棚户区改造项目可行性研究报告

第一章总论11项目背景与概况111项目名称棚户区改造项目112项目申报单位概况本项目由公司承建。公司成立于年月，公司地处，法人代表，注册资金人民币万元整，房地产开发二级资质。内设办公室、工程部、财务部、项目部、营销部、后勤保障部等，现有员工人，其中高、中级专业技术人员人。资金实力和技术力量雄厚，且遵循现代企业的科学管理机制，建立有完善规范的工程质量管理和安全管理体系。113可行性研究报告的编制依据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）；关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）；关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知（财综20108号）；住房和城乡建设部关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知（建保201058号）；国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号）；省人民政府办公厅关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见；省人民政府关于加强保障性安居工程建设的意见；省人民政府关于加快全省棚户区改造工作的实施意见；城市居住区规划设计规范GB501801993（2002年版）；民用建筑设计通则；投资项目可行性研究指南；建设项目经济评价方法与参数（第三版）；与项目有关的国家现行其他法律、法规、政策、规范、定额；项目单位提供的其它有关文件和资料。114项目提出的理由住房问题是涉及民生的重要问题，直接关系老百姓生活水平提高和生活质量改善，构建多层次的住房保障体系是社会主义和谐社会的重要内容。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程，关系人民群众切身利益，是实现“住有所居”的重要组成部分。2008年以来，我国各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。棚户区改造作为重大民生工程，也是重大发展工程，可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量，让更多困难群众住进新居，为企业发展提供机遇，为扩大就业增添岗位，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。随着住房制度改革逐步深化和房地产市场快速发展，我国城镇住房建设规模不断扩大，多数家庭住房条件有了较大改善。特别是近几年，中央和地方政府加大保障性安居工程投入，在解决居民住房困难方面取得了初步成效。但部分低收入和中等偏下收入家庭特别是居住在棚户区的这类家庭住房仍然十分困难。目前，全国还有1000多万户家庭居住在各类棚户区。城市棚户区的房屋多数结构简陋，功能不全，年久失修，危房比例高，安全隐患大；供电、供水、排污、道路、供热等基础设施不完善，居住环境恶劣；建筑密度高，中低收入家庭集聚，缺乏市场开发价值。这些棚户区难以通过市场开发实施改造，需由政府主导，给予一定的政策和资金支持。棚户区改造项目位于地段，是老城区的中心，该地段城市建设的设施完备，人口密集，有着丰富的历史文化积淀。该区域是典型的老城区和棚户区，居住环境差，土地利用率低，大多房屋由于使用年限久，建设标准低，年久失修，基本上已成为危旧房，存在严重居住安全隐患；房屋基础设施十分落后，户均面积狭小，排水设施不完善，生活条件简陋；环境阴暗潮湿、乱堆垃圾，蚊虫肆虐，条件恶劣；且居住人员成份复杂，生活水平低，社会治安管理和房产部分房屋管理十分困难。为落实国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号）文件精神，推动市新型城市化建设，促进旧城改造的实施，改善棚户区居民消费环境和居住条件，市委、市政府对本改造项目高度重视和大力支持，审时度势，及时抓住发展机遇，将改造该区域列入市区的重点项目，摆上了重要议事议程，投资兴建一个融商贸、居住于一体的富有现代化气息的商住集散区。通过棚户区改造，进一步改善老城区居民的住房条件和生活环境，完善城市基础设施，提高城市综合承载能力，不断把改革发展的成果惠及到广大人民群众。115建设地点本项目建设位于地段，改造地段从至，是老城区的中心，属典型的老城区和棚户区。116项目建设规模及内容棚户区改造项目总用地面积13215932平方米，净用地面积11372447平方米，建筑占地面积440796平方米，总建筑面积87032212平方米（棚户区改造面积1972355平方米，房地产开发面积67308662），其中计容建筑面积79043291平方米（住宅面积34109818平方米，商业面积12029555平方米，综合面积13432232平方米，写字楼面积19332986平方米，幼儿园面积138700平方米），不计容面积7988921平方米（地下车库）。停车位2795个，绿地率3125，建筑密度3876，容积率695。项目主要建设内容包括住宅、商业用房和辅助配套等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。117投资估算及资金筹措投资估算本项目建设投资226828万元，其中工程费用142826万元，工程建设其它费40820万元，预备费9182万元，建设期利息34000万元。