西南城第二期项目可行性研究报告

西南城第二期建设项目可行性分析报告建设单位西南城控股有限公司编制单位成都富盈瑞吉投资咨询有限公司编制时间2012年11月目录第一章项目总论111项目概况1111项目名称1112项目性质1113项目建设单位1114项目简介4115项目建设规模和内容5116项目建设工期及进度5117投资估算和资金筹措612项目评估结论及建议6121开发条件及市场分析结论6122经济分析结论7123项目建议813项目可行性分析报告主要编制依据9第二章项目建设背景1021中国商业地产开发已进入黄金期1022成都商业地产销售旺盛1123社会消费品总额连年增长，居民消费需求旺盛13第三章市场分析及预测1531项目区位优势15311交通优势15312经济区位优势1632经济环境17321广汉经济发展平稳17322广汉人均消费能力高于全省水平18323政府十二五规划助推广汉经济快速发展18324“宜居、宜商、宜业”的田园生态城市规划1933市场机遇19331广汉商业配套落后亟待调整19332广汉城市商业地产开发现状20333广汉市商业市场总结分析2334西南城创新商业地产模式保证开发成果24第四章项目建设内容及建设进度2641项目主体工程内容及规模2642功能分区27421商业综合体27422美食街28423风情街28第五章项目营销策略3051竞争对手分析3052项目SWOT分析3153项目定位分析3454营销策略34541销售时间34542定价策略35第六章环境影响评价3661编制依据3662评价目的3663评价标准3764环境影响分析与结论38第七章节能4071节能设计标准4072项目能耗4073节能措施40731建筑节能40732电气节能41733给排水节能42734暖通节能4274节能效果42第八章消防设计4381设计依据4382主要防火措施43第九章劳动安全卫生消防4591劳动安全45911安全依据45912主要危险有害因素45913安全措施4692劳动保护47第十章项目进度计划及管理48101项目进度计划48102项目建设管理48第十一章项目投资估算及资金筹措52111投资估算521111估算范围521112估算依据521113总投资估算52112资金筹措计划56第十二章项目财务效益评价58121项目评估依据58122收入预测58123现金流量分析59125财务效益评价59第十三章不确定性分析61131销售收入因素变动情况分析61132成本费用因素变动情况分析61第十四章风险分析63141市场方面63142政策方面63143资金投入方面64144销售方面64第十五章分析结论和建议66151开发条件及市场分析结论66152经济分析结论66143项目建议68第一章项目总论11项目概况111项目名称西南城第二期建设项目112项目性质新建113项目建设单位名称西南城控股有限公司住所广汉市经济开发区（深圳路东一段）工商注册号510681000017854法定代表人方清海注册资本（人民币）壹亿元实收资本（人民币）壹亿元公司类型有限责任公司经营范围水利水电工程及公路建设项目投资房地产开发经营、物业服务、房地产经纪凭资质证书经营；高科技农业开发；销售摩托车、机电设备、建材、家具；经营商用车及九座以上乘用车；市场设施租赁服务（以上经营范围国家限制或者禁止的除外，需经有关部门批准的，必须取得相关批准后，按照批准的事项开展生产经营活动）。公司成立于2009年9月21日，根据四川博达会计师事务所出具的川博达会验2010163号验资报告，变更后的注册资本为人民币10000万元，实收资本为人民币10000万元。其中方清海以货币出资6000万元，方清涛以货币出资4000万元。（1）公司组织架构公司设股东会，股东会为公司权力机构，由全体股东组成，决定公司的经营方针和投资计划，按照章程行使相应的职权。公司不设董事会，设执行董事1人、即为法定代表人，对公司股东会和股东负责；公司设经理一名，由股东会聘任或解聘；设监事一名，对其股东会负责。公司下设办公室、行政人事部、成本合约部、财务部、招商中心、策划研发中心、策划设计部、工程建设中心。公司组织机构健全，各部门分工清晰、责任明确。（2）公司经营情况西南城控股有限公司，总部设在成都，致力于成为最值得尊重和信赖的专业商业地产公司，主营业务领域为商业地产开发、商业运营。公司目前在建的项目有西南城和遂宁国际城。西南城西南城项目是四川省特色产业重点商贸项目。位于四川省经济综合实力十强县之一的广汉市，北临德阳市区17公里，南距成都市15公里，成绵高速与成都第二绕城高速交汇处，成绵高速青白江出口，仅靠宝成铁路和即将建成的成绵乐高铁线。近距离辐射周边61座城市和15亿常住人口。西南城由西南城控股有限公司投资100亿开发，以“产业世博、乐活之都”为主题，开创“产业集博览汇旅游圈”三位一体永续循环的中国财富金三角模式，打造全球糖酒食品博览汇，开发周期为五年，于2010年底开工，2015年全面竣工。整个项目占地5000余亩，建筑面积达500多万平方米，经营范围涵盖糖酒副食行业上下游产业及关联行业。包含博览会展中心、产品交易中心、仓储物流中心、旅游服务中心、商务配套中心、创意产业中心、产业孵化中心、配套居住中心等形态，形成以博览为龙头，产业为支撑，交易为基础，文旅为导向的超大型特色综合体。建成后将成为中国糖酒食品CBD、全国知名的大型主题商业风情小镇、国家4A级旅游景区，预计年营业额可达100亿，解决就业15万余人。