营门口项目市场研究及定位报告

2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789呈新锦江相关领导营门口项目市场调查及定位报告全程机构2007年7月3日营门口项目市场调查及定位报告CHENGDUWHOLECOURSEPOWERREALESTATECONSULTATIONCO,LTD地址成都总府路王府井B座23楼A电话0288653257886757558（总机）传真02886618913EMAILQCDLVIPSINACOM网址WWWCDQCORGCOM1第一部分市场研究篇一、营门口区域概况1、营门口辖区在成都市的位置营门口是成都城区西部重要的门户，是在原著名的营门口乡基础上城市化而建立的城区街道办事处。营门口辖区地处成都市西北，其地界范围为东邻抚琴辖区，以二环路北一段为界；南邻茶店子辖区，以成灌路金牛大道为界；西邻金泉辖区、沙河辖区，以三环路为界；北邻九里堤辖区，以交大路为界。全辖区幅员面积约3平方公里。辖区内主要街道有金牛大道、黄忠大道、交大路、银沙路、金府路、二环路、三环路等，33、3、56、48、106、512、97、98等多路公交车皆可到达辖区各主要街道，交通便捷。2、营门口辖区主要历史文化特色营门口之得名源于三国时期的一段真实历史。“营门”古义为官兵出入军营的正门，又称“辕门”，引申义是营门口项目市场调查及定位报告CHENGDUWHOLECOURSEPOWERREALESTATECONSULTATIONCO,LTD地址成都总府路王府井B座23楼A电话0288653257886757558（总机）传真02886618913EMAILQCDLVIPSINACOM网址WWWCDQCORGCOM2古代“三军”统帅主持军务的指挥中心。蜀汉丞相诸葛亮为了“北定中原，统一全国”，故在蓉城西郊实行耕战政策，曾设军营屯兵于此，营门口因此而得名。营门口为物华天宝之处，历史悠久，辖区内自然人文景观交相辉映。历代许多文人墨客都曾在此流连，留下瑰丽雄奇的诗篇。在历史长河中积淀出的深厚文化底蕴是营门口辖区不可缺少的脉流和基础，也为营门口借历史文化、提炼历史文化打造辖区独一无二的特色经济奠定了坚实基础，在城市经营过程中，有深厚的历史底蕴用以提炼出结合经济的文化内涵，从而打造出区域经济特色。3、营门口辖区主要经济特色目前已经形成的商业业态已经建成的成熟区内（老区）主要是低档的餐饮、建材和其他服务业；三环路通车前形成的金府路主要是汽车贸易、建材等为主。4、营门口辖区在成都市的重要地位成都西门是成都的重要区域，营门口在成都整体城市功能中的重要地位和影响力是十分突出的，主要表现在以下几个方面其一、首先，本区域有重要的国宾通道功能，国宾通道当然地成为已有较大影响力的金牛大道的“加强版”，营门口项目市场调查及定位报告CHENGDUWHOLECOURSEPOWERREALESTATECONSULTATIONCO,LTD地址成都总府路王府井B座23楼A电话0288653257886757558（总机）传真02886618913EMAILQCDLVIPSINACOM网址WWWCDQCORGCOM3打造好这个通道是十分重要的，它在成都市城市中的重要地位不言而喻；其二、其次，西门是重要的居住区在人们的印象中，西门住贵人，而三环路内营门口辖区大块的待开发土地承受了城市居民和市场导向的厚望，它将来的建设必然影响着整个西门房地产市场、影响着成都市的房产市场；其三、拥有著名的贸易市场群（金府商圈），集部分建材和已成规模的汽车贸易，在业界已有重要地位，将来的发展对成都市商贸业的健康发展与均衡发展有着十分重要的意义。