绍兴袍江房地产调研报告终稿

1目录调查说明3一、调查目的3二、调查内容5三、调查方法6区域概况篇7一、绍兴市概况7二、绍兴城市经济11地块篇16一、袍江概况16二、地块分析21房地产市场篇23一、绍兴整体市场23二、袍江市场32三、袍江各项目商业调查35四、相关楼盘详细资料39问卷调查篇59定位建议篇69一、项目整体定位70二、目标客群梯队70三、户型定位71四、规划形态设计75五、产品风格设计75六、社区配套76七、商业规划772调查说明3一、调查目的本次调查的主要目的是紧紧围绕地块所处的区域环境、整体市场发展情况，调查和分析绍兴、袍江区域的经济、人口发展状况的信息，调查和分析袍江区域房地产行业的整体竞争和发展状况的信息，调查和分析当前袍江区主要房地产项目的信息，调查和分析袍江区住宅、商铺的潜在消费者的需求特点、购买行为和对本案的期望与要求，从而为开发商G4地块项目的投资、设计、营销等有关决策提供相应的事实与信息支持，为公司进一步的项目策划和运作服务。具体调查目的如下1、分析袍江区经济和人口发展情况，分析袍江区房地产市场当前状况和发展动态；2、分析袍江区竞争楼盘的主要情况；3、了解袍江区当前的住宅情况；4、分析潜在消费者对住宅的心理需求和购买行为的特点，包括其消费意向、面积户型要求、考虑因素、期望价位等；5、对项目进行投资分析；6、根据调查所得到的结果，综合宏观环境、行业竞争和消费者需求，提出项目的市场定位及操作策略。二、调查内容本次调查共分4个部分，包括宏观环境（经济、人口环境）调查、行业整体状况和主要竞争楼盘调查、住宅消费调查、区域商业调查，具体内容如下1、绍兴市近年来的经济和人口发展变化情况；2、绍兴市和袍江区房地产业近年来的发展变化情况；3、袍江区主要竞争楼盘的发展商、开发规模、价位、主要户型、外观风格、容积率、开发节4奏等；4、袍江区住宅、商业的现状、潜在消费者的未来需求、购买决策的影响因素。三、调查方法本次调查主要针对G4地块项目，运用资料查阅、访谈与问卷相结合的方法，获取相应的信息，主要调查目标与途径如下1、为获取当地的经济、人口和房地产市场发展数据，我们查阅了政府部门的统计资料；2、为了解各竞争楼盘的情况，我们实地走访了袍江区目前在建的多处楼盘，通过访谈和资料收集，了解有关户型、价格、规模、进度等方面的情况；3、在充分的前期调研的基础上，设计相应的问卷，对住宅的消费特点进行重点调查。5区域概况篇6一、绍兴市概况1、地理位置绍兴地处长江三角洲南翼，浙江省的东北部，钱塘江南岸，宁绍平原的西部，杭甬之间。绍兴历史悠久，名人荟萃，素有水乡、桥乡、酒乡、书法之乡、名士之乡的美誉，是首批国家级历史文化名城、首批中国优秀旅游城市，是长江三角洲南翼重点开发开放城市。2、城市规模及人口绍兴市面积8256平方公里，人口433万，其中市区面积339平方公里，人口64万。3、行政规划绍兴市下辖绍兴县、诸暨市、上虞市、嵊州市、新昌县和越城区。74、城市交通绍兴位于长江三角洲南翼，东接宁波，西临杭州，距离杭州萧山国际机场30公里，距离北仑港120公里；距离上海230公里，跨钱塘江高速通道通车后，到上海的距离将缩短至160公里，是浙江钱塘江南岸的地理中心和交通咽喉。5、城市资源绍兴城市有显著的资源特点，典型的江南水乡，水资源非常丰富，城市建筑群与水有着很好的互动，显得格外有灵性，这在其他城市不多见。同时，绍兴的深厚的文化底蕴也铸就了城市特有的风韵。全市现有对外开放的旅游景点近200处,著名的有鲁迅故居、古纤道、大禹陵、兰亭、沈园、蔡元培故居、周恩来祖居、诸暨西施殿、新昌大佛寺、上虞曹娥庙等,现辟有酒文化、石文化、书法、佛教、水乡等多条旅游专线。8观点绍兴城市所处的优良大地理位置经济活跃的长三角经济圈决定了城市发展与区域经济有共生共荣的连带关系，受周边经济龙头上海、杭州等城市影响明显，活跃庞大的房地产市场也不例外；绍兴城市的地域面积和人口规模都已经达到或超过中等城市规模，在城市发展到这个层次的时候，房地产往往进入一个相对迅速的上升发展通道，逐渐在城市演进中扮演越来越重要的角色；绍兴本身有着独特的城市文化和城市魅力，在房地产项目规划和操作时，在强化国内先进作品特点的同时，必须尊重当地的城市文化和客户购房心理需求。9二、绍兴城市经济1、城市各经济指标逐年稳步增长2004年2004年全年全市生产总值完成131387亿元，增长153，全年完成全社会固定资产投资62495亿元，比上年增长168，房地产开发投资11600亿元，增长558。城市居民可支配收入15642元，比上年增长189；农村居民人均纯收入6970元，比上年增长135。年末全市城镇居民人均现有住房使用面积2562平方米，比上年末增长25；全市农村居民人均生活用房面积582平方米，增长12。全市社会消费品零售总额33543亿元，增长149。2005年2005年全年全市生产总值完成144048亿元，按可比价比上年同期增长133，全年完成全社会固定资产投资70025亿元，比上年增长113，房地产开发投资10333亿元，下降109。城市居民可支配收入17516元，比上年增长12；农村居民人均纯收入7704元，比上年增长105。全市社会消费品零售总额38163亿元，增长14。2006年2006年全年全市生产总值完成167819亿元，增长132，经济总量位于全国第31位。