国际城遂宁国际城位于遂宁中国西部现代物流港园区桥头堡位置，总占地260亩，投资20亿开发，汇聚了各大类建材家居相关产业配套产品，主要包括建材家居、汽车农机、五金机电、百货服装、农副产品等五大主题市场和一个全国性的专业市场建设。将打造为行业内采购效率最高、采购成本最低的世界级现代化商贸城。该项目共分三期实施，建设周期为28个月，项目建成后年交易额将达到21亿元。（3）经营者素质及管理水平法定代表人（董事长）方清海，1966年出生，湖北黄陂人，硕士研究生。湖北天润（集团）有限公司董事长，中国青年企业家协会理事、湖北省政协委员、湖北工商联常委、襄樊市人大代表、襄樊市工商联副会长，先后获得“优秀政协委员”、“优秀民营企业家”荣誉称号、“优秀中国特色社会主义建设者”。擅长城市运营及区域发展战略，对其创意产业有较深的研究。1998年创办了湖北天润集团，经过多年的发展，现已形成以住宅及商业地产开发为核心，涉及旅游开发、工业投资、广告传媒、物流、物业管理等领域的多元经营格局。从以上资料分析，公司管理人员有较强的管理能力和较丰富的开发经验。114项目简介西南城位于成都市德阳广汉龙居寺片区，成绵高速青白江出口处，距成都市区15公里，北临德阳市区17公里，交通便利，地理位置优越，项目基地东南临成绵高速公路辅道，西侧及北侧为青白江，紧靠宝成铁路和即将建成的成绵乐高铁线。西南城一期项目地块与中心博览区相邻。四面临主要规划道路，内有燃气管线通过，毗邻已建成的招商中心。西南城一期净用地面积23605464（约354亩），规划总建筑面积475092。一期建设启动区项目（标准商铺）总建筑面积8962880，建设内容为标准商铺，建设期2年，即2010年11月2012年11月，该阶段正在竣工验收中。本次建设项目为第二期建设项目，总建筑面积为139021，其中包括商业综合体133193，风情街南段16988，美食街东西段46979，地下物管用房4891，停车数973个，绿地率15，容积率137。在西南城建设基地各产业分区布局内，由一条景观步行轴线串联统领，由商业综合体、风情街、美食街区组成，各区域间联系紧密，停车及生活设施配套齐全，该区域装饰风格以地中海为主要基调，为西南城建设基地乃至西南城周边提供格调高雅、配置齐全的集餐饮、娱乐、休闲、购物等于一体的商业综合体。115项目建设规模和内容本次项目为西南城第二期建设项目，即以餐饮街、风情街和商业综合体为核心建筑的商业配套，二期修建项目总占地面积达1013523，总建筑面积139021，停车位973个，绿地率达15，容积率137。表11西南城第二期建设项目及经济指标序号项目名称单位数据或指标备注1二期规划净用地面积1013523二期总体技术经济指标2二期规划总建筑面积139021二期总体技术经济指标3商业综合体建筑面积718126二期总体技术经济指标31商业综合体地上记入容积率面积70791二期总体技术经济指标32商业综合体地下建筑面积4891二期总体技术经济指标4风情街北段建筑面积1216492二期总体技术经济指标41风情街北段地上记入容积率面积1216492二期总体技术经济指标5风情街南段建筑面积13187二期总体技术经济指标51风情街南段地上记入容积率面积13187二期总体技术经济指标6美食街东西段建筑面积418365二期总体技术经济指标61美食街东西段地上记入容积率建筑面积388225二期总体技术经济指标7容积率137二期总体技术经济指标8建筑密度4270二期总体技术经济指标9绿地率15二期总体技术经济指标10机动车位个973二期总体技术经济指标116项目建设工期及进度本项目建筑面积139021，建设期1年8个月，从2012年1月开工，2013年8月底竣工。具体安排如下表表12西南城一期二阶段项目建设进度表项目建设工期总工期1年8个月基础工程201214201244主体工程20124420138内外装饰、安装工程2012121020138总平、道路201311020135竣工验收20138117投资估算和资金筹措估算西南城第二期项目总投资费用包括土地费用、工程建设费、管理费、财务费、其他费用、销售费用及流动资金等。经测算，项目总投资约5153902万元。该项目的自有资本金为2003344万元，达到总投资额的39；销售转投入150558万元，占投资总额的3；银行贷款30000万元，占总投资额的58。12项目评估结论及建议121开发条件及市场分析结论西南城第二期商业配套建设项目位于成绵高速青白江出口的广汉开发区，成绵高速与成都第二绕城高速在此交汇，距成都市区15公里，仅靠宝成铁路和即将建成的成绵乐高铁线。地理位置十分优越，交通便利。西南城项目将打造为以糖酒食品为主题的国际化商贸航母，并建立白酒展销平台、原酒交易中心和原酒期货交易平台。形成的产业地产不单是以好地段所在地形成的自然辐射，而是在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上，借助城市发展的综合资源优势，依托地区经济能量、城市功能的提升，促进城市的繁荣和升级。而作为西南城的商业配套，其规划思想、建设规模在广汉商业地产开发项目上名列前位，二期商业配套在投资上具有双重保障一是西南城基地本身的业主消费和未来的发展规模，二是广汉南区乃至整个广汉、德阳、青白江的潜在消费人群支撑，因此本项目具有较好的市场前景。