竞争项目关联性分析案例--重庆丽水菁苑二期b组团户型建议(doc 17)

丽水菁苑二期B组团户型建议前言上次提案中，已对江景房及区域房地产市场进行了比较深入的分析，为项目产品定位提供了相对有力的借鉴。为了规避可能存在的开发风险，在综合分析项目内外部素质及消费者消费习惯的基础上，确定九龙坡区及大坪片区是项目目标客户的主要分布区域，并对区域内竞争性项目进行了深入的调查分析，指导项目产品定位。一、主要竞争项目（一）江景项目龙湖观山水融侨半岛云满庭骏逸第一江岸静安美岭晋愉九龙湾广厦城森林峰（二）非江景项目金科绿韵康城金科云湖天都同天绿岸晋愉绿岛渝州新都中华新城二、典型竞争项目概况（一）龙湖观山水项目名称龙湖观山水开发商重庆龙湖地产发展有限公司项目位置鹅公岩大桥南桥头占地面积87万M2总建筑面积31万M2绿化率60容积率393建筑形态高层开盘时间2005年10月（一期）物管费16元/M2月起价除临街3280起，其余起价均在3800、3900左右均价整体均价3780元/M2单层户数一梯四户销售价格层差每上5层楼加30元/M2朝向差江景户型低于看中庭户型100元/M2左右项目情况该项目共分三期推出，一期共推出四栋，共640套房源。目前所推一期位于小区中部，江景资源有限，看江面也多为侧看江户型，加上环境因素，其江景户型相对面向中庭的户型，价格稍低。另由于两个临街户型面临主干道，环境嘈杂，3280起价拉低了项目的整体均价。户型结构三房97110M2，四房139/140M2户型配比三房/四房13/3销售情况目前销售90左右，四房由于江景效果较好，已售完，所余户型以101M2的三房，因其面向中庭，价格过高（3900元/M2起），销售阻力较大。优惠措施一次性九七折，另买房每平方米优惠30元交通环境364、962、464等多路公交车到达项目配套小区内拥有3万M2中庭花园,1600M2星级会所,4000M2商业街区,及室内恒温游泳池等运动设施等。主要客源地南岸、九龙坡、渝中开发商品牌号召力强/项目所处地段较好/交通比较方便/配套品质感较强/户型格局及面积控制比较理想。项目简评小区建筑密度偏高/紧邻城市快速干道，噪音相对较大/外部景观资源素质相对较差/市政配套略有欠缺/项目附近有两个加油气站（二）融侨半岛云满庭项目名称融侨半岛云满庭B、D区开发商融侨锦江（重庆）房地产开发有限公司项目位置铜元局明佳路33号占地面积76万M2总建筑面积24万M2绿化率3557容积率409建筑形态高层开盘时间2005年6月物管费16元/M2月起价正看江3900元/M2，看中庭3650，部分看中庭3500，不看中庭3200均价正看江4100元/M2，侧看江3900元/M2，不看江3400元/M2销售均价层差不看江15元/M2，看江25元/M2朝向差200300元/M2之间项目情况目前推出云满庭B、D区，B区由9栋高层组成，约2030户，D区由3栋高层和一栋多层组成，约600户销售情况目前，B区9栋高层26/32在售,销售80左右，D区销售70左右，江景房销售情况良好，剩余户型多为高楼层。一室一厅已销售完毕，二室两厅20F以下部分已销售完毕，小三房已销售完毕。户型结构一房4349M2/二房6681M2/三房102120M2/四房120179M2户型配比一房/两房/三房/四房6/44/44/6交通环境北有长江大桥及菜园坝复线大桥，南邻鹅公岩大桥，361，808，819，839等路公交线路途径此处。项目配套7000M2半岛生活街、8700M2半岛温泉生活馆、15万M2全科医院、2万M2温泉酒店、4万M2体育中心等。主要客源地南岸、九龙坡、渝中市场口碑较好/江景资源丰富/规模大、配套齐/引进名校为社区业主子女服务/三水（自来水、直饮水、温泉水）入户项目简评价格相对较高/市政配套比较薄弱（三）金科绿韵康城项目名称金科绿韵康城开发商金科集团重庆华南置业有限公司项目位置九龙坡高新区九龙园区占地面积130000平方米总建筑面积350000平方米绿化率4215容积率289建筑形态高层、小高层单层户数一梯四户优惠措施九八、九九折，送契税、大修项目推盘情况共分三期，一期于2004年10月30日开盘，共推出569套房源，目前销售90左右；二期于2005年10月10日开盘，共推出684套房源，销售70左右；三期于2005年6月开盘，共推出288套房源，销售85左右。项目销售情况推出的19、20、21楼为夹层，共120套，其中两房有71、83两种户型，共100套，三房套内面积101平米，共20套，目前该种户型已基本售完。