10全年完成全社会固定资产投资76506亿元，比上年增长132，房地产开发投资12782亿元，增长237。城市居民可支配收入19486元，比上年增长112；农村居民人均纯收入8619元，比上年增长119。城镇居民人均住房建筑面积339平方米，比上年末增加13平方米；农村居民人均生活用房面积601平方米，比上年末增加08平方米。全市社会消费品零售总额44064亿元，增长155。GDP人均收入水平20012006年绍兴人均收入水平8239287710883914404816781913138711601330132015301500138003006009001200150018002001年2002年2003年2004年2005年2006年亿元000300600900120015001800国内生产总值年增长率11747131521751619486156421053411501212011218911800300060009000120001500018000210002001年2002年2003年2004年2005年2006年元0003006009001200150018002100人均可支配收入增长率11绍兴经济在长三角的排位2、城市产业具鲜明特点二产绝对主导2004年其中第一产业增加值9222亿元，增长35；第二产业增加值78673亿元，增长171；第三产业增加值43491亿元，增长147。第一、二、三产业占GDP的比重由上年的76592332调整为70599331。2005年第一产业增加值9456亿元，比上年增长47；第二产业增加值87883亿元，增长157；第三产业增加值46709亿元，增长109。三次产业比由上年的69597334调整为2005年的66610324。122006年第一产业增加值9700亿元，增长35；第二产业增加值101943亿元，增长135；第三产业增加值56176亿元，增长146，增幅创近十年最高。第一、二、三产业占GDP的比重由上年的64603333调整为58607335。3、城市规划向北走在2007年的8月份，绍兴市政府在常委会议上，决定在越城、柯桥、袍江三大组团和镜湖新区的中间地带，开发建设“越州新城”。“越州新城”规划总面积110平方公里左右，规划开发建设面积77平方公里，实际开发建设的区域25平方公里左右。“越州新城”在空间上形成“一体两翼”的发展格局，即中区、东区、西区。东区是越城组团和袍江组团的连接区；中区（含迪荡新城）是融合三大组团的功能集聚区，是新城形象集中展示区；西区是越城组团、镜湖新区与柯桥组团的连接区。“越州新城”既是与古城相呼应的越城组团的拓展延伸，又是融合三大组团、绿色空间的中心区块，是具有综合城市功能、集约化程度较高、富有江南水乡特色的现代化新城区。建成后的“越州新城”，是绍兴现代城市建设的新标志，发展城市经济的新平台，提升居民生活品质的新天地，将起到“保护古城、融合组团、强化核心、提升发展”的作用。观点国内生产总值持续上扬，连续六年保持两位数增长，经济发展强劲；社会消费品零售总额不断攀升，市民的消费能力不断增长；人均收入迅速稳步增长，2006年跻身长三角16个城市前五名，保障了城市居民的消费的稳步增长，房产品等大额商品的消费有了经济保障；绍兴经济的各重要指标在长三角16个城市中排名靠前，说明绍兴城市经济的发展基础夯实、发展潜力巨大，这将在一定程度吸引外来资金的到来，包括国内地产大鳄亦将对此趋之若鹜，13从而促使整个房地产行业升级；二产占据城市经济的绝对主导地位，充分体现绍兴市实业经济比较强，经济基础比较稳固，受外界经济波动影响小，消费购买能力比较强，这其中，包括市民对房产品的消费；在国家良好的宏观经济基础上，加上绍兴本身的鲜明地方特色和近年来稳步快速的发展，未来几年绍兴的经济发展乐观。绍兴的城市规划明确了整个城市的未来发展方向，有助于包括袍江区块在内的北部区域的发展和成熟。14地块篇15一、袍江概况1、袍江新貌2、成立时间2000年7月。3、地理位置位于绍兴市区北郊，沪杭甬高速公路绍兴出入口处，东接宁波（约为100公里），西邻杭州（约为50公里），距上海230公里。4、规划发展目标作为绍兴中心城市三大组团之一，袍江新区的发展目标是绍兴中心城市重要组成部分，以高新技术产业为主导的具有国际竞争力的先进制造业基地。规划至2020年建成区面积66平方公里，人口25万，成为全省配套规模最大的开发区之一。袍江工业区以建设“一条世纪街、两个开发带、四个功能区”为重点，加快中心商住区建设。165、人口工业区下辖斗门、马山两镇，现有人口近10万。规划至2010年人口增至17万6、现有工业企业主要产业类型轻纺升级、生物医药、电子信息、食品饮料、塑料包装等五大产业。7、交通地理工业区附近有全国货物吞吐量最大的上海港、宁波港，其中距上海港230公里，驾车只需2小时，距宁波港120公里，驾车只需1小时。距杭州萧山国际机场仅25公里，驾车只需20分钟；距宁波机场100公里，驾车只需1小时；距上海浦东国际机场和上海虹桥国际机场230公里，驾车只需2小时。8、经济和区域建设成就袍江的工业产值和销售收入分别从2000年的34亿元、32亿元，增长到2006年的35095亿元和33546亿元，经济总量已占到市区的一半以上。