资金筹措本项目拟贷款100000万元，其余资金由项目建设单位自筹解决（含预售收入）。118项目实施进度安排本项目总建设期为6年，即2015年3月2021年3月，2015年9月底前完成立项、设计、征收补偿、招标等前期工作。从2015年10月2021年3月完成项目施工及竣工验收。12主要技术经济指标经研究分析，本项目主要技术经济指标见下表主要技术经济指标序号名称单位指标备注1棚户区改造11用地面积1137244712总建筑面积87032212其中住宅面积34109818商业面积12029555综合面积13432232写字楼面积19332986幼儿园13870地下车库面积7988921不计容13建筑密度387614容积率69515绿化率312516停车位个2795地面停车位个134地下停车位个26612总投资万元22682821其中工程费用万元14282622工程建设其他费万元4082023预备费万元918224建设期利息万元340003项目总收入万元3270904销售税金及附加万元281095项目投资总成本万元2845626项目投资总利润万元425287投资利润率1878投资利税率3119所得税万元1063210税后净利润万元3189611财务内部收益率10612财务净现值（I8）万元7199913静态投资回收期年63813结论与建议131结论本项目符合市中长期社会发展战略，符合市老城区控制性规划。项目功能定位准确，建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件。项目建成后，将为周边棚户区居民提供居住保障，大幅度改善和提高老城区棚户居民生活、居住条件；有利于市城市统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升市的城市形象做出一定贡献；有利于促进老城区棚户区风貌协调，美化周边形象。因此，本项目具有较好的社会效益。随着城市的发展、基础设施的建设及其它配套服务的加强，本区开发的增值潜力巨大，市场前景广阔。投资收益的角度看，项目盈利能力也较强，经济上完全可行。同时，棚户区改造项目在改变原有城区旧貌的同时，也使区域内的经济发展得到提高，人们生活水平上升，城市建设步伐加快，城市品位提高。本项目的经济效益、社会效益和环境效益十分显著，具有良好的开发前景。132建议本区周边交通条件优越，生活配套设施齐全，具备舒适宜人的居住环境。项目建设过程注重与环境的协调，达到合理统一。项目的拆迁量较大，牵涉的住户很多，工程开始时要慎重考虑居民的安置问题，以保证安定团结的政治局面，维护社会的和谐。项目主办方应积极做好各项前期工作，抓紧落实相关配套资源，认真开展施工前的设计、招标等工作。引入竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业、监理单位等，以保证工程项目的质量和进度，使投资按预期计划进行，并满足可研报告中预期的目标。拓展融资渠道，保障资金供应及时、充足，确保项目的顺利实施。第二章项目建设背景及必要性21项目建设背景211发展背景棚户区是指建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使用功能不完善、基础设施不配套的住房较为集中的区域。目前，我国把棚户区分为城市及国有工矿、林区、垦区和中央下放地方煤矿棚户区五大类。随着我国经济的迅速发展以及城镇化体系的迅速推进，日益攀升的房价和人民的基本居住需求形成了严重的矛盾冲突，解决低收入人群的住房问题也成为了政府以及社会关注的焦点。棚户区居民多为低收入群体，很多还是企业老职工，曾为国家建设作出很大贡献。加快实施棚户区改造，能够帮助困难群众改善住房条件，圆上他们的“住房梦”，使他们感受到了党和政府的温暖。同时，棚户区改造还能够拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量，为企业发展提供机遇，为扩大就业增添岗位。改革开放后，我国部分城市对棚户区进行过一些改造。2004年，辽宁省在全国率先启动了全省范围内的棚户区改造。之后，全国不少地区也陆续加大了棚户区改造力度。2005年，国家启动了对中央下放东北三省煤矿棚户区的改造。2008年四季度起，党中央、国务院决定将各类棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，拉开了全国大规模推进实施城市和国有工矿、国有林区场棚户区危旧房、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造的大幕。20082012年五年内，全国开工改造各类棚户区1260万户，占同期城镇保障性安居工程3100万套户开工量的40；基本建成各类棚户区改造安置住房750万套。通过改造，几千万群众圆了“住房梦”，生活质量提高了，财产也增多了，一步跨越几十年。通过改造，不少城市面貌、人居环境、功能都有了很大改善。2013年6月，李克强总理主持召开国务院常务会议，研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善。其后，为进一步加大棚户区改造力度，国务院又发布了关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号），意见提出，2013年至2017年改造各类棚户区1000万户（其中城市棚户区800万户，国有工矿含煤矿棚户区90万户，国有林区棚户区和国有林场危旧房30万户，国有垦区危房80万户），使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。