销售情况一房剩余不到十套，两房剩十余套，三房销售50左右，四房剩余30左右，其中临湖的中央水榭组团三房及四房户型20F以下已基本售完。最高价3800元/M2（魔幻户型）均价3400元/M2销售均价层差1020朝向差100200户型结构一房套内45平米，推出量有很少一部分；两房套内72平米/73平米；三房套内87130平米；四房套内145平米。户型配比两房/三房/四房261交通环境绿韵康城地处重庆高新技术开发区核心区域（二郎科技新城、九龙工业园区）的中心位置。东有陈庹路，西靠创业大道，南临火炬大道、巴国城，北接1400亩生态公园。主要客源地石桥铺、陈家坪、杨家坪、大渡口小区景观好，户型设计对景观的把握相当到位。项目简评交通干道灰尘、噪音较大，周边配套目前尚不完善。（四）晋愉绿岛项目名称晋愉绿岛开发商晋愉地产项目情况花园洋房于2004年12月推出，共350套；高层于2005年7月9日推出共500余套。花园洋房户型3S115130704S14010跃层16017820价格中间楼层3400，底层与顶跃3600优惠九七、九八折销售率90物管费12元高层部分2S77、78303S9410370价格3000均，层差10元，朝向差50优惠九三、九四折销售率70物管费1元/平米月配套幼儿园、网球场、蓝球场、会所等主要客源地大渡口（五）渝州新都（六）海兰云天盛世华城位于杨家坪步行街旁的大型居住小区，总体量36万平米，共分三期开发，住宅为一期工程，SOHO为二期工程，三期工程为五星级酒店，一期住宅部分销售均价3680元/平米，总价多集中在在3040万之间，其中两房套内面积797869平米，三房套内面积10311项目名称渝州新都开发商华宇集团重庆业瑞房地产开发有限公司项目位置大坪正街140号总户数2700户总建筑面积27万方绿化率35容积率4建筑形态高层开盘时间2005年9月物管费1元/M2销售均价3700元/M2起价3300元/M2朝向差300元/M2销售情况总体销售70左右，单间配套及一室的小户型销售情况良好优惠措施一次性九七折，按揭九八折户型结构单配2738，一房3741，两房5973，三房93119，五房197，六房216户型配比单配及一房两房三房五房及六房24353551交通环境位于大坪正街，交通十分方便，有数十路公交车经过项目配套休闲会所、幼儿园、文化站、活动广场、游泳池等主要客源地大坪、袁家岗、石桥铺交通便捷，配套比较完善，开发商知名度较高。项目简评容积率大，价格偏高，位于城市主干道旁，环境嘈杂。11311平米，各占一半，于2005年12月开盘，目前销售80左右，剩余部分为价格相对较高的高楼层部分。（七）广厦城位于九龙坡杨九路的大型居住小区，总体量达80万平米，二期住宅均价3100元/平米，三期住宅均价3200元/平米，以两房和三房为其主力户型，各占50，其中两房面积在7080平米之间，三房面积在100110平米之间，二期已完成推出量90以上的销售，三期销售率达到70，其中，两房销售相对比较理想，剩余部分多为三房户型。（八）金科云湖天都一期推出292套花园洋房，预计5、6月开盘。（九）同天绿岸九龙园区大型花园洋房社区，一期推出户型最小面积仅85平米。（十）骏逸第一江岸经开区大型江景社区，一期推出部分以110120平米的三房为主。（十一）静安美岭坡地洋房社区，一期推出部分以130140平米左右的四房为主。三、典型竞争项目分析表一项目名称项目分期开盘时间户型一房两房三房四房（跃层）套内面积97110平米139、140平米套数520套120套单价临街3280元/M2，其余起价均在3800、3900元/M2左右，整体均价3780元/M2总价范围3742万54万龙湖观山水共三期，在售一期2005年10月销售情况销售90以上，剩余部分多为朝中庭套内面积为101M2的三房。套内面积4349平米6681平米102122平米120179平米套数155套1160套1160套155套均价正看江4100元/M2，侧看江3900元/M2，不看江3400元/M2总价范围15175万2632万4047万4570万云满庭已开发一期，在售二期2005年6月销售情况一房已售完二房20F以下已销售完毕110平米以下的小三房已销售完毕剩余较多套内面积45平米72、73平米87130平米130/145（五房）平米套数很少380套930套350套均价均价3400元/平米，夹层3800元/平米总价范围15万24万2942万4450万绿韵康城分三期开发，在售三期A组团一期20041030二期20051010三期A200512三期B20066销售情况不到10套10套多5070套内面积77、78（高层两房）94103