122经济分析结论西南城第二期建设项目总投资为5153902万元，项目净利润为281476万元，该项目在投资经营期内，该项目投资回报率为5461，销售净利率2712，内含报酬率为2173，财务净现值为157832万元,动态投资回收期1年10个月，静态投资回收期1年8个月。从财务指标看，该项目可行，项目盈利能力较强。表13项目主要经济指标表序号项目名称单位数据或指标备注一建筑技术经济指标1二期规划净用地面积1013523二期总体技术经济指标2二期规划总建筑面积139021二期总体技术经济指标3商业综合体建筑面积718126二期总体技术经济指标31商业综合体地上记入容积率面积70791二期总体技术经济指标32商业综合体地下建筑面积4891二期总体技术经济指标4风情街北段建筑面积1216492二期总体技术经济指标41风情街北段地上记入容积率面积1216492二期总体技术经济指标5风情街南段建筑面积13187二期总体技术经济指标51风情街南段地上记入容积率面积13187二期总体技术经济指标6美食街东西段建筑面积418365二期总体技术经济指标61美食街东西段地上记入容积率建筑面积388225二期总体技术经济指标7容积率137二期总体技术经济指标8建筑密度4270二期总体技术经济指标9绿地率15二期总体技术经济指标10机动车位个973二期总体技术经济指标二投资估算及资金筹措1项目总投资万元51539022自有资本金万元20033443银行借款万元300004预售转投入万元1,50558三售价估算1商业综合体售价元6,500。2风情街售价元8,5003美食街售价元8,500四利润测算1销售收入万元103,788352利润总额万元37,530133所得税万元9,382534净利润万元28,14760五评价指标1项目全投资税前利润率72822项目全投资税后利润率5461123项目建议（一）本项目的建设期为1年8个月，建筑面积139021平方米，规模较大，能否按规划工期、设计竣工标准完工，存在一定的不确定性，在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度，确保该项目按计划正常施工，同时，注意建设资金的保障，有效确保施工进度的顺利进行。最大限度地规避因施工进度，造成对项目竣工交付的影响。（二）从项目销售来看，项目销售量较大，本地同期开发的商业地产较大，竞争压力较大，因此应该密切关注市场变化，加强市场调研，针对市场细分目标客户，有针对性的做好宣传推介，尽快开展楼盘的形象展示，聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案的顺利实施，加快销售款回笼。13项目可行性分析报告主要编制依据1、本报告根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国建筑法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国城市规划法、城市房地产开发经营管理条例和国家、地方有关法规、政策。2、国家计委、建设部发建设项目经济评价方法与参数（第三版）。3、企业投资项目备案通知书（备案号川投资备【51068110051801】0113号）、川投资备【51068110052501】0125号）。4、广汉市规划和建设局建设工程临时规划许可证广住规建2011001（临时）号。5、西南城一期规划设计。6、本公司市场调查资料。第二章项目建设背景21中国商业地产开发已进入黄金期2009年以来，在经济刺激政策等多种因素的影响下，房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升、成交量大幅增加、资金来源充裕等新情况、新变化。全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；在土地招拍挂市场，总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过2007年。为遏制部分城市房价上涨过快，2009年年底，中央政府决定将加大对市场的调控。从“国四条”开始，国家对住宅类房地产的开发和售卖由“宽松”转为“调控”。2010年出台的“国十一条”、新“国十条”、限购令等政策的出台遏制了房价过快上涨和住宅类房屋的投资投机行为。伴随着国家对于住宅类产品的持续调控，人们逐渐把投资的重点投向了商业类地产。商业地产不限购、不限外、不限贷的优势，越发凸现出来。同时越来越多的开发企业开始意识到商业地产对企业的风险影响与平衡。随着住宅市场竞争日趋白热化，以及中国人民银行多次上调存款类金融机构人民币存款准备金率。使得能够专注住宅市场的开发商已经所剩无几。快速的城市化进程，除了对于住宅的最初需求之外，大量涌入城市的人群需要生活、消费、就业，因此消费服务类行业，办公写字楼业态的需求，有可能成为未来拉动城市经济的主体，而这个主体就离不开为数众多的商业类地产产品的支撑。从这个意义上来看，与普通住宅相比，商业类投资产品拥有更广阔的投资空间和稳定的政策环境。商业地产由于价格也比较合理，且随着我国经济的不断发展、国民收入的不断提升、消费需求的不断升级，未来商业地产的发展前景被普遍看好。从数据统计来看，2012年16月，商品房销售面积39964万平方米，其中，住宅销售面积下降112，办公楼销售面积增长71，商业营业用房销售面积增长25。