意见要求，加快推进各类棚户区改造，重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造。从采取增加财政补助、加大银行信贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、企业和群众自筹等办法多渠道筹集资金，确保建设用地供应，落实税费减免政策和完善安置补偿政策等四方面加大政策支持力度。棚户区改造已被纳入我国保障性安居工程。2014年政府住房保障相关工作的安排，既延续了2013年保障性安居工程新开工、基本建成套数等量的安排，同时又结合我国城镇化发展过程中存在的“一边高楼林立，一边棚户连片”问题，将棚户区改造作为2014年保障性安居工程建设的重点。2013年12月中旬举行的中央经济工作会议部署的明年主要任务中提到，“加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造”。月底召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新提出，2014年城镇保障性安居工程建设的目标任务是基本建成480万套以上。会议同时要求，明年重点推进各类棚户区改造，改造数量达到370万套以上。省住房和城乡建设厅等五部门发布关于下达2014年保障性安居工程建设目标任务的通知指出开工建设任务市人民政府办公室印发市加快推进棚户区改造五年行动计划（20132017），文件指出212项目提出的背景棚户区改造是党中央、国务院提出的重大民生工程和发展工程，是保障和改善民生、构建和谐社会、营造稳定的发展环境、促进房地产市场平稳健康发展的重大举措。大力实施棚户区改造，可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量，让更多困难群众住进新居，为企业发展提供机遇，扩大就业增添岗位，助推经济实现持续健康发展和民生不断改善。目前，市经济和社会正处在高速发展时期，通过改革开放，全市走上了快速发展道路，城市建设日新月异，城镇建设一年一个台阶，城市环境得到良好改观，卫生条件、基础设施情况也日益改善。随着经济发展和社会生活水平的提高，人们对居住环境和条件的要求也逐渐提高。市棚户区主要分布在老城区、工厂区和城乡结合部。项目所在区域是典型的老城区和棚户区，居住环境差，土地利用率低，大多房屋由于使用年限久，建设标准低，年久失修，基本上已成为危旧房，存在严重居住安全隐患；房屋基础设施十分落后，生活条件简陋；环境阴暗潮湿，蚊虫肆虐，条件恶劣；且居住人员成份复杂，生活水平低，众多的外来务工人员和流动人口都把落脚点选择在了棚户区，使得社会治安管理和房产部分房屋管理十分困难。棚户区的存在，与城市整体形象、文明档次很不协调，棚户区居民与大多数市民日益提高的生活水平特别是居住水平也很不协调。改变城市的环境面貌，提高人们的居住水平，成为目前市委市政府关心的首要大事。只有改变了城市面貌，提高了环境水平，才能为市打造良好的城市形象，建立良好的投资环境，才能为下一步发展奠定良好的基础。人们居住水平的提高，也会使居民有一个安定的生活心态和积极的工作态度，才会为市的经济发展做出更好的努力和更大的贡献。基于此，市决定对本项目所涉及的棚户区区域进行改造，以达到进一步提高住宅供给量，改善城市环境，打造城市新面貌的目的。22项目建设的必要性221是社会经济发展的需要棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。2008年至2012年，我国改造各类棚户区1260万户，有效改善了困难群众住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长与社会和谐。为进一步加大棚户区改造力度，让更多困难群众的住房条件早日得到改善，2013年，国务院又下发布关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号），提出要在2013年至2017年内改造各类棚户区1000万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。随着社会经济的快速发展，棚户区在基础设施条件，房屋结构以及土地综合利用方面存在较大的不足，基础设施配套条件不完善成了房屋使用的最大局限，不符合现阶段市社会经济快速发展对城市住房条件的要求，也不能满足居民对居住条件的要求，因此项目的建设符合市社会经济发展的要求。222是贯彻落实中央及地方关于改善棚户区居住条件各项政策的需要中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号、中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见、国务院关于加快棚户区改造工作的意见等文件和省有关棚户区改造建设相关文件要求，大力加快棚户区改造进度，服务低收入居民，改善城市低收入家庭居住条件，提高生活水平，体现社会主义新中国共同富裕的社会主义好政策，项目的建设是贯彻落实中央及地方对城市和国有工矿企业棚户区的改造的各项政策的结果，是一项改善民生的德政工程，福利工程。223是构建和谐社会的需要住房作为人类生存最基本的物质条件，自古以来就受到中外不同国家、政府的重视。