2007年长沙市房产市场分析报告

1长沙市19月房产市场分析报告长沙市房产研究中心注1本研究报告仅供给相关领导、政符职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。2本简报中涉及的商品房分类价格仪作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。2007年以来，我市房地产市场继续保持供销两旺的良好势头，进入第三季度后，商品房批准预售量逐月稳步增加，市场供给结构日趋合理；商品房销售继续保持高速增长，但增速有所减缓，供销已基本平衡；二手房交易由于受一系列政策、新标准实施的影响，市场交易相对平淡，但成交量仍基本与去年同期持平。一、房产一级市场商品房一累计供销量分析1商品房累计供应和销售总量分析19月，全市商品房累计批准预售59270万，同比增长1424；其中住宅批准预售50259万，同比增长860。同期全市商品房累计销售649LO万，同比增长3014；其中住宅销售58707万，同比增长2991，占商品房销售面积的比重为9172。2商品房累计供销量分区分析表12007年19月全市商品房、住宅供应情况商品房其中住宅项目板块批准预售面积万同比比例批准预售面积万同比比例全市592701424100005025986010000开福区12490992721071142393742273天心区121404002048959710221909雨花区17884190430181484519602954岳麓区1006323851698900724651792芙蓉区66931740112953871081072表22007年L一9月全市及各区商品房、住宅销售情况商品房其中住宅项目板块销售面积万同比比例销售面积万同比比例全市64913014100587072991100开福区98524961518912120571554天心区128456912197911565889197雨花区19223411829611711342862915岳麓区115773311784110616861884芙蓉区1141515831759984716421677从批准预售和销售数据来看，全市供给和销售同比继续呈增长态势，销售同比增幅更大。分区来看，开福区批准预售有较大幅度增长，天心区销售增幅最大，雨花区供给、销售继续居于首位，岳麓区批准预售量、销售量同比增幅均最小，批准预售量同比更是下降了近1/4。表明今年河东区域商品房供销较为2旺盛，新河三角洲、两馆一厅的建设开发，新南城板块、芙蓉路CBD建设的进一步加快，给河东房地产市场发展注入了新的动力。3商品房供销对比期间商品房批准预售面积期问商品房实际销售面积19月商品房供销比为0911，其中商品住宅供销比为O861，较上半年分别增长011010。分区来看，开福区目前供销差距最大，供应量超过销售量约27，成为商品房上市量增长最快的区域；其他各区供销比仍小于1，但其供销比相对于今年上半年均有不同程度的增加，表明在扩大商品房市场供给、抑制购房投机的政策环境影响下，长沙商品房市场供销开始趋于平衡。表32007年19月长沙市全市及各区供销对比区域项目开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区全市商品房127095093087059091其中住宅125083O870810550864商品住宅与非住宅销售比例分析2007年19月全市商品房成交住宅与非住宅比例约为9461。其中，芙蓉区非住宅销售比例最高，非住宅占商品房销售总量的1374；岳麓区商品住宅销售比例最高，占商品房销售总量的9554。表42007年19月长沙市全市及各区商品房住宅与非住宅成交面积表区域类型开福天心雨花岳麓芙蓉全市面积万9121115651711311061984758707商品房住宅比例926090048902955486269044面积万7291280211051615696203非住宅比例74099610984461374956二2007年第三季度纯商品房供销趋势分析以下所指商品房均为纯商品房1商品房供应量分析2007年第三季度，长沙市商品房、住宅各批准预售19770万、16678万，同比减少190、796，环比增加4289、5427，住宅占商品房批准预售总量的8436。从各区情况来看，今年前三季度开福区、天心区季度批准预售趋势呈“V”型，第二季度批准预售量均相对较小，第三季度批准预售量得到较大回升；雨花区、岳麓区商品房上市保持平稳增长，特别是雨花区上市量一直保持高位；芙蓉区由于可开发地块减少，今年以来上市量呈下降趋势，今后其开发将日益转向旧城改造。