与此同时，袍江城市建设也得到快速发展，商贸服务业迅速崛起，袍江的综合经济实力已跻身全省开发区前列。中心商住区已开工建设的三产、公建项目78只，已竣工51只；区管委会综合服务楼、绍兴市技监局、绍兴市公共卫生服务中心、袍江公安分局、工商分局、财政分局等行政功能类项目和绍兴一中袍江分校、袍江中学、柯灵小学、袍江小学等文教功能类项目已陆续启用；绍兴国际华城、绍兴国际财富中心、世纪广场凯悦大酒店、绍兴国际名车城、袍江医院和外来民工子弟学校等一批重点项目正在加紧建设之中；已竣工和在建的各类房产项目（含公寓式拆迁安置房）建筑面积超过300万平方米。9、配套逐步完善供销超市总店已落户袍江的纵横国际财富中心，这将为袍江的居民购物带来极大的方便。同时，袍江已有室内封闭式农贸市场8个，其中500平方米以上的新建超市10个。市人民17医院搬到昌安后，大大方便了袍江方向居民的看病就医。从袍江到市人民医院交通顺畅，开车不超过15分钟，比从市区的城东、城南、城西出发还方便。而从求学来看，袍江有袍江小学、柯灵小学、袍江中学、绍兴一中分校，教育网点更趋合理，教育设施更为完善。10、政府新近行为将提升区域品质越州新城的规划建设随着越州新城规划目标的出台，城市往北的基调已经确定，这对其南部处于越州新城中、东区块的袍江无疑将带来巨大利好。政府规划指引的力量是巨大的，越州新城的逐步进入建设阶段，将会吸引越来越多的人群关注袍江。“313”工程启动，解除环境后顾之忧最近，袍江新区出台了袍江新区“313”环境整治工程实施意见，计划用3年的时间，重点整治区内10家对周边环境影响较大的企业，搬迁3家污染严重的企业等一系列生态化建设与改造措施。在拒绝引进污染环境项目的同时，加大环境污染治理力度。袍江新区环境污染治理完成投资总额达8000万元，其中治理废气达2000万元，治理废水达5000万元。这些环境治理投入对袍江工业区保持环境质量的稳定起到了积极作用。到目前为止，袍江已建成120公里污水主管网，8个排污泵站，污水进网处理率达到98。区内已建成集中供应热管网100公里，实现集中供热全覆盖。全区24家重点单位26个点源已安装在线监测装置并实现全市联网。通过推进清洁生产和ISO14000环境体系认证，进一步降低了通过社会活动对自然资源的需求和生态环境的影响。袍江新区挂牌成立（2007年9月17日）2007年9月17日，袍江新区正式挂牌成立，这预示着袍江将进入全新的发展阶段和迎来新的发展机遇，原先“工业区”的帽子将逐渐淡化，新型的绿色生态区域的功能将会逐步强化。18观点袍江成立初期政府的“工业区”定位，在一定程度上给人留下“脏、乱”的映象；袍江的独特的交通地理位置决定了袍江有条件发展成绍兴日后的经济重镇；袍江现有人口10万与规划中的2010年的十七万有差距，说明未来俩年内区域人口将会出现急剧增长，对住房有很大的潜在需求；各项配套设施的不断完善促使区域不断成熟，市民对区域认可度将会逐渐提升；政府越州新城的规划和袍江新区的挂牌成立以及系列改善环境的措施都将整体提升袍江的区域竞争力。19二、地块分析1、位置位于中心商贸区昌明街，东至直江，南至昌星新村围墙，西至昌明街，北至同春河，形状规则。临近大盘国际华城。2、周边环境地块南面为安置房，居民入住率较高，人气比较旺；东面为大型的项目国际华城二期，目前处于动工阶段；西面为汽车4S店；北面为财政局。3、地块经济指标地块面积16867平方米，容积率38，建筑密度30，总建筑面积61655平米，楼面单价1540元人民币。4、SWOT分析S（优势）地块形状规则，临近袍江中央商务区；袍江新区目前是整体性价比比较高的区域，这对对房价有严格控制的人群有吸引力；地块所在位置交通便利。20W（劣势）地块处于袍江区块，客观上对购买群体进行了区域限制；地块面积过小，对项目设计与操作提出很高要求；地块单价较高，拉大了与在售项目的成本差距。O（机会）政府对袍江规划的完善与优化正在不断加强，区域前景看好；坤和的进入（其地块楼面单价2721元）对区域价值的提升拉动作用明显；项目较高的容积率指标可以部分抵消高地价带来的考验。T（威胁）周边项目如国际华城三期、金湖湾二期以及坤和项目的启动将对项目的后期销售造成直接威胁；2008年的不确定性政策风险也对项目的顺利操作提出严峻考验。观点地块本身的条件一般，操作不当，项目影响力容易消失于周边众大盘之中，鲜明的特色与准确的定位为上选出路；坤和项目将于明年年初启动，建议项目跟随坤和步骤进行操作，以不变应万变；参考类似规模地块、类似区域的成功项目，尽可能避免操作弯路。2122房地产市场篇23一、绍兴整体市场1、简况伴随绍兴经济的快速发展，绍兴房地产市场如雨后春笋，蓬勃发展。据不完全统计，至2007年8月全市共有房地产开发企业近400家（包括外地房地产开发企业，如“绿城”、“坤和”、“中房”、“世贸”等）。众多房地产开发商在绍兴淘金，使得绍兴的房价进入高速轨道，飞速增长。从2002年的单价2000元左右上涨至至今的近万元，翻了好几番。2、相关经济指标逐年稳步增长2004年年末全市房地产开发企业达211家，全年实现商品房销售额7571亿元，同比增长365；房地产开发施工面积1095万平方米，其中新开工面积548万平方米，分别增长559和391；竣工面积408万平方米，同比增长664；年末商品房空置面积94万平方米，同比增长799。