二、区域市场情况楼盘名称澳林春天智业世纪加州万科加州湾80派熙城国际项目位置成都市营门口立交桥与金牛体育中心之间成都市沙湾路1号金牛区西二环内国际会展中心旁光华北路32号营门口路4448号开发商成都市泰昌房地产开发有限公司成都智业房地产开发有限公司万科成都居家宜投资咨询有限公司成都成运置业公司,成都众和祥置业公司开盘日期预计07年9月预计07年10月2007210200769/交房日期09年初约09年中旬200810202007930/物业形态高层电梯高层电梯商铺高层电梯商务多层高层电梯总占地面积95亩75亩64亩/753392平方米营门口项目市场调查及定位报告CHENGDUWHOLECOURSEPOWERREALESTATECONSULTATIONCO,LTD地址成都总府路王府井B座23楼A电话0288653257886757558（总机）传真02886618913EMAILQCDLVIPSINACOM网址WWWCDQCORGCOM4总建筑面积12818万5万19万3525766438530平方米容积率2717338/55绿化率5333040/2510工程进度基础基础封顶内装修基础建筑风格现代简约现代简约现代简约现代简约现代简约总户数781约600约100055/车位数578约20030015/面积区间78180308052984155/主力户型88（2室2厅）小户52/984733/交通状况4路、43路、56路、63路、86路、88路、98路、110路、221路、221区路、334路、340路、341路、342路、511路公交车途经本项目393231015611等路公交车途经本项目393231015611等路公交车途经本项目831135022734567037593101路公交车途经本项目4、7、11、27、27（高峰快线）、34、37、43、56、56高峰快线、62、63、70、123、221（区）、340等公交线路销售均价待定预计50006000元/商务76008000元/住宅6000元/住宅5400元/商铺1266816660元/待定营门口项目市场调查及定位报告CHENGDUWHOLECOURSEPOWERREALESTATECONSULTATIONCO,LTD地址成都总府路王府井B座23楼A电话0288653257886757558（总机）传真02886618913EMAILQCDLVIPSINACOM网址WWWCDQCORGCOM5营门口项目市场调查及定位报告CHENGDUWHOLECOURSEPOWERREALESTATECONSULTATIONCO,LTD地址成都总府路王府井B座23楼A电话0288653257886757558（总机）传真02886618913EMAILQCDLVIPSINACOM网址WWWCDQCORGCOM6商业状况项目周边商业多为人才交流、五金汽配及周边相关产业，生活类配套商业并不发达。而且由于劳动保障大厦的阻隔，使得项目外围商业形成了一个断层地带。项目街对面为营门商厦，商业氛围不太理想。周边有少量餐饮业态，但生活购物超市较少。总体来说整个区域商业外部环境比较差，铺面档次比较低，租金约7090元/月。而根据政府规划，营门口立交桥将拆除，对于本项目商业人流的聚集有较大的帮助。情况总结该区域目前居住氛围已经比较浓厚，但是生活配套还不是很完善。目前周边大型楼盘比较多，潜在项目在未来几年会有比较大的供应量。而且根据政府规划，这里将是主要住宅区域。因此，区域未来的发展前景应该比较好。现在区域内均价约为5500元/平方米，从在售的项目来看，销售进度非常快。除了未开盘的项目以外，万科加州湾已经清盘，80派所剩住宅数量也不多。总体来讲，区域认同度非常高。营门口项目市场调查及定位报告CHENGDUWHOLECOURSEPOWERREALESTATECONSULTATIONCO,LTD地址成都总府路王府井B座23楼A电话0288653257886757558（总机）传真02886618913EMAILQCDLVIPSINACOM网址WWWCDQCORGCOM7三、周边区域市场情况楼盘名称康品曦城西锦国际项目位置青羊抚琴西路89号金牛金仙桥路8号金牛花牌坊街（一环路内）开发商成都燕宇房地产开发有限公司成都中铁锦华置业有限公司成都易和置业有限公司开盘日期20076320070526/交房日期2008年年底/物业形态高层电梯高层电梯商铺高层多层总占地面积786671平方米2038563平方米5510