解决低收入家庭住房问题，改善老百姓居住条件，更是被看做社会进步的重要标志。而今天，在保障人民群众基本生活、逐步完善社会保障制度的和谐社会奋斗目标中，住房保障作为构建和谐社会的重要基石，具有鲜明的时代意义。棚户区改造是我国保障性安居工程的重要组成部分。由于历史原因，我国部分城市、工矿、林区、垦区都留下了一定数量的棚户区。这些棚户区内的住房结构简易、年久失修，房屋破损严重，居住条件简陋，公共设施不全，生活环境恶劣。而城市和国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实践证明，大规模实施棚户区改造工程，不但能改善棚户区居民的住房条件，使千百万困难群众告别“忧居”，而且能拉近城镇居民间的住房差距，解决城市内部二元结构，提高城镇化质量，全民共享改革发展成果，化解社会矛盾，最大限度增加和谐因素，促进社会安定团结，是一项重大民生工程。通过棚户区改造，不仅解决了困难群众的住房问题，使老百姓得到了实惠，而且密切了党群和干群关系，增强了社会凝聚力，促进了社会和谐稳定。224是落实房地产市场宏观调控政策的有效途径棚户区改造建设的大部分是安置用房，为小户型、低价位的普通住房，对象除解决回迁户外，主要用于解决城市中低收入家庭住房困难。推进棚户区改造，直接增加了住户有效供应，有利于改善住房供应结构，缓解住房供需矛盾，稳定住房价格。另外，棚户区改造有力地拉动了建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业结构、扩大内需，保增长、解决社会就业与再就业也作出了积极的贡献。第三章项目建设规模31市场定位311商业贸易功能商贸市场，是贸易商品和生产产品流通的主要载体。在市场经济条件下，本区开展商贸业开发，既占有广阔的商贸市场，可形成一定规模的商贸营销渠道与网络，又能有效地促进商贸流通，进而促进全区经济的发展。312房产开发功能项目拟建部分中、高档住宅，以经济、美观、人性化的设计，倡导全新的居住理念，吸引更多的人口前来入住，打造市的舒适住宅环境。313居民安置功能通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决拆迁居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件形成高起点、高品位、高质量的住宅区，改变现有面貌，成为的一个亮点工程。32主要建设内容及规模本项目为一项环境优美、配套齐全、管理完善的棚户区改造工程，旨在通过改造项目区内危旧、基础设施落后的集中连片平房和简易楼房，对土地进行合理开发利用，挖掘地段价值潜力。棚户区改造项目总用地面积13215932平方米，净用地面积11372447平方米，建筑占地面积440796平方米，总建筑面积87032212平方米（棚户区改造面积1972355平方米，房地产开发面积67308662），其中计容建筑面积79043291平方米（住宅面积34109818平方米，商业面积12029555平方米，综合面积13432232平方米，写字楼面积19332986平方米，幼儿园面积138700平方米），不计容面积7988921平方米（地下车库）。停车位2795个，绿地率3125，建筑密度3876，容积率695。项目主要建设内容包括住宅、商业用房和辅助配套等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。第四章项目建设条件41市概况411地理位置、范围、面积412行政区划413气象414水文415历史沿革416城市空间发展的演变417城市发展概况42区位与现状概况421概况棚户区改造项目位于。总用地面积13215932平方米。该棚户区用地涉及5个社区，总人口约10172人，3117户。规划用地范围气候特征属亚热带季风湿润气候区，气候温和，降雨量丰沛，光照充足，四季分明；严寒酷暑期短、无霜期长，但降雨集中，易造成干旱和洪涝灾害；常年主导风向夏季为东南风，冬季为东北风。422地形、地貌规划区属湘中典型的丘陵地貌，地势起伏较大，地形较为复杂。本区为老城建设区，地貌基本已改造；用地内最高高程为2316米，辖内土地较平坦。本项目区内地形平坦，高差较小，城市建设成本相对较低；项目用地内大部分地坪标高较高，位于城区内上流，不需采取工程措施保证区内防洪排涝；项目区紧邻，具有建设山水园林城市的景观要素。43水文因有防洪堤，故项目区的道路及地块标高不受防洪标高限制。44地质该区域为历史老城区，由于建设方未对规划区内地址状况进行勘探，故规划区地质情况以市地质资料为参考。441地层岩性该区域内分布地层由老至新分述如下442地质构造及地震所处大地构造部分属，区内主要有两条区域压扭性大断裂从西北角穿过，其断裂带影响宽，延伸深远。该区岩层为单斜构造，岩层产状走向NE515,倾向SW，倾角4255。地震区域内小地震较为频繁，但震级都较小，其中发生四级地震仅一次。根据GB183062001版1400万中国地震动峰值加速度区划图和中国地震反应谱物征周期区划图，工程区地震动峰值加速度为005G，地震反应谱特征周期035S，相对的地震基本烈度为VI度。443水文地质条件区内水文地质条件主要为碳酸岩类裂隙溶洞水、河谷地段、上部第四系主要为黄色粘土，透水微弱，下部灰岩裂隙及岩溶发育，含水丰富，为埋藏型碳酸岩类裂隙溶洞水。地下水直接接爱水气降水的补给，经短途迳流，于河床岸边排泄于河流中。本项目区内的地质情况以市地质勘察资料作参照，不能做为具体项目实施的依据。