室内排水管道大部分采用PE型双壁波纹排水管材料。5室外雨、污水排水管材料采用高密度聚乙烯HDPE双壁波纹管，消防给水管采用球墨给水铸铁管或钢管，胶圈接口或焊接。给排水工程主要设施、设备与材料序号名称型号及规格单位数量备注1生活水泵和消防水泵房13860（M）其中水泵间地下35M；地上45M；值班控制室地上45M座1钢筋砼及砖混结构2生活消防水池V250M3地下35M座1钢筋砼结构3给水加压设备SLS100315B（主泵一用一备，N245KW,配小泵）套1配压力表、