商品房销售额23314亿元，下降52，降幅缩小39个百分点；其中，住宅销售额下降65，办公楼销售额下降11，商业营业用房销售额增长54。可见商业营业用房是目前房地产开发最好的业态形式。国内实力开发商如万科、富力、合生、绿地、绿城和上海世茂等开始纷纷加大介入商业地产开发领域的力度。商业地产呈现了良好的可循环发展势头，而城市也将借由商业地产的这份创新力量，展现出更加活跃的脉搏。或者可以说，未来的十年是商业地产的“黄金十年”。22成都商业地产销售旺盛2011年2月成都主城区开始执行限购令，商业地产蓬勃发展。2011年底成都共开发城市综合体90余个，商业总体量近千万平方米，全年累计成交2210万，同比增长1017，其中商业用房成交5856万平方米，同比上涨2144，办公用房成交14046万平方米，同比大幅上涨2972。图212011年成都主城区商业类地产月度成交量从成交价格来看，2011年成都市主城区商品房成交均价10054元/平方米，同比上涨了2156，各个形态的商品房成交均价也均大幅上涨，住宅用房成交均价9193元/平方米，同比上涨1438，商业用房成交均价18400元/，同比上涨4206，办公用房成交均价10428元/平方米，同比上涨2808。图22近两年成都商品房成交均价对比图23社会消费品总额连年增长，居民消费需求旺盛我国社会消费品总额连年增长，人民消费意愿和消费能力不断增强。2011年全年社会消费品总额实现1839199亿元，比2010年增长171。其中，餐饮收入20543亿元，比上年增长169；商品零售160683亿元，比上年增长172。图23中国历年社会消费品零售总额对比图数据显示，2011年成都城市居民可支配收入为23932元，同比增长149，居民收入的增长成为支撑社会消费增长的重要因素。图24成都市近10年人均可支配收入趋势2011年，成都社会商品零售规模再上新的台阶，全市实现社会消费品零售总额28613亿元，名义增长184。仅2010年，成都市餐饮业零售总额突破320亿元，同比增长达199，增幅位列全国36个主要城市之首。成都市民人均可支配收入连年增长使社会消费水平不断提高，在2011年中国主要城市社会消费品零售额排行榜中，成都位居全国主要城市第七位，特别是成都的餐饮消费总额更是位列前茅。第三章市场分析及预测本项目拟建立集糖酒商业贸易、旅游、会展博览于一体的西南城的配套商业设施餐饮美食街、商业综合体和风情商业街。在国家对住宅类地产的严格控制的政策下，商业地产迎来发展的良好时机，成为人们热于投资的重点项目。31项目区位优势项目地址位于德阳市江汉龙居寺片区，成绵高速青白江出口处，距成都市区15公里，距广汉市6公里,交通便利，地理位置优越，项目基地东南临成绵高速公路辅道，北侧为青白江，西侧为已形成城市道路。311交通优势广汉周边公路、铁路、航空便捷发达，交通网络立体快速、优势明显。108国道、成绵高速路、大件路（德阳乐山）穿境而过，周边紧邻北新干道延长线（成都广汉德阳，开放式双向八车道）、成青公路（成都青白江广汉德阳，开放式双向八车道）、城际列车（乐山绵阳）和宝成铁路，距西南国际航空港成都双流国际机场仅50公里，均为高速公路，乘汽车最快只需20余分钟。基地未来将容纳“二高”（成都第二绕城高速路、成绵高速路）“三铁”（成汶铁路、宝成铁路、成绵乐高铁）五条大容量高速干道，拥有较强的货品集散能力。312经济区位优势广汉位于四川最具经济发展活力的成（都）德（阳）绵（阳）经济产业带的中心，处在攀西经济圈、成渝经济走廊的交汇点，是华北、华东、华南地区物流进入成都及西部地区的集散地，是成都通往长江三角洲经济圈、珠江三角洲经济圈和环渤海经济圈的重要门户。成德绵经济带是川西平原城市最为密集的区域经济带，也是继长三角、珠三角、环渤海、京津唐等四大城市群后的第五大城市群。成渝经济区构成中国增长“第四极”中，成都经济区是“双核引擎”中四川的重要一“核”，成德绵则是“核”中“核”，被称作“四川首席经济带”。32经济环境321广汉经济发展平稳广汉是西部最具投资潜力百强县、列四川省第七位，素有“川西明珠”美誉。2008年，全市实现地区生产总值达到135亿元，从近2年的统计数据来看，广汉市生产总值保持了一个平稳较快发展的态势，年均GDP增速约为15，经济增长平稳，波动小。09年，广汉市09全市GDP15255亿，增速146。2010年全市GDP突破200亿元城镇居民人均可支配收入13810元，农民人均纯收入达到6040元。2011年生产总值671亿元，是“十五”的21倍。图31广汉国民经济生产总值工业呈现出速度快、效益好、投入大的良好局面，拥有一批附加值高、生命力旺、经济效益好的企业，形成机械、医药、化工、食品为主的比较优势产业，民营经济占经济总量的95，培育出宏华公司、益海粮油、蜀中制药等骨干企业。全市拥有规模工业企业237户，实现销售收入289亿元；实现增加值85亿元；销售收入上亿元的企业57户。宏华公司已在香港联交所主板市场成功上市，一批重点企业正在积极争取上市，谋求更大发展。第三产业发展加快，以三星堆为龙头的文化旅游服务业发展迅速，连锁、仓储、物流、会展和大型专业市场等现代商贸流通服务业蓬勃发展。现有国家级旅游景区2个，有较大规模和影响的旅游商品生产企业10家；民俗文化“保保节”、“松林桃花节”每年可吸引游客数十万人次，“保保节”闻名遐迩，有“中华一绝”之称，是四川省首批公布的非物质文化遗产。