但从资料可以看出，项目区内地质条件较为简单，基本适宜做城市建设用地。45土地利用规划现状规划区总用地面积13215932平方米，城市建设用地面积11372447平方米，容积率695，地上总建筑面积79043292平方米，其中商业面积12029555平方米，写字楼、宾馆面积19332986平方米，住宅面积34109818平方米，幼儿园面积138700平方米，公共设施（地上停车位、绿化等）用地18435平方米。项目区内土地利用现状主要存在以下问题1土地利用率不高，布局混乱，有待进一步开发、挖掘潜力2土地结构不够完善，基础设施欠缺、服务功能不全面。3土地利用较为混乱，有部分工业厂矿企业，但已停产休业，土地闲置严重。4道路交通用地比重平衡，规划区内道路交通用地主要是。46建筑物现状项目区内建筑主要为居民住宅，以24层建筑居多。建筑质量破旧，大多成院落或沿道路分布，布局较为杂乱，环境差，公共基础设施陈旧，部分区域公共设施不齐全。项目区内建筑物根据质量好坏分为一类建筑、二类建筑及三类建筑。一类建筑为近几年新建，质量较好的砖混建筑；二类建筑为建成并有一定年限的质量一般的砖混建筑；三类建筑为土木结构建筑、各种附属用房等质量差的建筑。47道路现状471道路由于项目区位于城市中心老城区，区内现有城市道路框架基本成型，现有道路结构合理，内部道路成系统，道路网密度适中，整个规划区交通通畅。城市主干路有路。472公共交通对于一个城市的居民来说，一个高效的公交网络十分重要，能够让他们顺利快捷的到城市内外的每个角落，通往城市的各个重要地点。公交所能惠及的地方会很大程度上影响周边地区的预期价值和实际价值。本项目区作为城市老城区，是市西部区域的黄金地带，交通发达、完善，区内公交线路多达10条，居民上街出行十分便利。48公共设施规模及分布项目区内公共设施现有幼儿园4所、小学1座、中学1座，垃圾中转站2座、菜市场3处、公厕10所、居委会4所、派出所一处、日报、晚报、电视台均在该区域内，区级医院一所。481医疗卫生设施1范围内有医院，医疗卫生设施较全，居民看一般性的病大都在这里。2区域私人诊所及卫生室有6处，医务人员素质一般。482教育科研设施1规划区内虽仅有小学一所，但规模较大。基本能满足该区生源就学。2教育事业投入少，设施一般。3幼儿教育有待提高和规范化。4由于规划范围区内有中学一所，学生就读方便。483公共服务设施1规划区因为是老城区，破旧混乱，缺少一定的治安管理设施，治安较乱。2菜市场多沿街而设，卫生及交通状况堪忧。3公厕多为旱厕，卫生状况很差严重影响居民生活。49市政公共设施现状491给水现状规划区给水管网基本普及，分别从路接入。区内无居民采用地下水。492排水现状规划区内目前无污水处理厂，主要利用路边简易雨水口进入下水道，排入河。493电力状况规划区内有1条110千伏架高压线从电站向北向穿过该区域。494电信广电、邮政状况规划区内无邮政分局，但有一邮政代办点，基本满足周边居民办理相关业务。495燃气状况规划区内城市燃气管接入，普及率较高，居民普遍以液化气为主燃料。496交通设施现状项目区内有交通加油站一座，占地约181627，投入使用。410景观现状项目区虽属湘中典型丘陵地貌，地势起伏小，规划区内无山体，但最大相对高差达62米，区内除主要道路有行道树绿化外，绿化郁郁葱葱。与规划区相邻的公园林木成景，精巧秀丽，形成风光优美的自然背景。项目区内无小河，但与河紧密相邻，水波粼粼，甚是优美。建筑大都依山傍路呈院落而建，交通便利。因此，周边区域现有良好的生态环境，为项目区的建设提供了景观元素。依据其现有良好的自然环境与交通发展的优势，合理控制开发强度，有效进行建设管理，本项目区应该具有很好的开发条件与美好未来。第五章建设方案51建筑设计指导思想与原则511指导思想突出各类建筑特点，体现建筑的时代感，配合旧城区棚户区改造为无房户腾房安置，为市增添一处新的建筑景观。倡导绿色建筑，注重建筑与环境的对话及建筑内部各空间的对话，表现建筑独特的时代特征。以人为本，满足居住者心理和行为特征的需求。以环境为中心，创造人与自然共生的生态环境，尽可能通过植被覆盖完善生态系统；积极考虑环保，对影响环境的废水、废气、噪声等进行有效的处理。在保证使用功能、建筑质量和室内环境符合目标的前提下，采取各种有效的节能技术与管理措施，降低新建房屋单位建筑面积的能耗。充分利用土地，丰富建筑空间。512设计原则1、项目要贯彻“以人为本”的原则。项目要把生态环境与人文环境放在重要的地位，使居民更多地接近自然环境，营造安定、健康、和谐的社区环境。2、项目要贯彻“高效、便捷”的功能原则。从规划到建设，从交通到绿化，都要突出以人为本的思想；各区域和功能空间之间形成高效、便捷的网络，要结合人们对生产生活的需要。3、项目要贯彻“可持续发展”的原则。项目要把生态、环保放在重要的地位，从宏观规划到微观设计、具体技术的采用都要坚持可持续化发展要求。4、项目要贯彻“适用、经济、在可能条件下注意美观”的原则。突出文化，创造建设品牌，成为棚户改造样板工程。区内建筑力图实现精致、典雅，具有美感。513设计目标鉴于本项目城市文化背景以及城市区位，建筑设计关键点在于发掘其应有地段商业价值的同时注重塑造建筑自身的品质。因此，本项目的设计应达到以下目标彰显城市文化魅力、催化城市经营活力、提高城市空间品味。每一个城市建设项目都要从整个城市空间全局出发，从城市设计的理念进行空间的谋划，在空间布局、环境景观、建筑形态等空间要素方面深入研究。