2005年年末全市房地产开发企业达214家，全年实现商品房销售额8513亿元，同比增长124；房地产开发施工面积1111万平方米，同比增长14，其中新开工面积332万平方米；竣工面积355万平方米，同比下降131；年末商品房空置面积1368万平方米，同比增长451。2006年年末全市房地产开发企业达327家，全年实现商品房销售额16470亿元，同比增长201；房地产开发施工面积135536万平方米，其中新开工面积50335万平方米，分别增长207和439；年末商品房空置面积18530万平方米，增长338。243、数据对比房地产投资额20012006年绍兴房地产投资情况房地产投资整体呈稳步上升走势，占固定资产投资总额比重相对稳定，2005年的投资额较2004年有较大降低，主要受2005年宏观调控影响较大。房地产开工建设2001年2006年绍兴房地产建设情况486174471161033312782490934505170558010901696139218562370100167113361476040801201602001年2002年2003年2004年2005年2006年亿元2000000200040006000房地产投资额增长率房地产投资占固定资产投资额比重559725921870228109511111178130284082451931655254463550300600900120015002001年2002年2003年2004年2005年2006年110月万平方米施工面积竣工面积25房地产施工面积稳步增长，竣工面积基本稳定。销售面积与价格20012006年10月绍兴商品房销售情况20012006年10月绍兴商品房销售量基本维持稳定，主要在200300万平方米的区间内上下波动；商品房销售价格整体呈现直线上升趋势。0501001502002503003502001年2002年2003年2004年2005年2006年110月0500100015002000250030003500400045005000销售面积销售价格26绍兴市区商品房价格在1998年2001年间基本维持在相对稳定的水平；2001年以后商品房价格开始突飞猛进，连续三年保持两位数增长。2004年到达5895元/平方米，比全省平均价格高673元，居全省第三，仅低于杭州和温州；2005年受宏观调控影响，绍兴房地产市场回归理性，价格涨幅回落，房价与2004年基本持平；2006年，市区房屋销售价格比上年上涨46，其中，商品房销售价格上涨42，二手房价格上涨52。2006年绍兴市各区域住房售价274、2007年相关指标较同期有大幅增长绍兴市2007年18月数据指标18月累计累计同比4月实绩5月实绩6月实绩7月实绩8月实绩房地产开发投资（万元）1046770604138463103769174640145135178638商品房销售额（万元）1360063815195594119577251809172267279232商品房销售建筑面积（万方）276496413843240645784285226房地产开发施工面积（万方）1417874176274737626217027005其中新开工（万方）283482324068213453181577613628商品房竣工面积（万方）13151677973534011078744空置面积（万方）17573340760037381546694（数据来源绍兴市统计局）从统计数据来看2007年绍兴市的房地产投资额、商品房销售额、房地产的的施工面积和竣工面积都有了很大程度的增长，较去年同期平均增幅达到了40以上，说明了绍兴市房地产的快速发展和强劲的生命力。空置面积同样居于高位，说明房地产市场的购买投资比例较高。5、产品特点以在售的几个大型项目为参照依据售价均价在900010000元左右，坤和山水人家的销售均价在10500左右（对外报价12000，为后期推出房源作准备）。绍兴天下的销售均价在8700元，山水华庭的销售均价7400元，排屋均价11000左右；金色东江的销售均价为7200元左右；盛世名门开盘均价在7000左右，目前售价为10000元，其中10号楼为精装修房，每平售价增加3000元。润和南岸花园尚未开盘，预计售价在80009000元/平米，白鹭金滩高层预计12月开盘，价格在950010000元左右。房源目前绍兴天下虽未开盘，但一期已经基本预定完，二期将于明年1月开盘；金色东江的排屋售完，高层有少量余房；盛世名门已推房源销售情况良好，目前所剩房源不多；山水人家的一期最后一栋5号楼将于近期开盘；白鹭金滩仅剩190平以上部分房源，山水华庭基本29售完。户型山水人家户型14楼基本在250平以上，为跃层；绍兴天下排屋在250300平，高层主力面积在120160平；金色东江的高层主力面积为250平以上（跃层），盛世名门的主力户型在140平和190平两个类型；白鹭金滩的主力户型在140250平。整体形式销售形式良好，特别是象坤和、金昌的项目，由于其在当地市场的领军作用，对自身项目的后期作品的销售充满信心，表示价格将提升1000元左右/平米，如山水人家现阶段的销售均价为10500元/平，但对外报价12000元，表明对未来市场的充分信心。6、市场竞争环境加剧竞争环境的不断加剧主要表现在外来房地产开发商的不断进入。