表52007年第三季度全市及各区商品房、住宅供应情况商品房其中住宅项目板块批准预售面积万环比比例批准预售面积万环比比例全市1977042891000016678542710000开福区439880172225403068062416天心区41031934920752735181091640雨花区605923483065564875133386岳麓区354930291795324737761947芙蓉区1661298084010194516611从各月情况来看，今年第三季度批准预售量得到较大回升，7月、8月、9月商品房批准预售量平均为659万，高于今年每月批准预售量平均值约1009万，有效缓解了今年以来的供销失衡现象。32商品房销售量分析2007年第三季度，长沙市商品房、住宅累计销售19362万、17566万，同比增长1586、2019，环比减少190、086，住宅销售占商品房销售总量的9072。从各区情况来看，今年前三季度雨花区、岳麓区、芙蓉区商品房销售量呈逐季下降趋势，销售同比增速也有所减缓；开福区由于交通日益完善、配套日渐成熟，销售异军突起，销售量不减反增；天心区销售量保持平稳增长，但增幅较小。表62007年第三季度全市及各区商品房、住宅销售情况商品房其中住宅项目板块预售面积万环比比例预售面积万环比比例全市19362190100001756608610000开福区350010221808338712591928天心区43669292255392813312236雨花区5483775283247478332702岳麓区3026737156329127181658芙蓉区2987109915432592114814764从各月情况来看，今年第三季度中7月、8月销售量较大，远高于今年每月平均销售量；但9月由于业务系统升级，新旧系统对接需要一定时间，导致开发商停止了一段时间数据上传。因而销售面积相对较小。3商品房供销对比期间商品房批准预售面积期间商品房实际销售面积第三季度商品房供销比为1021，其中商品住宅供销比为0951，本季商品房供销基本平衡。从各区情况来看，除天心区、芙蓉区外，其他各区商品房供应量均超过销售量10以上，特别是开福区，供应量超过销售量约26。本季度批准预售量全面回升，但销售量环比却有所下降。表72007年第三季度长沙全市及各区供销对比区域项目开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区全市商品房126094111117056102其中住宅119070119112039095从单月商品住宅供销比来看，今年供销比在3月达到极低点后，从4月起开始缓慢回升；到了第三季度，供销比增速加快，各月供销比呈明显上升趋势，特别是9月，供应量甚至已经超过销售量达55虽然由于技术故障原因对数据有所影响，但9月住宅预售面积仍超8月，实际待上市量可能更多。三商品房销售价格分析1商品房累计成交均价分析2007年19月，全市商品房均价为3444元，同比上涨1800；其中，商品住宅平均售价为3206元，同比上涨2254；商品房非住宅平均售价为5526元，同比上涨362。若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为3300元。，同比上涨2204；其中，商品住宅平均售价为3068元，同比上涨2614。52商品房成交均价分区分析分区来看，今年19月芙蓉区商品房、商品住宅成交均价最高，均价分别为3821元。、3502元；岳麓区成交均价最低，均价分别为2981元、2839元。全市仅天心区、岳麓区均价低于全市均价，其余三区商品房均价目前已达3500元以上。5商品房期、现房量、价分析2007年19月商品房期房、现房成交量分别为49453万、10382万，同比增长7009、1989期房占总量的8265；商品住宅期房、现房成交量分别为46626万、7069万，同比增长6845、2755，期房占总量的8683。2007年19月商品房期房、现房均价分别为3520元、3077元，同比分别上涨1656、1413；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为3324元、2410元，同比分别上涨1812、1745。2007年第三季度商品房期房、现房成交量分别为16787万、2575万，同比增长4533、4989，环比增长530、3213，期房占总量的8670；商品住宅期房、现房成交量分别为15725万、1841万，同比增长4316、5042，环比增长362、2762，期房占总量的8952。