52项目总图规划方案521地块概述本项目由A、B、C、D四块地组成，规划总用地面积13215932平方米，项目净用地面积11372447平方米，建筑占地面积440796平方米，总建筑面积87032212平方米，其中计容建筑面积79043291平方米，不计容面积7988921平方米（地下车库）。停车位2795个，绿地率3125，建筑密度3876，容积率695。总平面设计中主要把握以下三点整体布局规整，具有现代风尚；与用地两侧规划建筑群在功能、交通、空间形象上协调；突出信息时代便捷、高效、互动的结构理念。本项目工程充分考虑“建筑人环境”三者之间的相互渗透，力争创造出一个安静舒适的有机居住环境。522总平面布置1、规划目标营建优美的人文社区，在考虑社会效益，环境效益的同时提升用地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置得当、结构清晰、道路顺畅、适当配套等要求，创造出以人为本、尊重环境，舒适优美的人居空间，同时具有鲜明的地方特色和新的棚户区改造理念。2、总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求。实现可持续性发展。小区建筑利用地形合理布局，沿用地红线南北向布置住宅，内部视线通透，视线干扰小，富有韵律感，沿街立面简洁、美观、现代。结合小区入口合理布局，由此构成以下几个特点（1）总图完整，点、线、面结合，一气呵成；小区环境景观与预留公共绿地有机联系，丰富了城市空间。（2）小区住宅所有住户都朝向良好，自成一体的景观体系及合理的布局，使得每户都有良好的景观效果。（3）建筑之间间距大，结合建筑平面，减少视线干扰。3、根据设计理念，以营造综合、活力的新型商业空间；轻松舒适的休闲空间；高效、集中的办公环境；以及健康、乐活的居住空间，即整个项目区共划分为四个功能区新型商业区、舒适休闲区、集中办公区、温馨住宅区。其中，温馨住宅区为相对独立区域，是健康、乐活的宜居生活空间。523竖向设计竖向设计主要依据地块周边城市道路标高和地形现状标高进行设计。现有场地地势平坦。景观以尊重现实的原则入手，所有商业门面所对应的规划道路之间高差不宜太大，应能自然过渡，建筑室内设计标高均略高于场地标高，尽量减少了填方挖方，建筑正负零标高高于城市道路、地形标高0309米。场地雨水由北向南汇集，经收集后排入区域内雨水口，再排入城市排水管网。524交通组织和道路系统设计交通组织结合周边城市道路，以人车分流为原则，实行步行优先，并以完善的机动车交通系统作支持，按国家有关规定配建地面停车位及地下停车库。车行组织在居住活动平台下层完成，车主可以在市政路面汇入小区内，方便入库泊车，并由车库直接到达理想的区域，车流与人流在竖向上彻底分开，确保整个区域的有序性和舒适性。1、对外交通以核心景观区为依托，结合商业街区的布局，布置了车行和人行出入口，人车分离，互不干涉，分区明确，同时满足消防要求，将小区综合环境影响降至最低程度。2、内部交通主要道路依地就势穿插在各功能区之间，尽量做到曲径通幽、步移景异的效果，丰富的内部空间，达到独特的生活氛围。3、步行体系考虑到步行者的最短路线心里，充分结合轴线和开放空间系统，形成一个集休闲，景观娱乐、高效流通于一体的步行系统。4、停车场为节约地面空间，布置少量的地面临时停车场，充分利用地下空间，设置为地下停车场，还考虑了商业及主楼的卸货区和卸货车位，同时交通组织流线设计应尽可能流畅、便捷、并考虑消防环道和扑救面宽度的设置。525绿化设计区内的绿化在有限的空间内精心布置，点、线、面结合，同时注重高低搭配。绿地主要集中在中心景观、主、次出入口和公共区域，该部分主要以草坪、灌木、花卉为主，局部点缀观赏性较强的乔木。区内主要道路周边布置密植乔木，尽量减少汽车噪声的影响；临街沿道路布置行道树及灌木，高低结合，形成绿化屏障，尽量避免车辆对居住的影响。53建筑单体设计531建筑平面设计1、根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足各单体建筑的使用功能，确定建筑物的平面布局、层数与高度。本项目均为高层建筑，临街建筑设置有商业、办公楼等配套用房，其余为住房。2、平面设计中合理组织套内功能空间，做到动静分区，洁污分区。各功能空间均具有适宜的尺度，避免了房间形态上的比例失调。室内交通组织短捷，不穿行主要功能空间，符合人的生活行为规律。532立面设计建筑立面造型是建筑艺术风格最直接的表现。根据气候特点，本设计以现代的设计手法，吸取现代欧式的文化元素，营造丰富而不繁杂，简洁而不单调的建筑立面造型。建筑造型中的虚实变化，体块效果，大大增加了建筑外立面的视觉冲击力。整个建筑立面造型以亲切、律动、简洁为基本设计模块，通过这种基本模块有规律的组合，构成富有韵律、节奏、层次感强的立面形象。立面设计在满足内部的平面与空间要求的前提下，运用外轮廊的变化、色彩的搭配，加上局部装饰，营造明快、清新的建筑形象，立面设计中着重把握以下几个方面1）利用平面、空间关系，做好几个层面的外理。采用平屋顶局部伸高，使其具有现代欧式的风格。通过阳台、栏板、栏杆、空调板的组合形成立体竖向线条，与墙面构成空间关系，营造出现代时尚的效果，给人明快向上的印象。2）运用色彩和虚实对比手法，追求建筑艺术品位与文化内涵，强调细部、突出个性，使居住在此的人们充满自豪感，并能激发他们不断努力勤奋向上。3）注重与周边环境的和谐共生。墙面窗玻璃、栏杆、地面、植物的色彩、尺度以人舒适为准。