694平方米总建筑面积59901平方米13167929平方米35万平米容积率6675/绿化率35/工程进度主体封顶基础基础建筑风格现代简约现代简约现代简约总户数5581310/车位数294624/面积区间4090二批次7086/主力户型7984/交通状况30路、48路、48路区间、54路、59路、113路、341路、7路等，临近地铁2号有3路、101路、93路、302路、94路、75路、25路、42路、109路、513路,33路、54路、57路等路公交车途经本项目4、98、56、221、27、34、340、7等路公交经过。营门口项目市场调查及定位报告CHENGDUWHOLECOURSEPOWERREALESTATECONSULTATIONCO,LTD地址成都总府路王府井B座23楼A电话0288653257886757558（总机）传真02886618913EMAILQCDLVIPSINACOM网址WWWCDQCORGCOM8销售均价均价6200元/，最高价6500元/左右一次性付款无优惠均价7000元/，最高价7800元/左右待定营门口项目市场调查及定位报告CHENGDUWHOLECOURSEPOWERREALESTATECONSULTATIONCO,LTD地址成都总府路王府井B座23楼A电话0288653257886757558（总机）传真02886618913EMAILQCDLVIPSINACOM网址WWWCDQCORGCOM9从以上数据统计我们可以看到，营门口临近一环路附近的楼盘以小高层、高层为主。部分楼盘规模比较大，在区域内具有较强的影响力。该区域离市中心相对比较近，区域环境相对更好。该区域的楼盘价格也较高，曦城已经摸高到了7800元/左右。四、区域市场总结营门口项目市场调查及定位报告CHENGDUWHOLECOURSEPOWERREALESTATECONSULTATIONCO,LTD地址成都总府路王府井B座23楼A电话0288653257886757558（总机）传真02886618913EMAILQCDLVIPSINACOM网址WWWCDQCORGCOM10城西是成都房地产开发的热土，目前已形成了光华、金沙、羊西线等多个成熟生活居住区，并呈现进一步向外扩展的趋势。由于其住宅市场相当成熟，区域配套完善，加之近年来的开发使得该片区可供土地相对较少。从土地资源上来看，本项目地块具有一定的稀缺性。该区域目前开发的楼盘多为中、高等档次,在未来的发展期间，本区域房价还有一定上涨的空间。从本区域新开项目的户型规划方面来看，基本上都以中小户型为主，居住和投资都非常合适的户型受到市场热捧。外立面清一色现代简约风格，和产品本身的定位比较吻合。较小项目基本上都配套了自身的临街商铺，有的商业体量甚至接近住宅体量的一半。项目都比较注重环境方面的打造，临近公路的项目很注意隔音防噪的功能，而容积率和公摊较高的项目习惯于架空一楼来做配套或者是绿化，通过环境方面的改造来提高项目自身的品质。整个区域销售情况比较火热，销售进度也比较快。经过调查，二环路均价在6000元/，一环路均价在7000元/，而购房基本上除了排号以外没有其他任何优惠。较高的房价并没有对本区域楼盘的销售造成太大的阻碍，每批次房源基本上在1个月左右清盘。购房者除了新兴白领外，还有不少中、老年人。说明高层电梯已经被大部分人所接受，销售抗性较小。五、商务酒店业态项目分析营门口项目市场调查及定位报告CHENGDUWHOLECOURSEPOWERREALESTATECONSULTATIONCO,LTD地址成都总府路王府井B座23楼A电话0288653257886757558（总机）传真02886618913EMAILQCDLVIPSINACOM网址WWWCDQCORGCOM11由于项目有可能被打造成为精装小户型酒店式物业，所以从市场中抽取2个正在销售的商务酒店项目做为参考对比。