322广汉人均消费能力高于全省水平广汉市幅员面积538平方公里，辖18个乡镇，183个行政村，总人口60余万。2010年，广汉市城镇居民人均可支配收入为15652元，高于全省的15461元，广汉市农村居民人均纯收入为6970元，高于全省的5140元；广汉市城镇居民人均消费支出12216元，高于全省的12105元，广汉市农村居民人均消费支出5323元，高于全省的38967元。323政府十二五规划助推广汉经济快速发展广汉市“十二五”工业发展规划指出以工业结构调整，产业优化升级为主题，推进产业发展“四化”建设，实现三大主导产业创新发展“3632”千亿目标。加快发展三大主导产业。突出高端化、集聚化、特色化，优化资源配置。至2015年，机械产业销售收入突破650亿元；医药食品产业达到300亿元；新材料产业超过200亿元。重点推进石油装备产业基地、交通运输设备制造产业基地和医药产业基地的建设，到2015年，开发区销售收入达到1000亿元，石油装备产业销售收入达到380亿元、医药产业销售收入达到120亿元。324“宜居、宜商、宜业”的田园生态城市规划广汉市政府提出了将广汉打造成为“宜居、宜商、宜业”的天府水木田园生态城市的宏伟目标，未来广汉将形成“一轴两翼”和“一城三区六镇”的城市空间格局。“一轴”即依托成绵高速、108国道、宝成铁路及成绵乐城际铁路专线，往北在小汉镇与德阳市区以南打造起新的产业与城市增长点，往南依托开发区与青白江形成产城联动，成为广汉融入成都的第一载体。城市西翼重点围绕三星堆历史遗迹条打造一批蕴含文化魅力的小城镇群。东翼则依托现代粮食产业万亩良田基地，建设极富川西平原特色的“田园风光”小镇。33市场机遇331广汉商业配套落后亟待调整广汉市目前的主要商圈以传统的老城区商贸中心（九江路与中山大道交汇处）、传统的购物步行街（东西大街、武昌路）、武庙步行街休闲购物商圈（武昌路、汉口路）、休闲娱乐餐饮带（湖南路）、新城新兴商圈（金雁湖公园以北）为主，老城区商贸中心以商业裙楼为主，代表项目有时代广场、成百百货；传统的购物步行街以传统底商为主，代表性的品牌有爱恋珠宝，哥弟服装、中国移动；武庙步行街休闲购物商圈以走廊式步行街为主，代表性的品牌有太平洋电影院、劲浪体育、杰克琼斯等。广汉目前的商业配套较为落后，商业配套设施、整体规划、商业经营理念、品牌服务的专业性、高端性来说都处于较为落后原始的状态，没有集中的体量较大的商业综合体，消费者购物体验差。332广汉城市商业地产开发现状广汉的商业地产发展阶段依然以住宅模式开发为主，处于第一代商业地产发展阶段，由于本地缺少国内大型商业地产发展商进驻，商业地产发展模式依旧以传统的裸卖为主，极少涉及到商业项目的统一规划、招商，更缺少大型主力店的进驻，商业地产发展非常落后。广汉市比较典型的商业为老成百大楼、时代广场、广信曼哈顿、武庙步行街、城北新城水晶广场。几个典型的商业地产项目销售情况都非常良好，时代广场与曼哈顿余少量铺面未售，其余铺面均已经售罄。（1）传统老城购物商圈时代广场商业体量12000平米单层面积3000平米业态规划1F摩尔马特超市；13F梅西百货运营模式1F分割小铺面销售，单铺面积在150200以上，销售单价42万以上，租金价格为200240元/平米/月。（2）传统老城购物商圈成百大楼项目地址广汉市商业核心区，中山大道与九江路交汇点。商业体量24000平米单层面积3000平米各楼层业态1F男装、劲浪体育、黄金珠宝店、化妆品、饰品等。2F各个年龄段女性服装。3F成都百货超市。4F国美、床上和家具、文化等用品、针织品、儿童乐园。6F古摄影集团、穿越国际健身会所。5、7、8F成百办公室及库房。主力店信息成百超市、百货、国美电器。（3）传统购物街区广汉市最繁华的商业街区，以珠宝、服饰、箱包等购物为主题的步行街，业态齐全、品牌较高，人流最多的商业步行街，此区域租金价格在300元/平米/月以上，且具有高昂的转让费，一个25平米的商铺转让费高达18万元。（4）休闲娱乐餐饮带此区域以火锅、中餐、KTV、茶楼、咖啡为主，商铺底层租金120180元/平米/月、第二层租金价格为6080元，广汉餐饮休闲集聚地，生意较好，走访3条街区，无铺面转让。（5）武庙步行街商圈广汉的第二个商业核心点处于成百商圈北上方，位于两个商圈中段；主要由汉口路和武昌路构成，此商业圈也包含了部分的万寿路、南京路、南北大街。代表性品牌太平洋电影院、劲浪体育、杰克琼斯等等，商铺05年开盘大部分已经裸卖，由于无后续经营管理，较多铺面转租，价格1层80120不等，2层6075元/平米，3层3550元/平米。（6）新城新兴商圈此区域以金雁湖公园以北区域为主，次区域目前常住人口较少。以水晶广场为主要商圈辐射，水晶广场定位于以休闲餐饮为主题，为商业全部裸卖，目前1层租金在150元左右，门面售价在25万元3万元之间，主要业态有良木缘咖啡、KTV、余一手火锅等。333广汉市商业市场总结分析综上所述，广汉市商业发展表现为以下特征（1）缺少具有代表性的商业城市综合体项目目前具有代表性商业项目集中在老城区，而老城区的目前商业项目商业体量过小、商业运营缺乏专业推广团队，人气不集中，集中式的消费尚未形成，广汉的商业地产市场迫切需要一个具有代表性聚集人气的城市综合体项目。