54建筑结构设计541设计依据本工程采用的主要标准及有关法规、资料建筑结构可靠度设计统一标准（GB500682001）；建筑结构荷载规范（GB500092012）；建筑抗震设计规范（GB500112010）；建筑工程抗震设防分类标准GB502332008混凝土结构设计规范（GB500102010）；高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ32010）；砌体结构设计规范（GB500032011）；建筑地基基础设计规范（GB500072002）；城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ942001。542结构设计使用年限本工程主体结构设计使用年限为50年。543建筑分类等级本工程建筑物安全等级为二级；地基基础设计等级为乙级；建筑抗震设防分类标准为二类；地下室防水等级为二级；一类高层建筑防火分类等级为一类，耐火等级为一级，建筑构件的耐火极限及燃烧性能按高层民用建筑设计防火规范中表302执行；建筑结构环境类别上部结构为一类，室外露天构件、室内潮湿环境及地下结构为二A类。544抗震设防场地土类型类，地震设防烈度为6度，设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度值为005G。545设计荷载1风荷载基本风压取035KN/M2基本雪压取030KN/M22荷载标准值活荷载标准值表序号荷载类别标准值KN/M21上人屋面202不上人屋面053住宅204配套设施用房205商业用房356楼梯、走道、电梯间257消防疏散楼梯358卫生间259设备间、电梯机房7010变配电间、水箱房100546结构选型本项目均为高层建筑，均采用剪力墙框架结构；墙体拟采用粉煤灰轻型砌块。室外地下室采用框架结构，框架抗震等级为六级。地下室底板为承台加止水板组成。547桩基础初定为人工挖孔灌注桩基础，基础设计等级乙级。548主要结构材料混凝土强度等级C25C45。主钢构采用Q345钢材，次钢构采用Q235钢材。钢筋选用热轧HPB300级钢筋、HRB335级钢筋、HRB400钢筋、CRB550级钢筋。砌体等级MU5MU10；砂浆强度等级M5M75。55给排水、消防设计551设计依据建筑给水排水设计规范GB500152003（2009年版）建筑设计防火规范GB500162006建筑灭火器配置设计规范GB501402005室外给水设计规范GB500132006室外排水设计规范GB500142006（2014年版）生活饮用水卫生标准GB57492006污水排入城市下水道水质标准CJ3432010本工程其他专业提供的设计图纸和资料552给水设计1、水源水源来自城市自来水，常年供水压力为030MPA，供水管网为环状，自不同的市政供水管道引入2条DN200管，在小区形成生活给水室外消火栓环管。2、给水系统室内生活给水竖向分区为三个区低区地下室、一至四层，由市政自来水压力直接供水。中区五至十五层，由中区无负压给水泵组供水。高区十三层及以上，由高区无负压给水泵组供水。设生活水池水泵房及和消防水池及水泵房，设在地下一层设备层。水表设置室外进水管上设总水表计量。管道井设室内分户给水水表计量。3、管材室内给水立管及干管采用PERT给水钢塑复合管，用户水表后的给水管采用PRR给水塑料管，热熔连接；户内热水管道采用PPR热水给水塑料管，热熔连接。室外埋地给水管采用PE给水塑料管，电热熔连接。553排水设计1、排水系统排水采用雨、污分流制。室内生活污水先排至化粪池预处理后再排入小区污水管网，统一收集排入城市截污管。卫生间污水系统设专用通气立管，专用通气立管与污水立管每隔两层连通。所有排水立管在穿越楼板处设置阻火圈，以防止火灾蔓延。地下室设排水沟，收集地面水排至集水井，再由污水泵提升排出室外。小区室外雨水管、污水管沿区内道路敷设，沿途收集雨、污水，最后均排入市政排水检查井。雨水由雨水斗收集后排入室外雨水沟，住宅的阳台雨水由各户设置地漏收集后排入室外雨水沟。2、管材室内污、废水管及阳台雨水管采用UPVC芯层发泡排水塑料管；楼面雨水管采用实壁加厚型UPVC排水塑料管。室外污、雨水管采用高密度聚乙烯HDPE双壁波纹管，橡胶圈连接，砂垫层基础。554消防设计1、消火栓系统本工程所有建筑的内部设置室内消火栓系统。本工程各层按两股水头到达任何部位要求布置室内消火栓箱，充实水柱为10米，消火栓保护半径为25米。本工程内建筑的室内消火栓箱采用单阀单出口消火栓箱，箱内配DN65室内消火栓，19水枪，7025M胶质龙带各一套，消防水泵启动按钮一套，消防水喉一套，4KG磷酸铵盐干粉灭火器2具。本工程室内消火栓系统采用临时高压系统，消防水池消防泵屋顶消防水箱联合方式供水，消防水泵从消防水池取水增压。火灾初期由屋顶水箱供水，然后消防水泵从消防水池取水增压。消防水泵由消防箱内启动按钮或消防控制中心启闭。消防水泵及消防水池设在本工程地下车库的水泵房内，建筑单体外设置水泵接合器。水泵接合器设有明显的标志，其周围1540M范围内设置室外消火栓。在建筑物内各层适当部位设磷酸铵盐手提式干粉灭火器。系统设置DN150水泵接合器三组。2、自动喷水灭火系统本工程商业楼、裙房、及地下车库等根据规范要求均设置自动喷水灭火系统。本工程按中危险级II级设计，喷水强度为8L/MIN，作用面积为160，设计水量为30L/S，喷头为K80、68摄氏度快速响应玻璃球喷头。本工程为湿式，临时高压系统。采用消防水池水泵屋顶水箱联合方式供水。平时由屋顶水箱维持管网压力，火灾初期由屋顶水箱供水灭火，然后喷淋水泵从消防水池取水增压灭火。喷淋水泵由湿式报警阀联动或消防控制中心启闭。