1、凯宾大厦项目位置德盛路26号面积区间3270平米开发商四川雅博商务酒店管理有限公司均价住宅6400元/，商业20000元/销售率在排号中总户数100多户公摊23主力户型3542建筑形态小高层10层停车位10多个楼层差价60元/层付款方式及优惠一次性优惠2，首付50，最长10年按揭营门口项目市场调查及定位报告CHENGDUWHOLECOURSEPOWERREALESTATECONSULTATIONCO,LTD地址成都总府路王府井B座23楼A电话0288653257886757558（总机）传真02886618913EMAILQCDLVIPSINACOM网址WWWCDQCORGCOM122、丽晶假日项目位置太升北路9号面积区间2550平米开发商嘉好房产有限公司均价住宅6100元/，商业24000元/销售率尾盘总户数200多户公摊25主力户型40建筑形态小高层12层停车位50多个楼层差价35元/层付款方式及优惠一次性优惠2，分期1，按揭无优惠营门口项目市场调查及定位报告CHENGDUWHOLECOURSEPOWERREALESTATECONSULTATIONCO,LTD地址成都总府路王府井B座23楼A电话0288653257886757558（总机）传真02886618913EMAILQCDLVIPSINACOM网址WWWCDQCORGCOM13六、项目SWOT分析项目地块情况介绍本地块靠近营门口立交桥，临街面大约3040米。东面为宏源公寓，面积大概7亩。地块不太方正，地势平坦。目前地块上为两栋旧多层建筑待整改及拆迁。待拆建筑项目周边配套营门口项目市场调查及定位报告CHENGDUWHOLECOURSEPOWERREALESTATECONSULTATIONCO,LTD地址成都总府路王府井B座23楼A电话0288653257886757558（总机）传真02886618913EMAILQCDLVIPSINACOM网址WWWCDQCORGCOM14优势（STRENGTH）1）地块不方正，地块利用能效比较低。2）升值潜力大，区域认同度高。3）地处交通要道，交通便利。营门口项目市场调查及定位报告CHENGDUWHOLECOURSEPOWERREALESTATECONSULTATIONCO,LTD地址成都总府路王府井B座23楼A电话0288653257886757558（总机）传真02886618913EMAILQCDLVIPSINACOM网址WWWCDQCORGCOM15劣势（WEAKNESS）1）地块体量仅7亩，规模小，难以在区域形成一定的影响力，项目品质也难以塑造。2）周边生活配套不够成熟，生活购物很不方便。3）项目临二环路为城市主干道，噪音及灰尘对住宅的影响较大。3）由于周边专业市场多，紧靠人才交流市场，人口比较杂乱，流动人口较多，社区安全和区域居住品质受到影响。机会（OPPORTUNITY）1）地块处于城西总体规划的快速增长区域，具有较好的发展前景。2）区域内专业市场的经营户是庞大的潜在客户群体。3）高架桥的拆除可以为项目商业聚集一定的人气。威胁（THREATS）营门口项目市场调查及定位报告CHENGDUWHOLECOURSEPOWERREALESTATECONSULTATIONCO,LTD地址成都总府路王府井B座23楼A电话0288653257886757558（总机）传真02886618913EMAILQCDLVIPSINACOM网址WWWCDQCORGCOM161）区域内潜在楼盘还将会有一定的放量，届时会分流一部分消费人群。七、目标客户定位一酒店物业投资型客户由于本区域有较好发展前景，上涨空间比较大。况且小户型可以用相对较低的投入，获得相对长期稳定的投资回报，因而往往被投资者所青睐。二自住型需求者1、刚刚就业的或从外地来蓉创业的年轻人，乃至本地单身的白领他们或者还没有经济实力去购买大住宅，或者在组建家庭之前没有必要购置大户型住宅，或者本身不喜欢二手的中小户型住宅，因为它虽然比较便宜，但房屋结构及小区的配套设施都令人不太满意。2、中低收入阶层他们没有能力承担大户型很高的房价，也许一生就只能购买这种比较舒适、经济的能满足居住生活各方面要求的小户型，这个群体是小户型经济适用房的最大需求者。