（2）缺少一站式消费的大型综合体项目广汉市目前商业品牌都以传统的百货专柜、临街开店形式存在，而娱乐休闲品牌集中在不同的地点，众多商业品牌分散，不能满足目前消费者一站式购物、娱乐、休闲消费，广汉市需要一个能够集中商业品牌的城市综合体项目以满足消费一站式购物、休闲、娱乐的消费需求。（3）缺少高端品牌集中的综合性项目广汉市目前整体的商业地产发展水平依然较低，众多知名商业品牌因广汉目前未有良好投资环境的项目而止步，一部分高端消费者在本地无法满足其对于高品牌的消费欲望，这个部分消费者大都前往成都、德阳等消费。广汉丧失了大部分的高端终端消费人群。（4）缺少能够满足旅游消费的一站式购物场所广汉市大力发展旅游商业同时，由于商业消费场所更新已经滞后，以旅游为目的消费者在广汉缺乏能够满足其一站式住宿、购物、休闲、娱乐、餐饮为目的体验式消费场所。（5）缺少良好投资环境、稳定投资回报的商业项目广汉市商业地产供应量还非常欠缺，老城区整体的商业地产发展水平较低，商业地产投资客户缺乏一个合理的价格、优良的地段、承诺稳定的投资回报、品牌商家的进驻的大型投资项目。因此，我们可以发现广汉商业开发还存在大的空白区，老城区商业业态已基本饱和，而根据城市的升级，新城的发展，大量人口向新城转移，新生的商业空间正在形成。34西南城创新商业地产模式保证开发成果西南城定位于打造打造全国首家糖酒食品全产业聚集区和全国首家大型展贸博览旅游示范区，形成以博览为龙头，产业为支撑，交易为基础，文旅为导向的超大型特色综合体，开创了“产业集博览汇旅游圈”三位一体永续循环的商业地产新模式。项目由博览会展区、营销总部区、市场交易区、民俗体验区、特色商业区、创意研发区、物流仓储区、中央商务区、文化娱乐区和生活配套区等十大功能区组成，经营范围涉及农副产品、海鲜食品、软饮料、乳制品、调味品、酒、糖果、营养品、保健品、休闲食品、方便食品、进口食品、茶叶、土特产、食品包装、食品原料、食品机械等数十种糖酒食品关联商品。在产业方面，将打造世界食品博览园、国际会展中心、原酒交易中心、名食第一街、名茶大观园、名优特产园、营销总部基地、创意设计园、糖酒食品交易市场群、物流园等产业主题项目。在旅游项目方面，打造嘉年华游乐园、大剧院、婚庆公园大教堂、喜街、婚纱摄影基地、滨江公园河景湿地、庆典广场、啤酒广场、水上乐园、龙居寺佛教文化区、海派风情街、茗香街、博物馆、艺术馆、酒店星级酒店、风情酒店、民俗客栈等旅游主题项目。项目统一规划、统一招商、统一管理、统一形象、统一推广、统一配送和统一服务，为国内外厂商创造一个糖酒食品交易平台、产业资源整合平台、行业信息交流平台，并成为企业品牌文化的展示窗口。园区提供网上交易、期货交易和信息资源管理，形成人流、物流、商品流、资金流、信息流，立足西南、辐射全国。第四章项目建设内容及建设进度本次项目建设为西南城二期，即以餐饮街、风情街和商业综合体为核心建筑的商业配套，二阶段修建项目总占地面积达1013523，总建筑面积139021，停车位973个，绿化率达15，容积率137。41项目主体工程内容及规模西南城第二期建设项目及规模如下表表41西南城第二期建设项目及经济指标序号项目名称单位数据或指标备注1二期规划净用地面积1013523二期总体技术经济指标2二期规划总建筑面积139021二期总体技术经济指标3商业综合体建筑面积718126二期总体技术经济指标31商业综合体地上记入容积率面积70791二期总体技术经济指标32商业综合体地下建筑面积4891二期总体技术经济指标4风情街北段建筑面积1216492二期总体技术经济指标41风情街北段地上记入容积率面积1216492二期总体技术经济指标5风情街南段建筑面积13187二期总体技术经济指标51风情街南段地上记入容积率面积13187二期总体技术经济指标6美食街东西段建筑面积418565二期总体技术经济指标61美食街东西段地上记入容积率建筑面积388225二期总体技术经济指标7容积率137二期总体技术经济指标8建筑密度4270二期总体技术经济指标9绿地率15二期总体技术经济指标10机动车位个973二期总体技术经济指标42功能分区421商业综合体商业综合体沿景观步行轴两侧及高速路辅道布置，分为五组多层商业综合体，立面设计风格统一，大方庄重，充分考虑广告位的设置，作为主入口标志建筑，与景观大道共同提升片区品质和产品竞争力。底层以独立商业销售单位构成，二层划为大跨度空间，主要以大中型餐饮、会议、住宿、办公等功能为主的服务性商业区，建筑高度以四层为主加局部五层。建筑风格采用简洁古典风格，以达到与风情商业以及标准商铺的区别，并且也更为符合配套用房应具有的简洁直接的风格模式。422美食街美食街东西段处于商业综合体围合的地块内同高速辅道平行布置，分设东西两区，每区由分设于三层的数百间小型店面构成，利用水平连廊和扶梯、楼梯组织交通，保证店面间的均好性。立面设计沿用简欧风格，并适当糅入构成元素，展现繁华的商业气息。423风情街风情街南段位于商业综合体间与高速辅道垂直布置，由14栋融合了地中海风格和现代元素的独立商铺构成，内街空间根据建筑体量进退有节奏地收放，形成浓郁的文化娱乐氛围。以餐饮及特色商铺构成的多元化风情商业街，面积从30到300平米不等，充分体现街区的多样性及风格化。区域建筑高度以三至四层为主，交通节点区域部分升高到五层，为产品形象起到点睛作用。