（高层三房）115130（花园洋房三房）140（花园洋房四房）/160178（花园洋房跃层）套数150套350套245套35套/70套均价3000300034003600总价23万2831万3944万50万/5765万晋愉绿岛一期为花园洋房，二期为高层，三期为联排别墅，四期为花园洋房花园洋房20041235高层200579销售情况7090图一典型项目户型面积分布图（单位平米）绿韵康城一房渝州新都云满庭30354045505560绿韵康城晋愉绿岛绿韵康城二房渝州新都云满庭60657075808590晋愉绿岛（高层）晋愉绿岛（花园洋房）三房云满庭渝州新都9095100105110115120125观山水绿韵康城晋愉绿岛（花园洋房）四房云满庭（120179平米）渝州新都120125130135140145150155观山水绿韵康城户型面积分布二房三房一房四房3649667894118130145图二、典型项目总价分布图（单位万元）一房绿韵康城渝州新都云满庭14161820222426二房绿韵康城晋愉绿岛渝州新都云满庭22242628303234三房云满庭（4047）绿韵康城晋愉绿岛渝州新都观山水晋愉绿岛2830323436384042四房云满庭（4570）绿韵康城晋愉绿岛观山水晋愉绿岛（5765）4446485052545658总价分布二房三房三房一房四房四房及以上151623262931374245505465四、结论（一）从户型结构来看，典型竞争项目均以三房为主力户型，除观山水外，典型项目如绿韵康城、渝州新都、云满庭、晋愉绿岛均配有一定数量的两房，而大型社区，如云满庭、绿韵康城等还配有少量的一房作为点缀，配比在5以下。（二）从户型面积来看，一房面积多在45平米以下，其中渝州新都部分一房户型套内面积控制在40平米以下，两房户型套内面积集中在6078平米区间内，三房户型套内面积分布在94130平米区间内，四房户型套内面积集中在120140平米区间内。（三）从销售单价来看，一房销售均价集中在3400元/平米左右，两房销售价格分布在34003700元/平米区间内，三房销售价格分布在34004000元/平米区间内，四房及跃层销售价格分布在36004100元/平米区间内。（四）从销售总价格来看，总价15175万，套内面积45平米左右的一房由于推出量不大，推出部分现已基本销售完毕；两房由于套内面积分布区间较大，总价区间相应较大，调查显示，以户型设计等硬件条件为基础，套内面积70平米左右、总价25万左右的两房销售情况普遍比较理想；三房方面，套内面积90110平米区间内的三房销售最为理想，个别因素除外，市场推出之小三房已基本销售完毕；四房方面，具备良好素质、套内面积在140平米左右的四房销售情况也比较理想，如观山水及绿韵康城的四房销售均比较理想，但与两房和小三房相比，销售进度相对较慢。（五）从销售情况来看，在售项目销售率均在50以上，部分项目，如观山水在短期内即已基本完成推出量的销售，但大户型由于总价偏高，客户群相对较窄，销售情况相对较次。（六）结论1、关于一房。无论是江景社区，还是品质社区，一房的推出并为市场接受，表明有部分消费者的确能接受交通并不太方便、但小区环境优美的大社区中的一室户型，结合本案先天素质，建议设置一定量的一室居，面积控制在45平米左右，丰富产品结构。2、关于两房。按户型面积划分，两房可直观分为两个层次，一是套内面积在6570平米区间内的两房、一是套内面积在7081平米区间内的两房，在合理控制总价，有效规避风险的前提下，建议两房面积控制在70平米以下，总价控制在25万左右最为理想。3、关于三房。三房应该是本案的主力户型之一，市场上在售项目三房多以110平米及以下的小三房为主，而新推项目如第一江岸则瞄准这一市场空白，三房面积集中在110120平米之间，以增强居住的舒适性，对本案而言，三房总价控制在40万以下最具竞争力。4、关于四房。结合项目四房景观质素，本案四房总价控制在55万左右应该具有较强的竞争力，而在户型设计上应可能设置更多的情趣空间或灰空间，突出户型优势，增强四房市场竞争力，在有限的四房客户争夺战中取胜。5、户型配比建议。在当前竞争相对激烈的市场环境下，规避风险是重中之重，而获取超额的开发利润则要以规避风险为前提，因此，在户型配比策略上，我们必须以市场为先导。（七）项目设计方案修改建议1、建议新增一房户型。绿韵康城、云满庭一房的良好销售势头，已经印证市场对此类产品（目前地段尚不成熟、但小区环境优越）的需求；同时，结合小户型的发展趋势，目前，市场上已经呈现小户型社区化的发展趋势，对本案而言，设置