绿城进入柯桥市场今年年初以来，浙江地产第一品牌绿城房产集团开始悄然进军绍兴。7月份，浙江绿城斥资1423亿元，联手本地房企益泉房产，经过上百轮叫价，如愿以偿地拍下了绍兴县柯桥瓜渚湖畔186亩水景住宅用地，平均每亩地价近800万元。之后浙江绿城斥资1095亿元，联手浙江宝业一口“吃”下了市区绍兴经济开发区内高尔夫球场附近一块占地面积270多亩的住宅地块，如按此价格推算，每平方米的楼面土地成本价就有8000余元。坤和高调进军袍江市场9月13日，G5地块国有土地使用权经过113轮激烈的竞拍后，由坤和建设（绍兴）有限公司成功竞得，总成交价66200万元，亩均地价272万元，高出起拍价39000万元。该地块位于中心商贸区核心区域，东至袍中路、南至育贤路、西至直江、北至河流，出让面积243亩，建筑面积243221，容积率15，建筑密度35，绿地率30。30世茂房产舞龙绍兴2006年，世茂成功获得绍兴的“钱江新城”迪荡新城商住和高级酒店综合地块。根据相关规划，迪荡新城将会打造成一个集高档公寓、大型现代购物中心、创新生活商业街及超五星级酒店于一体的城市多功能综合体，总占地746亩。目前，项目已经在建，一期开盘，销售形式良好。7、竞争带来的影响加强其他房地产企业的忧患意思，竞争促使本地房企茁壮成长随着市场发展的日趋成熟，房地产业经历了地段竞争的初级阶段，现阶段是规划竞争、概念竞争与品牌竞争并存。而纵观目绍兴的本土房产开发企业，虽然大部分房地产公司加强了在规划、概念上的竞争，但真正以品牌驱动市场的企业却是凤毛麟角，产品的日益同质化导致单靠产品本身难保长久的魅力。竞争同时将会促进房地产行业的洗牌，让有品牌有实力的开发企业在竞争中更加凸显，并最终让本土的品牌在竞争中成长起来。消费者有更多选择的空间，一些消费者期待高品质楼盘虽然品牌开发商的楼盘价格会相对高一点，但由于其开发的楼盘，无论是其超前的规划、先进的物业基础设施及服务水平还是其所用的名品材料，都让人更加放心。对于这样的楼盘，消费者购买起来会比较放心一点。从外观上来说，虽然目前的开发楼盘已是一个比一个漂亮，但这些楼盘却极少有高水平的物业、文化品牌相依托，而有些开发商为了节约建筑成本，更是在建材上大做文章，这对小区的整体档次的提升影响不小。而品牌开发商入驻绍兴，竞争将让众多的购房者明明白白地消费。加速房地产市场成熟品牌开发商入驻绍兴，从积极方面来说，它将带动古城楼盘品质的提升。在差异化营销31中，楼盘的品质，才是决定房价的主要因素。观点开发量、销售量、销售价格的全面上涨反映绍兴的房地产市场是一个繁荣的市场，市场行为相当活跃；空置率的不断增长，说明绍兴市场是一个投资比例较大的市场；2005年是调控多发年，绍兴的房地产市场投资有了一个明显的回落过程，说明该市场是一个对调控高度敏感的市场，未来不确定的宏观调控措施带来的威胁也相对较大；外来品牌开发商的不断进入，将有助于整合市场资源，促进行业升级，产品品质提升，另一方面，消费者的产品品质预期将会提高，这将给中小开发商带来严峻考验。32二、袍江市场1、概况到目前为止，袍江在建或已建的多个房地产项目几乎都集中在核心商贸区，具体方位是东至越王路，西到绍三线，北至329国道，南到群贤路，总面积8平方公里。目前新近开发的代表楼盘主要集中在世纪街沿线，集群效应明显。日后一旦楼盘交付入住，能够迅速形成居住氛围，有利于板块整体品质的提升。销售以期房为主，总体房源充足。2、供应量以袍江区域来讲，自2000年开发区成立以来截止2007年8月底，袍江共拍出48块土地，共计3900亩，总建面达420万方，其中住宅350万方，已建成280万方，尚余70万方未建，加上9月和10月的土地拍卖的建面30万方左右，目前的市场存量至少在100万。3、需求量2006年，袍江区域共销售商品房1043套，销售面积为113万方，2006年绍兴全市的销售面积在368万方，袍江占全市销售总量的307；2007年18月份，袍江销售商品房1244套，销售面积为15万方，同期绍兴全市的销售面积为27649万方，袍江占全市销售总量的54。乐观的估计。2007年的销售总量约在25万方左右，那么市场存量理论上需要45年的消化时间，还不包括未来新推土地的建成面积。334、销售价格2006年，袍江的房价范围在25003500元之间，今年18月份，袍江的销售均价在3817元，在78月的销售均价在4282元，而目前的销售均价已经达到4800元5000元，涨幅迅速。5、市场数据（以在售的几个项目为参照）售价区域均价在5000左右，世纪广场的销售均价在4800元（小高层）（56月份的销售均价为4100元），御庭的销售均价在4400元（多层）（56月份的均价在3700元），高层的均价在4200元左右（56月销售均价3400元左右）。即将交付的锦水湾的售价在4700元（多层），金湖湾的销售均价在5000元左右（56月销售均价在4200左右），国际华城的销售均价同在5000元左右（6月开盘均价在4600元）；南岸花城首批花园洋房12月开盘（目前已经预定完），预计均价5000元，高层于2008年年初开。房源金湖湾和国际华城已开房源基本售完，世纪广场、御庭的可销售房源略多一些。南岸花园已开的多层花园洋房基本售完，高层小高层于明年年初开。户型以120140平左右的三房为主要户型。