3、异地置业者营门口项目市场调查及定位报告CHENGDUWHOLECOURSEPOWERREALESTATECONSULTATIONCO,LTD地址成都总府路王府井B座23楼A电话0288653257886757558（总机）传真02886618913EMAILQCDLVIPSINACOM网址WWWCDQCORGCOM17他们由于工作的关系暂时居住在异乡，作为权宜之计，选择购买小户型，将来可以出租或出售，还可以获得一定的回报。4、外地父母与儿女团聚用当前，独生子女一代已陆续参加工作乃至组建家庭，将来会有更多的年轻夫妻需要赡养四位老人，因而也会选择购买小户型给父母居住，这种趋势在今后会更为明显。营门口项目市场调查及定位报告CHENGDUWHOLECOURSEPOWERREALESTATECONSULTATIONCO,LTD地址成都总府路王府井B座23楼A电话0288653257886757558（总机）传真02886618913EMAILQCDLVIPSINACOM网址WWWCDQCORGCOM18第二部分项目定位篇一、产品定位1、产品形态物业用途小户型住宅商务酒店大型卖场定位理由小户型户型面积控制在90以内，其中以5070作为主力户型。要求户型功能设计完善，满足基本需求。1）地块局限本项目地块可规划利用范围比较小，且保留建筑对规划有一定影响，无法保证足够的小区内部环境，难以满足普通居家对环境的需求。而小户型产品需求者对项目规模及内部环境的要求相对较低。2）区域环境由于劳动资源局的因素，形成了项目周边环境杂乱，流动人口集中的环境。居家环境比较差。作为普通居家者来说，有一定的购买抗性。而受原生资市场及钢材市场的影响，同类业态店铺还有残存，对区域的环境还是有一定的影响。3）市场需求项目地块紧邻成熟社区，周边基本生活配套齐全，区域流动人口多，他们大多是租房，区域内的小营门口项目市场调查及定位报告CHENGDUWHOLECOURSEPOWERREALESTATECONSULTATIONCO,LTD地址成都总府路王府井B座23楼A电话0288653257886757558（总机）传真02886618913EMAILQCDLVIPSINACOM网址WWWCDQCORGCOM19户型具有很高的投资价值。随着成都房价的攀升，由于购买力有限，许多一次置业者愿意购买小户型做为过渡产品。而且由于本项目还考虑了商务酒店，设计小户型，也为一些酒店经营者考虑整层购买，作为经营提供了方便。4）减少车位，降低成本根据规划要求，户型面积与车位数有一定的比例要求，为了减少地下车位数，降低开发成本，我们建议把户型面积控制在90平方米以内，以使车位比控制在105以内。5）快速销售，回笼资金就目前成都房地产市场来看，在价格合理的前期下，小户型的销售速度一般都较快。不需要过多的广告投入，即可很快地实现销售，加快资金运做。商务酒店以商务住宿、酒店、会议作为主要功能。定位理由目前在区域内，商务酒店物业比较缺乏，仅有的一些住宿旅馆也很陈旧，档次低，配套不完善。而整个成都市场的商务酒店经营一直比较好，在这个流动人口集中的区域，酒店的需求更加旺盛。就建筑体来看，已有的两层及三层建筑也可通过局部挑空做为酒店大堂，对商务酒店形象及档次的提升很有帮助。营门口项目市场调查及定位报告CHENGDUWHOLECOURSEPOWERREALESTATECONSULTATIONCO,LTD地址成都总府路王府井B座23楼A电话0288653257886757558（总机）传真02886618913EMAILQCDLVIPSINACOM网址WWWCDQCORGCOM20大型卖场定位理由项目位于二环路口，人流车流大，待立交桥拆除后，该口岸的商业价值将得到很大的提升。营门口是传统的成熟商业区，电器市场早已进入该区域形成一个比较集中的业态区。而待桥拆除后，车流人流均能经过此地，给商场能带来巨大的人气。