2007年第三季度商品房期房、现房均价分别为3864元、3282元，同比上涨2605、1504，环比上涨1222、582；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为3629元、2513元，同比上涨2663、1470，环比上涨993、578。66商品住宅成交价格指数变化分析2007年9月总体市场商品住宅成交价格指数为12934，指数在上月略有回落后，本月继续呈上升趋势，增速较明显，19月累计上涨1934点。从面积子市场价格指数来看，今年以来各面积段价格指数均呈曲线上扬趋势，6090面积段价格指数增幅最大，累计增长2002点。单从9月份来看，各面积段价格指数较上月均有不同程度的增长，120144面积段价格指数增幅最大，较上月增长520点。从区域子市场价格指数来看，各子市场指数增幅较为明显，19月中心城区子市场住宅价格指数累计增长2525点，涨幅最大。单从9月份来看，中心城区、一环与二环之间区域住宅价格指数在上月有所回落后，本月呈现上升趋势，二环与三环之间区域住宅价格指数保持继续增长。7从板块子市场指数来看，19月新南城板块指数波动最大，累计涨幅为2969点，指数曲折上升；中心板块指数波动最小，呈现较平稳的增长趋势。单从9月份来看，北城板块指数波动最为明显，较上月增长1014点，其次是新南城板块，增长988点，其余各板块子市场指数也呈现上升趋势。综合来看，今年以来长沙总体市场商品住宅成交价格指数呈现曲折上扬趋势，9月指数增长较明显，从各类子市场来看，主要是6090面积段、中心城区、新南城板块等子市场指数涨幅较大，拉动总体市场指数较快增长。7非市场定价类住宅供销分析包含定向开发、集资建房和经济适用房2007年19月全市非市场定价类住宅批准预售6799套，8229万，同比增长7070、8822；累计成交4674套，5012万，同比下降3197、3604。非市场定价类住宅批准预售套均建筑面积为12104，面积同比增加1025；登记销售套均建筑面积为10723，面积同比缩小599。2007年19月全市非市场定价类住宅成交均价为1594元，同比上涨241。2007年第三季度全市非市场定价类住宅批准预售3217套，3691万，同比增长11490、14006，环比增长7598、6214；累计成交1796套，1941万，同比下降2393、1012，环比增长503、377。非市场定价类住宅批准预售套均建筑面积为11472，面积同比增加1171，环比缩小787；登记销售套均建筑面积为10808M。，面积同比增加1816，环比缩小120。2007年第三季度全市非市场定价类住宅成交均价为1607元，同比上涨493，环比微涨084。四新建商品住房供求结构分析1套型结构分析1累计套型结构分析819月累计住房供应套均面积为11099，同比缩小076，销售套均面积为10927，同比增大439。从各户型供销结构来看，各户型均供小于求；90以下中小户型供应占比为3697，比去年同期增长了692个百分点，今年以来中小户型商品住房供应比例增幅较为明显。表82007年19月长沙纯商品住宅户型供销关系分析表单位套项目供比例与去年同期比例差销比例与去年同期比例差供销供销比6074361964372964919643362213077609065641733320750915282169450879012064031691328900018320152597071120144110562920312144382938034338207714464101693051854217386012132075合计37869100000004913810000000112690772第三季度套型结构分析第三季度，住宅批准预售的套均面积为11892，面积同比增大821，环比增大1549；销售的套均面积为10617，面积同比增加2021、环比缩小236。从各户型供应结构来看，本季度90户型以下户型供应占比为3055，比上季度减少1512个百分点，大于90的中大户型在本季度上市量较大，比例增长最为明显的是144以上的大户型。表92007年第三季度长沙纯商品住宅户型供销关系分析表单位套项目供比例与去年同期比例差销比例与去年同期比例差供销供销比601970140576937862288266181605260902314165074328251707267511082901202657189517425881564289691031201444412314649646172791260205096144267119058432729164901558098合计1402410000000165451000000025210852价位结构分析1累计价位结构分析从1一9月实际销售价位段来分析，30003500元/价位段住宅已经成为我市开发商与购房者都能普遍接受的户型，销售比例为2546，与去年同期比增长974个百分点；2500元价位段住宅销售占比1790，与去年同期比下降1999百分点，价格底部在逐步抬高；4000元以上住宅虽各段比例少于10，但合计量已占总量的1801，与去年同期比增长了1160个百分点，部分商品住宅价格正在试探高点。