御庭主力户型110平130平，国际华城主力面积130140平，金湖湾主力户型在130平左右，世纪广场主力户型在120平左右；南岸花城的主力面积在120140平左右。整体形式随着政府对袍江作为“工业园区”的定位的逐渐修改和房价的普遍上涨，袍江区块的楼34市进入良好发展阶段。虽然这里的房价在近几个月有较大的涨幅，但是相比绍兴其他区域，仍是价格低洼区。因此这里的楼盘的总体销售情况尚可。观点过去几月与往年同期相比，售价、销量、都有迅猛增长，这对项目来说是一个好的消息；可售房源量较大，预示项目竞争激烈；2007年前期销售形式好，但由于这种全国各地的楼市普遍火热，可能会招致一系列的国家宏观调控措施；户型设计大众化，袍江区域以120140的三房为主，130左右的三房去化速度快，这可以作为我们在户型设计时的参考；产品的同质化现象客观存在，走差异化路线为项目操作的上选之路；根据房管局统计，目前袍江楼房的购房者主力为年轻人，其中2533岁的人群占50以上，多为结婚用，因此在产品设计时要考虑符合这一最庞大客户群的偏好；35市区受访者对袍江区域有一定抗性，区域局限性客观存在。三、袍江各项目商业调查1、总况目前沿街商业主要集中在世纪街和袍中路，商业总面积庞大，几乎每个项目都配备了一定的商业面积，商业用房营业率低,比例不到10。市场对未来商业物业的升值空间的态度过于乐观,体现在新开商铺的销售状况不错。主要以新建项目的底商为主要形式。绝大多数商业为两层设置,中心商业大体量为三层至四层。362、市场交易已开商铺国家华城一期已售完（售价8000左右）,世纪广场余少量社区内部街铺和袍中路大的商业中心（规划中的香格里拉酒店后面的铺子单价65007000元，大商业和凯悦酒店后面商铺单价9000左右）。南岸花园、金湖湾、国际华城世纪街商铺的推出时间尚早（规划和价格未知），估计和我们项目的推出时间相差不大。3、各项目商业体量南岸花园袍中路30间商铺（以小单元计），二层设计，面积50100平，开间与进深比约14左右，价格未知；世纪街主入口两侧有四层设计的商业物业，总面积约5000方，计划整栋出售，价格未知。金湖湾一期沿世纪街23间二层商铺，开间进深比约为13，二期约有83间左右二层商铺，为世纪街和袍中路沿街商铺，推出时间至少在2009年，价格未知。国际华城沿袍中路约18个商铺单位已售完，世纪街的商铺形式和南岸花园一样为整体商业物业，体量较大。世纪广场是商业面积最大的项目，共有300多间底商和大的商业中心，基本完成销售，售价根据位置不同，在65009000左右。374、市场租售信息目前进入实际运营的商铺主要是世纪广场项目，虽然销售已进入最后阶段，但是商铺运营率非常低，不足10，有大量的商铺贴出转让及出租告示。诚信路（小区主入口右侧，位置相对中心、理想）商铺销售6500元/方，租金为2万/年，面积上下层共120方，物管费08元/月/平，租金回报率256。凯越酒店后面商铺（位置相对冷清），面积上下层共104个平方，租金1万/年。凯旋路（位置冷清）面积100平，年租金7000元。5、图片资料金湖湾沿世纪街商铺世纪广场大商业世纪广场诚信路商铺世纪广场凯旋路38南岸花园入口主商业国际华城商业39观点项目地块所在区域和本身地块规模不具有商业操作优势；区域商业供给量大，建议项目谨慎考虑商业体量，以能够满足小区业主基本生活配套为原则，主要考虑小超市、小药店、洗衣店等常规商业；虽然目前已推出的商业销售状况不错，但是市场会根据回报率来调整市场行为，我们项目推出时，商业物业的销售形势不一定乐观；即使商业及时完成销售，但若长时间没有有效经营，会影响项目整体形象。40四、相关楼盘详细资料1、袍江金湖湾金湖湾物业类别普通住宅公寓五星级酒店商铺建筑类别高层、小高层价格7月份均价4000元/平方米，层差50元/，11月均价5000元/装修状况毛坯物业管理费1013元开发商绍兴市卧龙房地产开发有限公司景观设计单位中国美院风景建筑设计研究院41售楼处地址袍江工业区绍兴市袍江开发区袍中路售楼电话05758509188888159666开盘时间二期11月底开盘容积率185绿化率38总户数1800门窗外墙用材结构全框架构造、外墙砂加气混凝土、门窗双层中空玻璃主力户型120占地面积139212建筑面积31万交通状况公交26、306、326、308等路线均可到达周边配套精心配置近3000平方米超大精英双会所和大面积中心景观游泳池；多重规划的运动锻炼和娱乐休闲项目均配置了专业指导，全心营造活动氛围；运动和休闲在专业指导的层面下，带给您无以复加的尊贵享受。楼盘特色800M沿河景观带，400M进口芬兰木建造的悬挑式亲水台，1000多景观泳池，沿河垂钓台，小区配套1500的中央会所，300的水岸咖啡吧，国际标准网球场，沿河慢跑道，公共健身措施，儿童游乐措施，景观泳池销售情况一期和二期预基本售完国际华城国际华城42物业类别普通住宅建筑类别高层、小高层价格七月均价40004200元/平方米，层差100元/，11月基本售完，均价5000，预计二期08年5月开盘，均价5500元装修状况毛坯物业管理费125元开发商绍兴上投房地产开发有限公司售楼处地址袍江工业区绍兴袍江工业区世纪街售楼电话05758817588888179000开盘时间20070614容积率16绿化率506总户数1000门窗外墙用材外墙EPS保温技术、双层中空玻璃主力户型3室2厅2卫占地面积150000平方米建筑面积240000平方米周边配套五星级凯悦大酒店、国际名车城、袍江公安局、市公共卫生中心、绍兴一中袍江分校、袍江小学、幼托中心、袍江医院、华联超市、家得利超市楼盘特色国际华城拥有7000平方米中庭花园、5000平方米健身乐园、1500米的风情水岸、5600平方米河滨公园、2600平方米的豪华会所。