2、总平设计营门口项目市场调查及定位报告CHENGDUWHOLECOURSEPOWERREALESTATECONSULTATIONCO,LTD地址成都总府路王府井B座23楼A电话0288653257886757558（总机）传真02886618913EMAILQCDLVIPSINACOM网址WWWCDQCORGCOM21项目总共分为两个区域，一区为红色保留建筑，作为商务酒店及餐饮物业；二区为裙楼塔楼形式，裙楼14层做为商业，以上塔楼部分为小户型住宅。在规划时，我们考虑一区与二区建筑之间分开，间距大约为610米，建筑之间通过过街楼相连接，增强了两幢之间的商业户动。两幢之间的间距道路作为消防通道，与小区入口形成了一个内部车流循环，避免内部交通堵塞。同时，增加楼栋间距，增大了建筑采光面，利于项目的报规报建。塔楼小户型入口设在项目背后，使住宅与商业分开，保证了住宅的私密性。塔楼内部根据户型及具体尺寸，可考虑外廊式及内廊式设计。裙楼顶楼的平台部分，可配以绿化及运动设施，完善项目环境及配套。也可做空中花园，休闲营门口项目市场调查及定位报告CHENGDUWHOLECOURSEPOWERREALESTATECONSULTATIONCO,LTD地址成都总府路王府井B座23楼A电话0288653257886757558（总机）传真02886618913EMAILQCDLVIPSINACOM网址WWWCDQCORGCOM22吧等，多层面多角度的满足不同的现代生活状态。裙楼背后局部一层挑空，做半地下架空游泳池，既可以增加小区配套，独显卖点，提升品质，又可以使底层视野更加开阔。地块边缘三角地带区域利用难度比较大，不适合修建住宅，因此考虑作为公建配套区域如物管用房、配电房、自行车停放点等。项目内增设机动车停车楼，一方面增加停车位，供商业、酒店消费者停车使用，另一方面可减少地下停车场的修建面积，降低开发成本。半地下室游泳池营门口项目市场调查及定位报告CHENGDUWHOLECOURSEPOWERREALESTATECONSULTATIONCO,LTD地址成都总府路王府井B座23楼A电话0288653257886757558（总机）传真02886618913EMAILQCDLVIPSINACOM网址WWWCDQCORGCOM233、建筑风格建议小户型的需求者一般为年轻一代，他们喜欢个性鲜明，追求新的事物，我们需要在建筑造型及立面处理上注入新的元素，让设计颠覆，突破常规，让小户型的时尚性得到释放风格建议POP风格POP作为一种风格迥异的设计首先在英国产生。他是人们对现代主义的冷漠、理性、色彩单调的设计品不满的情况下，表现出的浓烈的反现代主义色彩的产品。POP建筑与以往的建筑有着鲜明色彩区别大面积的使用三种以上鲜艳的色彩作为装饰色。人们在很远的地方就能看到这鲜明清晰的色彩。绚丽的色彩，纷繁而有序列的变营门口项目市场调查及定位报告CHENGDUWHOLECOURSEPOWERREALESTATECONSULTATIONCO,LTD地址成都总府路王府井B座23楼A电话0288653257886757558（总机）传真02886618913EMAILQCDLVIPSINACOM网址WWWCDQCORGCOM24化，在某种程度上，这会显得有点卡通。POP建筑有着非常独特的空间穿越性几乎所有的POP建筑中都存在着不同形式的空间穿越，完全不同于我们随处可见的常规房屋。窗户的设计让光线有了可以装饰空间的作用，而夸张的窗户面积又穿越了整个建筑的上下空间。颠倒常规的位置设计，更让各种形式的穿越有了一种激荡的想象空间。颜色风格表现示意营门口项目市场调查及定位报告CHENGDUWHOLECOURSEPOWERREALESTATECONSULTATIONCO,LTD地址成都总府路王府井B座23楼A电话0288653257886757558（总机）传真02886618913EMAILQCDLVIPSINACOM网址WWWCDQCORGCOM25POP建筑几乎是倾斜艺术的典范几乎所有的POP建筑的外部和内部线条都有大量的倾斜线条的存在。虽然倾斜的线条会在你的视线内不断涌现，但POP建筑绝对不会给人摇摇欲坠的感觉。POP建筑中广泛应用的倾斜艺术让习惯了正几何机构的人们有了视觉空间和想象空间的爆发力。