本工程设置湿式报警阀组，每只阀后喷头控制在800个以内。系统设置DN150水泵接合器二组。3、室外消防给水系统本工程室外消防采用市政给水管网为水源，从地块周边道路的两路市政给水管网各引入一路DN200消防进水，在地块内形成环网DN200，供本工程的消防用水。基地按沿道路不超过120米，保护半径不超过150米要求布置室外消火栓，室外消火栓采用SS150地上式室外消火栓。56电气设计561设计依据供配电系统设计规范（GB500522009）低压配电设计规范（GB500542011）民用建筑电气设计规范JGJ162008建筑照明设计标准GB500342004建筑防雷设计规范（GB500572010）综合布线系统工程设计规范（GB503112007）电力工程电缆设计规范（GB502172007）建筑照明设计标准GB500342013火灾自动报警系统设计规范GB501162013建筑物电子信息系统防雷技术规范GB503432012本工程其他相关专业提供的设计图纸和资料562电源及负荷等级本项目消防控制室、防排烟设施、消防电梯、消防水泵、火灾自动报警系统、漏电火灾报警系统、自动灭火系统、应急照明、疏散标志灯和电动卷帘等消防用电设备属一级负荷；生活水泵、电梯为二级负荷；其余的用电设备属三级负荷。工程采用两路10KV电源供电，要求供电部门提供两路不同的10KV变电站或同一变电站不同母线的两路10KV电源。10KV电源由上一级区域变电所双回路引来，经高压配电后向本项目供电，保证小区生活用电的需要。采用电缆由城市10KV开关站暗线引入220/380V，应急式柴油发电机作为一级负荷的备用电源。由变电站至建筑楼内配电箱，采用直埋方式，电源线为三相五线制，供电系统为T/VS系统，单元住宅楼内采用单相供电。563供配电及电力设计10KV系统采用单母线分段加联络接线形式，放射式馈线至各台变压器；低压系统采用单线分段接线，在正常时各变压器独立运行，变压器之间设低压联络。项目设箱式变压器，一个小区另装设一台1600KW柴油发电机组。变配电所内设高压开关柜、低压配电柜各若干台，按不同性质负荷分类计量。本工程10KV电源采用电缆线路引至当地电力公司变电所10KV开关柜，小区内10/04KV箱式变电站采用链接，各建筑单体均由箱式变电站以04KV电缆线路放射式供电。工程内所有电缆线路均采用直埋地敷设，过道路和入户部分穿钢管埋地敷设。564照明、防雷与接地1、照明住宅主要采用紧凑型节能灯，应急照明灯和灯光疏散指示标志均设玻璃保护罩。灯具采用吸顶，吊链或者墙上安装方式，大开间房间照明采用集中控制，小开间房间采用就地控制，应急照明采用自带蓄电池，持续照明时间不应小于30MIN。室内照明线路均采用BV塑料铜芯线穿难燃塑料管沿墙顶暗敷。室外照明线路采用YJV电缆穿管埋地敷设。本项目住宅以下部位均设置应急照明地下室、楼梯间、防烟楼梯间前室、消防电梯间及其前室、合用前室，配电室、消防控制室、消防水泵室、防烟排烟机房、供消防用电机房、电话总机房以及发生火灾时仍需坚持工作的其他房间。疏散用的应急照明，其照度不低于05LX。本工程预留临街大楼泛明照明和广告牌照明。2、建筑物防雷本项目均属二类防雷建筑物。建筑物防直击雷采用在建筑屋面上装设不大于10M10M或128M网格的避雷带，屋面的金属物体与避雷带连接。为防雷电波侵入，入户电缆的保管钢管与电气设备接地相连，电缆入户后在总配电屏处装设避雷器，进出建筑物的架空金属管道，在进出处就近接到防雷或电气设备的接地装置上。为防雷击电磁脉冲，在各配电回路主配电箱及电梯机房设SPD浪涌保护器。利用建筑物柱内主筋（不少于2根）作防雷引下线，引下线间距不大于18M。利用建筑物基础钢筋作防雷接地体，要求将基础钢筋相互连接，形成整体，接地电阻1欧。3、接地与安全本工程低压配电系统的接地形式采用TNS系统，其工作零线和保护地线在接地点后要严格分开。凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地。本工程接地装置采用联合接地体，联合接地电阻不大于1。本工程采用总等电位联结，所有浴室及卫生间采用局部等电位联结。565智能建筑设计1、通信系统本工程设置通信系统，实现语音的传输。由当地电信局直接引接，采用数根大对数通信电缆穿管引至室外总交接箱，在小区内根据用户分布情况设数个分交接箱。本工程电信分界点为电信总交接箱处。总交接箱以外电话交换系统、接入网等通信设施由电信部门负责设计、安装。多层每单元住宅楼均在首层楼梯间内设一个25对电话配线箱，由配线箱引至住户的管线均采用阻燃型塑料管暗敷。每单元住宅楼的进户处予埋钢管二根，电信通信电缆由室外交接箱埋地引至每门栋配线箱。住宅客厅和主卧各设置一个电话插座，每间门面内设置一个电话插座。2、有线电视系统本工程设置有线电视网，电视信号源引自当地有线电视网，采用光纤或铜缆线路送至小区弱电机房。采用铜缆线路将有线电视信号送至各用户点，根据需要在传输网络安装放大器箱及分支分配器箱，以满足用户终端电平满足6273DB要求，有线电视设备和线路应满足有线电视双向传输的需要。多层住宅楼在每单元住宅楼的进户处设置分支器箱，由分支器箱引至每一住户的管线均采用阻燃型塑料管暗敷，每户安装12只有线电视终端盒。住宅客厅和主卧各设置一个电视信号出线盒，每间门面内设置一个电视信号出线盒，信号传输线缆采用同轴电缆。3、安防系统楼宇对讲保安系统由设于消防监控中心的管理中心机，设于楼栋入口门口机，设于楼栋入口的室外主机和设于住户户内的室内分机组成；室内分机还可接入门磁开关，红外探测器等报警装置。