431、二期全景观，享受型，尊贵小高层；2、公共部位高标准酒店式大堂、电梯厅，尽显奢华人生；3、24小时“管家式”管理；4、100102平米精英两房/120156平米舒适三房/192246平米复式大宅销售情况1期基本售完,2期明年5月推出丹桂公寓丹桂公寓物业类别公寓建筑类别多层、小高层价格均价4000元/平方米装修状况毛坯物业管理费开发商绍兴天一房地产开发有限公司景观设计单位香港明瑞景观设计售楼处地址绍兴袍江工业区育贤路179号售楼电话05758813216888137728开盘时间2006326容积率188绿化率33停车位226门窗外墙用材门窗双层中空玻璃44主力户型3室2厅2卫、2室2厅占地面积31927平方米建筑面积59905平方米交通状况周边配套天一丹桂公寓与凯悦大酒店、世纪广场商业街、袍江税务局、工商分局等相邻，毗邻袍江幼托中心、绍兴一中袍江分校、天一农贸市场、法国宜必思国际品牌连锁酒店楼盘特色天一丹桂公寓近邻镜湖国家湿地公园，高密度的绿化与湿地特有的原生态环境构成一个天然的“自然氧吧”御庭御庭物业类别普通住宅45建筑类别多层、小高层、高层、叠排价格7月均价3700元/平方米，层差60元/，11月均价4200元/装修状况毛坯物业管理费08元开发商绍兴市丰源房地产开发有限公司景观设计单位中国美院风景建筑设计研究院售楼处地址袍江工业区绍兴市袍江开发区袍中路售楼电话05758817908888159188开盘时间20070616容积率18绿化率42门窗外墙用材外墙高档面砖搭配高级花岗岩、电梯“上海三菱”住宅系列电梯、门窗彩色铝合金中空玻璃平开窗、供气管道燃气、通讯每户预留电话、宽带网络、有线电视线路主力户型3室2厅140160占地面积25421平方米建筑面积45739平方米交通状况317直达，附近有126，8，26路来往市区周边配套丽都农贸市场、柯灵小学、袍江中学、滨河水乡主题公园、绍兴一中分校。销售情况多层基本售完锦水湾锦水湾46物业类别普通住宅建筑类别多层价格均价3300元/平方米装修状况毛坯物业管理费开发商绍兴纱士丽房地产开发有限公司售楼处地址袍江工业区越东路西侧，世纪街南侧，南至李家池售楼电话05758138988开盘时间容积率13绿化率36门窗外墙用材结构全框架构造、门窗双层中空玻璃主力户型120占地面积15740平方米建筑面积20460平方米交通状况网络交通通达市区及杭甬高速，26路、317路、308路等多条公交线路途径小区周边配套柯灵小学、袍江中学、绍兴一中分校；袍江医院、公共卫生服务中心、市人民医院；农茂市场、星级酒店楼盘特色小区全部为全框架结构住宅，力求打造一个“水、文“特色鲜明，生态化、现代化的园林式景观居住小区。销售情况已经交房47锦江半岛锦江半岛物业类别普通住宅公寓商铺建筑类别高层、小高层价格均价4000元/平方米装修状况全装修物业管理费开发商绍兴市伟城房地产开发有限公司售楼处地址袍江工业区袍江中心商贸区售楼电话057588918688开盘时间2007年7月容积率18绿化率30以上车位配比11门窗外墙用材结构全框架构造、外墙砂加气混凝土、门窗双层中空玻璃主力户型目前出售排屋占地面积65314平方米建筑面积118600平方米交通状况公交26、306、326、308等路线均可到达周边配套柯灵小学、袍江中学、绍兴一中分校；袍江医院、公共卫生服务中心、市人民医院；农茂市场、星级酒店楼盘特色园区的每一个组团都有休闲设施布置其中，功能齐全，让业主尽48享生活的舒适与尊崇。为袍江地区一处不可多得的高尚水岸景观住宅园区。南岸花园南岸花园物业类别普通住宅单身公寓、商铺、写字楼建筑类别多、小高、高层住宅，单身公寓、商铺、写字楼价格预计开盘价格5000元/平方米装修状况毛坯开发商绍兴市星元房地产开发有限公司售楼处地址绍兴市袍江工业区育贤路177号售楼电话05758137666开盘时间年底开盘容积率15绿化率32总户数451停车位351占地面积56000平方米建筑面积120000平方米交通状况小区距绍兴市区约6公里、10分钟左右的车程，有26、306、317等公交线路直达绍兴市中心区域。周边配套小区结合入口沿主要交通要线布置配套商业服务设施，为小区居民楼提供便49利的服务。小区会所设计引入“泛会所”的概念，不仅在小区中心设有集中会所，还在组团入口设置商务区，提供全方位的便捷服务。楼盘特色小区中心设置景观中心庭院，组团内注重营造鳞次栉比的小环境景观节点，各邻里之间均设置了大小不一的，形态不同的“邻里公园”，有的以绿树包围，有的运用变化丰富的水景，有的布置鹅卵石、雕像等小品，满足不同居民的追求。沿河岸设置大片绿化带、戏水厅台、景观连廊，在这里每一个人均可以保持平和、耐心地去品味生活中难得的闲适、享受立体水岸的新生活。