建筑风格采用地中海风格的建筑形式，在利用地中海式建筑风格自身的形制特性上，使风情商业街在具有丰富空间的基础上洋溢着浓郁的欧陆风情，极大地烘托出风情街自身的浪漫情调，带来赏心悦目的视觉享受，同时地中海慵懒随性的建筑性格也为消费行为提供切合的氛围。第五章项目营销策略51竞争对手分析通过对广汉商业地产开发情况的调研分析，西南城第二期项目主要有以下几个竞争对手（1）带有商业配套的住宅楼盘广信鹭岛位于广汉城北新区，紧邻政务中心，以及广汉未来最大的城市商业综合体广信天地项目，广信鹭岛自身规划有近4万平米的鹭镇商业街，具有欧式风格。金领格兰维亚规划了风情商业步行街与临街底层独立金铺，在未来拟引进知名大型超市、电影院、酒店等，以丰富配套。“美景嘉园”项目用地位于四川省广汉市中山大道和深圳路交叉路口的东南角，分为商业区和住宅区两个相对独立的区域。卓越君城地处雒城大道和九江路交汇处，拥有4万平方米的高端商业。川师学府城广汉市鸭子河畔，三星堆遗址旁，拥有50000商业配套（超市、电影院、药店等）。（2）纯商业综合体华地财富广场位于经开区核心地段，在广汉市政府的支持下引入世界500强“沃尔玛”商业，联袂打造广汉首个商业综合体。项目建成运营后，将集时尚、购物、休闲、餐饮、娱乐、酒店、公寓等为一体，将成为广汉未来最繁华的商业新中心。此项目总建筑面积87000平方米，地上4层建筑面积共68400平方米，地下1层建筑面积共18600平方米。世界500强沃尔玛，麦当劳等现已入驻。建成后将是广汉及周边乡镇的商业中心，真正做到立足广汉辐射周边乡镇。凯悦广场位于老城区，建立商业广场，其他情况不详。（3）区域内类似地产市场竞争分析与本项目临近区域的类似案例销售情况如下表51西南城二期周边房地产市场初步调查情况表楼盘名称所在区域开发商容积率占地面积（亩）建筑面积（）周边配套价位润茂成都国际酒店用品城成都市北部新城三河场商贸圈四川茂润房地产开发有限公司120300240000三河场小学、中学、三河场医院、建设银行、菜市、餐饮、娱乐、电信等较齐全一期均价6125元/，二期均价80009000元/元贞国际机械城新都物流中心，三河场西园路四川元贞西部工程机械有限公司119500200000新都一中实验学校、红色记忆博览园11000元/均价香江全球家居CBD新都区老成彭路家具产业园成都香江置业有限公司125170141592三原外国语学校附属小学、人人乐购物、西南石油大学、成都军区总医院、工商银行、农业银行8163均价52项目SWOT分析1、优势（S）经济区位优势明显，是四川省未来规划发展重点；本区域所在地位于“成德绵”经济走廊的广汉市；交通便捷，成绵高速、川陕公路、成都市第二绕城高速公路、宝成铁路以及在建的成绵乐高铁等交通网络发达；紧靠国际商贸城，横跨青白江两岸，距离亚洲最大的物流枢纽仅3公里。商业模式新颖，领航中国未来商业地产综合开发新思路。中国西南城是四川省特色产业重点商贸项目，采用贯通产、销、展、研的全新六代商业模式，打造集博览、会展、交易、旅游、物流、配套为一体的糖酒食品全产业聚集区和集吃、住、行、游、购、娱为一体的大型展贸博览旅游示范区。项目所在地是广汉市城市规划的重点南岸区，是未来广汉发展的城市综合区，居住人口的多于北部。西南城第二期建设项目拥有上千家糖酒商家固定客户，其消费能力高于一般商业综合体；集会展、旅游于一体的多功能定位，让商业配套设施拥有多重身份，面向的客户群体更加多元和广阔。西南城一期项目已经基本完工，商铺销售量达50，超高的人气让二期物业销售更具投资价值。建筑定位为国际风情小镇，万国建筑荟萃，可以不出国门看世界施工管理过程严格管控，为项目的按期按质完成提供保障。项目建设过程中加强监理管理、质量控制、投资控制，拥有完善的项目建设管理制度和流程，实行严格的项目责任制，保证了项目的进度和质量。楼盘价格优势明显，是同类商业楼盘中性价比及投资回报率较高的物业。2、劣势W西南城地理位置处于广汉新开发区，距离广汉老城区有一定距离，地理位置不如老城区优越。西南城所在区域是广汉未来快速发展的开发区，但现在周围居住人口较老城区偏少，周边的商业配套设施和市政配套设施较主城区偏差，对居民的商业吸引力不够。3、机会（O）随着成绵乐高铁的修建，城市区域间联系将更加密切，区域配套设施的更趋完善，区域内房地产市场有一定的发展潜力。2011年3月中国糖业酒类集团总公司决定从明年起每年春季全国糖酒会永久落户成都。国际商贸城的规划建立，将为该区域聚集更多的商气和人气。2011年4月22日，中国特产采购协会与西南城控股有限公司签订了战略合作协议，中国特产采购协会将充分发挥桥梁与纽带作用，整合资源并嫁接至西南城项目，促进协会会员单位与西南城的沟通合作，同时吸纳西南城控股有限公司为协会副理事长单位，在西南城设置协会的分支机构，权利支持在西南城建立中国特产市场、中国特产馆、中国特产采购点、固定在西南城举办中国特产采购商大会，定期在西南城举办以特产为主题的高峰论坛。城市居民收入和消费力不断提高，对消费的环境和服务品质要求越来越高。4、威胁（T）西南城以“产业世博、乐活之都”为主题，打造成全国首家糖酒食品全产业聚集区和全国首家大型展贸旅游示范区，以产业为依托，打造产业地产集群，在房地产调控日益加剧的今天其威胁性较小。项目周围的商业综合体是潜在的竞争对手，世界名牌的进驻为这些潜在竞争对手提供强大的品牌支持。53项目定位分析功能定位以餐饮、购物、休闲、娱乐等于一体的商业综合体和特色化经营的风情、餐饮步行街。