4、关于保留建筑的处理目前，由于现有的华龙大厦无法拆除。因此，我们建议将其外立面整改。现有建筑外立面穿越性的弧形玻璃墙设计，略带有POP建筑风格。二、三层建筑作为商业及酒店配套使用。建议将底层局部架空。九层的主楼内部结构按照商务酒店的布局进行改造。整栋建筑的外立面重新包装，与新修建筑风格统一。POP建筑外立面POP风格窗户POP斜面利用营门口项目市场调查及定位报告CHENGDUWHOLECOURSEPOWERREALESTATECONSULTATIONCO,LTD地址成都总府路王府井B座23楼A电话0288653257886757558（总机）传真02886618913EMAILQCDLVIPSINACOM网址WWWCDQCORGCOM265、住宅设计建议1）设计原则户型面积控制在90平方米以内。以不影响商业为原则，保证商业的完整性及柱距，以便为商家提供完善的经营条件。尽量保证独立的厨房、卫生间。卧室能够分离，8090平方米的户型，做得精致小巧，其居住功能和大户型相比，没有太大的差异。保证各个空间的基本使用功能，具体可通过减少面宽、压紧中部交通面积等途径使整个套型面积得到有效控制。其次，还应注意套型内各个功能空间的比例协调，不要过分强调或削弱某一部分空间的大小，注意整体的平衡。本项目类POP外立面营门口项目市场调查及定位报告CHENGDUWHOLECOURSEPOWERREALESTATECONSULTATIONCO,LTD地址成都总府路王府井B座23楼A电话0288653257886757558（总机）传真02886618913EMAILQCDLVIPSINACOM网址WWWCDQCORGCOM27利用空间达到餐起合一。对于在城市中大多数的中小家庭而言，把餐厅功能融入客厅中是一种可行的选择。在客厅一侧放餐桌可以有效地节省过道空间的面积。而且不会给客厅的基本功能带来影响，反而增强空间的灵活性。同时，年轻人也喜欢一边看电视，一边进餐。有客人来访，也能形成充分的交流空间。通风采光不畅，是小户型的通病。我们需要尽量减少这种情况的出现。2）户型配比为了保证产品兼顾投资功能和居住功能，我们建议尽量将户型面积控制较小。一方面使得更多的初次置业者及过渡置业者能承受产品总价，一方面也方便投资或者有意向整层购买做酒店经营的客户。其次，本项目也考虑了少量紧凑型套三户型，保证功能完整性，满足一些经济实力相对更好的家庭需求。户型面积所占比例户型结构5045一室一厅一卫（紧凑型）607035一室一厅一卫（舒适型）营门口项目市场调查及定位报告CHENGDUWHOLECOURSEPOWERREALESTATECONSULTATIONCO,LTD地址成都总府路王府井B座23楼A电话0288653257886757558（总机）传真02886618913EMAILQCDLVIPSINACOM网址WWWCDQCORGCOM28二室一厅一卫（紧凑型）708010二室一厅一卫（舒适型）809010三室二厅一卫（紧凑型）6、商业建议1）商业业态定位建议就商业规模来说，我们的裙楼商业有四层，且进深大约为30米，面宽约为20多米，单层面积约为600平方米。若分割成小商铺，必定形成商场，难以保证靠里面铺面的商业价值。若为分割商铺，2、3、4层的商业价值则会大大降低，销售难度将会很大。而本区域内，大型商业还比较稀缺。本项目所出口岸极佳，商业价值很高。因此，我们认为将商铺营门口项目市场调查及定位报告CHENGDUWHOLECOURSEPOWERREALESTATECONSULTATIONCO,LTD地址成都总府路王府井B座23楼A电话0288653257886757558（总机）传真02886618913EMAILQCDLVIPSINACOM网址WWWCDQCORGCOM29整层作为整体销售更为合理，销售难度及招商难度相对比较小。根据前面对区域的商业市场进行调查，我们认为，本项目商业的主要定位方向为大型餐饮、娱乐、大型百货超市卖场。因该区域内，大型家电卖场已经全部入驻，所以本项目做为家电卖场的可能性比较小。就目前周边去超市分布来看，本区域内缺少大型