表102007年19月长沙商品住宅户型销售价位分析表单位套项目户型销比例与去年同期比例差2500元/8795179199925003000元/10964223184230003500元/12510254697435004000元/8019163270740004500元/379477232045005000元/257552441495000元/2481505426合计49138100000002第三季度价位结构分析从第三季度实际销售价位段来看，3500元/以下价位段住宅销售比例继续减少，减幅最明显的是25003500元/价位段住宅，与上季度相比比例下降999个百分点；而3500元/以上价位段住宅在本季度销售比例都有一定幅度增长，这进一步表明目前市售楼盘价位正整体上行，且住宅均价冲击又一千元门槛已经不远。表112007年第三季度长沙商品住宅户型销售价位分析表单位套项目户型销比例与去年同期比例差2500元/1960118539925003000元/2325140599930003500元/4187253131735004000元/3428207234340004500元/1988120263145005000元/1374834485000元/1283775293合计1654510000000二、房产二级市场二手房（一）累计量分析1、二手房交易总量分析2007年19月，全市二手房成交面积15873万M。，成交金额为3897亿元，成交套数为14033套，与去年同期相比分别增长201、2497和213；其中住宅成交10487万，成交金额为1886亿元，成交套数为12194套，与去年同期相比分别增长832、1014和577。二手房非住宅共成交5386万，成交套数为1839套，与去年同期比分别增长3067、12988。二手房住宅成交面积、成交金额、成交套数分别占总量的6613、4840、8690，成交套均面积为86。2二手房交易分区分析分区来看，2007年19月全市二手房成交以芙蓉区和雨花区最为活跃，分别成交4498万和4101万，分别占总量的2834、2584，同比分别增长2178，、1120。从二手房住宅与非住宅成交比例来看，19月全市住宅与非住宅成交比例为1951，芙蓉区非住宅成交比例最大，占总量的4313；岳麓区住宅成交比例最大，占总量的8742。10二第三季度交易量分析1、二手房交易量分析2007年第三季度，全市二手房成交面积5366万，成交金额为1536亿元，成交套数为5238套，同比分别增长1068、3228和262，环比分别增长009、2268、299；其中住宅成交3874万，成交金额为729亿元，成交套数为4553套，同比分别增长1200、1313和921，环比分别增长436、946、428。二手房非住宅共成交1492万，成交套数为685套，同比分别增长706、8819，环比减少947、487。二手房住宅成交面积、成交金额、成交套数分别占总量的7220、4746、8692，成交套均面积为8509。2二手房交易分区分析分区来看，2007年第三季度全市二手房成交仍以雨花区和芙蓉区最为活跃，分别成交1536万和1517万，分别占总量的2862、2828，同比分别增长1279、799，环比增长2532、2677。从二手房住宅与非住宅成交比例来看，第三季度全市住宅与非住宅成交比例为2601，芙蓉区非住宅成交比例最大，占总量的3969；岳麓区住宅成交比例最大，占总量的9003。11三二手房交易均价分析2007年19月全市二手房成交均价为2455元/，同比上涨2251。其中，二手房住宅成交均价为1798元/。，同比上涨2013；二手房非住宅成交均价为3434元/，同比上涨946。2007年第三季度全市二手房成交均价为2862元/，同比上涨4810，环比上涨2250。其中，二手房住宅成交均价为1883元/，同比上涨2856，环比上涨495；二手房非住宅成交均价为5404元/，同比上涨6805，环比上涨5188注长沙市二手房的交易申报成交价格与实际成交价有一定差距，本统计数据是以申报成交价格为基础计算所得。（四典型同质小区二手房交易价格分析2007年19月二手住房典型小区同质价格均值为1665元/，与去年同期比上涨1652。（五房产一、二级市场交易量对比分析从成交面积上看，2007年19月全市房产一、二级市场累计交易量之比为4091，比2006年比值增大092。