世纪广场世纪广场物业类别普通住宅公寓建筑类别高层、小高层、多层价格6月均价4000元/平方米，1015层4300元/平方米，11月均价4800装修状况毛坯物业管理费150元/平方米月开发商绍兴益泉房产开发有限公司景观设计单位中国美院风景建筑设计研究院售楼处地址绍兴袍江世纪街凯悦大酒店东侧售楼电话057588139988开盘时间20061150容积率33绿化率38总户数950停车位500，100000万元/位门窗外墙用材结构框架、门窗铝合金、供电双路供电、供气管道煤气主力户型120占地面积125971平方米建筑面积385723平方米交通状况26路到世纪广场下车,308、306、178、168、8路均可到达周边配套小区拥有五星级写字楼、超市、幼儿园等相关配套，离小区不足200米就可以到达袍江农贸市场，周边学校、行政中心密布，生活、交通极为便利。楼盘特色1、小区主入口采用退让方式，让出大空间而成就一个小广场，小区入口处造型设计简洁、大方又不失贵气，彰显业主年轻、时尚、现代的生活品味。2、300余米天然水岸。3、一万平方米大型中央花园。2、绍兴市区山水华庭山水华庭51物业类别普通住宅公寓建筑类别多层、排屋、小高层价格均价7400元/平方米，排屋250价格300万左右装修状况毛坯物业管理费11元/平方米月开发商浙江勤业建设开发有限公司景观设计单位中国美院风景建筑设计研究院售楼处地址绍兴市区东街312号售楼电话05755224898开盘时间容积率17绿化率30总户数319停车位353门窗外墙用材结构框架、门窗铝合金、供电双路供电、供气管道煤气主力户型150平米左右的三房建筑面积60000平方米交通状况322、6、9、88路均可到达周边配套周边交通104国道北复线，后墅路，绍兴火车站，公交客运中心，6、9路公交。周边配套农贸市场镜湖国家城市湿地公园，第一人民医院，梅山中学，昌安实验学校，镜湖小学。楼盘特色江景约300米宽梅山江景的自然优势52水景“环水式”主景观设计，纯活水流径整个社区内部园景社区浓荫密布，花团锦簇，艺术小品星罗棋布绍兴天下绍兴天下物业类别普通住宅公寓建筑类别排屋、高层价格均价8700元/平方米，排屋价格待定装修状况毛坯物业管理费12元/平方米月开发商绍兴北辰置业有限公司景观设计单位中国美院风景建筑设计研究院售楼处地址绍兴市人民西路167号售楼电话057585090888开盘时间未开盘容积率17绿化率45总户数一期高层401户,排屋212套停车位2000门窗外墙用材结构框架、门窗铝合金53主力户型120170平方米三室建筑面积300000平方米交通状况322、6、9、88路均可到达周边配套园内配套生活双会馆、12班幼儿园运动游泳池、健身房、江滨散步道、室内羽毛球场、乒乓球室等等周边配套成熟完善，昌安实验学校、超市、菜市、医院等周边交通解放北路、中兴路楼盘特色、双重水景，360度景观、2公里水岸线、风情休闲长廊、双会馆豪华配套白鹭金滩白鹭金滩物业类别普通住宅别墅高档住宅建筑类别小高层高层别墅排屋价格均价15000元/平方米，排屋价格待定装修状况毛坯物业管理费13元/平方米月开发商浙江金昌房地产集团54景观设计单位泛亚国际有限公司售楼处地址绍兴市胜利西路市政府旁假日新天地一楼售楼电话057585098188开盘时间200766容积率180绿化率36总户数1800停车位门窗外墙用材结构框架、门窗铝合金主力户型140250平方米建筑面积376810平方米交通状况距离城市广场15公里；有12路、88路、312路、602路经过104国复线周边配套距离市中心15公里,周边紧步客运中心、市第一人民医院、农贸市场、学校等大型城市公建与配套设施，与镜湖湿地保护区仅一步之遥，是自然与繁华兼得的成熟居住板块楼盘特色白鹭金滩总建筑面积3768万平方米，位于景致宜人的绍兴大滩版块，项目三面环水，梅山江、长大江、孟家溇三水环抱，近1000亩的水面，幅员开阔、水质清美，西与城市主干道相接，为绍兴城市中心区域绝无仅有的生态筑家之地南岸花城润和南岸花城55物业类别普通住宅别墅高档住宅建筑类别小高层高层价格预计8000装修状况毛坯物业管理费待定开发商浙江润和房地产开发有限公司景观设计单位售楼处地址绍兴朝阳路236号售楼电话057588013888开盘时间预计明年年初容积率21绿化率36总户数1800停车位门窗外墙用材主力户型87平方米建筑面积81000平方米交通状况有8路经过周边配套超市广场楼盘特色润和南岸花城,位于城市中轴中兴路南端,总建筑面积81万平方米,南北皆临河,坐拥双水岸秀丽景观北河畔花园约15000平米,7幢1620层高层住宅围合成约10000平米的中56心大庭院,加上独特的入户花园和挑高立体绿化大露台设计,营造出绿意盎然的双水岸花园生活小区面朝大禹山风景旅游区,依托城南成熟生活配套,倡导高尚的生活社区金色东江金色东江物业类别普通住宅别墅高档住宅建筑类别多层、花园洋房、高层价格均价6280元/平方米装修状况毛坯物业管理费12元/平方米月开发商浙江兆城房地产开发有限公司景观设计单位香港海文嘉德规划景观设计机构售楼处地址绍兴市人民中路685号售楼电话057588126888开盘时间20070108容积率12绿化率31总户数248停车位比115主力户型高层120140平方米，空中别墅200平方米建筑面积50347平方米57交通状况无论何种交通工具,只需要通过涂山路、近而连接解放路,就可以抵达目的地；更可沿涂山路如中兴路，直达