档次定位高品质，特色化、主题化消费档次定位大众化消费兼营中高端品牌建筑品质定位简欧风情建筑格调，融入一期商铺景观目标客户定位广汉、德阳乃至成都有投资意向的客户及西南城一期招商客户54营销策略541销售时间销售期从2012年12月开始2014年12月结束。公司将按照不同的业态进行前三个季度的集中售卖，并根据楼盘的售卖结果和市场反应效果随时调整销售进度。542定价策略项目开盘时间在2012年12月，利用一期形成品牌效应和销售业绩迅速吸引投资者，风情商业街单价8500元/，餐饮商业街单价8500元/，商业综合体单价6500元/，其价格与区域内其他商业铺面持平；一期商铺购买者再次购买二期物业或者带客户购买，给予13的优惠；在物业销售旺盛时，可适当在单价基础上增加15。第六章环境影响评价61编制依据1、环境保护法律法规中华人民共和国环境保护法；中华人民共和国环境影响评价法；中华人民共和国大气污染法；中华人民共和国水污染防治法；中华人民共和国环境噪声防治法；中华人民共和国固体物污染防治法；建设项目环境保护管理条例国务院令第253号；成都市人民政府令第86号。2、评价技术规范环境影响评价技术导则总纲、大气环境、地表水环境（HJ/T212329）；环境影响评价技术导则声环境（HJ/T241995）；环境影响评价技术导则非污染生态影响（HJ/T191997）。62评价目的建设项目环境影响评价的基本目的是贯彻“环境保护”这项基本国策，并以环境保护法律、法规和标准为依据，认真执行“预防为主、防治结合、综合利用”的环境管理方针。编制本项目报告书的目的，皆在工程分析的基础上掌握建设项目的污染物排放的特征，在了解评价环境质量现状情况下，分析项目建成后对评价区的影响程度和范围，对所采取的污染防治措施进行评述，并提出可行的环境保护对策，为环境管理提供依据。1、通过所在地区环境质量现状调查，弄清工程所在区域大气环境、声学环境、地表水环境，并对上述要素进行评价，对当地的环境质量水平给出明确的结论；2、通过对建设项目的工程分析，掌握对环境可能产生的不利影响，确定污染和潜在污染因素；3、分析预测该建设项目施工期和营运期与周围环境相互之间可能产生的影响；4、对建设项目与城市总体规划进行一致性分析，对项目的选址、规划布局、设计进行环保可行性论证；从保护角度对工程建设提出要求和建议；5、通过评价，明确给出建设项目在环境保护方面的可行性结论，并对存在的问题提出合理化建议。63评价标准1、环境空气质量标准GB30951996中二级标准；2、城市区域环境噪声标准GB309693中2级标准；3、地表水环境质量标准GB38382002中3级标准；4、污水综合排放标准GB89781996中3级标准；5、建筑施工场界噪声限值GB1252390。64环境影响分析与结论（一）环境影响分析拟建项目所在地环境空气质量较好，污水主要为生活污水，受交通噪声和社会噪声较少。建设项目使用电和天然气作为能源，不会对大气环境造成明显影响；生活污水排放较少达污水综合排放标准（GB89781996）三级标准后排入城市污水管网；营运期产生的固体废弃物经分类处置后，对环境不会造成明显影响；项目施工期噪声采用环评措施，并对施工期噪声加强管理，营运设备采取隔声、消声、减振、降噪等措施以减小对场界的影响。（二）建设项目环境可行性结论西南城控股有限公司建设的西南城第二期建设项目符合国家产业政策，选址符合城市总体规划。项目总布置可行、合理。设计提出的和环评要求的环保措施可使污染物达标排放。因此，本项目只要全面严格落实工程设计提出的环保措施和风险防范措施，严格执行“三同时”制度，确保项目产生的污染达标排放。则本项目在规划用地范围内建设从环保角度可行。（三）建议1、加强施工期管理，控制施工场界噪声，减少地面扬尘，废建材、弃土送指定地堆存处理。2、加强环保管理工作，设置专门机构，配置管理人员。环保管理机构要有职、有权、有责，建立污染源管理档案，污染治理实施要求有完整的记录。3、随着人们生活水平的提高，健康、环保、自然、生态等已成为人们提高生活质量的需求。公司应从这几方面入手，创造宜人的居住及休闲生活环境。第七章节能71节能设计标准（1）国家计委、国家经贸委、建设部发布是关于固定资产投资项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定；（2）固定资产投资项目节能评估与审查指南（2006）；（3）国家及地方相关的规范、标准、法规。72项目能耗本项目建筑施工认真贯彻国家节能的有关规定，严格按照节能设计标准和节能设计要求进行设计。本项目是商业建筑消耗的主要能源是电和水。电力消耗主要用于以下几个方面一是建筑内空调用电；二是建筑的各种照明用电；三是建筑内的各种电气设备用电。水消耗主要用于办公用水、场地和绿化用水。73节能措施731建筑节能本工程所处地区的累年最冷月1月平均温度56,累年最热月7月平均温度25。根据广汉地区的地理、气候条件，小区住宅主要房间尽量以南、北、东向布置，尽量避免西晒。根据夏季主导风向对小区内建筑进行了合理的布置。用地内尽可能设置绿化，建筑物周边种植乔木遮阳，减少硬化地面。建筑布置前后无遮挡，有利于自然通风、采光及日照。屋面考虑绿化，隔热层采用轻质防水隔热保温板。总体布局及单体设计充分考虑并利用风向和自然光，在建筑墙体、门窗、屋面设计均满足节能要求。玻璃考虑采用中空玻璃以降低能耗。屋顶泡沫混凝土外墙无机保温砂浆301400厚壁型烧结页岩空心砖冷热桥无机保温