岳麓区比值最大，达641，表明该区房屋交易以一手房为主；芙蓉区比值最小，仅254，表明该区二手房交易较为活跃。各区比值具体见下表表122007年19月长沙房产一、二级市场交易量对比区域项目开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区全市一、二级市场交易量之比41841246964125440912（六9月二手房网站房源采样均价分析从二手房出售采样分析来看，9月份住宅类房源挂牌均价为3612元/，环比上涨602。其中，纯住宅挂牌均价为3574元/，环比上涨530；商住两用房挂牌均价为3986元/，环比上涨473。非住宅挂牌均价为8202元/，环比上涨1484。其中，写字楼类挂牌均价为5229元/，环比上涨645；门面挂牌均价为8972元/，环比上涨1366。从二手房出租采样分析来看，9月份住宅类出租房源挂牌月均租金为1265元/。，环比上涨693。其中，纯住宅挂牌月均租金为1125元/，环比上涨504；商住两用房挂牌月均租金为1647元/，环比上涨537。纯住宅中，毛坯房挂牌月均租金为723元/，环比微跌163；一般装修挂牌月均租金为938元/，环比微跌126；中等装修挂牌月均租金为1191元/，环比上涨1007；豪华装修挂牌月均租金为1665元/，环比上涨109。非住宅挂牌月均租金为2796元/，环比下跌573。其中，写字楼挂牌月均租金为2048元/，环比下跌1610；门面挂牌月均租金为4187元/，环比上涨2073。七房屋租售比9月份，长沙二手住房出租挂牌月均租金与商品住房平均价格之比租售比为1293，表明我市新房价格相对偏高。三、抵押情况统计分析一累计抵押情况2007年19月，全市共办理抵押登记手续63332起，抵押面积9118万，贷款金额20264亿元，同比分别增长4903、3174、4892。其中，办理个人抵押登记手续62060起，抵押面积69312万，贷款金额13706亿元，同比分别增长了4983、4717、7923。2007年19月，全市共办理在建工程抵押479起，抵押面积35138万，贷款金额6397亿元，同比分别增长1013、2742、1542表132007年19月长沙抵押情况一览表类别户数户抵押面积万M。贷款金额亿元商品房抵押总量63332911820264其中个人抵押620606931213706在建工程抵押479351386397（二）第三季度抵押情况2007年第三季度，全市共办理抵押登记手续22131起，抵押面积30326万，贷款金额7285亿元，同比分别增长4447、2151、3727，环比分别增长431、168、1105。其中，办理个人抵押登记手续21782起，抵押面积23181万，贷款金额5068亿元，同比分别增长4635、3699、7689，环比分别增长了470、180、1063。2007年第三季度，全市共办理在建工程抵押157起，抵押面积13078万，贷款金额1960亿元，同比分别减少1649、566、2815环比分别增长3534、3422、693。表142007年第三季度长沙抵押情况一览表类别户数户抵押面积万M。贷款金额亿元商品房抵押总量22131303267285其中个人抵押21782231815068在建工程抵押1571307619602007年以来，全市抵押起数、抵押面积、抵押金额同比均有较大幅度增长，个人抵押幅度更大，银行继续保持了抵押贷款的较高支持；而到了第三季度，在建工程抵押起数、抵押面积、抵押金额同比均有一定幅度下滑，这表明随着各商业银行在上半年将今年以来的年度信贷额度基本释放完毕后，进入下半年，开发商取得银行贷款的阻力有所增大。13四、2007年19月长望浏宁房地产发展情况一商品房1商品房供销基本情况2007年19月长望浏宁商品房累计批准预售35388万，其中住宅批准预售30849万。同期商品房累计销售28330万，其中住宅销售26622万，占商品房销售面积的比重为9397。表152007年19月长望浏宁商品房、住宅供应情况商品房其中住宅项目板块面积万百分比面积万百分比长沙县179875083157355101浏阳市386110912992970望城县8869251288892881宁乡县4651131432331048合计35388100003084910000表162007年L一9月长望浏宁商品房、住宅销售情况商品房其中住宅项目板块面积万百分比面积万百分比长沙县139544925135705097浏阳市4631163537221398望城县6350224162702355宁乡县3395119830601150合计28330100002662210000供销对比来看，长沙郊县商品房总量供销比1251，其中住宅1161，与长沙市区供销结合来看，总供销比为1031，0951，表明从全市（含郊县）来看，供销处于基本平衡。分区来看，长沙县在各郊县中供销量最大，其住宅供销量约占郊县总量的一半；浏阳市供应量最小，商品房、住宅批准预售量仅占郊县总批准量的1091、970；宁乡县销售量最小，商品房、住宅销售量仅占郊县总成交量的1198、1150。望城县批准预售全部为商品住宅，住宅销售比例也最高；宁乡县非住宅批准预售比例最大，浏阳市非住宅销售比例最高。表172007年L一9月长望浏宁供销对比区域项目长沙县浏阳市望城县宁乡县合计商品房129083140137125其中住宅1160801421061162、商品房成交金额、成交均价2007年19月长望浏宁商品房累计销售金额6940亿元，其中住宅销售金额为6328亿元，约占总销售金额的9118。商品房均价为2450元/，比去年全年房价上涨1768，其中，住宅均价为2377元/，比去年全年房价上涨2310。表182007年19月长望浏宁商品房、住宅销售金额、均价14商品房其中住宅项目板块均价元/金额亿元均价元/金额亿元长沙县2934409429183960浏阳市19709131520566望城县2245142622391404宁乡县14965081303399总量2450694023776328从成交均价来看，长沙县商品房、住宅均价最高，均价达2934元/、2918元/；宁乡县商品房、住宅均价最低，均价分别为1496元/、1303元/。2007年19月长望浏宁三县一市共成交二手房11245万、7159套，其中二手住宅成交5604万、3996套，二手住宅交易仅占总量的4984、5582，二手房非住宅成交量占据较大比例。分区来看，仅长沙县二手房成交以二手住房交易为主，二手住房交易占二手房交易的8308，其他各县市二手住房交易量均未达到50。浏阳市二手房成交面积比例在各郊县中仍然最高，占总量的4799，望城县二手房成交在各郊县中比例最小，仅占总量的1282。区域长沙县浏阳市望城县宁乡县合计面积万279547991442220911245百分比248642681282196410000套数套22342609102612907159百分比3121364414331802100002二手房成交金额、成交均价2007年19月长望浏宁二手房累计成交金额为980亿元，其中住宅为573亿元；二手房均价为871元，比去年全年均价上涨3782，二手房住宅均价为1022元。表202007年1一9月长望浏宁二手房销售金额、均价区域长沙县浏阳市望城县宁乡县合计金额亿元421319106134980百分比429632551082136710000均价元1507665736608871从成交均价来看，长沙县二手房均价最高，均价为1507元/；宁乡县成交均价最低，均价为608元/。五、本期市场的基本特征一第三季度，我市商品房批准预售量止跌回升，预售总量已超过一季度水平；商品房销售逐季回落，第三季度同比增幅大大减少，商品房供销比已达1021，供销基本平衡。二19月全市商品房累计均价为3444元/，商品住宅累计均价为3206元/，较去年同期分别上涨了1800、2254。三第三季度全市商品房累计均价为3791元/，商品住宅累计均价为3518元/，较去年同期分别上涨了2648、3046，环比分别上涨1233、1101。四2007年9月商品住宅成交价格指数为12934点，19月累计上涨1934点，指数在上月略有回落后，本月呈现较明显的上扬趋势，从各类子市场来看，主要是6090面积段、中心城区、新南城板块等子市场指数涨幅较大，拉动总体市场指数较快增长。15五第三季度非市场定价类住宅批准预售量大幅增加，同比增涨11490、14006，环比增长7598、6214，预计第四季度该类住房销售量将会有较大幅度增长。六第三季度90户型以下户型供应套数占比为3055，比上季度减少1512个百分点，大于90的中大户型在本季度上市量较大，比例增长最为明显的是144以上的大户型。七第三季度二手房成交量同比有小幅下降，环比微幅增长，二手房市场交易仍较为疲软。八9月份长沙二手房住宅挂牌均价为3612元/，非住宅挂牌均价为8202元/；住宅出租挂牌月均租金为1265元/，非住宅挂牌月均租金为2796元/。九9月份长沙房屋租售比为1293，我市新房平均价格相对偏高。十第三季度全市办理抵押登记起数、抵押面积、贷款金额均有较大幅度增长，特别是个人抵押登记增幅更大，银行对于个人购房贷款的支持力度仍然较高；但在建工程抵押起数、抵押面积、贷款金额均有不同程度减少，这表明随着各商业银行在上半年将今年以来的年度信贷额度基本释放完毕后，进入下半年，开发商取得银行贷款的阻力有所增大